物業(yè)維修員個(gè)人總結（通用6篇）
總結是指社會(huì )團體、企業(yè)單位和個(gè)人對某一階段的學(xué)習、工作或其完成情況加以回顧和分析，得出教訓和一些規律性認識的一種書(shū)面材料，它可以促使我們思考，因此好好準備一份總結吧。那么總結有什么格式呢？以下是小編收集整理的物業(yè)維修員個(gè)人總結（通用6篇），歡迎大家分享。
物業(yè)維修員個(gè)人總結1
物業(yè)公司維修個(gè)人總結時(shí)光飛逝而過(guò)，，回顧一年的工作，緊張而又忙碌，一年來(lái)在物業(yè)公司領(lǐng)導的大力支持和關(guān)懷下，本人遵紀守法，認真學(xué)習，努力鉆研，扎實(shí)工作，以勤勤懇懇，兢兢業(yè)業(yè)的態(tài)度對待本職維修工作，在維修部的崗位上發(fā)揮了應有的作用，主要有以下幾方面：
一、做好維修部的管理工作、做好上級安排的任務(wù)和各部門(mén)的來(lái)電報修工作。
本人以身作則，要求組員遵紀守法，遵紀公司的規章制度，做到不遲到，不早退，加強組員的責任心培訓，認真做好設備的檢查工作和運行記錄工作。對上級安排的工作，合理安排，調動(dòng)組員，迅速處理。對各部門(mén)的來(lái)電報修，認真聽(tīng)講，記錄來(lái)電的單位，報修內容以及故障的位置等，迅速調動(dòng)組員迅速處理，對較大的故障或不能處理的問(wèn)題認真向客戶(hù)解釋并上報處理。
二、重視設備設施的安全運行和檢查工作，以保障設備設施的安全運行。
維修部一貫將設施設備的安全工作放在首位，每到節假日前一個(gè)月都會(huì )制定節假日設備設施安全檢查、保養和維修工作會(huì )議，制定工作計劃，落實(shí)計劃內容、完成時(shí)間和責任人，以及檢查時(shí)間，明確各項工作重點(diǎn)，事后進(jìn)性檢查，以確保小區、市場(chǎng)的設施設備安全運行，在日常工作時(shí)，強調維修工作時(shí)的安全操作和自我安全防范的意識，杜絕工傷事故的發(fā)生。
三、真抓實(shí)干抓好安全管理
操作安全：
由于部門(mén)工作的特殊性，維修組員工經(jīng)常要接觸用電器具，動(dòng)電焊，用電等作業(yè)。為了確保操作者的人身安全，上班前會(huì )對組員時(shí)常進(jìn)行安全教育，加強部門(mén)員工的安全操作意識。在動(dòng)電、維修危險作業(yè)時(shí)，確保有人在場(chǎng)監護。全年維修人員無(wú)安全事故發(fā)生。對維修組員工進(jìn)行了設備安全使用常識的培訓，提高了全體員工安全的意識。
設備設施安全：
定期對各部設備專(zhuān)項安全檢查，每月對大廈配電井，管道井設備進(jìn)行安全檢查;每月對配電房變壓器、低壓配電柜進(jìn)行安全檢修、除塵。每逢節假日前都要組織對酒店個(gè)部、辦公室進(jìn)行設施設備安全大檢查。對重點(diǎn)運行設備進(jìn)行一日一次的安全巡查，發(fā)現事故苗頭，立刻處理。
最后，自己作為電工主管，分管強電，弱電，小區、市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)維修保養工作，深感責任大，擔子重，物業(yè)公司領(lǐng)導給予自己充分信任，信任就是自己勤奮工作，不斷提高管理水平的動(dòng)力，自己必將認真高效，以身作則，配合各部門(mén)的工作，在新的一年戒驕戒躁，開(kāi)創(chuàng )嶄新的工作局面。
物業(yè)維修員個(gè)人總結2
時(shí)光飛逝，20xx年即將結束，首先感謝公司對我工作的肯定，將我提升為工程部主管。在這一年里，在集團公司和項目領(lǐng)導正確指導下，以及同各部門(mén)的密切配合、團結一致下，圓滿(mǎn)完成公司領(lǐng)導交付的各項工作任務(wù)，保證了園區所有設備的安全運行。取得了一定的好成績(jì)，為完成公司質(zhì)量目標做出貢獻，為了總結經(jīng)驗，促成20xx年工作再上一個(gè)新的臺階，現將20xx年物業(yè)維修工年終總結如下：
一、日常工作完成情況
1、20xx年度共完成約1485項零維修工作，其中有公共區域，業(yè)主維修，商戶(hù)維修等。得到業(yè)主商戶(hù)的好評和認可。
2、加強現場(chǎng)管理，對小區裝修單元施工按管理處規章制度進(jìn)行監督，使之不影響小區外貌和安全管理，對商鋪的中央空調和消防管道改造要求按工藝規范施工，保證中央空調系統和消防系統的正常運行。
3、4月份重新修訂了崗責和工作流程，在此基礎上改進(jìn)了工作記錄和設備運行記錄，把崗責落實(shí)到實(shí)處
4、每月抄寫(xiě)計算水電表，配合財務(wù)做好每月水電計費和管理費的收取工作
5、A、B棟走火梯改造。原環(huán)形燈加電子鎮流器成本約30元一套，改造后節能燈成本約10元一支，改造數量約160支。
6、A。B棟走廊燈改造。原36W一體化排管燈成本約35元一支，改造后節能燈成本約10元一支，改造數量325支。
7、協(xié)助商鋪用電增容線(xiàn)路改造。（如；郵政銀行、農商銀行，二樓202、210、219華銀公司）
8、銀業(yè)國際負一層水泵噪音的處理。生活水泵房在使用過(guò)程出現震動(dòng)和噪音導致A棟多戶(hù)業(yè)主曾多次投訴水泵噪音嚴重影響他們的生活質(zhì)量，后經(jīng)環(huán)保局，施工單位的改造已解決此難題。
9、地下車(chē)庫出入口對調工程及露天停車(chē)場(chǎng)安裝崗亭和道閘。減速帶。
10、在雷暴雨期間及時(shí)對小區明溝管道垃圾疏通工作以及做好排洪防汛工作
11、跟進(jìn)小區遺留工程維修。（修補墻壁裂縫、補漏、維修門(mén)窗等）
二、施工改造
按照公司布署，經(jīng)集團公司同意，工程部較好的完成了公司下達的各項施工任務(wù)，為公司節約成本。
1、一樓安管部、工程部辦公室裝修。
2、地下車(chē)庫入口處路面倒水泥。
3、觀(guān)光電梯大堂門(mén)口鋪設無(wú)障礙通道。
4、一樓商鋪前面綠化帶改為鋪設環(huán)保磚。
5、草坪改為鋪設石子路。
三、設備設施的維修保養
目前小區設備保養情況總體還是比較到位的，所有的設備按照設備保養說(shuō)明書(shū)進(jìn)行保養，每日巡查，目前都處于良好的工作狀態(tài)。
1、嚴格按照配電系統運行保養的規范要求，參照年度工作計劃，完成大夏核心配電室設備的運行、檢修和清掃工作。同時(shí)對各樓層配電管井內母線(xiàn)插接箱定期進(jìn)行保養
2、電梯檢查方法的更新。針對電梯事故的多發(fā)，而工程部檢查工作時(shí)又未發(fā)現的現象進(jìn)行分析和總結，對原有的檢查方式進(jìn)行改進(jìn)和完善。在原來(lái)只對機房、電梯主機進(jìn)行檢查的基礎上，加強了檢查中乘坐舒適度、穩定性及噪聲情況的檢查，到轎頂運行觀(guān)察、底坑的查看。督促維保單位提高維修保養水平消除故障隱患。加強電梯維護保養跟進(jìn)監督工作，使銀業(yè)國際10臺電梯順利通過(guò)質(zhì)量技術(shù)監督局一年一次的電梯年檢，并取得電梯安全使用證。
3、嚴格按照消防管理規定抓好樓宇消防設施的日常管理，對消防設備進(jìn)行了全面檢修和防銹加油工作。規范消防設施設備的維修保養。為使應急燈、疏散指示燈系統的運行良好，確�；馂陌l(fā)生后每一個(gè)疏散指示燈、安全指示燈、樓道應急照明燈亮以引導業(yè)主（用戶(hù)）有序地進(jìn)行應急疏散，減少人員傷亡制定《應急燈、疏散指示燈系統保養規定》并配發(fā)相應的記錄表格，對應急燈、疏散指示燈系統保養進(jìn)行規范。及時(shí)發(fā)現有問(wèn)題的燈具進(jìn)行修復，進(jìn)一步提高消防設施設備運行可靠性。
4、中央空調設備的維修保養，對天面冷卻塔和冷凍水管道每月進(jìn)行清洗。每月對一～三商鋪180臺盤(pán)管風(fēng)機普查并對其中12臺存在不同問(wèn)題的盤(pán)管風(fēng)管進(jìn)行了維修，6月份機房和天面冷卻水管進(jìn)行除銹和油漆，提高了設備安全運轉性能，保證夏季制冷的正常供應。
5、發(fā)電機每月進(jìn)行一次保養，保養時(shí)例行開(kāi)機運行15分鐘，確保停電時(shí)能快速進(jìn)行發(fā)電。
6、生活水泵房每日巡查2次，保證設備的安全運行，為業(yè)主創(chuàng )造一個(gè)良好的居住環(huán)境。
7、弱電設備保養工作，對樓內弱電管井進(jìn)行了全面清潔、整理工作，配合電信、移動(dòng)、聯(lián)通等公司進(jìn)行設備的安裝維修和保養工作
8、易出問(wèn)題節點(diǎn)匯總。因為設施設備絕大多數的故障都是由于個(gè)別重要部件損壞造成，如供水系統的故障大多是由于止回閥和電磁閥、液位計造成，燒電機多為交流接觸器的觸點(diǎn)拉毛受損造成，電梯的故障多為光膜、門(mén)機、平層器、控制柜的各種接觸器造成。要求各維修部逐步建立設備故障臺帳，進(jìn)行易出問(wèn)題節點(diǎn)匯總，做到心中有數，加強此部位保養工作，提高設施設備安全保障。
物業(yè)維修員個(gè)人總結3
在首先感謝公司領(lǐng)導在x年度對工程部空調工作的大力支持和肯定，同時(shí)感謝各部門(mén)在本年度對工程部的空調工作給與了積極配合和理解!在這里，我把工程部x年度的空調工作完成情況向公司做一個(gè)匯報。
x年度在公司領(lǐng)導的關(guān)心愛(ài)護和大力支持下，在工程部全體員工的辛勤勞動(dòng)和不懈努力下，克服了人員少、工作量增大等困難，大力開(kāi)展維修保養和挖潛力技術(shù)改造工作，積極主動(dòng)的解決了設備設施存在的各種問(wèn)題，并在節能降耗方面取得了重大突破。
一、維修保養
大廈有很多空調設備運行時(shí)間較長(cháng)，不同程度地處于老化狀態(tài)，維修保養及運行是空調工的主要工作。因此，加強設備維修保養，提高設備的使用壽命，制定科學(xué)合理完備的運行方案，是提高經(jīng)營(yíng)效益的重要環(huán)節。我們在提高人員技能的基礎上，制定設備運行計劃，強化維修保養，使空調設備設施處于最佳運行狀態(tài)，從而達到合理運用能源，節約開(kāi)支的目的。
20xx年，我們對空調通風(fēng)系統老化腐蝕的管道、風(fēng)機進(jìn)行了刷漆防腐工作，對部分空調管道進(jìn)行了保溫，維修25f室外排煙機電機1臺，對大廈的排煙機、送風(fēng)機進(jìn)行了養護，空調機房更換了dn250閘板閥一個(gè)、dn200閘板閥一個(gè)、dn20銅閘閥1個(gè)，修復了冷卻塔玻璃鋼體漏水問(wèn)題，處理了軟化水玻璃鋼容器漏水問(wèn)題，做好空調機房的防潮工作，修復空調機房因受潮短路損壞的控制箱開(kāi)關(guān)，修復變電室變形損壞的空調總開(kāi)關(guān)，對空調機房的全部電氣設備進(jìn)行了檢修保養，更換ls制冷機排氣扇一臺，更換開(kāi)利制冷機電磁閥一個(gè)，對開(kāi)利制冷機充加了制冷劑r134a，更換了1#、3#、4#循環(huán)泵的水封和o環(huán)，機房?jì)雀鼡Q壓力表4塊、溫度表5支，對熱量積算儀和流量傳感器做了校驗，對熱力管道、閥門(mén)進(jìn)行了維護，對空調設備設施的管道、閥門(mén)、末端設備進(jìn)行了維護。在春秋兩次對戶(hù)內空調進(jìn)行了清洗回風(fēng)口過(guò)濾網(wǎng)、過(guò)濾器過(guò)濾網(wǎng)等維護保養工作，將所有未開(kāi)通使用的空調閥門(mén)關(guān)閉以降低能量損耗，做好冬季防凍工作，這是工作量最大最艱巨的一項工作，前后用了4個(gè)多月的時(shí)間。通常情況下，這項工作需要兩個(gè)人一組來(lái)配合完成，但因工程部人員少，任務(wù)重，工作量大，在春季維護工作中基本是由一個(gè)人來(lái)完成的，這無(wú)疑增加了工作的難度，但工作人員克服了各種困難，保質(zhì)保量的完成了這項工作任務(wù)，對132戶(hù)260臺空調進(jìn)行了維護保養。秋季工程部員工共同努力對133戶(hù)和1-4層的345臺空調進(jìn)行了維護保養。
二、改造項目
工程部積極配合總公司建設部對空調機房的兩臺板式熱交換器進(jìn)行了更新改造，用兩臺換熱面積48平方米的換熱器更換了原來(lái)?yè)Q熱面積20平方米的換熱器。為增大供暖流量，把熱力井內的原來(lái)倒裝的兩個(gè)dn150柱塞閥重新進(jìn)行了正確安裝。對11fh戶(hù)因空調電機不配套產(chǎn)生過(guò)大噪音的風(fēng)機盤(pán)管進(jìn)行了更換。對26f空調用水箱拆裝各一次。
三、節能降耗
節能降耗是今年工程部的一項重點(diǎn)工作。陳主管帶領(lǐng)工程部員工在公司領(lǐng)導下，努力學(xué)習先進(jìn)物業(yè)的工程管理經(jīng)驗，完善維修保養制度，使設備始終處于高效節能的工作狀態(tài)，徹底降低能源消耗，延長(cháng)設備使用壽命，節省開(kāi)支。
中央空調是用能大戶(hù)，中央空調在節能降耗方面的工作將直接影響到整個(gè)物業(yè)公司的利潤�？照{工在張助理、陳主管的領(lǐng)導下做了大量的節能降耗方面的工作，并取得了重大突破。由于電價(jià)實(shí)行峰谷平收費，在用電時(shí)盡可能降低高峰用電，增加谷值用電，降低能耗成本�？照{工每天到戶(hù)內測溫，調節好供冷、供熱需求，總結經(jīng)驗，節能降耗。
x年夏季供冷54天，用電77820kwh，用水428立方米，與xx年同比節電22898kwh，節水190.62立方米，與xx年同比節電34020kwh。(附《夏季空調運行能源利用比較》)節電全部來(lái)自峰值和平值，低谷用電反而增加了。這樣利用峰谷差額節約下來(lái)的成本費用也占了很大的比重。
x年冬季供暖用熱量2204.85gj，電82546kwh，水30.9立方米。x年計劃用熱量、電均低于xx年，這在實(shí)際運行管理中已見(jiàn)成效，其中日用電與xx年同比減少150kwh以上，熱量也偏低，但戶(hù)內供暖卻遠遠好于歷年，初步滿(mǎn)足了業(yè)戶(hù)的供暖需求。如果一直這樣堅持下去，x年供暖期結束，與xx年同比可節電15000kwh以上，熱量也不高于上年度。
僅中央空調一項，全年在節能降耗方面就為公司降低成本50000元以上。這將是工程部為公司創(chuàng )造的純利潤。
四、解決供暖問(wèn)題
供暖問(wèn)題是天智物業(yè)遇到的最大最棘手的遺留問(wèn)題。由于建設時(shí)引進(jìn)熱源不合適，致使無(wú)法滿(mǎn)足業(yè)戶(hù)的供暖需求。歷年因供暖問(wèn)題業(yè)戶(hù)投訴率100%，不滿(mǎn)意率100%。x年，工程部在公司領(lǐng)導的大力支持下，充分發(fā)揮集體的智慧和力量，采取了一切可能的辦法來(lái)解決冬季供暖問(wèn)題。
x年10月，工程部積極配合總公司建設部更換了兩臺板式熱交換器。
x年11月29日，工程部員工不畏嚴寒，帶水作業(yè)，解決了工程遺留問(wèn)題中的熱力井主管道閥門(mén)倒裝問(wèn)題。整個(gè)過(guò)程中，張助理親自靠上，工程部員工不怕臟，不怕累，不怕井內外30多度的溫差，爭先恐后，輪流下井作業(yè)。換完閥門(mén)已經(jīng)是晚上8點(diǎn)多了，汗流浹背渾身濕漉漉的工程部員工才回家吃飯。
工程部員工群策群力，從熱源上做文章，積極主動(dòng)與市政公司換熱站協(xié)調溝通，與換熱站的領(lǐng)導和技術(shù)人員一起從技術(shù)上分析供熱效果不好的原因，與對方擺事實(shí)講道理，要求對方將流量從200立方米每小時(shí)增大到400立方米每小時(shí)，增開(kāi)一臺循環(huán)泵，加大了換熱站提供給我們的熱量，首次初步滿(mǎn)足了業(yè)戶(hù)的供暖需求，使業(yè)戶(hù)戶(hù)內溫度達到了青島市規定的不低于18度。
中央空調運行期間，工程部員工堅持到業(yè)戶(hù)戶(hù)內測溫，同時(shí)注意天氣變化，根據需求調整供暖設備設施的運行狀態(tài)，既保證業(yè)戶(hù)供暖需求，又把能源利用降到最低成本，及時(shí)解決供暖過(guò)程中遇到的各種問(wèn)題。
當然，這只是在目前供暖條件下初步解決熱源問(wèn)題，供暖條件受市政公司供暖條件的限制，很難完全滿(mǎn)足業(yè)戶(hù)需求，并且當供暖面積達到10000平方米以上時(shí)，將完全不能滿(mǎn)足需求。從長(cháng)期經(jīng)營(yíng)的角度看，必須引進(jìn)真正的“高溫水”作為熱源，才能從根本上解決供暖問(wèn)題。
五、物業(yè)前期介入
工程部參入了匯智廣場(chǎng)項目的前期介入工作。針對空調項目施工過(guò)程中發(fā)現的一些問(wèn)題，工程部及時(shí)反饋給建設部。工程部還派出了專(zhuān)人深入現場(chǎng)，了解施工質(zhì)量、施工進(jìn)度等情況，參與空調安裝工程的施工檢查及驗收，并就物業(yè)的內部設置、功能配置提出合理化建議，參與物業(yè)的竣工驗收工作，做好物業(yè)的接管驗收工作，為以后的物業(yè)管理創(chuàng )造良好的基礎。
在緊張而又繁忙的x年里，工程部員工在空調工作中團結協(xié)作，愛(ài)崗敬業(yè)，無(wú)私奉獻，增強了維修技能和技巧，增強了服務(wù)意識，提高了技術(shù)管理水平。
工程部節約的每一分錢(qián)，都將成為物業(yè)公司的純利潤。把工程部建設成為物業(yè)公司一個(gè)新的創(chuàng )利潤部門(mén)，為公司創(chuàng )造更高的經(jīng)濟效益，是我們?yōu)橹畩^斗的目標!
x年，我們工程部全體員工將以一個(gè)嶄新的精神面貌迎接新的挑戰，和其他部門(mén)的員工一道致力于為業(yè)主及客戶(hù)提供一個(gè)安全、舒適、快捷的工作環(huán)境，確保寫(xiě)樓功能的正常發(fā)揮，使物業(yè)保值增值。我們將在這和諧、理想而富有激情的環(huán)境中一展才華，和公司一起成長(cháng)。在新的一年里，我們有信心用實(shí)際行動(dòng)把空調工作推向一個(gè)新的高度、新的起點(diǎn)，向公司交上一份合格的答卷!
物業(yè)維修員個(gè)人總結4
時(shí)光飛逝，轉眼就要進(jìn)入20xx年，回首過(guò)去。伴隨著(zhù)XX物業(yè)有限公司的發(fā)展，維修隊作為公司的一部分也走過(guò)了不平凡的一年，在這一個(gè)里，維修在做每件工作的同時(shí)，不斷地總結和改善，還步成長(cháng)，一年來(lái)圍繞公司總的發(fā)展思路，開(kāi)展了以下各方面的工作。
一、認真抓好維修隊的整體素質(zhì)建設。
1、加強政治思想教育工作，以人為本，維修之余始終不放松對每位維修工的思想，教育及開(kāi)導工作，讓我們每位員工能夠以公司為家，愛(ài)社會(huì )，愛(ài)公司、愛(ài)崗位，將自身融入公司這一大家庭中，樹(shù)立公司興我則我興，公司榮則我榮的觀(guān)念，真正做到將團結、務(wù)實(shí)、敬業(yè)求進(jìn)的維修隊口號轉化為力量，運用到每天的實(shí)際工作中去。
2、狠抓了團隊意識和服務(wù)意識，通過(guò)一年來(lái)的兩個(gè)意識的建設使我們維修隊在這兩個(gè)意識的實(shí)質(zhì)上較年初有了很大幅度的提高。團隊精神使我們做好了每一件事情，攻克了一個(gè)又一個(gè)難關(guān)�？梢钥吹綐s譽(yù)面前，大家你推我讓?zhuān)щy時(shí)候卻爭先鞏后、一起上的良好局面，成為維修隊齊心協(xié)力共同進(jìn)步的一個(gè)重要支柱。而服務(wù)意識是維修隊員自進(jìn)入公司愛(ài)到的.第一教育課，不斷提高對客服務(wù)質(zhì)量，加強服務(wù)意識也是維修隊整體素質(zhì)教育的重要內容。一年來(lái)，維修隊也曾得到租戶(hù)、客人無(wú)數次的稱(chēng)贊和表?yè)P，也正是這些贊譽(yù)又一次激發(fā)，維修隊的工作熱情，以高標準完成各項工作任務(wù)。
3、努力開(kāi)展專(zhuān)業(yè)技能的學(xué)習與提高，為了適應公司設備的維修保養的需要，及能跟上科學(xué)技術(shù)發(fā)展的步伐，在維修隊中開(kāi)展以能者為師，以書(shū)本為師，以老師為師的互學(xué)及自學(xué)活動(dòng)。旨在全面提高自身技術(shù)水平，保障維修保養工作能夠規范化、科學(xué)化的正常進(jìn)行，全年共組織完成學(xué)習計劃80余課時(shí)，內容涵蓋工程建筑、強電、弱電、電梯、空調、給排水暖、五金電焊以及其它諸如員工手冊，工程運作程序等等。并能積極參加公司組織的其他學(xué)習活動(dòng)，以飽滿(mǎn)的學(xué)習熱情對待每個(gè)學(xué)習內容，從而豐富了自己的知識提高 了整體技術(shù)素質(zhì)，通過(guò)不斷的學(xué)習與實(shí)踐，維修人員全部能夠正確操作公司內所有設備設施，設備的運行90%的人員能夠維修處理公司設備的基本故障，已能夠按照工程萬(wàn)能工模式運行。
二、立建全了維修隊的各項制度規章
結合申報省優(yōu)達標大廈的活動(dòng)，維修隊參照各種制度以及根據本部門(mén)實(shí)情，制訂出各種規章制度建立并建全崗位職責，設備操作運行、維修、保養等規程三十余條，并將其編定成冊。主要崗位制度的職責全部裝裱上墻并組織全體員工進(jìn)行學(xué)習，規范了維修隊的各種行為，基本改變了公司剛成立以來(lái)的本部門(mén)的無(wú)序現象，使維修工作有條不紊的進(jìn)行。
三、設備的維保
設備的維護保養本年度基本以維修單位為主，維修隊發(fā)現問(wèn)題并跟進(jìn)聯(lián)系督促維保單位進(jìn)行大型設備、建筑主體等的保養及維修�；旧蠈ξ夜驹O備設施承擔維保任務(wù)的單位均都不同程度進(jìn)行了多次的維保，對設備的保新起到了一定的作用。小型設備及大型設備的日常保養由維修專(zhuān)人負責進(jìn)行。如：檢查測試、更換潤滑油、緊固螺絲、清潔清洗等均按計劃實(shí)施，嚴格按照三干凈、四不漏、五良好的標準進(jìn)行設備的維保，并做好了各種記錄、臺帳等。以存檔備查并根據設備運行狀態(tài)各處增設大小標識、工作指示牌、警示牌等140多個(gè)。使設備的運行更加醒目規范。
四、設備的維修
設備的維修過(guò)程，主要抓了維修的質(zhì)量及效率，要求每個(gè)維修隊員必須認真學(xué)習掌握設備的維修知識及概況。開(kāi)動(dòng)腦筋積極找到有效途徑快速修復故障，并嚴格按照維修服務(wù)規范要求進(jìn)行實(shí)施。全年共處理報修任務(wù)1200多起，巡查檢修400多起，解決了如大樓、公寓下水道堵塞，4F霓虹燈更換，電梯改并聯(lián)，大樓樓頂漏水，公寓電話(huà)計費器換線(xiàn)，監控系統的整改，所有設備的補漆更新、廣場(chǎng)地平的破損、廣場(chǎng)霓虹燈等等諸多大型維修問(wèn)題確保了廣場(chǎng)設備的正常運行。另外在對租戶(hù)的設備巡查維修及各項工作的聯(lián)系方面還實(shí)行了對口包層服務(wù)，即每名維修隊員負責所承包樓層租戶(hù)的一切聯(lián)系及信息反饋等。保證了租戶(hù)與維修隊的快速的聯(lián)系。
五、設備的安裝改造
設備的安裝改造，主要加強施工工藝，在高標準高質(zhì)量并確保安全情況下還注重美觀(guān)大方經(jīng)久耐用。本年度許多設備設施處于試運行狀態(tài)，未能發(fā)揮更有效的作用，維修隊按照各部門(mén)的要求，聯(lián)系外協(xié)單位或自行施工先后對公寓的消毒間、洗衣房、各區域辦公室、會(huì )議室等內的各種設備進(jìn)行了改造，完成了一系列的功能轉換，以達到預期目的，對客房的安裝浴簾更改不統一的開(kāi)關(guān)、插座、排風(fēng)扇等使其更能和諧統一，對大樓的地下室，燈光控制進(jìn)行了改造。同時(shí)也對中央空調補水哨音，補水反壓自來(lái)水管網(wǎng)現象，以及公寓衛生間開(kāi)關(guān)，門(mén)鎖卡簧配件等等多個(gè)項目的難點(diǎn)進(jìn)行了分析及改造。使其更能發(fā)揮更好的作用便于維修等特點(diǎn)。
另外，為保證大樓租戶(hù)的入駐某廣場(chǎng)物業(yè)維修隊，維修隊將人生安全及設備運行安全始終貫穿于維修工作之中，為了避免發(fā)生各類(lèi)安全事故，堅持做到逢會(huì )必講，讓每個(gè)維修隊員牢固樹(shù)立各種安全防范意識或裝修工作順利進(jìn)行，我們?yōu)樽鈶?hù)安裝電表共47塊，電話(huà)68部，以及干手器、皂液盒等設備設施極大地方便了租戶(hù)。
六、工程裝修的管理
裝修管理以《裝修管理規定》的標準，與保安、保潔一同對一年來(lái)進(jìn)駐單位的裝修進(jìn)行監管。監管是全程性的，過(guò)程中分配有專(zhuān)人負責，以巡查訪(fǎng)問(wèn)為主，仔細研究其裝修圖紙，嚴格按圖紙內容施工，對不能拆、打、鉆的地方嚴格控制，發(fā)現一起責令整改一起。裝修監管過(guò)程中，同時(shí)根據其布局按照大樓實(shí)情給予了部分合理化建議，改善裝修效果，更具有實(shí)用性。例如：回風(fēng)口的改裝，電源開(kāi)關(guān)的改裝等等也都受到了租戶(hù)的好評。同時(shí)對裝修的監管也是一個(gè)學(xué)習的過(guò)程，使得維修隊員的裝修知識不斷的積累，不斷為裝修管理積累經(jīng)驗為今后的工作奠定了基礎。
七、步規范維修的材料出入庫的管理，狠抓節能降耗
維修隊的使用材料項目眾多，品種繁雜，年初的管理混亂，為了逐步改善并規范管理，維修隊的材料進(jìn)出及使用情況更好地為公司節約開(kāi)支，我們實(shí)行了政務(wù)與材料管理分開(kāi)。由專(zhuān)人負責，并制定了材料員的職責及工作操作程序，規定了每個(gè)維修隊員的材料使用情況必須由報修單或主管、財務(wù)室負責人簽字的領(lǐng)用單，證明實(shí)行工程材料一月一盤(pán)存，工具兩月一盤(pán)存，做到了材料出入清楚，記錄清晰心中有數，并可對各部門(mén)的材料耗用情況進(jìn)行泄總監督，以節能降耗，在節能降耗工作中第一從維修隊自身做起養成良好的人走燈滅，人走水停的關(guān)燈（水）的良好習慣并時(shí)刻督促公司其他員工養成節能降耗的習慣。第二，時(shí)刻注意維修配件的修理情況，堅持能修則修，不到萬(wàn)不得已不更換配件的原則，從點(diǎn)滴做起不浪費一個(gè)小型配件。第三，根據天氣氣候的變化情況，不時(shí)更改廣場(chǎng)亮化照明燈光控制總表，嚴格控制開(kāi)關(guān)時(shí)間，以節約電能從今年二月二十日至十一月二十日止產(chǎn)生的能耗為：耗水16626噸，耗電525468千瓦/時(shí)，耗油31.22噸。
八、注重安全意識的防范與教育
維修隊將人生安全及設備運行安全始終貫穿于維修工作之中，為了避免發(fā)生各類(lèi)安全事故，堅持做到逢會(huì )必講，讓每個(gè)維修隊員牢固樹(shù)立各種安全防范意識，解決工作中的不安全因素，消滅工作及設備運行中的不安全隱患。年底組織了有關(guān)單位對大型設備的安全性能，及操作使用工具進(jìn)行了年度安全檢測，發(fā)現不合格堅決予以解決。力求杜絕安全事故的發(fā)生，截止年底，全年無(wú)安全事故的發(fā)生。
九、配合物管處完成了今年省優(yōu)達標安全的工作
此項工作自開(kāi)始籌備以來(lái)，維修隊積極配合，對照達標要求及標準按物管處的要求，逐一完善完成，先后聯(lián)系各家維保單位或本部門(mén)自行對公寓、大樓、廣場(chǎng)等各種故障設備設施進(jìn)行修善，對裂口、樣漆折舊部分重新維保，尤其對大型設備及機房進(jìn)行衛生處理，張貼了運行標識牌，其次對各項制度、崗位說(shuō)明、操作程序各類(lèi)運行記錄、維修、檢測記錄等軟件設施進(jìn)行了整理及完善，針對不足不完善的部分重新進(jìn)行了補充，以確保驗收的通過(guò)為明年申報國優(yōu)打下了一定的基礎�？v然維修工作經(jīng)過(guò)一年的努力，各種工作已較年初有了長(cháng)足的進(jìn)步，但仍然存在著(zhù)大量的不足，主要存在以下各方面。
一、技術(shù)還不夠全面，技術(shù)及維修技巧還不夠靈活，更不敢談技藝精湛，對各類(lèi)設備的深入了解及剖析力度不夠，勢必加強隊伍的技術(shù)頂尖力量的培養，以達到判斷處理故障快、準以促進(jìn)整體技術(shù)力量的提高。
二、各類(lèi)記錄材料不規范不齊全，記錄材料檔次低，沒(méi)有建立完全屬于本公司維修部門(mén)的記錄資料文本。記錄隨意、簡(jiǎn)單、粗獷不能充分表現出維修的專(zhuān)業(yè)性準確性。
三、對小型設備維保力度不夠，因前期維修改造工程繁多而未能按照設備保養計劃對小型設備，諸如PA設備，保安常用工具小型照明工具等等設備的保養不能如期進(jìn)行，成為維保工作的一項弱點(diǎn)。
四、為響應公司制定的特色有償服務(wù)的方案，在與其他部門(mén)比較的情況下，維修此項工作一直未能前進(jìn)，全年有償服務(wù)收入不過(guò)300元，成為維修全年工作的一項薄弱環(huán)節。
針對以上工作的不足及不完善的地方，維修隊將在20xx年的工作重點(diǎn)放在進(jìn)行維修隊伍素質(zhì)建設，加強科學(xué)技術(shù)的學(xué)習及鉆研，加大設備維修保養力度，規范完善維修所有的軟件設施以及保證設備運行及人生安全無(wú)事故和完成上級下達的各種任務(wù)等工作之上，發(fā)揚維修隊的優(yōu)良作風(fēng)，克服存在的不足及缺點(diǎn)，繼往開(kāi)來(lái)，跟隨公司前進(jìn)的步伐一步一個(gè)腳印，走向美好的明天。
物業(yè)維修員個(gè)人總結5
20xx年是簡(jiǎn)單而不平凡的一年，物業(yè)服務(wù)行業(yè)面臨很多嚴峻的挑戰，經(jīng)濟效益也不如往年景氣，市場(chǎng)競爭也比較激烈，因此工程維修也有了更高的要求。為了適應市場(chǎng)要求，我們在今年不斷提高工程維修技能，美蘭金邸整體工作績(jì)效，專(zhuān)業(yè)技能，服務(wù)態(tài)度，制度規章及外圍單位管理等方面有了逐步明顯提升。為了總結經(jīng)驗，尋找差距，規劃前景，促成20xx工作再上一個(gè)新的臺階，現將20xx年工作總結如下：
一、主要工作匯報：
1、疊加區域公共樓道照明開(kāi)關(guān)改聲控和觸摸延時(shí)開(kāi)關(guān);
今年第一季度主要對疊加公共樓道照明設施開(kāi)關(guān)進(jìn)行更換改裝，將總進(jìn)戶(hù)門(mén)進(jìn)門(mén)口和樓道拐彎口換成聲控延時(shí)開(kāi)關(guān)，業(yè)主家門(mén)口換成觸摸延時(shí)開(kāi)關(guān)，在也不會(huì )發(fā)生業(yè)主到家忘了關(guān)燈，促使燈泡燈頭燒壞的現象發(fā)生，也達到了節能的效果。
2、獨棟弱點(diǎn)問(wèn)題查找和恢復監督工作
由于獨棟別墅違章改建導致弱點(diǎn)系統全部癱瘓，43戶(hù)線(xiàn)路全部斷，24戶(hù)主線(xiàn)斷，報警電源壞1只，解碼器壞4只，系統隔離器壞6只，控制箱壞4只，在公司領(lǐng)導和服務(wù)中心經(jīng)理多次和開(kāi)發(fā)商協(xié)調溝通下，得到了開(kāi)發(fā)商同意解決，在施工隊進(jìn)入施工現場(chǎng)時(shí)，我們克服人員少，進(jìn)行時(shí)時(shí)監督，兩人相互輪著(zhù)看，除了給業(yè)主正常報修外，其余時(shí)間都跟著(zhù)施工隊，當然在跟著(zhù)的時(shí)候也發(fā)現了不少問(wèn)題，偷工減料，能省事就省事的解決辦法，埋線(xiàn)管不夠深等問(wèn)題，在我們強有力的要求下，促使施工隊按照標準施工，如今獨棟弱點(diǎn)基本已經(jīng)恢復了常態(tài)。
3、日常維修工作的開(kāi)展;
今年我工程部接到維修單1262張，完成1245張，修繕率在百分90以上。先后完成了疊加區域38臺電梯基坑水泥塊及垃圾清理工作，70號門(mén)口總污水管道下榻更換維修工作，疊加69號，70號，72號，82號，94號，95號，101號合計7戶(hù)沒(méi)上水總閥，由于開(kāi)發(fā)商施工隊種植綠化時(shí)把埋住了，通過(guò)我們工程部?jì)蓚�(gè)多星期的努力查找，找到5戶(hù)總閥的位置所在，把挖出來(lái)后，重新提高了井的高度并做了井蓋，還有95號和101號由于沒(méi)找到，最后協(xié)調自來(lái)水公司關(guān)掉總閥，停水兩小時(shí)，重新安裝了閥門(mén)，并給疊加區域所有井蓋涂上了綠色的油漆，促使其和綠化形成一體。另對二組團景觀(guān)橋護繩的更換，梅雨季節對小區所有房屋滲漏水進(jìn)行檢查，對有滲漏的及時(shí)和開(kāi)發(fā)商施工隊聯(lián)系，及時(shí)維修，此工作得到了業(yè)主充分肯定。在雷暴雨期間及時(shí)對小區明溝管道垃圾疏通工作以及做好排洪防汛工作，在今年的第三季度著(zhù)重對小區屋檐滴水，老虎窗滲水，存在各類(lèi)遺留問(wèn)題進(jìn)行匯總，發(fā)文開(kāi)發(fā)商協(xié)調解決，目前由于屋檐滴水開(kāi)發(fā)商施工隊明確說(shuō)明無(wú)法修復，該問(wèn)題真在協(xié)調之中，尋找積極可行的辦法。另在今年梅雨季節來(lái)臨時(shí)給三組團安裝了一臺380V水泵，由于先前沒(méi)有380v電源可供，我們克服人員少，時(shí)間緊的情況下，開(kāi)路面槽，挖溝埋管，穿線(xiàn)，固定，終于趕在暴雨來(lái)臨時(shí)安裝好，確保了今年防洪工作圓滿(mǎn)順利的完成，在今年11.5火災日的第二天我們就對小區所有的消防設施進(jìn)行檢查，檢查時(shí)發(fā)現的問(wèn)題還是比較多的，有點(diǎn)是平時(shí)有點(diǎn)疏忽沒(méi)注意到，比如電梯基坑油杯油溢出來(lái)，沒(méi)有及時(shí)清理，如果有什么煙頭掉下基坑，這也是火災事故的苗頭，我們及時(shí)組織電梯保養人員給予清理并督促以后發(fā)現滿(mǎn)時(shí)及時(shí)做好清理工作，另外疊加樓道消防滅火器20只壓力已經(jīng)不夠，另外服務(wù)中心也需要增加一箱滅火器，該問(wèn)題已經(jīng)向余經(jīng)理做了匯報。還特別向幾個(gè)外圍單位強調做好消防工作，對所管轄的電器設備做好絕緣測試，線(xiàn)頭螺絲緊固工作，這個(gè)月主要對幾個(gè)組團河道的潛水泵進(jìn)行絕緣檢測工作和所有上水管，各類(lèi)閥門(mén)，水泵，做好防凍工作。
4、日常設備維護保養情況
目前小區設備保養情況總體還是比較到位的，所有的設備按照設備保養說(shuō)明書(shū)進(jìn)行保養，目前都處于良好的工作狀態(tài)。
二、本年度工作遺留問(wèn)題
1、小區羅芬路美蘭湖路圍墻20xx千多平方刷油漆保養問(wèn)題，由于該處圍墻比較超高，我們維修人員包括我在內只有兩名，一周工作日除了休息天，只有三次碰在一起的機會(huì )，還有負責處理業(yè)主日常報修，所以在人員配置方面是很難完成的，因此該工作也向余經(jīng)理做了匯報是否請外單位人員完成，等待回應中。
2、小區一號橋二號橋的欄桿，大閘門(mén)的設備，63號閘門(mén)設備，兒童樂(lè )園，刷油漆保養，油漆報告已經(jīng)打了，正在等待油漆。
3、小區監控攝像頭壞5只，分別為西大門(mén)西向北，69號西向東，38號北向西，18號北向南，水閘門(mén)，周界報警壞兩對，分別為37防區和7防區。該報告已經(jīng)打到公司采購。
三、目前存在的問(wèn)題
1)專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平還比較欠缺，一專(zhuān)都能的水平還達不到
2)工作流程中，規范操作的統一性不強，對外圍單位監督檢查工作做得不夠細致
3)養護單寫(xiě)的不是很規范，字跡不夠工整，
4)倉庫材料擺放不夠規范，東西擺放比較亂，沒(méi)有貼明顯標簽
5)個(gè)別工作進(jìn)度均比計劃拖延滯后，維修工作的效率和維修質(zhì)量有待提高
6)和各部門(mén)工作銜接還不是很完美
四、20xx年美蘭金邸維修工作重點(diǎn)設想;
針對以上提到的問(wèn)題和薄弱環(huán)節，20xx年對我們美蘭金邸維修工作初步設想主要圍繞“計劃，完善，規范，落實(shí)”。等幾個(gè)方面開(kāi)展
1)計劃：主要對20xx年的工作做一個(gè)全年工作計劃，月月有進(jìn)展，周周有活忙，天天有落實(shí)。根據小區實(shí)踐工作需要進(jìn)行合理分配人員，把工作落實(shí)到人，責任到人。
2)完善：根據公司“精細化服務(wù)標準”的方針，對美蘭金邸工程部的工作進(jìn)一步細化，將精細化服務(wù)落實(shí)到日常工作的所有階段和環(huán)節，形成一套完整的從工程維修養護單看為業(yè)主服務(wù)的滿(mǎn)意程度。
物業(yè)維修員個(gè)人總結6
在自然、人為及時(shí)間因素的共同作用下，居住物業(yè)或早或遲會(huì )出現不同程度的損壞，直接影響居民的安居樂(lè )業(yè)，因此，物業(yè)維修是一項常規性的管理工作。由于“三分建、七分管”，“小洞不補，大洞吃苦”，所以在居住物業(yè)的維修管理中，日常養護管理（又稱(chēng)便民小修服務(wù)、小修養護服務(wù)、窗口報修服務(wù)等）又成為基礎性的工作。物業(yè)維修工作總結就居住物業(yè)的日常養護管理（簡(jiǎn)稱(chēng)“養護管理”）進(jìn)行探討，以求拋磚引玉，認識深化。
一、養護管理的涵義及其關(guān)鍵
早在1985年1月1日，城鄉建設環(huán)境保護部（后改名建設部）頒發(fā)了《房屋修繕?lè )秶蜆藴省�，對物業(yè)維修工程進(jìn)行了分類(lèi)，其中“凡以及時(shí)修復小損小壞，保持房屋原來(lái)完損等級為目的的日常養護工程為小修工程”，其“綜合年均費用控制在現時(shí)造價(jià)的1%以下”。這里所稱(chēng)的養護管理，便是物業(yè)公司對房屋小修工程行使的各項管理職能，其主要環(huán)節包括報修、查勘、派工、計劃、組織、驗收、抽查、結算、回訪(fǎng)等。
養護管理是物業(yè)公司經(jīng)常性、持久性的基礎工作。為了恢復和確保居住物業(yè)正常的使用功能，管理人員和維修人員必須采取各種手段，及時(shí)修復已經(jīng)出現的各類(lèi)小損小壞，有效防止小損小壞的發(fā)展及可能發(fā)生的后果，以最快的速度解除居民因功能失常造成的困境，維修費用控制（包干）在現時(shí)造價(jià)的1%以下。進(jìn)而言之，不論物業(yè)原有的質(zhì)量等級如何，不論完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房還是危險房，在整個(gè)物業(yè)壽命期限（屋齡）中，只要物業(yè)零部件因損壞而功能失常，在居民報修之后（如突然斷電斷水等），或因公共部位無(wú)人報修（如走道窗玻璃破碎等），物業(yè)公司都要及時(shí)進(jìn)行預檢修復。修復之后房屋原來(lái)的完損等級不變。
在這里，“及時(shí)修復房屋的小損小壞”，成為養護管理的根本要求和關(guān)鍵詞語(yǔ)。為了“及時(shí)修復”，就要強調“養護及時(shí)率”與“質(zhì)量合格率”，并要求物業(yè)公司防患于未然，對物業(yè)進(jìn)行計劃性、制度性和季節性的主動(dòng)檢修。
二、養護管理的特點(diǎn)及其意義
養護管理具有以下四個(gè)特點(diǎn)：
1、養護任務(wù)，面廣量大
居住物業(yè)（物業(yè)區域）構成要素的復雜性，決定了每一幢不同類(lèi)型、不同結構的房屋，每一幢房屋的不同區域和不同部位，每一幢房屋的不同業(yè)戶(hù)，都會(huì )產(chǎn)生因物業(yè)功能失常而引發(fā)的修理訴求，因此，養護任務(wù)面廣量大，地點(diǎn)時(shí)點(diǎn)分散，不如大修、中修工地相對固定，也不如保安、保潔、保綠等工作相對集中。根據傳統房屋管理的經(jīng)驗總結，以及房地產(chǎn)行政管理部門(mén)歷來(lái)的有關(guān)規定，養護范圍包括：
1）屋面筑漏，修補屋面、泛水、屋脊等；
2）鋼、木門(mén)窗的整修、拆換五金、配玻璃、換窗紗、油漆等；
3）修補樓地面面層，抽換個(gè)別楞木等；
4）修補內外墻面、抹灰、窗臺、腰線(xiàn)等；
5）拆砌挖補局部墻體、個(gè)別拱圈，拆換個(gè)別過(guò)梁等；
6）抽換個(gè)別檁條，接換個(gè)別過(guò)梁、屋架、木柱、修補木樓梯等；
7）水衛、電氣、暖氣等設備的故障排除及零部件的修換等；
8）下水管道、窨井的疏通，修補明溝、散水、落水管等；
9）房屋檢查發(fā)現的危險構件臨時(shí)加固維修。
從上可見(jiàn)，居住物業(yè)日常養護的內容林林總總，點(diǎn)多面廣，具有分散性。養護工人經(jīng)常是“打一槍換一個(gè)地方”，流動(dòng)性強，在管理上較難控制。
2、技術(shù)工種，復雜多樣
居住物業(yè)結構、裝修、設備設施及其構成零部件的多樣性，決定了損壞項目和技術(shù)工種的復雜多樣。因此，雖然某些項目技術(shù)比較簡(jiǎn)單，卻十分強調不同工種之間的密切配合。例如：水電工在調換管道時(shí)，常會(huì )遇到泥工的活計；溝路工在施工時(shí)，常需綠化工的協(xié)助；油漆工在油漆門(mén)窗時(shí)，少不了鋼窗工或木工的配合等。為此，養護管理對養護工人提出了技術(shù)全面（多面手）的要求，需根據實(shí)際情況經(jīng)常變換修理技術(shù)、工藝、方法、材料及工具。
3、施工現場(chǎng)，條件較差
居住物業(yè)小修工程在施工時(shí)，不論在室內室外，均易受到季節、氣候和環(huán)境的影響。有時(shí)現場(chǎng)施工條件較差，周轉不便，清除建筑垃圾不易，還必須接受來(lái)自于業(yè)戶(hù)的直接監督，因此，對養護工程質(zhì)量（合格率）和服務(wù)者的綜合素質(zhì)（包括應知應會(huì )、適應能力、服務(wù)態(tài)度、勞動(dòng)紀律等）提出了更高的要求。
4、報修業(yè)戶(hù)，要求較高
從居民報修的項目看來(lái)，雖然都是“小事”，但直接影響使用功能，其中不少項目還具有應急的性質(zhì)，關(guān)系到“水”與“電”的正常供給，稱(chēng)為“水電急修項目”，如：室內線(xiàn)路故障的停電、漏電，電梯運行時(shí)突發(fā)故障等等，不及時(shí)修復就會(huì )中斷居民的正常生活。又如陽(yáng)臺、曬臺、扶梯的扶手欄桿松動(dòng)，具有一定的危險性，不修復很可能發(fā)生意外。有些非屬應急項目，但也不能掉以輕心，上海市曾發(fā)生因公共走道窗玻璃破損不及時(shí)調換，雨水進(jìn)入，天冷冰凍，造成某業(yè)主滑倒而骨折的案例。因此居民報修時(shí)常抱有急躁的心情，常會(huì )因缺乏理解（或服務(wù)者缺乏耐心）而發(fā)生抵牾。在報修時(shí)，居民不僅講究實(shí)際效果，要求服務(wù)者具有較高的技能，而且講究時(shí)空效果，要求省力、省時(shí)、省麻煩，提供禮貌服務(wù)和微笑服務(wù)。
上述四個(gè)特點(diǎn)充分說(shuō)明：養護管理雖然所需工時(shí)、費用較少，實(shí)屬“小修”之列，但卻不能等閑視之�！鞍傩绽鏌o(wú)小事”，進(jìn)一步加強城市管理，推進(jìn)城市精神文明建設，必須從細微處入手。細微處即管理中的“小事”�！肮芾頍o(wú)小事”，“細節決定成敗”，那是微觀(guān)管理學(xué)上經(jīng)常強調的名言，而物業(yè)管理則是典型的微觀(guān)管理。因為“小事”的放大效應、疊加效應或連鎖效應，將會(huì )換來(lái)管理上的遺憾。
養護管理既能保證居民的安居樂(lè )業(yè)，使物業(yè)公司爭取到更多的滿(mǎn)意率，從而改善與提升企業(yè)形象，又能減輕大中修的壓力，延緩修房周期，延長(cháng)物業(yè)的使用年限，還能為大中修和綜合維修提供勘察、施工的資料依據。因此，它是最經(jīng)常、最直接的為民、便民、利民服務(wù)，也是服務(wù)性最強的“窗口”服務(wù)。這正是小修服務(wù)經(jīng)常成為社會(huì )熱點(diǎn)的原因，也正是黨和政府各級領(lǐng)導經(jīng)常在不同場(chǎng)合強調養護服務(wù)必須“叫得應、修得及時(shí)、修得好”的由來(lái)。養護管理在物業(yè)管理中的基礎性是不容置疑的。
三、養護管理的類(lèi)型及其要求
養護管理的類(lèi)型包括：
1、零星養護
零星養護是指物業(yè)構部件突然損壞而引起的居民報修，或在主動(dòng)檢修中結合實(shí)際情況確定的小修。零星養護的修理范圍很廣，項目技術(shù)簡(jiǎn)單，突發(fā)性強，時(shí)間緊迫。其中養護任務(wù)（單）的獲得，一是被動(dòng)式的窗口報修、電話(huà)報修、報修箱；二是主動(dòng)性的管理人員走訪(fǎng)，或定點(diǎn)設攤，使養護工作走在居民報修之前。在管理中必須貫徹報修先行原則，業(yè)戶(hù)先報先做，保證養護單不積壓。
歷來(lái)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)規定，養護管理必須做到：“受理有登記，辦理有專(zhuān)人，完成有時(shí)限，工作有標準，投訴有答復，結果有記載”。為了保證報修及時(shí)率，還提出：急修項目不過(guò)夜，一般項目不過(guò)三（天）。后來(lái)又補充規定：水電急修2小時(shí)內趕到現場(chǎng)，24小時(shí)內修復，如不能修復須作出限時(shí)承諾。
2、計劃養護
為了實(shí)踐物業(yè)管理的宗旨——物業(yè)保值增值，物業(yè)公司既要“有求必應”，又要“找米下鍋”。計劃養護是指在零星養護任務(wù)完成的基礎上，確定科學(xué)的定期保養周期，科學(xué)設計樓宇保養周期表及設備設施更新周期表，制定房屋構部件的各類(lèi)保養制度，如：下水道、窨井巡回疏通制度、門(mén)窗定期油漆制度、外墻及公用走道天棚定期粉刷制度、電路明線(xiàn)暗線(xiàn)定期檢查制度、電梯常規（年、半年、周保）保養制度、水箱每年兩次清洗制度等等；或按房屋單元（戶(hù)幢、組團），或按工種，或按季節，進(jìn)行循環(huán)檢查和維修養護。例如根據季節特點(diǎn)安排不同的計劃任務(wù)，如冬季來(lái)臨前的水管包扎防凍、梅雨臺汛來(lái)臨前的筑漏普查等。計劃養護具有預檢性，有時(shí)被稱(chēng)為“預檢維修”，在預檢中應修盡修，人工費用較少，以區別于中修或大修。
零星養護與計劃養護的主要區別是：前者具有突發(fā)性和一次性，后者具有計劃性和循環(huán)性。兩者都要求主動(dòng)服務(wù)，但計劃養護的主動(dòng)性更強，物業(yè)管理的含金量更高。
四、進(jìn)一步改善養護管理的若干建議
“物業(yè)管理無(wú)小事”，一旦放松了日常管理，極易出現“一年新、二年舊、三年亂、四年面目全非”的后果。在考察中發(fā)現，管理操作人員不按管理標準與程序操作的事例時(shí)有發(fā)生，部分管理人員理念缺失，行動(dòng)遲緩，習慣于自上而下的運動(dòng)式整治，而不善于制度化、規范化的長(cháng)效式管理。盡管政府有關(guān)部門(mén)從民生出發(fā)，對物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行了連續不斷的調控，大部分物業(yè)公司已經(jīng)達標或創(chuàng )優(yōu)，整體水平不斷提高，但“三差”現象仍有所見(jiàn)，管理成果存在反復。小修養護基本處于“你報我修，不報不修”的狀態(tài)，主動(dòng)性的計劃養護成為薄弱環(huán)節，致使許多小損小壞項目，如剛窗銹蝕、粉刷脫落等，已經(jīng)變成了大損大壞。報載甚至有屋漏報修18次仍然如故的案例，有的小區“不報我休”，甚至消極等待政府的“實(shí)事工程”。因此，亟需引起有關(guān)方面的進(jìn)一步重視。
1、完善居住物業(yè)日常養護管理的考核指標
“及時(shí)修復房屋的小損小壞”的要害，是養護及時(shí)率和質(zhì)量合格率。因而，養護管理最基本的的考核指標是“兩率”。在實(shí)踐中影響“兩率”的因素是多方面的，比如：缺少相關(guān)工種技術(shù)人員；服務(wù)者責任性不強，敷衍了事；有關(guān)人員因病假、事假、讀書(shū)、開(kāi)會(huì )而調休；暴雨季節房屋滲漏劇增而缺少人手；相關(guān)工種整體配合較差；操作工人技術(shù)不過(guò)硬；缺少維修技術(shù)通才（多面手）等。因此，要經(jīng)常分析影響“兩率”的相關(guān)因素，總結其規律，既要采取一般性措施，又要采取針對性措施，提倡求真務(wù)實(shí)，“有諾必踐”，將考核落到實(shí)處。
在影響“兩率”的因素中，關(guān)鍵是“管理”及操作人員“綜合素質(zhì)”。目前的物業(yè)維修工大多是農民工，普遍缺少維修技能和服務(wù)理念的培訓，且流動(dòng)性大。故為了提高養護隊伍內在綜合素質(zhì)，應穩定隊伍，探索內涵型發(fā)展道路，制訂應知應會(huì )的培訓計劃，開(kāi)展技術(shù)比武，獎勵敬業(yè)愛(ài)崗，而非動(dòng)輒“炒魷魚(yú)”了事。
最終還要考核住戶(hù)滿(mǎn)意率。住戶(hù)滿(mǎn)意率包含“硬”與“軟”兩個(gè)方面，它既是居民對工程質(zhì)量（是否平整、牢固、安全、和順、可以使用）的總體評價(jià)，也是居民對養護服務(wù)態(tài)度（是否及時(shí)、方便、誠懇、和氣）的心理感受。養護及時(shí)率和質(zhì)量合格率當然包含在住戶(hù)滿(mǎn)意率中�！邦櫩途褪腔实邸�，居民的滿(mǎn)意應當是物業(yè)公司追求的最終和最高目標。
2、完善居住物業(yè)日常養護管理的主要環(huán)節
1）報修：固定接待窗口、報修箱、特設地點(diǎn)；建立夜間值班制度，實(shí)行365天全天候服務(wù)；張貼小修項目收費標準；公布物業(yè)公司的有關(guān)承諾；報修填單不漏項，登記后發(fā)放憑證、集中編號；
2）查勘：由查驗員查勘后估料派工。當日或三天內能夠及時(shí)解決的，可直接派工，此外的預先查勘，明確損壞部位及范圍、修理項目及工程數量、工時(shí)及材料定額、安全設施及工具要求，并負責向住戶(hù)預約修理日期，以便根據輕重緩急組織均衡生產(chǎn)，防止任務(wù)單人為積壓，有利于定額松緊及路線(xiàn)遠近合理組合，落實(shí)修理責任；
3）修理：修理工按約定時(shí)間上門(mén)修理，佩帶胸卡，表明身份，說(shuō)明來(lái)意，文明施工，并落實(shí)帶修、轉修的項目。完工后由報修人驗收、簽字；
4）驗收：檢查填單是否有誤項漏項，養護人是否按（查勘）要求施工，是否存在應做未做或擴大范圍，工程質(zhì)量、材料耗用及折舊料回收是否符合要求，住戶(hù)對養護人的服務(wù)態(tài)度和服務(wù)紀律是否滿(mǎn)意，工程修理數量是否符合套用定額。不合格修理項目及時(shí)補開(kāi)返工單。根據修理標準和工程量結算修理費用；
5）監督：外部措施有監督電話(huà)、投訴接待、熱線(xiàn)電話(huà)、發(fā)放聯(lián)系卡、發(fā)放征詢(xún)表、走訪(fǎng)居委會(huì )等；內部措施有建立回訪(fǎng)制度，抽查制度，制訂考核辦法、獎懲辦法，對不及時(shí)、不合格項目進(jìn)行會(huì )診，根據保修規定及時(shí)返工。
3、梳理并修訂物業(yè)維修管理的有關(guān)文件
傳統房屋維修管理經(jīng)過(guò)長(cháng)期而廣泛的實(shí)踐，已經(jīng)具備一整套的做法，某些方面已形成相對穩定的經(jīng)驗，但當前對其精華深入研究、繼承、推廣似不足。例如：以提高房屋完好率為目標的維修管理體制已不復存在，1999年9月1日曾在普陀區試行的《上海市成套職工住宅修繕管理規定》已達6年之久，至今未見(jiàn)推行等等。因此，梳理原有的物業(yè)維修管理的有關(guān)文件，修改、制訂、完善現行的物業(yè)維修管理文件，已成為業(yè)內當務(wù)之急。
4、完善養護管理的有關(guān)制度和服務(wù)方式
通常的養護管理制度，有報修制度、值班制度、查勘鑒定制度、修繕責任制度、回訪(fǎng)制度、驗收制度、巡視制度、考核與獎懲制度等。
在長(cháng)期的養護管理實(shí)踐中，曾涌現出許多頗具特色的養護制度，如：特殊對象（烈軍屬、離休干部、殘疾人、孤老、30年以上老教師等）服務(wù)制度；十大節日（元旦、春節、國慶節、清明節、勞動(dòng)節、兒童節、建軍節、教師節、老人節、圣誕節）服務(wù)制度；多面手培訓制度；廢舊料回收制度等。還總結出許多行之有效的服務(wù)方式，如：365天均衡服務(wù)，四季熱點(diǎn)服務(wù)，落手清服務(wù)，“險”、“漏”、“堵”、“水”、“電”、“綠”重點(diǎn)服務(wù)，三個(gè)“三”服務(wù)（每季三次主動(dòng)上門(mén)服務(wù)，每張養護單上門(mén)三次方可注銷(xiāo)、屋內維修必須敲門(mén)三次方可進(jìn)入）、“六個(gè)提前服務(wù)”（用水高峰前搶修水泵水箱、雨季前普查翻做屋面、寒流前包扎外露水管、大風(fēng)前抓緊查險搶險、暴雨前修補低洼路面、節日前重點(diǎn)疏通窨井化糞池）等等，均值得大力推廣。
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