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房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展調研報告
在當下社會(huì )，報告的使用成為日常生活的常態(tài)，寫(xiě)報告的時(shí)候要注意內容的完整。你還在對寫(xiě)報告感到一籌莫展嗎？以下是小編整理的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展調研報告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展調研報告1
近年來(lái)，隨著(zhù)國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，城鎮居民生活水平的不斷提高，人們對住房條件改善的需求越來(lái)越高，房地產(chǎn)業(yè)日漸成為地區經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，隨之而來(lái)的'是一些大中城市出現的房?jì)r(jià)“爆漲”現象，針對這一情況，國家出臺了一系列宏觀(guān)調控措施對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調整，本文就__市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展狀況及趨勢進(jìn)行分析預測。
__市位于__中部，地處經(jīng)濟欠發(fā)達地區，是__自治區最大的工業(yè)城市，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步較晚，但近年來(lái)隨著(zhù)投資環(huán)境改善及城市改造建設步伐的加快，房地產(chǎn)業(yè)得以迅速發(fā)展。
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)情況
目前，__市共有各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)231家，其中有資質(zhì)等級企業(yè)85家，暫定資質(zhì)企業(yè)146家，有資質(zhì)等級企業(yè)中二級企業(yè)10家，三級企業(yè)23家，四級企業(yè)52家。開(kāi)發(fā)企業(yè)以?xún)荣Y和民營(yíng)為主，國有企業(yè)數量逐年減少。外阜開(kāi)發(fā)商加快進(jìn)入__市場(chǎng)步伐，這加劇了市場(chǎng)競爭，同時(shí)也抬高了本地企業(yè)參與競爭的準入門(mén)檻。開(kāi)發(fā)企業(yè)注冊資金總額達到22。51億元，從業(yè)人員達到4808人，人均占用資金量達到46。83萬(wàn)元。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續增長(cháng)。20__年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資首次突破50億元，達到59。29億元，與20__年全年相比同比增長(cháng)91。3%，是“十五”期間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計投資的1/3。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資中住宅建設完成的投資為47。8億元，同比增長(cháng)136。6%。其它用途房屋的投資共11。49億元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資增幅明顯。
�。ㄈ�20__年新開(kāi)工項目情況
在全部施工面積中，20__年新開(kāi)工面積為404。4萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)125%；其中住宅新開(kāi)工面積約為354。4萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)151。2%；房屋竣工面積194。8萬(wàn)平方米，其中住宅竣工面積151萬(wàn)平方米。
�。ㄋ模┓康禺a(chǎn)交易市場(chǎng)情況
1、新建商品房交易情況
20__年，新建商品房成交14413套，同比增長(cháng)17。97%，成交面積125。91萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)18。38%，其中住宅9995套，同比增長(cháng)11。40%，成交面積104。04萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)17。67%；非住宅4418套，同比增長(cháng)36。15%，成交面積21。87萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)21。91%，其中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交3748套，成交面積20。11萬(wàn)平方米。20__年__市新建商品住宅平均價(jià)格為1526。5元/平方米，較20__年上漲7。5%。
2、新建商品房供求情況
20__—20__年，__市房屋竣工面積分別為91。5萬(wàn)平方米、78。64萬(wàn)平方米、133。6萬(wàn)平方米、139。01萬(wàn)平方米、204。15萬(wàn)平方米、194。8萬(wàn)平方米，6年間商品房竣工面積840。7萬(wàn)平方米。而同期房屋銷(xiāo)售面積分別是67。95萬(wàn)平方米、75。21萬(wàn)平方米、__。04萬(wàn)平方米、137。52萬(wàn)平方米、217。49萬(wàn)平方米、262。03萬(wàn)平方米，6年間銷(xiāo)售面積904。27萬(wàn)平方米。
3、存量房交易情況
20__年，__市存量房成交套數11692套，成交面積104。37萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)2。01%、9。08%。其中：住宅成交10688套，成交面積88。83萬(wàn)平方米，成交金額7。67億元，平均成交價(jià)格863。1元/平方米；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交877套，成交面積11。67萬(wàn)平方米，成交金額1。76億元，平均成交價(jià)格1508元/平方米。
房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展調研報告2
隨著(zhù)我縣經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車(chē)、通信已成為新的消費熱點(diǎn)，尤其是住宅消費成為民眾首選。我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開(kāi)始，受住房體制改革的刺激，市場(chǎng)消費得到實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)，目前，商品住房建設進(jìn)入高潮，縣城區涌現了幸福家園，榮裕國際新城等高檔次的住宅小區。20xx年,我縣房地產(chǎn)的主要行業(yè)稅費(營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅)和土地出讓總收入突2億元,占到全縣財政收入1/5，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣經(jīng)濟快速發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。為促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康快速發(fā)展，筆者對對全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀、存在的問(wèn)題等情況進(jìn)行了調研些認識與思考。
一、我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現狀
(一)縣城基本概況。永興縣地處湖南省東南部鄰資興，南連蘇仙，西靠桂陽(yáng)，北接安(安仁)耒(耒陽(yáng))，全8，土地總面積為1979.4平方公里，占湖南省土地總面積的，全縣人萬(wàn)，是郴州市人口第二大縣，縣城區面積約14平方公里城市化率36.75%。根據20xx年統計數據表明，我縣城區常住人口約城籍約3萬(wàn)戶(hù)，城區現有居住建筑面積約240萬(wàn)平方米。
(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與發(fā)展情前，級資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)有10家，具有四級房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有1家。近品房年平均開(kāi)發(fā)量達17.8萬(wàn)平方米。其中：20xx年開(kāi)發(fā)量米，成投資0.56億元;20xx年開(kāi)發(fā)量達14.7萬(wàn)平方米，完成投資19.69萬(wàn)平方米，完成投資2.21億元;20xx年開(kāi)發(fā)量35.9萬(wàn)米資4.37億元。20xx年1-6月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3.43億元，房工25.08萬(wàn)平方米，房屋新開(kāi)工面積9.87萬(wàn)平方米,全縣商品房銷(xiāo)售萬(wàn)平方米。
(三)商銷(xiāo)售及價(jià)格情況：20xx年，我縣商品房銷(xiāo)售面積1.1萬(wàn)平方米，住宅均價(jià)米;20xx年，我縣商品房銷(xiāo)售面積14.4萬(wàn)平方米，住宅均價(jià)1269元/方米;20xx年，我縣商品房銷(xiāo)售面積12.2萬(wàn)平方米，住宅均價(jià)1316元/平方;20xx年，我縣商品房銷(xiāo)售面積15.9萬(wàn)平方米，住宅均價(jià)1380元/平方米;20xx年，1-6月縣城區普通住房均價(jià)為1458元/平方米，電梯房均價(jià)為2350元/平方米，商業(yè)用房均價(jià)為4495元/平方米。
需求方面分析：
一是進(jìn)城經(jīng)商者和外出打工族的安居性需求。隨著(zhù)城鎮化的不斷推進(jìn)及農村富余勞動(dòng)力的轉移，不少農民進(jìn)城先租房，做點(diǎn)小本生意，積累一定資金后，購買(mǎi)小面積居室或二手房，以穩定和改善生活;外出打工人員賺錢(qián)后回鄉購房，這是欠發(fā)達地區大部分外出打工人員的中遠期目標。
二是居民改善居住條件的升級性需求。
三是收入水平的提高使居民住房消費能力逐步提高。
四是消費觀(guān)念與時(shí)俱進(jìn)，對住房的要求也由過(guò)去的居家過(guò)日子向追求高質(zhì)量生活轉變，住房升級需求強烈。
五是儲蓄存款利率走低，國債發(fā)行量小，股票投資風(fēng)險大及房地產(chǎn)增值的作用逐步凸現背景下，不少群眾將投資投向向房地產(chǎn)業(yè)。
2.成本方面分析：目前我縣多層住宅成本價(jià)在1100-1400元/平方米，高層建筑成本價(jià)在1700-1900元/平方米左右。造成房?jì)r(jià)成本上漲的主要原因：一是土地價(jià)格上漲直接導致房地產(chǎn)價(jià)格整體走高。近年來(lái)，政府加強土地總量控制，實(shí)行統一公開(kāi)拍賣(mài)，土地交易價(jià)格節節攀升。二是稅費增加推動(dòng)成本上升。房地產(chǎn)方相關(guān)的稅費多達10多種，且均有不同程度上漲，增加了成本。三是建材價(jià)格及人工費等也在上漲，也增加了商品房建筑成本。鋼鐵、水泥等建筑材料價(jià)格不斷上升，直接增加了商品房的建筑成本，是導致房?jì)r(jià)上漲的一個(gè)原因。四是現在的房地產(chǎn)項目都是成片開(kāi)發(fā)，品質(zhì)不斷提高，環(huán)境改善了，售后服務(wù)、物業(yè)管理也跟進(jìn)了，都相應增加了商品房開(kāi)發(fā)成本，從而拉動(dòng)住房?jì)r(jià)格的上漲。
二、我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題
(一)市場(chǎng)不景氣。受?chē)H金融危機和房地產(chǎn)周期性調整的雙影響，居民消費預期下降，消費信心不足，觀(guān)望情緒濃厚，對高層建筑的更換、供水供電等不可預測因素和環(huán)境配套檔次存在顧慮，加之到縣外量增多，導致我縣銷(xiāo)售進(jìn)度放緩，銷(xiāo)售面積減少，部分樓盤(pán)高銷(xiāo)售狀況低迷。
(二)總體規劃滯后。在開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中，著(zhù)象。占地混亂，沒(méi)有統一劃分區域，不少所謂的住宅小區建模小，檔、環(huán)境差。用地的規劃布局不合理，商業(yè)區和生活區混雜層次感(三)樓盤(pán)戶(hù)型比例不盡合理。目房產(chǎn)場(chǎng)上的住房主要以90平米-140平米的戶(hù)型為主，而小戶(hù)型的住房為數，不能滿(mǎn)足中低收入家庭的購房需求。因為大戶(hù)型的房屋結構開(kāi)成本較戶(hù)型來(lái)說(shuō)要低，開(kāi)發(fā)利潤空間大，開(kāi)發(fā)商不愿意建造小戶(hù)型住
(四)資金鏈緊張。典的資本密集型產(chǎn)業(yè)，資金投入量大，建設周期長(cháng)。而我縣房地產(chǎn)大都是小企業(yè)，自有資金少，以期房預售為主，主要依靠滾動(dòng)發(fā)房地旺季，房屋銷(xiāo)售順暢，資金回籠快，擴大投資呈良性發(fā)展趨勢售淡季，特別是受08年金融危機的影響和市場(chǎng)不景氣，商品房銷(xiāo)面售額速明顯放緩，資金周轉困難，賴(lài)以發(fā)展的資金鏈受到了較大的(五)房地開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力不強。我縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從九十年代初期的1家發(fā)展到現在11家，以前大的項目都是外地企業(yè)來(lái)投資的，目前只有浴榮國際新城、昌興花園等具有一定規模的住宅小區是縣內開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的�？偟膩�(lái)說(shuō)，縣內房地產(chǎn)企業(yè)規模小、實(shí)力不強，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品位不高。
(五)住房二級市場(chǎng)不夠活躍。近年來(lái)，我縣住房二級市場(chǎng)(二手房交易市場(chǎng))的交易量較以往有所增加。但我縣住房二級市場(chǎng)相對來(lái)說(shuō)還是發(fā)展緩慢，對住房一級市場(chǎng)的調節作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不暢，交易行為不夠規范，相關(guān)服務(wù)發(fā)展滯后;二是對住房二級市場(chǎng)的宣傳推廣力度不夠;三是消費者在購房觀(guān)念上總想一步到位，二手房并不作為首選目標，對消費者的吸引力有限。
(七)、建筑風(fēng)格單一。大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)層次低，技術(shù)含量低，開(kāi)發(fā)樣式單一，設計千篇1律，缺少特色，造成建設檔次與新的城鎮發(fā)展不協(xié)調。在經(jīng)濟利益趨動(dòng)下，不顧規劃設計，在審批土地上多蓋樓、少建綠地的情況嚴重，大部分小區綠地都被小房、車(chē)庫擠占，綠地面積根本達不到設計要求。小區內配套設施不完善，缺乏統一標準，比較落后。
(八)物業(yè)管理滯后。我縣現有7家物業(yè)管理企業(yè)，8個(gè)小區實(shí)行物業(yè)管理,普遍存在著(zhù)管理不到位、發(fā)展滯后的問(wèn)題。大多物業(yè)公司是從開(kāi)發(fā)公司派生出來(lái)的，處在“誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理”的階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商注重開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售，忽視物業(yè)管理，物業(yè)管理市場(chǎng)化運營(yíng)沒(méi)有啟動(dòng)，缺乏競爭。各住宅小區的業(yè)主自治機制沒(méi)有建立，關(guān)心小區、自覺(jué)參與的意識和氛圍沒(méi)有形成。
(九)非市場(chǎng)化動(dòng)作依然存在�！拔写ā�、“定向開(kāi)發(fā)”等變相福利分的現象、利用單位院內的土地新建聯(lián)建房?jì)燃俺青l結合部利用安置用地、集體土地進(jìn)行“小產(chǎn)權房”開(kāi)發(fā)仍然存在，給我縣房地產(chǎn)消費市場(chǎng)造成了一定的的沖擊。
三、加快我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的建議
針對存在的問(wèn)題，必須以科學(xué)發(fā)展觀(guān)為指導，把發(fā)展房保障民生和改善民生、推動(dòng)大力培育和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)重要舉措來(lái)繞山水宜居的旅游城市的目標，加強宏觀(guān)指導，完善發(fā)展規劃保市場(chǎng)供需大體平衡，城鎮居民住房得到有效保障，城市率品位得到進(jìn)一步提升。
(一)制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展詳規。把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)入縣經(jīng)會(huì )發(fā)展總體規劃，作為保障和改善民生、推動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的支產(chǎn)抓繞經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展目標的總體建設布局，制定城區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)建項目和年度計劃，確保房地產(chǎn)業(yè)有序推進(jìn)。健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機制外來(lái)企業(yè)和資本投資開(kāi)發(fā)，不斷提高房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻合修編全縣總體規劃，盡快制定“十二五”住房建設規劃，健全和完住建細規劃，為打造山水宜居的旅游城市、改善居民住房條件、全建品位提供有效保障。
(二)控制土地開(kāi)發(fā)每年年初，向社會(huì )公布本年度擬出讓土地計劃、具體的規劃設計條做到計地出讓?zhuān)⒔邮苌鐣?huì )監督;出讓土地量，按每年開(kāi)發(fā)12.5萬(wàn)米右(1280套)建筑面積來(lái)控制，按照容積率1.5計算，共120畝土地開(kāi)發(fā)項目的規模應在4萬(wàn)平方米以上，對不足4萬(wàn)平方米的不控制模式為“組團-小區”式,實(shí)行帶方案招標出讓?zhuān)_(kāi)發(fā)方式上鼓勵在區，住宅結構上鼓勵高層住宅建設，主要是為充分考慮開(kāi)發(fā)商的綜合實(shí)力，確小區品位的提升。在此基礎上，政府采取有效措施，沿每年基礎設施的投資方向合理儲備土地，土地的儲備量為建設用地量的10-15%，用于產(chǎn)業(yè)用地和調控房地產(chǎn)市場(chǎng)。
(三)控制單位自建住房。為滿(mǎn)足職工住房需求，通過(guò)市場(chǎng)改善住房條件，建設部、監察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[20xx]196號《關(guān)于制止違規集資合作建房的通知》再次強調，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目。嚴禁黨政機關(guān)、公用事業(yè)單位利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益�！币虼�，機關(guān)單位、公用事業(yè)單位住房改造要走法制化、正規化軌道。要樹(shù)立“要住房，找市場(chǎng)”的觀(guān)念，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開(kāi)發(fā)”“聯(lián)合建房”等變相福利分房的現象。
(四)注重開(kāi)發(fā)梯次結構。
一是完善房產(chǎn)開(kāi)發(fā)布局結構。以保障性住房建設為重點(diǎn)，加快廉租房、啟動(dòng)經(jīng)濟適用房建設和普通商品住房建設步伐，適時(shí)規劃建設一批現代化高層住宅小區，完善服務(wù)功能，提升城區住宅檔次和現代化水準，努力構建相互促進(jìn)、互為補充的住房供應體系，滿(mǎn)足不同層次住房需求。
二是控制住房建設戶(hù)型結構�？刂破胀ㄉ唐贩块_(kāi)發(fā)套型面積和價(jià)格，保持中低價(jià)位住房市場(chǎng)適度供應量。
三是調整房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結構。制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)優(yōu)惠政策，鼓勵和引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擴大投資領(lǐng)域，圍繞城市建設和服務(wù)業(yè)發(fā)展需要，主動(dòng)投資商場(chǎng)、賓館、酒店等商業(yè)用房開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
四是引導、扶植物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，提高物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量。
(五)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展外部環(huán)境。在房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)建設時(shí)，本著(zhù)“誰(shuí)受益，誰(shuí)服務(wù)”的`原則，供水、供電、供氣、廣電、郵電、通訊、電信部必須將水網(wǎng)、電網(wǎng)等各種管網(wǎng)及通訊網(wǎng)絡(luò )設施統一鋪設至項目紅線(xiàn)，并預府要不斷加大投入,著(zhù)力改善道路、交通等城市基礎設施,加強教等民生工程建設,創(chuàng )造良好的人文居住環(huán)境,以吸引實(shí)力房我縣投資。
(六)破解產(chǎn)業(yè)資金瓶頸。受20xx年全球性危市場(chǎng)不景氣的影響，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)資金的緊張。政府要當行與房地業(yè)之間的“紅娘”，建立良好的組織平臺、運行平臺、管理平成政地產(chǎn)企業(yè)和金融機構共同支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的完善的房地產(chǎn)銀企對接，盤(pán)活開(kāi)發(fā)商與銀行的資金鏈。
(七)培育龍頭企業(yè)。引導產(chǎn)過(guò)重組、兼并、控股等多種方式實(shí)行強強聯(lián)手，拓寬發(fā)展思式，樹(shù)立品牌意識，打造精品建設，爭取做成一批有概念規的房地產(chǎn)項目，同時(shí)要引進(jìn)一批有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)我縣投資我房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，把我縣建設成全市最為適宜居住的縣
(八)保障低庭住房需求。相關(guān)部門(mén)要加大廉租房的建設資金的籌集力度和啟動(dòng)共濟適用房建設，增加有效供給，完善廉租房的租住、退出、后期管公共服務(wù)制度，建立健全以經(jīng)濟適用房和廉租房制度為核心的住房保障體，入困難家庭的住房問(wèn)題。
(九)積極展住房二級市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)。進(jìn)一步促進(jìn)住房二級市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)發(fā)展，促進(jìn)住房梯度消費，引導居民的住房消費習慣，形成合理的住房消費需求，以推動(dòng)我縣居民住房消費結構的優(yōu)化升級，使住房一、二、三級市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)有效互補的良性循環(huán)。
(十)規范房地產(chǎn)市場(chǎng)。
一是加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設全程監管，加大整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的力度，堅持整頓與規范相結合，嚴格按照國家相關(guān)文件要求，加大執法力度，全面完成房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的治理整頓工作，規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)審批程序，堅決杜絕或重點(diǎn)查處無(wú)資質(zhì)或無(wú)效資質(zhì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，為培育和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng )造良好的外部環(huán)境;
二是建立市場(chǎng)預預警預報體系。建立多部門(mén)參與的房地產(chǎn)市場(chǎng)預警預系統建，定期收集房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項數據和信息，認真做好房地產(chǎn)市場(chǎng)統計分析與市場(chǎng)發(fā)展形勢預測，為政府宏觀(guān)調控，穩定住房?jì)r(jià)格提供強有力的支持，實(shí)現各種信息資源的快速傳遞和共享，實(shí)現政府、企業(yè)、公眾的直接溝通和互動(dòng)。
三是加強住調查，規劃期內完成全縣住房狀況普查。