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物業(yè)設備設施管理制度
隨著(zhù)社會(huì )不斷地進(jìn)步，需要使用制度的場(chǎng)合越來(lái)越多，制度是指在特定社會(huì )范圍內統一的、調節人與人之間社會(huì )關(guān)系的一系列習慣、道德、法律(包括憲法和各種具體法規)、戒律、規章(包括政府制定的條例)等的總和它由社會(huì )認可的非正式約束、國家規定的正式約束和實(shí)施機制三個(gè)部分構成。那么你真正懂得怎么制定制度嗎？下面是小編收集整理的物業(yè)設備設施管理制度，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
物業(yè)設備設施管理制度1
1、目的
對設施設備技術(shù)資料進(jìn)行掌握,確保設施設備的可追溯性。
2、適用范圍
適用于公司管轄物業(yè)內設施設備技術(shù)資料的管理和掌握。
3、職責
3.1工程技術(shù)部辦公室負責對技術(shù)資料建檔并進(jìn)行管理和掌握。
3..2工程技術(shù)部文員負責技術(shù)資料的收集、登記、存檔、保管、使用、分發(fā)、借用、作廢等詳細工作。
3..3各管理處負責本管理處所轄物業(yè)設施設備的資料管理。
4、操作步驟
4.1技術(shù)資料的收集
4.1.1新購設備技術(shù)資料的收集
4.1.1.1新購設備進(jìn)行開(kāi)箱驗收時(shí),工程技術(shù)部文員負責收集設備隨帶的技術(shù)資料。
4.1.1.2設備技術(shù)資料的原件應交工程技術(shù)部辦公室歸檔保存。如使用部門(mén)需要技術(shù)資料,工程技術(shù)部檔案員可對其進(jìn)行復印,并將復印件供應給使用部門(mén)。
4.1.1.3復印份數及分發(fā)狀況必需照實(shí)記錄。
4.1.2新管理小區技術(shù)資料的收集
公司新接管小區的技術(shù)資料由接管驗收小組負責與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行交接。接管驗收完畢后,接管驗收小組負責將技術(shù)資料(包括各種圖紙、設備資料等)交工程技術(shù)部歸檔保管。小區可保留備份件或復印件。
4.1.3其他技術(shù)資料的收集
4.1.3.1工程技術(shù)部文員平常應留意收集國家、地方或有關(guān)部門(mén)發(fā)布的與設備有關(guān)的各種法律、法規、標準、規范。
4.1.3.2工程技術(shù)部文員平常應留意收集有關(guān)設備及設備廠(chǎng)家的最新技術(shù)資料。
4.2技術(shù)資料的存檔
4.2.1技術(shù)資料歸檔保存前須經(jīng)工程技術(shù)部經(jīng)理審批。
4.2.2工程技術(shù)部文員負責對技術(shù)資料進(jìn)行編號。
4.2.3工程技術(shù)部文員應建立“技術(shù)資料登記表”,記錄該資料的名稱(chēng)、編號、來(lái)源、原件保存部門(mén)、副件、復印份數及復印件保存部門(mén)等。
4.3技術(shù)資料的使用
4.3.1技術(shù)資料如有分發(fā)需要,應由工程技術(shù)部經(jīng)理確定分發(fā)范圍,核定分發(fā)數額。由文員進(jìn)行復印,核對無(wú)誤后并進(jìn)行分發(fā),同時(shí)填制“技術(shù)資料發(fā)放表”。
4.3.2公司員工需要查閱相關(guān)的設備技術(shù)資料,必需出示部門(mén)負責人的批條,并經(jīng)工程技術(shù)部經(jīng)理同意。
4.4技術(shù)資料的作廢
4.4.1符合作廢條件的技術(shù)資料應予以處理
以下?tīng)顩r技術(shù)資料要進(jìn)行作廢處理:
a)該技術(shù)資料與國家、地方、有關(guān)部門(mén)發(fā)布的各種現行的`法律、法規、標準、規范有嚴峻抵觸,或被其明令禁止;
b)已被淘汰的設備的技術(shù)資料;
c)因本身存在較大錯誤,被原發(fā)布單位用新的資料予以替代的技術(shù)資料。
4.4.2技術(shù)資料作廢須由文員上報工程技術(shù)部經(jīng)理批準。
4.4.3已經(jīng)發(fā)放的技術(shù)資料由工程技術(shù)部辦公室按“技術(shù)資料發(fā)放表”限期三日收回。
4.4.4全部作廢的技術(shù)資料必需加蓋“作廢”章,同時(shí)填寫(xiě)“作廢技術(shù)資料處理記錄表”,并由工程技術(shù)部經(jīng)理批準后定期統一銷(xiāo)毀。
4.4.5因任何目的需要保留的作廢文件,須經(jīng)工程技術(shù)部經(jīng)理批準后,加蓋“保留”章后方可保留。
5、記錄
技術(shù)資料發(fā)放表
技術(shù)資料登記表
作廢技術(shù)資料處理記錄表
物業(yè)設備設施管理制度2
1目的
為規范設備驗收、安裝和移交程序，特制定本規程。
2適用范圍
適用于公司管轄范圍內新購設備的驗收、安裝和移交。
3職責
3.1公司工程技術(shù)部負責組織驗收、安裝和移交工作。
3.2設備購置和使用部門(mén)參與驗收、安裝和移交工作。
4操作步驟
4.1設備驗收
4.1.1設備到司前工程技術(shù)部應組織人員熟悉設備的有關(guān)資料，準備好各種表格、測量工具，做好對安裝操作人員的培訓。
4.1.2工程技術(shù)部、設備采購部門(mén)及設備使用部門(mén)一起參加驗收工作。
4.1.3具體驗收操作步驟詳見(jiàn)《設備驗收規范》。
4.1.4設備技術(shù)資料應集中交付工程技術(shù)部歸檔保存，使用部門(mén)可保留復印件。
4.1.5對開(kāi)箱檢驗中發(fā)現的質(zhì)量缺陷和問(wèn)題，應當場(chǎng)由買(mǎi)賣(mài)雙方查看和確認，并如實(shí)填寫(xiě)在“設備開(kāi)箱驗收單”中。
4.1.6驗收工作結束后，由工程技術(shù)部負責填寫(xiě)“設備開(kāi)箱驗收單”。
4.1.7驗收不合格的設備，由采供人員與供貨方交涉和處理。驗收中發(fā)現問(wèn)題的應及時(shí)向有關(guān)方面查詢(xún)或索賠。
4.1.8對本公司無(wú)法驗收的，由工程技術(shù)部報告主管副總經(jīng)理和總經(jīng)理批準后，委托第三方驗收。工程部、設備采購部門(mén)及設備使用部門(mén)協(xié)同參加。
4.2設備安裝和調試
4.2.1設備安裝與調試工作由工程技術(shù)部負責。工程技術(shù)部既可獨立完成該項工作，可委托專(zhuān)業(yè)安裝單位進(jìn)行安裝、調試。
4.2.2設備安裝前應確定安裝方案，準備安裝工具并選擇合理的安裝地點(diǎn)。
4.2.3設備安裝應按說(shuō)明書(shū)和機械工業(yè)部《設備安裝驗收規范》的規定實(shí)施。安裝后應填寫(xiě)“設備安裝驗收交接報告單”。
4.2.4設備安裝完畢后，必須由安裝單位負責，工程部監督進(jìn)行調試，調試工作包括對設備的'全面清潔、校正、潤滑和試運轉。
4.3設備移交
4.3.1工程技術(shù)部、設備采購部門(mén)、設備使用部門(mén)負責對設備進(jìn)行安裝驗收。
4.3.2設備安裝驗收時(shí)，必須具備以下材料：“設備開(kāi)箱驗收單”、“設備安裝驗收交接報告單”、試運轉記錄以及設備附帶的所有技術(shù)資料和出廠(chǎng)合格證書(shū)。
4.3.3設備驗收
設備驗收包括以下內容：
a)對各種材料的研究確認；
b)對設備的精度檢測；
c)設備空載及負載運轉情況。
4.3.4設備被確認為符合技術(shù)要求、環(huán)保要求后，各驗收部門(mén)應填寫(xiě)“設備安裝驗收交接報告單”，將設備移交給使用部門(mén)。
4.3.5設備運行過(guò)程中需使用的專(zhuān)用工具移交給使用部門(mén)保管，其他工具由工程部保管。4.3.6設備有關(guān)資料交工程部辦公室存檔管理。
5相關(guān)文件
《設備驗收規范》
《設備安裝驗收規范》（國家法規）
6記錄
設備開(kāi)箱驗收單
設備安裝驗收交接報告單
物業(yè)設備設施管理制度3
物業(yè)設備設施緊急維修管理制度
1、必須進(jìn)行緊急維修時(shí)，須立即通知工程部經(jīng)理，安排有關(guān)人員立即赴現場(chǎng)檢查情況，并按實(shí)際情況進(jìn)行處理。
2、如因緊急維修，必須對用戶(hù)使用產(chǎn)生影響時(shí)，須立即通知客服部，并由客服部向受影響之用戶(hù)發(fā)出緊急通告，同時(shí)，需考慮盡量減少影響范圍。
3、如發(fā)生故障的設備在保修期內，應做出適當的應急處理，以盡量減少對用戶(hù)的`影響，并立即通知有關(guān)供應商的保修負責人。
4、緊急維修結束后，須由主管填寫(xiě)維修記錄及更換零配件記錄，并以書(shū)面形式將故障原因、處理方法、更換零配件的名稱(chēng)、規格及數量、品牌等、處理結果、故障發(fā)生時(shí)間、恢復正常時(shí)間等向專(zhuān)業(yè)工程師報告，并提交工程部經(jīng)理審閱。此報告由工程部經(jīng)理負責存入設備維修檔案備查。
物業(yè)設備設施管理制度4
各類(lèi)設備、設施是集團固定資產(chǎn)的主要組成部分。設備、設施的技術(shù)狀況和完好率，直接影響著(zhù)集團和小區的能耗、修理費用及居民生活。設備設施管理工作的成效，對集團的開(kāi)發(fā)成本和經(jīng)濟效益，有著(zhù)直接的關(guān)系。所以必須從技術(shù)、經(jīng)濟、組織等各個(gè)方面加強綜合管理，以達到最大限度地發(fā)揮設備設施的綜合效能和投資效益。
一、設備管理組織機構
物業(yè)總公司設備工程主管
分公司（處）設備維修主管
電工班水暖班瓦工班熱力站
二、設備設施技術(shù)資料管理
設備、設施管理資料，主要指其應具的臺帳、卡片、檔案等的建立和管理。
1、設備分類(lèi)：
A．供暖、供熱水設備；B．供電設備；C．給排水設備；D．通訊設備；
E．交通運輸設備；F．辦公設備G．生活設備H．機械加工設備
I．土建設備J．社區文化宣傳設K．社區文娛健身設施L．其它設備
2、設備設施編號：
3、A、已經(jīng)安裝完畢并驗收合格的設備設施，在轉入固定資產(chǎn)的同時(shí)，均應由設備管理員統一建帳登記。臺帳、卡片一式兩份，由主管部門(mén)和財務(wù)部各執一份。
3、設備設施臺帳和卡片的管理：
臺帳和卡片由設備管理員管理，財務(wù)部由分管設備的財會(huì )人員負責。
B、集團新添設備設施和退出使用的設備設施，憑有關(guān)憑證，記入臺帳卡和銷(xiāo)帳注銷(xiāo)卡片。
C、設備設施折舊、大修、事故、內部調配、調出、報廢等，都應根據有關(guān)憑證登記在卡片內，集團內部調配轉移時(shí)，卡片隨機轉移接收單位。
4、設備設施的檔案管理：
設備檔案包括設備一生的規劃、設計、制造、購置、安裝、使用、維修、改造直到報廢過(guò)程中所形成的圖紙、文字、使用說(shuō)明、計算數據、科技參數、憑證照片、記錄文字等文件資料，通過(guò)收集整理簽字歸檔建立而成。是綜合記載設備設施管理成果，是完善管理的重要依據和條件。
A：要為每臺設備建立檔案，一臺設備一個(gè)檔案，袋內主要內容為：
設備選型和技術(shù)經(jīng)濟論證報告書(shū)；
設備購置意向書(shū)和競標內容；
購置合同或協(xié)議簽字副本；
設備驗收合格證；
設備裝箱單及開(kāi)箱檢驗記錄；
進(jìn)口設備索賠相關(guān)資料；
設備安裝記錄和驗收移交記錄；
設備登記卡片；
設備調試、運行記錄；
設備故障分析報告、事故報告；
設備定期檢查和監測記錄；
設備維修、檢修工作記錄；
設備報廢申請和記錄、其它記錄。
B、設備施檔等管理原則和辦法：
1、設備設施檔案內主管單位資料室統一管理，設備設施檔案應建立目錄和索引。
2、設備檔案原則上不外借，只供查閱，特殊需要，需經(jīng)主管單位領(lǐng)導批準。
三、設備設施的日常管理：
�。�、新置設備設施一經(jīng)驗收應及時(shí)入庫妥善保管。
�。�、在用設備設施分級管理，責任落實(shí)到部門(mén)、班組和個(gè)人。
四、設備的日常使用和維護：
1、設備在使用操作過(guò)程中，操作人員必須熟練掌握設備的結構、性能、維護和技術(shù)、安全等方面的業(yè)務(wù)知識，熟悉所操作的`設備的關(guān)鍵部位，嚴格遵守本工種的技術(shù)安全規程。
2、設備的日常維護保養要落實(shí)到人，表面保持整潔，安裝要牢固可靠，部分設備設施要按時(shí)加油，潤滑油裝置種類(lèi)齊全并符合技術(shù)規定。
3、設備在使用過(guò)程中，操作人員必須做到；"三好"；即管理好、使用好、維修保養好。
五、設備的調遷、租賃、報廢：
1、集團設備因需要內部調遷使用部門(mén)，必須由主管領(lǐng)導批準，交接雙方共同檢驗設備現狀，簽字并移交附屬設施物品。
2、集團的設備向外租賃，需先交押金。在合同或協(xié)議中對租賃期限、租金標準、付款方式、違約責任等明確體現，經(jīng)集團總裁批準后方可租賃。
3、設備報廢由使用部門(mén)提出申請，有關(guān)負責人、技術(shù)人員和財務(wù)管理人員進(jìn)行技術(shù)鑒定，并寫(xiě)出報告，經(jīng)總裁批準后方可辦理報廢手續。
六、設備事故：
4、設備事故類(lèi)別：
�。�.一般事故（直接損失在５00元以下）
�。�.設備大事故（直接損失在２000元以下）
�。�.重大設備事故（直接損失在２000元以上）
5、事故責任劃分：
A.由于人為原因或操作者違規造成的設備事故。
B.因設計、制造質(zhì)量不好、安裝不當造成的屬質(zhì)量事故。
C.設備在正常使用下，因自然災害或非人力所能抗拒的災害造成設備事故屬自然事故。
6、設備事故處理：
A.一旦設備發(fā)生事故，設備管理員組織操作員、技術(shù)人員、有關(guān)領(lǐng)導共同分析原因，確定事故類(lèi)別、責任并寫(xiě)出報告和處理意見(jiàn)。
B.一般事故由主管單位領(lǐng)導做處理決定。
C.大事故和重大事故由集團總裁簽署處理決定。
七、設備的維修保養：
1、要根據本部門(mén)所管設備的性能特點(diǎn)，使設備的維修保養各項規定落實(shí)到人，多人操作的設備每一臺都要有專(zhuān)人負責，集團公用設備指定專(zhuān)人保管維護，根據設備實(shí)際使用情況建立日常檢查保養制度和定期檢查保養制度以及日常巡回檢查制度。
2、考核指標：
A.設備完好率：熱能、供電、供水在90%以上。
B.故障停機率小于3%。
C.一、二級保養完好率98%以上。
D.巡回檢查率達100%。
3、交接班制度：交班作者下班前，負責清掃衛生，完成本班次交班設備運轉記錄并簽字；接班操作者必須提前十五分鐘到達崗位，對照交班記錄認真檢查設備運轉情況，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)提出，必要時(shí)拒絕接班，請主管負責人協(xié)調處理。設備運轉記錄應字跡清晰、描述真實(shí)，各類(lèi)記錄不準撕毀和丟失。
物業(yè)設備設施管理制度5
星河國際物業(yè)設備、設施管理
1、任務(wù)。工程部是實(shí)施小區工程管理，保障設備、設施正常運行的職能部門(mén)。工程部的管理具有嚴密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性，它是為用戶(hù)創(chuàng )造安全、文明、舒適、方便的居住環(huán)境的基礎保證和堅強后盾，是反映小區服務(wù)水準、良好形象和聲譽(yù)的重要標志。
2、工程部的職責范圍：
a、負責小區電力系統、電訊系統、電梯系統、空調系統、供水系統的運行管理、維護保養和故障檢修。
b、負責公共設施、設備的維修保養。
c、負責用戶(hù)室內二次裝修的申批、監管。
d、負責對用戶(hù)室內設施、設備提供有償維修服務(wù)。
e、負責小區外判工程的監管工作。
3、設備管理
a、設備的檢查保養分周、月度、季度、半年、年度，按保養項目、內容、達標參數制定保養計劃實(shí)施。
b、每次完成常規保養后，責任人和領(lǐng)班填寫(xiě)保養記錄并存檔。
c、設備的維修分小修、中修、大修三種，根據設備的性能等規劃編制維修方案。
d、小修項目如一般的零部件修補或更換，由熟練技工負責；中修項目如較重要又有一定工藝難度的零部件檢修或更換，由領(lǐng)班負責；大修項目如關(guān)健主件檢修或更換，由工程主管負責。
e、為切實(shí)保證工程質(zhì)量，小修項目由領(lǐng)班檢查驗收；中修項目由工程主管監管、驗收；大修項目由經(jīng)理監督、驗收。
4、管理規定
4.1值班規定
a、值班員必須嚴格堅守崗位，不得私自離崗、串崗。未經(jīng)批準擅自脫離崗位者，作違反勞動(dòng)紀律處理；造成損失的，追究其經(jīng)濟責任。
b、值班員必須集中精力，保持警覺(jué)，認真工作，不得麻痹大意或做任何與值班崗位無(wú)關(guān)的事情。
c、值班員必須服從當值主管的安排，聽(tīng)從調配，執行當值主管的工作指令。
d、值班員必須嚴格執行巡檢制度，做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時(shí)發(fā)現隱患，迅速排除故障，保證設備安全運作。
e、值班工外出作業(yè)必須隨身攜帶對講機，保持聯(lián)系。
f、值班員必須掌握并正確實(shí)施應急處理方案。遇突發(fā)性事件，應保持冷靜，果斷處理。
g、值班員必須做好事故現場(chǎng)的保護工作，收集有關(guān)數據和原始記錄，等候上級到場(chǎng)處理。
h、值班員必須做好當班的工作記錄，按欄目要求認真如實(shí)填寫(xiě)。
4.2巡檢規定
a、值班人員必須按本系統規定的時(shí)間、路線(xiàn)和項目巡視檢查轄下的設備。
b、值班人員外出巡檢，必須隨身攜帶對講機，隨時(shí)與當值主管保持聯(lián)系。
c、值班人員每次巡檢均須在相應的運行日志上依順序做好巡查情況記錄。
d、值班人員必須執行巡檢簽到規定，在設備現場(chǎng)設置的簽到表上依時(shí)簽到。
e、值班人員應根據當班設備的具體運行情況，對'手動(dòng)'檔運行的設備和有異常苗頭、運行不穩定的設備加強巡檢和監控。
f、發(fā)現設備儀表和電流表、電壓表、壓力表、濕度表等有缺陷，發(fā)現設備運行狀態(tài)指示燈有損壞，發(fā)現安全保護元件有變化，均應即時(shí)調整或更換，保證設備的監控元件在完好狀態(tài)下運行。
g、發(fā)現有不正常的噪音、壓力、濕度、振動(dòng)、泄露等又不能迅速排除的，必須立即報告當值主管，并采取適當的防護措施，防止事故的'發(fā)生或擴大。
h、每周一次對巡查情況和結果進(jìn)行抽查，發(fā)現問(wèn)題追查原因，如屬人為應追究當事人責任。
5、機房管理。設備機房有二大類(lèi)型。一類(lèi)是生產(chǎn)機房如變配電房、電梯機房、冷水機房、水泵房等；另一類(lèi)是監控管理中心如消防控制中心、緊急廣播控制室、電訊機房、樓宇自動(dòng)化管理中心等。前者是生產(chǎn)重地，后者是機要重地。
a、機房門(mén)口醒目位置懸掛機房名稱(chēng)，并張貼'機房重地，謝絕來(lái)訪(fǎng)'或'生產(chǎn)重地，請勿進(jìn)入'的告示牌。
b、凡易燃易爆的設備場(chǎng)站，高電壓、高溫等設備場(chǎng)所，在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規范的警示牌。
c、各系統的設備必須在顯眼位置張貼有統一規格的標識。
d、各系統按有利工作和安全原則在相應的設備管道閥門(mén)和電器開(kāi)關(guān)上掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌。
e、機房鑰匙是專(zhuān)用鑰匙，未經(jīng)該批準并登記在冊，任何員工不得持有或隨意配制機房鑰匙。
f、未經(jīng)領(lǐng)導批準，外來(lái)人員（包括參觀(guān)學(xué)習和施工等）禁止進(jìn)入機房；經(jīng)批準進(jìn)入機房的外來(lái)人員必須遵守機房有關(guān)規定，服從機房工作人員安排指導。
g、政府職能部門(mén)如消防局、供電局、電訊局突然到場(chǎng)檢查或抽查相應的機房如消防中心、變配電房、電訊機房等，當值人員在查驗證件核實(shí)身份后，應熱情接待，主動(dòng)配合，做好記錄，并應立即通知主管或領(lǐng)導。
h、保持機房的安靜、嚴肅、整潔，嚴禁在機房?jì)染蹠?huì )、聊天、嬉戲、睡覺(jué)、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力的行為。
i、嚴禁攜帶火種進(jìn)入易燃易爆的設備場(chǎng)站和電子類(lèi)設備機房，嚴禁在機房?jì)任鼰�。未�?jīng)書(shū)面批準并落實(shí)安全措施，不得在機房?jì)冗M(jìn)行動(dòng)火類(lèi)作業(yè)。
j、機房的內線(xiàn)和外線(xiàn)電話(huà)，均為值班專(zhuān)用電話(huà)，應時(shí)刻保持待機狀態(tài)，嚴禁打私人電話(huà)或長(cháng)時(shí)間占用電話(huà)。
k、各機房工作員工必須按要求如實(shí)認真填寫(xiě)各種表格，主要設備的參數記錄必須齊全，工作記錄應清晰明了。
l、嚴禁在機房電腦終端上使用配套之外的軟件，無(wú)書(shū)面指令不得更改工作程序或改動(dòng)任何數據。
6、承包商監督
a、嚴格審查承包商的資質(zhì)證書(shū)和營(yíng)業(yè)執照等，凡不具備相應資質(zhì)等級證書(shū)和合格營(yíng)業(yè)執照的保養維修商或承造商，均不與之進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談。
b、在選定承包商的過(guò)程中，編寫(xiě)《報價(jià)分析表》以建議最佳承包商人選。
c、承包商進(jìn)場(chǎng)前，必須提供工程藍圖、施工程序、工期計劃各三套，經(jīng)審查批準后方允許入場(chǎng)。
d、應指定專(zhuān)人協(xié)調、監督承包商的工作，做好承包商到場(chǎng)作業(yè)記錄。
e、承包商進(jìn)場(chǎng)作業(yè)期間，必須遵守各項管理規定。
f、督促承包商嚴格按國家規范（如環(huán)保、勞保條例等）及合同要求施工。
g、承包商的用料，必須與合同條款規定的相一致，承包商用料的任何變更須事先經(jīng)該工程主管簽認，否則，作違反合同處理。
h、承包商因故需變更施工圖紙或施工工藝，必須提出書(shū)面報告，經(jīng)核準后方允許實(shí)施。
i、承包商的竣工報告、資料、圖紙等，必須檢查核對，雙方填寫(xiě)《工程驗收報告書(shū)》，經(jīng)審查批準后，方可通知財務(wù)結算。
7、維修管理
7.1維修承諾
a、住戶(hù)室內停電和漏水之類(lèi)緊急事件保證10分鐘內到達現場(chǎng)處理。
b、住戶(hù)室內一般維修在接到通知后20分鐘內到達現場(chǎng)處理，遇到特殊情況，不能及時(shí)到達現場(chǎng)，用電話(huà)通知住戶(hù)，另約上門(mén)維修時(shí)間。
c、住戶(hù)室內維修當天完成率在95%以上。
d、公共區域影響大樓形象的維修當天完成率在95%以上。
e、公共區域的大修三天內完成率在95%以上。
7.2維修工作驗收及統計
a、用戶(hù)室內部分由住戶(hù)驗收。維修單上有專(zhuān)門(mén)的欄目，請用戶(hù)對維修工作的及時(shí)率、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)技術(shù)提出意見(jiàn)，以便維修人員在今后的工作中加以改進(jìn)。
b、公共區域由客務(wù)部主管驗收，1000元以上的公共區域的維修，由管理處經(jīng)理及相關(guān)部門(mén)主管共同驗收；
c、維修工作完成后，將維修單交班長(cháng)確認簽名后存檔，并輸入電腦。
d、每月的工程維修情況及材料消耗在下月5日前報管理處。
7、3設立工程倉庫及材料消耗量的確定
a、設立工程倉庫，建立倉庫管理制度。
物業(yè)設備設施管理制度6
1、每季度（或每月），工程部經(jīng)理組織專(zhuān)業(yè)人員對年度計劃落實(shí)情況進(jìn)行監督檢查，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)督促整改，并填寫(xiě)《季度/月度設備設施檢查記錄》。
2、每天（或每周），由設備專(zhuān)業(yè)主管人員對所管轄設備的運行狀況進(jìn)行全面檢查，發(fā)現異�；蚴鹿孰[患時(shí)應及時(shí)排除，重大問(wèn)題應及時(shí)向工程部（設備設施主管部門(mén)）、管理處主任匯報；同時(shí)應按要求如實(shí)填寫(xiě)相關(guān)設備日檢記錄。
3、設備責任人必須保證設備安全運行，每天對設備安全狀況、線(xiàn)路、零部件等進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現故障隱患及時(shí)排除，確保安全。
物業(yè)設備設施管理制度7
1、工程部（設備設施主管部門(mén)）根據設備使用狀況提出設備中修、大修、更新、改造的實(shí)施方案，上報物業(yè)公司領(lǐng)導審核后，交由小區/大廈業(yè)主委員會(huì )審批（業(yè)主委員會(huì )應按規定向全體業(yè)主公示，征求意見(jiàn)）。
2、實(shí)施方案獲得業(yè)主委員會(huì )批準后，按相關(guān)規定申請或續籌物業(yè)專(zhuān)項維修資金。
3、資金籌集到位后，工程部負責方案實(shí)施。
4、工程竣工后，工程部組織相關(guān)人員進(jìn)行驗收確認，并按規定辦理款項支付簽字手續（按《**市物業(yè)管理條例》規定，須由業(yè)主委員會(huì )全體成員簽字）。
物業(yè)設備設施管理制度8
各類(lèi)設備、設施是集團固定資產(chǎn)的主要組成部分。設備、設施的技術(shù)狀況和完好率，直接影響著(zhù)集團和小區的能耗、修理費用及居民生活。設備設施管理工作的成效，對集團的開(kāi)發(fā)成本和經(jīng)濟效益，有著(zhù)直接的關(guān)系。所以必須從技術(shù)、經(jīng)濟、組織等各個(gè)方面加強綜合管理，以達到最大限度地發(fā)揮設備設施的綜合效能和投資效益。
一、設備管理組織機構
物業(yè)總公司設備工程主管
分公司（處）設備維修主管
電工班水暖班瓦工班熱力站
二、設備設施技術(shù)資料管理
設備、設施管理資料，主要指其應具的臺帳、卡片、檔案等的建立和管理。
1、設備分類(lèi)：
a、供暖、供熱水設備；
b、供電設備；
c、給排水設備；
d、通訊設備；
e、交通運輸設備；
f、辦公設備
g、生活設備
h、機械加工設備
i、土建設備
j、社區文化宣傳設
k、社區文娛健身設施
l、其它設備
2、設備設施編號：已經(jīng)安裝完畢并驗收合格的設備設施，在轉入固定資產(chǎn)的同時(shí)，均應由設備管理員統一建帳登記。臺帳、卡片一式兩份，由主管部門(mén)和財務(wù)部各執一份。
3、設備設施臺帳和卡片的管理：
a、臺帳和卡片由設備管理員管理，財務(wù)部由分管設備的財會(huì )人員負責。
b、集團新添設備設施和退出使用的設備設施，憑有關(guān)憑證，記入臺帳卡和銷(xiāo)帳注銷(xiāo)卡片。
c、設備設施折舊、大修、事故、內部調配、調出、報廢等，都應根據有關(guān)憑證登記在卡片內，集團內部調配轉移時(shí)，卡片隨機轉移接收單位。
4、設備設施的檔案管理：設備檔案包括設備一生的規劃、設計、制造、購置、安裝、使用、維修、改造直到報廢過(guò)程中所形成的圖紙、文字、使用說(shuō)明、計算數據、科技參數、憑證照片、記錄文字等文件資料，通過(guò)收集整理簽字歸檔建立而成。是綜合記載設備設施管理成果，是完善管理的重要依據和條件。
a、要為每臺設備建立檔案，一臺設備一個(gè)檔案，袋內主要內容為：設備選型和技術(shù)經(jīng)濟論證報告書(shū)；設備購置意向書(shū)和競標內容；購置合同或協(xié)議簽字副本；設備驗收合格證；設備裝箱單及開(kāi)箱檢驗記錄；進(jìn)口設備索賠相關(guān)資料；設備安裝記錄和驗收移交記錄；設備登記卡片；設備調試、運行記錄；設備故障分析報告、事故報告；設備定期檢查和監測記錄；設備維修、檢修工作記錄；設備報廢申請和記錄、其它記錄。
b、設備施檔等管理原則和辦法：設備設施檔案內主管單位資料室統一管理，設備設施檔案應建立目錄和索引。設備檔案原則上不外借，只供查閱，特殊需要，需經(jīng)主管單位領(lǐng)導批準。
三、設備設施的日常管理：
1、新置設備設施一經(jīng)驗收應及時(shí)入庫妥善保管。
2、在用設備設施分級管理，責任落實(shí)到部門(mén)、班組和個(gè)人。
四、設備的日常使用和維護：
1、設備在使用操作過(guò)程中，操作人員必須熟練掌握設備的結構、性能、維護和技術(shù)、安全等方面的.業(yè)務(wù)知識，熟悉所操作的設備的關(guān)鍵部位，嚴格遵守本工種的技術(shù)安全規程。
2、設備的日常維護保養要落實(shí)到人，表面保持整潔，安裝要牢固可靠，部分設備設施要按時(shí)加油，潤滑油裝置種類(lèi)齊全并符合技術(shù)規定。
3、設備在使用過(guò)程中，操作人員必須做到；'三好'；即管理好、使用好、維修保養好。
五、設備的調遷、租賃、報廢：
1、集團設備因需要內部調遷使用部門(mén)，必須由主管領(lǐng)導批準，交接雙方共同檢驗設備現狀，簽字并移交附屬設施物品。
2、集團的設備向外租賃，需先交押金。在合同或協(xié)議中對租賃期限、租金標準、付款方式、違約責任等明確體現，經(jīng)集團總裁批準后方可租賃。
3、設備報廢由使用部門(mén)提出申請，有關(guān)負責人、技術(shù)人員和財務(wù)管理人員進(jìn)行技術(shù)鑒定，并寫(xiě)出報告，經(jīng)總裁批準后方可辦理報廢手續。
六、設備事故：
4、設備事故類(lèi)別：
a、一般事故（直接損失在500元以下）
b、設備大事故（直接損失在20xx元以下）
c、重大設備事故（直接損失在20xx元以上）
5、事故責任劃分：
a、由于人為原因或操作者違規造成的設備事故。
b、因設計、制造質(zhì)量不好、安裝不當造成的屬質(zhì)量事故。
c、設備在正常使用下，因自然災害或非人力所能抗拒的災害造成設備事故屬自然事故。
6、設備事故處理：
a、一旦設備發(fā)生事故，設備管理員組織操作員、技術(shù)人員、有關(guān)領(lǐng)導共同分析原因，確定事故類(lèi)別、責任并寫(xiě)出報告和處理意見(jiàn)。
b、一般事故由主管單位領(lǐng)導做處理決定。
c、大事故和重大事故由集團總裁簽署處理決定。
七、設備的維修保養：
1、要根據本部門(mén)所管設備的性能特點(diǎn)，使設備的維修保養各項規定落實(shí)到人，多人操作的設備每一臺都要有專(zhuān)人負責，集團公用設備指定專(zhuān)人保管維護，根據設備實(shí)際使用情況建立日常檢查保養制度和定期檢查保養制度以及日常巡回檢查制度。
2、考核指標：
a、設備完好率：熱能、供電、供水在90%以上。
b、故障停機率小于3%。
c、一、二級保養完好率98%以上。
d、巡回檢查率達100%。
3、交接班制度：交班作者下班前，負責清掃衛生，完成本班次交班設備運轉記錄并簽字；接班操作者必須提前十五分鐘到達崗位，對照交班記錄認真檢查設備運轉情況，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)提出，必要時(shí)拒絕接班，請主管負責人協(xié)調處理。設備運轉記錄應字跡清晰、描述真實(shí)，各類(lèi)記錄不準撕毀和丟失。
物業(yè)設備設施管理制度9
1目的
規范小區內設施設備的日常巡檢工作，及時(shí)發(fā)現問(wèn)題、解決問(wèn)題，確保設施設備處于良好的運行狀態(tài)。
2引用文件
《設施設備綜合控制程序》
3職責
3.1管理處主任和維修組主管負責制定本小區的設施設備巡檢計劃和巡檢路線(xiàn)。
3.2技術(shù)性不強、容易發(fā)現問(wèn)題的設施、設備由管理處管理員進(jìn)行巡檢；技術(shù)性較強的`設備應由維修組維修工進(jìn)行巡檢。
3.3管理處管理員負責每日對門(mén)禁系統、樓道、樓道燈、大堂燈具、園區道路、公共標識進(jìn)行一次巡查。巡查中發(fā)現問(wèn)題及時(shí)報修。
3.4維修組維修工負責對電梯、鍋爐、冷機、生活水泵、消防水泵、游泳池設備、設施、集水坑潛水泵、給排水主要管道閥門(mén)、園區燈具、地下車(chē)庫燈具、鍋爐等進(jìn)行巡查，并負責對水、電、煤氣總表進(jìn)行抄錄。巡查中發(fā)現故障及時(shí)維修，如故障較大則報告維修組主管，由主管安排維修。
4操作規范
4.1巡檢標準和方法
4.1.1門(mén)禁系統
門(mén)禁系統的要求：
a)門(mén)鎖開(kāi)關(guān)靈活；
b)屏幕顯示正常；
c)外表清潔無(wú)污物(檢查方法：開(kāi)關(guān)試驗、觀(guān)察)。
4.1.2樓道：墻面、樓梯、電梯前室無(wú)明顯破損或污漬；各管壟井門(mén)正常關(guān)閉。
4.1.3樓道燈、大堂燈具
樓道燈、大堂燈具燈要求：
a)感應開(kāi)關(guān)或手動(dòng)開(kāi)關(guān)啟動(dòng)正常；
b)燈具啟動(dòng)正常，照明無(wú)故障（檢查方法：逐一開(kāi)啟）。
4.1.4園區道路：地磚、墻磚無(wú)松動(dòng)、脫落，破損面積不超過(guò)本身面積的四分之一；排水設施不堵塞；鐵質(zhì)欄桿、路燈桿無(wú)銹蝕（檢查方法：觀(guān)察）。
4.1.5公共標識：無(wú)損壞、缺失（檢查方法：觀(guān)察）。
4.1.6游泳池設備、設施
游泳池設備、設施的要求：
a)管道、閥門(mén)沒(méi)有滲漏水（檢查方法：觀(guān)察）；
b)泵房集水坑潛水泵能正常啟動(dòng)（檢查方法：同集水坑潛水泵）；
c)游泳池的拉手、爬梯沒(méi)有松動(dòng)（檢查方法：用手拉拽）。
4.1.7集水坑潛水泵
集水坑潛水泵要求：
a)水泵手動(dòng)、自動(dòng)啟動(dòng)裝置正常（檢查方法：調至手動(dòng)模式進(jìn)行啟動(dòng)）；
b)水泵處于自動(dòng)運行狀態(tài)（檢查方法：看指示燈）；
c)浮子位置正常（檢查方法：觀(guān)察）；
d)電控柜門(mén)關(guān)閉（檢查方法：觀(guān)察）。
4.1.8給排水管道、閥門(mén)：主要給水管道和閥門(mén)沒(méi)有漏水現象，主要閥門(mén)的開(kāi)關(guān)與標識相符合（檢查方法：觀(guān)察；如發(fā)現主要閥門(mén)的開(kāi)關(guān)與標識不符，則應在調整前向主管確認）。
4.1.9園區燈具：照明正常，燈罩無(wú)破損，燈桿直立無(wú)銹跡（檢查方法：觀(guān)察）。
4.1.10地下車(chē)庫燈具：照明正常，燈罩無(wú)破損；配電箱門(mén)緊閉（檢查方法：逐一啟動(dòng)、觀(guān)察）。
4.2人員及路線(xiàn)安排
4.2.1管理處主任和維修組主管負責指定巡檢計劃和巡檢路線(xiàn)，安排管理員和維修工對設施、設備進(jìn)行巡查。
4.2.2管理員每日應對本人責任范圍內的設施設備至少巡檢一次。
4.2.3維修工巡查工作
維修工巡查工作可參照如下安排，巡檢次數不得少于以下要求：
a)上午9時(shí)～12時(shí)，維修工一人，對生活水泵、消防水泵、游泳池設備、設施、集水坑潛水泵、給排水主要管道閥門(mén)做一次巡查；
b)下午4時(shí)～5時(shí)，維修工一人，對生活水泵、消防水泵做一次巡查；并于5時(shí)左右對總水表、總電表、鍋爐煤氣表進(jìn)行抄錄；
c)晚8時(shí)～10時(shí)夜班維修工對園區燈具、生活水泵、消防水泵做一次巡檢。
4.2.4以上巡檢工作記錄于《公共區域日常巡查表》、《水泵、水池巡檢記錄》、《日常巡查簽到表》中。其中《日常巡查簽到表》粘貼于電梯機房、集水坑潛水泵、游泳池泵房、水泵房中，由巡檢人員在巡檢工作中簽到并做相應記錄。
4.3電梯的日常巡檢見(jiàn)《電梯維護保養規范》。
4.4配電房的日常巡檢見(jiàn)《配電房管理制度》。
4.5發(fā)電機的日常巡檢見(jiàn)《發(fā)電機房管理制度》。
4.6衛生天線(xiàn)設備的日常巡檢見(jiàn)《衛星天線(xiàn)設備管理制度》。
4.7冷機的日常巡檢見(jiàn)《冷機房管理制度》。
4.8空調系統的日常巡檢見(jiàn)《空調系統維護保養規范》。
4.9鍋爐系統的日常巡檢見(jiàn)《鍋爐房管理制度》
4.10水泵房的巡查見(jiàn)《水泵房管理制度》
5相關(guān)文件
《電梯維護保養規范》
《配電房管理制度》
《發(fā)電機房管理制度》
《衛星天線(xiàn)機房管理制度》
《冷機房管理制度》
《空調系統維護保養規范》
《鍋爐房管理制度》
《水泵房管理制度》
6記錄
《公共區域日常巡查表》
《水泵、水池巡檢記錄》
《電梯日常巡檢項目表》
《能耗日、月報表》
物業(yè)設備設施管理制度10
1、工程部（設備設施管理部門(mén)）應建立健全《設備臺賬》。
2、設備管理以安全、正常、經(jīng)濟運行為標準，設備的操作、保養、維修由工程部（設備設施管理部門(mén)）專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員實(shí)施；相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員必須具備相應的資質(zhì)、上崗證。
3、智能控制、消防、電梯、供電、供水設備管理實(shí)行24小時(shí)值班制度；未經(jīng)主管部門(mén)領(lǐng)導許可，非值班人員一律不得進(jìn)入值班室及設備運行間。
4、設備運行、維修、保養必須嚴格按照相關(guān)操作規程進(jìn)行，并做好相應的安全措施和技術(shù)措施，謹防事故發(fā)生。
5、設備管理、運行、維修人員應全面了解和掌握設備運行規律，貫徹'預防為主'方針，防止安全事故發(fā)生。
6、值班室、設備運行間應按規范要求，配備合格的消防器材及相關(guān)警示標志。
7、值班室、設備運行間等工作場(chǎng)地，嚴禁吸煙。
8、值班室、設備運行間等工作場(chǎng)地、設備及附屬設施應始終保持清潔衛生，嚴禁堆放雜物及搭晾衣物。
9、設備運行間應保持通風(fēng)、照明良好，應急燈始終完好，門(mén)窗開(kāi)啟靈活無(wú)破損，并有防鼠、防蛇、防小動(dòng)物進(jìn)入的相關(guān)措施。
10、每年年底前，工程部（設備設施管理部門(mén)）對所管物業(yè)項目的`設備設施維護保養情況進(jìn)行一次拉網(wǎng)式大檢查，針對檢查中發(fā)現的問(wèn)題制訂下一年《年度設備設施保養計劃》、《年度設備設施大中修計劃》。
物業(yè)設備設施管理制度11
1、值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，不得干與工作無(wú)關(guān)的事宜。
2、嚴格按照操作規程及崗位職責要求，進(jìn)行巡視檢查，準點(diǎn)抄錄各設備運行數據，認真填寫(xiě)《設備運行記錄》、《交接班記錄》。
3、密切監控設備運行情況，發(fā)現事故隱患后及時(shí)處理。當班人員無(wú)法處理時(shí)，應及時(shí)報告上一級主管協(xié)調處理。
4、交接班規程
�。�1）值班人員按統一安排的班次值班，不得遲到、早退、無(wú)故缺勤，不能私自調班、頂班。因故不能值班時(shí)，必須提前辦理請假手續，返回后及時(shí)銷(xiāo)假。
�。�2）交班時(shí)，交班人員必須提前20分鐘做好交班準備。
�。�3）接班時(shí)，接班人員必須提前15分鐘到達值班崗位準備接班。
�。�4）交接班時(shí)主要做好'五交'——'交安全、交記錄、交工具、交場(chǎng)地衛生、交設備運行狀態(tài)'。交班后，雙方在交接班記錄上簽字確認。
�。�5）下列情況下不得交接班：
�、贈](méi)有完全達到'五交'規范要求時(shí)。
�、诮影嗳宋吹綅�，交班人不準下班。
�、劢影嗳藛T有酒醉現象或其它神志不清情況而未找到頂班人時(shí)。
�、芙唤舆^(guò)程中發(fā)生故障，應停止交接，由交班人負責處理事故，接班人協(xié)助。
物業(yè)設備設施管理制度12
1、各物業(yè)公司一律不許自行對高壓供電設備進(jìn)行維修保養。如遇此類(lèi)設備出現故障，應報請專(zhuān)業(yè)供電主管部門(mén)處理。
2、各物業(yè)公司所有特種設備設施（如空調、電梯、鍋爐、壓力容器、壓力管道、起重機械、消防系統、安防系統機械維修檢查等）一律實(shí)行外委維護保養。對于外委項目維保，工程部應指派專(zhuān)人監督維修保養質(zhì)量；每次外委項目實(shí)施作業(yè)前，外委單位應先到工程部辦理進(jìn)場(chǎng)作業(yè)手續方可到設備安裝地點(diǎn)進(jìn)行作業(yè)。
3、維修
�。�1）檢查中如發(fā)現設備設施存在隱患或性能劣變，維修主管應提前備好相關(guān)備件，預訂維修時(shí)間實(shí)施作業(yè)。
�。�2）如在預定維修時(shí)間施工影響業(yè)戶(hù)正常生活，則需報經(jīng)管理處主任同意后方可實(shí)施，并提前告知轄區內業(yè)戶(hù)。
�。�3）維修主管應督導維修人員按時(shí)作業(yè)。
�。�4）施工前，維修人員應備好工具及備件，提前攜至作業(yè)現場(chǎng)。
�。�5）維修完畢后，工程部應就維修情況進(jìn)行檢查，填寫(xiě)《設備設施維修記錄》。
4、保養
�。�1）實(shí)施保養計劃前，各維修班長(cháng)應制訂材料采購計劃并報批，提前組織維修保養材料。
�。�2）正式施工前，維修人員應準備好操作工具、協(xié)調相關(guān)部門(mén)創(chuàng )造保養條件，提前攜至作業(yè)現場(chǎng)；施工時(shí)，應先按安全要求懸掛警示牌，做好安全防護措施，要求相關(guān)人員做好配合。
�。�3）保養完畢后，保養人應如實(shí)填寫(xiě)《設備設施保養記錄》
5、緊急故障處理
�。�1）接到緊急故障處理請求，工程部主管應迅速組織人力至故障現場(chǎng)搶修；重大故障，應同時(shí)向管理處主任、公司主管領(lǐng)導報告。
�。�2）到達現場(chǎng)后，工程部主管應查看現場(chǎng)、了解故障原因，制訂搶修方案。
�。�3）實(shí)施搶修前，嚴格按照安全規范做好防護措施，并要求相關(guān)人員予以配合。
�。�4）維修時(shí)以不擴大故障及隱患為前提。無(wú)法確認故障原因時(shí)，切不可盲目亂動(dòng)，應集中商議，找出最佳方案；如屬特種設備，應請求有關(guān)單位配合支援，并按中華人民共和國國務(wù)院令（第373號）《特種設備安全監察條例》執行。
�。�5）故障處理完畢后，應做好事故起因分析，制訂相應的防范措施。
�。�6）每次緊急故障處理完畢后，工程部經(jīng)理應如實(shí)寫(xiě)出書(shū)面報告上報相關(guān)部門(mén)。
物業(yè)設備設施管理制度13
房屋設備管理是充分發(fā)揮房屋使用功能的保障；是延長(cháng)設備使用壽命，保障設備安全運行的措施；是推動(dòng)房屋建筑設備現代化的動(dòng)力；是為業(yè)主提高經(jīng)濟效益，實(shí)現物業(yè)保值、增值的重要手段。有關(guān)資料表明，較高檔次建筑設備投資已達到工程總投資的70％，所以物業(yè)設備的管理是物業(yè)管理的基礎之一。若設備的可靠性低，管理不善，在運行中發(fā)生意外，不僅破壞了企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)秩序，同時(shí)也使企業(yè)甚至國家遭受重大的經(jīng)濟損失。因此，如何提高設備管理水平及保障設備安全、經(jīng)濟運行，節能降耗，保證安全生產(chǎn)，消除環(huán)境污染，有效地預防設備和人身事故及社會(huì )公害，是現代設備管理的重要課題。
一、東南·豪門(mén)世家物業(yè)項目概況
東南·豪門(mén)世家物業(yè)項目地處泉州市南安水頭經(jīng)濟文化中心商業(yè)圈（市民廣場(chǎng)），是南安市水頭鎮高檔的商住結合高層建筑。建筑面積11.8萬(wàn)平方米，高度70米，地下1層，地上20層，由4幢21層的樓宇組成，主要由住宅、商業(yè)商場(chǎng)（商業(yè)步行街）、地下停車(chē)場(chǎng)三部分組成。20xx年7月竣工交付投入使用，住戶(hù)540戶(hù)，業(yè)主入伙交房率接近98%，商場(chǎng)店鋪出租率已經(jīng)達到了100%。東南·豪門(mén)世家物業(yè)項目的特點(diǎn)是：樓層戶(hù)數多（每層8戶(hù)），功能復雜，人口稠密，物業(yè)管理任務(wù)較為艱巨。東南·豪門(mén)世家物業(yè)項目機電設備多、結構復雜、管理起點(diǎn)高，對物業(yè)管理隊伍的素質(zhì)要求也相對較高。東南·豪門(mén)世家小區除設有中央空調系統，給排水、排污系統，高低壓供電系統，門(mén)禁對講系統，電梯系統，還設有樓宇監控系統，通信系統，辦公、保安、消防系統。
二、物業(yè)項目中設備管理的重要性
作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的重要組成部分，設備管理的好壞對企業(yè)的社會(huì )聲譽(yù)乃至生存有著(zhù)重要意義。物業(yè)設備一直處于良好狀態(tài)，人們能安心方便地生活和工作，企業(yè)被認可，社會(huì )地位逐漸提高，競爭力得以加強，企業(yè)發(fā)展前景廣闊。反之，如果一些設備經(jīng)常處于性能不良或停機待修狀態(tài)，直接影響整個(gè)物業(yè)的功能發(fā)揮，降低物業(yè)的使用價(jià)值和社會(huì )聲譽(yù)。甚至無(wú)法再取得人們的承認，丟掉市場(chǎng)，喪失生存的根本條件。同時(shí)，若設備的.可靠性低，管理不善，在運行中發(fā)生意外，不僅破壞了企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)秩序，同時(shí)也使國家和企業(yè)遭受重大的經(jīng)濟損失。若設備陳舊落后，排放有害物質(zhì)或噪聲超標，就會(huì )污染環(huán)境、危害人類(lèi)和生物的生存，成為社會(huì )公害。因此，保證安全生產(chǎn)，消除環(huán)境污染，有效地預防設備和人身事故及社會(huì )公害，是現代設備管理的重要課題。
三、設備管理的內容
1、組織管理。包括設備管理工作目標的確定和開(kāi)展，組織機構的建立及人員培訓，各項規章制度的制定、貫徹和實(shí)施。
2、設備前期管理。包括設備的規劃、選型、采購、定貨、安裝、調試、使用初期管理及信息反饋等。
3、設備固定資產(chǎn)管理。包括設備資產(chǎn)的驗收、編號、移裝、調撥、租借、封存、報廢以及設備檔案、資料管理等。
4、設備使用與維護管理。包括設備使用制度、操作維護規程的制定，日常維護與定期維護、組織維護檢查評比及潤滑管理等。
5、設備修理管理。包括設備修理計劃的編制和實(shí)施，修理工藝的設計和新技術(shù)的采用，修前技術(shù)、生產(chǎn)準備，修理技術(shù)文件、工作定額的制定以及設備配件管理等。
6、設備狀態(tài)管理。包括設備技術(shù)狀態(tài)完好標準的制定，設備的日常檢查、定期檢查和狀態(tài)監測、診斷，設備的故障和事故管理等。
7、設備技術(shù)改造與更新管理。包括技術(shù)改造、更新項目的確定和計劃的編制、改造、更新的組織和實(shí)施。
8、動(dòng)力設備（管網(wǎng)）管理。包括安全運行、維護檢查和供能管網(wǎng)管理等。
9、設備經(jīng)濟管理。包括設備投資、固定資產(chǎn)折舊、修理費用、改造更新資金管理等。
10、設備信息系統管理。包括信息系統的建立，信息的分類(lèi)和處理，計算機化、網(wǎng)絡(luò )化、智能化在設備管理中的應用等。
四、做好設備管理應具備的基本條件
目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設備管理工作，有許多不能令人滿(mǎn)意的地方，歸根結底是設備管理思想、組織建設和制度建設及專(zhuān)業(yè)人才培養跟不上時(shí)代發(fā)展的步伐，成為制約我國物業(yè)管理發(fā)展的瓶頸。積極應用科學(xué)技術(shù)成果，對設備進(jìn)行有效地綜合管理，充分發(fā)揮設備效能，達到設備管理現代化是物業(yè)服務(wù)企業(yè)解決制約其發(fā)展的重要環(huán)節。
�。ㄒ唬�(shù)立現代化的科學(xué)管理思想
設備管理現代化首先是管理思想的現代化，即樹(shù)立設備綜合管理的思想，明確設備管理在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的重要地位，使它與企業(yè)管理系統的各個(gè)方面形成有機的結合。運用系統管理理論，改變過(guò)去孤立地看待設備管理的觀(guān)念，做到與企業(yè)管理現代化同步發(fā)展。
�。ǘ┩晟圃O備管理組織和管理制度
根據設備管理現代化的要求，不斷調整和改革設備管理與維修組織機構，健全規章制度。建立與設備綜合管理思想相適應的全員設備管理組織機構，強化專(zhuān)群結合的班組設備管理。健全設備前期管理、狀態(tài)維修、改造更新和獎懲制度，以適應設備管理現代化的需要。
�。ㄈ┎捎孟冗M(jìn)的設備管理方法
推廣應用設備診斷技術(shù)，從狀態(tài)維修向預知維修發(fā)展；應用ABC分類(lèi)法提高設備管理水平；應用網(wǎng)絡(luò )技術(shù)組織關(guān)鍵設備大修理工作，達到縮短修理工期和維修費用、資源優(yōu)化的目的，以提高設備壽命周期各個(gè)環(huán)節的經(jīng)濟性。
�。ㄋ模┦褂孟冗M(jìn)的設備管理工具
根據需要積極推廣使用先進(jìn)的設備管理工具，提高設備管理工作的效率和質(zhì)量。如應用電子計算機提高設備信息管理水平，采用先進(jìn)的設備診斷儀器對連續運行的設備進(jìn)行自動(dòng)檢測和控制，在設備修理中采用各種精密檢測器具以提高修理精度等。
五、現代化設備帶來(lái)新問(wèn)題的解決措施
現代化設備在東南·豪門(mén)世家小區的大量使用，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)過(guò)程中產(chǎn)生了許多前所未有的新情況。比如，工程技術(shù)人員流動(dòng)性大，素質(zhì)水平參差不齊，對物業(yè)管理行業(yè)了解不深，積極性不高，在客戶(hù)報修服務(wù)中，客戶(hù)滿(mǎn)意度較低，同時(shí)體現出設備管理體制不完善。還有，設備管理的基礎資料不全，在維修保養設備時(shí)因沒(méi)有資料而無(wú)法達到設備維修的及時(shí)性與完好性，影響服務(wù)質(zhì)量；現代化設備的大量使用，造成線(xiàn)路復雜，供電電流大，變配電設備供電負荷大等等，面對新問(wèn)題，東南·豪門(mén)世家小區采取了如下解決對策：
�。ㄒ唬┙⑾冗M(jìn)的設備管理體制。按設備的數量、復雜程度和設備集中程度、管理人員的業(yè)務(wù)水平、檢修人員的技術(shù)力量和組織形式，結合企業(yè)的特性、功能及工作特點(diǎn)等各種因素，實(shí)事求是地設置設備管理體制。管理體制力求理順關(guān)系，提高工作效率，體現先進(jìn)性。
�。ǘ┍ＷC良好的設備運行環(huán)境和工作環(huán)境。比如干凈整潔的環(huán)境衛生。在整個(gè)設備層內無(wú)垃圾、無(wú)污漬、無(wú)雜物、無(wú)粉塵，所有設備、管道、控制柜（箱）內無(wú)積塵。良好的環(huán)境照明。設備層到處是明亮如白晝，設施設備的運行情況和運行狀態(tài)一目了然，設施設備的初期故障一眼可見(jiàn)。合理的環(huán)境溫度和濕度。管道無(wú)銹蝕，所有管道、閥門(mén)無(wú)漏水、滲水、滴水、冒水、地面無(wú)積水。
�。ㄈ┙⑼晟频脑O備管理規章制度。設備管理規章制度包括：設備管理崗位責任制度；設備基礎資料管理制度；設備運行和維護保養制度；設備檢修制度；固定資產(chǎn)管理制度；培訓教育制度；特殊設備管理及應急制度；各類(lèi)機房、變配電機房的出入登記制度等。
�。ㄋ模┳龊迷O備管理的基礎資料工作�；A資料工作是設備管理工作的根本依據，基礎資料必須正確齊全。利用現代化手段，運用計算機進(jìn)行管理，使基礎資料電子化、網(wǎng)絡(luò )化，活化其作用。設備的基礎資料包括：設備的原始檔案、設備卡片及設備臺帳、設備技術(shù)登記簿、設備系統資料，即竣工圖、系統圖等。
�。ㄎ澹┳龊霉╇姲踩Ｕ瞎ぷ�。東南·豪門(mén)世家物業(yè)項目通過(guò)對變配電設備供電安全隱患進(jìn)行檢查、整改，使變配電設備達到完好性，保障設備“安全、可靠、經(jīng)濟、合理”地運行。
�。┳龊迷O備運行節能管理。東南·豪門(mén)世家小區通過(guò)減少能量消耗、更新設備、有計劃的維修保養及運行管理等措施，達到了節能降耗的目的。
近十年來(lái)，我國城市現代化建設突飛猛進(jìn)，各種商業(yè)樓宇、金融中心、豪華住宅如雨后春筍，使得物業(yè)管理這一新興的服務(wù)行業(yè)面臨繁雜的現代化管理問(wèn)題，特別是設備管理，其管理水平將直接反映一個(gè)城市的管理能力，反映我國物業(yè)管理現代化的程度，我們的物業(yè)現代化管理任重道遠。
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