關(guān)于論中國物業(yè)稅的理論基礎和目標模式的論文
【摘要】提出兼容性是物業(yè)稅目標模式的理論基礎。既公平、效率、改革與收入目標的兼容，政治、經(jīng)濟、社會(huì )目標的兼容，不同群體利益和訴求的兼容。提出“累進(jìn)增益調節稅”功能的概念：物業(yè)稅與經(jīng)濟發(fā)展水平和人均國民收入、財富擁有量呈正相關(guān)性，物業(yè)稅收入與房地產(chǎn)價(jià)值及政府公共服務(wù)水平呈正相關(guān)性，物業(yè)稅支出與各方面受益程度與市場(chǎng)價(jià)值呈正相關(guān)性，物業(yè)稅地位與國家的社會(huì )管理能力與稅收征管水平呈正相關(guān)性,并形成鏈式累進(jìn)性和增益機制。成為房地產(chǎn)經(jīng)濟和財產(chǎn)分配的“內在穩定器”。目標是調節房地產(chǎn)價(jià)值級差和溢價(jià)，維護社會(huì )公平,改變目前我國基尼系數繼續增長(cháng)，并可以逐步將其減少三分之一。
【關(guān)鍵詞】構建；物業(yè)稅；目標；模式
【正文】
物業(yè)一詞來(lái)自香港，英文為Real Property或Real Estate，表示房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。物業(yè)稅（Property tax）國外也稱(chēng)財產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅或者是財富稅，是一個(gè)古老的稅收制度。其主體是對土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的所有者或使用者每年按財產(chǎn)評估值的一定比率征收稅款，是國際上常用的地方政府收入來(lái)源之一。
黨的十六屆三中全會(huì )通過(guò)的《關(guān)于完善社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制若干問(wèn)題的決定》提出：“實(shí)施城鎮建設稅費改革，條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統一規范的物業(yè)稅，相應取消有關(guān)收費”�！仓醒胫匀绱酥匾曃飿I(yè)稅的問(wèn)題，是其在國民經(jīng)濟中具有多方面功能和作用。
建立物業(yè)稅目標模式是關(guān)系到國計民生最敏感最核心的問(wèn)題之一�！罢鞫惖臋嗔κ玛P(guān)毀滅的權力”�！芭c其說(shuō)是稅收改革，是一種技術(shù)活動(dòng)，不如說(shuō)是一種政治活動(dòng)�！贝_立物業(yè)稅目標模式不僅是一個(gè)經(jīng)濟問(wèn)題，也是涉及政治、經(jīng)濟、社會(huì )、文化等諸方面的綜合性變革。不單純是收入問(wèn)題，更是關(guān)系到國家對經(jīng)濟社會(huì )生活管理與干預的效果。因此，物業(yè)稅目標模式是當前經(jīng)濟和財稅理論研究的前沿和熱點(diǎn)問(wèn)題。目前，我國理論界對改革物業(yè)稅的功能定位和與之相適應的目標模式的選擇，還缺乏深入研究，也沒(méi)有形成統一的認識。因此，研究物業(yè)稅的目標模式，意義重大，影響深遠，難度極大。關(guān)系中國物業(yè)稅改革的指導思想和當前改革推進(jìn)及長(cháng)期發(fā)展，關(guān)系我國物業(yè)稅在籌集財政收入、調節財富分配和優(yōu)化資源配置等方面的功能發(fā)揮，關(guān)系最廣大人民群眾最關(guān)心、最直接、最現實(shí)的利益問(wèn)題。物業(yè)稅目標還涉及中央與地方分權關(guān)系的構建，公共財政體制的完善、收入分配差距的調節、土地批租制度的改革等諸多方面的關(guān)系調整，是一項系統工程。因而本文的研究成果有利于我國的物業(yè)稅制的決策、設計和實(shí)施；有利于促進(jìn)我國的宏觀(guān)經(jīng)濟調控、加快建設社會(huì )主義和諧社會(huì )進(jìn)程。
一、研究物業(yè)稅目標模式的意義
物業(yè)稅的目標模式是改革完善物業(yè)稅的理論依據。關(guān)系到物業(yè)稅種類(lèi)、模式選擇，以及物業(yè)稅的稅制設計和法律體系的構建�？偟恼f(shuō)來(lái)，目前中國物業(yè)稅目標模式的研究及其制度設計處于初級階段，具有以下特點(diǎn)：一是對研究物業(yè)稅的目標模式缺乏整體性、系統性。有的從經(jīng)濟角度研究物業(yè)稅，單純從經(jīng)濟增長(cháng)論證構建物業(yè)稅制度的物質(zhì)條件。有的注重從稅收角度研究物業(yè)稅的收入目標，單純把稅收增長(cháng)作為物業(yè)稅的主要目標。有的注重從改革角度研究物業(yè)稅，單純把改革土地出金制度作為目標，提出化解市場(chǎng)風(fēng)險和社會(huì )矛盾。沒(méi)有將物業(yè)稅的目標與我國政治、經(jīng)濟、社會(huì )、文化產(chǎn)生的整體效應相聯(lián)系，因而政策具有片面性。二是對物業(yè)稅體系制度的設計單一，側重于考慮國家宏觀(guān)層面的多，考慮微觀(guān)納稅人利益保障的層面少，因而制度設計缺乏科學(xué)性、綜合性。三是對物業(yè)稅的具體政策措施，借鑒國外的多，對中國具體國情研究較少，對中國實(shí)施物業(yè)稅的長(cháng)期性、艱巨性、復雜性缺乏深入研究，因而政策措施缺乏長(cháng)遠性。
具體地說(shuō)，研究物業(yè)稅目標模式有以下方面的意義：一是政治意義。確立物業(yè)稅的目標模式政治意義重大，是加快實(shí)現黨的十六大提出的在本世紀頭20年全面建設小康社會(huì )目標任務(wù)的迫切需要。我國已初步完成了實(shí)現溫飽階段（40%以上），住房是民生之本，實(shí)現安居樂(lè )業(yè)、家庭財產(chǎn)普遍增加、人民過(guò)上更加富足的生活，也是到2020年構建社會(huì )主義和諧社會(huì )的重要目標和任務(wù)�！哺鶕吨袊嗣翊髮W(xué)中國社會(huì )發(fā)展研究報告》中國龐大的人口基數使得住房持續旺盛，城鎮人口中的年輕人及在城鎮化中進(jìn)入城市的農業(yè)人口，也對住房產(chǎn)生強烈的需求。而物業(yè)稅制度缺失，影響全面建設小康社會(huì )目標和進(jìn)程。二是經(jīng)濟意義。近幾年來(lái)，我國房地產(chǎn)二級市場(chǎng)上住房?jì)r(jià)格高攀不下，高房?jì)r(jià)成了全社會(huì )關(guān)注的問(wèn)題。這與我國現行物業(yè)稅制不完善和財產(chǎn)保有環(huán)節的稅收缺失相關(guān)。必須通過(guò)物業(yè)稅收改革對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀(guān)調控，有效地調控房?jì)r(jià)，清理整頓稅費，降低房?jì)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡發(fā)展。同時(shí)正如斯密所言：稅，由那經(jīng)濟困難的人負擔，所以一定是殘酷的、難堪的。有必要建立健全稅收優(yōu)惠政策，扶持弱勢群體的經(jīng)濟生活，消除物業(yè)稅的負面影響。三是改革意義。我國現行土地和房地產(chǎn)稅費繁重，特別是土地批租和土地出讓金制度在現實(shí)中存在不少問(wèn)題，到了非改不可的時(shí)候。確立物業(yè)稅目標模式，要推進(jìn)土地制度改革，取消土地批租，促進(jìn)相關(guān)改革�！�13〕四是收入意義。在分稅制條件下，縣鄉財政困難，最根本的原因，是缺乏長(cháng)期的地方稅源。而物業(yè)稅目標模式的確立，就是要滿(mǎn)足省以下特別是縣市地方政府提供基本公共服務(wù)之需。提高在縣級財政的地方稅收比重�！参迨欠峙湟饬x。目前中國社會(huì )不平衡，社會(huì )收入分配差距不斷擴大，基尼系數繼續增長(cháng)，呈現出兩極分化和固定化的發(fā)展態(tài)勢，在一定程度上與物業(yè)稅調節功能缺失有關(guān)。物業(yè)稅可以緩解我國目前收入分配差距過(guò)度懸殊，縮小貧富差距、調節收入分配和再分配。產(chǎn)生“擠出效應”，推動(dòng)富人捐款。促進(jìn)社會(huì )公平正義。六是開(kāi)放意義。確立物業(yè)稅目標模式，與國際慣例接軌，與世界接軌，與國際稅收制度接軌，擴大對外開(kāi)放。認真吸收美國、日本等發(fā)達國家物業(yè)稅的優(yōu)點(diǎn)，優(yōu)化我國物業(yè)稅制度。
筆者提出研究中國物業(yè)稅目標模式的目的，是為了實(shí)現物業(yè)稅制度設計和實(shí)施的公平、效率、改革和收入目標，構建具有中國特色的物業(yè)稅稅、租、費三位一體的法律體系和科學(xué)合理的地方財政體制。我將目標體系確定為：優(yōu)化資源配置，促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng)；調節收入分配，更加注重公平；推進(jìn)土地制度改革，規范收費管理；增加稅收收入，強化縣級政府公共服務(wù)功能。在具體問(wèn)題上，公平目標、效率目標、改革和收入目標之間既有協(xié)同性，也有沖突性。因此必須根據現實(shí)情況和客觀(guān)條件，分析權衡，既要強調物業(yè)稅內部的整體性與系統性，也要強調物業(yè)稅制與外部其他制度的相互協(xié)調，實(shí)現良性互動(dòng)。
二、物業(yè)稅目標模式的理論基礎
一般說(shuō)來(lái)，國內外關(guān)于物業(yè)稅目標模式的理論基礎主要有“公平說(shuō)”、“受益說(shuō)”、“稅制完善說(shuō)”、“資源合理配置說(shuō)”、“效率說(shuō)”、“管理控制說(shuō)”、“財政收入說(shuō)”等七種觀(guān)點(diǎn)。
1）關(guān)于公平說(shuō)
這里的公平有兩個(gè)方面的含義。一是普遍征稅；二是平等征稅。普遍征稅，通常指征稅遍及稅收管轄權范圍內的所有法人和自然人，也即所有有納稅能力的人都應毫無(wú)例外地平等納稅，不存在特權階層。而納稅能力的判斷標準，在理論上又有“客觀(guān)說(shuō)”和“主觀(guān)說(shuō)”之分。按照客觀(guān)說(shuō)，納稅能力應依據納稅人所擁有的財富、取得的收入或實(shí)際支出等客觀(guān)因素來(lái)確定。而主觀(guān)說(shuō)則強調納稅人對國家的犧牲程度，也就是納稅人因納稅所感到的效用的犧牲或效用的減少應相同。稅收的公平標準主要是依據能力原則，要求納稅人應當根據他們的支付能力納稅。筆者認為，公平說(shuō)是稅收理論的基礎，具有普適性，更適用于物業(yè)稅。物業(yè)稅對財產(chǎn)收入的公平調節功能，優(yōu)于所得稅。但是單純強調物業(yè)稅的公平說(shuō)，并不能真正反映物業(yè)稅的本質(zhì)和特征。
2）關(guān)于受益說(shuō)
物業(yè)稅受益論是指以稅收主要為納稅人服務(wù)，并沒(méi)有帶來(lái)福利的損失。地方房地產(chǎn)稅和政府支出被資本化入房地產(chǎn)的價(jià)值。費希爾認為，美國的物業(yè)稅與受益稅相似，因為物業(yè)稅與居民從地方政府服務(wù)中獲得的收益非常相近。特別是用地方的物業(yè)稅支付地方服務(wù)的開(kāi)支，會(huì )提高公共決策的效率，因為納稅人將支持那些創(chuàng )造的收益大于稅收支出的措施。筆者認為，稅收是文明的對價(jià)，納稅人通過(guò)納稅，獲得了政府的公共產(chǎn)品的供給。從受益角度分析，受益說(shuō)也難以反映物業(yè)稅的理論特征。
3）關(guān)于稅制完善說(shuō)
該理論認為完善的現代稅制應包括所得課稅、商品課稅和物業(yè)課稅這三大體系。筆者認為，稅制完善說(shuō)從稅收功能角度來(lái)認識物業(yè)稅，有一定的科學(xué)性和實(shí)用性。特別適合作為中國物業(yè)稅的理論基礎之一。
4）關(guān)于資源合理配置說(shuō)
該理論認為對物業(yè)課稅有利于社會(huì )資源的合理配置，筆者認為，稅收都具有資源配置的功能，不同的稅種具有不同的資源配置功能，因而，這種學(xué)說(shuō)具有普遍性，不能體現物業(yè)稅的理論特點(diǎn)。
5）關(guān)于效率說(shuō)
在物業(yè)稅的效率理論中，普遍認為物業(yè)稅與所得稅比較，對工作激勵的作用較小。筆者認為，用效率說(shuō)作為物業(yè)稅的理論基礎，存在爭論。但物業(yè)稅具有效率性。
6）關(guān)于管理控制說(shuō)
加強對所得稅逃、避稅的控制。這種理論似乎有一定道理，國外通過(guò)物業(yè)稅，加強了對財產(chǎn)登記和管理。
7）關(guān)于財政收入說(shuō)
對土地等主要物業(yè)課稅，是為滿(mǎn)足財政支出需要，而籌集國家財政收入。稅收都具有組織財政收入的功能和作用。綜合國內外對物業(yè)稅理論的研究，既有一定的借鑒作用，但存在一定的理論局限。主要是沒(méi)有從宏觀(guān)和微觀(guān)的結合上、國內與國際的結合上研究和分析物業(yè)稅目標，難以對物業(yè)稅的理論基礎和目標得出比較全面系統客觀(guān)的結論。
首先，本文提出兼容性是物業(yè)稅目標模式的理論基礎。既包括公平、效率、改革和收入目標的兼容，政治、經(jīng)濟、社會(huì )目標的兼容。不同群體利益和訴求的兼容，以適應中國社會(huì )進(jìn)入黃金發(fā)展和矛盾凸顯時(shí)期的客觀(guān)環(huán)境要求。如果物業(yè)稅只講效率、不講公平，貧富差距就會(huì )不斷拉大，導致社會(huì )不穩定，最后也無(wú)效率可言。如果物業(yè)稅只講公平，不講效率，就難以滿(mǎn)足人民群眾日益增長(cháng)的物質(zhì)文化教育的需要。物業(yè)稅的政治目標經(jīng)濟目標和社會(huì )目標并不是完全一致的，要做到相互協(xié)調和兼容，充分發(fā)揮物業(yè)稅優(yōu)化資源配置、調節財產(chǎn)分配、增強政府實(shí)力等多方面的功能作用。
其次，本文提出物業(yè)稅具有“累進(jìn)增益調節稅”功能的新概念：物業(yè)稅與經(jīng)濟發(fā)展水平和人均國民收入、財富擁有量呈正相關(guān)性，物業(yè)稅收入與房地產(chǎn)價(jià)值及政府公共服務(wù)水平呈正相關(guān)性，物業(yè)稅支出與各方面受益程度與市場(chǎng)價(jià)值呈正相關(guān)性，物業(yè)稅地位與國家的社會(huì )管理能力與稅收征管水平呈正相關(guān)性。并形成鏈式累進(jìn)性和增益機制。成為房地產(chǎn)經(jīng)濟和財產(chǎn)分配的“內在穩定器”。目標是調節調節房地產(chǎn)價(jià)值級差和實(shí)現溢價(jià)回收，維護社會(huì )公平,改變目前我國基尼系數繼續增長(cháng)，并可以逐步將其減少三分之一。
三、國外的經(jīng)驗和借鑒
國外物業(yè)稅制度的共同特點(diǎn)是物業(yè)稅構成地方稅收的主體稅種；在遺產(chǎn)稅和贈與稅開(kāi)征上，各國根據本國國情做出了不同的選擇；在財產(chǎn)課稅的管理權限上，目前向地方分權的傾向已成為主流；從物業(yè)稅的征管看，各國的配套措施完備齊全，如設有專(zhuān)門(mén)的評估機構進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)評估、這些機構都設立詳細的信息儲備、多采用計算機批量評估程序等
通過(guò)對中外物業(yè)稅收體系的比較，我認為中國現行物業(yè)稅是“缺失性配置”模式。表現在：只開(kāi)征了個(gè)別財產(chǎn)稅，沒(méi)有開(kāi)征一般財產(chǎn)稅；只對國有集體財產(chǎn)開(kāi)征，沒(méi)有對個(gè)人財產(chǎn)開(kāi)征；只對開(kāi)發(fā)環(huán)節開(kāi)征，沒(méi)有對流通、保有環(huán)節征收；只對部分財產(chǎn)開(kāi)征，沒(méi)有對財產(chǎn)全面開(kāi)征；只有中央的稅權，沒(méi)有地方政府的稅權；由于不是確切意義上的財產(chǎn)稅，導致了政府調節手段的缺失。物業(yè)稅早已成為發(fā)達國家地方財政收入的主要來(lái)源；一些分稅制國家的地方政府對隸屬于自己的財產(chǎn)課稅擁有較大的稅權和財權。我國稅權高度集中于中央，地方基本沒(méi)有稅權。財產(chǎn)估價(jià)在一般財產(chǎn)稅的征收中非常重要，它關(guān)系到財政收入的多少和納稅人實(shí)際稅負的輕重。許多國家的稅務(wù)部門(mén)專(zhuān)設有財產(chǎn)評估機構。關(guān)鍵是要建立一個(gè)合理、可持續的物業(yè)稅體系。因此我國需要從制度上、機制徹底改革完善現行稅制,結束財產(chǎn)保有層面的無(wú)稅狀況，建立起在收入和財產(chǎn)層面全方位調節和縮小貧富差距的物業(yè)稅租費三位一體的法律體系框架。
通過(guò)與國外比較，實(shí)現物業(yè)稅制度的公平與效率目標并非易事。國外物業(yè)稅的經(jīng)驗和做法給以下方面的啟示：①設立較大的評估單位。應在一個(gè)省內，統一對財產(chǎn)進(jìn)行集中評估，并運用計算機等現代評估技術(shù)改進(jìn)和統一評估程序。②聘用數量充分和高素質(zhì)的地方工作人員。③把物業(yè)稅基限制在最容易辨認的財產(chǎn)種類(lèi)。④降低在不同區域內的評估差異。⑤商用財產(chǎn)有效稅率要高于住宅。⑥征收非財產(chǎn)稅，如地方銷(xiāo)售稅和所得稅，來(lái)減輕對物業(yè)稅的依賴(lài)。⑦保護農業(yè)，農業(yè)財產(chǎn)有效稅率低于非農業(yè)財產(chǎn)有效稅率。⑧在非農業(yè)商業(yè)財產(chǎn)中，對采礦與伐木用較低的稅率，對銀行、保險公司和賓館采用較高稅率。⑨對制造業(yè)財產(chǎn)用較低的稅率。⑩鼓勵節能，對交通和公共水電財產(chǎn)征收較高的稅�！�11同樣的財產(chǎn)，城市的有效稅率高于農村�！�12大城市郊區物業(yè)稅最高，增長(cháng)也最快�！�13對老年人、殘疾人、退伍軍入及確實(shí)有困難的特定人群降低稅率。
通過(guò)與國外比較，建立物業(yè)稅目標模式的制度安排和政策設計時(shí)必須充分考慮以下細節：①由哪級政府來(lái)確定法定物業(yè)稅率；②稅率應該定多高；③稅基定多廣；④是否與納稅人收入成正比；⑤是否應與由其支付的公共開(kāi)支及納稅人的獲利相對應；⑥是否作為從富人向窮人進(jìn)行財富再分配的工具；⑦是否調節對房地產(chǎn)業(yè)的投資環(huán)境；⑧對經(jīng)濟有哪些影響和沖擊；⑨提高稅收管理質(zhì)量；⑩處理地區之間稅收不平衡；○11具有調整城鄉價(jià)格體系、強化對財富的調節和緩解收入分配領(lǐng)域中的不合理狀況等積極作用；○12如何預防物業(yè)稅成為普通老百姓的一種負擔等。
四、物業(yè)稅的經(jīng)濟增長(cháng)目標
近幾年來(lái)，我國房地產(chǎn)二級市場(chǎng)上住房?jì)r(jià)格高攀不下，高房?jì)r(jià)成了全社會(huì )關(guān)注的問(wèn)題．必須通過(guò)物業(yè)稅收改革對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀(guān)調控，有效地調控房?jì)r(jià)，清理整頓稅費，降低房?jì)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡發(fā)展。
從稅收的效率原則來(lái)看，我國現行房地產(chǎn)稅制在稅負水平、稅負結構、稅種設置、稅率設置、計稅依據和稅費體系等方面不利于優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置，影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。表現在：一是我國房地產(chǎn)行業(yè)稅收占稅收總額的比重遠高于其所貢獻GDP占我國GDP總額的比重，平均稅負高于國內其他行業(yè)，也高于世界其他國家的房地產(chǎn)行業(yè)。二是現行稅制在房地產(chǎn)流通環(huán)節稅種較多，稅負較重，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節稅種較少，稅負較輕。使得國家無(wú)法對房地產(chǎn)保有期間的自然增值部分參與分配，導致財政收入的流失。而“重流通”的局面，則抑制了土地正常的市場(chǎng)交易，助長(cháng)了土地的隱性流動(dòng)。三是稅種間重復設置，難以體現稅收中性原則，給經(jīng)濟運行帶來(lái)了額外的負擔。四是稅率設置不能適應房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的要求。五是部分稅種的計稅依據不合理，不能反映房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。六是租、稅、費體系混亂，以費擠稅的現象特別突出，限制了稅收宏觀(guān)調控功能的發(fā)揮。租、稅、費三個(gè)經(jīng)濟范疇，在理論上的區別非常明顯，但在實(shí)踐中，以稅代租、以費代稅、以稅代費、以費擠稅的現象非常普遍。使得房地產(chǎn)業(yè)不堪重負，提升了居民的購房門(mén)檻，妨礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
發(fā)揮物業(yè)稅在房地產(chǎn)消費環(huán)節和保有環(huán)節的調控作用，將有力地控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售過(guò)程中，通過(guò)物業(yè)稅，可以促進(jìn)住房市場(chǎng)的供求平衡。對轉讓國有土地使用權及其地上建筑物、附著(zhù)物所取得的增值收入開(kāi)征土地增值稅，對抑制房地產(chǎn)業(yè)投資過(guò)熱，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結構、經(jīng)濟結構協(xié)調發(fā)展，具有積極的作用。
要堅持征稅、明租、少費。在我國，租、稅、費都具有增加財政收入的作用，實(shí)行租、稅、費分離，界定租、稅、費的基本內涵，劃清租、稅、費的基本界限，解決當前租、稅、費混亂的問(wèn)題。取消土地出讓金的管理制度。改革土地供應管理制度，將原來(lái)的土地批租制改為土地年租制，由一次性收取幾十年土地出讓金改為每年收取一次土地年租金(土地使用費)，
降低房地產(chǎn)價(jià)格。從中國的實(shí)際分析，物業(yè)稅改革將一切稅費都統一為物業(yè)稅，由房產(chǎn)最后所有者繳納，占房產(chǎn)價(jià)格50％～60％的房地產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等等稅費由物業(yè)稅取而代之后，購房成本會(huì )有一個(gè)比較大的調整。物業(yè)稅的調節目標，是使房?jì)r(jià)下降20％到50％。建設成本下降50%，
穩定金融市場(chǎng)和消除城市擴張。物業(yè)稅款和消費者的支付能力是正相關(guān)的。物業(yè)稅的實(shí)施會(huì )減少消費者拖欠付款或停止付款的可能性，從而減少金融系統的不穩定性�！参飿I(yè)稅對建筑物收稅，促使土地開(kāi)發(fā)強度下降，導致城市空間擴張以容納其人口。研究表明，物業(yè)稅可以消除不良的城市擴張
五、物業(yè)稅的公平目標
物業(yè)稅的公平目標，就是要堅持注重公平兼顧效率的原則，調節收入分配不公，從財產(chǎn)級差收益中籌集財力，緩解我國目前收入分配差距過(guò)度懸殊，改變目前我國基尼系數繼續增長(cháng)，并可以逐步將其減少三分之一，促進(jìn)社會(huì )公平正義。。
從理論上說(shuō)，稅收調節目標是在一定的客觀(guān)經(jīng)濟基礎上提出的，是為現實(shí)的公平和效率服務(wù)的。當效率問(wèn)題突出時(shí)，稅收目標就主要為效率服務(wù)；當公平問(wèn)題突出時(shí)，就主要為公平服務(wù)；當兩者矛盾尖銳異常時(shí)，協(xié)調兩者矛盾成為主要任務(wù)。而在目前中國公平成為突出問(wèn)題的形勢下，物業(yè)稅具有較強的調節貧富差距功能。對財富的存量征收物業(yè)稅，并對不同規模的財產(chǎn)實(shí)行差別對待，財產(chǎn)多的多納稅，財產(chǎn)少的少納稅，沒(méi)有財產(chǎn)的不納稅。這樣可以從富人手中轉移一部分錢(qián)到窮人手中，以達到均富的目的。
物業(yè)稅對財產(chǎn)如何進(jìn)行公平調節？一般將財產(chǎn)作為儲蓄對待。家庭的財產(chǎn)是指一定時(shí)點(diǎn)上家庭所擁有的經(jīng)濟資源(財富)的總值，它是一個(gè)存量，是家庭各個(gè)時(shí)期儲蓄的積累，又稱(chēng)它為總儲蓄。政府對家庭的財產(chǎn)課稅，實(shí)質(zhì)上是對家庭儲蓄的成果課稅，這對家庭的儲蓄行為產(chǎn)生一定的抑制作用。尤其是在家庭沒(méi)有遺產(chǎn)目標時(shí)，這種抑制作用將更為明顯。換句話(huà)說(shuō)，物業(yè)稅會(huì )鼓勵人們把更多的收入用于當期消費，而不是用于儲蓄；而我國居民恰恰是注重儲蓄而不愿當期消費。另外，我們還可以把財產(chǎn)視為資本收益的資本化價(jià)值來(lái)理解財產(chǎn)稅對儲蓄的影響。也就是說(shuō)，可以把對財產(chǎn)的課稅視同為對資本收益(利息)的課稅。因為在完善的資本市場(chǎng)上，對資產(chǎn)價(jià)值課征的一定比例的稅收實(shí)際上可以轉化為對資產(chǎn)收益課征的所得稅。
例如，假定資產(chǎn)價(jià)值為1000元，市場(chǎng)利率為10％，這時(shí)資產(chǎn)的年收益為100元，如果政府課征5％的財產(chǎn)稅，稅額為50元，這相當于對資產(chǎn)收益課征50％的所得稅。我們可以用公式來(lái)表述物業(yè)稅與所得稅的關(guān)系。設V為資產(chǎn)的價(jià)值，Y為資產(chǎn)的年收益，i為市場(chǎng)利息率，則：
Y＝iV (式1)
或V＝Y/i
設物業(yè)稅稅率為T(mén)P，所得稅稅率為T(mén)Y，為了使物業(yè)稅與所得稅稅額相等，必須有：
TPY/i＝TYY (式2)
或TY＝TP/i
在上面的例子中，TP為5％，i為10％，因而TY一定等于50%。由于對財產(chǎn)課征TP的物業(yè)稅，相當于對財產(chǎn)收益(利息)課征了TP/i的所得稅。這顯然減少了財產(chǎn)存量。在稅收收入一定的情況下，課征物業(yè)稅會(huì )比課征等量的所得稅導致人們進(jìn)行更多的儲蓄，換句話(huà)說(shuō)，在稅額一定的情況下，物業(yè)稅對儲蓄的影響要小于所得稅。因為人們會(huì )將更多的資產(chǎn)通過(guò)貨幣形式儲蓄。
加大物業(yè)稅對房地產(chǎn)級差地租收入或房地產(chǎn)溢價(jià)的調節。在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，土地、住房是一種資產(chǎn)，是稀缺資源。隨著(zhù)城市經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，經(jīng)常出現投資于某一地塊或地段的收益外溢化現象，并在土地使用權的作用下轉化為級差收益，即引發(fā)周邊或兩邊不同地塊產(chǎn)生級差收益，進(jìn)而引起房?jì)r(jià)大幅攀升。大體有以下幾種狀況：一是投資于城市地鐵、輕軌和高速公路會(huì )引起其兩邊地塊，特別是站點(diǎn)周邊地塊產(chǎn)生級差收益，使房?jì)r(jià)大幅攀升。二是投資于公園、綠地、森林會(huì )引起周邊不同地塊產(chǎn)生級差收益，使房?jì)r(jià)大幅攀升。三是投資于城市車(chē)站和碼頭會(huì )引起周邊不同地塊產(chǎn)生級差收益，進(jìn)而使房?jì)r(jià)大幅攀升。四是投資于城市地區或城市副中心、區中心以及大型超市，會(huì )引起周邊不同地塊產(chǎn)生級差收益使房?jì)r(jià)大幅攀升。五是投資于名校，大型公共文化、體育、娛樂(lè )設施也會(huì )引起周邊不同地塊產(chǎn)生級差收益、房?jì)r(jià)大幅攀升。
對于上述經(jīng)濟現象，許多經(jīng)濟學(xué)家把其看成是宏觀(guān)投資，并把這種投資引發(fā)的周邊或兩邊一定范圍的不同地塊產(chǎn)生的級差收益歸入級差地租Ⅱ；或者把這種現象看作是城市土地投資的“地租效應擴散性強”，“積累性大”，因而不僅會(huì )增加直接投資地塊的級差地租，而且會(huì )提高相鄰地塊的級差地租。級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ是不同的，具有自己的特點(diǎn)。級差地租Ⅰ是以等量資本投入等量面積，是豐度和位置不同的土地所產(chǎn)生的超額利潤轉化而來(lái)的。級差地租Ⅱ是以等量資本連續投入同一塊土地上產(chǎn)生不同的生產(chǎn)率所形成超額利潤轉化而來(lái)的。級差地租Ⅲ則不一樣，它是投資者投資某地塊產(chǎn)生級差收益的同時(shí)引發(fā)了周邊不同地塊產(chǎn)生級差收益，并在土地所有權作用下轉化為地租的。
物業(yè)稅承擔的一個(gè)很重要的功能是房地產(chǎn)價(jià)值的溢價(jià)回收(value capturing)。由于政府在基礎設施和公共服務(wù)的投資被資本化入房地產(chǎn)的價(jià)值中，公共投資提升了私有土地和房屋的價(jià)值。私有業(yè)主的財富憑空增加很多，房地產(chǎn)的評估值也隨之提高，猶如天上掉餡餅。這樣物業(yè)稅可以將政府行為帶來(lái)的房地產(chǎn)增值部分地以稅收的形式截取，避免私有業(yè)主占取全部不勞而獲的財富增加。因此，物業(yè)稅實(shí)質(zhì)是對三種級差地租收入的調節。特別是通過(guò)累進(jìn)的稅率，將級差地租Ⅲ大部分收入集中到國家。
采取租金收益。即以不動(dòng)產(chǎn)租賃價(jià)格（租金）作為計稅依據。以年度租金收益為計稅依據，經(jīng)濟發(fā)展所帶來(lái)的升值因素可以在稅收收入中得到較好的體現。同時(shí)，從公平和公正的角度講，稅收調節基于不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際用途也更符合量能支付原則。但對于某些特殊類(lèi)型的不動(dòng)產(chǎn)，如用于公共用途而保有的不動(dòng)產(chǎn)，往往并不存在公開(kāi)的市場(chǎng)價(jià)值，如何確定其年度租金收益成為一個(gè)問(wèn)題。各國目前的解決辦法是在估算房屋建筑物的重置成本減去折舊后，再運用一個(gè)合理的貼現率去確定名義租金。土地面積。以土地面積作為計稅依據，采用的是從量計征的課稅方式。
六、物業(yè)稅的稅收收入目標
物業(yè)稅的收入目標，是為地方政府提供了長(cháng)期穩定的、可持續的收入來(lái)源，提高物業(yè)稅占地方財政收入的比重，增強地方政府投資教育、衛生和社會(huì )保障等公共產(chǎn)品的供給能力。特別是成為地方稅體系中的主體稅種。從地方政府職能轉向提供公共服務(wù)角度出發(fā)，我國政府支出責任加大，政府今后的主要職能是提供與老百姓生活密切相關(guān)的公共品。公共服務(wù)分兩個(gè)層次：一是支出責任，即中央的支出責任；第二層次是管理責任，主要指地方政府的管理責任。地方政府主要指縣市，縣是歷史上最穩定的建制，以縣為單位提供公共品比較合適，因此基層的縣級政府應該承擔更大提供與老百姓密切相關(guān)的公共品責任。讓縣級政府有財力提供公共服務(wù)，須以財稅改革為契機構建縣市稅制。我國名義上有地方稅，但是集中在省一級，縣級政府財權十分有限，縣級政府最需要財權。物業(yè)稅作為最合適的縣稅有四個(gè)理由：地域性強。不同地區房?jì)r(jià)、地價(jià)差別大；地方政府易于管理；符合服務(wù)收費原則；放在縣稅里，有利于物業(yè)稅的建設。
物業(yè)稅能否成為主體稅種，主要依據有兩點(diǎn)：一是物業(yè)稅收的作用：二是物業(yè)稅收入占地方稅收總收入比重的大小。從物業(yè)稅收的作用來(lái)看，物業(yè)稅的開(kāi)征影響地方政府財政收入結構：一是由于流轉環(huán)節是一次性征收，而保有環(huán)節是持續性征收，物業(yè)稅改革會(huì )減少當期一次性稅收，增加長(cháng)期持續性稅收。二是在城市房地產(chǎn)大規模開(kāi)發(fā)階段，在城市房地產(chǎn)穩定發(fā)展階段，物業(yè)稅改革將使保有環(huán)節稅收增加而流轉環(huán)節稅收減少，稅收凈增加。三是在流轉環(huán)節稅收是對新開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售或轉讓的增量不動(dòng)產(chǎn)征稅，而保有環(huán)節稅收是對持有的存量不動(dòng)產(chǎn)征稅，由于存量房地產(chǎn)的基數大于增量房地產(chǎn)，使稅基擴大，會(huì )對當期稅收減少產(chǎn)生一定的抑制。通過(guò)增加地方稅收，不斷加大對地方教育、衛生醫療、就業(yè)和社會(huì )保障、生態(tài)環(huán)境建設投入，不斷改善人民群眾的生產(chǎn)生活條件，滿(mǎn)足人們公共產(chǎn)品需求。
物業(yè)稅收入占地方稅收總收入比重的大小來(lái)看，現有稅收不具備主體稅種的條件。從國家稅務(wù)總局發(fā)布的統計報告中獲悉,十五期間,我國房地產(chǎn)業(yè)稅收完成5190.98億元,年均增長(cháng)41.4%,增幅在各行業(yè)中居于首位；十五期間,房地產(chǎn)業(yè)稅收占全部稅收比重為3.0%,至十五末年提高到5.9%,上升2.9個(gè)百分點(diǎn)；占第三產(chǎn)業(yè)稅收的比重同期從7.0%提高到14.6%,翻了一番,是三大產(chǎn)業(yè)中比重上升最快的。
開(kāi)征物業(yè)稅的收入目標，有以下五種測算形式：
第一種是國家稅務(wù)總局地方司副司長(cháng)高世星的估計，按現有的涉及房地產(chǎn)的6個(gè)稅種(一共9個(gè)，后3個(gè)忽略了)的收入規模，以2002年為例，占全國稅收收入的2．36％，占地方稅務(wù)局收入的5.9％，是有相當收入規模的。改革以后的統一規范的房地產(chǎn)稅，它的收入規模至少應該在1500億到2000億之間，這個(gè)稅率按照低稅率的原則確定，最關(guān)鍵的因素就是房地產(chǎn)稅的收入規模。這種預測數量較少。
第二種是某市內經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區的物業(yè)稅模擬，2006年某省轄市財政局對市內經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區納稅單位120個(gè)免稅單位11個(gè)及8個(gè)區部分重點(diǎn)稅源戶(hù),共計400個(gè)單位的房地產(chǎn)數據進(jìn)行了評估。稅收可增長(cháng)50%。房地產(chǎn)業(yè)的稅收規�？蛇_2000億元以上�；窘Y論是：
以總體稅負不變?yōu)樵瓌t，以稅收收入目標值與房地產(chǎn)模擬評稅計稅價(jià)值之比匡算稅率，分別為1.44％和0.8％。其中：評稅價(jià)值如果不包括原未計入房產(chǎn)原值土地評稅價(jià)值，測算稅率為1.44％；評稅價(jià)值如果包括原未計入房產(chǎn)原值土地評稅價(jià)值，測算稅率為0.8％。
評估后，房地產(chǎn)評估值為807億元，其中房屋401億元，土地406億元(其中未含在房產(chǎn)原值中的土地的評估值為358億元)。與房產(chǎn)原值527億元相比，增加280億元，增長(cháng)53％，主要原因是計稅依據中增加了部分土地的評估價(jià)值。
第三種是以某省轄市的`數據進(jìn)行模擬測算，物業(yè)稅在現有規�；A上可增長(cháng)一倍，達到2600億元。根據《2005年某省轄市國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展統計公報》顯示，2005年末市區居民人均住房使用面積17.2平方米，其中市區戶(hù)籍人口393.19萬(wàn)人，那么至少有住宅面積6762.87萬(wàn)平方米(非住宅物業(yè)暫不考慮)。假定人均免稅面積為10平方米，以2003年商品房銷(xiāo)售價(jià)格6000元／平方米為單價(jià)進(jìn)行測算：假定稅率為0.5％，物業(yè)稅收入將在8.5億元左右，比城鎮土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅這三個(gè)稅種的收入總和多4億左右。
就居民負擔來(lái)說(shuō)，如果一套價(jià)值40萬(wàn)的商品房，居住人口為3人，稅率為0.5％，年應繳物業(yè)稅為1100元；如果擁有一套價(jià)值100萬(wàn)的商品房，居住人口為3人，稅率為0.5％，年應繳物業(yè)稅為4100元。
以整個(gè)市目前的人均負擔看，物業(yè)稅的人均年負擔在200元左右。按照2003年市區居民人均可支配收入12898元，地方財政一般預算收入為150億元來(lái)測算，物業(yè)稅負擔占人均可支配收入的1.6％。占地方財政一般預算收入的比重為5％。
開(kāi)征物業(yè)稅后，可以改變目前的對房地產(chǎn)交易環(huán)節稅負重，而對持有環(huán)節稅負輕的不合理現象，過(guò)分側重房屋流轉環(huán)節的稅收不利于房產(chǎn)的自由流動(dòng)，稅收收入不穩定且增長(cháng)乏力。如果重視對房屋持有環(huán)節的征稅，地方政府為了獲得更多的稅收收入必將重視城市環(huán)境的建設，重視人民居住質(zhì)量的提高，地方政府的行為會(huì )更加符合公共財政的要求。
第四種以全國個(gè)人購買(mǎi)的商品房總量測算。據統計，到2003年全國累計銷(xiāo)售給個(gè)人的商品房89億平方米，加上2004年47949萬(wàn)平方米和2005年66962萬(wàn)平方米，合計100.5億平方米，2005年中國統計公報公布的城鎮人口56212萬(wàn)人，人均17.9平方米面積，以10平方米面積為免稅基數，全國合計有44.4億平方米面積納稅，按照2005年全國平均每平方米2700元計算，金額11988億元，按0.5%稅率，應當征稅5994億元。
第五種是綜合對廣東各縣、地級市以及全國35個(gè)大中城市的分析，物業(yè)稅收入是根據城市市區的數據來(lái)計算的，不包括郊區和市屬縣的稅收收入，財政收入的數據一般都包括郊區和市屬縣，因此住宅物業(yè)稅占地方財政收入的比例將被低估。實(shí)行物業(yè)稅改革之后，住宅物業(yè)稅收入將成為地方政府新的稅源，加強了房地產(chǎn)稅收在地方財政中的地位。從三個(gè)層面上看，實(shí)行改革之后房地產(chǎn)稅收總額將占地方財政收入的10％到20％。另外，物業(yè)稅改革之后不斷有新房加入作為稅源，而新房的稅率擬定為1％，因此住宅物業(yè)稅的整體比重將會(huì )上升。目前的經(jīng)營(yíng)性用房相關(guān)房地產(chǎn)稅收的征收存在著(zhù)很大問(wèn)題，相當部分房產(chǎn)的價(jià)值按照房產(chǎn)原值計算，造成房產(chǎn)價(jià)值的低估引起的稅收流失。實(shí)行物業(yè)稅要對經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的稅收評估進(jìn)行規范化，這就會(huì )增加經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的房地產(chǎn)稅收。因此，物業(yè)稅將逐步成為地方的主體稅種。表1可以看出，物業(yè)稅總額占地方財政收入的比重最大值為27.84%，最小值也有10.23%
項目 住宅物業(yè)稅收入（億元） 住宅物業(yè)稅占地方財政收入百分比（%） 物業(yè)稅總額占地方財政收入百分比（%）
最小值 0.65銀川 2.84福州 10.23長(cháng)沙
最大值 47.85上海 11.94蘭州23．9 27.84�？�
中位數 3.51廈門(mén) 5.32上海 14.81天津
如果按照以上六種方法的計算，開(kāi)征物業(yè)稅的收入規模區間是2000億元到6000億元之間。
物業(yè)稅占稅收和地方稅收的比重：2004年全國稅收總額24217億元，其中中央稅15814億元，地方稅8403億元，2004年，來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)的稅收(不包括耕地占用稅、契稅、關(guān)稅，下同)為1369．6億元，約占當年全國稅收收入的5．7％。
按表4.2所列的2000億元的收入規模計算，物業(yè)稅占全國稅收的百分比8.3%，占地方稅收的23.9%。按6000億元的規模，物業(yè)稅占全國稅收的百分比24.8%，占地方稅收的71.4%。因此，物業(yè)稅具備了成為地方稅主體稅種的條件。
表.2 物業(yè)稅的收入規模占稅收的比重
項目 2004年1369億元 按2000億元收入規模 按6000億元收入規模
占全國稅收百分比（%） 5．7 8．3 24．8
占地方稅收百分比（%） 16．2 23．9 71．4
七、物業(yè)稅的改革目標
從中國的實(shí)際出發(fā)，物業(yè)稅改革的重要目標是《中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展第十一個(gè)五年規劃的建議》提出的：穩步推行物業(yè)稅，規范土地出讓收入管理辦法。如何處理好開(kāi)征物業(yè)稅與土地出讓金的關(guān)系，成為一個(gè)難點(diǎn)問(wèn)題。本文提出用取消土地批租制，開(kāi)征土地稅，同時(shí)實(shí)行土地年租制度，使物業(yè)稅和年租制成為房地產(chǎn)經(jīng)濟和土地管理的內在“穩定器”，成為地方財政體制的收入來(lái)源。
土地批租制滿(mǎn)足了城市財政支出壓力不斷增長(cháng)的需要。改革開(kāi)放以來(lái)，我國城鎮化比率不斷提高。從發(fā)展趨勢看，在未來(lái)相當長(cháng)的一段時(shí)間內，城鎮化比率仍會(huì )持續提高，這對城市財政支出提出更高的要求和壓力，導致了城市財政赤字的不斷增加，導致交通擁堵、水資源、能源與土地的短缺。為了維持有限的環(huán)境承受能力，土地批租制滿(mǎn)足了這種需要。因此土地批租實(shí)際是地方的土地財政。
據統計，1990年到1992年土地出讓金收入分別為10.5億元、11.3億元和525億元。據有關(guān)部門(mén)統計，1992年到2003年全國土地出讓金收入累計達1萬(wàn)多億元。另?yè)吨袊鴩临Y源年鑒》的統計，我國2001年、2002年全國土地出讓金分別為1295.79億元和2416.79億元，占當年GDP的比重分別為1.18%和2.01%，而2004年的土地出讓金5894.14億元，占當年GDP的3.69%.2005年，全國土地出讓金總價(jià)款高達5505億元，占GDP的3.82%,占同期地方本級財政收入15092億元的1／3還強。我國現有的土地批租政策，在很大程度上緩解了城市政府的財政困難。但是土地批租制度也存在不少問(wèn)題：隱藏并積累了城市公共財政風(fēng)險。導致資源的不合理配置。不利于宏觀(guān)經(jīng)濟的穩定運行。不利于滿(mǎn)足居民的合理居住需求。不利于創(chuàng )造就業(yè)。不利于弱勢群體利益的保護。不利于黨風(fēng)廉政建設。不利于獲得長(cháng)遠利益。
改革的思路是：國家將土地使用權完全徹底地交給土地使用者，建立所有權國有化、使用權私有化的新型土地制度。建立高度市場(chǎng)化的土地經(jīng)營(yíng)制度。取消土地使用權期限的限制，土地交易僅在土地使用者之間進(jìn)行，市場(chǎng)化的土地經(jīng)營(yíng)制度為房地一體化消除了障礙，為城市房地產(chǎn)統一經(jīng)營(yíng)管理提供了有利條件。
規范土地費體系，將土地批租改革為土地使用費，并入土地稅中統一征收。由一次性收取幾十年土地出讓金改為每年收取一次土地年租金(土地使用費)，可以大大降低地價(jià)所占比重，從而降低商品房的價(jià)格�？蓪Φ谝淮稳〉猛恋厥褂脵嗍杖⊥恋匮a償金，土地補償金的額度低于當前的土地出讓金，然后逐年收取地租性質(zhì)的土地使用費。補償性收費符合行政收費的特點(diǎn)和功能，應以保留，補償性收費主要有設施補償費、勞務(wù)補償費和工本補償費。設施補償費是指為使國家對公共服務(wù)設施投入的資金得到一定的補償，向使用該設施的單位和個(gè)人收取的一定金額的使用費，以保證這些設施的正常運行和維護，推動(dòng)整個(gè)城市的良性循環(huán)。勞務(wù)補償費用是指對土地資源不進(jìn)行資金投入，而只是對活勞動(dòng)的補償，如政府平整土地作為停車(chē)場(chǎng)，停車(chē)場(chǎng)費以及為辦理各種土地轉移手續所收取的費用，屬于勞務(wù)補償型費用。工本補償費是指為加強土地管理，確定土地產(chǎn)權，建立地籍檔案，土地管理部門(mén)須發(fā)給土地使用者的各種證件、證明，印制這些證件的費用要得到補償，因此，要收取工本費。
八、物業(yè)稅的法律體系
制定《物業(yè)稅法》及《實(shí)施細則》，是實(shí)現物業(yè)稅目標模式的載體。應當采取由最高權力機關(guān)制定全國性法律的立法模式，以“寬稅基、少稅種、低稅率”為指導原則，確定物業(yè)稅的納稅義務(wù)人、征稅范圍、征稅對象及稅目、征稅環(huán)節、稅率、計稅依據減免稅規定以及征收管理等內容。確立我國物業(yè)稅法律體系的基本框架是：構建以物業(yè)稅、遺產(chǎn)稅和贈與稅為主體以土地年租金為基礎、其他房地產(chǎn)稅費為輔助的科學(xué)合理的房地產(chǎn)稅、租、費體系，同時(shí)提升物業(yè)稅收的立法層次并適度分權，建立完善房地產(chǎn)估價(jià)制度等稅制改革的配套措施，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續、健康、有序地發(fā)展。
一是將現行房地產(chǎn)保有環(huán)節的房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅合并，對土地、房產(chǎn)開(kāi)征統一的物業(yè)稅。
二是統一內外稅制，納稅人為內外資企業(yè)單位、經(jīng)濟組織和個(gè)人。
三是取消城鎮土地使用稅和土地增值稅。首先，我國已建立國有土地有償使用制度，即國家保有土地所有權，而將土地使用權有償出讓給土地使用人。從法學(xué)理論上講，土地使用權屬于地上權的一種，地上權人有償取得地上權時(shí)，須向土地所有人按期支付約定地租(土地出讓金)。從經(jīng)濟學(xué)的角度講，市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，土地作為一種生產(chǎn)要素進(jìn)入市場(chǎng)，要求國家以所有者的身份或產(chǎn)權主體的身份進(jìn)入市場(chǎng)。土地出讓金是土地所有權在經(jīng)濟上的體現，是土地使用權的市場(chǎng)價(jià)格。既然以出讓方式取得土地使用權的土地使用者已經(jīng)繳納了土地出讓金(地租)，故不應再次繳納地租性質(zhì)的城鎮土地使用稅。其次，從理論上講，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競爭加劇，行業(yè)利潤逐步趨于平均化，土地增值稅已失去了存在的意義。從實(shí)際征收情況來(lái)看，土地增值稅計征煩瑣，征收阻力大，征收效果差，應考慮予以取消。至于取消增值稅后產(chǎn)生的收入流失，可借鑒國外做法，把土地增值所得并入一般所得計征所得稅。
四是適時(shí)開(kāi)征遺產(chǎn)稅和贈與稅。遺產(chǎn)稅和贈與稅的開(kāi)征將彌補無(wú)償轉讓房地產(chǎn)環(huán)節稅收調節的缺位。其目的主要不是出于財政收入的考慮，而是協(xié)助個(gè)人所得稅，調節財富分配，促進(jìn)社會(huì )公平，因此，應該采取高起征點(diǎn)和高的累進(jìn)稅率。從目前中國的稅收征管水平出發(fā)，遺產(chǎn)稅應采用總遺產(chǎn)稅制度。
五是設立土地年租制。將原來(lái)的土地批租改為土地年租制，由一次性收取幾十年土地出讓金改為每年收取一次土地年租金。
六是清理房地產(chǎn)行業(yè)亂收費，將具有經(jīng)營(yíng)性的房地產(chǎn)收費從行政事業(yè)性收費中分離出來(lái)，規范政府行為；將一部分名費實(shí)稅的收費改為稅，對需要保留的收費納入規費系列，納入財政預算管理。
【注釋】
〔1〕Aaron,H．J．a(chǎn)nd Munnell,A．H．，“Reassessing the Role for Wealth Transfer Taxes”，National Tax Journal，V01．XLV．1992.pp．119—143．
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