房地產(chǎn)成本核算及控制對策論文

　　房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算與成本控制成為了保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合法利益的重要手段。新時(shí)期的房地產(chǎn)企業(yè)參與了宏觀(guān)調控，因此給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了一定的挑戰，要求企業(yè)加強成本核算與成本控制，為自身的穩定有序發(fā)展奠定基礎。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算方法中存在的問(wèn)題

　　房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作主要是對開(kāi)發(fā)項目中實(shí)際產(chǎn)生的資金使用情況，按已明確的成本核算對象或成本使用范圍進(jìn)行費用的惠及與科學(xué)分配。做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算工作，健全各類(lèi)核算方式，對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益具有重要保障作用。

　　1.成本核算的對象不清晰。

　　隨著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，促進(jìn)了項目開(kāi)發(fā)數量的增加，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)需分批進(jìn)行，部分開(kāi)發(fā)項目涉及了商業(yè)地產(chǎn)、別墅等建筑。對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)型及其工期的核算，缺乏一套標準系統的成本核算，給成本核算工作的運行帶來(lái)了困難，直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

　　2.缺乏科學(xué)的成本費用分配方法。

　　房地產(chǎn)企業(yè)所有的開(kāi)發(fā)項目費用都要納入到項目成本范疇中，對于企業(yè)各開(kāi)發(fā)項目形成的共同費用，應根據相關(guān)規定科學(xué)分配，并間接地納入到項目成本中。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項目中往往會(huì )產(chǎn)生一些間接地成本，怎樣對該成本進(jìn)行科學(xué)分配，房地產(chǎn)成本核算中并未給出詳細的標準，因此制約了房地產(chǎn)成本核算。

　　3.成本核算中存在明顯的建筑安裝成本虛增現象。

　　建筑安裝成本在房地產(chǎn)成本核算中同樣占據重要位置，然而房地產(chǎn)成本核算工作中卻忽視了針對該方面制定健全的制度規定，致使成本核算中存在明顯的建筑安裝成本虛增現象，無(wú)法準確揭露開(kāi)發(fā)項目的實(shí)際成本與利潤。

　　4.成本核算周期不明確。

　　房地產(chǎn)企業(yè)項目開(kāi)發(fā)具有較長(cháng)的周期，但企業(yè)成本核算工作必須始終圍繞生產(chǎn)周期進(jìn)行，以準確計算企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)利潤，從而分析評價(jià)企業(yè)的發(fā)展狀況。然而，由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，部分項目竣工后并未完成相應的開(kāi)發(fā)，也無(wú)法開(kāi)展成本核算及結算工作，加之有的區域缺乏完善的設施，阻礙了成本核算的有效運行，進(jìn)而影響了企業(yè)發(fā)展。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制現狀

　　房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本核算與企業(yè)的經(jīng)濟效益息息相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應對該項工作投入必要的關(guān)注和支持，切實(shí)保障企業(yè)的經(jīng)濟效益，加強規范成本核算，制定一系列完善有效的成本核算方法。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制同樣在企業(yè)經(jīng)濟效益中發(fā)揮不可忽視的作用，然而目前仍有部分房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作不夠完善，具體有以下幾方面的問(wèn)題：

　　1.成本管理意識有待強化。

　　當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作仍不夠完善，很多企業(yè)均未樹(shù)立正確的成本管理意識，將重心放在了對成本核算的事后控制上。并且由于房地產(chǎn)企業(yè)的成本競爭意識不足，使得成本核算和預算人員只能根據合同中的相關(guān)規定來(lái)控制項目的開(kāi)發(fā)成本，項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本控制缺乏高效完善的措施。在房地產(chǎn)企業(yè)特殊性質(zhì)的影響下，造成成本控制無(wú)法貫徹落實(shí)，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，也制約了其經(jīng)濟效益的提升。

　　2.缺乏完善的成本管理控制體系。

　　近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競爭越來(lái)越激烈，有的房地產(chǎn)企業(yè)為了競爭而競爭，沒(méi)有結合自身實(shí)際，制定完善的戰略性發(fā)展目標，特別在成本管理方面更是缺乏健全的目標。由于房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的管理十分粗放，直接降低了成本控制工作的動(dòng)力，也沒(méi)有相關(guān)的控制規劃，使成本控制工作的職能作用無(wú)法得到全面發(fā)揮，成本管理的制度化、規范化目標不強。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理缺乏行之有效的成本控制管理體系，造成成本管理流于形式，是不利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的。

　　3.成本內部控制有待完善。

　　房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本控制工作時(shí)，往往會(huì )將重心放在事后控制上，很少涉及事前控制與事中控制，并且成本控制中的成本預測及管理工作不夠規范。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中忽視了成本控制的重要性，未跟蹤控制開(kāi)發(fā)項目的'全過(guò)程，從而造成大部分的項目實(shí)際難以獲得有效的成本控制，不僅給企業(yè)的經(jīng)濟帶來(lái)嚴重損失，而且還影響了房地產(chǎn)企業(yè)的持續發(fā)展。

　　三、加強房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與成本控制的對策

　　1.完善成本核算項目。

　　導致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目成本核算中存在各類(lèi)問(wèn)題的主要原因是沒(méi)有科學(xué)的規范與成本核算方法作為依據，所以加強完善成本核算方法及其規范成為了當前的重點(diǎn)。成本核算中要特別注意對設計階段核算工作的不斷完善，以保證后期施工有相關(guān)的參考依據。對于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項目工期及其出現的附加成本，成本核算中應給出正確的規范，同時(shí)還應規范開(kāi)發(fā)項目的成本周期核算工作，構建與之匹配的完善規章制度，從而確保成本核算正常有序運轉。

　　2.構建一套規范完善的監督機制。

　　由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目成本核算工作的監督力度不足，使成本核算中存在明顯的建筑費用虛增情況，極大的阻礙了企業(yè)的經(jīng)濟效益。因此現階段應盡快構建一套有關(guān)于成本核算方面的監督機制，構建并落實(shí)完善的成本核算責任制度及審計制度，只要發(fā)現存在成本失真問(wèn)題，必須及時(shí)找出相關(guān)責任人，激發(fā)成本核算人員的工作熱情，培養其強烈的責任感，以有效防范成本核算問(wèn)題的發(fā)生。此外，成本核算過(guò)程中還應充分反映審計工作的監督職能，嚴格審計核算信息，避免核算問(wèn)題。

　　3.做好開(kāi)發(fā)項目信息的動(dòng)態(tài)監控。

　　有不少房地產(chǎn)企業(yè)在項目開(kāi)發(fā)中往往忽視了成本控制的重要性，使房地產(chǎn)企業(yè)成本不斷增加，經(jīng)濟效益停滯不前。當前，在先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò )信息技術(shù)的發(fā)展進(jìn)步及成本管理水平的不斷提升下，房地產(chǎn)企業(yè)應設置適合自己的成本動(dòng)態(tài)更新系統，嚴密監控成本運行過(guò)程，并加強項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本動(dòng)態(tài)監督，對整體開(kāi)發(fā)項目的造價(jià)進(jìn)行認真分析、正確預測，并嚴格觀(guān)察后期的補救措施，只要發(fā)現存在資金不足的問(wèn)題，應立即對當前的工作方案進(jìn)行調整，或者加大后續資金的投入力度，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的正常發(fā)展奠定基礎。

　　4.強化成本控制工作。

　　當前，在房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)成本控制中應嚴格監管招投標階段，防止一些不符合標準的企業(yè)中標，以免給后期施工帶來(lái)經(jīng)濟損失。同時(shí)企業(yè)還應構建一系列有效的內部控制措施及其規范，確保項目成本的科學(xué)預算，注重對項目成本的事前控制。成本控制應涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目各環(huán)節階段，只有加強各環(huán)節階段的成本控制，才能保證過(guò)程中的資金合理使用，推動(dòng)開(kāi)發(fā)項目的科學(xué)發(fā)展。此外，企業(yè)還應落實(shí)各類(lèi)有效的內部控制措施，以增強自身經(jīng)濟效益。

　　5.建立健全的成本控制體系。

　　當前，企業(yè)應在財務(wù)管理工作中構建專(zhuān)門(mén)的審計部門(mén)和控制部門(mén)，加強控制開(kāi)發(fā)項目中的成本，將成本控制全面落實(shí)到項目開(kāi)發(fā)全過(guò)程中。還要建立健全成本控制制度，明確成本控制人員的職責權限，落實(shí)獎懲措施，凡是工作不認真或經(jīng)常失誤的人員，應給予必要的懲罰，敲響警鐘，以免今后工作中再次出現此類(lèi)情況，發(fā)揮成本控制的作用，從而正常順利的運行。

　　6.建立成本管理信息平臺。

　　房地產(chǎn)企業(yè)應盡快建立一個(gè)成本管理信息平臺，以全面反映項目成本情況，并輔助我們構建完善的資本結構體系、規范操作流程、及時(shí)了解核心業(yè)務(wù)運行情況，將業(yè)務(wù)、財務(wù)、資金管理密切聯(lián)系起來(lái)。該系統主要以合同管理為基礎，負責成本的估算、預算，合同臺帳、合同變更、合同結算、資金計劃、預算責任帳套等任務(wù)。此外，成本管理信息平臺還為企業(yè)正確決策提供了有力依據，比如在付款時(shí)間、歷史賬務(wù)上，多數基礎工作都能以成本管理為依托進(jìn)行簡(jiǎn)化，它的透明和實(shí)時(shí)查詢(xún)促使有關(guān)人員工作認真，加強項目監控。信息平臺通過(guò)反映預算成本和動(dòng)態(tài)成本之間的差異，不斷增強企業(yè)的成本控制能力，促進(jìn)決策的及時(shí)進(jìn)行，從而提高企業(yè)市場(chǎng)競爭實(shí)力。

　　四、結語(yǔ)

　　綜上所述可知，由于房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本大、回收期長(cháng)，所以企業(yè)應及時(shí)制定各類(lèi)完善高效的成本核算方法及成本控制手段，以維護企業(yè)的經(jīng)濟效益，規范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)朝著(zhù)規范化、科學(xué)化、制度化方向邁進(jìn)。

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