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房地產(chǎn)的基礎知識總結
總結是對取得的成績(jì)、存在的問(wèn)題及得到的經(jīng)驗和教訓等方面情況進(jìn)行評價(jià)與描述的一種書(shū)面材料，它可以幫助我們總結以往思想，發(fā)揚成績(jì)，我想我們需要寫(xiě)一份總結了吧。那么你知道總結如何寫(xiě)嗎？下面是小編為大家收集的房地產(chǎn)的基礎知識總結，歡迎閱讀與收藏。
房地產(chǎn)的基礎知識總結 1
一、房地產(chǎn)的概念
▲房地產(chǎn)的含義
房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著(zhù)物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權益。又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，兩者具有整體性和不可分割性。包括：
a) 土地
b) 建筑物及地上附著(zhù)物
c) 房地產(chǎn)物權
注：房地產(chǎn)物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、地役權、典當權等。
▲房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區別
房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟活動(dòng)的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區別。建筑業(yè)從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過(guò)程，它的生產(chǎn)結果是建筑物或構筑物。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)歸屬對初級產(chǎn)品進(jìn)行再加工的部門(mén)，屬第二產(chǎn)業(yè)。
▲房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系及差異
房產(chǎn)指各種明確了權屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構筑物或建筑物；地產(chǎn)是指明確了土地所有權的土地，既包括住宅或非住宅附著(zhù)物的土地（以及各地
段），又包括已開(kāi)發(fā)和待開(kāi)發(fā)土地。我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著(zhù)客觀(guān)的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面：
a) 實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；
b) 從價(jià)格構成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格；
c) 從權屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權和地產(chǎn)所有權是聯(lián)系再一起的。
差異包括幾個(gè)方面：
a) 二者屬性不同；b) 二者增值規律不同；c) 權屬性質(zhì)不同；d) 二者價(jià)格構成不同。
二、房地產(chǎn)的特征
▲房地產(chǎn)的自然特征
a) 位置的固定性；b) 使用的耐久性；c) 資源的有限性；d) 物業(yè)的差異性。
▲房地產(chǎn)的經(jīng)濟特征
a) 生產(chǎn)周期b) 資金密集性c) 相互影響性d) 易受政策限制性e) 房地產(chǎn)的增值性
注：房地產(chǎn)增值就是房地產(chǎn)價(jià)值在較長(cháng)時(shí)間序列上呈不斷上升趨勢的規律。其主要歸功于房地產(chǎn)的重要組成部分——--土地。
三、房地產(chǎn)的類(lèi)型
按用途劃分：
a) 居住房地產(chǎn)b) 商業(yè)房地產(chǎn)c) 旅游房地產(chǎn)d) 工業(yè)房地產(chǎn)e) 農業(yè)房地產(chǎn)
房地產(chǎn)住宅的層數劃分的規定：
低層住宅為1-3層?
多層住宅為4-6層?
小高層住宅為7-11層
中高層住宅為12-16層?
16層以上為高層住宅
房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？
凡與省市規劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書(shū)》的用地，其土地使用年限按國家規定執行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè )用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。
四、房屋建筑結構分類(lèi)標準
1 鋼結構 承重的主要結構是用鋼材料建造的，包括懸索結構。
2 鋼、鋼筋混凝土結構 承重的主要結構是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構架建造
3 鋼筋混凝土結構 承重的主要結構是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結構、大模板現澆結構及使用滑模、開(kāi)板等先進(jìn)施工方法施工的鋼筋混凝土結構的建筑物
4 混合結構 承重的主要結構是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材制造，住是用鋼筋混凝土建造
5 磚木結構 承重的主要結構是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結構房架。磚墻、木柱建造的
6 其它結構 凡不屬于上述結構的房匿都歸此類(lèi)。如竹結構、磚拱結構、窯洞等
五、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)名詞
1、常用名詞
◆五證：a.建設用地規劃許可證；b建設工程規劃許可證；c.建設工程開(kāi)工證；d.國有土地使用證；e.商品房預售許可證；
◆兩書(shū)：a《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、b《住宅使用說(shuō)明書(shū)》；
◆房地產(chǎn)證：是房屋土地所有權屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權屬的法律憑證；
◆房地產(chǎn)市場(chǎng)：主要包括地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃市場(chǎng)。含一級市場(chǎng)、二級市場(chǎng)和三級市場(chǎng)；
◆一級市場(chǎng)：是指國家土地管理部門(mén)按土地供應計劃，采用協(xié)議、招標、拍賣(mài)的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場(chǎng)；
◆二級市場(chǎng)：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位或個(gè)人的市場(chǎng)；
◆三級市場(chǎng)：是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權轉讓、抵押、租賃的市場(chǎng)，它是二級市場(chǎng)基礎上的第二次或多次轉讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng)；
◆房地產(chǎn)產(chǎn)權：是指產(chǎn)權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內容是產(chǎn)權人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權利；
◆土地使用權：是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開(kāi)發(fā)權、收益權、處置權。政府以拍賣(mài)、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿(mǎn)后，如該土地用途符合當時(shí)城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經(jīng)批準并補清地價(jià)后可以繼續使用；
◆三通一平：是指水通、電通、路通及場(chǎng)地平整；
◆七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場(chǎng)地平整；
◆紅線(xiàn)圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線(xiàn)和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門(mén)頒發(fā)給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線(xiàn)范圍內施工建房；
◆總用地面積：經(jīng)城市規劃行政主管部門(mén)劃定的用地范圍內的土地面積；
◆建設用地面積（凈用地面積）：經(jīng)城市規劃行政主管部門(mén)劃定的建設用地范圍內的土地面積；
◆總建筑面積：指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和；
◆容積率：是指總建筑面積與建設用地面積之比值。（如：在10萬(wàn)平方米的土地上，有20萬(wàn)平方米的建筑總面積，其容積率為2.0）
◆建筑面積：指建筑物外墻或結構外圍水平投影面積之和，包括陽(yáng)臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結構牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。
◆建筑覆蓋率（建筑密度）：建設用地范圍內所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率；（如：在10萬(wàn)平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬(wàn)平方米，其建筑覆蓋率為0.8〈建筑密度為80%〉）
◆綠化率：建設用地范圍內所有綠地面積之和與建設用地面積之比率。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化；（如：在10萬(wàn)平方米的土地上有3萬(wàn)平方米的綠化面積，其綠化率為30%）
◆綠化覆蓋率：建設用地范圍內全部綠化和植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率；
◆房屋銷(xiāo)售面積：房屋按套（單元）出售時(shí)，房屋銷(xiāo)售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建筑面積之和；
◆套內建筑面積：房屋按單元計算的建筑面積，為單元門(mén)內范圍的建筑面積，包括套（單元）內的使用面積、墻體面積及陽(yáng)臺面積；
◆套內使用面積：指室內實(shí)際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結構面積，使用面積的.計算應符合以規定：
A、 室內使用面積按結構墻體內表面尺寸計算，墻體有復合保溫、隔熱層、按復合層內皮尺寸計算；
B、 煙囪、通風(fēng)道、各種管道豎井等均不計入使用面積；
C、 非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內樓梯）按自然層數的使用面積總和計入使用面積；
D、 住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛生間、餐廳、過(guò)廳、過(guò)道、前室、貯藏室等。
單元內使用面積系數=單元內使用面積/單元內建筑面積 按規定應分攤公用建筑面積。
◆公共建筑面積：各產(chǎn)權主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶(hù)共同使用，不可分割的建筑面積�？煞譃閼謹偟墓步ㄖ娣e和不能分攤的公共建筑面積；
◆實(shí)用面積：它是套內建筑面積扣除公共建筑面積后的余額；
◆層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。
◆凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值；
◆公攤面積 ：商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：
電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；
各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。
◆得房率：是指套內建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。
套內建筑面積=套內使用面積 套內墻體面積 陽(yáng)臺建筑面積。
套（單元）建筑面積=套內建筑隊面積 分攤得公用建筑隊面積。
◆道路用地 ：道路用地是指居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽車(chē)、單位通勤車(chē)等停放場(chǎng)地。
◆道路紅線(xiàn) ：道路紅線(xiàn)是指城市道路含居住區級道路用地的規劃控制線(xiàn)。
◆玄關(guān) ：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門(mén)一開(kāi)，有玄關(guān)阻隔，外人對室內就不能一覽無(wú)余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì )客的場(chǎng)所。
◆期房是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱(chēng)為期房，消費者在這一階段購買(mǎi)商品房時(shí)應簽預售合同。期房在港澳地區稱(chēng)作為買(mǎi)“樓花”，這是當前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍采用的一種房屋銷(xiāo)售方式。購買(mǎi)期房也就是購房者購買(mǎi)尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。
◆現房是指開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買(mǎi)商品房時(shí)應簽出售合同。在通常意義上指的現房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。
◆毛坯房是指沒(méi)有裝修的房。
◆業(yè)主委員會(huì )是指由物業(yè)管理區域內業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì )各方反映業(yè)主意愿和要求，并監督物業(yè)管理公司管理運作的一個(gè)民間性組織。業(yè)委會(huì )的權力基礎是其對物業(yè)的所有權，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有決定權。
◆會(huì )所的功能和建設檔次可分為基礎型和超級型，基礎設施提供業(yè)主最基本的健康生活需求，可讓人免費使用；超級會(huì )所則適當對其中部分設施的使用收取一定的費用。如果會(huì )所一味追求高檔而不顧及業(yè)主的能力與需求，勢必會(huì )形同虛設；如降低物業(yè)管理費，將影響房產(chǎn)的整體品質(zhì)。會(huì )所的設置，還要考慮工程分期施工的因素。會(huì )所原則上只對社區業(yè)主服務(wù)，不對外開(kāi)放，保證了業(yè)主活動(dòng)的私密性和安全性。作為休閑健身的場(chǎng)所，會(huì )所也給業(yè)主提供了良好的社交場(chǎng)所。
◆入伙是指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。
◆契稅是在土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權發(fā)生轉移，按當事人雙方訂立契約等對產(chǎn)權隨人征收的一種稅。
征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權轉移變動(dòng)的土地、房屋。在中國境內轉移土地房屋權屬承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。
�。�1）國有土地使用權出讓?zhuān)?/p>
�。�2）土地使用權轉讓?zhuān)ǔ鍪�、贈予、交換；
�。�3）房屋買(mǎi)賣(mài)；
�。�4）房屋贈予。
2、房子的種類(lèi)
◆安居房指實(shí)施國家安居（或康居）工程而建設的住房（屬于經(jīng)濟適用房的一類(lèi)）。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對4平方米以下特困戶(hù)提供的銷(xiāo)售價(jià)格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。
◆經(jīng)濟適用住房是指經(jīng)各級人民政府批準立項建設、享受?chē)覂?yōu)惠政策、向城鎮中低收入家庭出售的住房。
◆使用權房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規定的租金標準出租給居民的公有住房。
◆產(chǎn)權房是指產(chǎn)權人對房屋（指建筑物）擁有所有權，對該房屋占用范圍內的土地擁有使用權，產(chǎn)權人對這兩項權利享有占有。使用，收益和處分的權利。這種權利是絕對的、排他的，不受其他任何人的干涉和影響，產(chǎn)權人可以轉讓、出租、抵押、典當等方式合法處置自己的房地產(chǎn)權利。
◆商品房是指具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的住宅。由于我國長(cháng)期以來(lái)在住房體制上實(shí)行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才出現的。其價(jià)格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。
◆集資房是改變住房建設由國家和單位包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔，通過(guò)籌集資金，進(jìn)行住房建設的一種房屋。職工個(gè)人可按房?jì)r(jià)全額或部分出資，政府及相關(guān)部門(mén)用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免優(yōu)惠。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個(gè)人按房?jì)r(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權，個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權。
集資建房有兩種產(chǎn)權；一種是該房屋出售的價(jià)格高于當年的房改成本價(jià)。其產(chǎn)權界定為經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權。另一種是低于當年的房改成本價(jià)格，其產(chǎn)權為房改成本價(jià)房。
◆公房又稱(chēng)公有住宅、公產(chǎn)住房、國有住宅，它是指國家（中央政府或地方政府）以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷(xiāo)售的住宅，公有住宅主要由本地政府建設，負責向本市居民出租出售：由企事業(yè)單位建設的住宅，向本企事業(yè)單位的職工出租出售。
◆房改房是有一定的福利性質(zhì)的，各產(chǎn)權單位按照政府每年公布的房改價(jià)格出售給本單位職工的住房。這類(lèi)房屋來(lái)源一般是單位購買(mǎi)的商品房、自建房屋、集資建房等。
房改房產(chǎn)權分為三個(gè)級別：成本價(jià)產(chǎn)權和標準價(jià)產(chǎn)權以及標準價(jià)優(yōu)惠產(chǎn)權。
◆空置商品住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資建設，取得房地產(chǎn)權證（大產(chǎn)證）已超過(guò)一年的商品住宅。
六、房地產(chǎn)面積的測算
1、 計算全部建筑面積有哪些？
1） 永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計算。
2） 屋內的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計算建筑面積。
3） 穿過(guò)房屋的通道，房屋內的門(mén)廳、大廳，均按一層計算面積。門(mén)廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算。
4） 樓梯間、電梯（觀(guān)井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面積。
5） 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面構屋頂設計在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計算。
6） 挑樓、全封閉的陽(yáng)臺按其外圍水平投影面積計算。
7） 屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建筑面積，無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積。
8） 與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。
9） 建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。
10） 地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護墻）水平投影面積計算。
11） 有柱或有圍護結構的門(mén)廊，門(mén)斗、按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。
12） 有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當幕墻框架突出主體結構距離已有設計數據或實(shí)際測量數據時(shí)，按幕墻外圍水平投影面積計算建筑面積；在建筑施工圖報建時(shí)，還沒(méi)有設計數據的，幕墻框架突出主體結構距離一律按150毫米計算，竣工后計算竣工面積時(shí)仍采用150毫米的數據。
13） 屬永久性建筑有柱的車(chē)棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。
14） 依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計算。
15） 有伸縮的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。
2、計算一半的建筑面積有哪些？
1） 有蓋無(wú)柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計算面積。
2） 獨立柱在雨篷，單排柱的車(chē)棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。
3） 未封閉的陽(yáng)臺，按其水平投影面積一半計算面積。
4） 建筑物外有頂蓋，無(wú)柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。
5） 建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。
3、不計算建筑面積的有那些?
1） 空出房屋墻面構件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、無(wú)柱雨篷、懸挑窗臺等。
2） 檢修、消防等室外爬梯。
3） 沒(méi)有圍護結構的屋頂水箱、建筑物上無(wú)頂蓋的平臺（露臺）、游泳池等。
4） 建筑物如獨立煙囪、油罐、貯油（水）池 、地下人防干道、支線(xiàn)等。
5） 舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。
6） 建筑物內外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。
4、哪些公用面積應分攤？
應分攤的公用面積包括套（單元）門(mén)以外的室內外樓梯、內外廊、公共門(mén)廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術(shù)層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛室、建筑物內的垃圾房以及空出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。
5、哪些公用面積不能分攤？
不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動(dòng)車(chē)庫、非機動(dòng)車(chē)庫、公共開(kāi)放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開(kāi)放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車(chē)庫、地下設備用房等。
房地產(chǎn)的基礎知識總結 2
一、房地產(chǎn)基礎專(zhuān)業(yè)知識
1、房地產(chǎn)：指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)(又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn))。
2、房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)：
單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體
3、房地產(chǎn)的特征：
a、房地產(chǎn)位置的固定性(土地不可移，房屋也不可動(dòng))；
b、房地產(chǎn)地域的差別性(每宗房地產(chǎn)的價(jià)值都不同)；
c、房地產(chǎn)的高值、耐久性(價(jià)格貴、土地永久的)；
d、房地產(chǎn)的保值、增值性(貨幣貶值、房產(chǎn)保值、貨幣增值、房產(chǎn)增值)；
4、房產(chǎn)：是房屋及其權利的總稱(chēng)(占有、使用、收益、處分等權利)。
5、房屋分類(lèi)：
a、功能用途：居住用房(小區、高品住宅)、工業(yè)用房(廠(chǎng)房、倉庫)、商業(yè)用房(門(mén)面、商場(chǎng))、辦公用房(寫(xiě)字樓)、行政用房(軍事、學(xué)校等單位用房及城市)；
b、建筑結構：鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構和其他；
c、所有權歸屬：公房(直管公房和自管公房等)和私房；
6、地產(chǎn)：是土地及其權利的總稱(chēng)(使用、收益、轉讓等權利)。
7、土地分類(lèi)：
a、開(kāi)發(fā)利用：生地和熟地；
b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；
c、用途：居住用地、商業(yè)服務(wù)用地、工業(yè)用地、倉儲用地、市政公共設施用地、交通用地、綠化用地、特殊用地等；
8、房地產(chǎn)業(yè)：指從事房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)。包括：
a、土地開(kāi)發(fā)；
b、房屋建設、維修、管理；
c、土地使用權的有償劃拔、轉讓?zhuān)?/p>
d、房屋所有權的買(mǎi)賣(mài)、租賃；
e、房地產(chǎn)抵押貸款；
f、房地產(chǎn)市場(chǎng)；
9、土地使用權：就是土地所有者根據土地分類(lèi)對土地加以利用的權利(指依法對土地經(jīng)營(yíng)、利用和收益的權利)。土地公有制采取了兩種形式：即集體所有制和國家所有制。a)農村土地采用了集體所有制，屬于農民集體所有；b)城市土地采取國家所有制的形式，屬于全民所有；任何個(gè)人不能取得土地的所有權。
土地使用獲得的方式：
劃拔：無(wú)償使用，如學(xué)校、醫院、軍事用地、機場(chǎng)等市政建設工程；
出讓?zhuān)簭膰矣袃斎〉檬褂脵�，方式：協(xié)議(如200-250萬(wàn)/畝)、招標(提出底價(jià)，根據使用用途和價(jià)格取得)、拍賣(mài)(價(jià)高者竟得，不違法的前提下，通過(guò)正規渠道取得)；
10、房地產(chǎn)市場(chǎng)：
a、一級市場(chǎng)：以土地為體(亦稱(chēng)土地市場(chǎng)、土地交易市場(chǎng))；
b、二級市場(chǎng)：開(kāi)發(fā)商獲得土地后，投入一定的獎金建設，通過(guò)有償或贈與將產(chǎn)權轉買(mǎi)給需求者(新建商品房的買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng))；
c、三級市場(chǎng)：房屋在消費市場(chǎng)的再次流通，包括：買(mǎi)賣(mài)、抵押、轉讓、租憑(二手房)；
11、土地使用權出讓?zhuān)褐竾乙酝恋厮姓呱矸�，按指定地塊的使用年限、用途和城市規劃等條件，將城市土地使用權出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權出讓金的行為。出讓交易雙方是國家和用地單位或個(gè)人。
12、土地產(chǎn)權：包括土地所有權、地上權、地役權、抵押權、典權、租賃權。
地上權：指以支付租金為代價(jià)在他人土地上建筑房屋的權利，它的實(shí)質(zhì)就是土地使用權；
地役權：指利用他人土地供自己使用的權利；
抵押權：指土地使用權獲得者在其有效的使用期限內有以土地作抵押獲取銀行貸款或其他擔保的權利；
租賃權：指土地使用權獲得者在其有效使用期限內將土地租給他人使用以獲取收益，承租人即取得該塊土地的租賃權；
13、土地使用年限：指國家將土地使用權出讓給土地使用者，雙方約定土地使用者可以使用的年限。
1)土地使用權出讓年限：
a、居住用地70年；
b、工業(yè)用地、教育、科技、文化衛生、體育及綜合或其他用地50年；
c、商業(yè)、旅游、娛樂(lè )用地40年；
PS：使用用途需轉換的要補年限地價(jià)的差價(jià)，國家指定的則遵照執行；
2)土地使用年限到期后如何處理：
a、國家有權無(wú)條件的收回該土地；
b、建筑主體經(jīng)質(zhì)控部門(mén)檢驗后不屬危房；
c、項目的存在不影響城市規劃，不影響市容，只要向政府繳納土地出讓金可以繼續使用。
PS：b、c條完全存在的情況下，以當時(shí)的地價(jià)購買(mǎi)使用年限，年限由政府規定，否則無(wú)條件收回；
14、商品房：開(kāi)發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權后進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設，并經(jīng)國土局批準在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是在獲取房產(chǎn)證后，可自行轉讓、出租、繼承、抵押、交換的固定資產(chǎn)。
商品房的物業(yè)類(lèi)型：住宅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店、市場(chǎng)。
15、商品房的預售制度：五證二書(shū)
五證：〈國有土地使用證〉、〈建設用地規劃許可證〉、〈建設工程規劃許可證〉、
〈建設工程施工許可證〉、〈商品房預售許可證〉
二書(shū)：〈質(zhì)量保證書(shū)〉、〈使用說(shuō)明書(shū)〉兩書(shū)可以作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補充約定，并且是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)向購房人提供的對商品房住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件和保證文件。
16、爛尾樓：指未能完成施工中途停建的樓盤(pán)。造成樓盤(pán)爛尾的原因主要有資金不足、設計、施工存在嚴重質(zhì)量問(wèn)題，非常建設等。
17、樓花：指已經(jīng)動(dòng)工建造，但尚未建成的樓宇、房屋。即指圖紙上的樓宇，處于建筑施工的最初階段，離交房時(shí)間長(cháng)，價(jià)格優(yōu)惠，買(mǎi)了后又可轉賣(mài)，賺差價(jià)。
18、炒樓花：買(mǎi)賣(mài)尚未建筑好的房屋。(現在政府有規定，商品房5年內不許轉讓?zhuān)?%的營(yíng)業(yè)稅，為了控制炒房)
19、期房：指具備預售條件，尚未竣工交付使用的商品房。(價(jià)格低、選擇空間大、戶(hù)型齊全、可監督建筑材料、質(zhì)量)
20、現房：指已經(jīng)工程質(zhì)量監督部門(mén)驗收，并取得質(zhì)量合格證明文件，可以交付使用的商品房。(即買(mǎi)即入住、價(jià)格高、戶(hù)型過(guò)時(shí)、選擇空間不大)
21、經(jīng)濟適用房：指以微利價(jià)出售給廣大中低收入家庭的商品房(帶有社會(huì )保障性質(zhì)的商品住宅，是有經(jīng)濟性和適用性)。不是人人可以買(mǎi)到，必須符合當地政府所規定的.條件，經(jīng)過(guò)排號購買(mǎi)。xx房口，25歲以上，65㎡以?xún)纫越?jīng)濟價(jià)購買(mǎi)，65㎡以外以商品房?jì)r(jià)購買(mǎi)，5年后才能轉賣(mài))。
22、二手房：辦好產(chǎn)權證，進(jìn)行再次轉讓的房屋。其他如：公房、私房、集資房、廉租房、安置房等福利房。
23、誠意金：指商品房在未取得預售證之前，開(kāi)發(fā)商收取客戶(hù)的可退回的款項(一般可以獲得開(kāi)發(fā)商的折扣承諾)。
24、定金：指當事人約定由一方向對方付給的作為債權人擔保的一定數額的貨幣(能擔保債權人的作用)不能返還。
25、訂金：不能擔保債權人的作用，能返還。
26、玄關(guān)：登堂入室的第一張門(mén)進(jìn)去的地方，開(kāi)門(mén)區域。
27、公寓：指2層以上，供多戶(hù)人家居住的建筑。
28、純辦公樓：專(zhuān)為各類(lèi)公司日常運作提供辦公活動(dòng)的大樓。
29、綜合樓：居家、辦公、商場(chǎng)、集合一體的大樓。
30、商住住宅：SOHO，居家，辦公于一體。
31、別墅：指在郊外或風(fēng)景區建造的供休養，住宿用的花園住宅，TOWRHOUSE(聯(lián)體別墅、單排別墅)。
32、SHOPPINGMALL：一站式購物，集購物、娛樂(lè )、休閑為一體的這么一個(gè)商業(yè)區域，起源于美國(也稱(chēng)第六商業(yè)業(yè)態(tài))。
33、物業(yè)管理：指由專(zhuān)業(yè)公司或機構，接受業(yè)主(或使用人)的委托，對物業(yè)實(shí)話(huà)專(zhuān)業(yè)化管理，并向業(yè)主(或使用人)提供高效、周到服務(wù)的行為。
34、物業(yè)管理內容：對房屋及其附屬設備管理、維修；對房屋區域內的清潔衛生、安全保衛、公共綠化、公用設施、道路等實(shí)施管理；向業(yè)主提供其他綜合性或特約的服務(wù)等。物業(yè)管理屬社區管理范疇。
35、業(yè)主大會(huì )：指由物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成的，對本區域內物業(yè)管理具有決定權的組織形式。
36、業(yè)主代表大會(huì )：由物業(yè)管理區域內業(yè)主代表組成的對本區域內物業(yè)管理具有決定權的組織。
37、業(yè)主委員會(huì )：由物業(yè)管理區域內業(yè)主代表組成，代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施自治管理的組織，由業(yè)主代表大會(huì )或業(yè)主代表選舉產(chǎn)生。
38、一次性付款：指購房戶(hù)在購買(mǎi)商品房時(shí)，在沒(méi)有享受政策性貸款的情況下，將全部買(mǎi)房款一次性付給售房單位的付款方式。
39、分期付款：購房者簽約后，將購房款分成若干比例，按時(shí)間段或按施工進(jìn)度分批交納房款(針對期房)，交房時(shí)，款項全部付清。
40、銀行按揭：指以購房合同或房屋產(chǎn)權作抵押獲得購房貸款的方式。即購房者在購房時(shí)，向銀行提出擔保的質(zhì)押文件，在銀行審核通過(guò)后，取得房屋總價(jià)的部分貸款，依抵押約定，按期按時(shí)間段向銀行償還貸款本息，并提供房地產(chǎn)作為償還貸款的擔保(一般的購房合同和產(chǎn)權證作為抵押，住房：七成二十年；門(mén)面：五成十年或六年十年)。
41、公積金：“全稱(chēng)住房公積金”，指城鎮住房制度改革中，國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮企事業(yè)單位及其在職職工按國家規定繳存的，專(zhuān)項用于住房消費的資金(門(mén)面不行)。繳存比例：均不得低于職工上一年度月平均工資的5%，有條件的城市，可以適當提高繳存比例；繳存方式：一是由職工個(gè)人繳存；二是由職工所在單位繳存；
42、個(gè)人住房公積金貸款：指參加了住房公積金制度的職工，在購買(mǎi)、建筑、翻建和大修自住住房時(shí)，因資金不足愿以新購或其他住房產(chǎn)權作抵押而向住房公積金管理中心申請的貸款。
43、契稅：指房屋所有權發(fā)生變更時(shí)，就當事人所訂契約，按房?jì)r(jià)的一定比例，向產(chǎn)權承受人征收的一次性稅收(普通住宅：2%、非普通住宅：4%)。
44、公共維修基金：指住宅、樓房的公共部位和公共設施設備的維修養護基金(普通住宅：2%；電梯房、門(mén)面：3%)。
45、生地：指未經(jīng)開(kāi)發(fā)，尚未開(kāi)成建設用地條件的農地或荒地。
46、起價(jià)：即“起步價(jià)”是指物業(yè)所有房源中的最低銷(xiāo)售價(jià)格(一般指戶(hù)型、朝向、格局不好的樓房?jì)r(jià)格，各層的差價(jià)幾十~幾百元)。
47、基價(jià)：即“基礎價(jià)”指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房的基本價(jià)格。是針對房地產(chǎn)定價(jià)方法而言的，與起步價(jià)沒(méi)有關(guān)系(樓層、朝向不同價(jià)格也不同)。
48、均價(jià)：即物業(yè)的平均銷(xiāo)售價(jià)格，將本物業(yè)各套房子的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和除以各單位建筑面積的和數，即可得出每平方米的均價(jià))。
49、成本價(jià)：指住房制度改革中，出售公有住房時(shí)按照建筑公有住宅的平均成本測定的價(jià)格。
包括：A、征地和拆遷補償費；B、勘察設計和前期工程費； C、建安工程費；D、住宅小區基礎設施建設費；E、管理費； F、貸款利息； G、稅金；
二、建筑基礎知識：
1、三通一平：是指在土地開(kāi)發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路、土地平整。
2、七通一平：給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通和土地平整。
3、占地面積：紅線(xiàn)范圍內的面積。
4、建筑面積：指建筑物外墻(柱)勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽(yáng)臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。
5、銷(xiāo)售面積：指商品房按套出售，其銷(xiāo)售面積為購房者所購買(mǎi)的套內建筑面積與應分攤面積的共有建筑面積之和。
6、使用面積：指住宅各層面平中，直接供住戶(hù)生活使用的凈面積之和(在住房買(mǎi)賣(mài)中，一般不采用使用面積來(lái)計算價(jià)格)。
7、公攤面積標準：指商品房銷(xiāo)售中應分攤計入銷(xiāo)售面積的商品房中公共建筑空間的面積，由兩部分組成：一)室內外樓梯、內外廊、公共門(mén)廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術(shù)層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛室，建筑物內的垃圾房以及突出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等；二)套單元與公用建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積。
公用建筑面積分攤系數：公用建筑面積/套內建筑面積之和。
8、實(shí)用面積：建筑面積扣除公共分攤面積后的余額。
9、計租面積：住宅用房按使用面積計算，非住宅用房按建筑面積計算。
10、套內建筑面積：指商品房套內各部分建筑面積的總和。
套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽(yáng)臺建筑面積
套內建筑面積=套內使用面積/標準層的使用面積系數
11、容積率：總建筑面積/總用地面積(多層容積率大致為3，高層為5，超高層為7，別墅為0.3-0.45左右、容積率越低，居家環(huán)境越好、單價(jià)高、品質(zhì)高；容積率越高，單價(jià)低、品質(zhì)低)
12、建筑密度：基底面積之和/總占地面積*100%
13、綠化率：指項目規劃建設用地范圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比。
公式：植被垂直面積/占地面積*100%
14、綠地率：所有住宅各類(lèi)綠地面積與住宅總用地面積的比例。新區建設中不應低于30%，舊區改造時(shí)不宜低于25%(不包括屋頂、曬臺的人工綠地)。
綠化覆蓋率>綠化率(綠化所占面積)>綠地率
15、得房率：套內建筑面積/套建筑面積(銷(xiāo)售面積)之比
套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽(yáng)臺建筑面積
套建筑面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積
16、開(kāi)間：住宅房子的橫向寬度。 進(jìn)深：住宅的實(shí)際長(cháng)度。
17、層高：指下層地板面到上層樓面的高度，包括樓板厚度，以米為單位。
18、凈高：指層高減去樓板厚度的凈剩值，即樓板上表面至上層樓板下表面的距離。
19、綠地面積：指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆蓋土小于2平方米的土地。
20、躍層式商品房：上、下兩層樓，客廳為兩層高，沒(méi)有封。
21、復式樓：樓梯連接兩層，客廳只有一層高。
22、錯層：房?jì)雀叨炔灰恢�，一米以�(xún)确蛛x。
23、磚混結構：由磚和混凝土組成，承重墻(四面不能動(dòng)，梁柱都不能動(dòng))。
24、框架結構：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，適合大規模工業(yè)化施工，效率較高，承重墻在梁柱，墻面可以自由打通。其次還有：磚木結構、鋼筋混凝土、框簡(jiǎn)結構、鋼體結構等。
25、房屋的耐用年限：指房屋能夠維持正常使用的年限，與設計的標準、建筑的材料、施工質(zhì)量、使用狀況、維護保養相關(guān)。
鋼筋結構：60-80年 磚混結構：40-60年 磚木結構：30-50年 其他：15年以下
26、土地計量單位：
1平方公里=100萬(wàn)平方米(km2) 1公頃=1萬(wàn)平方米(hm2)
1公頃=15畝 1畝=667平方米
27、住宅的樓層劃分的規定：
低層住宅為：1-3層 多層住宅為：4-6層中高層住宅：7-9層
高層住宅為：10-30層 超高層住宅為：40層以上
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)知識：
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)行基礎設施，房屋建筑的活動(dòng)。它包括從定點(diǎn)選址到交付使用的全過(guò)程，由征地與拆遷安置、規劃設計、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設等多項內容組成。
2、土地開(kāi)發(fā)：將生地(不具備使用條件的土地)開(kāi)發(fā)成可供使用的土地。
3、房屋開(kāi)發(fā)：由買(mǎi)得土地使用權的發(fā)展商，對土地進(jìn)行平整，修路鋪設上下水管道及熱力網(wǎng)，然后建造各類(lèi)房屋以及公共設施。
4、房地產(chǎn)二次開(kāi)發(fā)：指先將生地開(kāi)發(fā)成熟地(具備使用條件)，然后再進(jìn)行拍賣(mài)和出租，由買(mǎi)地者去建造房屋。
5、房地產(chǎn)一次開(kāi)發(fā)：一次性邊土地、房屋開(kāi)發(fā)完成。
6、能源系統：包括供電、供熱、供氣(煤氣、天然氣、石油液化氣)等設施。
7、給水、排水系統：包括取水工程、輸水工程、凈水工程、配水管網(wǎng)(上下水道)，排水管網(wǎng)(下水道)、污水處理、排放工程。
8、土地國家所有權：指作為土地所有者的國家，對自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和處分的權利。
9、土地集體所有權：指農村勞動(dòng)群眾集體經(jīng)濟組織，在法律規定范圍內對自己所有土地享有占有、使用、收益和處分的權利。
10、房屋的所有權：對房屋全面支配的權利，包括：占有權、使用權、收益權、處分權。
11、土地所有權：指含有法律意義上和經(jīng)濟意義上的所有權雙重含義。
法律意義：土地所有者將土地當成自己的財產(chǎn)，并將其實(shí)行占有、壟斷、擁有對土地支配的權利。
經(jīng)濟意義：指土地所有者憑借對土地的壟斷獲得一定的經(jīng)濟收入的權利。
四、其它內容須知：
1、辦理銀行按揭合同需出示：
1)個(gè)人身份證及復印件各3份，結婚證或流動(dòng)人口未婚證明；
2)首期購房款(不低于30%，二次購房者首付不低于40%)購房人已付購房款收據原件及復印件；
3)購房者或配偶單位的工資收入證明；
4)與開(kāi)發(fā)商簽訂的購房合同；
5)開(kāi)戶(hù)銀行開(kāi)戶(hù)的活期存折并含有3個(gè)月的按揭款；
6)個(gè)人住房借款合同，借款借據；
7)委托銀行扣收購房房款協(xié)議書(shū)；
8)住房抵押承諾書(shū)；
9)貸款申請書(shū)。
2、辦理銀行按揭需交的費用：
1)保險費(保險費率1-10年0.5%、11-20年0.45%貸款額)(交保險公司)；
2)抵押費，貸款額3%(交房地產(chǎn)局)；
3)律師見(jiàn)證費，貸款額1.8%(交律師事務(wù)所)；
4)備案登記手續費，每份合同20元(交房地產(chǎn)局)；
5)印花稅，每份合同10元(交房地產(chǎn)局)；
6)按揭資料費，每份合同40元(交銀行)；
3、公積金提取條件：符合以下條件的可以一次性提取本人住房公積金帳戶(hù)內的存儲余額。
1)職工購買(mǎi)、建造、翻修、大修自住住房；
2)職工離、退休時(shí)；
3)完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的；
4)戶(hù)口遷出所在的市、縣或者出境定居的；
5)償還購房貸款本息的；
6)房租超出家庭工資收入的規定比例的。
4、公積金貸款是有限額規定的：
1)貸款額不能超過(guò)25萬(wàn)元的最高上限；
2)貸款額不能超出你住房公積帳戶(hù)儲存余額的5倍；
3)貸款額不能超出總房款的70%；
5、預售房的條件：
1)土地出讓金已繳清，取得國有土地使用證；
2)取得建設用地規劃許可證；
3)投入工程總建設資金達到20%以上(不含土地出讓金)；
4)施工進(jìn)度已明確，交房日期已明確；
5)竣工驗收前；
五、附加內容(房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)培訓基礎知識)：
1、房地產(chǎn)銷(xiāo)售行業(yè)：
它是一個(gè)精彩、特殊的、無(wú)處不銷(xiāo)售、人人都使用、升值空間大、有趣、自由、有成就感、鍛煉人，上不封頂收入的一個(gè)較靈活、廣泛、綜合性的一個(gè)行業(yè)。
2、有正確的價(jià)值觀(guān)：價(jià)值觀(guān)——信念——期望——態(tài)度——行動(dòng)目標
3、行動(dòng)過(guò)程：執行——核心價(jià)值——中程目標——短期目標——每日工作計劃
4、忌語(yǔ)：大概不能肯定的語(yǔ)言
五聲四語(yǔ)：迎客聲——稱(chēng)呼聲——致謝聲——送客聲
反對四語(yǔ)：蔑視語(yǔ)——煩躁聲——否定語(yǔ)——斗氣語(yǔ)
5、建筑面積必須高于2.2米(低于2.2米的車(chē)庫，雜屋沒(méi)有產(chǎn)權)，建筑如配套游泳池、車(chē)庫等不算面積)；
6、朝向：一般以客廳陽(yáng)臺的朝向為準。
7、商圈：稱(chēng)之購買(mǎi)圈或商勢圈，指在一定的經(jīng)濟區域內以商場(chǎng)或商業(yè)區為中心向周?chē)鷶U展形成的輻射力量，對顧客吸引而形成的一定范圍或區域。
分為：核心商圈：以大型商場(chǎng)為中心，人口占60-80%，價(jià)格高；次級商圈：擁有客戶(hù)占20%；
邊緣商圈：分布密度小，產(chǎn)品低檔，價(jià)格低。
8、商業(yè)飽和度：是測量一個(gè)商圈內的商業(yè)物業(yè)的供求量的一個(gè)重要方式。
IRS：商業(yè)飽和度
C：主要客戶(hù)指數
RE：每一個(gè)顧客平均購買(mǎi)量
RF：商圈內的經(jīng)營(yíng)面積
IRS=(C*RE)/RF
9、嚴重影響房地產(chǎn)價(jià)格因素：
1)價(jià)格組成=土地成本價(jià)格+建安成本+利潤+管理費用(國民生產(chǎn)總值，DTP指數、房地產(chǎn)政策、法律法規)；
2)影響房地產(chǎn)因素：開(kāi)發(fā)商實(shí)力、經(jīng)濟態(tài)度、地段、交通、周邊環(huán)境、配套設施、綠化、升值、政府規劃、潛力、客戶(hù)定位、產(chǎn)品設計、物業(yè)管理、市場(chǎng)供求、品牌、銷(xiāo)售技巧、自然環(huán)境不可復制；
3)影響每一棟單位的價(jià)格因素：樓層層高、戶(hù)型、朝向、景觀(guān)、外圍功能、面積、建筑結構；
4)多層：7層以下，金三銀四銅五六；高層：7層以上，越往高上走價(jià)格越高，越往上景觀(guān)越好；
5)影響商鋪：升值潛力、地段、交通、配套、市場(chǎng)、定位(業(yè)態(tài)定位)、消費群、品牌、人流量、物業(yè)管理。針對每一個(gè)鋪位影響因素：位置、面積(面積小、面積消費群體多，價(jià)格高)、樓層、鋪型(柱、開(kāi)間、阻擋)、配套設施。
10、遞名片技巧：
1)當你與客戶(hù)談判時(shí)，客戶(hù)感興趣時(shí)，你遞上名片客戶(hù)對你印象深，認知度；
2)當客戶(hù)快要起身時(shí)，遞上名片，你的客戶(hù)會(huì )準確記住，認知你；
11、遞資料準確時(shí)間：
1)當你將重要內容講解完畢，再遞上資料，請他了解；
2)當你遞名片時(shí)，一起遞給他；
3)如果客戶(hù)已拿了資料時(shí)，你順著(zhù)他資料內容一條條講解下去，然后合上遞給他；
12、市場(chǎng)調查目的，其實(shí)反映市場(chǎng)現狀：
1)了解競爭樓盤(pán)；
2)了解消費需求；
3)了解消費行情；
4)為策劃、銷(xiāo)售提供依據
具體調查內容：
a)產(chǎn)品調查：規模、占地面積、鋪位、功能定位(做什么，業(yè)態(tài)定位)、鋪型、配置(電
梯、空調、水電表)、裝修、物業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)時(shí)間；
b)配套調查：內部配套、周邊環(huán)境配套、功能配套；
c)價(jià)格調查：銷(xiāo)售價(jià)格、均價(jià)、不同樓層差價(jià)、付款方式、租金價(jià)格(臨街與內街價(jià)格)；
具體調查方式：?jiǎn)?wèn)卷、街訪(fǎng)(入戶(hù)走訪(fǎng)、單層、左手入門(mén)、雙手右手入門(mén))、專(zhuān)家訪(fǎng)談、市場(chǎng)客戶(hù)訪(fǎng)談；
具體調查對象：市場(chǎng)、商城、專(zhuān)業(yè)街、步行街、專(zhuān)賣(mài)點(diǎn)
具體配套調查：醫院、銀行、超市、休閑場(chǎng)所、酒店、學(xué)校、交通(人流、車(chē)流、公交車(chē)、長(cháng)途車(chē))
13、風(fēng)水與房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)：南向房間特征(通風(fēng)時(shí)間長(cháng)、日照時(shí)間長(cháng)、不易發(fā)霉、冬暖夏涼)。
風(fēng)水寶地：依山伴水，龍脈(建筑物的朝向的陰陽(yáng)取舍。陰：山之南、水之北；陽(yáng)：山之北、水之南；龍椅之地：綠色是生命色；中緯度：夏吹東南風(fēng)、西南風(fēng))
14、建筑顏色：紅色——象征權利、富貴、尊嚴、紅色鎮邪。
16、使用率=實(shí)用面積/建筑面積
小高層的使用率小于多層：60-70%
高層的使用率小于小高層：80%以上
寫(xiě)字樓的使用率小于高層：50-60%
17、產(chǎn)權證：土地使用證、房產(chǎn)證(集資房是沒(méi)有產(chǎn)權證的，福利房是有產(chǎn)權證，可以轉讓?zhuān)趪以试S的年限內可以轉讓、出租)。
19、綠化：是生態(tài)內的非常小的一個(gè)方面。
環(huán)境：周邊所表現的元素：生態(tài)、人文、地理、交通。一個(gè)樓盤(pán)的環(huán)境包括：綠化、交通、密度、配套設施、日照、朝向。
20、價(jià)格：昂貴、便宜
1)加權比較法：在價(jià)格上及對手比較加X(jué)%或減X%，不超過(guò)1；如對方1000元/㎡+1000元/㎡*10%=1100元/㎡；反之1000元/㎡-1000元/㎡*10%=900元/㎡；
2)盈虧平衡法
3)經(jīng)驗評估法：根據以往經(jīng)驗來(lái)測標，價(jià)格阻力位針對顧客來(lái)說(shuō)，內容包括：均價(jià)、起價(jià)(作用，降低入市門(mén)檻、一般是低開(kāi)高漲，只對于大型樓盤(pán)、而小規模樓
盤(pán)不宜采用低開(kāi)高走)、最高價(jià)(最好的樓層肯定是最高價(jià))、垂直價(jià)格(一般金三銀四銅五鐵六，超過(guò)27米空氣質(zhì)量越差)、價(jià)格的可塑性(有
品牌價(jià)值的空間)、目標價(jià)格(自我實(shí)現的價(jià)格)。
21、價(jià)格構成：
1)土地出讓金：三通一平、拆遷、安置費、勘查設計費(了解地質(zhì)結構)；
2)公共基礎設施費(統稱(chēng)土地成本)；
3)建安成本(土建成本)； 4)管理成本(包括營(yíng)銷(xiāo)預算成本)；
5)融資成本(利息)； 6)稅收費用； 7)利潤；
22、銷(xiāo)控：
內部認購：二八理論：好5%、次15%、差80%；三七理論：好10%、次20%、差70%；
公開(kāi)銷(xiāo)售：用于調節控制銷(xiāo)售進(jìn)度，先銷(xiāo)次的，留下一部分好的，用于最后沖刺。
包括：強銷(xiāo)期(尋找熱銷(xiāo)勢頭)、持銷(xiāo)期(也叫調整期，合理安排)、沖刺期、掃尾期。
23、建筑品質(zhì)：
1)施工方的資質(zhì)；
2)圖紙：設計方案，采光通風(fēng)是否符合國家規定，規劃、設計院進(jìn)行調查，研究；
3)建筑材料：質(zhì)量好壞，是否環(huán)保產(chǎn)品?
25、金字塔型：
小盤(pán)：一般以快打慢，先奇制勝，制造與眾不同的特色；
營(yíng)銷(xiāo)手法：營(yíng)銷(xiāo)突圍，側翼進(jìn)攻，通路卡位，最多客戶(hù)消費場(chǎng)所。如俱樂(lè )部、酒吧、歌舞廳、高爾夫、通過(guò)派人進(jìn)入上述場(chǎng)所與期接觸、吸引顧客、實(shí)行營(yíng)銷(xiāo)，節省廣告費及其它費用。
26、項目定位：了解最大化的消費群體——再了解消費型態(tài)——得出需求——市場(chǎng)產(chǎn)品
28、國家標準容積率：
1)別墅1-0.8，一般是0.8； 2)高檔小區2-2.5；
3)中檔小區3；4)低檔小區4；
一類(lèi)小區：公共基礎設施布局完整，整個(gè)環(huán)境良好；
二類(lèi)小區：公共基礎設施布局完整，環(huán)境不良好；
三類(lèi)小區：公共基礎設施布局不完整，環(huán)境差；
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