物業(yè)公司管理規章制度（通用20篇）

　　在現在社會(huì )，很多情況下我們都會(huì )接觸到制度，制度是維護公平、公正的有效手段，是我們做事的底線(xiàn)要求。那么擬定制度真的很難嗎？以下是小編幫大家整理的物業(yè)公司管理規章制度，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

　　物業(yè)公司管理規章制度 1

　　一、員工守則

　�。ㄒ唬┕芾砣藛T必須保持服裝整潔，儀表端莊、精神飽滿(mǎn)。

　�。ǘ�）對待住戶(hù)、訪(fǎng)客、同事和各階層人士，均應以禮相待，保持彼此間良好關(guān)系。

　�。ㄈ�）必須嚴格遵守公司輪值時(shí)間，按時(shí)上下、班（交接班），不得無(wú)故遲到、早退。

　�。ㄋ模┕芾砣藛T不得在當值時(shí)間內為個(gè)別住戶(hù)做職責以外及對私人服務(wù)的工作。

　�。ㄎ澹┕芾砣藛T不得參與樓宇買(mǎi)賣(mài)或租賃事物，若業(yè)主、住戶(hù)提出要求，應請其直接向公司咨詢(xún)。

　�。�六）大廈負責人應該執行公司之各項指標，并定期召開(kāi)該大廈各級員工的會(huì )議，向公司做定期工作匯報。大廈員工應服從大廈負責人之工作調配及崗位編排。

　�。ㄆ撸┎粶蕮p壞公司信譽(yù)和對公司有欺詐及不誠實(shí)行為。

　�。ò耍┎坏眉俳韫�司名義或利用職權對外做有損公司聲譽(yù)或利益之行為。

　�。ň牛┎坏孟驑I(yè)主、住戶(hù)或與公司業(yè)務(wù)有關(guān)的任何人收受或索取任何形式的禮物、賞錢(qián)。

　�。ㄊ�）所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽損壞公司財務(wù)，對各公物如有損壞，須負責賠償。

　�。ㄊ�一）雨雪天氣，各員工必須依時(shí)當值，監守崗位，并按照公司所頒布之指示進(jìn)行防風(fēng)防雨工作。

　�。ㄊ�二）必須尊守和執行公司所發(fā)出的一切通告辦事。

　　二、管理公司

　�。ㄒ唬┌凑找幎〞r(shí)間當值，不可擅離職守。

　�。ǘ�）在當值時(shí)不得飲酒、吸煙、打瞌睡、閱報、看書(shū)、聽(tīng)收音機或與同事閑談、開(kāi)玩笑。

　�。ㄈ�）每日上班時(shí)間，必須穿著(zhù)公司規定的制服及佩帶員職員工作證，完成自己的崗位職責。巡視各層樓宇及走火通道，巡視時(shí)需特別留意大廈清潔及有否損壞、破舊須要維修的地方，并進(jìn)行登記，如遇有不尋常事件應立即處理、記錄并及時(shí)向上級報告。

　�。ㄋ模┡_風(fēng)或暴雨期間，管理人員必須按公司所頒布的員工共值程序上班，做好一切防風(fēng)防雨工作，以保護公共財產(chǎn)。

　�。ㄎ澹┓�從上級指導，完成所指定工作。

　�。�六）留意各種公用設備有否被破壞或涂污，并通知有關(guān)人員修理和清除，必要時(shí)須協(xié)助維修工作。

　�。ㄆ撸﹫绦懈黜椚蝿�(wù)時(shí)，必須要有禮貌，謹記“服務(wù)至上，禮貌第一”。

　�。ò耍┤缬凶�戶(hù)發(fā)生意外，例如：受傷、暈倒等，應立即協(xié)助其家人招呼救護車(chē)或代辦報警。

　�。ň牛�熱情接待來(lái)訪(fǎng)人員，詳細記錄住戶(hù)投訴，并迅速處理。不屬于自己職責范圍的，則立即通知有關(guān)人員處理解決。處理情況立即向上級報告。

　�。ㄊ�）管理處須設置急救藥品，如繃帶、藥棉及搶救藥品等。

　�。ㄊ�一）大廈公共地方之鑰匙，如：電機房、機房、泵房等，必須小心存放，以備緊急時(shí)使用。若有需要外接鑰匙時(shí)，必須登記借用人姓名及身份證，用后及時(shí)歸還。

　　三、保安工作

　�。ㄒ唬┍仨毭髁撕驼莆沾髲B內各種保安設施之操作和效能。例如：對講機、警鐘、密碼鎖、閉路電視等。更須善用以有設施，以免減弱防盜效果，特別強調大門(mén)必須緊閉，住戶(hù)出入可自備防盜門(mén)鑰匙或密碼鎖，訪(fǎng)客則可用對講機。嚴禁大門(mén)敞開(kāi)，防止壞人有機可乘。

　�。ǘ�）應熟悉大廈內各住戶(hù)、識記住戶(hù)之姓名、年齡、家庭成員、職業(yè)及聯(lián)絡(luò )電話(huà)。此等資料必須保密，不得泄露。

　�。ㄈ�）與住戶(hù)保持密切聯(lián)絡(luò )，以便就保安問(wèn)題，經(jīng)常交換意見(jiàn)和互通消息。

　�。ㄋ模└鞲�管人員交接時(shí)應傳達防盜信息，做好交接班記錄，以備核查，務(wù)令保安人員高度警惕。

　�。ㄎ澹﹪澜�借推銷(xiāo)之人士進(jìn)入大廈。尤其是自稱(chēng)公務(wù)人員或公共機構人員，更應查驗身份證、文件，如有疑問(wèn)，應致電有關(guān)機構查詢(xún)。

　�。�六）應有禮貌詢(xún)問(wèn)進(jìn)入大廈的來(lái)訪(fǎng)客人，登記身份證或工作牌照。如有懷疑，應用對講機與有關(guān)住戶(hù)聯(lián)系。如訪(fǎng)客攜帶可疑物品時(shí)，更需提高警覺(jué)。

　�。ㄆ撸┊斨倒芾砣藛T至少每?jì)尚�時(shí)巡樓一次（但不固定時(shí)間），以免壞人乘隙而入。巡樓時(shí)必須有警覺(jué)性，特別注意樓梯、走廊、電表房及其他隱蔽地方、通道等，以確保無(wú)可疑人物匿藏大廈內伺機作案。留意公眾地方之間邊暗角，后巷水渠側、水箱底是否預先暗藏盜竊工具等。

　�。ò耍┤缏�(tīng)到住戶(hù)呼救或發(fā)現可疑人物，須立即報警并封閉大門(mén)及通道，以待警方人員到場(chǎng)處理。切勿采取魯莽行動(dòng)而不知會(huì )警方。

　�。ň牛┣杏浌芾砣藛T只有一般市民之拘捕權，并無(wú)搜查權。因此拘捕疑犯后，應盡快交公安部門(mén)處理。

　�。ㄊ�）詳細記錄各有關(guān)政府部門(mén)電話(huà)，以便需要時(shí)尋求協(xié)助。

　�。ㄊ�一）若發(fā)生罪案，應采取下列步驟協(xié)助破案。

　　1、立刻報案，并留在現場(chǎng)制公安人員到達，遇有傷員（被害人、案犯）應立即搶救和監護。

　　2、切勿移動(dòng)、也不許他人移動(dòng)、觸摸、踐踏現場(chǎng)物品，協(xié)助公安部門(mén)保留證據，方便調查工作。

　　3、切勿開(kāi)動(dòng)風(fēng)扇、冷氣機或其他電器用具，以免證據破壞。

　　4、禁止任何人在現場(chǎng)走動(dòng)，以方便公安部門(mén)到現場(chǎng)調查。

　　5、向公安人員提供有關(guān)罪案詳情，如案發(fā)經(jīng)過(guò)，與本案有關(guān)人物之相貌、衣著(zhù)、有關(guān)之車(chē)牌號及壞人逃走方向。

　　四、公共衛生

　�。ㄒ唬┣鍧嵐と吮仨氁罆r(shí)清潔大堂、走廊、樓梯、電停車(chē)場(chǎng)及天臺等公用地方。

　�。ǘ�）勸喻各住戶(hù)勿將垃圾桶或垃圾袋置于走廊、樓梯等公用地方，以免影響衛生和阻塞通道。

　�。ㄈ�）如發(fā)現有雜物棄置于走廊、天臺或樓梯間，應勸喻住戶(hù)自行搬往附近的垃圾收集站。如無(wú)法找到住戶(hù)除清潔工人清理外，并登記在管理處記事簿內，向上級報告。

　�。ㄋ模┤绨l(fā)現天臺、天井或公用地方積存污水，應立即清理，以免蚊蟲(chóng)滋生。

　�。ㄎ澹┤绨l(fā)現屬于本樓宇之污水渠及沙井等淤塞或破爛，應速安排處理。

　�。�六）勸喻住戶(hù)淋花時(shí)要特別小心，勿將水淋到陽(yáng)臺外面，以免影響下層和下面行人。

　�。ㄆ撸┤绨l(fā)現空調滴水或發(fā)出大量熱氣或噪音時(shí)，勸喻住戶(hù)從速處理，以免影響鄰居和市容衛生。并根據城管條例，影響市容者，處以罰款。

　�。ò耍┤缬行枰�，通告或口頭勸喻住戶(hù)切勿拋垃圾出窗外，既影響衛生，又可能打到過(guò)往行人身上。也不得將可引致淤塞之雜物投入廁盆及污水渠內。

　�。ň牛┤羯蠈幼�戶(hù)之水喉或水管破爛而導致下層天花板滲水，則通知上層住戶(hù)修理，如無(wú)結果，則應詳細記錄及請示上級處理。

　�。ㄊ�）如有不顧公共衛生的住戶(hù)，經(jīng)屢次勸告仍不改善，應做詳細記錄并報告上級和有關(guān)衛生部門(mén)。

　　五、電梯

　�。ㄒ唬╇娞莅l(fā)生故障停留空中時(shí)，乘客按響緊急呼救鈴后，值班人員應立即通知保修人員迅速修理，同時(shí)用電梯內對講機善言安慰被困乘客，請其耐心等待，切勿自行開(kāi)啟電梯門(mén)，以免發(fā)生危險。

　�。ǘ�）勸喻用電梯搬運物件者，不可超重，防止造成事故。

　�。ㄈ�）乘用電梯人數過(guò)多時(shí)，應維持秩序，指導分批搭乘，以免超載發(fā)生危險。

　�。ㄋ模┳�戶(hù)應留意，切勿讓幼兒?jiǎn)为毚畛嘶蜻M(jìn)入電梯，以免發(fā)生危險。

　�。ㄎ澹┍０仓蛋嗳藛T時(shí)刻注意閉路電視，警惕壞人惡意破壞電梯或梯內設備。

　�。�六）經(jīng)常清除電梯門(mén)路軌內經(jīng)常積存的垃圾，以免影響梯門(mén)開(kāi)關(guān)。

　�。ㄆ撸┤绨l(fā)現電梯有震蕩、不正常的聲音或電梯有損壞時(shí)，應急時(shí)通知保修人員進(jìn)行修理。當修理人員到達時(shí)，管理人員應詳述電梯不妥之處，以便研究毛病，一切詳細情況，必須詳細記錄送管理處。

　�。ò耍┛耧L(fēng)暴雨時(shí)，如發(fā)現機房頂或接近電梯的門(mén)窗有滲水時(shí)，應即盡量阻止雨水進(jìn)入電梯槽，暴風(fēng)雨后，必須根治漏水情況。

　�。ň牛╇娞莶鄣子蟹e水時(shí)，應及時(shí)報告上級處理，同時(shí)研究水的來(lái)源，及早修理。

　�。ㄊ�）凡有水進(jìn)入電梯，應即停止使用，以免觸電，并設法將電梯升高至較安全的地方。

　�。ㄊ�一）電梯機房鑰匙及電梯門(mén)鑰匙，除修理人員或保安消防人員外任何人不得使用。

　�。ㄊ�二）電梯每年“年檢”一次，并取得年檢合格證。

　�。ㄊ�三）沖洗走廊及樓梯時(shí)，勿讓水流入電梯內，以免損壞電梯設備。

　�。ㄊ�四）火警發(fā)生時(shí)，勸喻住戶(hù)切勿搭乘電梯，因電梯可能隨時(shí)停在半途，將人困于電梯內，被困者可能因濃煙而致命。

　�。ㄊ�五）經(jīng)常檢查電梯機房是否有足夠的通風(fēng)，溫度是否過(guò)高，氣窗玻璃是否完整。機房門(mén)須特別上鎖，加上“不準擅闖”之類(lèi)的告示牌。

　�。ㄊ�六）電梯內求救警鐘、電風(fēng)扇必須保持正常工作狀態(tài)，以免緊急時(shí)無(wú)法求救及導致窒息。

　　六、電力系統

　�。ㄒ唬┬蘩黼姎庠O備，應聘請持證的合格技師。

　�。ǘ�）應明了大廈各種電力供應的設備所在。如：大廈的電力總制、用戶(hù)的電路分線(xiàn)、保險絲、消防電泵制等，并且明了其緊急開(kāi)關(guān)的操作程序。同時(shí)必須購置后備保險絲、消防總制、電表及各水泵制等，以備急修時(shí)使用。

　�。ㄈ�）如部分用戶(hù)電力中斷，應由管理處派人檢查修理大廈供電系統，如屬住戶(hù)室內設備故障，應由住戶(hù)自行請人處理，管理處可提供適當協(xié)助。

　�。ㄋ模┤�座樓宇電力突然中斷，應先檢查大廈之總制是否正常，如屬于正常則與供電公司聯(lián)系詢(xún)明情況。

　�。ㄎ澹┕�共使用的電力設備，如：電梯、總制走廊及電梯之電燈、水泵及消防系統之電線(xiàn)等應經(jīng)常檢查，如有損壞或過(guò)熱現象，應立即派人修理。

　�。�六）接到供電公司通知停電時(shí)，應即帖出通告，清楚列明日期、時(shí)間及受影響設備，如供水系統、室內電器以便住戶(hù)有所準備。公共照明、電梯不停，由大廈自備發(fā)電機供電解決。停電完畢后，貼出恢復供電通告，并檢查各系統是否恢復正常。

　�。ㄆ撸┙�(jīng)常檢查、保養弱電系統，如：大廈與各戶(hù)的對講系統和電梯監視系統必須保持完好正常運行。發(fā)現問(wèn)題立即修理。

　�。ò耍┰诖髲B出入口處，應備有充電式緊急照明系統。

　�。ň牛┐髲B內的總制房、機房、及各層的電表均應保持整潔，不得放置雜物。

　�。ㄊ�）大廈供電系統由專(zhuān)業(yè)人員定期檢查保養，以保證安全正常的供電。

　　七、消防

　�。ㄒ唬┫�防中心值班人員必須熟練掌握消防中心各種設備的操作使用，并應熟練其他消防設備的使用。

　�。ǘ�）組織大廈員工學(xué)習消防知識，熟悉和掌握各種消防設備的操作使用。組織員工進(jìn)行消防設備的使用訓練，使其成為大廈合格的義務(wù)消防隊員。

　�。ㄈ�）值班人員（包括管理人員）須經(jīng)常檢查防火設施等，如有損壞和失效時(shí)，應立即修理和更換。

　�。ㄋ模├�用通告、圖片等形式使住戶(hù)了解如何使用消防設施和消防設備，以備應急。

　�。ㄎ澹┟咳丈习鄷r(shí)檢查天臺、前后樓梯、走廊、走火通道等，千萬(wàn)不可有阻塞情況發(fā)生。

　�。�六）教育和制止孩童不要玩火和燃放煙花、爆竹等物品，避免引起火警。

　�。ㄆ撸┝粢夤�用電線(xiàn)，如有破損和不符合規定時(shí)，應立即修理和更換。

　�。ò耍┝粢馍米詫⒆≌�改為工廠(chǎng)的單位，尤其是原料與制品容易著(zhù)火者，當發(fā)現住戶(hù)有大量易燃物品時(shí)，即刻查詢(xún)是否有特許證明和安全措施，沒(méi)有時(shí)，當即令其搬走（搬出大廈外），并盡快報管理處和公司。

　�。ň牛﹦窀姘萆竦淖�戶(hù)小心燃點(diǎn)香燭，并制止住戶(hù)在走廊燃燒香紙。

　�。ㄊ�）如發(fā)現某戶(hù)有濃煙冒出或火燒濃味，又無(wú)人開(kāi)門(mén)時(shí)，如能及時(shí)撲滅，應盡快使用滅火器及消防設備撲滅。否則電“119”報案。

　�。ㄊ�一）若發(fā)生火警，即電“119”報案，同時(shí)按動(dòng)警鈴，通告住戶(hù)疏散，在安全的情況下，使用滅火筒或滅火喉設法施救。

　�。ㄊ�二）火警發(fā)生時(shí)，勸喻住戶(hù)切勿搭乘電梯。

　�。ㄊ�三）切勿將放火門(mén)打開(kāi)，以免萬(wàn)一發(fā)生火警時(shí)，濃煙散播及火勢蔓延。

　�。ㄊ�四）報案時(shí)，必須清楚說(shuō)明現場(chǎng)地址，報案人姓名及管理處電話(huà)。

　�。ㄊ�五）所有消防裝置，應由認可的消防監查單位每年最少檢查一次。

　　八、氣體燃料泄漏

　�。ㄒ唬┤绨l(fā)現氣體燃料泄露時(shí)，應立即熄滅現場(chǎng)附近所有火源。

　�。ǘ�）打開(kāi)氣體燃料泄漏單位及附近有關(guān)住戶(hù)的門(mén)窗，使樓宇空氣流通。

　�。ㄈ�）切勿吸煙、點(diǎn)火、按動(dòng)門(mén)鈴、電開(kāi)關(guān)等任何電制及電器。

　�。ㄋ模┕芾韱T應立即關(guān)閉單位系統的氣體燃料總制，阻止氣體燃料繼續泄漏，查找泄漏地點(diǎn)，迅速進(jìn)行修理。必要時(shí)，電話(huà)通知氣體燃料公司或撥“119”報警。

　�。ㄎ澹�“用手拍門(mén)”的方式通知住戶(hù)氣體燃料泄漏事件，請住戶(hù)關(guān)閉氣體供應制，打開(kāi)門(mén)窗使空氣流通，并要求協(xié)助通知其他住戶(hù)實(shí)施上述一、二、三步驟。如情況嚴重，應通知住戶(hù)撤離。

　　九、樓宇結構及維修

　�。ㄒ唬�樓宇結構如被更改或破壞，對該樓宇的安全有重大影響時(shí)，管理員應予以注意，并向上級報告。

　�。ǘ�）如住戶(hù)擅自拆建墻壁、增開(kāi)窗戶(hù)、或加建建筑物，如外墻鐵籠、檐壁、平臺或在天臺上加蓋小棚屋時(shí)，應予以制止并向上級報告。

　�。ㄈ�）天花板或外墻有漏水，應即通知單位主管及有關(guān)住戶(hù)修理。

　�。ㄋ模┰谘策墪r(shí)發(fā)現下列情況，應立即向上級報告并研究修理方案進(jìn)行修理：

　　1、墻壁或天花板有明顯裂縫或水泥爆裂。

　　2、氣窗的玻璃爆裂。

　　3、樓梯邊的欄桿松拖。

　　4、防火門(mén)及消防設備損壞。

　　5、內外墻壁批蕩脫落。

　�。ㄎ澹┳�戶(hù)安裝的鐵閘掩出走廊、阻塞通道，應予以制止并報告上級。

　　十、停車(chē)場(chǎng)管理

　�。ㄒ唬┸�(chē)管員必須認真執行停車(chē)場(chǎng)管理規定，禮貌待人。熱情服務(wù)，保證車(chē)輛安全，維護車(chē)場(chǎng)良好的`行車(chē)秩序。

　�。ǘ�）車(chē)輛進(jìn)場(chǎng)后，必須按指定位置停車(chē)、排列整齊，不得阻塞通道，認真檢查車(chē)型、車(chē)牌號，避免出現差錯。

　�。ㄈ�）了解和掌握車(chē)主的車(chē)型姓名、年齡、職業(yè)、工作單位、居住樓層、座號等等以便與識別。

　�。ㄋ模┢�車(chē)、摩托車(chē)必須購買(mǎi)車(chē)輛綜合保險，便于丟失后向保險公司索陪。未買(mǎi)“車(chē)輛綜合保險的，本車(chē)場(chǎng)不予停放保管。

　�。ㄎ澹┍就＼�(chē)場(chǎng)實(shí)行有償停車(chē)保管服務(wù)，必須嚴格遵守財經(jīng)紀律，經(jīng)濟手續清楚，做到錢(qián)票相符，日清月結。

　�。�六）嚴禁載有易燃、易爆和有毒有害物品的車(chē)輛進(jìn)場(chǎng)停放保管，以免發(fā)生意外。如有車(chē)輛違反此規定進(jìn)場(chǎng)，應即令其開(kāi)出車(chē)場(chǎng)，立即報告管理處或公安機關(guān)進(jìn)行處理。

　�。ㄆ撸┸�(chē)管員交接班時(shí)必須認真交接：如清點(diǎn)停車(chē)場(chǎng)內車(chē)輛有多少，時(shí)租車(chē)的停車(chē)計時(shí)票的張數、現金點(diǎn)清，并詳細登記，雙方簽字負責。

　�。ò耍┸�(chē)管員值班期間發(fā)現可疑情況，立即報告班長(cháng)或管理處，并注意事態(tài)發(fā)展。交接班時(shí)叮囑接班人注意，并記錄在交接登記簿上，同時(shí)將其他注意的事項必須記錄在登記簿上，以備查。

　�。ň牛┸�(chē)管員必須認真執行收費制度，堅持原則，不得徇私舞弊，如不開(kāi)票停車(chē)或亂收費，一經(jīng)發(fā)現定嚴肅處理。

　�。ㄊ�）保持停車(chē)場(chǎng)內清潔衛生，每日必須清掃一次。

　　十一、有關(guān)廉潔條款

　�。ㄒ唬┝己眉坝行У拇髲B管理工作有賴(lài)于住戶(hù)及業(yè)主的合作和各級管理人員的信心及支持。如各級人員都采取一種廉潔奉公的態(tài)度辦事，住戶(hù)和業(yè)主定會(huì )全力支持管理工作，使環(huán)境能進(jìn)一步改善，因此各級管理人員均須有清正廉明的精神。

　�。ǘ�）凡受雇于大廈從事執行大廈事物者，包括管理人員、保安員、清潔工人、修理人員、經(jīng)理等人，均屬大廈的職員。故執行工作期間均受本工作守則的約束，不得索取或接受任何利益。

　　物業(yè)公司管理規章制度 2

　　一、年度業(yè)績(jì)目標的制定

　　1、公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、各部門(mén)及管理處經(jīng)理、管理層員工的.年度業(yè)績(jì)目標依據上海公司發(fā)展戰略和年度業(yè)績(jì)目標由上而下依次分解制定的。由上下級共同制定《個(gè)人/部門(mén)年度業(yè)績(jì)目標》(KPI關(guān)鍵業(yè)績(jì)指標)。

　　2、各部門(mén)、管理處根據上海公司下達的業(yè)績(jì)指標，結合部門(mén)、管理處工作目標和職責，由部門(mén)、管理處經(jīng)理與總經(jīng)理或分管副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理共同制定《部門(mén)、管理處年度業(yè)績(jì)目標》(KPI關(guān)鍵業(yè)績(jì)指標)。

　　二、月度計劃考核及品質(zhì)考核

　　1、公司業(yè)績(jì)考核以月度計劃考核和品質(zhì)考核為基礎。

　　2、管理處經(jīng)理業(yè)績(jì)考核包括計劃考核和品質(zhì)考核，其他管理層人員業(yè)績(jì)考核實(shí)行計劃考核(不包括總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、上海地產(chǎn)公司下派財務(wù)經(jīng)理)。

　　3、月度品質(zhì)考核按照《上海格林金地物業(yè)管理公司品質(zhì)管理考核辦法》的有關(guān)規定進(jìn)行。

　　4、月度計劃考核按照《上海格林金地物業(yè)管理公司計劃考核辦法》的有關(guān)規定進(jìn)行。

　　4.1計劃考核類(lèi)別：公司計劃按編制者分為部門(mén)(管理處)計劃和員工計劃。職能部門(mén)、管理處工作計劃與部門(mén)、管理處負責人的工作計劃合二為一，合并為一張計劃考核表進(jìn)行編制、填報、考評。

　　4.2職能部門(mén)(部門(mén)負責人)月度工作計劃表中考核內容分兩部分：一是部門(mén)獨立完成的工作，占60%權重;二是支持、配合各管理處及其他部門(mén)的工作事項(對其他部門(mén)、管理處的支持服務(wù))，占40%權重。

　　4.3管理處(經(jīng)理)計劃考核分為三部分內容，以經(jīng)營(yíng)能力考核為主要內容。

　　物業(yè)公司管理規章制度 3

　　一、處罰條例

　　(一)有以下行為者，作口頭警告處理

　　1.不嚴格遵守輪值時(shí)間上下班，無(wú)故遲到或早退，遇有特殊情況不請假并未獲主任同意;

　　2.當值時(shí)，不穿著(zhù)公司規定的制服及配帶有效之證件，不保持制服整齊、清潔、儀容潔凈及精神飽滿(mǎn);

　　3.無(wú)論對待同事、訪(fǎng)客、業(yè)主或租戶(hù)，均不以禮相待或不保持良好關(guān)系;

　　4.未經(jīng)批準，使用公司電話(huà)作私人用途;

　　5.在工作場(chǎng)所內有不雅行為或動(dòng)作，在公共場(chǎng)所大聲噪吵的;

　　6.工作時(shí)間內干私活或未經(jīng)批準私自接待親友;

　　7.清潔工人員穿著(zhù)拖鞋、高跟鞋或佩帶金銀飾物上班的;

　　8.拉群結派造成同事之間不團結。

　　(二)有以下行為者，作書(shū)面警告處理

　　1.工作態(tài)度不認真，在當值時(shí)間聽(tīng)收錄機、閱讀報章雜志、聚眾喧嘩、追逐嬉戲、吃零食或抽煙等;

　　2.要求(或替)別人打鐘咭;

　　3.在上班時(shí)間睡覺(jué)、閑逛或擅離工作崗位;

　　4.使用客戶(hù)專(zhuān)用的設備或物品;

　　5.對同事或客戶(hù)作出侮辱性言語(yǔ)或行為;

　　6.遺失業(yè)主門(mén)匙或泄露客戶(hù)資料(否則需同時(shí)承擔因此而造成的一切后果);

　　7.故意拖延工作進(jìn)度或對工作內容有所隱瞞，接到業(yè)主投訴不迅速處理;

　　8.上門(mén)作業(yè)時(shí)，粗暴敲門(mén)并對業(yè)主(住戶(hù))造成影響或嚴重投訴，急促按門(mén)鈴并于業(yè)主開(kāi)門(mén)后不表明身份不說(shuō)明來(lái)意，未經(jīng)業(yè)主(住戶(hù))允許擅自走進(jìn)室內的`;

　　9.上門(mén)作業(yè)時(shí)，隨意使用室內物品、抽煙、隨地吐痰或亂丟垃圾、不愛(ài)護業(yè)主家中的物品、不尊重業(yè)主生活習慣而隨意踐踏室內地板的(同時(shí)，還需承擔因此而造成業(yè)主的損失);

　　10.上門(mén)作業(yè)時(shí)，未經(jīng)許可使用業(yè)主家的物品，或在業(yè)主家中吸煙、喝茶、看電視、看報紙、隨地吐痰、亂丟垃圾。非工作需要，開(kāi)空調;

　　11.不服從上級的指導及執行指定的工作。

　　(三)有以下行為者，作即時(shí)解雇處理

　　1.向業(yè)主索取金錢(qián)或勒索他人財物;

　　2.恐嚇、威脅或危害他人安危;

　　3.在當值時(shí)間內私下為業(yè)主提供職責范圍外的服務(wù);

　　4.以權謀私，工程及維修部門(mén)工作人員按工程單要求及范圍上門(mén)服務(wù)，在維修作業(yè)期間收取業(yè)主(住戶(hù))錢(qián)財或另加有償服務(wù);

　　5.假借公司名義或利用職權向外作有損公司聲譽(yù)或利益之行為;

　　6.利用職務(wù)之便，私下為客戶(hù)提供物業(yè)租售及其它中介服務(wù)并收取中介費用;

　　7.在公司范圍內有不道德的行為或交易;

　　8.偷取公司、業(yè)主(住戶(hù))或同事的財物，經(jīng)查實(shí)的(情節嚴重者送公安機關(guān)處理);

　　9.在本公司范圍內打斗、酗酒、聚賭、服食毒品或危害他人身心健康;

　　10.向外界泄露有利公司競爭及機密的情況或資料;

　　11.擅自標貼或涂改本部門(mén)或公司各類(lèi)通告或指示，存心毀壞本部門(mén)或公司的財物;

　　12.不遵守并不執行公司所發(fā)出的一切通告及事項。

　　(四)處理方式

　　1.違反三次口頭警告行為者，作一次書(shū)面警告處理;

　　2.違反三次書(shū)面警告行為者，作解雇處理。

　　(五)程序解釋?zhuān)簠⒄展�司《員工手冊》程序

　　二、安全管理制度

　　(一)行政安全管理條例

　　1.安全工作包括上班的交通安全，辦公地點(diǎn)的防火、防盜工作;

　　2.員工上下班如自駕機動(dòng)車(chē)，必須嚴格遵守交通規則;

　　3.每班負責人在下班時(shí)要親自檢查，并保證辦公室所有電器的開(kāi)關(guān)已切斷;

　　4.每班負責人在下班時(shí)要親自檢查并保證辦公室的門(mén)窗已鎖好;

　　5.業(yè)主檔案資料由專(zhuān)人負責保管，除本部門(mén)主任(或以上人員)批準外，一律不許借閱。

　　(二)施工、作業(yè)安全管理條例

　　1.在清洗外墻、玻璃窗等高空工作中，必須有領(lǐng)班或以上人員在場(chǎng)指導，并遵守有關(guān)高空作業(yè)安全制度(例如：系扣安全帶等);

　　2.在清理碎玻璃時(shí)，清朝人員一定要戴手套及不能著(zhù)涼鞋;

　　3.室外清潔人員在室外工作時(shí)，必須注意路面行車(chē)情況，尤其拐彎及路口位置;

　　4.室內管家人員在與業(yè)主移交門(mén)匙時(shí)，必須做好簽收記錄及相關(guān)的核實(shí)工作。下班前，必須檢查空置單位的防火及門(mén)窗、水電掣安全情況。

　　物業(yè)公司管理規章制度 4

　　一、目的

　　規范全體員工行為，加強本公司員工隊伍的建設，提高員工的`基本素質(zhì)。

　　二、適用范圍

　　新天美地花園物業(yè)管理公司所有工作人員。

　　三、職責

　　物業(yè)管理公司的所有員工有義務(wù)嚴守規章制度、為公司利益而做出貢獻。

　　各部門(mén)負責人要對員工進(jìn)行規章制度教育，并全面貫徹下去。

　　四、關(guān)于服裝、裝束

　　進(jìn)公司必須穿好工作服；

　　工作服要干凈；

　　進(jìn)公司須戴工作證；

　　嚴禁工作證借給別人或借別人工作證入公司；

　　凡遺失工作證、工作服應盡快申請補領(lǐng)；

　　不得擅自涂改工作證，若要更改一定要經(jīng)人事部辦理；

　　公司發(fā)放的安全鞋僅限在廠(chǎng)內使用；

　　公司發(fā)放的作業(yè)服、安全鞋、圍裙等妥善保管使用。

　　五、關(guān)于上班時(shí)間

　　時(shí)間為上午8：30——12：00下午2：00——18：00

　　不得無(wú)故遲到、早退、外出；

　　雇員請假須提前一天通知部門(mén)主管批準后方可請假（特殊情況例外）；

　　嚴禁無(wú)故曠工；

　　上、下班必須簽到；

　　不許代別人簽到；

　　不得涂改簽到表。

　　六、關(guān)于廠(chǎng)內設備和備件

　　設備、備件要小心使用，應保持設備整潔美觀(guān)；

　　注意整理整頓；

　　道路要保持暢通，不許擺放東西；

　　嚴禁對花園內的設備亂涂、張貼；

　　節約用水，用電，不得浪費；

　　凡故意破壞設備、設施，從嚴處理；

　　凡盜竊本公司財物，從嚴處理；

　　設備引起故障時(shí)必須要及時(shí)報告相關(guān)領(lǐng)導，不得擅動(dòng)機器。

　　物業(yè)公司管理規章制度 5

　　一、負責公司人員、商品、物品的安全，負責維護公司的治安秩序，處理突發(fā)事件；

　　二、負責廣場(chǎng)稽查，防止偷竊并對盜竊行為依照公司規定處置；

　　三、負責安全員、消防員、稽核員的工作指導和員工培訓，定期組織學(xué)習有關(guān)業(yè)務(wù)知識，定期進(jìn)行考核；

　　四、負責上級領(lǐng)導、外賓來(lái)公司時(shí)護接、護送，保證安全；

　　五、協(xié)調政府各治安部門(mén)和相關(guān)治安部門(mén)的業(yè)務(wù)關(guān)系，協(xié)調與公司各部門(mén)之間的關(guān)系，確保廣場(chǎng)安全；

　　六、指導保安員工作，負責他們的.考勤。組織實(shí)施應急措施；

　　七、負責廣場(chǎng)的消防安全。負責落實(shí)上級有關(guān)消防安全法規，實(shí)施公司商業(yè)營(yíng)運規范的消防管理規定，指導各客戶(hù)制定相關(guān)的消防制度，發(fā)現隱患及時(shí)與當地有關(guān)公安、消防負責人聯(lián)系，共同制定整改措施并報告部門(mén)經(jīng)理；

　　八、負責公司消防設備（噴淋、煙感、通風(fēng)閥、自動(dòng)監控）的檢查完善，隨時(shí)保持良好運行狀態(tài)。協(xié)助工程部對消防泵、管道、水箱、消防電梯的檢查維護；

　　九、負責消防器材的配制、檢查，負責應急方案的制定實(shí)施，負責義務(wù)消防隊員的專(zhuān)業(yè)培訓和定期演練；

　　十、負責疏導廣場(chǎng)前交通，保證通道暢通。

　　物業(yè)公司管理規章制度 6

　　1、貫徹“預防為主，防消結合”的方針，指定防火責任人和義務(wù)消防員，其職責是：

　�。�1）認真貫徹執行消防法規和上級有關(guān)消防工作指示，開(kāi)展防火宣傳，普及消防知識；

　�。�2）組織逐級防火責任制，落實(shí)有關(guān)防火措施；

　�。�3）經(jīng)常檢查防火安全工作，糾正消防違章，整改火險隱患；

　�。�4）監護動(dòng)火作業(yè)；

　�。�5）管理消防器材設備，定期檢查，確保各類(lèi)消防器材和裝置處于良好狀態(tài)，安全防火通道（包括走廊、樓梯）要時(shí)刻保持暢通；

　�。�6）定人、定時(shí)、定措施，同時(shí)組織制訂緊急狀態(tài)下的疏散綱要；

　�。�7）接到火災報警后，在向消防機關(guān)準確報警的同時(shí)，迅速啟用消防設施進(jìn)行撲救，并協(xié)助消防部門(mén)查清火災原因。

　　2、實(shí)行用戶(hù)防火責任制，各業(yè)主為當然防火責任人，負責做好各自所屬范圍的防火安全工作。

　　3、消防區及樓梯走道和出口，必須保持暢通無(wú)阻，任何單位和個(gè)人不得占用或封堵，嚴禁在消防通道上停放車(chē)輛及堆放家具和其他雜物。

　　4、不得損壞消防設施和器材，妥善維護樓梯、走道和出口的安全疏散指示、事故照明和通風(fēng)設施。

　　5、嚴禁經(jīng)營(yíng)和貯存煙花爆竹、炸藥、汽油、香蕉水等易燃易爆物品，嚴禁燃放煙花、爆竹。

　　6、遵守安全用電管理規定，使用符合國家標準的.家用電器、燃氣用具，嚴禁超負荷使用電器，要經(jīng)常保持清潔，切勿留有油漬，切勿明火試漏。

　　7、大廈內商鋪必須按每30平方米（建筑面積）配備一只滅火器（小于30平方米配備一只，大于30平方米配備2只以上），并放置于易于取用的固定位置。

　　8、大廈范圍內不得燃燒香火、紙張、織物、纖維、塑料制品、木制品及其他廢棄物品，煙頭及火柴要隨時(shí)弄熄。

　　9、用戶(hù)進(jìn)行室內裝修，需要增設電器線(xiàn)路時(shí)，必須保證符合安全規定，嚴禁亂拉、亂接臨時(shí)用電線(xiàn)路；裝修材料應采用不燃或阻燃材料，并按規定每50平方米（建筑面積）配備一只滅火器，如使用易燃或可燃材料的，必須經(jīng)市消防管理機關(guān)批準，按規定進(jìn)行防火處理，并按每100平方米（建筑面積）配備3只滅火器。

　　10、需要進(jìn)行燒焊等動(dòng)火作業(yè)的，應向物業(yè)公司提出申請，經(jīng)批準做好防護措施后，在專(zhuān)人監護下，方可作業(yè)。

　　11、發(fā)生火警時(shí)，應立即告知物業(yè)公司或撥火警電話(huà)119，并關(guān)閉電氣開(kāi)關(guān)、燃氣閥門(mén)和門(mén)窗，迅速離開(kāi)大廈；用戶(hù)及其他人員應迅速有序地從樓梯疏散，切勿驚慌擁擠。

　　12、各用戶(hù)應服從消防管理人員的管理，不得刁難、辱罵或以暴力、威脅等手段妨礙消防管理人員行使職權。

　　物業(yè)公司管理規章制度 7

　　第一章總則

　　第一條目的

　　建立健全物業(yè)保安服務(wù)規章制度，預防、維護樣板范示區的人身及財產(chǎn)安全及公共設備設施的安全。保障轄區的正常工作和生活秩序。

　　第二條適用范圍

　　適用于本公司所管轄的區域。

　　第二章崗位職責

　　第三條保安隊長(cháng)崗位職責

　�。ㄒ唬┦煜じ鲘徫环婪肚闆r，了解各崗位治安動(dòng)態(tài)，對隊內的工作進(jìn)行合理安排，對何處設崗，加崗提出建議，對隊里每一個(gè)保安員的工作能力以及工作狀況要做到心中有數。

　�。ǘ�）上崗前集合本班隊伍，檢查著(zhù)裝。儀容、佩帶值勤標志、檢查保安員裝備完好程度，按崗位要求上崗值勤。

　�。ㄈ�）負責對各崗位保安員交接班工作進(jìn)行檢查、監督。

　�。ㄋ模┕ぷ鲿r(shí)負責各崗位之間的協(xié)調工作，工作中，以身作則，起好帶頭作用，負責檢查崗位上崗情況，崗位發(fā)生事件隊員處理不了的問(wèn)題，由隊長(cháng)妥當處理。

　�。ㄎ澹�對違反《保安員條例》工作不負責任且無(wú)組織、無(wú)紀律的保安員，按情節輕重給與批評教育，同時(shí)上報總經(jīng)辦并做好記錄。

　�。�六）熟悉本隊情況，了解隊員的思想，搞好隊員上崗前的業(yè)務(wù)指導。

　�。ㄆ撸�對部門(mén)領(lǐng)導的工作指令要絕對服從和支持，提倡給公司提出合理化建議，維護正常的生活秩序，培養良好的作風(fēng)，不定時(shí)召開(kāi)工作會(huì )，總結經(jīng)驗教訓，布置下一步工作。

　�。ò耍�寫(xiě)好值班記錄，對重大治安狀況要及時(shí)報告，負責檢查落實(shí)工地、樣板示范區、臨建辦公區域的防火安全。

　�。ň牛╆犻L(cháng)對本隊內工作負責。

　　第四條保安員崗位職責

　�。ㄒ唬┍Ｗo服務(wù)單位的財產(chǎn)安全，維護服務(wù)場(chǎng)所的正常秩序。

　�。ǘ�）保護服務(wù)區內發(fā)生的刑事、治安案件或者災害事故現場(chǎng)。維護現場(chǎng)秩序。

　�。ㄋ模┌熏F行違法犯罪嫌疑人員扭送公安機關(guān)或保安組織。

　�。ㄎ澹┳龊梅�務(wù)區域內的防火、防盜、防破壞、防治安災害事故等安全防范工作。

　�。�六）嚴格遵守轄區內各項管理規章制度，公司未公開(kāi)的事，要嚴格保密，不得在其他人員及客戶(hù)面前談?wù)搩炔壳闆r。

　�。ㄆ撸┡c客戶(hù)交往只限于服務(wù)性禮節，不能過(guò)于親近，未經(jīng)組織許可不得同任何客戶(hù)有其他來(lái)往。

　�。ò耍┎粶室怨ぷ髦�變的任何方式，向客戶(hù)索要錢(qián)物、小費或提供違法之便。

　�。ň牛┎粶仕阶越邮芸腿速浰偷奈锲�，如謝絕不了應及時(shí)報告，一切贈品一律上繳。

　�。ㄊ�）不準參與客戶(hù)（業(yè)主）或其他任何違法亂紀得行為。

　�。ㄊ�一）保安員拾到任何物品、錢(qián)財都應上交公司。

　�。ㄊ�二）保安員上班必須著(zhù)整潔的工作服，佩帶值勤標志，不準留長(cháng)發(fā)、胡須、指甲。

　�。ㄊ�三）有事必須先請假，不準用電話(huà)請假，他人代假，不得無(wú)故拖延、拒絕或終止工作。

　�。ㄊ�四）保安員的工作期間，非自身受到侵害時(shí)不得使用警具，更不能超限度使用。

　�。ㄊ�五）尊敬領(lǐng)導、團結同事、禮貌的對待每位業(yè)主，樹(shù)立良好的保安員形象，不論在何種情況下，不準先動(dòng)手打人。

　�。ㄊ�六）上班時(shí)不準帶與工作無(wú)關(guān)的物品上崗，各崗位配發(fā)用品須妥善保管，損壞按價(jià)賠償。

　�。ㄊ�七）對任何記錄及投訴必須做到及時(shí)、準確、實(shí)事求是上報。任何人不得隱瞞、涂改、撕毀假造，更不能利用職務(wù)之便報復他人。

　�。ㄊ�八）上班期間，喝水和上洗手間不得超過(guò)十五分鐘，換班吃飯不得超過(guò)六十分鐘，每班次十二小時(shí)。

　�。ㄊ�九）熟悉業(yè)務(wù)，記牢有關(guān)電話(huà)號碼、聯(lián)絡(luò )信號，處理事故程序，發(fā)生火警、盜警或其他突發(fā)事件，要及時(shí)上報，聽(tīng)從指揮，各崗位要密切配合，參加搶救或緝拿等工作。

　�。ǘ�十）要認真學(xué)習有關(guān)知識，增加法制觀(guān)念，要有高度的事業(yè)心和責任感，積極的制止違法犯罪行為。

　�。ǘ�十一）協(xié)助調解住戶(hù)之間的糾紛。

　�。ǘ�十二）講文明禮貌，教育住戶(hù)遵守住宅區的各種規定，共同搞好住宅區治安管理，班前不準喝酒，嚴格執行保安員職責。

　　第五條巡邏崗位職責

　�。ㄒ唬┊斨蛋嘌策墕T要認真對所轄區域、樓層進(jìn)行仔細巡查，發(fā)現可疑人或事，要禮貌查詢(xún)或做好監控，但不能無(wú)故進(jìn)入業(yè)主（用戶(hù)）房?jì)取?/p>

　�。ǘ�）檢查治安、防火、防盜等情況，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)處理，并做好記錄。

　�。ㄈ�）檢查消防設備、設施是否完好，機房門(mén)、電井門(mén)等是否有損壞和關(guān)閉，如無(wú)關(guān)閉，應將其關(guān)閉。

　�。ㄋ模�檢查走廊、消防樓梯等疏散通道是否暢通，公用通道燈光是否有熄滅現象。

　�。ㄎ澹�檢查電器開(kāi)關(guān)、水籠頭、門(mén)窗是否關(guān)好，若無(wú)，請隨手關(guān)好。

　�。�六）制止業(yè)主（用戶(hù)）在走廊燃燒香紙，隨時(shí)查看裝修隊、施工隊是否違章裝修或違章施工。

　�。ㄆ撸┴撠熝策墔^域的車(chē)輛安全，綠化帶是否踐踏，以及公共設施是否被人損壞等。

　�。ò耍┭膊槿藛T每天都對巡查內容進(jìn)行登記，屬于損壞或不能處理的問(wèn)題，及時(shí)報告隊長(cháng)，隊長(cháng)在每天或工作例會(huì )時(shí)交與管理處處理。

　　第三章管理制度

　　第六條門(mén)衛制度

　�。ㄒ唬┍０踩藛T在必要時(shí)，查詢(xún)進(jìn)入小區的陌生人，并向業(yè)主解釋?zhuān)�以加強小區內治安管理，若有失敬及不便，敬請諒解。

　�。ǘ�）本小區按規定嚴格禁止閑雜人員進(jìn)入小區，嚴禁小攤小販進(jìn)入小區叫買(mǎi)叫賣(mài)。嚴禁廢品收購人員及可疑人員進(jìn)入小區，實(shí)行24小時(shí)保安巡邏和電子監控，外來(lái)人員進(jìn)入小區實(shí)行登記制度，親友來(lái)訪(fǎng)須經(jīng)住戶(hù)同意方可進(jìn)入小區。

　�。ㄈ�）為保護小區住戶(hù)家庭財產(chǎn)安全，住戶(hù)從小區搬出物品時(shí)，須請業(yè)主到物業(yè)辦公室辦理放行手續并領(lǐng)取物品出入證，非小區住戶(hù)人員攜帶貴重物品進(jìn)出需要出示票據和登記，對未辦理物品放出手續或未登記者，值勤人員有權利拒絕放行。

　�。ㄋ模﹪栏衤鋵�(shí)對外來(lái)人員、車(chē)輛進(jìn)行查詢(xún)，非住戶(hù)機動(dòng)車(chē)輛（除消防、救護、執行公務(wù)警車(chē)、清潔和特許的車(chē)輛外）其它車(chē)輛未經(jīng)許可一律不準駛入住宅小區。

　�。ㄎ澹┭b修人員和臨時(shí)人員必須辦理出入證，由住戶(hù)作保證，拉運裝修材料的車(chē)輛白天必須由業(yè)主引領(lǐng)進(jìn)入，夜間不的進(jìn)入，大件物品必須有出門(mén)證可放行。

　�。�六）門(mén)衛室是小區的窗口，是保安的主要崗位，保安員要認真行職責，對出入小區的人、車(chē)輛進(jìn)行查詢(xún)、登記、管理，并做好值班日志、監控巡更、交接班記錄等，嚴禁外來(lái)車(chē)輛和出租車(chē)進(jìn)入小區，保安門(mén)衛人員應該盡忠職守，堅守崗位，確保安全，不得睡崗，不得在崗期間吃零食，閱讀與工作無(wú)關(guān)的書(shū)籍。

　　第七條交接班制度

　�。ㄒ唬╆犻L(cháng)提前15分鐘集合全隊人員，清點(diǎn)人數，整理著(zhù)裝，隊長(cháng)要簡(jiǎn)單扼要交待上崗工作，提出注意事項，隊員對待的相關(guān)內容清楚后方可上崗。

　�。ǘ�）隊長(cháng)帶隊到各崗位，接崗人員距下崗人員1.5米處，立正敬禮進(jìn)行交接，認真查看上一斑記錄，聽(tīng)取上班值勤情況的報告。檢查通訊器材和崗位上的各種設備，物品是否齊全、完好，對上班遺留問(wèn)題，及時(shí)向隊里匯報。

　�。ㄈ�）交接清楚后，在30分鐘內巡查完各崗位，對上一班遺留問(wèn)題及時(shí)了解清楚，掌握情況后逐一進(jìn)行處理。

　　第八條請銷(xiāo)假制度

　�。ㄒ唬┱埣偃诵钑�(shū)面申請（寫(xiě)請假條）經(jīng)批準后方可外出。

　�。ǘ�）請假條應注明外出事由、外出、歸隊時(shí)間，經(jīng)隊長(cháng)確認簽字。

　�。ㄈ�）不按時(shí)歸隊或不經(jīng)批準私自外出者按曠工處理。

　�。ㄋ模�曠工一次扣除當天工資，另罰款三十元。

　�。ㄎ澹╆爢T外出每天只限一人次，由隊長(cháng)安排，超過(guò)比例由公司批準。

　�。�六）特殊情況需要延長(cháng)請假時(shí)間向隊長(cháng)/公司電話(huà)申請。

　�。ㄆ撸╆爢T外出未按時(shí)上班的，隊長(cháng)、公司都有權做出處理。

　�。ò耍╆爢T私自不請假，一經(jīng)發(fā)現將嚴肅處理，由此造成的損失由自己承擔。

　　第九條考勤制度

　�。ㄒ唬┍０矄T實(shí)行24小時(shí)制，兩班倒制，分白班夜班，每班12小時(shí)，每周日轉換班次。

　�。ǘ�）上班時(shí)間白班：早7點(diǎn)――晚7點(diǎn)，早班中午吃飯一小時(shí)，11―12點(diǎn)。下午下班后用餐。上班期間不得擅離職守。

　�。ㄈ�）保安員工資現執行標準，基本工作元，全勤獎元，電話(huà)費元，（工齡工資滿(mǎn)一年，每月元依次類(lèi)推、待定）。

　�。ㄋ模┌磿r(shí)上下班。無(wú)遲到、早退全月出勤30分，無(wú)故遲到、早退一次扣1分，及每分1元，遲到，早退累計10次以上，扣完本項分數及扣發(fā)全勤獎。請事假一天扣2分，請病假一天扣5分。請事假1天，病假3天以上，扣全月出勤分值。曠工一天取消當月出勤分值。

　　第十條學(xué)習訓練

　�。ㄒ唬﹫猿置啃瞧诙�、四下午學(xué)習，內容以《保安工作條令》、《管理工作細則》和消防知識為主，每月進(jìn)行一次考核。

　�。ǘ�）堅持每周五晚上召開(kāi)全隊例會(huì )，對本周工作小評，對下一周工作進(jìn)行安排。

　�。ㄈ�）堅持每天和隊長(cháng)聯(lián)系，聽(tīng)取班長(cháng)工作匯報和意見(jiàn)。

　　第十一條獎勵制度

　�。ㄒ唬�對保安隊工作提出合理化建議，被采用并有一定成效的。

　�。ǘ�）在工作中一貫忠于職守，積極負責，遵守工作細則及各項規章制度的。

　�。ㄈ�）工作中秉公辦事，廉潔奉公，遵守紀律，堅持原則，嚴格撫行職責，完成任務(wù)出色的。

　�。ㄋ模┰谥登谥屑皶r(shí)發(fā)現火險，火情等事故苗頭，并及時(shí)果斷處理的。

　�。ㄎ澹┓e極參加訓練、學(xué)習培訓及工作的。

　�。�六）積極配合班長(cháng)做好各項工作，內務(wù)衛生評比優(yōu)勝者，當月評比無(wú)扣分、被評為標兵的。

　�。ㄆ撸┰诠ぷ髦杏龅竭`法犯罪分子敢于斗爭，機制靈活，舍己為人或好人好事表現突出的。

　�。ò耍┢渌麘�給與獎勵。

　　第十二條獎勵方式

　　口頭表?yè)P，物資表?yè)P、報公司表?yè)P。

　　第十三條處罰制度

　�。ㄒ唬�無(wú)故遲到、早退10分鐘或10分鐘以上分別扣2分，30分鐘為礦工。

　�。ǘ�）當班時(shí)儀容不整，未按規定著(zhù)裝，服裝不整潔，未佩帶工號牌扣1分。

　�。ㄈ�）當班時(shí)間睡覺(jué)和脫崗、串崗、坐崗、做與值勤無(wú)關(guān)的事，不足10分鐘且未造成損失者，扣2分，超過(guò)10分鐘或造成損失的另作處理。

　�。ㄋ模┙唤影嗍掷m不全，未按規定交接班的，交代不清的且未造成損失的，扣1分。造成損失的另作處理。

　�。ㄎ澹┊敯嗥陂g，服務(wù)意識差，態(tài)度不好，文明禮貌不夠的，遭業(yè)主（用戶(hù)）合理投訴的，扣2分，情節嚴重的另作處理。

　�。�六）巡邏或上班不認真，不按規定簽到巡查的且未造成損失的，扣3分，造成損失的另作處理。

　�。ㄆ撸┻`反保衛員職責規定其他內容的，且情況輕微的，扣2分。

　�。ò耍┕�司領(lǐng)導不定期檢查發(fā)現問(wèn)題的，將嚴肅處理。

　�。ň牛┻`反1―8條兩次或兩次以上的，由保衛部按規定做出相應的處理。

　�。ㄊ�）無(wú)故不參加訓練、學(xué)習、培訓者，扣2分。

　�。ㄊ�一）無(wú)故遲到、早退者，扣2分。

　�。ㄊ�二）學(xué)習、訓練時(shí)不認真，態(tài)度不端正，不聽(tīng)從指揮，故意搗亂者扣3分，視情節輕微重屢教不改的另作處理。

　�。ㄊ�三）訓練、學(xué)習業(yè)務(wù)考核不合格或達不到要求兩次者，每次扣2分。

　�。ㄊ�四）違反其他學(xué)習、訓練制度的，由保安部做出處理。

　�。ㄊ�五）違反以上條款扣分兩次以上者，保安部另做處理。

　　注：對違反公司規定的其他制度，及處罰條令中其他項目的，按公司規定進(jìn)行處理。

　　第十四條處罰方式

　　書(shū)面警告、扣分、其它處理。

　　注：獎懲制度與考核標準分值有沖突不統一時(shí)，取兩者平均分值做依據。

　　第四章安保器材使用管理規定

　　第十五條保安員警用器材

　�。ㄒ唬┍ＷC對講機警用器材功能完好，使用正常，由專(zhuān)人統一領(lǐng)用、配發(fā)、送檢、保養。

　�。ǘ�）對講機只能提供部門(mén)管理者，當值班上班人員使用，嚴禁用作其它用途，特殊情況由保安負責人同意方可。

　�。ㄈ�）對講機嚴格規定頻率，嚴禁保安員、干部私自拆亂調頻率，否則按違紀處理。

　�。ㄋ模�對講機電池充電6小時(shí)以上可使用，充電時(shí)間不能超過(guò)12小時(shí)，交班時(shí)要用布擦拭機身，并將音量調到適當（清晰聽(tīng)到）位置。

　�。ㄎ澹┍０矄T交接班時(shí)，應做好對講機交接驗收工作，發(fā)現問(wèn)題應做好記錄，并及時(shí)報告部門(mén)負責人。

　�。�六）專(zhuān)人領(lǐng)用對講機自行負責維護保養。

　�。ㄆ撸┍０矄T要愛(ài)護使用警棍，嚴禁使用警棍嬉戲打鬧，或給他人玩耍。

　�。ò耍┚�棍只能提供保安員緊急情況下防衛使用，非值班、執勤人員嚴禁佩戴和使用。

　�。ň牛┚�棍提供給他人使用，無(wú)特殊情況或保安負責人批準的，嚴禁攜帶警棍外出，一切責任由提供者負責。

　�。ㄊ�）保安員要愛(ài)護使用手電筒、雨衣、雨鞋，非晚間或下雨時(shí)不得使用，嚴禁將雨衣，手電筒，電池占為己用。

　�。ㄊ�一）對雨天用過(guò)的雨衣、雨鞋要及時(shí)用抹布擦拭干凈并折疊整齊后交當班負責人保管，對使用完畢的手電要用布擦拭干凈并將電池摳出。

　�。ㄊ�二）交班時(shí)對對講機、警棍、雨衣、手電筒、雨鞋進(jìn)行檢查后，是否完好或正常，并記錄在《保安員值班記錄》上，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)報告部門(mén)負責人。

　　第十六條保安員服裝使用規定

　�。ㄒ唬┍０矄T服裝冬季、夏季制服使用期限均為2年。

　�。ǘ�）帽子、領(lǐng)帶、精神帶、肩章、臂章等佩戴使用期限為2年。

　�。ㄈ�）保安人員對服裝，應愛(ài)護妥善保管，如發(fā)生遺失和非因工作造成的破損應按折舊繳納折舊費，因救災、搶險、擒罪犯等造成的破損可視破損程度進(jìn)行更換。

　�。ㄋ模┍０踩藛T入職時(shí)，收取服裝押金，但因個(gè)人原因提出辭職或因工作表現違反公司規定被辭退的、應扣減服裝折舊費用。

　�。ㄎ澹┍０踩藛T入職服務(wù)不到6個(gè)月（含六個(gè)月）離職時(shí)，扣回服裝費用80%，服務(wù)滿(mǎn)6個(gè)月，不滿(mǎn)12個(gè)月時(shí)，扣回服裝費用60%，超過(guò)一年減免服裝折舊費用。

　�。�六）試用期間不符合用人標準被辭退或在工作期間違反管理規定的要按上述標準辦理。因公司經(jīng)營(yíng)管理發(fā)生變化縮減保安辭退人員，不收取服裝折舊費用，但舊裝應交回公司。

　�。ㄆ撸┛刍氐姆�裝費從保安人員辭職的結算費中扣取。

　�。ò耍┓�務(wù)時(shí)間從試用期入職之日開(kāi)始計算。

　�。ň牛┓�裝折舊費應由行政人事部計算結算工資時(shí)，負責扣減并通知財務(wù)發(fā)放清算工資。

　�。ㄊ�）冬季進(jìn)入公司的保安，4月1日前配發(fā)夏裝，夏季進(jìn)入公司的保安人員10月1日前配發(fā)冬裝。

　�。ㄊ�一）保安服不得與便服混穿，不同季節的保安服不得混穿。

　�。ㄊ�二）按規定佩戴帽徽，肩章，領(lǐng)花，袖章等標志不同制服標志不得混戴，不得佩戴，系掛與保安員身份或執勤員的標志，物品。

　�。ㄊ�三）冬裝（制服尼）一套120元，普通白襯衣30元，領(lǐng)帶（拉鏈式）8元，夏季一套98元配（佩飾男69.6元女79.6元）精神帶12元，男式貝雷帽連帽徽43元，女式卷沿帽53元，臂章6元肩章（一對）8.6元。

　　第五章保安員對緊急情況處理程序

　　第十七條突發(fā)事件的處理程序

　　凡遇突發(fā)事件（指火警、兇殺、搶劫、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立即采取措施，并報告當值主任。

　�。ㄒ唬┗鹁�

　　1、如發(fā)現火情，保安員應迅速趕到現場(chǎng)，立即報告消防控制中心及管理處負責人，保安員（班）組織人員撲救，同時(shí)根據火災現場(chǎng)情況，撥打報警電話(huà)，并立即報告管理處主任、相關(guān)部門(mén)負責人、公司總經(jīng)理。

　　2、迅速封閉現場(chǎng)，盡快疏散業(yè)主（用戶(hù)）或其他人員。

　　3、如有發(fā)現罪犯要奮力擒拿。盡可能利用一切消防設備控制災情直到撲滅。

　　4、為警察和消防車(chē)輛安排好進(jìn)出口路線(xiàn)，登記抵達時(shí)間、人員、數量、滅火時(shí)間。

　　5、火災撲滅后，要繼續保護現場(chǎng)，勸說(shuō)周?chē)�群眾離開(kāi)現場(chǎng)。

　　6、盡可能地阻止記者拍攝有損轄區聲譽(yù)的照片或錄像。

　　7、事后應協(xié)助公司及有關(guān)部門(mén)查找火災的原因。

　�。ǘ�）謀殺

　　1、全體保安隊應以轄區及業(yè)主（用戶(hù)）的生命財產(chǎn)為己任，如發(fā)現謀殺案應立即報告保安隊長(cháng)、管理處主任或相關(guān)部門(mén)負責人及公安機關(guān)。

　　2、維護現場(chǎng)，勸令閑人迅速離開(kāi)，等待警察和醫生到來(lái)。

　　3、阻止一切無(wú)關(guān)人員進(jìn)入現場(chǎng)，并且保護好現場(chǎng)。

　　4、如發(fā)現兇手要奮力擒拿。

　　5、權利協(xié)助警察的工作，如有目擊提供或傳聞證據在握，在管理處主任或相關(guān)負責人的同意后可提供有關(guān)人員資料。

　　6、不要干預事件現場(chǎng)，記錄一切細節，包括發(fā)現時(shí)間、目擊證人等。

　　7、技巧地阻止記者拍攝有關(guān)損害轄區聲譽(yù)的照片。

　　8、在停車(chē)場(chǎng)安排好有關(guān)單位車(chē)輛停放，登記有關(guān)人員姓名、單位、車(chē)牌號碼及抵達時(shí)間。

　　9、如公安機關(guān)提取被害者的財務(wù)，保安員有權要求其給予清單的復印件本，若被害人及親屬問(wèn)及，可予恰當答復。

　　10、保安隊長(cháng)須書(shū)面報告管理處領(lǐng)導，有關(guān)事件的過(guò)程及處理情況。

　�。ㄈ�）打劫

　　1、在轄區范圍內，如搶劫者攜帶武器，保安員應迅速報告保安隊長(cháng)、管理處主任或相關(guān)部門(mén)負責人及公安機關(guān)。

　　2、發(fā)現搶劫者配有汽車(chē)或摩托車(chē)應：記錄下車(chē)牌號碼、顏色、車(chē)輛型號、人數及性別，當其逃跑時(shí)，應緊緊跟蹤，詳細記錄一切情況。

　　3、保安員要保持清醒頭腦，注意觀(guān)察搶劫者的面貌、衣著(zhù)及明顯特征，看準時(shí)機奮力擒拿罪犯。

　　4、警察抵達后要全力協(xié)助進(jìn)行搜查，對犯罪分子留下的`一切物品不要移動(dòng)，并保護好現場(chǎng)。

　　5、勸令圍觀(guān)者迅速離開(kāi)，給警車(chē)或救護車(chē)安排正常路線(xiàn)。

　　6、保安員應聯(lián)系救護車(chē)及時(shí)將業(yè)主（用戶(hù)）送往醫院。

　　7、保安隊主管（隊長(cháng)）就全部事件過(guò)程書(shū)面呈報管理處主任或相關(guān)部門(mén)負責人。

　�。ㄋ模�毆打暴力事件的處理程序

　　1、處理斗毆等暴力事件應保持客觀(guān)、克制的態(tài)度，除非正當防衛，一般情況下應盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭吵。

　　2、巡查發(fā)現或接報有斗毆等暴力事件，應馬上用對講機、消防電話(huà)或其他最快的方式報告大廈保安中心，簡(jiǎn)要說(shuō)明現場(chǎng)的情況（地點(diǎn)、人數、斗毆程度、有無(wú)使用武器等）。如能處理的，即時(shí)處理;否則監視現場(chǎng)，等待保安中心的指令。

　　3、保安中心接報后視情況派適當數量的保安員立即到場(chǎng)制止，將肇事者帶往保安中心接受調查。如場(chǎng)面無(wú)法控制，應盡快報派出所。

　　4、斗毆事件中如大廈的財產(chǎn)或人員受到損害，應拍照、保護現場(chǎng)，并留下目擊者、扣下肇事者，作詳細調查以明確責任和落實(shí)賠償。

　　5、如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。

　　6、事件中如有人員受傷要及時(shí)組織搶救，并盡快送往醫院。

　�。ㄎ澹┍I竊等破壞事件的處理程序

　　1、巡查發(fā)現或接報大廈內有人盜竊，應馬上抓獲現場(chǎng)嫌疑人。如力量不夠，用對講機、消防電話(huà)或其他方式盡快報告大廈保安中心，簡(jiǎn)單說(shuō)明現場(chǎng)情況，并監視現場(chǎng)等待保安中心的指令。

　　2、保安中心接報后，應迅速派適當數量的保安人員到場(chǎng)制止，設法抓獲肇事者，帶往保安中心調查處理。

　　3、事件中如有財產(chǎn)或人員受到損害，應拍照或錄像，并保護現場(chǎng)，留下目擊者，做詳細調查，以明確責任、落實(shí)賠償。

　　4、如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。

　　第六章保安員的禮儀規范及文明用語(yǔ)

　�。ㄒ唬┍０矄T的禮儀

　　1、概述：保安禮儀是保安員文明行為的道德規范與標準，是保安員的生活行為規范與待人處事的準則，是對保安的義務(wù)、儀表、言談舉止、待人、接物等方面的具體規定。是保安員道德品質(zhì)、文化素質(zhì)、文化素養，教養良知等精神內涵的外在表現。它不僅是衡量保安員道德水準高低和修養程度的尺度而且也是衡量保安隊伍精神文明建設的重要標志。所以保安禮儀不僅代表保安員的個(gè)人形象，更代表保安部隊伍的整體形象，是保安服務(wù)業(yè)贏(yíng)得聲譽(yù)和客戶(hù)信賴(lài)的具體條件。

　　2、特點(diǎn)

　�。�1）保安禮儀以個(gè)人為支點(diǎn)。

　�。�2）保安禮儀以尊敬為原則。

　�。�3）保安禮儀以修養為基礎。

　�。�4）保安禮儀以美好為目標。

　�。�5）保安禮儀以長(cháng)遠為方針。

　　3、保安員的行為舉止

　　保安員的行為舉止體現的是保安的精神風(fēng)貌和素質(zhì)修養，也是保安人員職業(yè)道德規范的具體要求：

　�。�1）值勤中與人交談時(shí)，態(tài)度要和善語(yǔ)氣要親切，言辭要得體，給人以禮貌表示。

　�。�2）坐姿大方，在執勤中，坐姿要舒展、自然大方。

　�。�3）站姿端正，站立值勤時(shí)，應收腹、直腰、挺胸、雙肩稍后放平，雙肩自然下垂，保持身體端正，給出人一種輕松自然的感覺(jué)，體現出保安的雄姿。

　�。�4）行走穩健，行走時(shí)，身體要直立，抬頭挺胸，平視前方，兩腿有節奏地交替向前邁進(jìn)，步伐應自然穩健。

　�。�5）談話(huà)自然，保安員無(wú)論在任何場(chǎng)合談話(huà)中，態(tài)度要誠懇大方，親切自然，語(yǔ)辭平和，問(wèn)候用禮貌語(yǔ)言。

　　4、保安員的儀容衛生

　�。�1）服裝要整潔，穿著(zhù)要合體、衣領(lǐng)、袖口要保持干凈，不要將袖口、褲腿卷起來(lái)，襯衣下擺不外露。不得披衣、敞懷，保安制服和便服不得混穿。

　�。�2）上崗執勤著(zhù)裝規范，執勤時(shí)必須按規定著(zhù)保安制服，佩戴好武裝帶、防止器械以及帽徽、肩章、領(lǐng)花、胸卡;要扣好領(lǐng)扣和領(lǐng)鉤;如穿開(kāi)領(lǐng)制服，必須內穿襯衣，打好領(lǐng)帶。著(zhù)制服時(shí)不得戴耳環(huán)、項鏈、戒指等飾物，不得描眉，涂口紅、擦胭脂、染指甲。

　�。�3）注意個(gè)人衛生，頭發(fā)要勤梳理，不準留大包頭、大鬢角和長(cháng)發(fā)、胡須、指甲要經(jīng)常修剪。遵守社會(huì )公德，養成良好衛生習慣、不亂扔煙頭、果皮、紙屑，不隨地吐痰及倒剩菜飯、臟水，不要在執勤時(shí)擦鼻涕，刷牙齒，脫鞋襪，吃東西、吸煙，不要在煙火禁止和公共場(chǎng)所吸煙。

　�。ǘ�）物業(yè)管理常用的禮貌用語(yǔ)

　　1、見(jiàn)面語(yǔ)：“早上好”、“下午好”、“晚上好”、“您好”、“很高興認識您”、“請多指教”、“請多關(guān)照”等。

　　2、感謝語(yǔ)：“謝謝”、“勞駕了”、“讓您費心了”、“實(shí)在過(guò)意不去”、“麻煩您”、“感謝您的幫助”等。

　　3、致歉語(yǔ)：打擾對方或向對方致歉：“對不起”、“請原諒”、“很抱歉”、“請稍等”、“請多包涵”等。

　　4、接受對方致謝致歉時(shí)：“別客氣”、“不用謝”、“沒(méi)關(guān)系”、“請不要放在心上”等。

　　5、告別語(yǔ)：“再見(jiàn)”、“歡迎再來(lái)”、“祝您一路順風(fēng)”、“請再來(lái)”等。

　　6、接聽(tīng)電話(huà)時(shí)：“您好，XXX管理處;請問(wèn)有什么可以幫您的嗎?”“請問(wèn)您貴姓?”當聽(tīng)不清楚對方說(shuō)的話(huà)時(shí)：“對不起先生，您剛才講的問(wèn)題我沒(méi)有聽(tīng)清楚，請您重述一遍好嗎?”

　　“先生，您還有別的事嗎?”“對不起，先生，我把您剛才說(shuō)的再復述一遍，看妥不妥當?您能聽(tīng)清楚嗎?謝謝您，再見(jiàn)�！�

　　7、當對方要找的人不在時(shí)：“對不起，他不在，有什么事情需要我轉告他嗎?謝謝您，再見(jiàn)�！�

　　8、用戶(hù)電話(huà)投訴時(shí)：“您好!XXX物業(yè)管理服務(wù)處。請問(wèn)您是哪戶(hù)的業(yè)主（哪家公司）?先生，請問(wèn)您貴姓?請告訴我詳情，好嗎?對不起，先生，我立即處理這個(gè)問(wèn)題，大約在XXX時(shí)間給您答復。請問(wèn)怎樣與您聯(lián)系?您放心，我們會(huì )立即采取措施，使您滿(mǎn)意。很抱歉，給您添麻煩了。謝謝您的意見(jiàn)�！�

　　9、用戶(hù)來(lái)訪(fǎng)投訴時(shí)：“先生，您好!請問(wèn)我能幫您什么忙嗎?先生，請問(wèn)您貴姓?您能把詳細情況告訴我嗎?對不起，給您添麻煩了�！�

　　如職權能力不能解決時(shí)：“對不起，先生，您反映的問(wèn)題由于某種原因暫時(shí)無(wú)法解決，我會(huì )把您的情況向公司領(lǐng)導反映，盡快給您一個(gè)滿(mǎn)意的答復�！�

　　10、當投訴不能立即處理時(shí)：“對不起，讓您久等了，我會(huì )馬上把您的意見(jiàn)反饋到有關(guān)部門(mén)處理，大約在XXX時(shí)間內給您一個(gè)答復。請您放心。謝謝您的意見(jiàn)�！�

　�。ㄈ�）保安員的考核標準

　　1、目的

　　為進(jìn)一步強化物業(yè)小區保安隊伍的管理機制，加大對保安隊員的考核力度，不斷提高保安服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平，以確保各項工作的順利進(jìn)行，結合轄區內物業(yè)小區保安服務(wù)的特點(diǎn)、任務(wù)、職責，特制定以下考核細則。

　　2、考核辦法

　�。�1）物業(yè)小區保安隊伍的管理工作，結合居住小區的實(shí)際情況，嚴格考核。

　�。�2）考核實(shí)施實(shí)行扣分罰款制。

　�。�3）在考核中，對于違反考核細則規定的內容，每扣1分，罰款1元，并在本人當月工資中扣除。

　�。�4）考核實(shí)施采取定期考核，隨時(shí)抽查的辦法，對于發(fā)現的違紀違章現象，由考核人員填寫(xiě)扣分、罰款通知單，并由部門(mén)主管負責人簽字確認，送交財務(wù)，實(shí)施扣款。

　�。�5）保安員在工作中，對于超出違反考核細則規定以外的條款，按保安有關(guān)規定處理。

　�。�6）對于保安員違反考核規定，罰款資金由財務(wù)專(zhuān)門(mén)賬目單獨保管，此項罰款資金用于獎勵工作突出有貢獻的保安人員的獎勵。

　　3、考核內容及扣分標準。

　�。�1）不按規定時(shí)間上下班，每遲到、早退一次各扣2分。

　�。�2）不請假、無(wú)故礦工扣4分;并扣除當天工資，三次以上者予以辭退。

　�。�3）在交接班過(guò)程中，不按規定面對面實(shí)地交接，而進(jìn)行信譽(yù)交接的每人各扣3分。

　�。�4）交接班記錄簿不按規定認真填寫(xiě)，亂畫(huà)字跡不工整，違者扣2分。

　�。�5）對于保安器具，如警棒、電筒以及日常辦公用品隨意損壞，丟失、除按價(jià)賠償外，損壞丟失者扣4分。

　�。�6）在執崗過(guò)程中不按工作程序巡視，發(fā)生一次扣4分。

　�。�7）不按規定時(shí)間巡視，巡視時(shí)間次數與巡視記錄等填寫(xiě)不符，每人各扣3分。

　�。�8）在當班中不請示，隨意脫崗，辦私事扣5分，累計三次以上者予以辭退。

　�。�9）在值班中，執勤室內務(wù)不整潔，物品不按要求擺放，當班者每人各扣2分。

　�。�10）在執崗中形象不佳，不按規定著(zhù)裝，保安服與便服混穿，發(fā)生一次扣3分。

　�。�11）嚴格認真執行文明用語(yǔ)，禮貌待人的保安用語(yǔ)規范規定，不按規定用語(yǔ)，每發(fā)生一次扣2分。

　�。�12）認真牢記保安執勤紀律“八不準”，對于違反其中任何一項，分別根據情節扣4～10分，嚴重者清除保安隊。

　�。�13）在巡邏執勤中，嚴格落實(shí)“保安員巡邏工作規程”，不按保安員巡邏工作規程執行的，每違反一項扣3分。

　�。�14）在巡邏中列隊不整齊，儀表不端正，形象不佳每人扣1分。

　�。�15）在當班中帶酒氣上崗扣5分。

　�。�16）當班中飲酒扣l0分，并予以辭退。

　�。�17）在當班執崗中，對于發(fā)生的問(wèn)題，按有關(guān)規定不及時(shí)上報的扣4分。

　�。�18）對于公司、物業(yè)小區組織的公益性活動(dòng)，以及公司組織的學(xué)習、培訓、開(kāi)會(huì )、按規定應參加而無(wú)故不參加，又沒(méi)有經(jīng)過(guò)領(lǐng)導審批的，不參加一次扣5分。

　�。�19）在保安服務(wù)中，不按規定進(jìn)行文明服務(wù)，居民有效投訴扣3分。

　�。�20）在工作中相互之間不協(xié)調，不支持，不團結，而影響工作造成不良反映的，對責任者根據情節扣4―8分。

　�。�21）在工作中不服從領(lǐng)導，不服從分配，無(wú)理取鬧，影響正常工作開(kāi)展扣10分，嚴重者清除保安隊伍。

　�。�22）對于公司組織的正常政治、業(yè)務(wù)、軍體等學(xué)習和培訓，在考核和考試中，按規定要求沒(méi)有達到標準和不及格者，每一項扣5分。

　　注：獎懲制度與考核標準分值有沖突不統一時(shí)，取兩者平均分值做依據。

　�。ㄋ模┍０矄T的聘用

　　1、保安員的招聘原則

　�。�1）統一標準原則

　　在保安人員的招聘和錄用工作中，要堅持統一標準，統一錄用程序和手續。只有堅持一個(gè)標準，才能招聘到素質(zhì)較好的保安人員。要堅決反對和抵制招聘工作中拉關(guān)系、走后門(mén)，把那些不符合保安人員條件和標準的人招進(jìn)保安隊伍。

　�。�2）公開(kāi)招聘原則

　　為確保招聘質(zhì)量，堵塞招聘工作中的不正之風(fēng)。招聘工作要堅持公開(kāi)招聘原則，為被招聘人員提供一個(gè)平等、競爭機會(huì )。將招聘條件公布于眾，通過(guò)公開(kāi)、公平競爭或公開(kāi)考試、考核，使之在社會(huì )的公開(kāi)監督下進(jìn)行招聘，以保證招聘質(zhì)量和保安隊伍素質(zhì)。

　�。�3）擇優(yōu)錄用原則

　　在公開(kāi)考試、考核的基礎上，對參加考試、考核的人員的成績(jì)應按照從高到低予以公布，在思想政治素質(zhì)和其他有關(guān)證明材料符合條件的情況下，根據招聘的數量和名額，從高分到低分擇優(yōu)錄用。

　　2、保安員招聘的條件和標準

　　根據《保安服務(wù)管理條例》第十六條的規定，應聘保安須具備下列條件：

　�。�1）18周歲以上，55周歲以下的中國公民。

　�。�2）身體健康。

　�。�3）遵紀守法、品行良好、無(wú)犯罪記錄。

　�。�4）初中畢業(yè)以上文化程度，專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員須具有相應的學(xué)歷或者資格。

　�。�5）經(jīng)公安機關(guān)批準設立的培訓機構培訓合格，取得由縣級以上公安機關(guān)發(fā)給的《保安員資格證》。

　　3、應聘保安員應出具的證明材料

　　凡是參加應聘的保安員應出具以下證明材料：

　�。�1）本人有效的身份證件。

　�。�2）戶(hù)口所在地公安機關(guān)出具的無(wú)犯罪記錄的證明。

　�。�3）《保安員資格證》。

　�。�4）有效的學(xué)歷或者專(zhuān)業(yè)技術(shù)資格證書(shū)。

　�。�5）有關(guān)法律、法規規定的其他證明。

　　4、招聘保安員的程序

　　招聘錄用保安人員，除按國家勞動(dòng)部門(mén)的有關(guān)規定辦理有關(guān)的審批手續外，為保證保安隊伍的純潔和高素質(zhì)，具體工作應按以下程序進(jìn)行招聘和錄用。

　�。�1）確定招聘人數和招聘條件

　　保安服務(wù)根據自身規模的大小，場(chǎng)所和師資情況，本地區客戶(hù)的需求量，首先要確定招聘的人數。然后按照專(zhuān)業(yè)和工作需要確定具體的招聘條件。

　�。�2）發(fā)布招聘公告或啟示

　　為保證招聘工作的順利進(jìn)行，好中選優(yōu)，確保招聘質(zhì)量，在招聘人數和條件確定之后，即可發(fā)布招聘公告或啟示。

　�。�3）進(jìn)行面試、目測、體檢

　　報名結束后，對報名應招人員應進(jìn)行當面談話(huà)、觀(guān)察或通過(guò)問(wèn)話(huà)進(jìn)行測試，面試目測要事先制定目測的程序和方案以及具體依據的條件和標準。要防止冒名頂替和面試目測不嚴的情況出現。體檢要嚴格依照保安員的身體健康標準，在有關(guān)單位和醫院的密切配合下，進(jìn)行詳細的體格檢查和檢驗，看其是否符合保安人員的身體健康要求。

　�。�4）進(jìn)行文化和智力測驗

　　這項工作包括出題、組織監考、評卷、登分等項事宜。

　�。�5）政審、錄取

　　對面試、體檢、考試均合格的應聘人員，要按照保安人員的政審條件和程序進(jìn)行政審，審查其是否符合保安員的政治標準和品行標準。在政審合格后，依照擇優(yōu)錄用的原則進(jìn)行錄用。凡被錄用者，應發(fā)給錄用通知書(shū)。

　�。�6）簽訂聘用合同

　　凡決定錄用的，保安應與之簽訂聘用合同。簽訂合同要在雙方自愿的基礎上進(jìn)行。由于保安人員的流動(dòng)性大，為防止聘用后發(fā)生糾紛或問(wèn)題，所以可以實(shí)行擔保制度，即在簽訂聘用合同前，由被錄用者提出一名在當地有常住戶(hù)口、固定住所或工作單位、政治上可靠、作風(fēng)正派的人作擔保。

　�。�7）試用期的考察

　　在簽訂聘用合同前，要明確告知被聘用者要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的試用考察，才能成為正式的保安人員。在試用期間，如果發(fā)現不符合保安人員條件或有違法違紀行為，將予以淘汰。

　　物業(yè)公司管理規章制度 8

　　一、嚴格遵守交接班制度，安全防火制度；嚴格遵守和自覺(jué)執行安全操作規程；認真執行衛生包干區域的清潔管理制度。

　　二、認真執行上級領(lǐng)導交待的各項任務(wù)，負責完成好物業(yè)部經(jīng)理安排、布置的各項工作。

　　三、負責做好水泵房、空調機房及各樓層風(fēng)機房、電器設備的保養及故障檢修。

　　四、負責做好電梯、空調、冷凍、安保中心、電話(huà)機房、常備電源的電器設備保養及故障檢修。

　　五、負責做好廚房、餐廳各樓層辦公用房、動(dòng)力照明電器設備的保養及故障檢修。

　　六、負責做好主樓、裙樓所有照明設備的保養和故障檢修。

　　七、負責做好公共區域，包括大廳內外照明燈具，泛光照明正常使用和維修保養。

　　八、堅守工作崗位，自覺(jué)執行勞動(dòng)紀律，不做與工作無(wú)關(guān)的事。

　　九、除完成好日常維修及計劃維修任務(wù)外，還應有計劃的盡可能完成好其它零星工程任務(wù)。

　　十、積極協(xié)調好班次與員工相互間的.工作關(guān)系，及時(shí)正確處理好突發(fā)事故。

　　十一、做好每天巡樓點(diǎn)檢工作，并對在巡檢過(guò)程中發(fā)現的問(wèn)題及處理結果如實(shí)記錄在冊。

　　十二、當班時(shí)如發(fā)生電器故障應盡可能在本班次內解決，不能及時(shí)解決的，經(jīng)征得領(lǐng)導同意后方可移交下一班解決；交接班時(shí)發(fā)生的故障原則上兩班共同解決。

　　十三、及時(shí)做好報修工作的登記、復查、驗收工作，包括維修內容、維修工時(shí)、維修時(shí)所耗用的材料，報修人所在部門(mén)的領(lǐng)導或報修人的驗收簽名。

　　十四、對任何設備的維修非經(jīng)工程部經(jīng)理的同意，不得隨意更改原接線(xiàn)方式或損傷原裝飾格調，維修后均應做到工完、料盡、場(chǎng)地清。

　　十五、正確使用、及時(shí)清點(diǎn)維修所用的各種工具，做到?jīng)]有遺留工具在現場(chǎng)，愛(ài)護使用、保管好、清潔好所借用的公用工具。

　　十六、做好日常檢修材料的消耗登記造冊工作，及時(shí)向物業(yè)管理部申購常用、備用、易耗材料，如照明燈管燈泡、插座、開(kāi)關(guān)、啟輝器、絕緣膠帶等，做到既不影響正常使用，又不過(guò)多儲存備品件。

　　十七、由于維修電工、值班電工工作不負責任，粗心大意或違反以上各項工作制度，給商鋪、租戶(hù)或其它部門(mén)造成不良影響或擴大事故損失的，或由于違紀違規給物業(yè)管理部造成不良后果的，其責任自負，同時(shí)將受到相應處罰。

　　物業(yè)公司管理規章制度 9

　　一、全體保安員要樹(shù)立高度的責任感和事業(yè)心，忠于職守盡職盡責，爭做優(yōu)秀員工。

　　二、認真學(xué)習公司的各項制度和部門(mén)規定，嚴于律己、克己奉公，認真學(xué)習法律知識，加強法律觀(guān)念，遵紀守法。

　　三、按時(shí)上下班，不遲到、不早退、不擅離崗位、工作時(shí)間不辦私事，不得利用工作之便進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)。

　　四、上班著(zhù)裝整齊，儀容端莊，精神飽滿(mǎn)，堅持文明禮貌執勤，()嚴禁打人罵人、侵犯他人人身權利。不做有損公司形象的行為，處事機智迅速果斷，按章辦事。

　　五、敢于與一切不良行為作斗爭，發(fā)現違法犯罪分子積極奮勇擒拿。

　　六、上下班交接手續清楚明了。

　　七、積極主動(dòng)維護公司的'治安交通秩序，做好“五防”（防盜、防火、防搶、防破壞、防治安災害事故）工作。

　　物業(yè)公司管理規章制度 10

　　一、目的

　　規范部門(mén)員工行為，加強部門(mén)員工隊伍建設，提高部門(mén)員工素質(zhì)。

　　二、適用范圍

　　XX有限公司物業(yè)部全體成員。

　　三、著(zhù)裝規范

　　1、統一著(zhù)裝。

　　a、著(zhù)裝標準：公司制服、黑色（皮）鞋。

　　b、著(zhù)裝要求：整潔、完好；工號牌（或工作證）佩戴于上衣左上方并保持水平；不卷袖、不卷褲管。

　　2、工作證的佩戴：

　　a、進(jìn)入公司范圍必須佩戴工作證。

　　b、工作證不得擅自涂改、轉借。

　　3、公司發(fā)放物品應妥善保管，如有遺失應盡快申報；并按公司相關(guān)規定予以賠償或補領(lǐng)。

　　四、上班時(shí)間

　　1、保安上班時(shí)間為7：30-18：30。18：30-7：30。保潔上班時(shí)間7：30-16：30。8：00-17：30。

　　2、上班時(shí)間不得遲到、早退或外出。

　　3、員工嚴禁無(wú)故曠工，如需請假必須提前一天書(shū)面通知部門(mén)領(lǐng)導，經(jīng)領(lǐng)導批準后方可請假（特殊情況除外）。

　　4、上、下班必須打卡，嚴禁代打。

　　5、簽到表不得私自涂改，私自涂改視無(wú)效處理。

　　五、公司設備設施

　　1、設備設施須謹慎使用，并應保持整潔美觀(guān)。

　　2、道路保持暢通，不得亂擺亂放東西。

　　3、嚴禁對公司內的設備設施亂涂張貼。

　　4、節約用水用電，不得浪費。

　　5、凡故意破壞消防設備設施，一律從嚴處理。

　　6、嚴禁偷盜公司財物，一經(jīng)發(fā)現從嚴處理。

　　六、懲罰措施

　　1、無(wú)故早退或遲到，罰款20元。

　　2、無(wú)故曠工一天扣除兩天工資。

　　3、連續曠工3天或3天以上，按自動(dòng)離職處理。

　　4、忘記簽到或故意簽錯日期罰款20元。

　　5、代人打卡或簽到，代與被代均罰款50元。

　　6、擅自涂改簽到表，罰款50元。

　　7、故意弄臟設備設施或不規范使用設備設施者，視情節輕重，予以警告或罰款20元。凡故意損壞公司消防、監控以及其他設備設施，應按購入價(jià)2倍予以賠償，并處以相應罰款。

　　8、屢次不整理、整頓、清掃、清潔的人員，罰款50元。

　　9、凡盜竊公司財物，除按公司規定予以賠償外，另立即開(kāi)除并扣當月工資50%。

　　10、凡在創(chuàng )業(yè)園內私自張貼，涂寫(xiě)等，予以警告并罰款50元。

　　七、考勤

　　1、考勤內容：

　　到規定上班時(shí)間而未到崗者，視為遲到。

　　未到下班時(shí)間提前離崗者，視為早退。

　　工作時(shí)間未經(jīng)領(lǐng)導批準擅自離開(kāi)工作崗位者，即為擅離職守。

　　遲到、早退或擅離職守超過(guò)30分鐘，或未經(jīng)準假而不到班者，均視曠工處理。

　　2、考勤須知：

　　對有遲到、早退、擅離職守現象的員工，應先進(jìn)行教育，屢教不改者，予以適當的紀律處分，如因此造成嚴重后果者，應追究其相關(guān)責任。

　　對曠工者，應責成其書(shū)面檢討，并扣發(fā)其當天工資，并扣發(fā)當月各項獎金；曠工兩天以上者，每增加一天，加扣其當天工資的'20%；連續曠工3天或3天以上者，1年累計曠工5天以上者，或因曠工雖未達到上述天數，但次數較多者，情節嚴重，均應作除名處理。

　　八、文明規定

　　1、所有員工應舉止文明、團結互助；對于破壞團結、拉幫結派者一經(jīng)發(fā)現均作除名處理。

　　2、創(chuàng )業(yè)園內嚴禁大聲喧嘩、唱歌、聊天。一經(jīng)發(fā)現應先警告，警告無(wú)效或沖撞視情節輕重予以處罰或開(kāi)除。

　　3、所有人員不得在創(chuàng )業(yè)園內亂丟亂扔垃圾煙頭，保護衛生成果，如有違反，罰款10元。

　　4、各個(gè)崗位非值班人員禁止入內，一經(jīng)發(fā)現，罰款20元。

　　九、其他

　　1、服從公司的規章制度和上司領(lǐng)導，如有不服者，視情節輕重處以罰款或開(kāi)除處理。

　　2、發(fā)生緊急情況應立即上報、聯(lián)絡(luò )。

　　3、嚴禁在創(chuàng )業(yè)園或公共環(huán)境內隨地吐痰或亂丟亂扔垃圾。

　　4、不得高聲喧嘩、嚴禁賭博。

　　5、嚴禁盜竊，一經(jīng)發(fā)現，從嚴處理，情節嚴重者，移交公安機關(guān)處理。

　　6、上班工作時(shí)間嚴禁睡覺(jué)、怠工、打瞌睡，因睡覺(jué)、怠工、打瞌睡等造成損失者應視情節輕重追究相關(guān)責任或處以相應罰款。

　　7、嚴禁脫崗，上下班應做好交接工作。

　　8、未經(jīng)許可嚴禁私自集會(huì )、演說(shuō)或抗議，如有發(fā)現根據相關(guān)規定追究責任。

　　9、嚴禁在創(chuàng )業(yè)園內打架，凡有打架者，無(wú)論任何原因，一律無(wú)條件開(kāi)除。嚴禁用任何方式威脅、恐嚇同事。以上現象視情節輕重追究相關(guān)責任或法律責任。

　　10、疏忽報告、聯(lián)絡(luò )而使公司利益受到損害，視情節輕重追究相關(guān)責任或處以相應罰款。

　　11、盡量避免在辦公區域或公共場(chǎng)所內吸煙。

　　12、不按時(shí)填寫(xiě)工作交接班紀錄或不按時(shí)填寫(xiě)工作記錄者，罰款20元。

　　13、內部開(kāi)會(huì )培訓時(shí)間無(wú)故不到者，罰款20元，并給予警告。

　　本制度屬公司物業(yè)部相關(guān)規章制度，對于違反以上相關(guān)規章制度者將根據情況視情節予以警告、罰款、開(kāi)除等處理，對違反法律法規、或造成重大損失者將移送公安機關(guān)或相關(guān)部門(mén)處理。

　　物業(yè)公司管理規章制度 11

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)行為，有利于企業(yè)公平競爭，加強財務(wù)管理和經(jīng)濟核算，結合物業(yè)管理企業(yè)的特點(diǎn)及管理要求，制定本規定。

　　除了規定另有規定外，物業(yè)管理企業(yè)執行，《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》。

　　第二條本規定適用于中華人民共和國境內的各類(lèi)物業(yè)管理企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)企業(yè)），也包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、外商投資企業(yè)等各類(lèi)經(jīng)濟性質(zhì)的企業(yè)；有限責任公司；股份有限公司等各類(lèi)組織形式的企業(yè)。

　　第二章代管基金

　　第三條代管基金是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì )或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設施設備維修基金。

　　1、房屋共用部位維修基金是指專(zhuān)項用于房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位，是指承重結構部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、樓內車(chē)庫等。

　　2、共用設施設備維修基金是指專(zhuān)項用于共用設施和共用設備大修理的資金。共用設施設備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線(xiàn)、供電干線(xiàn)、共用照明、暖氣干線(xiàn)、消防設施、住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車(chē)場(chǎng)、游泳池、各類(lèi)球場(chǎng)等。

　　第四條代管基金作為企業(yè)長(cháng)期負債管理。

　　1、代管基金應當專(zhuān)戶(hù)存儲，專(zhuān)款專(zhuān)用，并定期接受業(yè)主管理委員會(huì )或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的檢查與監督。

　　2、代管基金利息凈收入應當經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì )或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人認可后轉作代管基金滾存使用和管理。

　　第五條企業(yè)有償使用業(yè)主管理委員會(huì )或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房、共用設施設備，應當設立備查帳簿單獨進(jìn)行實(shí)物管理，并按照國家法律、法規規定或者雙方簽訂的合同、協(xié)議支付有關(guān)費用（如租賃費、承包費等）。

　　1、管理用房是指業(yè)主管理委員會(huì )或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人向企業(yè)提供的辦公用房。

　　2、商業(yè)用房是指業(yè)主管理委員會(huì )或者物業(yè)產(chǎn)權限、使用人向企業(yè)提供的'經(jīng)營(yíng)用房。

　　第六條企業(yè)支付速達軟件的管理用房和商業(yè)用房有償使用費，經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì )或者物鑿權人、使用人認可后轉作企業(yè)代管的房屋共用部位的維修基金；企業(yè)支付的共用設施設備有償使用費，經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì )或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人認可后轉作企業(yè)代管的共用設施設備維修基金。

　　第三章成本和費用

　　第七條企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等過(guò)程是發(fā)生的的各項支出，按照國家規定計入成本費用。

　　第八條企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項直接支出，計入營(yíng)業(yè)成本。營(yíng)業(yè)成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。實(shí)行一級成本核算的企業(yè)，可不設間接費用，有關(guān)支出直接計入管理費用。

　　1、直接人工費包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動(dòng)等人員的工資、資金及職工福利費等。

　　2、直接材料費包括企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。

　　3、間接費用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、資金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產(chǎn)保險費、勞動(dòng)保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷(xiāo)及其他費用等。

　　第九條企業(yè)經(jīng)營(yíng)共用設施設備，支付的有償使用費，計入營(yíng)業(yè)成本。

　　第十條企業(yè)支付的管理用房有償使用費，計入營(yíng)業(yè)成本或者管理費用。

　　第十一條企業(yè)對管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內，分期攤入營(yíng)業(yè)成本或者管理費用。

　　第十二條企業(yè)可以于年度終了，按照年末應收帳款余額的0.3%―0.5%計提壞帳準備金，計入管理費用。

　　1、企業(yè)發(fā)生的壞帳損失，沖減壞帳準備金。收回去已核銷(xiāo)的壞帳，增加壞帳準備金。

　　2、不計提壞帳準備金的企業(yè)，發(fā)生的壞帳損失，計入管理費用。收回已核銷(xiāo)的壞帳，沖減管理費用。

　　第四章收入及利潤

　　第十三章?tīng)I業(yè)收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的各項收入，包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。

　　第十四章主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大維修收入。

　　1、物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權人、使用人收取的公共性服務(wù)收入、公從代辦性服務(wù)費收入和特約服務(wù)收入。

　　2、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入是指企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主管理委員會(huì )或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營(yíng)停車(chē)場(chǎng)、游泳池、各類(lèi)球場(chǎng)等共用設施收入。

　　3、物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì )或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進(jìn)行大修取得的收入。

　　第十五條企業(yè)應當在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時(shí)收訖價(jià)款或取得收取價(jià)款的憑證時(shí)確為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現。

　　1、物業(yè)大修收入應當經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì )或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人簽證認可后，確認為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現。

　　2、企業(yè)與業(yè)主管理委員會(huì )或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應當根據合同或者協(xié)議所規定的付款日期確認為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現。

　　第十六條企業(yè)利潤總額包括營(yíng)業(yè)利潤、投資凈收益、營(yíng)業(yè)外收支凈額以及補貼收入。

　　第十七條補貼收入是指國家撥給企業(yè)的政策性虧損補貼和其他補貼。

　　第十八條營(yíng)業(yè)利潤包括主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤和其他業(yè)務(wù)利潤。

　　1、營(yíng)業(yè)務(wù)利潤是指主營(yíng)業(yè)務(wù)收入減去營(yíng)業(yè)稅金及附加，再減去營(yíng)業(yè)成本、管理費用及財務(wù)費用后的凈額。

　　2、營(yíng)業(yè)稅金及附加包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加。

　　3、其他業(yè)務(wù)利潤是指其他業(yè)務(wù)收入減去其他業(yè)務(wù)支出和其他業(yè)務(wù)繳納的稅金及附加后的凈額。

　　第十九條其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所取得的收入，包括房屋中介代銷(xiāo)手續費收入、材料物資銷(xiāo)售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入及無(wú)形資產(chǎn)轉讓收入等。

　　商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會(huì )或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)取得的收入，如開(kāi)辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經(jīng)營(yíng)收入。

　　第二十條其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所發(fā)生的有關(guān)成本和費用支出。

　　1、企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費，計入其他業(yè)務(wù)支出。

　　2、企業(yè)對商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內，分期攤入其他業(yè)務(wù)支出。

　　第五章附則

　　第二十一條本規定自xx年1月1日起施行。

　　物業(yè)公司管理規章制度 12

　　一、目的：

　　規范全體員工行為，加強本公司員工隊伍的建設，提高員工的基本素質(zhì)。

　　二、適用范圍：

　　XX物業(yè)管理有限公司所有工作人員。

　　三、職責：

　　3.1、XX物業(yè)管理公司的所有員工有義務(wù)嚴守規章制度、為公司利益而做出貢獻。

　　3.2、各部門(mén)負責人要對員工進(jìn)行規章制度教育，并全面貫徹下去。

　　四、管理規定：

　　4.1、工作期間必須穿好工作服。

　　4.2、工作服要干凈。

　　4.3、工作期間須戴工號牌。

　　4.4、嚴禁工號牌借給別人。

　　4.5、公司發(fā)放的工作服、工號牌等妥善保管使用。

　　4.6、不得無(wú)故遲到、早退、外出。

　　4.7、員工請假須提前一天通知部門(mén)主管批準后方可請假（特殊情況例外）。

　　4.8、嚴禁無(wú)故曠工。

　　4.9、上、下班必須簽到。

　　4.10、不許代別人簽到。

　　4.11、不得涂改簽到表。

　　4.12、服從上司的命令，對同事和上級講禮貌，執行正確的工作指導，維持正常工作秩序。

　　4.13、發(fā)生事情必須立即上報、聯(lián)絡(luò )。

　　4.14、嚴禁在公共區域吐痰或丟垃圾。

　　4.15、嚴禁在工作時(shí)間內吸煙。

　　4.16、工作時(shí)不準喧嘩、打鬧。

　　4.17、不準盜竊他人或公司內的東西

　　4.18、工作時(shí)間不準睡覺(jué)或做出睡覺(jué)姿勢。

　　4.19、離開(kāi)作業(yè)現場(chǎng)（崗位）時(shí)一定要跟直接主管打招呼后方可離開(kāi)。

　　4.20、不許用任何方式威脅、恐嚇同事。

　　4.21、不許在公司內打架。凡有打架者，無(wú)論何原因，一律做無(wú)條件開(kāi)除處理。

　　4.22、凡在被本公司開(kāi)除的雇員，一律不準再招入公司，一經(jīng)發(fā)現，即時(shí)開(kāi)除并扣除所有工資。

　　4.23、熱愛(ài)公司、團結同事，不說(shuō)不利于公司的話(huà)，不做有損公司形象的事。

　　4.24、工作上團結協(xié)作，不拖拉、不扯皮、不推卸責任。

　　4.25、不利用職權謀私利，不損壞公司利益。

　　4.26、上班時(shí)間不會(huì )客、不串崗、不脫崗、不辦私事、不扎堆聊天。

　　違反以上規章制度將嚴肅處理，重者將嚴懲警告及罰款或送公安機關(guān)。

　　望各位員工嚴格遵守。

　　五、員工行為規范：

　　員工行為規范是員工在公司內一切行動(dòng)的基本準則，全體員工必須自覺(jué)遵守、認真執行。

　　5.1、總則。

　　5.1.1、愛(ài)祖國、愛(ài)生活、愛(ài)公司。

　　5.1.2、遵守國家的政策、法規、遵守社會(huì )公德。

　　5.1.3、自覺(jué)遵守公司的各項規章制度。

　　5.2、勞動(dòng)紀律。

　　5.2.1、遵守職業(yè)道德，忠誠敬業(yè)，鉆研業(yè)務(wù)，恪盡職守。

　　5.2.2、服從領(lǐng)導，服從分配，服從調動(dòng)，服從安排。

　　5.2.3、高度負責，認真學(xué)習專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識，及時(shí)完成本職工作。

　　5.2.4、不遲到，不早退，自覺(jué)簽到，不弄虛作假。（一次扣5元）

　　5.2.5、維護公司聲譽(yù)，提倡部門(mén)之間、員工之間的真誠合作，嚴禁散布流言蜚語(yǔ)，傳播小道消息。（一經(jīng)發(fā)現給予警告，二次開(kāi)除）

　　5.2.6、不得擅離職守，工作時(shí)間不準串崗、聊天、吃零食、嬉鬧、大聲喧嘩。

　　5.2.7、專(zhuān)心工作、精神振作、緊張有序，工作期間不得辦理私事。

　　5.2.8、不得利用職務(wù)和工作之便為親友或個(gè)人謀私利。

　　5.2.9、不得挪用公司財物，更不得利用職務(wù)之便將公司財物化為己有或轉送他人。

　　5.3、儀容儀表。

　　5.3.1、著(zhù)裝整潔、大方、得體，著(zhù)工作服。

　　5.3.2、員工必須注重儀容、儀表，保持衣冠、頭發(fā)整潔，按指定位置佩戴胸卡。

　　5.3.3、注意個(gè)人衛生，無(wú)汗味異味。

　　5.3.4、嚴禁酒后上班。（一經(jīng)發(fā)現立即開(kāi)除）

　　5.3.5、員工著(zhù)裝必須保持清潔、平整，不得污跡、開(kāi)線(xiàn)、掉扣，保證定期清洗。

　　六、胸卡管理：

　　6.1、員工進(jìn)入工作區域應按規定佩戴胸卡。

　　6.2、胸卡須自行保管，不得借于他人。如有遺失，應按規定辦理交費不領(lǐng)手續。

　　七、考勤：

　　7.1、考勤。

　　7.1.1、考勤設專(zhuān)人負責，實(shí)行簽到考勤制度。

　　7.1.2、主管必須按公司統一制定的考勤表認真填報，如實(shí)記錄員工出勤情況，不得隱瞞、虛報、漏報，若有違反，視情節輕重給予處分。

　　7.2、遲到、早退與曠工。

　　7.2.1、上班前十分鐘為簽到時(shí)間，員工應在該時(shí)間內將自己的.名字按規定簽入考勤表。（班組長(cháng)應提前二十分鐘到崗）

　　7.2.2、簽到時(shí)應認真逐日上、下午簽寫(xiě)，不準補簽、代簽或預簽，嚴禁弄虛作假。

　　7.2.3、凡因外出公干未能簽到者，由負責人登記證明。

　　7.2.4、未按規定時(shí)間簽到者為遲到，遲到人員不得簽到，考勤員將上班時(shí)間如實(shí)填入考勤表。

　　7.2.5、下班時(shí)間未到而提前下班為早退。

　　7.2.6、發(fā)生下列情形之一者，作曠工處理。

　　7.2.6.1、未請假或請假未被批準而缺勤者。

　　7.2.6.2、超假不辦理續假手續或未被批準而缺勤者。

　　7.2.6.3、遲到或早退超過(guò)30分鐘者。

　　7.3、全勤獎與缺勤處理。

　　7.3.1、當月全勤者，可獲得全勤獎20元。（當月滿(mǎn)勤者，可獲得60元出勤獎。遲到、早退者罰款5元，并且扣除當天出勤獎2元，事假相同）

　　7.3.2、員工每月上班遲到或早退超過(guò)三次以上的每次罰款10元，并處以警告。超過(guò)五次辭退。

　　7.3.3、每曠工一天，除不享受當天出勤獎外并扣除2日工資。

　　7.4.1、加班：八小時(shí)以外，延長(cháng)工作時(shí)間或利用休息時(shí)間工作的稱(chēng)作加班。

　　7.4.2、加班時(shí)間2―4小時(shí)的記半天加班（10元），6―8小時(shí)的記1天加班（20元），中午不休息的同樣記1天加班（26元）。

　　7.4.3、凡是加班的必須有部門(mén)經(jīng)理批準，并且填寫(xiě)加班條（單據）。

　　7.4.4、公司安排的拓荒活動(dòng)，各單位應積極參加，利用休息時(shí)間參加按加班計算。

　　八、請休假

　　8.1、請假及執行程序。

　　8.1.1、如無(wú)特殊情況，請假須提前一天提出書(shū)面申請，主管批準。臨時(shí)急事不能提前請假者，必須在四個(gè)小時(shí)內通知主管。

　　8.1.2、一天以?xún)龋ê�一天）由主管批準。一天以上三天以�(xún)龋ê�三天）由主管報�?jīng)理批準。三天以上由經(jīng)理報主管副總經(jīng)理批準。

　　8.1.3、所有請假必須獲得批準后方可執行，否則按曠工論處。

　　8.1.4、請假后及時(shí)將假單交主管計算考勤。

　　8.2、婚假。

　　員工婚假三天（帶薪休假）。

　　8.3、喪假。

　　公司員工直系親屬去世，給假三天（帶薪）家住外地者，可根據路程給予假期。

　　九、獎懲制度

　　9.1、獎勵。

　　有以下表現者，應予以獎勵：

　　9.1.1、工作勤懇踏實(shí)、任勞任怨，努力完成本職工作和公司交給的各項任務(wù)，成績(jì)顯著(zhù)者，獎勵20―100元。

　　9.1.2、愛(ài)司如家，善于總結學(xué)習，為公司提出合理化建議者并產(chǎn)生效益者，獎勵30―100元。

　　9.1.3、發(fā)現并制止危害公司利益的人或事，使公司減少損失的，獎勵30―100元。

　　9.1.4、領(lǐng)導有方，使工作成績(jì)顯著(zhù)者，獎勵20―50元。

　　9.1.5、尊重領(lǐng)導、團結同事，積極幫助他人的獎勵10―50元。

　　9.1.6、每季度評選先進(jìn)工作者一次，獎勵20―80元。

　　9.1.7、每季度評選先進(jìn)班組一次，獎勵100―200元，

　　9.1.8、每半年評選一次先進(jìn)工作者，獎勵100―200元。

　　以上三項做為年底評先的依據。

　　9.2、違紀處理

　　有以下表現者，將給予處罰：

　　9.2.1、無(wú)故早退或遲到，罰款5元。

　　9.2.2、無(wú)故曠工一天扣除2天工資及2天出勤獎。

　　9.2.3、曠工連續3天，按自動(dòng)離職處理。

　　9.2.4、忘記簽到或簽錯日期同樣罰款5元。

　　9.2.5、發(fā)現代人簽到，一律罰款5元。

　　9.2.6、擅自涂改簽到表，一律罰款5元。

　　9.2.7、當班時(shí)間飲酒者，給予警告并罰款20―50元。

　　9.2.8、不服從管理，頂撞領(lǐng)導者，罰款20―50元。

　　9.2.9、貪污、盜竊公司及同事財物者，記過(guò)并罰款30―100元。

　　9.2.10、嚴重違犯公司規章制度，給公司帶來(lái)重大損失者，罰款50―100元，或者開(kāi)除。

　　9.2.11、工作期間與客戶(hù)或同事發(fā)生爭吵、斗毆，罰款30―100元，或者開(kāi)除。

　　9.2.12、客戶(hù)投訴視情節輕重，罰款30―100元，或者開(kāi)除。

　　9.2.13、搬弄是非、傳播謠言，不利于團結者，警告并罰款30―50元。

　　9.2.14、利用職權謀取私利，損害公司利益的，處分并罰款50―100元。

　　9.2.15、對于違紀情節嚴重者，除以經(jīng)濟處罰，并追究法律責任。

　　十、安全與保密

　　10.1、安全

　　為確保公司和員工的生命財產(chǎn)安全，全體員工要牢記“安全第一”，公司實(shí)行“主管誰(shuí)負責，誰(shuí)在崗位誰(shuí)負責”的安全崗位責任制。

　　10.1.1、正確使用各種工具和設備。

　　10.1.2、嚴格按作業(yè)指導書(shū)及操作規程執行。

　　10.1.3、嚴禁私自動(dòng)用、安裝各種電器設備和亂拉電線(xiàn)。

　　10.1.4、及時(shí)清理地面油跡、水跡，防止意外事故的發(fā)生。

　　10.1.5、發(fā)現可疑情況及時(shí)報告上級和有關(guān)部門(mén)。

　　10.1.6、不得擅自挪用或動(dòng)用消防設施。

　　10.1.7、下班前認真檢查本崗位的環(huán)境，著(zhù)重防火、防盜，發(fā)現隱患及時(shí)報告上級。

　　10.2、保密

　　公司的保密文件資料要及時(shí)歸檔，妥善保管，嚴格借閱手續。任何人不得向外界透露、傳播公司的機密（包括經(jīng)營(yíng)決策、市場(chǎng)推廣方案、規化設計方案、財務(wù)收支情況、預慨算標準、施工訂貨合同、員工收入數額等），做到“該說(shuō)的不說(shuō)，不該問(wèn)的不問(wèn)”，作廢的資料、單據要及時(shí)清理。

　　物業(yè)公司管理規章制度 13

　　為了進(jìn)一步加強管理，提高工作效率，強化組織觀(guān)念，維護正常的勞動(dòng)、工作秩序，特制定本制度。

　　一、全體員工必須嚴格執行公司制定的各項規章制度，按照崗位責任制和具體工作目標，嚴格履行自己的職責。

　　二、全體員工必須服從分配，聽(tīng)從安排，對工作不服從分配，經(jīng)教育仍不能到職到崗的視為曠工處理（按獎懲制度第六條執行）

　　三、做到按時(shí)上下班，不在工作時(shí)間內睡覺(jué)、打撲克、下棋或干其它與工作無(wú)關(guān)的私活，違者按獎懲制度第五條執行。

　　四、嚴格考勤制度，各物業(yè)管理站必須堅持每日簽到考勤，考勤員必須認真登記，嚴禁弄虛作假，違者按獎懲制度第十三條執行。月底匯總，于次月1日報經(jīng)理審查后交財務(wù)科備案，是每月工資發(fā)放的主要依據之一。

　　五、嚴格堅持請銷(xiāo)假制度，做到事前請假事后銷(xiāo)假。杜絕不請假或先離崗后請假，違者按曠工處理。

　　六、對無(wú)視公司工作紀律，屢次違反，除按上述規定處理外，將調離其本人工作崗位或待崗學(xué)習（經(jīng)學(xué)習仍不能勝任工作，按自動(dòng)與公司解除勞動(dòng)合同處理）。

　　七、嚴禁打架斗毆，聚眾鬧事。違者除對其批評教育外，按獎懲制度第七條執行。

　　八、嚴禁利用工作之便以權謀私，禁止收受用戶(hù)任何好處，或以權報復，一經(jīng)發(fā)現或接到舉報將按獎懲制度第八條執行。

　　九、除因工作需要，禁止中午喝酒，反對酗酒，不得因喝酒聚會(huì )而影響或延誤八小時(shí)以外的臨時(shí)性工作和服務(wù)要求。

　　十、水電工要嚴格執行水電工崗位責任制，水電查抄及費用征收應實(shí)事求是，嚴禁弄虛作假，一經(jīng)發(fā)現將按獎懲制度第十條執行。

　　十一、工作時(shí)間定為每天８小時(shí)，職工周日除留一人值班外，其余人員休班；值班人員安排其他時(shí)間補休（法定節假日據情況安排休息）。

　　十二、對業(yè)主提出的.各種合理性服務(wù)要求，在規定范圍內的要立即去辦，服務(wù)范圍之外的能辦則辦，不能辦的須做好耐心的宣傳解釋工作。禁止出現推諉不管或置之不理，一旦發(fā)現或舉報反映，則按獎懲制度第十一條執行。

　　十三、業(yè)主（或使用人）對收費（含代收費項目）標準提出異議時(shí)，要首先向其耐心宣傳解釋上級的規定和批準的收費標準，直到業(yè)主理解和滿(mǎn)意為止，遇有極個(gè)別業(yè)主無(wú)理取鬧，應及時(shí)向領(lǐng)導匯報。

　　物業(yè)公司管理規章制度 14

　　一、物業(yè)管理服務(wù)的基本內容

　　1.房屋建筑及其公共服務(wù)設施的使用管理、維修養護、巡視檢查；

　　2.園林綠地的管理養護；

　　3.環(huán)境衛生的管理服務(wù)；

　　4.公共秩序的維護；

　　5.參與物業(yè)竣工交付使用時(shí)的`驗收交接；

　　6.入住管理；

　　7.物業(yè)裝飾裝修施工監督管理；

　　8.車(chē)輛行駛、停放管理及其場(chǎng)地的維修養護；

　　9.物業(yè)檔案資料的管理；

　　10.基礎服務(wù)

　�。�1）物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員持證上崗；員工統一著(zhù)裝，佩戴明顯標志，工作規范，作風(fēng)嚴謹；

　�。�2）物業(yè)管理企業(yè)在收費、財務(wù)管理、會(huì )計核算、稅收等方面執行有關(guān)規定；至少每半年公開(kāi)一次物業(yè)管理服務(wù)費用收支情況；

　�。�3）房屋及其共用設施設備檔案資料齊全，分類(lèi)成冊，管理完善，查閱方便；

　�。�4）建立住用戶(hù)檔案、房屋及其配套設施權屬清冊，查閱方便；

　�。�5）建立24小時(shí)值班制度，設立服務(wù)電話(huà)，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問(wèn)詢(xún)、質(zhì)疑、投訴等各類(lèi)信息的收集和反饋，并及時(shí)處理、有回訪(fǎng)制度和記錄；

　�。�6）定期向住用戶(hù)發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單，對合理的建議及時(shí)整改，滿(mǎn)意率達95%以上；

　�。�7）建立并落實(shí)便民維修服務(wù)承諾制，零修急修及時(shí)率100%，返修率不高于1%，并有回訪(fǎng)記錄。

　　11.房屋管理及維修養護

　�。�1）主出入口設有大廈平面示意圖、主要路口設有路標，組團及幢、單元、戶(hù)門(mén)標號標志明顯；

　�。�2）房屋外觀(guān)完好、整潔；外墻面磚，涂料等裝飾材料無(wú)脫落、無(wú)污跡；

　�。�3）制定設備安全運行崗位責任制，定期巡回檢查、維護保養，運行有記錄；

　�。�4）公共設施設備運行安全正常，嚴格執行操作規程，一年內無(wú)重大管理責任事故；

　�。�5）公用管線(xiàn)統一下地或入公共管道；

　�。�6）樓房本體公用部位設施的日常維修執行《房屋及設備小修服務(wù)標準》；

　�。�7）道路及停車(chē)場(chǎng)：確保大廈道路平整、無(wú)洞坑、接茬平順；結構無(wú)明顯裂縫、無(wú)松散；路牙直順無(wú)殘缺、路肩無(wú)坍塌、翹角；邊溝齊整不淤塞、涵洞通暢無(wú)損壞；

　�。�8）確保下水管道、檢查井、雨水口不存泥、通暢，結構及附件物無(wú)損壞；

　�。�9）欄及圍墻完好無(wú)破損，定期清洗及粉刷。

　　12.共用設施設備管理

　�。�1）共用設施設備運行、使用及維修按規定要求有記錄，無(wú)事故隱患，專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和維護人員嚴格遵守操作規程與保養規范；

　�。�2）排水、排污管道通暢，無(wú)堵塞外溢現象；

　�。�3）道路通暢，路面平整；井蓋無(wú)缺損、無(wú)丟失，路面井蓋不影響車(chē)輛和行人通行；

　�。�4）水設備運行正常，設施完好、無(wú)滲漏、無(wú)污染；二次生活用水有嚴格的保障措施，水質(zhì)符合衛生標準；制定停水及事故處理方案；

　�。�5）供電設備運行正常，路燈、樓道等公共照明設備完好；

　�。�6）冬季供暖室內溫度不低于18±2℃；

　�。�7）電梯按規定或約定時(shí)間運行，安全設施齊全，無(wú)安全事故。

　　轎廂、井道保

　　持清潔；電梯機房通風(fēng)、照明良好。

　　13.保安、消防、車(chē)輛管理

　�。�1）大廈基本實(shí)行封閉式管理；

　�。�2）有專(zhuān)業(yè)保安隊伍，實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度；保安人員熟悉大廈的環(huán)境，文明值勤，訓練有素，言語(yǔ)規范，認真負責；

　�。�3）積極與派出所配合，維護好大廈的治安；

　�。�4）巡邏時(shí)發(fā)現火警事故或隱患、治安事故、交通事故，要及時(shí)處理，并上報有關(guān)部門(mén)；

　�。�5）危及人身安全處有明顯標識和具體的防范措施；

　�。�6）消防設備設施完好無(wú)損，可隨時(shí)起用；消防通道暢通；制訂消防應急方案；

　�。�7）機動(dòng)車(chē)輛進(jìn)出有登記；

　�。�8）非機動(dòng)車(chē)車(chē)輛按規定位置停放，管理有序。

　　14.環(huán)境衛生管理

　�。�1）清潔衛生實(shí)行責任制，有專(zhuān)職的清潔人員和明確的責任范圍；

　�。�2）垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛生消毒滅殺；

　�。�3）大廈外圍道路等共用場(chǎng)地無(wú)紙屑、煙頭等廢棄物；

　�。�4）房屋共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫(huà)，無(wú)擅自占用和堆放雜物現象；

　�。�5）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，符合衛生標準，無(wú)亂設攤點(diǎn)、廣告牌。

　　15.綠化管理

　�。�1）花草樹(shù)木長(cháng)勢良好，修剪整齊美觀(guān)，無(wú)病蟲(chóng)害，無(wú)折損現象，無(wú)斑禿；

　�。�2）綠地無(wú)紙屑、煙頭、石塊等雜物。

　　16.精神文明建設

　�。�1）開(kāi)展有意義、健康向上的社區文化活動(dòng)；

　�。�2）創(chuàng )造條件，積極配合、支持并參與社區文化建設。

　　物業(yè)公司管理規章制度 15

　　一、預防為主的方針，認真落實(shí)安全生產(chǎn)負責制和安全生產(chǎn)責任追究制，特制訂安全工作制度如下:

　　一、嚴格執行學(xué)校及總公司的各項安全工作制度，堅持誰(shuí)主管，誰(shuí)負責的原則。

　　二、加強職工安全教育，職工上崗(轉崗)前，必須進(jìn)行安全教育和培訓，增強職工的.安全意識。

　　三、中心全體職工必須嚴格執行安全操作規程，杜絕三違現象的發(fā)生。

　　四、要害部位嚴禁閑人進(jìn)入，其電器、設備、照明等均應符合安全規程要求。對重要的設備設施要定期檢測、校驗，禁止設備病態(tài)工作。

　　五、高空作業(yè)時(shí)嚴格執行雙人操作制度，采取嚴格的保護措施，防止意外事故的發(fā)生。

　　六、嚴格危險有毒物品的管理，實(shí)行雙人雙鎖的管理辦法，嚴禁擅自存放、領(lǐng)用，以確保安全。

　　七、值班人員必須嚴格遵守勞動(dòng)紀律，按時(shí)到崗，嚴禁擅自脫崗、私自調崗。

　　八、嚴格監控保密制度，監控人員在屏幕上看到的情況不得擅自外傳，發(fā)現可疑情況要及時(shí)上報。禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入監控重地，有關(guān)人員需觀(guān)看(或調看)監控錄像，必須履行審批手續。

　　物業(yè)公司管理規章制度 16

　　1.范圍：

　　本標準規定了廠(chǎng)區物業(yè)管理的內容、范圍、要求及考核辦法。

　　本標準適用于龍巖卷煙廠(chǎng)廠(chǎng)區物業(yè)管理、綠化管理、車(chē)輛停放管理、零星工程管理、辦公用品管理。

　　2.職責:

　　2.1企管辦負責制定廠(chǎng)區物業(yè)管理規定文件，并按文件進(jìn)行檢查考核。

　　2.2物業(yè)公司按合同及廠(chǎng)區物業(yè)管理規定文件規定向煙廠(chǎng)提供各種服務(wù)。

　　3.內容及要求:

　　3.1物業(yè)管理主要內容(除辦公大樓):

　　3.1.1廠(chǎng)區所有公共通道、樓梯、走廊、電梯口、頂樓衛生(含小車(chē)庫頂棚)。

　　3.1.2廠(chǎng)區所有廁所衛生，廁所設施檢查，化糞池清掏。

　　3.1.3廠(chǎng)區所有水溝下水道衛生及公共通道、下水管道設施的檢查。

　　3.1.4廠(chǎng)區所有外墻、外窗戶(hù)、外墻管道、外風(fēng)扇等清洗。

　　3.1.5廠(chǎng)區垃圾、木制廢品清理。

　　3.2物業(yè)管理具體補充范圍及要求：

　　3.2.1廠(chǎng)門(mén)口宣傳欄保持清潔。

　　3.2.2公共通道包括:制絲車(chē)間一區東面通道;制絲一、二區門(mén)口大廳;成型車(chē)間大樓與制絲之間的走廊東至成型廁所，西至卷包一區南門(mén)天橋斜坡頂、北至卷包一區南門(mén)含卷包一區南門(mén)天橋;聯(lián)合工房各層倉庫外公共區域。

　　3.2.3所有公共通道、走廊應保持地面整潔，墻壁、天花板、照明燈、門(mén)、窗戶(hù)無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)積塵。

　　3.2.4所有樓梯包括墻壁、天花板、窗戶(hù)、樓梯扶手、照明燈等，應保持清潔、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)積塵。

　　3.2.5車(chē)間樓梯、扶手及工藝質(zhì)管科大樓的大廳、樓梯、扶手及制絲一、二區的大廳、大廳玻璃、廣告牌應每天擦洗。

　　3.2.6廠(chǎng)區路面保證全天整潔、無(wú)落葉、無(wú)積塵、無(wú)雜物。

　　3.2.7廁所包括墻壁、天花板、照明燈、地板、門(mén)、窗、水池等，保持無(wú)臭味、無(wú)堵塞、空氣清新、干凈整潔。

　　3.2.8下水道及水溝暢通、無(wú)堵塞、無(wú)垃圾、無(wú)積垢。

　　3.3綠化管理主要內容及要求:

　　3.3.1負責做好廠(chǎng)區的環(huán)境綠化，負責現有綠化的改造。

　　3.3.2做好廠(chǎng)區、車(chē)間的花卉、盆景擺放。

　　3.3.3按企管辦確定的位置和數量擺放花卉，不定期更換花卉，做到品種新鮮化、多樣化、高檔化，擺放整齊美觀(guān)，如有枯死花卉應及時(shí)更換，檔次與現有水平相當。

　　3.3.4花卉應定時(shí)澆水、施肥、除蟲(chóng)，澆水后應及時(shí)將地面水跡擦干凈，不得留下積水，造成地面污跡，更換花卉應及時(shí)清掃地面。

　　3.3.5節日(元旦、春節、國慶節)慶�；顒�(dòng)或上級領(lǐng)導參觀(guān)檢查應做到花色鮮艷、體現節日氣氛。

　　3.3.6草地、苗木應定時(shí)澆水、施肥、除蟲(chóng)、修剪、拔雜草，確保草地、苗木造型整齊美觀(guān)、花池白凈、完整無(wú)缺，如有枯死應及時(shí)重新種植。

　　3.3.7及時(shí)清揀枯枝落葉，保證綠地整潔、美觀(guān)。

　　3.3.8如因管理不善造成的花卉苗木等枯死，所發(fā)生的費用由物業(yè)公司負責。

　　3.3.9如因自然條件或車(chē)間生產(chǎn)造成的死亡花卉苗木的重新種植，或因意外事件造成的花臺破損修復，經(jīng)企管辦確認后費用由煙廠(chǎng)負責。

　　3.4車(chē)輛停放管理內容及要求:

　　3.4.1負責廠(chǎng)區摩托車(chē)、自行車(chē)的停放管理。

　　3.4.2設立廠(chǎng)區摩托車(chē)、自行車(chē)停車(chē)線(xiàn)，確保車(chē)輛停放整齊。

　　3.4.3專(zhuān)人指揮管理，維持良好的交通秩序，確保摩托車(chē)、自行車(chē)�？恳幏�、排列有序、走道暢通不堵塞。

　　3.4.4負責停車(chē)場(chǎng)地環(huán)境清潔衛生，定期清掃車(chē)庫地板、蜘蛛網(wǎng)，確保車(chē)庫環(huán)境整潔。

　　3.4.5確保車(chē)庫照明(除辦公大樓地下單車(chē)庫)。

　　3.4.6確保車(chē)輛安全，如發(fā)現車(chē)輛及相關(guān)車(chē)輛配件丟失，按責任大小，物業(yè)公司承擔相應的賠償。

　　3.5零星工程管理主要內容及范圍:

　　3.5.1負責廠(chǎng)區、復烤廠(chǎng)的水電、土建、裝修零星工程。

　　3.5.2負責新增綠化工程。

　　3.5.3所有工程應保質(zhì)保量按時(shí)完成，施工過(guò)程應確保施工現場(chǎng)整潔、安全，施工結束后將現場(chǎng)清理整潔。

　　3.5.4工程完成后由使用部門(mén)對工程效果及費用進(jìn)行確認，物業(yè)公司每月底將經(jīng)部門(mén)確認的工程進(jìn)行登記，交企管辦備案，并附詳細的費用清單。

　　3.6辦公用品及計生管理內容及范圍:

　　3.6.1負責辦公用品的代購、發(fā)放工作。

　　3.6.2負責戶(hù)口管理工作、計生工作，確保計生工作四個(gè)百分百。

　　3.6.3負責固定資產(chǎn)的管理工作，廠(chǎng)區房屋的'安全檢查及維修申報工作，確保房屋安全和正常使用。

　　3.6.4各部門(mén)應由固定人員領(lǐng)用辦公用品。

　　4.零星工程維修及辦公用品申購程序:

　　4.1在500元以?xún)仍�有項目的廠(chǎng)區零星工程維修如房屋小范圍漏雨、窗戶(hù)玻璃更換、廁所、下水管道維修等，由部門(mén)或車(chē)間通知物業(yè)公司維修，物業(yè)公司維修后經(jīng)部門(mén)或車(chē)間對工程效果及費用進(jìn)行確認，物業(yè)公司填寫(xiě)物業(yè)服務(wù)登記表rj/qg0402-2，公共部分設施的維修由企管辦確認。

　　4.2廠(chǎng)區所有500元以上的零星維修工程，申請部門(mén)填寫(xiě)零星工程/辦公用品申請及確認表rj/qg0402-1，經(jīng)分管廠(chǎng)長(cháng)審批后交企管辦登記。工程完成后由使用部門(mén)對工程效果及費用進(jìn)行確認。

　　4.3大額的零星工程，由物業(yè)公司進(jìn)行費用預算，費用超過(guò)5萬(wàn)元的工程應由物業(yè)分管領(lǐng)導審批同意后交廠(chǎng)長(cháng)審批，并按有關(guān)審計程序執行。

　　4.4辦公用品在500元以?xún)仍�有用品的更換，如更換臺玻、臺布等，由部門(mén)或車(chē)間通知物業(yè)公司，物業(yè)公司重新購置或更換后經(jīng)部門(mén)或車(chē)間確認(物業(yè)服務(wù)登記表rj/qg0402-2)。

　　4.5所有500元以上辦公用品的購置，申請部門(mén)填寫(xiě)零星工程/辦公用品申請及確認表(rj/qg0402-1)，經(jīng)分管廠(chǎng)長(cháng)審批后交企管辦登記。辦公用品交付使用部門(mén)后由使用部門(mén)確認。

　　4.6每月底由物業(yè)公司對所有項目進(jìn)行匯總，交企管辦備案。

　　5.考核辦法:

　　5.1上級檢查如有不符合要求每項扣1000元。

　　5.2廠(chǎng)部組織檢查如有不符合每項扣100元。

　　5.3企管辦現場(chǎng)管理員檢查如有不符合每次扣50元，當月內重復發(fā)現第二次扣100元，第三次扣150元，依此類(lèi)推，當月累加。

　　5.4如有部門(mén)對物業(yè)公司提供的服務(wù)不滿(mǎn)意可以向企管辦書(shū)面反映，經(jīng)核實(shí)每次酌情扣50-200元。

　　物業(yè)公司管理規章制度 17

　　1、為了保障公司員工在工作過(guò)程中的安全與健康，不斷改善員工的勞動(dòng)條件，預防各類(lèi)傷害事故的發(fā)生，根據國家、省、市有關(guān)規定結合公司實(shí)際情況，制定本制度。

　　2、公司各部門(mén)在經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中，要認真執行安全第一，預防為主的`安全方針，全體員工必須牢固樹(shù)立隱患重于明火，責任重于泰山的思想觀(guān)念，為業(yè)主創(chuàng )造安全、舒適的生活環(huán)境，為員工創(chuàng )造安全健康的工作環(huán)境。

　　3、各級管理人員在工作中，要認真貫徹執行國家、省、市有關(guān)安全法律、法令、法規。

　　4、建立安全組織機構，健全各級安全管理責任制，做到責任明確，制度落實(shí)。

　　5、編制安全工作年度計劃，將安全與工作同計劃、同布置、同檢查、同總結、同評比，把安全管理落到實(shí)處。

　　6、在工作過(guò)程中必須執行安全管理方針和操作規程，當工作與安全發(fā)生矛盾時(shí)，工作應服從安全，作業(yè)人員對違背安全管理方針的指揮和部署有權拒絕執行，并且及時(shí)向上級報告。

　　7、全體員工要支持安全管理人員工作，使之正確行使安全監督、管理職責。

　　8、安全檢查：

　�。�1）安全檢查內容：查思想、查管理、查隱患、查整改。

　�。�2）安全檢查重點(diǎn)：工作條件、生產(chǎn)設備、作業(yè)規范管理、安全衛生設施、工作人員的行為。

　�。�3）安全檢查發(fā)現的不安全因素、不安全隱患應要及時(shí)整改，對重大隱患應制定可靠安全措施，限期解決。

　　9、員工在工作中應執行安全衛生規定，正確使用保護用品、用具，遵守勞動(dòng)紀律，遵章指揮、遵章作業(yè)。

　　10、制定年度安全衛生教育技術(shù)培訓計劃，要適時(shí)、宜人、內容合理，方式多樣；組織實(shí)施力求嚴密、嚴謹、講求實(shí)效。

　�。�1）安全知識教育：經(jīng)過(guò)教育使員工了解勞動(dòng)過(guò)程中潛在的危險因素，并熟練掌握其防范措施。

　�。�2）安全技術(shù)培訓：經(jīng)過(guò)培訓使員工掌握安全勞動(dòng)技能，減少操作中的失誤。

　�。�3）安全意識教育：經(jīng)過(guò)教育使員工在工作中自覺(jué)實(shí)施安全作業(yè)。

　　11、根據季節變化出現的作業(yè)環(huán)境、作業(yè)條件變化進(jìn)行安全教育，增強安全觀(guān)念，控制人的不安全行為。

　　12、特殊工種作業(yè)人員、安全管理工作人員必須經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)進(jìn)行安全技術(shù)培訓，經(jīng)過(guò)考試取得合格證方可上崗作業(yè)、工作。

　　13、管轄區內建筑物必須堅固，如有損壞或危險征兆，應及時(shí)修理或采取有效措施。

　　14、電器設備：

　�。�1）電器設備和線(xiàn)路的絕緣必須良好，裸露帶電導體要設置安全屏護設施及明顯警告標志。

　�。�2）電器設備金屬外殼必須根據技術(shù)條件，采取保護性接地或接零措施。

　�。�3）在低壓電器、線(xiàn)路帶電作業(yè)時(shí)，應設專(zhuān)人監護，使用絕緣手柄工具和絕緣勞動(dòng)保護用品。

　�。�4）使用手持電動(dòng)工具，必須要有觸電保護器。

　�。�5）在潮濕環(huán)境下使用行燈變壓器，電壓不得超過(guò)36伏特。在金屬容器內使用行燈變壓器，電壓不能超過(guò)12伏特。

　�。�6）設備和線(xiàn)路要符合規格，并要定期檢修。

　　15、進(jìn)入檢查井、地溝作業(yè)前，要確認檢查井、地溝內是否有異常情況，無(wú)異常情況方可進(jìn)入。

　　16、發(fā)生傷亡事故或緊急中毒事故，應立即搶救受傷人員，保護事故現場(chǎng)，并及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報告。

　　17、發(fā)現嚴重傷亡事故，公司應與有關(guān)部門(mén)組成聯(lián)合調查組，查清事故發(fā)生的經(jīng)過(guò)、原因、造成的經(jīng)濟損失，確定事故的性質(zhì)，由有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。

　　物業(yè)公司管理規章制度 18

　　一、項目說(shuō)明：

　　本項目為物業(yè)管理采購，一個(gè)包。供應商必須對包內所有服務(wù)項目完全響應，不得分解響應。

　　二、管理范圍：

　　安全護衛、衛生保潔、綠化管理、學(xué)生公寓管理、水電暖值班及日常維修。

　　三、管理目標：

　�。ㄒ唬┌踩�護衛

　　1、校園護衛：負責學(xué)校一個(gè)大門(mén)24小時(shí)值班，按照學(xué)校規定，對外來(lái)出入人員、車(chē)輛進(jìn)行檢查、登記及管理；根據學(xué)校關(guān)于學(xué)生管理的有關(guān)規定，管理學(xué)生外出；對校院進(jìn)行夜間（20：00—7：00）安全巡查，落實(shí)有關(guān)夜間巡查要求；對值班、巡邏中發(fā)現問(wèn)題及時(shí)報告，妥善解決。根據學(xué)校安排，服從保衛人員調配，做好各項活動(dòng)的安全保衛工作。（60畝）

　　2、學(xué)生公寓樓值班：負責學(xué)生在校期間的男、女生公寓樓24小時(shí)值班。根據學(xué)校關(guān)于學(xué)生公寓樓管理的有關(guān)規章制度，落實(shí)外來(lái)人員出入公寓樓、學(xué)生上課后清理檢查學(xué)生宿舍人員、安全和衛生。保持值班室內清潔衛生，執行夜間巡視排查的管理規定，熄燈前會(huì )同學(xué)生處值班人員、學(xué)生會(huì )干部對學(xué)生進(jìn)行點(diǎn)名登記。堅持每天對公寓樓公物、門(mén)窗玻璃、消防器材、設施設備和學(xué)生反映的維修項目和安全隱患情況及時(shí)掌握，分清責任，如實(shí)上報且做好記錄。熟悉消防器材的使用與保養，熟知消防通道鑰匙的放置位置，遇到特殊緊急情況能及時(shí)打開(kāi)消防通道，組織學(xué)生疏散撤離。

　　3、安全監控值班：負責監控室夜間（20：00—8：00）值班，認真填寫(xiě)值班記錄，值班人員要熟悉消防報警及監控錄相設備的基本功能，做到會(huì )操作使用、會(huì )排除一般故障，具有相關(guān)技能與水平；服從保衛部門(mén)管理，及時(shí)報告情況，做好各種突發(fā)事件的預防和處理工作。

　�。ǘ�）衛生保潔

　　1、學(xué)生公寓保潔：學(xué)生在校期間，每天清掃地面，每天擦拭樓梯扶手、衛生箱（桶）、瓷墻面，保持地面清潔，無(wú)垃圾、痰漬、污漬；保持墻壁無(wú)浮灰、蜘蛛網(wǎng)、無(wú)污跡；保持門(mén)窗干凈；保持廁所衛生清潔，便池、水池、地面、管道無(wú)積水、堵塞、垃圾存放，無(wú)明顯異味，設施用具完好無(wú)人為損壞。（兩棟樓女生公寓5層4500平方米，男生公寓6層3800平方米）

　　2、綜合樓廁所保潔：7層14個(gè)廁所，學(xué)生在校期間，保持廁所衛生，便池、水池、地面、墻壁無(wú)污跡，門(mén)窗干凈、地面無(wú)積水、無(wú)垃圾存放，無(wú)明顯異味，管道無(wú)堵塞，設施用具完好。18：30—21：30晚自習時(shí)間要有人員清掃保持。

　　3、教工住宅區保潔：3幢樓共96戶(hù)，配備足量垃圾箱（筒），負責保潔及清運垃圾，包括樓道、扶手、樓道窗戶(hù)保潔，要求樓道墻面無(wú)浮灰、無(wú)明顯污漬、無(wú)蜘蛛網(wǎng)。

　　4、學(xué)校所有公共區域門(mén)窗根據學(xué)校要求保潔。

　　5、校園、綜合樓保潔：負責學(xué)校全部環(huán)境區域衛生的清掃與保持，對校園衛生進(jìn)行不間斷巡視、清掃，撿拾雜物，路面、場(chǎng)地、綠化區無(wú)垃圾、雜物，無(wú)衛生死角；保持衛生箱外表干凈，校園內硬化地面無(wú)痰漬、污漬。負責對綜合樓一層、三層和全部門(mén)窗玻璃進(jìn)行日常保潔。

　　6、垃圾清運：配備足量垃圾箱（筒），對校園垃圾每天進(jìn)行清除、外運，做到垃圾日產(chǎn)日清，保持校園垃圾全部進(jìn)垃圾箱，保持箱外無(wú)垃圾，對垃圾箱每天清刷，做到箱體清潔無(wú)污跡、無(wú)損壞。

　　7、衛生防疫：按照要求負責全校范圍內的滅蚊蟲(chóng)噴藥。

　　8、廣場(chǎng)保潔：按照學(xué)校要求對廣場(chǎng)清洗保潔。

　�。ㄈ�）綠化維護管理

　　全面負責校院綠化區的日常養護，制定切實(shí)可行的養護計劃和管理措施，適時(shí)對花木、草坪進(jìn)行修剪、施肥、防治病蟲(chóng)害、養護和澆水，清除綠化區雜草。

　�。ㄋ模┧�電暖值班及日常維修

　　水電暖24小時(shí)值班，負責每天燒開(kāi)水，每周兩次給學(xué)生浴室燒熱水（男、女浴室每次各3小時(shí)），負責鍋爐房及浴室衛生；采暖期安排鍋爐工負責供暖鍋爐運行，含水處理工作；配備相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員，完成學(xué)校交辦的水電門(mén)窗等日常小型維修，一次維修費用在50元內（含）由公司承擔，50元以上由學(xué)校承擔；負責排水管道堵塞疏通、雨水井口和建筑物樓頂排水口的清淤工作。

　　四、幾項要求：

　　1、公司按照學(xué)校劃定的工作范圍、工作內容及管理目標成立相關(guān)機構，制定相應工作流程、工作制度、監督考核辦法，合理安排人員，科學(xué)管理，嚴格要求，達標運行。學(xué)校分管領(lǐng)導、職能部門(mén)負責監督、檢查、指導，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)溝通、整改，規范運行。

　　2、雙方簽訂物業(yè)托管協(xié)議，明確各自的`權利、義務(wù)及責任，切實(shí)履行協(xié)議內容。

　　3、學(xué)生放假期間（學(xué)生放假時(shí)間約4個(gè)月）物業(yè)公司根據工作量安排留守工作人員，保持學(xué)校的物業(yè)管理正常運行，管理目標不變。

　　4、公司人員著(zhù)工裝上崗，標志明顯，特殊崗位如鍋爐工、電工等。

　　要持證上崗。學(xué)生公寓值班人員、安全護衛人員素質(zhì)高、形象好、耐心、細致、機智、敬業(yè)，如因人員疏于職守發(fā)生被盜、財產(chǎn)損失等情況，由供應商承擔相應責任并照價(jià)賠償。安全護衛人員要求年齡50歲以下并在校居住。保潔工作應明確工作內容和工作要點(diǎn)，制定出具體的工作標準、檢查標準。預定編制27人（不含管理人員）。

　　五、相關(guān)要求：

　　1、在報價(jià)文件中，要將成本構成與其服務(wù)范圍、服務(wù)標準和服務(wù)質(zhì)量一一對應。

　　2、物業(yè)公司根據有關(guān)物業(yè)管理法規和物業(yè)委托管理合同對該物業(yè)項目實(shí)行統一管理，綜合服務(wù)，自主經(jīng)營(yíng)，自負盈虧。

　　3、物業(yè)公司對員工的疾病和人身安全負責。

　　4、采購人在適當的時(shí)候對該物業(yè)管理進(jìn)行考核評比，如達不到上述要求則可終止管理合同，由物業(yè)公司承擔違約和賠償責任。

　　物業(yè)公司管理規章制度 19

　　一、為確保業(yè)主利益，規范服務(wù)程序，提高服務(wù)標準，特制定如下制度：

　　1、對業(yè)主提出的各類(lèi)咨詢(xún)應做好記錄，并予以答復。

　　2、對業(yè)主的誤解，物管人員應進(jìn)行必要的耐心解釋。

　　3、物管經(jīng)理及相關(guān)職能部門(mén)應定期對小區業(yè)主進(jìn)行回訪(fǎng)。

　　4、回訪(fǎng)時(shí)，虛心聽(tīng)取意見(jiàn)，誠懇接受批評，采納合理化建議，做好回訪(fǎng)記錄。

　　5、回訪(fǎng)中，對業(yè)主的詢(xún)問(wèn)、意見(jiàn)，不能當即答復的，應告知預約時(shí)間答復。

　　6、回訪(fǎng)后遇到的重大問(wèn)題，應上報例會(huì )討論，找出解決方案，做到件件有落實(shí)，事事有回音。

　　8、對業(yè)主提出的各類(lèi)在本物業(yè)服務(wù)范圍之內的問(wèn)題，應承諾解決的方法和時(shí)限，并做好記錄，并在規定的時(shí)間內給予回復。

　　9、對已解決的問(wèn)題按性質(zhì)及需要在不超過(guò)三日或一周內回訪(fǎng)業(yè)主，征求意見(jiàn)。

　　10、對回訪(fǎng)情況要做好完整地記錄，且須由業(yè)主簽字為證。

　　二、回訪(fǎng)時(shí)間及形式：

　　1、物管經(jīng)理/主任每年登門(mén)回訪(fǎng)2—5次，了解情況，解決問(wèn)題、溝通關(guān)系。

　　2、小區物管員工按區域范圍分工，每季回訪(fǎng)1次。

　　3、利用節日慶�；顒�(dòng)、社區文化活動(dòng)、公關(guān)活動(dòng)等形式廣泛聽(tīng)取住戶(hù)反映。

　　4、有針對性地對住戶(hù)（業(yè)主）作專(zhuān)題調查，聽(tīng)取意見(jiàn)。

　　5、小區設投訴信箱，投訴電話(huà)，由專(zhuān)人接收，交物管經(jīng)理/主任及時(shí)處理。

　　6、作好回訪(fǎng)登記。

　�。ㄒ唬┩对V事件的回訪(fǎng)：

　　1、重大投訴由物管經(jīng)理組織進(jìn)行，一般投訴由物管員進(jìn)行處理。

　　2、回訪(fǎng)率應該達到100%。

　　3、應在投訴處理完畢后的三日內進(jìn)行。

　�。ǘ�）維修工程的回訪(fǎng)：

　　1、由小區物管員進(jìn)行。

　　2、回訪(fǎng)率應該達到30%。

　　3、應在維修完成以后的一個(gè)月以后兩個(gè)月以?xún)冗M(jìn)行。

　�。ㄈ�）業(yè)戶(hù)報修的回訪(fǎng)：

　　1、由物管管理員進(jìn)行。

　　2、回訪(fǎng)率應該達到30%。

　　3、應在維修完成以后三天以?xún)冗M(jìn)行。

　　回訪(fǎng)人員領(lǐng)取《回訪(fǎng)記錄表》，通過(guò)與住戶(hù)面談、現場(chǎng)查看的方式進(jìn)行回訪(fǎng)，回訪(fǎng)的內容包括質(zhì)量評價(jià)、服務(wù)效果的評價(jià)、住戶(hù)的滿(mǎn)意程度評價(jià)、缺點(diǎn)和不足的`評價(jià)、住戶(hù)意見(jiàn)的征集，將回訪(fǎng)的內容簡(jiǎn)明扼要地記錄在《回訪(fǎng)記錄表》上，并請住戶(hù)簽名確認。

　　管理員每月末對回訪(fǎng)的結果進(jìn)行統計和分析，對發(fā)現的回訪(fǎng)不合格、連續就同一事項投訴兩次以上、同一種維修三次以上的現象，寫(xiě)成統計分析報告，以書(shū)面形式上報物管經(jīng)理審閱，并做出解決方案。

　　物業(yè)公司管理規章制度 20

　�。ㄒ唬�、物業(yè)管理的前期介入，即從物業(yè)管理的角度對建筑結構、建筑材料、水電空調、保安消防、辦公通訊、綠化環(huán)保、樓宇管理、配套設施提出合理化建議，并基于自身的物業(yè)管理經(jīng)驗對大樓物業(yè)管理的組織結構、崗位設置、人員培訓計劃、管理計劃、各崗位的工作流程和崗位責任制的制定。

　�。ǘ�）、前期物業(yè)管理的工作設施方式。

　　自房產(chǎn)公司與物業(yè)管理公司簽訂前期參與管理協(xié)議生效之日起，物業(yè)公司負責組織專(zhuān)家成立專(zhuān)門(mén)的工作小組，針對廣場(chǎng)項目的具體問(wèn)題提出有關(guān)的服務(wù)計劃，并按雙方認可的計劃書(shū)進(jìn)行實(shí)施，定期派人員參加房產(chǎn)公司的重要工程會(huì )議，必要時(shí)應常駐房產(chǎn)公司。物業(yè)公司提供的意見(jiàn)和建議一般以文字材料為準，并要求有較強的'時(shí)效性，合作雙方共同建立前期物業(yè)管理檔案。

　�。ㄈ�）、物業(yè)公司提供前期物業(yè)管理的內容。

　　1、通過(guò)對市場(chǎng)的調研和周邊樓宇的比較，提出廣場(chǎng)功能設計定位的建議。

　　2、按照廣場(chǎng)的市場(chǎng)定位，提出標準層樓面布局、不同結構樓層的分配比例、管理用戶(hù)位置、設備安置位置設計建議和依據。

　　3、對整幢從結構構造，到材料選購、裝飾、裝修、設備的安裝，從大樓的使用者和管理者的角度提出建議。

　　4、從實(shí)際出發(fā)，對原設計中可能存在的缺項、漏項和最優(yōu)化處理及有礙整體協(xié)調的部分，提出補充建議和改進(jìn)建議。

　　5、對大堂、商場(chǎng)、餐廳、設備層、控制室、管理辦公室的分布和布置等提出優(yōu)化改進(jìn)的建議。

　　6、對廣場(chǎng)的配套部分，包括客戶(hù)的進(jìn)出通道和車(chē)道、工具間等設置提出建議。

　　7、結合物業(yè)管理的實(shí)際經(jīng)驗、對xx廣場(chǎng)訂購的設施設備的型號、質(zhì)量、性能等提出參考意見(jiàn)，并配合房產(chǎn)公司進(jìn)行驗收、包括；檢驗其是否符合國家有關(guān)標準要求；有無(wú)質(zhì)檢合格證；配件是否齊全；安裝是否平整；是否便于維修；各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確；運轉是否正常；輔機和工具是否安全。

　　8、對工程后期設備的安裝調試及隱蔽工程提出意見(jiàn)和建議。

　　9、從實(shí)用性的角度對智能化設計提出補充和修正性建議。

　　10、協(xié)助業(yè)主做好驗收和接管工作，制定驗收表格，清點(diǎn)物品數量，檢查施工質(zhì)量。例如驗收工作內容主要有；

　�。�1）主體結構；地基沉降不得超過(guò)規定要求允許的變形值，裂縫不能超過(guò)國際標準，外墻不得滲水；

　�。�2）屋面和樓地面；各類(lèi)屋面必須符合國家建筑設計表準的規定，排水暢通，無(wú)積水不滲漏，注意檢查裂縫、脫皮、起起砂現象。衛生間和陽(yáng)臺、廚房的地面不允許倒流水和滲漏；

　�。�3）裝修；對門(mén)窗、玻璃、開(kāi)門(mén)進(jìn)行檢查；

　�。�4）電氣：線(xiàn)路要求平整、順直、牢固，過(guò)強和聯(lián)接符合要求，支架和懸掛牢固，接觸良好，避雷裝置符合國家標準，各種電器運轉正常，噪聲振動(dòng)不能超標，圖紙資料和記錄檔案材料一應齊全；

　�。�5）水、衛、消防、采暖管道應安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無(wú)滴、漏、跑、冒現象。衛生間、廚房間排水管應分設，出入采用陶管、塑料管；地漏、排水管接口不滲漏，管道排水流暢。消防設施應符合國家標準規定，并有消防部門(mén)檢驗合格證；

　�。�6）附屬工程及其他：如室外排水系統的標高，窖井的設置，管道坡度、管位，化糞池等必須符合要求。另外，還包括場(chǎng)地清除、臨時(shí)設施與過(guò)渡房拆除清理完畢，相應市政、公建配套工程和服務(wù)設施也應達到質(zhì)量要求。

　　11、自工程竣工前三個(gè)月起，物業(yè)公司即派出專(zhuān)門(mén)的管理班子著(zhù)手為大樓的正式開(kāi)業(yè)做準備工作，其中包括以下內容：

　�。�1）提出管理的財務(wù)預算，進(jìn)行運營(yíng)成本的測算和管理成本的測算；

　�。�2）設計管理公司的組織機構、制定人員編制、管理人員和部門(mén)設置；

　�。�3）提交全套的管理方案，其中包括員工管理制度、員工守則、勞動(dòng)條例、福利制度、獎懲條例、安全管理制度、員工培訓計劃；

　�。�4）提交各崗位的制作范圍和責任制度，及工作流程；例如：總經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理、辦公室、后勤、保安消防、樓層管理、大堂服務(wù)、衛生、綠化、工程維護等等；

　�。�5）建立值班制度和檢查制度，設計緊急情況和突發(fā)事件處理規程；

　�。�6）設計開(kāi)辦費用計劃，協(xié)助房產(chǎn)公司落實(shí)采購任務(wù)，確保開(kāi)業(yè)所需各類(lèi)物資到位；

　�。�7）協(xié)助房產(chǎn)公司組織開(kāi)業(yè)慶典。

　　12、協(xié)助房產(chǎn)公司制定《租賃合同》、《管理公約》、《業(yè)主委員會(huì )章程》等文書(shū)條例，為住戶(hù)辦理入住手續。

　　13、代理房產(chǎn)公司辦理大樓保險，按房產(chǎn)公司要求代理協(xié)調與政府及其他相關(guān)部門(mén)的關(guān)系。

　�。ㄋ模�、房產(chǎn)公司應盡的義務(wù)

　　1、房產(chǎn)公司應盡最大努力來(lái)配合前期物業(yè)管理工作的進(jìn)行，及時(shí)為物業(yè)公司提供有關(guān)材料并清洗地表述其要求，盡最可能為物業(yè)公司工作提供方便。

　　2、房產(chǎn)公司在工程遇到具體問(wèn)題或有與物業(yè)管理有關(guān)的問(wèn)題，理應及時(shí)通知物業(yè)公司。

　�。ㄎ澹�、付款方式

　　本規定所涉及的付款及其方式按雙方備忘錄承諾的形式支付。

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