最新房地產(chǎn)成本管理論文
隨著(zhù)我國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始越來(lái)越受到重視，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目成本管理也變得非常重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目產(chǎn)品有著(zhù)一次性、多變性與不確定性的特點(diǎn)，其特定開(kāi)發(fā)項目適用于一次性設計，而一些環(huán)境與項目的設計相對較為多變。要想降低開(kāi)發(fā)項目成本，就要對造價(jià)成本進(jìn)行管理與控制，使得房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)質(zhì)量不斷提升，為人民提供更為優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境。
房地產(chǎn)幵發(fā)項目的成本管理直接決定了其發(fā)展方向與長(cháng)久性，其對成本進(jìn)行控制是為了在工程質(zhì)量良好、開(kāi)發(fā)期限可以保證的前提下，保證所完成建筑產(chǎn)品成本的合理性，要對項目進(jìn)行全過(guò)程管理、全方位的控制，將多種可以對成本進(jìn)行干擾的因素排除，要將激勵競爭機制建立起來(lái)，全員簽訂管理目標責任書(shū)，實(shí)行獎懲制度，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的經(jīng)濟效益的良好發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的成本管理主要分為以下四個(gè)階段：
一、策劃準備階段
策劃準備階段的成本管理與控制決定著(zhù)開(kāi)發(fā)項目經(jīng)濟效益的成敗。相關(guān)調查表示：每個(gè)項目的策劃對成本和效益都有著(zhù)35%的影響，策劃階段的成本管理是對項目進(jìn)行地段地塊的選擇和建設方案的設計。要對地價(jià)與出讓金進(jìn)行了解，對拆遷等補償費用的髙低進(jìn)行比較，配套設施的費用要明確。然后經(jīng)過(guò)與銷(xiāo)售價(jià)格的平衡，選擇出最好的地塊。確定建設方案，在建設地點(diǎn)選擇完畢以后，方案的建設對開(kāi)發(fā)的成本和效益非常重要，利用建設方案進(jìn)行招標。開(kāi)發(fā)商要對區域總體設計進(jìn)行招標，對建筑設計進(jìn)行招標，對投資進(jìn)行估算。組成評審專(zhuān)家組對方案進(jìn)行評定，專(zhuān)家組包括技術(shù)專(zhuān)家和經(jīng)濟專(zhuān)家。業(yè)主所選定的必須是技術(shù)指標與經(jīng)濟指標最佳的'中標方案。如果選擇的是技術(shù)指標最佳而經(jīng)濟指標較差的方案，就要釆取有效的措施對其進(jìn)行優(yōu)化，經(jīng)濟學(xué)家要對投標人評標時(shí)的投資估算進(jìn)行審計與評估，保證投資估算的真實(shí)度與可靠度，減少實(shí)施中標方案時(shí)估算值突破情況的發(fā)生。
二、設計定型階段
在設計定型階段中，對成本的管理與控制，是利用策劃批準的方案，對初步的設計進(jìn)行整理與擴大。相關(guān)調查表示，設計定型階段的工作效率直接影響了項目成本的管理，所以，加強對該階段工作的管理是非常重要的。因此，設計者或設計團體必須是設計水平與專(zhuān)業(yè)水平較髙、具有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗、較強責任心的人或團體。在設計開(kāi)展之前，業(yè)主與設計委托者雙方必須簽訂委托書(shū)與設計合同，合同條款要包括技術(shù)經(jīng)濟指標與監督配合等，要對設計在實(shí)際運用中所達到的技術(shù)經(jīng)濟指標進(jìn)行考核，要有獎勵或懲罰的考核制度。在設計開(kāi)展以后，業(yè)主應利用專(zhuān)業(yè)技術(shù)經(jīng)濟人員對設計進(jìn)行全過(guò)程跟蹤。在對初步設計進(jìn)行擴大時(shí)，要與設計人員對技術(shù)方案進(jìn)行研討，如建筑的基礎類(lèi)型、管道的選型等，對信息要大量搜集，對設計人員進(jìn)行市場(chǎng)行情的反饋，使其可以在項目中運用新型技術(shù)與材料。這樣建筑產(chǎn)品的檔次也就得以提髙，工程成本也可以有效降低。造價(jià)人員要對技術(shù)方案進(jìn)行經(jīng)濟比較，使得成本的髙低顯露出來(lái)，更好的為業(yè)主的決策進(jìn)行參謀。在這個(gè)階段有兩個(gè)誤醫，必須都對其進(jìn)行防治：第一個(gè)誤區是對設計人員有著(zhù)完全依靠的行為，從不對設計進(jìn)行過(guò)問(wèn)；第二個(gè)誤區是對技術(shù)方案沒(méi)有進(jìn)行經(jīng)濟評估、成本的分析。要利用經(jīng)濟專(zhuān)家和造價(jià)師對設計院出示的設計概算進(jìn)行審計評估，保證其真實(shí)性與可靠性，要查找出超出投資估算的原因。如果是技術(shù)方案原因，應在施工設計的時(shí)候對其進(jìn)行優(yōu)化，對設計人員優(yōu)化設計方案工作進(jìn)行配合。業(yè)主方的專(zhuān)業(yè)人員在施工設計應該對技術(shù)方案設計進(jìn)行督促，并對設計計算的結果進(jìn)行了解，對單項設計加以重視，注意其經(jīng)濟性，對配筋數量隨意加大進(jìn)行預防。以期在設計階段強化開(kāi)發(fā)項目成本管理，從而有效降低工程成本。
三、施工實(shí)施階段
施工實(shí)施是設計階段成本管理的繼續，主要的特征是以下幾點(diǎn)：
1.較強的針對性
施工階段成本管理對象很明確，完成特定的產(chǎn)品所需成本，但是目前還存在很大的風(fēng)險，不確定性較強。
2.三個(gè)基本要素、一個(gè)指標這個(gè)過(guò)程指標的組成是利用三個(gè)基本要素與一個(gè)指標完成的，要素是：項目成本、項目工期、項目質(zhì)量；指標就是項目的安全性，必須將二者進(jìn)行統一，使之可以相互影響與促進(jìn)。
3.利益主體
施工實(shí)施階段會(huì )涉及到很多利益主體，這些利益主體是承包商、供應商等，整個(gè)施工過(guò)程的完成都是由他們的合作來(lái)進(jìn)行的。在對設計進(jìn)行確定以后，施工任務(wù)的完成多采用以下兩種方法：招標發(fā)包法，承包商通過(guò)中標獲得施工任務(wù)并將其完成；自營(yíng)施工法，在選擇施工材料時(shí)，要選擇質(zhì)量較好且價(jià)格較低的，要對不同廠(chǎng)家的材料進(jìn)行比對。
施工結束以后，要對工程竣工的決算和財務(wù)決算進(jìn)行編制，其對成本控制是非常重要的。利用竣工決算對成本目標制定與貫徹情況進(jìn)行考査，査看其是否有偏差�？偨Y經(jīng)驗、得出教訓，使企業(yè)管理的水平得到提高，成本控制能力得到加強。
四、保修服務(wù)階段
這個(gè)階段成本是由施工質(zhì)量決定的，所以要將工程質(zhì)量工作做好，降低保修費用。要將商品房的使用說(shuō)明書(shū)和保修書(shū)做好，將開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理、用戶(hù)等在保修時(shí)應該承擔的責任與費用分清，為開(kāi)發(fā)商減少不必要的保修支出。
在選擇物業(yè)管理公司時(shí)，要對其業(yè)務(wù)水平的髙低、管理素質(zhì)的情況進(jìn)行了解，選擇業(yè)務(wù)水平較高、管理素質(zhì)良好的公司來(lái)對項目的業(yè)務(wù)管理工作進(jìn)行承擔，可以使開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)得到有效提髙。
五、結語(yǔ)
總而言之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目對成本進(jìn)行全面地管理與控制，是綜合地管理與控制，但對經(jīng)濟造價(jià)進(jìn)行單一的管理不能達到項目成本控制的目的，因而其管理過(guò)程應該是動(dòng)態(tài)的。利用各種手段將不確定的因素進(jìn)行優(yōu)化，成為了特定因素，從而更好的對成本進(jìn)行了控制和管理，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
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