關(guān)于常見(jiàn)房地產(chǎn)成本管理方式的解析研究論文
改革開(kāi)放以來(lái)，我國經(jīng)濟高速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)呈井噴式發(fā)展。目前，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟發(fā)展中舉足輕重。由于房地產(chǎn)的特殊地位，致使房地產(chǎn)受到國家和民眾的高度關(guān)注。然而，在當前國家政策大幅度調整和房?jì)r(jià)過(guò)高，結構不合理的形勢下，房地產(chǎn)業(yè)面臨著(zhù)嚴峻的挑戰。為了維護社會(huì )穩定，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行改革，加強房地產(chǎn)成本管理，采用節點(diǎn)式管理方法，合理配置資源，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。本文主要探討的是房地產(chǎn)節點(diǎn)式管理法及其相關(guān)問(wèn)題，為房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展提供一些可參考意見(jiàn)。
近幾年，隨著(zhù)改革開(kāi)放的不斷深入，我國經(jīng)濟快速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)篷勃發(fā)展。雖然近幾年我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，也取得了明顯的成效。但房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中也存在著(zhù)一些問(wèn)題，如房?jì)r(jià)過(guò)高、結構不合理等，這些問(wèn)題的存在，嚴重影響房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。同時(shí)，受?chē)艺吆褪袌?chǎng)環(huán)境因素的制約，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也面臨著(zhù)嚴重的挑戰。國家相繼出臺政策，征收房產(chǎn)稅，調控房?jì)r(jià)，緩和社會(huì )矛盾，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)。在房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，成本管理是影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素。為此，加強房地產(chǎn)成本管理，采用節點(diǎn)式管理，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，成為房地產(chǎn)發(fā)展的首選。
一、房地產(chǎn)成本管理節點(diǎn)式管理法的含義
節點(diǎn)式管理法是一種精細化成本管理方法，是指在房地產(chǎn)成本管理過(guò)程中利用科學(xué)的技術(shù)手段和有效措施加強對目標成本的控制和管理，在控制成本的過(guò)程中，細化管理要素，系統掌握成本管理的全部細節，做到對房地產(chǎn)項目建設過(guò)程中每一階段，每一步驟的監控和成本控制。在可控制的范圍內，及時(shí)發(fā)現問(wèn)題，解決問(wèn)題，爭取用有限的資源，取得最大的經(jīng)濟效益。
二、節點(diǎn)式管理法在房地產(chǎn)成本管理中的實(shí)施步驟
1.成本分析。成本分析是指運用節點(diǎn)式管理法，通過(guò)調查和信息反饋等方式對房地產(chǎn)項目建設的全過(guò)程中的成本進(jìn)行分析，仔細研究項目建設中的主要支出部分、成本控制中的難點(diǎn)和重點(diǎn)等，然后對已掌握的數據深度挖掘分析，制定出合理的成本控制措施。同時(shí)也應對房地產(chǎn)項目建設的各個(gè)階段和環(huán)節的成本支出進(jìn)行匯總和分析，找到影響成本管理的的關(guān)鍵因素，進(jìn)而達到控制成本的目的.。成本分析是節點(diǎn)式成本管理法的根本，也是成本控制的依據。只有將房地產(chǎn)項目建設的成本開(kāi)支分析到位，才能“對癥下藥”，根據成本支出動(dòng)因設置不同的成本支出標準。
2.劃分節點(diǎn)。節點(diǎn)劃分是節點(diǎn)式成本管理法的另一項重要工作。之所以將節點(diǎn)式管理法稱(chēng)為精細化管理方法，就在于其將房地產(chǎn)建設項目的整個(gè)經(jīng)營(yíng)成本依據不同的項目建設階段分成了若干子項目成本，而這個(gè)劃分過(guò)程被稱(chēng)為劃分節點(diǎn)。劃分節點(diǎn)是指依據房地產(chǎn)項目建設的流程，將成本支出分為幾個(gè)子系統，而每個(gè)子系統中又包含多個(gè)階段，這種劃分既可以是橫向，又可以是縱向。一方面，應注意哪些是成本控制的關(guān)鍵環(huán)節，哪些是成本控制的薄弱環(huán)節；另一方面也應保證節點(diǎn)劃分的科學(xué)性、合理性和準確性，為成本控制打好基礎。
3.配備操作成本。節點(diǎn)式成本管理法并不是要求對房地產(chǎn)建設項目的各個(gè)環(huán)節都要細化，爭取用最少的成本，實(shí)現最大的經(jīng)濟效益，最終達到節省開(kāi)支控制成本的目的。但這也并不意味著(zhù)節點(diǎn)式管理法在成本管理上的靈活性和對市場(chǎng)環(huán)境的適應性。配備操作成本是指，準備一些備用金作為房地產(chǎn)項目建設的急用金，以備不時(shí)之需。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在項目建設過(guò)程中，會(huì )出現一些無(wú)法控制的事情，而這部分的開(kāi)支明顯不在成本預算之內，這是就可以啟動(dòng)備用金，解決燃眉之急，這就成為配備操作成本。操作成本是成本管理中較難控制的一環(huán)，應加強監管力度，真正體現操作成本的價(jià)值。
三、節點(diǎn)式管理法在房地產(chǎn)成本管理中的具體實(shí)踐應用
1.對房地產(chǎn)企業(yè)的運營(yíng)成本進(jìn)行分析。在房地產(chǎn)成本管理過(guò)程中，首先應用節點(diǎn)式管理法將房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)運營(yíng)成本進(jìn)行劃分。根據房地產(chǎn)建設的不同階段和成本支出性質(zhì)，企業(yè)需要支付的成本費用有土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費還有開(kāi)發(fā)間接費。這幾項是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及建設過(guò)程中主要成本支出。此外，還應考慮銀行貸款利息、稅費、工人勞務(wù)費、應急費和其他一些費用等。成本開(kāi)支應涵蓋房地產(chǎn)建設的全部費用開(kāi)支，而這些費用也會(huì )因環(huán)境等因素的變化而改變，具體情況具體考慮。
2.對房地產(chǎn)企業(yè)的成本進(jìn)行節點(diǎn)劃分。利用節點(diǎn)式管理法對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管理，就要對建設項目過(guò)程的不同階段的成本支出進(jìn)行細化，分為若干子項目，然后對每一子項目中的成本控制，其節點(diǎn)的劃分應保證科學(xué)性、合理性和準確性。例如，房地產(chǎn)建設項目可以分為施工前、施工中和竣工后等，而施工前的成本開(kāi)支主要有征地費、安置費和原有建筑物拆遷補償費等；施工過(guò)程中的人工費、材料費、設備購置費等這些都是企業(yè)需要考慮和注意的。
3.對房地產(chǎn)企業(yè)的配備成本進(jìn)行預算。配備操作成本要以不同費用在總成本支出中所占的比例為依據。其中土地征用及拆遷補償費約占20%。前期工程費一般不會(huì )超過(guò)6%，基礎設施費約占5%，建筑安裝工程費約占40%，配套設施費用約占10%，貸款利息會(huì )根據房地產(chǎn)建設工程期的長(cháng)短及貸款數額的大小有所不同，稅費約占15%-20%，應用費用約占5%，而其他費用約占以上這些數據都是一個(gè)大體的估算值。不同的房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)行不同的建設工程，其費用所占的比例會(huì )有所調整。
房地產(chǎn)業(yè)是國家的支柱產(chǎn)業(yè)，在促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展、增加就業(yè)機會(huì )等方面發(fā)揮著(zhù)不可替代的作用，因而，國家應引導房地產(chǎn)業(yè)朝著(zhù)正確的方向發(fā)展，加強對產(chǎn)地產(chǎn)市場(chǎng)的調節控制，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也應按照國家政策、法律法規的要求，制定相應的措施加強成本管理，采用節點(diǎn)式管理法管理房地產(chǎn)成本，有效解決房地產(chǎn)發(fā)展中的困難，提高經(jīng)濟效益。
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