關(guān)于論別墅價(jià)值的論文
摘要： 住宅演進(jìn)是人們追求生活質(zhì)量在獲取居住效用最大化的歷史過(guò)程，生活質(zhì)量則是人們對各方面需求綜合滿(mǎn)足程度的抽象量度，總需求滿(mǎn)足程度則是人對來(lái)自外界一切物質(zhì)和信號的心儀感受程度。
關(guān)鍵詞： 建筑設計 別墅
一、別墅生活——自然鮮氧的最佳選擇
人作為一個(gè)獨立的生理系統，不斷與外界進(jìn)行物質(zhì)和信息交換，“健康生活”的關(guān)鍵指標是人們對攝入物質(zhì)和接收信息可控制程度。攝入物質(zhì)決定肌體“硬件”系統的健康狀態(tài)，而接收信息對人們心理和精神狀態(tài)影響更大。早在幾個(gè)世紀以前人們就認識到“病從口入”的道理，并在上個(gè)世紀發(fā)現人平均每天需要食品1公斤，飲用水3公斤，呼吸氧氣15公升。人們對改善生理系統的物理環(huán)境進(jìn)行了不懈努力，對食物的生產(chǎn)與加工從農耕火種到工業(yè)化的農場(chǎng)，又從大量使用化肥的增量生產(chǎn)到注重綠色食品的精細生產(chǎn)；對水的加工也是從自然水到粗加工自來(lái)水，從粗加工水到精細加工的礦泉水、蒸餾水。人們僅僅是對攝入的食物、水進(jìn)行了史無(wú)前例的精細加工，且精細度不斷地提高，遠遠超越了精耕細作、食不厭精的程度。但對吸入的空氣，即使科學(xué)發(fā)展到今天，人們仍然不能對可吸入空氣的質(zhì)量做行之有效的質(zhì)量加工。在食品方面，人們正在瘋狂地追求腦白金之類(lèi)的“異化食品”，對可吸入空氣質(zhì)量改善卻大大滯后。目前人們對空氣質(zhì)量的改善僅僅局限在降低工業(yè)有害物的排放和大規模植樹(shù)造林的綠化工作上，不難證明任何城市的綠化工作對空氣凈化的貢獻不足以抵消城市化進(jìn)程對空氣造成污染危害。目前世界許多大城市的綠化率在45％以上，但城市的空氣污染問(wèn)題并沒(méi)有得到根治，再看上海市城市綠地規劃建設目標：2020年上海市的城市綠化率可以達到35％。我個(gè)人認為綠化率概念應是表面積的覆蓋率而不僅僅是垂直投影面積的簡(jiǎn)單覆蓋率。例如城市中心表面綠地增加了，但由于高樓大廈林立使建筑物的水泥側面積增加的更快，高容積率使得單位面積的空調數量增加，和廢氣排放的增加，所以其正負兩方面因素之和的作用結果還是空氣質(zhì)量進(jìn)一步惡化。
隨著(zhù)人均收入的不斷提高，越來(lái)越多的人看重空氣質(zhì)量，市政府植物葉表面光合作用吸收二氧化碳并產(chǎn)出新鮮氧氣，每平方米草地產(chǎn)生的氧氣是一個(gè)定數，一顆樹(shù)木葉面表面積產(chǎn)生的氧氣能夠與3 平方米的草地所產(chǎn)生的氧氣相等。只有當綠地的面積大到相當程度，城市綠肺的功能才能抵消空氣質(zhì)量的下降，所以人們唯一的選擇是逃避城市，選擇住在郊外。不難證明置身于大面積連片綠地的別墅區域所吸入的空氣質(zhì)量高于城市孤立綠地邊的空氣質(zhì)量。1平方公里的綠地效果與50平方公里的綠地效果遠不是50倍的算數級差異，而之少是250倍的幾何級差別。所以城市中心花園洋房的綠地在大其空氣質(zhì)量也遠不如浦東金橋世紀公園或莘松別墅區的空氣質(zhì)量好。
目前條件下，人們享受新鮮空氣（和高標準生活）的唯一解決方案是遠離城市住在郊外別墅。在收入條件的約束下，人們最可能先對食物和飲料進(jìn)行選擇，最后才能對可吸入空進(jìn)行選擇。所以選擇別墅是選擇健康生活“健康住宅”的高級階段。
其實(shí)生態(tài)小區的總體布局、單體空間組合、房屋構造、自然能源的利用、節能措施、綠化系統以及生活服務(wù)配套的一切工作，都是以改善及提高人的生態(tài)環(huán)境、生命質(zhì)量為出發(fā)點(diǎn)和目標。
二、身份與階層的象征——別墅靈魂
市場(chǎng)經(jīng)濟的效益原則使資源逐漸由低效益處向高效益處轉移，作為資源支配和管理者的人無(wú)疑可以被看做資源的節點(diǎn)，隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的演進(jìn)，資源不斷的分化重組，一部分人會(huì )掌控更多的資源，因此階層產(chǎn)生了。愿意為優(yōu)質(zhì)空氣付出更高代價(jià)的人群逐步形成，這部分人有回歸自然親和自然的意愿。正象一些專(zhuān)家所言，“亞文化正是房地產(chǎn)賴(lài)以生存和發(fā)展的社會(huì )基礎和文化基礎。房地產(chǎn)消費群實(shí)際上是一個(gè)特定文化模式下的`亞文化群，文化是整個(gè)社會(huì )生活方式的總和，而亞文化群則是在特定的區域中具有相類(lèi)似的文化、興趣、愛(ài)好、習俗等生活方式的人群”。在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下的社會(huì )生活中，一天就可以產(chǎn)生一個(gè)“暴發(fā)戶(hù)”，但三年卻不能培養一個(gè)“精神貴族”。這就是文化內涵的稀缺性表現之一，別墅是亞文化的載體，別墅的精神是別墅的靈魂。
按馬斯洛需求層次理論，在人最基本的衣食住生存問(wèn)題解決后，人們將渴望他人的尊重，新興的中產(chǎn)階級人群渴望社會(huì )承認他們的存在價(jià)值，他們在超越穿戴名牌后，更希望以居所體現他們的身份，而住房可以使居住者的身份和階層一目了然，居住地區、小區類(lèi)型房子的外觀(guān)特征能告訴你房東所屬的社會(huì )階層。開(kāi)發(fā)商也諳熟此道，紛紛拋出各種題材并以廣告提升物業(yè)的精神。別墅具有更大的空間去設計定位居住文化理念。別墅將體現居住人的身份和社會(huì )階層這就是別墅的靈魂。
三、目前上海別墅結構分析
在新浪搜索“別墅”兩字有282639條網(wǎng)頁(yè)信息，別墅火爆可見(jiàn)一斑。據不完全統計，在上海上市的和今年即將上市的別墅項目有105個(gè)，絕大部分分布在近郊，其中閔行、松江和浦東新區和長(cháng)寧四個(gè)區域在售別墅項目總數占到了上海別墅供應量的80%以上。其中閔行、松江和長(cháng)寧占別墅總量的60％，大體上是浦西三分之二，浦東三分之一。由于浦東陸家嘴國際金融中心的地位日漸顯赫，和上海市最近將虹橋機場(chǎng)的國際航班全部調整到浦東國際機場(chǎng)的影響，都使得浦東區域的別墅更加國際化。上海本地人則更偏愛(ài)西南區域的別墅。
從價(jià)格上，目前上海50%別墅供應量集中在100萬(wàn)至200萬(wàn)價(jià)格段，總價(jià)在200至300萬(wàn)的中高檔別墅，占總供應量的18%；總價(jià)在100萬(wàn)以下的經(jīng)濟型別墅和總價(jià)在300萬(wàn)以上的豪華型別墅分別為19%和13%。
按照上海搜房的統計：“目前上海市別墅開(kāi)發(fā)用地近2萬(wàn)畝，平均每個(gè)項目的占地面積在10萬(wàn)平方米左右。以綜合容積率0.7計算，那么近2~3年內上海別墅市場(chǎng)的供應量達到940萬(wàn)平方米�！比绻麆e墅單位平均面積為220平方米，別墅項目共有42700套，平均銷(xiāo)售三分之一，市場(chǎng)尚存在620萬(wàn)平方米，28100套的別墅供應量在三年內上市。
按照第五次人口普查結果：上海市總人口1640萬(wàn)人，總戶(hù)數564萬(wàn)戶(hù)；按照市交易中心提供的數據，1998年、1999年、2000年和2001年連續四年新房交易量為1151萬(wàn)平方米、1329萬(wàn)平方米、1645平方米和1879平方米；四年新房共交易共計5944萬(wàn)平方米，若按戶(hù)均新房面積為100平方米，四年當中有近59萬(wàn)戶(hù)家庭購置新房（包括外地人是59萬(wàn)）；假定購買(mǎi)別墅的上海居民90％為第二次購房（假設是基于：在上海市工作的居民第一次購房時(shí)的消費能力難以達到私家車(chē)加別墅的消費能力），在59萬(wàn)新房房主中有5％的人有能力購買(mǎi)別墅，并在2-3內考慮購買(mǎi)，則現實(shí)需求可能有3萬(wàn)戶(hù)（不包含外籍人士）。如果每戶(hù)平均需要200平方米的別墅，則總需求量在600萬(wàn)平方米左右，正好與620萬(wàn)平方米左右的別墅存量相近。如果考慮外籍人士上海購買(mǎi)別墅的數量，估計目前供需情況持平。但對供需結構性矛盾不可掉以輕心。
目前別墅項目存在的問(wèn)題是供需結構性矛盾相當突出。購買(mǎi)200－300萬(wàn)元的別墅，首付40－60萬(wàn)，月供近萬(wàn)元，需要家庭月收入在3萬(wàn)元以上，從這個(gè)條件來(lái)講，我不知道開(kāi)發(fā)中高檔別墅的開(kāi)發(fā)商是否做過(guò)謹慎的市場(chǎng)調查，從我們目前掌握的資料看，三年內找不出3萬(wàn)戶(hù)要購買(mǎi)200萬(wàn)以上的中高檔別墅的家庭。
可以去市交易中心查證目前上海市沒(méi)有實(shí)現年平均成交一萬(wàn)套別墅的市場(chǎng)記錄和市場(chǎng)消化量。
雖然從長(cháng)期需求來(lái)看，上海的別墅需求在7~10萬(wàn)套，但“長(cháng)期”是8年還是15年則大不一樣，8年則每年是1萬(wàn)套左右，15年每年則5000套左右。另外別墅也有一個(gè)適合中國國情的問(wèn)題，在中國別墅不是越大越好，越歐美化越好，越豪華越好，中國有自己的居住文化，上海本地的中產(chǎn)階級形成需要時(shí)間，可以肯定地說(shuō)上海一年內沒(méi)用新生一萬(wàn)中產(chǎn)階級的能力，而購買(mǎi)（或租用）上海別墅外籍人士的數量與上海吸引外資額度正相關(guān)，我想提醒別墅開(kāi)發(fā)商們仔細研究一下占購買(mǎi)別墅人數60％以上的新上海人的行為偏好，和吸引外資額與購買(mǎi)別墅人的比例關(guān)系。近來(lái)我看了許多99年建造的別墅，由于房型落后，環(huán)境不盡人意而無(wú)人問(wèn)津。明年年底將有一大批別墅空置待價(jià)而沽將是上海房地產(chǎn)一大奇觀(guān)。
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