雜居小區現狀調查報告

　　隨著(zhù)個(gè)人素質(zhì)的提升，報告的使用成為日常生活的常態(tài)，報告具有語(yǔ)言陳述性的特點(diǎn)。你還在對寫(xiě)報告感到一籌莫展嗎？下面是小編整理的雜居小區現狀調查報告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

雜居小區現狀調查報告1

　　雜居小區一直是困擾社區各項工作的老大難問(wèn)題。目前，城區多個(gè)雜居小區中，僅靠建設單位、企事業(yè)單位或社區進(jìn)行水電、衛生等簡(jiǎn)單維護，管理上處于比較缺失狀態(tài)，部分居民的滿(mǎn)意度不高，給城市管理帶來(lái)一些工作難度。

　　一、基本現狀與問(wèn)題

　　城區現有雜居小區159個(gè)，主要集中等社區�？倯�(hù)數9163戶(hù)，居住總人數28137人，總建筑面積約88萬(wàn)平方米。通過(guò)走訪(fǎng)與調查，這些小區存在的共性問(wèn)題主要表現在以下三個(gè)方面：

　　一是設施陳舊老化、居住要素不夠齊全。老小區建設時(shí)間早，年久失修，普遍存在屋面墻體滲水、道路破損、綠化不足、下水道堵塞、線(xiàn)路老化無(wú)序等實(shí)際問(wèn)題，加上雜居小區中有相當部分是原來(lái)單位的集資房或房改房，安全保障設施不齊全，物業(yè)維修無(wú)資金來(lái)源，部分小區樓盤(pán)小且?jiàn)A雜私房住宅，四周通道多，無(wú)封閉式管理條件，存在著(zhù)防火、防盜等安全隱患。

　　二是居住區內業(yè)主結構復雜、流動(dòng)性大。居住在老小區的業(yè)主大多是城區老居民和單位福利分房的職工，經(jīng)濟條件好的住戶(hù)均已外遷新購改善性住房，輪換入住的多數為下崗職工、無(wú)業(yè)人員、孤寡老人和低收入家庭，此類(lèi)老小區出租房比例較高，人員流動(dòng)性較大。

　　三是管理上有缺失、公共服務(wù)難到位。小區內業(yè)主的公共意識比較淡薄，自治責任與要求難以達成共識，各個(gè)社區也因點(diǎn)多面廣，管理與服務(wù)難以跟上，加上硬件設施不夠完備甚至缺失，導致車(chē)輛亂停、雜物亂堆、私搭濫建、違規裝修、改變房屋使用性質(zhì)等現象時(shí)有發(fā)生，居民普遍反映缺乏舒適感、安全感。

　　二、相關(guān)對策和建議

　　雜居小區在城區中占有相當大的比重，因此在城市住宅管理和城市的文明建設中具有決定性的作用。今后5-10年內，應把握的指導思想和原則是：

　　堅持“政府主導與社會(huì )參與相結合、政策扶持與市場(chǎng)運作相結合”的原則，采取“先行試點(diǎn)、重點(diǎn)提升、分類(lèi)指導、穩步推進(jìn)”的辦法，實(shí)施從無(wú)償—低償—市場(chǎng)化物業(yè)漸進(jìn)的服務(wù)方式，逐步實(shí)現物業(yè)管理“全面覆蓋、規范有序”的管理目標。

　　具體辦法為“專(zhuān)、改、扶、引、管”多管齊下，穩步推進(jìn)：

　　一專(zhuān)：把社區作為物業(yè)管理活動(dòng)的主體，在各社區內成立物業(yè)管理辦公室（物業(yè)服務(wù)部），專(zhuān)人專(zhuān)崗承擔雜居小區內的保安、保潔、綠化、維修等物業(yè)管理和服務(wù)工作職責，探索“社區搭臺、能人牽頭、居民參與”的'社區自助式物業(yè)服務(wù)模式。區房管局對社區物業(yè)管理機構進(jìn)行業(yè)務(wù)指導，抓好行業(yè)隊伍建設及上崗人員的培訓工作。

　　二改：由政府為主導投資，整合各方力量，把老舊小區的綜合改造作為一項重要的公益項目予以規劃建設，在整治與改造中堅持四個(gè)結合：

　　一是把老小區改造建設與片區規劃結合起來(lái)；

　　二是把開(kāi)發(fā)改造項目與國家保障房中的“城市棚戶(hù)區”改造項目結合起來(lái)；

　　三是把改造的主體工程與公共服務(wù)、物業(yè)管理功能性用房結合起來(lái)；四是將民營(yíng)投資開(kāi)發(fā)商住樓盤(pán)與政府規劃建設公益休閑場(chǎng)所相結合。

　　武漢市中心城區老舊住宅區改造工作，從20xx年起連續四年被列為市政府“十大實(shí)事”之一，各中心城區共整修小區道路20.2萬(wàn)平方米，改造排水管網(wǎng)5.73萬(wàn)米，粉刷樓道墻面178萬(wàn)平方米，增建崗亭637個(gè)，配套維修工具695臺（套），落實(shí)物業(yè)服務(wù)用房568間1.6萬(wàn)平方米。通過(guò)安裝太陽(yáng)能路燈、鋪設彩磚、新建自行車(chē)棚、配套排漬等25項設施工程，使武漢市中心城區583個(gè)老舊住宅區，實(shí)現從“全覆蓋”提檔升級到長(cháng)效管理“三級跳”，路面平、管道暢、樓道亮、環(huán)境美惠及到275萬(wàn)小區居民。

　　武漢市老舊住宅小區物業(yè)管理經(jīng)驗告訴我們：采用“市場(chǎng)十公益”的雙軌模式，依托四種形式填補老舊住宅區物業(yè)服務(wù)空白：即引入專(zhuān)業(yè)化物業(yè)服務(wù)公司，同時(shí)推行社區物業(yè)服務(wù)部、業(yè)主代表自治和社區單位共管三種非專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)形式。

　　區近三年連續實(shí)施雜居（舊城）改造項目共約100萬(wàn)平方米，20××年已投資700萬(wàn)元改造平云一路等雜居小區600戶(hù)，惠及2200人。20××年計劃改造明珠路片區500戶(hù)，這種由政府牽頭協(xié)調，住建（規劃）、財政、社區具體承辦，逐年計劃實(shí)施改造，得到市民一致肯定與好評。但有兩個(gè)方面的問(wèn)題值得注意：一是改造計劃與方案征求意見(jiàn)面要寬一點(diǎn)；二是后期物業(yè)管理如何對接，建立長(cháng)效機制方面盡可能與前期方案綜合考慮，既管當前更管長(cháng)遠。

　　三扶：雜居小區是城市化進(jìn)程中的一個(gè)特殊群體，在不斷規范和建立長(cháng)效機制中，政府應該給予一定的扶持。目前武漢市已有10%社區物業(yè)服務(wù)機構啟動(dòng)稅收減免和財政年度預算補貼政策，我區可考慮設立“物業(yè)管理專(zhuān)項補貼資金”和“小區物業(yè)突發(fā)事件應急資金”制度，該專(zhuān)項資金可以結合城鎮綜合整治，由各社區根據具體情況申報使用，接手的物業(yè)公司可按小區每平方米0.2元的標準享受專(zhuān)項補貼；部分物業(yè)公司可享受稅金優(yōu)惠政策。小區內物業(yè)費標準為每戶(hù)每月30元，其中居民自行承擔20元，政府補貼10元。低保戶(hù)物業(yè)費每月承擔10元，政府補貼20元。雜居小區居民名單由社區報街辦審核，半年核發(fā)一次經(jīng)費到社區，并由社區將補貼情況張榜公布，接受社區居民共同監督。

　　四引：我區物業(yè)管理尚處起步發(fā)展階段，要進(jìn)一步加大宣傳力度，引導居民樹(shù)立三種觀(guān)念：

　�。�1）業(yè)主自治觀(guān)念。物業(yè)管理的重要方式是居民實(shí)現自我管理、自我服務(wù)，業(yè)主代表大會(huì )作為決定有關(guān)事宜的最高權力機構，業(yè)主管理委員會(huì )作為具體執行機構，應健全組織，履行職責，主動(dòng)做好宣傳、溝通、引導工作。社區居委會(huì )應配合、指導、監督物業(yè)公司工作。

　�。�2）質(zhì)價(jià)相符的觀(guān)念�！皟�(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”是市場(chǎng)經(jīng)濟法則，讓更多的居民認同物業(yè)需求，認同有償服務(wù)，認同等級消費。

　�。�3）部門(mén)聯(lián)動(dòng)觀(guān)念。針對小區內亂搭亂建、無(wú)證經(jīng)營(yíng)、占道擺攤、違規裝飾等問(wèn)題，城管、工商、消防、房管相關(guān)部門(mén)應相互配合，充分發(fā)揮城管110作用。房管部門(mén)應會(huì )同社區完善物業(yè)管理糾紛的快速調處機制，民政部門(mén)應開(kāi)展小區“關(guān)愛(ài)工程”，對困難戶(hù)實(shí)施救助，工、青、婦應結合社區“義工”活動(dòng)，廣泛開(kāi)展“結對幫扶”延伸工程。

　　五管：建立長(cháng)期有效的管理機制，是確保雜居小區物業(yè)管理朝著(zhù)社會(huì )化、市場(chǎng)化、規范化發(fā)展的必然方向。從武漢百步亭（全國文明社區示范點(diǎn)）經(jīng)驗來(lái)看，社區對轄區的人文居住狀況比較熟悉，了解居民的物業(yè)服務(wù)需求，小區居民對社區組織比較信任，這些都有利于對雜居小區實(shí)施相應的物業(yè)管理。因此各社區可以設立物業(yè)服務(wù)部參照網(wǎng)格員的辦法，對轄區內的雜居小區進(jìn)行物業(yè)服務(wù)和管理，形成政府主導、社區協(xié)調、居民自治、部門(mén)聯(lián)動(dòng)、社會(huì )參與“五位一體”過(guò)渡方式。

　�。�1）“自己人”參與管理。雜居老房集約改造后，物業(yè)公司可聘請知根知底的居民當“管家”：下崗工人做門(mén)衛，大爺當巡邏員，大媽做小區保潔員，這種技術(shù)含量比較低的工作交由居民負責，既可解決就業(yè)，在人工費上也相對低廉。

　�。�2）技術(shù)工人打通使用。社區物業(yè)必須網(wǎng)絡(luò )一批技術(shù)過(guò)硬的工程等專(zhuān)業(yè)人員。采取集約管理之后，由社區物業(yè)對多個(gè)小區實(shí)施管理，在經(jīng)費方面完全有能力聘請松散式的技術(shù)人員，實(shí)行“點(diǎn)單式”的服務(wù)，約定事項，定向收費，這樣既保證服務(wù)到位又能節省費用。

　�。�3）物管設備共享降低運行成本。一輛垃圾車(chē)可以將3—4個(gè)居民小區當日生活垃圾全部清運；一臺打草機、疏通機、電錘等，可供十多個(gè)小區循環(huán)使用，只需要社區按政府固定補貼資金來(lái)一次性購置，分年度保養維護，便可讓雜居小區居民“有求必應”，解決日常生活中的煩心事。

雜居小區現狀調查報告2

　　8月8日9時(shí)許，記者走進(jìn)即將進(jìn)行整治的休門(mén)街89號院。該小區內的路面由多年前鋪設的磚瓦石組成，部分路面毀損較為嚴重。有些磚上更是布滿(mǎn)了青苔，已經(jīng)開(kāi)裂，造成路面坑洼不平，還很狹窄。

　　抬眼望去，居民樓外電線(xiàn)密集纏繞著(zhù)，甚至有的電線(xiàn)已經(jīng)纏到了樹(shù)上。居民王大爺稱(chēng),小區建設年代較早，也沒(méi)有過(guò)多地考慮過(guò)一些基礎設施的建設，這些電線(xiàn)都是后來(lái)慢慢纏上去的，常年遭受風(fēng)吹雨打，老化現象特別嚴重，安全隱患很大。

　　記者同時(shí)看到，小區圍墻的角落和邊上堆放著(zhù)很多雜物和廢棄物品，極大地影響了整體的環(huán)境質(zhì)量。得知小區即將整治的消息，小區居民非常激動(dòng)，紛紛表示，需要整治的地方很多。"比如小區綠化、物業(yè)管理等，如果小區綠化好了，最起碼空氣質(zhì)量會(huì )好一些。"

　　10時(shí)許，記者走進(jìn)休門(mén)街85號院。兩位剛剛買(mǎi)菜回來(lái)的居民得知所住小區要開(kāi)始整治時(shí)，非常高興。居民裴女士表示，自己家住五樓，老舊小區一直以來(lái)都沒(méi)有電梯，對于中老年人來(lái)說(shuō)，爬樓梯是一件特別費力的事情。"小區如果能整治好就太棒了，希望首先能把電梯安上，歲數比較大了，爬樓梯特別累。"除此之外，記者在現場(chǎng)看到，路面上的枯樹(shù)葉、廢紙屑等垃圾隨處可見(jiàn)。很多磚鋪路雜早叢生，綠化覆蓋率極低。"小區環(huán)境比較差，雖然每天都有人打掃，但清理得并不徹底。希望整治后能改善一下環(huán)境，多能增加一些休閑場(chǎng)所。"家住2號樓的張女士說(shuō)。

　　10時(shí)30分許，在師范街89號西里物資宿舍院內，之前記者探訪(fǎng)其它小區所見(jiàn)的類(lèi)似一幕再次出現。小區內亂拉的電線(xiàn)交織在一起，連接著(zhù)居民樓與北側的小房，樓道里的電線(xiàn)也十分凌亂。這個(gè)只有一棟樓兩個(gè)單元的老舊小區也頗具特點(diǎn)：就一個(gè)小院，一條窄路。而緊鄰著(zhù)工農路的小房絕大多數都被出租了出去成為臨街商鋪。該小區門(mén)口南側，出現了一個(gè)臨時(shí)搭建的大棚，五六個(gè)大冰柜被擺放在了棚下，三四名工作人員正在忙碌著(zhù)賣(mài)冷飲。"小區不大，但存在各種私搭亂建，許多小商戶(hù)在此經(jīng)營(yíng)，很是影響上了歲數的老人休息，老舊小區整治，希望先把這些臨建拆除，還小區安靜的.環(huán)境。"60多歲的趙先生說(shuō)。

　　【現場(chǎng)】拆除違建讓消防通道合規順暢

　　8月10日上午，記者先后來(lái)到草場(chǎng)街29號醫藥站宿舍和草場(chǎng)街19號地副食宿舍。此時(shí)，兩個(gè)老小區均有工作人員正在忙著(zhù)拆除居民們在一樓后院臨時(shí)搭建的小房及儲物室。有的工作人員則在清理常年堆積在此處的雜物及部分垃圾。隨著(zhù)一車(chē)車(chē)磚頭等建筑垃圾及雜物被清理，小區院里顯得比以前整潔了許多。記者注意到，小區的部分居民也主動(dòng)參與了進(jìn)來(lái)，幫忙清理雜物等。

　　在現場(chǎng)負責該處整治行動(dòng)的草場(chǎng)街社區居委會(huì )書(shū)記鄭繼延介紹，這兩個(gè)小區都是今年要進(jìn)行整治的老舊小區，都有著(zhù)40年左右樓齡，且均為獨棟獨院。之前，居民樓后院隨處可見(jiàn)眾多私搭亂建，積存著(zhù)大量雜物及垃圾的現象。此外，污水管道老化，還經(jīng)常發(fā)生污水外溢的情況，共涉及到相關(guān)住戶(hù)81戶(hù)。了解到該情況后，居委會(huì )積極響應老舊小區整治的相關(guān)要求，前期通過(guò)入戶(hù)等多種方式，向涉及到違建的相關(guān)居民做了工作，得到了大多數居民的理解和支持。"為了小區的環(huán)境變得更好，我們都在拆違建表上簽了字，應該做的，支持政府的工作嘛。"正在現場(chǎng)收拾雜物的居民梁先生說(shuō)。

　　目前，以上兩個(gè)小區共涉及到20戶(hù)的拆除違建工作已經(jīng)結束，相關(guān)建筑垃圾正在清運中。"我們已經(jīng)清運了20多車(chē)垃圾，還在繼續清運。將居民樓后院違建徹底拆除并清理后，對于國家要求的消防通道寬度和凈高度均不應小于4米的規定，現也已合規，而且讓消防通道變得更加順暢了，為消防安全保駕護航。"8月12日上午，鄭繼延告訴記者，他們接下來(lái)還要進(jìn)行更換污水管道并硬化路面等老舊小區整治的相關(guān)工作。

　　與此同時(shí)，諸如棉三小區等省會(huì )其它老舊小區，也在逐步開(kāi)展著(zhù)相關(guān)整治工作。

　　【調查】六成居民希望對小區消防設施進(jìn)行改善

　　8月11日、12日，針對全市老舊小區綜合整治行動(dòng)，記者連續兩天對80名不同小區、不同年齡段的居民進(jìn)行了隨機調查。在調查中，記者結合此次綜合整治內容，列出了與之相關(guān)的調查問(wèn)卷。這其中，有71名居民對老舊小區安全方面的問(wèn)題最為關(guān)注，而在安全問(wèn)題中，有51名居民最關(guān)心消防設施的改善及完善等情況，占到了被調查人群的六成以上。

雜居小區現狀調查報告3

　　近年來(lái)，我市房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，帶動(dòng)了大批住宅小區的興起。建立健全住宅小區管理制度，對創(chuàng )建安全、和諧的人居環(huán)境具有重要意義，也是全面提高我市群眾獲得感和幸福感的民生舉措。4-6月，由市政協(xié)副主席章海根牽頭，組成專(zhuān)題調研組，通過(guò)實(shí)地走訪(fǎng)部分鄉鎮（街道）和專(zhuān)業(yè)人士、召開(kāi)部門(mén)座談會(huì )等形式，對我市住宅小區管理情況進(jìn)行了調研�，F將有關(guān)情況報告如下：

　　一、基本情況

　　截至20xx年底，我市共有170多個(gè)住宅小區，其中有物業(yè)管理的為140多個(gè)，并以每年約30多個(gè)小區的速度遞增。根據中央文明辦出臺的全國文明城市創(chuàng )建測評標準規定，按照建成年份劃分，20xx年以前（含20xx年）的小區稱(chēng)為老舊小區，我市目前有50多個(gè)，約占全部小區數的30%，基本集中于樂(lè )成街道、柳市鎮、虹橋鎮等幾個(gè)大的鄉鎮（街道），僅樂(lè )成街道就有30多個(gè)老舊小區。目前，我市住宅小區管理涉及物業(yè)管理、居民自治、老舊小區改造等多方面問(wèn)題。其中，20xx年之后的新建小區，大部分有物業(yè)公司入駐，小區日常事務(wù)主要由物業(yè)公司進(jìn)行管理；20xx年之前的老舊小區，由于年代久遠等多方因素，只有部分有物業(yè)公司入駐，有些小區甚至根本沒(méi)有物業(yè)管理，基本靠居民自治。

　　二、存在的問(wèn)題

　�。ㄒ唬┬�區內違章建設現象嚴重。調研發(fā)現，不少小區業(yè)主為擴大住宅面積，擅自在小區樓頂、設備平臺、露臺等公共場(chǎng)所搭建構（建）筑物或者改變建筑物結構。如，銀河花園小區，一些業(yè)主擅自在樓頂違章搭建搞綠化，侵占公共區域；上�；▓@小區，一些業(yè)主在裝修時(shí)擅自改變排屋內部結構甚至在樓頂加層，目前已有32戶(hù)業(yè)主因違章而被責令停止施工；正大科技城小區、綠翠豪庭小區，一些業(yè)主在裝修時(shí)為增加套內建筑面積，擅自用水泥澆筑公用通風(fēng)采光天井，將其封閉占為己用，侵害其他業(yè)主的通風(fēng)采光權利；中馳湖濱花園小區，除高層建筑頂層存在違章搭建情況之外，排屋違建情況也比較嚴重，部分四層高的排屋卻有一副五層樓的“身板”，一些業(yè)主在排屋頂樓擅自加層、搭建陽(yáng)光房、擴建陽(yáng)臺，甚至將底層的地下室進(jìn)行改造，破壞了房屋承重層；中梁首府小區（一期），有17戶(hù)業(yè)主利用磚混結構對公用綠地進(jìn)行硬化并占用。這些擅自搭建、改建行為，不僅侵占了小區其他業(yè)主的公共場(chǎng)所用地，還破壞了城市建設規劃和良好的人居環(huán)境。

　�。ǘ�）小區二次供水狀況堪憂(yōu)。二次供水問(wèn)題在高層建筑住宅小區普遍存在。調研了解到，部分老舊小區的管道和水箱老化，急需更換，其水質(zhì)狀況令人擔心；而新建小區，因物業(yè)管理不到位等因素，也同樣存在二次供水水質(zhì)隱患。如海上明月北區（二期），因水箱換水周期過(guò)長(cháng)，管道水垢堆積，導致水質(zhì)變差。同時(shí)，現階段的水箱水質(zhì)只是靠物業(yè)公司定期清洗消毒和自覺(jué)取樣送檢來(lái)保障，不確定因素較多。此外，多數小區業(yè)主反映二次供水水費偏高。我市目前水價(jià)為4.85元/噸（無(wú)階梯價(jià)），但有二次供水小區的物業(yè)公司向業(yè)主收取的水價(jià)遠高于此價(jià)位，如鉑金灣小區水價(jià)達到10元/噸。目前，溫州已出臺相關(guān)的二次供水管理辦法，而我市則還沒(méi)有相應動(dòng)作，該領(lǐng)域的監管仍處于盲區。

　�。ㄈ�）小區公共環(huán)境較差。走訪(fǎng)發(fā)現，小區公共環(huán)境存在臟亂差現象，嚴重影響居民生活。比如：部分老舊小區，如旭陽(yáng)小區，業(yè)主的車(chē)庫出租給外來(lái)人口居住，因空間狹小，其生活用品隨意堆放在公共區域；部分業(yè)主臨時(shí)占用公共空間設立露天廚房，隨意傾倒生活垃圾，嚴重破壞綠化帶；私搭亂建臨時(shí)棚戶(hù)侵占道路，無(wú)統一停車(chē)位劃線(xiàn)導致機動(dòng)車(chē)隨意停放；小區樓道內小廣告隨處張貼而無(wú)人治理，樓道空間被業(yè)主用于堆放私人雜物等等。同時(shí)，公共配套設施的缺少也影響了小區的環(huán)境狀況。如，部分老舊小區缺少居民活動(dòng)場(chǎng)所、公共綠地、綠化景觀(guān)、垃圾統一收集箱、地下車(chē)庫等配套設施，與當前居民的實(shí)際需求有較大矛盾。此外，建筑垃圾偷倒現象也比較普遍。近年來(lái)我市新樓盤(pán)開(kāi)發(fā)較多，據估計接下來(lái)將有近3萬(wàn)套新商品房要進(jìn)入裝修，再加上老舊小區翻新裝修，就會(huì )面臨著(zhù)大量建筑垃圾的處置問(wèn)題。如，雙雁小區某戶(hù)業(yè)主裝修期間，施工人員將一堆建筑垃圾堆放在樓幢前的空地上，至裝修結束后仍堆放在原地無(wú)人問(wèn)津；海上明月小區的建筑垃圾被隨意傾倒在小區周邊人行道上。

　�。ㄋ模┬�區電梯安全不容忽視。據市市場(chǎng)監管局特種設備科數據顯示，截至20xx年6月28日，全市已登記注冊使用性質(zhì)為住宅小區的電梯共有2701臺，使用時(shí)間達到15年以上的老舊電梯有51臺。20xx年，全市有75個(gè)小區共853臺客梯不合格；20xx年，有76個(gè)小區共1046臺客梯不合格。如，天豪公寓、新世紀花園小區的部分電梯，20xx、20xx年連續兩年不合格；雁蕩小鎮小區、香格里拉·嘉園小區的電梯，經(jīng)常出現困人事件。特別是老舊小區的電梯因使用時(shí)間過(guò)長(cháng)，電梯出故障的情況較新建小區多。據溫州市電梯應急處置平臺接警數據統計，今年1-5月份，我市共發(fā)生192起電梯困人事件，82起電梯故障報警事件，安全解救被困人員397人。

　�。ㄎ澹├吓f小區安全隱患突出。老舊小區基礎設施老化、破損，存在安全隱患。主要表現為：小區墻面脫落，路面破損甚至沒(méi)有路燈；樓房頂層防滲漏功能退化，排水系統混亂、雨污合流，排水井下沉；各類(lèi)管線(xiàn)布設凌亂，影響小區面貌；消防通道狹窄甚至被侵占，消防設施設計標準低，部分高層樓房沒(méi)有專(zhuān)用消防泵和消防控制柜，設施維護保養也不夠到位，加上部分給排水設施以及供電線(xiàn)路老化等問(wèn)題，造成很大的消防安全隱患。以國貿小區為例，該小區共有496戶(hù)住戶(hù)，加上底層的商鋪用戶(hù)，總人口達20xx多人，相當于一個(gè)村莊人口數量，但是小區內的消防形勢嚴峻，存在消防通道被住戶(hù)封閉侵占、高層消防栓打開(kāi)后放不出水、消防車(chē)開(kāi)不進(jìn)小區等問(wèn)題。又如，樂(lè )昌小區，因建成年份較久，外墻磁磚開(kāi)始陸續脫落，近段時(shí)間內已發(fā)生兩起磁磚脫落砸傷保潔人員的安全事故。再如，柳市的長(cháng)虹小區、花園小區，因地勢沉降等因素，樓頂反復出現漏水現象，住戶(hù)苦不堪言。

　　三、原因分析

　�。ㄒ唬┱�府行政監管不到位。我市目前沒(méi)有出臺任何關(guān)于物業(yè)方面的管理辦法，日常監管只能參照《溫州市物業(yè)管理條例》執行，但該條例與我市的實(shí)際情況有一定的出入，部門(mén)管理職責還不夠明確。我市小區物業(yè)管理的行政主管部門(mén)雖為住建局，職能科室為房地產(chǎn)市場(chǎng)監管科（原物業(yè)管理科），但由于20xx年12月住建部辦公廳下發(fā)的《關(guān)于做好取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核定相關(guān)工作的通知》與20xx年第698號國務(wù)院令，都取消了物業(yè)服務(wù)企業(yè)（物業(yè)公司）資質(zhì)的備案工作，因此，該科室只是負責物業(yè)維修基金的使用管理、小區糾紛投訴的受理協(xié)調等事務(wù)。隨著(zhù)小區數量的逐年遞增，物業(yè)維修基金數額不斷擴大（現已達9億多元），小區糾紛投訴量也越來(lái)越多，僅靠科室2名工作人員的管理明顯力不從心，而瑞安市住建局相同科室卻配置了8名工作人員。此外，若涉及小區設施的維修需動(dòng)用物業(yè)維修基金時(shí)，因該基金使用程序較為繁瑣（要求在征得小區2/3的業(yè)主同意后，先由物業(yè)公司向房地產(chǎn)市場(chǎng)監管科申請，再經(jīng)過(guò)一系列復雜的審批手續，方能進(jìn)行使用），導致基金申請少、使用少，客觀(guān)上也造成了小區物業(yè)管理的滯后。部分小區管理的職能，如指導本轄區業(yè)主大會(huì )的成立和業(yè)主委員會(huì )等業(yè)主組織的選舉、監督業(yè)主組織的日�；顒�(dòng)等等，則被下放至鄉鎮（街道），鄉鎮（街道）對此也不太重視，幾乎沒(méi)有設立小區管理辦公室等相應科室，基本上只是將管轄權給社區，由社區干部協(xié)助政府來(lái)管理小區，但大多流于形式。對于小區的違建現象，相關(guān)執法部門(mén)往往局限于處理“舉報件”，在收到舉報時(shí)才去進(jìn)行管理，沒(méi)有在加強日常巡查方面下功夫，缺乏執法的主動(dòng)性。針對電梯故障頻發(fā)問(wèn)題，相關(guān)職能部門(mén)也存在監管不力的情形，如沒(méi)有統一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對小區電梯的采購標準，沒(méi)有嚴格監督電梯安裝人員規范操作，沒(méi)有實(shí)時(shí)監測電梯使用單位（按照合同約定或為業(yè)委會(huì )或為物業(yè)公司）日常維保不及時(shí)或斷保后未及時(shí)續保等相關(guān)信息，對維保人員存在的非法掛靠、以修代保、低價(jià)競爭行為以及部分業(yè)主裝修期間超限重違規使用電梯搬運等情形，也存在監管的缺位。

　�。ǘ�）物業(yè)公司管理水平良莠不齊。目前我市有富力、綠城、麗潔、綠邦、大管家、樂(lè )耀、旭陽(yáng)等40多家物業(yè)公司，物業(yè)管理市場(chǎng)魚(yú)龍混雜，自取消資質(zhì)備案后，單靠行業(yè)內部的自律性管理難度較大。部分物業(yè)公司只顧眼前利益，沒(méi)有考慮到長(cháng)遠的發(fā)展，導致公司最終因管理服務(wù)不到位而被淘汰。如時(shí)代御峰小區，原入駐物業(yè)因存在管理弊端而引發(fā)業(yè)主不滿(mǎn)，最終被更換。同時(shí)，物業(yè)公司普遍存在“挑肥揀瘦”的情況，熱衷于承接新小區業(yè)務(wù)，對于老舊小區，往往不愿入駐。物業(yè)管理行業(yè)的專(zhuān)業(yè)管理人才也比較匱乏，目前，我市物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)人才寥寥無(wú)幾，僅有的幾個(gè)專(zhuān)業(yè)管理人員往往集中在地市一級的總公司，真正派到樂(lè )清分公司的幾乎沒(méi)有，只是形式上“撐撐場(chǎng)面”；物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)普遍偏低，管理服務(wù)能力較弱，甚至有業(yè)主反映，從業(yè)人員還存在偷盜的行為。此外，我市尚未建立起完善的行業(yè)管理標準和從業(yè)人員行為規范，加之一些物業(yè)公司忽視企業(yè)人員的自身建設，既不經(jīng)常開(kāi)展專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓，也沒(méi)有建立嚴格的人員崗位責任與工作考核標準，使得管理服務(wù)的觀(guān)念、內容與質(zhì)量很難到位。這也引發(fā)了業(yè)主對物業(yè)公司的不滿(mǎn)，甚至導致業(yè)主拖欠或拒繳物業(yè)管理費用。據市住建局房地產(chǎn)市場(chǎng)監管科統計，截止今年5月底，共受理業(yè)主投訴（包括電話(huà)投訴、網(wǎng)絡(luò )問(wèn)效）31件，而20xx年全年的投訴量才30多件，可見(jiàn)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾有愈演愈烈之勢。

　�。ㄈ�）小區業(yè)主委員會(huì )作用弱化。業(yè)主委員會(huì )作為代表全體業(yè)主權益的自治組織，在小區管理過(guò)程中發(fā)揮的作用比較有限，無(wú)法開(kāi)展有效監督。調研了解到，目前我市小區的業(yè)主委員會(huì )主要有三種情況：一是多數新建小區及部分老舊小區，業(yè)主委員會(huì )遲遲沒(méi)有成立，無(wú)法發(fā)揮作用，僅靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商指定的前期物業(yè)公司進(jìn)行管理；二是業(yè)主委員會(huì )成立后，與前期物業(yè)公司存在矛盾，在采取法定程序重新聘請新的物業(yè)公司后，就將小區事務(wù)全權交給物業(yè)公司管理，對小區管理存在消極心態(tài)，疏于對物業(yè)公司進(jìn)行監督，忽視了自身“主人翁”角色；三是部分業(yè)主委員會(huì )與不良物業(yè)公司之間形成“利益共同體”，業(yè)委會(huì )成員在小區管理中不僅沒(méi)有為全體業(yè)主利益著(zhù)想，反而與物業(yè)公司串通起來(lái)，為個(gè)人謀取私利。

　�。ㄋ模├吓f小區改造遭遇政策瓶頸。調研了解到，部分老舊小區因房屋質(zhì)量嚴重受損，居民要求改造的呼聲較大，但因現有政策限制，改造過(guò)程較為困難。目前，類(lèi)似小區的拆除重建工作在全國范圍內尚無(wú)現成案例可供借鑒，亦無(wú)相關(guān)法律、法規、文件可供參考，且基于現階段經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展狀況，整體原拆原建方案已不可行；若走拆遷程序，全體住戶(hù)的.安置問(wèn)題當地政府無(wú)力承擔，且拆遷后要按程序進(jìn)行公開(kāi)招拍掛，一旦被房地產(chǎn)公司拍得用于開(kāi)發(fā)商業(yè)樓盤(pán)，則容易引發(fā)人員安置以及社會(huì )維穩問(wèn)題。如虹橋鎮振興小區，建成于上世紀90年代初期，房屋結構為磚混多孔板，無(wú)樁基，無(wú)現澆混凝土結構。經(jīng)房屋專(zhuān)業(yè)機構鑒定，目前部分樓房已是C、D級危房，房屋墻體開(kāi)裂、周邊路面塌陷，若遇到臺風(fēng)、暴雨季節還需轉移相關(guān)住戶(hù)，存在極大的安全隱患。因此，小區居民要求改造甚至拆建的意愿十分強烈，并于20xx年開(kāi)始，通過(guò)住戶(hù)自發(fā)集體簽字的形式，向住建、國土、三改一拆辦及當地政府申請拆建，虹橋鎮政府也已于20xx年8月向市政府請示該小區的拆建事宜，但至今進(jìn)展緩慢，改造之路遙遙無(wú)期。

　　四、幾點(diǎn)建議

　�。ㄒ唬┘訌娬�府監管力度，合力破解小區管理難題

　　一是盡快出臺《樂(lè )清市物業(yè)管理辦法》，完善住宅小區管理機制。結合我市實(shí)際情況，在充分研究論證后，制定相關(guān)管理辦法與管理制度，覆蓋物業(yè)管理行業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域，使物業(yè)管理的各項內容均有章可循。二是強化部門(mén)管理力量，明確部門(mén)管理職責。強化鄉鎮（街道）對小區管理的指導、監督職能，從實(shí)質(zhì)上對小區管理進(jìn)行有效引導。優(yōu)化物業(yè)維修基金的使用審批程序，從外圍破除物業(yè)管理的阻力。三是強化行政執法，嚴厲打擊違章建設行為。行政執法部門(mén)要提前介入預防，密切聯(lián)系小區物業(yè)公司，深入摸排，及時(shí)受理群眾投訴；加強現場(chǎng)日常巡查與重點(diǎn)巡查，一旦發(fā)現業(yè)主的違建行為立即予以勸阻、制止并嚴格按照執法程序予以拆除。四是加強管理，確保小區二次供水安全。建立健全二次供水衛生管理制度并設專(zhuān)人負責管理；督促物業(yè)公司及時(shí)更換老舊供水水箱、定期由具有資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)隊伍負責對供水水箱等設施進(jìn)行清洗消毒，確保小區飲用水安全；建立二次供水水質(zhì)監測的信息上報系統，設立電子信息檔案。五是多措并舉，切實(shí)加強電梯安全管理。盡快出臺相關(guān)的電梯安全管理辦法，明確電梯運營(yíng)過(guò)程中涉及的各方主體責任，強化對電梯采購、安裝、運維等各階段的監管力度；加大對電梯維保單位及人員的管理力度，嚴厲打擊維保單位將維保業(yè)務(wù)非法掛靠、以任何形式轉包分包業(yè)務(wù)等行為；相關(guān)職能部門(mén)要完善電梯安全日常管理制度，加大電梯安全隱患排查力度，規范電梯事故救援程序，確保群眾人身安全；深入推進(jìn)電梯應急救援平臺建設，提供專(zhuān)業(yè)的救援服務(wù)，并達到救援區域覆蓋全部在用電梯的目標。

　�。ǘ�）管理與引導并舉，切實(shí)提高小區物業(yè)管理水平

　　切實(shí)加強對物業(yè)公司的管理，注重日常監管和引導行業(yè)自律，引入物業(yè)公司信用評價(jià)機制。取消物業(yè)資質(zhì)備案后，政府相關(guān)職能部門(mén)要轉變監管方向，重點(diǎn)在處理業(yè)主投訴件化解矛盾糾紛、加大物業(yè)公司違規行為處罰力度、加強政策宣傳等方面下功夫。同時(shí)，注重發(fā)揮物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì )對規范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為、推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展的作用，可由政府部門(mén)以政府購買(mǎi)服務(wù)的形式委托行業(yè)協(xié)會(huì )搭建全行業(yè)企業(yè)及職業(yè)經(jīng)理人從業(yè)信用評價(jià)體系平臺，由街道社區、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)主管部門(mén)等多方予以打分評價(jià)，并進(jìn)行定期采集信息對外發(fā)布，實(shí)現行業(yè)優(yōu)勝劣汰，扶持一批規范化的物業(yè)企業(yè)發(fā)展壯大。加強物業(yè)行業(yè)從業(yè)人員培訓，授予行業(yè)協(xié)會(huì )相關(guān)從業(yè)培訓資質(zhì)，然后由行政主管部門(mén)給予考核，并給予參訓人員適當補貼。

　�。ㄈ�）明確業(yè)主委員會(huì )職責，強化業(yè)主委員會(huì )的主體作用

　　嚴格業(yè)主委員會(huì )成員準入門(mén)檻，鄉鎮（街道）在指導業(yè)主委員會(huì )的選舉過(guò)程中，要全面聽(tīng)取群眾意見(jiàn)，認真考察候選人員素質(zhì)，從源頭上把好指導關(guān)；以街道社區為單位，開(kāi)展業(yè)主委員會(huì )成員上崗前基本業(yè)務(wù)知識的培訓教育，引導其在明確自身職責的前提下有效開(kāi)展小區管理，切實(shí)為廣大業(yè)主的合法權益發(fā)聲；建立健全業(yè)主委員會(huì )及其成員的日常工作行為規范，通過(guò)程序性規定來(lái)約束業(yè)主委員會(huì )濫用權力的行為；行政主管部門(mén)要切實(shí)加強對業(yè)主委員會(huì )活動(dòng)的有效監管，確保其合法依規地開(kāi)展工作；強化對全體業(yè)主小區管理知識的宣傳引導，增加全體業(yè)主對業(yè)主委員會(huì )的監督意識，取得業(yè)主對業(yè)主委員會(huì )小區管理工作的支持與理解，并使業(yè)主逐步轉變觀(guān)念共同參與到小區管理中來(lái)。

　�。ㄋ模┘哟笳�策扶持力度，探索老舊小區管理與改造新途徑

　　一是政府主導，完善老舊小區基礎設施與公共配套設施建設。加大財政資金扶持力度，增加對老舊小區基礎設施與公共配套設施建設維護等方面的投入。出臺相關(guān)優(yōu)惠政策，如，減免進(jìn)駐老舊小區物業(yè)服務(wù)企業(yè)的稅賦，降低企業(yè)進(jìn)駐風(fēng)險，鼓勵企業(yè)接管老舊小區；將老舊小區物業(yè)管理補給費用列入市級財政預算，適當補助困難群眾繳納物業(yè)管理費用。二是創(chuàng )新管理，探索建立老舊小區“政府治理＋居民自治＋物業(yè)管理＋社區服務(wù)”的新模式。針對不同小區的具體情況，將物業(yè)管理納入社區治理體系：條件較好的小區，可通過(guò)當地鎮街、社區居委會(huì )來(lái)直接引導其重新聘請專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)行市場(chǎng)化的物業(yè)管理；條件稍差的小區，可采取居民自我管理與社會(huì )化服務(wù)（服務(wù)外包）相結合的方式，待小區各方面都成熟后再實(shí)施專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理。三是按照各老舊小區的實(shí)際情況，在當前政策允許的范圍之內，實(shí)行全面升級改造。對于確實(shí)需要“出重拳”加以改造甚至需要拆建的老舊小區，相關(guān)部門(mén)要找對政策切入點(diǎn)，必要時(shí)可提交至市政府協(xié)調會(huì )商議，大力推進(jìn)老舊小區改造工作。四是進(jìn)一步提升老舊小區居民素質(zhì)，做到“硬件”改造與“軟件”升級協(xié)同推進(jìn)。切實(shí)加大宣傳，調動(dòng)居民參與小區管理與改造的積極性和主動(dòng)性，為小區實(shí)施優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)創(chuàng )造良好條件；積極發(fā)揮當地鎮街、社區居委會(huì )的基層組織作用，引導居民自我約束、自我管理，為老舊小區改造打好群眾基礎。

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