房屋出租稅收管理工作的經(jīng)驗總結
近年來(lái)，隨著(zhù)我市房屋租賃業(yè)的迅猛發(fā)展，房屋出租稅收規模日益擴大，地方財力的增長(cháng)也有了新的來(lái)源。實(shí)際征管工作中，由于受房屋租賃業(yè)點(diǎn)多面廣、情況復雜、應稅行為隱蔽、計稅依據難以掌握、主動(dòng)申報者較少等特性制約，房屋租賃稅收一直成為我們地稅征管工作的難點(diǎn)和薄弱環(huán)節。對此，我局通過(guò)幾年的深入調查與研究，大膽探索，于2005年提出了“健全制度，夯實(shí)基礎、規范管理”的房屋租賃稅收征管工作新思路，并全面貫以實(shí)施。兩年來(lái)的實(shí)踐證明，這是一條行之有效的征管途徑，2005年度全市實(shí)際征收入庫房產(chǎn)稅2372萬(wàn)元，較2004年增收349萬(wàn)元，增長(cháng)17.3%。其中房屋租賃房產(chǎn)稅收入664萬(wàn)元，比2004年增收216萬(wàn)元，增長(cháng)48.2 %，占全部房產(chǎn)稅收入的28%；2006年征收入庫房產(chǎn)稅2654萬(wàn)元，在2005年的高基點(diǎn)上又實(shí)現282萬(wàn)元的凈增額，增長(cháng)11.9%。其中房屋租賃房產(chǎn)稅收入849萬(wàn)元，比2005年增收185萬(wàn)元，增長(cháng)27.9 %，占全部房產(chǎn)稅收入的32%，比重比2005年又提高4個(gè)百分點(diǎn)，納入正常征管的房屋出租戶(hù)已達4100余戶(hù)。
一、 主要做法
（一）正本清源 制度先行
為規范我市房屋租賃稅收的征管，各縣（市、區）局根據省局《房屋出租房產(chǎn)稅征收管理暫行辦法》，以及市局《關(guān)于加強房屋租賃稅收征管通知》的精神，結合自身征管實(shí)際以及稅源分布特點(diǎn)，制定了各自的征收管理辦法。如：珠山區地稅局根據《江西省地方稅務(wù)局房屋出租房產(chǎn)稅征收管理暫行辦法》提出了“以店管稅”的工作核心，制定了《景德鎮市珠山區地方稅務(wù)局自用、出租房屋稅收管理實(shí)施辦法》、《景德鎮市珠山區地方稅務(wù)局私人自用、出租經(jīng)營(yíng)性房屋稅收征管工作流程》、《景德鎮市珠山區地方稅務(wù)局私人自用、出租經(jīng)營(yíng)性房屋稅收清理實(shí)施方案》以及《景德鎮市珠山區地方稅務(wù)局私人自用、出租經(jīng)營(yíng)性房屋稅收委托代征管理暫行辦法》等四項工作辦法，并按珠山區房屋租賃市場(chǎng)價(jià)格的特點(diǎn)，分地段制定了《珠山區單位或個(gè)人經(jīng)營(yíng)用房租賃參考價(jià)格》，將最低計稅依據確定為10元/平方米――120元/平方米，為房屋出租房產(chǎn)稅征收管理工作提供了制度保障；浮梁縣地稅局也制定了《浮梁縣地方稅務(wù)局自用、出租房屋稅收管理實(shí)施辦法》。
正本必須清源，搞好稅源管理是提高稅收征管水平的核心和基礎，為此我局圍繞管住、管好源頭，進(jìn)行稅源監控。根據本市實(shí)際狀況，積極部署各征管單位開(kāi)展房產(chǎn)稅征收管理情況的調研。按照房產(chǎn)稅兩種計稅依據，分行業(yè)、分經(jīng)濟性質(zhì)就房產(chǎn)稅的收入結構及稅源分布狀況進(jìn)行統計調查，并建立相應稅源數據庫，從而摸清了家底，保證了對該稅種征管實(shí)施的有效監控。
（二）積極動(dòng)員 廣泛宣傳
宣傳工作是做好各項工作的'前提，做好宣傳工作，往往能達到事半功倍的效果。為此，我局系統內部積極動(dòng)員，周密部署，成立專(zhuān)項工作領(lǐng)導小組，召開(kāi)干部動(dòng)員大會(huì )，在全市范圍內部署開(kāi)展房屋出租稅收清查活動(dòng)。各縣（市、區）局亦充分依靠當地政府廣泛發(fā)動(dòng)街道、鄉鎮、居委會(huì )力量參與清查活動(dòng)，全市上下形成了空前濃厚的房屋租賃稅收清查工作氛圍，為做好房屋租賃稅收征管工作奠定了扎實(shí)的基礎。
做好內部動(dòng)員的同時(shí)，我局不斷加大對外宣傳力度。通過(guò)電臺、電視臺、報紙等新聞媒體對房屋出租稅收政策進(jìn)行了廣泛宣傳。各縣（市、區）局結合自身的實(shí)際情況，采取在人口較為集中的小區、街道、集貿市場(chǎng)進(jìn)行張貼宣傳材料、發(fā)布公告、宣傳車(chē)巡回廣播、組織干部上門(mén)發(fā)放宣傳材料等多種形式進(jìn)行宣傳，使政策深入千家萬(wàn)戶(hù)，深入廣大納稅人心中。使出租者和承租者清楚納稅程序、涉稅事宜、法律責任等相關(guān)稅法知識，促使納稅人主動(dòng)申報納稅，為規范房屋出租稅收征管營(yíng)造了良好的社會(huì )氛圍。
（三）政府支持 強化協(xié)護稅網(wǎng)絡(luò )
要改變房屋租賃稅收管理的現狀，必須取得當地黨委、政府的重視與支持，建立一個(gè)社會(huì )協(xié)稅護稅網(wǎng)絡(luò )，充分發(fā)揮政府各部門(mén)的信息優(yōu)勢，走綜合治稅之路。為此,我市各縣（市、區）局密切聯(lián)系、依靠當地黨、政，爭取最大支持，搞好房屋租賃稅收的征管。如珠山區地稅局在區政府的領(lǐng)導下，先后成立了以稅務(wù)部門(mén)為工作指導，區各級協(xié)、護稅組織共同參與的“珠山區地方稅務(wù)局房產(chǎn)稅管理組”及“珠山區地方稅務(wù)局行業(yè)稅收管理辦公室”，在組織機構方面確保了房屋租賃業(yè)稅收的順利開(kāi)展。樂(lè )平市地稅局在當地政府的大力支持下，抽調工作責任心、能力強，管理經(jīng)驗豐富的干部協(xié)助樂(lè )平市地稅局房產(chǎn)組的同志一起工作，增加了征管的力量，遇到突發(fā)事件，當地政府及時(shí)派出公安人員協(xié)助，從而保證了清理工作的正常開(kāi)展。
（四）劃分類(lèi)別 分類(lèi)管理
針對房屋出租戶(hù)的不同特點(diǎn)，我局根據不同地段出租情況的差異，對房屋出租稅收進(jìn)行分類(lèi)管理。如：樂(lè )平市局根據營(yíng)業(yè)性房屋產(chǎn)權差異，將納稅對象分A、B1、B2三大類(lèi)，即：A類(lèi)為行政事業(yè)單位出租房屋；B1類(lèi)為個(gè)人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自用房屋；B2類(lèi)為個(gè)人出租房屋。在分類(lèi)的基礎上，將市區自用、出租房產(chǎn)分路段、分類(lèi)別進(jìn)行稅源摸底，掌握各路段自用和出租店面間數，自用房產(chǎn)原值、出租房屋租金等詳細情況，并將上述情況分管理片區填制稅源調查統計表，形成稅源數據庫，且隨時(shí)根據變化情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理及時(shí)更新；珠山區地稅局根據市區城區出租地段不同租金價(jià)位，確定了各地段不同的最低出租計稅價(jià)位，對不據實(shí)申報的納稅人采取核定征收。
（五）規范執法 嚴格考核
根據《江西省地方稅務(wù)局房屋出租房產(chǎn)稅征收管理暫行辦法》，我局規范了房屋出租房產(chǎn)稅的征收管理。以基層分局為單位，實(shí)行專(zhuān)人負責管理；充分發(fā)揮當地政府的作用，摸清稅源，采取撿遺拾漏的辦法，發(fā)現一戶(hù)，清理一戶(hù)、規范一戶(hù)，做到征收有記錄，戶(hù)戶(hù)有臺賬；充分利用信息化手段，分地段、按房屋順序統一編號，把納稅人信息錄入微機建立“戶(hù)籍式”管理；建立“以店控稅、以發(fā)票管稅，以納稅人自行申報為主，源頭扣繳為輔”的征收管理模式，充分調動(dòng)承租方索要發(fā)票的積極性、責成出租單位領(lǐng)用發(fā)票；每月定期向當地政府、有關(guān)部門(mén)了解房屋出租情況，實(shí)行信息更新；嚴格按照執法程序和期限，在調查摸底的基礎上，經(jīng)分局領(lǐng)導審批后，對房屋租賃業(yè)主逐戶(hù)下發(fā)稅款核定征收通知書(shū)；分戶(hù)核定稅款后，稅收管理員必須按照核定的稅款征繳入庫，不得擅自變更征收標準，避免了征稅的隨意性，讓納稅人交明白稅、放心稅。
在對外強化稅收征管的同時(shí)，對內加強干部征管質(zhì)量的考核，嚴格獎懲兌現。市局制定了《景德鎮市地稅局征管質(zhì)量過(guò)錯責任追究辦法》，各縣（市、區）局根據市局《辦法》均制定了具體實(shí)施辦法。如：樂(lè )平市地稅局為充分調動(dòng)干部的工作積極性，實(shí)行獎勤罰懶、獎優(yōu)懲劣。即對房產(chǎn)組下達年度組織收入任務(wù)，以年度任務(wù)為基數，對超額完成稅收計劃部分市局給予超收稅款部分10%的獎勵，對未完成計劃少收稅款部分給予5%的處罰。為使考核工作落到實(shí)處，促進(jìn)考核工作有序開(kāi)展，還制定了《樂(lè )平市地稅局房產(chǎn)組稅收管理質(zhì)量差錯責任追究辦法》，全面實(shí)行責任追究。該辦法從稅源管理、規范執法、征管資料管理及其他工作四個(gè)方面作了明確的規定，規定經(jīng)檢查考核發(fā)現問(wèn)題達不到要求的，一律予以嚴肅處理，同時(shí)給予一定的經(jīng)濟處罰。在今年上半年對房產(chǎn)組進(jìn)行考核時(shí)，有的干部一次性扣發(fā)獎金達到200元。通過(guò)考核進(jìn)一步理清了工作思路，調動(dòng)了干部工作積極性，查找到了工作的漏洞和薄弱環(huán)節。
二、初現成效
（一）提高了征管質(zhì)量。房屋租賃稅收管理一系列辦法的落實(shí)，使我局房屋租賃稅收征管不斷向規范化、科學(xué)化、精細化方向邁進(jìn)，管理水平和征管質(zhì)量不斷提高。通過(guò)2005年和2006年上半年拉網(wǎng)式的稅源調查摸底，全市納入正常管理的房屋出租戶(hù)達4100余戶(hù)，店面間數達6000余間，月核定房產(chǎn)稅70余萬(wàn)元，管戶(hù)面達90%以上。
（二）優(yōu)化了稅收環(huán)境。由于房屋出租稅收涉及面廣，且擁有房產(chǎn)并出租的納稅人多為經(jīng)濟實(shí)力較為雄厚的群體，一般都參與多種經(jīng)營(yíng)，涉及不同行業(yè)，我們通過(guò)廣泛的稅法宣傳，不僅增強了納稅人繳納房屋出租稅收方面的納稅意識，還增強了納稅人對其他方面的納稅意識，達到了優(yōu)化我市整體稅收環(huán)境的效果。
（三）規范了房屋出租稅收管理。我們通過(guò)對房屋出租稅收根據不同對象，實(shí)行分類(lèi)管理，在制定的工作目標中明確了兩項指標，即納入系統正�；芾響�(hù)面達到90%以上和漏征漏管率不得高于5%的兩個(gè)規范性目標，并且日�？己藭r(shí)以這兩個(gè)目標考核為重點(diǎn)，本著(zhù)先規范納入管理、后加強稅款征收的思路，達到了規范我市房屋出租稅收管理的效果。
三、幾點(diǎn)體會(huì )
房屋出租稅收征管一直是地稅部門(mén)的征管難點(diǎn)和薄弱環(huán)節，必須常抓不懈，迎難而上，通過(guò)實(shí)踐，我們有以下幾點(diǎn)體會(huì )：
（一）實(shí)事求是是基礎。我們要正視自己在房屋出租稅收征管上的不足，本著(zhù)實(shí)事求是的原則，抓住重點(diǎn)和難點(diǎn)，認真開(kāi)展調查研究，提出切實(shí)可行的辦法和方案，不能急于求成。
（二）制度落實(shí)是關(guān)鍵。辦法和方案一經(jīng)確定，就要在抓落實(shí)上下功夫，使各項制度辦法不走過(guò)場(chǎng)，不流于形式。在制度落實(shí)的過(guò)程中發(fā)現新問(wèn)題，并及時(shí)進(jìn)行分析總結和整改。
（三）強化考核是手段。要通過(guò)科學(xué)合理地細化和量化考核指標，使考核落實(shí)到人、追究到人。不能盲目追求一時(shí)的稅收任務(wù)，而要從規范上下功夫，使考核從重結果向重過(guò)程進(jìn)行轉變
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