加強居住物業(yè)裝修網(wǎng)格化管理的調研報告范文
加強居住物業(yè)裝修網(wǎng)格化管理的調研報告范文
隨著(zhù)物業(yè)管理法規的不斷完善，業(yè)主、使用人法制觀(guān)念的不斷增強，管理部門(mén)監督管理力度不斷加強，居住小區違法搭建情況得到了有效控制。但是在部分居住小區依然存在著(zhù)擅自在天井、庭園、陽(yáng)臺等部位搭建違法建筑物和構筑物，擅自占用公共部位、損壞房屋承重結構等現象，特別是一些高檔小區居民入住后，出現了比較嚴重的違法搭建情形，如有的業(yè)主、使用人擅自在房屋平臺搭建陽(yáng)光屋，甚至加層、改建、擴建、開(kāi)挖地下室，不但嚴重破壞了小區的整體規劃與和諧的環(huán)境，還影響了相鄰業(yè)主、使用人的日常生活，引發(fā)了不少矛盾糾紛。
一、華陽(yáng)地區居住物業(yè)裝修存在的主要問(wèn)題
近幾年，隨著(zhù)房地產(chǎn)二、三級市場(chǎng)的活躍，高檔商品房住宅中二次裝修開(kāi)始增多，由此各類(lèi)違章行為和違章搭建時(shí)有發(fā)生，引起社會(huì )的重視，從房地辦目前所掌握的情況分析，主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：
�。ㄒ唬I(yè)主將原房屋從里到外徹底進(jìn)行裝修或改建，改變了原始設計風(fēng)格，如外墻立面安裝玻璃幕墻，將承重墻拆除后重新擴建，底層門(mén)廳、平臺搭建成房間等等，違章面積在10～60M2不等。
�。ǘ┦褂玫难b飾材料比較高級、新穎，凡裝修過(guò)的房屋均超過(guò)原房屋設計標準，對小區環(huán)境影響相對較小，與周邊房屋的格局能基本保持一致。
�。ㄈ┫噜応P(guān)系矛盾不特出，業(yè)主委員會(huì )一般也不直接干涉，只是對過(guò)分超出范圍的違章建筑反響較大。
�。ㄋ模┯捎跇I(yè)主身份比較特殊包括一部分系境外業(yè)主，物業(yè)公司較難直接進(jìn)行勸阻，怕影響管理費的正常交付。
基于以上現狀從物業(yè)公司反映：認為政府管理部門(mén)處罰力度不夠，對違章戶(hù)的處罰達不到威懾作用，另外迫于管理費拖欠，只能勸阻，無(wú)法阻止施工，否則發(fā)生沖突物業(yè)公司很被動(dòng)。
然而作為搭建的業(yè)主卻認為：由于房屋設計在使用上不盡合理，且已陳舊，所以當新購房業(yè)主入住或原業(yè)主二次裝修時(shí)，往往請專(zhuān)業(yè)裝潢設計單位對房屋重新按個(gè)性化進(jìn)行室內布局，加之在經(jīng)濟上有支付能力，使上述違章行為時(shí)有發(fā)生，由于示范效應，對其他業(yè)主影響較大，有趨同傾向。
二、進(jìn)一步加強物業(yè)裝修網(wǎng)格化管理的建議
�。ㄒ唬└魑飿I(yè)管理公司應當加強對住宅裝修的指導和監督
1、加強規范裝修行為的宣傳和指導
物業(yè)管理公司應當依據《物業(yè)管理條例》、《上海市住宅物業(yè)管理規定》的規定和《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》或《物業(yè)管理服務(wù)合同》、《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定，履行對業(yè)主裝修住宅的管理職責，并制訂《住宅裝修須知》，配備相關(guān)的專(zhuān)業(yè)人員，加強對業(yè)主裝修住宅的宣傳、指導和監督。
指導物業(yè)管理公司將《住宅裝修須知》在所管理的物業(yè)小區內一并公告。同時(shí)，把《住宅裝修須知》送達物業(yè)管理區域內待裝修的業(yè)主或使用人并簽收。
2、加強住宅裝修前的管理
要求物業(yè)管理公司在為業(yè)主或使用人辦理入住手續時(shí)，必須告知《條例》中規定的不得損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌和違法搭建等住宅裝修的禁止行為。禁止敲鑿的部位以及不得擅自隨意安置空調室外機和安裝防盜設施等注意事項。
業(yè)主或使用人在裝修住宅前，要求其將施工單位、施工期限、裝修內容（包括住宅裝修設計圖、施工方案）等書(shū)面告知物業(yè)管理公司并為裝修施工人員辦理小區臨時(shí)出入證等手續。
要求物業(yè)管理公司對業(yè)主或使用人提供的住宅裝修設計圖、施工方案中有違反住宅裝修禁止行為的提出整改意見(jiàn)。
為加強對施工單位裝修行為的管理，物業(yè)管理公司可與住宅裝修施工單位簽訂《住宅裝修管理協(xié)議》。
3、加強對住宅裝修活動(dòng)的日常巡視和監督
物業(yè)管理公司應當明確由專(zhuān)人負責對住宅裝修活動(dòng)的指導、監督和管理。當有業(yè)主或使用人已入住的，應當督促裝修的業(yè)主、使用人或施工單位遵守施工作業(yè)時(shí)間，晚間18:00時(shí)至次日上午8:00時(shí)和節假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴重噪聲的施工。
物業(yè)管理公司對進(jìn)入小區的施工人員和建筑材料及裝修施工階段涉及水、電、氣和結構等隱蔽工程的，每天應當加強現場(chǎng)巡視和檢查（包括節假日）并做好記錄，發(fā)現違規現象，應當及時(shí)采取有效措施進(jìn)行勸阻、制止并督促改正。
對損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌、違章搭建等違法裝修行為且拒不整改的業(yè)主或使用人及住宅裝修單位，物業(yè)管理公司應當及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì )并報告相關(guān)行政管理部門(mén)依法處理。同時(shí)，物業(yè)管理公司應當責成違規裝修的施工人員停止施工。
4、加強知法、守法和履約意識
物業(yè)管理公司應當督促業(yè)主或使用人遵守《條例》等相關(guān)規定、遵守《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定。
物業(yè)管理公司與住宅裝修單位簽訂協(xié)議》的，應當督促其履行《協(xié)議》。在住宅裝修施工完成后，物業(yè)管理公司應當及時(shí)收回小區臨時(shí)出 入證。對造成房屋和設施設備損壞的，物業(yè)管理公司應當責成責任人及時(shí)進(jìn)行修賠。
物業(yè)管理公司對住宅裝修單位的違約行為，可依據《協(xié)議》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。
在未成立業(yè)主委員會(huì )的住宅小區，業(yè)主或使用人違法裝修經(jīng)勸阻。制止無(wú)效的，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或相關(guān)業(yè)主或使用人可依據《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公約》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。
�。ǘI(yè)主委員會(huì )應當發(fā)揮自治管理作用
業(yè)主委員會(huì )應當經(jīng)常檢查物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)狀況，督促住宅裝修的業(yè)主或使用人遵守有關(guān)的法規和約定，及時(shí)調解裝修不當 引起的相鄰糾紛，對業(yè)主或使用人違法行為進(jìn)行勸阻、制止并督促其整改。
對業(yè)主或使用人違反《業(yè)主公約》勸阻無(wú)效的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )通過(guò)，業(yè)主委員會(huì )可向人民法院提起民事訴訟。
�。ㄈ└鲄^縣房地局應當加強對違法裝修的行政執法
區房地局不斷完善行政執法工作程序。對物業(yè)管理公司不履行法定管理服務(wù)和義務(wù)等行為，應當根據《條例》和《規定》的相關(guān)規定責令其改正，并可處相應的罰款。對物業(yè)管理公司違反《條例》和《規定》情節嚴重的，區縣房地局可作出降低資質(zhì)等級的處罰，直至吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。
區縣房地局接到對業(yè)主或使用人違法裝修的投訴，應當及時(shí)受理、立案并到現場(chǎng)調查、取證。核實(shí)，經(jīng)核查屬實(shí)的，根據《條例》的相關(guān)規定，責令其限期改正，可并處相應的罰款。
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