新建職工住宅小區的項目建議書(shū)

　　項目建設的背景和必要性：

　　住房與人民生活緊密相關(guān)，“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”。居住，是職工基本的生活需求，近年來(lái)，在局領(lǐng)導的關(guān)心和支持下，我局職工住房條件有了很大的改善。但據調查，目前尚有109戶(hù)無(wú)房戶(hù)，且我局前進(jìn)中路住宅小區中大部分住房建于八十年代中期，約４００多戶(hù)住房面積不足５０平方米，房屋結構布局落后，非居住面積占住房建筑面積的比重欠合理。住房短缺，大兒大女合住一室等困難狀況仍屬普遍，經(jīng)調研分析，結論如下：

　　1 、住房面積總體偏小

　　住房面積是衡量居住水平的重要指標，住房面積的大小 , 直接關(guān)系到職工居住環(huán)境的好壞。由此看出職工住房面積總體偏小，且尚有百戶(hù)無(wú)房戶(hù)。

　　2 、住房結構、設施、環(huán)境不盡人意

　　目前我局職工住房成套率不高，配套設施不全，由此可以看出，大多數人對現有住房不滿(mǎn)意，尤其是一些舊樓房的房間結構、設施不合理，環(huán)境衛生不盡人意，難以滿(mǎn)足現在居民的生活要求。

　　因此，改善職工住房現狀已勢在必行。

　　規劃建設的指導思想及開(kāi)發(fā)建設原則：

　　指導思想：立足實(shí)際，著(zhù)眼未來(lái)。以適用、舒適、經(jīng)濟為開(kāi)發(fā)的新理念，體現人文關(guān)懷、綠色環(huán)保、科技創(chuàng )新的新主題。

　　開(kāi)發(fā)建設原則：合理開(kāi)發(fā)、經(jīng)濟適用、科學(xué)配套、永續利用的原則，具體為

　　一是住宅的功能空間要更加合理。要在較小的空間內創(chuàng )造較大的舒適度，提高單位住宅面積使用率和功能空間的合理性。

　　二是住宅的物理性能要有較大改善。住宅保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照等物理性能，越來(lái)越成為衡量住宅質(zhì)量的重要因素。

　　三是住宅設施設備的裝備水平要進(jìn)一步提高。廚房、衛生間設施、智能化技術(shù)系統的高效性和實(shí)用性已經(jīng)成為住宅舒適性的重要內容。

　　四是居住區的環(huán)境和配套水平要更加完善，要創(chuàng )造自然和諧、樸實(shí)優(yōu)美、安全環(huán)保、舒適便捷的住區環(huán)境。

　　五是住宅的耐久性要延長(cháng)。住宅具有價(jià)值量大、位置固定的特點(diǎn)，對耐用性有很強的要求，應當在目前磚混結構50年的基礎上，延長(cháng)住宅使用壽命。

　　開(kāi)發(fā)建設的性?xún)r(jià)比綜合分析：

　　本著(zhù)以上指導思想和原則，我們對擬定的前進(jìn)東路和濱江路兩塊土地進(jìn)行性?xún)r(jià)比綜合分析：

　　●區位優(yōu)勢及發(fā)展前景

　　前進(jìn)東路土地：北臨世紀園小區、南臨移動(dòng)公司、東臨朝陽(yáng)路、西臨建設中的聯(lián)通公司，距離我局王觀(guān)營(yíng)住宅小區百米之遙，周邊有陜西理工學(xué)院、漢中市商校、漢中市農校等，文化氛圍濃厚，古有“孟母三遷，擇鄰而居”之說(shuō)，因此，該地段區位優(yōu)勢明顯，發(fā)展前景看好；

　　濱江路土地：北臨正在建設中的濱江路，此地段雖屬政府遠景規劃之中，但開(kāi)發(fā)建設仍困難重重，發(fā)展速度較為緩慢，因此其區位優(yōu)勢不明顯，發(fā)展前景不明朗。

　　● 交通環(huán)境條件：

　　前進(jìn)東路土地：通市區內２路、３路公交車(chē)，且朝陽(yáng)路寬闊平坦，路段四通八達，交通十分便利。

　　濱江路土地：目前尚無(wú)公交車(chē)�？奎c(diǎn)，濱江路仍在建設之中，且該地段較偏僻，曾有打劫行兇案件發(fā)生，為我市多年來(lái)多事之地，故交通及周遭環(huán)境較差。

　　● 開(kāi)發(fā)建設成本分析：

　　前進(jìn)東路土地：

　�、俚貎r(jià)：28.50萬(wàn)元／畝，容積率３，平方米土地價(jià)143.43元／平方米

　�、诮ㄖ�安裝工程平方米造價(jià)：593.00元／平方米（含防盜門(mén)、鋁合金門(mén)窗、電氣材料費等）

　�、凼彝夤こ蹋�190.00元／平方米（包括小區內草坪、道路、電纜溝、圍墻等，草坪綠地以60.00元／平方米計入）

　�、芟嚓P(guān)稅費：85.00元／平方米（包括城市配套費、消防費、人防費、墻改費、施工圖審查費、勞保統籌費、設計費、監理費、質(zhì)檢費、交易服務(wù)費等）

　　估算成本價(jià)：1010.43元／平方米（以上四項相加）

　　濱江路土地：

　�、俚貎r(jià)：34.00萬(wàn)元／畝，容積率３，平方米土地價(jià)169.92元／平方米

　�、�、③、④項同上 <

　　估算成本價(jià)：1037.72元／平方米（以上四項相加）

　　可見(jiàn)濱江路開(kāi)發(fā)建設成本明顯偏高。

　　● 可操作性：

　　前進(jìn)東路土地：目前該土地手續齊備，項目報批已至規劃定址階段，前期準備工作已基本就緒。

　　濱江路土地：該處土地最初由政府以政策性?xún)?yōu)惠低價(jià)出讓給中房公司，后由中房公司以略高價(jià)格分塊轉讓給其他開(kāi)發(fā)商，因此地價(jià)偏高，我公司購買(mǎi)該處土地時(shí)資金短缺，目前該土地轉讓手續尚未理順，前期報批工作尚未辦理。

　　● 性?xún)r(jià)比綜合分析：

　�。�、在前進(jìn)東路地段開(kāi)發(fā)建成住宅小區后將還保存小區群居的特點(diǎn)，小區居住環(huán)境與條件又有個(gè)性化、休閑化、辦公室化和較高服務(wù)、娛樂(lè )和消費需求的傾向。在經(jīng)濟方面，開(kāi)發(fā)該小區的成本價(jià)格相對較低，可減輕職工負擔，使小區建設趨于智能化。

　�。�、在前進(jìn)東路地段開(kāi)發(fā)建成住宅小區，無(wú)論居住環(huán)境、基礎設施、或是公共配套設施等方面都可達到較高水平，體現了小區以人為本 的原則

　　綜上所述：在前進(jìn)東路地段開(kāi)發(fā)建成住宅小區優(yōu)勢明顯，推薦為首選。

　　開(kāi)發(fā)建設實(shí)施方案

　　由公司負責全面開(kāi)發(fā)、建設和經(jīng)營(yíng)管理各項具體工作。公司將本著(zhù)居住小區智能化理念，即用最小的投入得到最大的安全、舒適、方便三者的統一，將居住小區的內環(huán)境和外環(huán)境通過(guò)設計集成協(xié)調起來(lái)。提高住宅的等級。

　　(1) 智能化小區設計的任務(wù)就是要將居住小區的內環(huán)境和外環(huán)境通過(guò)設計集成充分利用和協(xié)調起來(lái)，用有限的投入達到最大的住宅功能的提高。

　　(2) 智能化設計的面向 A. 面向功能的設計思想，由住宅的功能要求出發(fā)，設計配置相應的系統及設備，有針對性地滿(mǎn)足功能需要。 B. 面向配套設施的設計思想，由配套設施的專(zhuān)業(yè)性出發(fā)，滿(mǎn)足功能需要。

　　(3) 智能化設計的系統分析 A. 系統分析設計思想 由住宅的安全、舒適、方便三大功能要求出發(fā)，經(jīng)系統分析，設計配置相應的功能設備，并考慮功能設備的相互利用和更新計劃。

　　資金籌措：

　　由購房職工集資籌措。

　　 銷(xiāo)售分析

　　調查顯示，大部分職工對“我想有個(gè)家”的買(mǎi)房需求較為迫切，打算在近期內買(mǎi)房，截至目前提出購房報名申請的職工已超過(guò)700名�？梢�(jiàn)，隨著(zhù)房改的深入，大多數職工已經(jīng)接受購房觀(guān)念并計劃在近期買(mǎi)房，未來(lái)兩三年內我局職工對住宅的需求仍然較大。銷(xiāo)售前景十分看好。

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