物業(yè)管理實(shí)施管理制度
在社會(huì )發(fā)展不斷提速的今天，需要使用制度的場(chǎng)合越來(lái)越多，制度是各種行政法規、章程、制度、公約的總稱(chēng)。那么什么樣的制度才是有效的呢？以下是小編收集整理的物業(yè)管理實(shí)施管理制度，希望對大家有所幫助。
物業(yè)管理實(shí)施管理制度1
第一章總則
第一條為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。
第二條本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。
第三條國家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
第四條國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。
第五條國務(wù)院建設行政主管部門(mén)負責全國物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
縣級以上地方人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。
縣級以上地方人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì )
第六條房屋的所有權人為業(yè)主。
1、業(yè)主:已經(jīng)與出賣(mài)人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并且入住使用房屋的，應當具有業(yè)主的權利;業(yè)主分為自然人業(yè)主與非自然人業(yè)主。
共有權人和即將取得共用權的人。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權利:
2、業(yè)主權利:在物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)不符合合同約定時(shí)，有權拒絕支付物業(yè)管理費用，并有權提出賠償請求;
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權;
(五)選舉業(yè)主委員會(huì )委員，并享有被選舉權;
(六)監督業(yè)主委員會(huì )的工作;
(七)監督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業(yè)共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù):
(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則;
(二)遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金;
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用;
(六)法律、法規規定的其他義務(wù)。
第八條物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )。
業(yè)主大會(huì )應當代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益。
第九條一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。
物業(yè)管理區域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。
具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
3、物業(yè)管理區域:物業(yè)管理區域可以按一幢樓或者多幢樓劃分，業(yè)主對物業(yè)管理區域有不同意見(jiàn)的，可以要求區、縣房地產(chǎn)行政管理機關(guān)來(lái)確認。
4、物業(yè)管理區域劃分原則:便于物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行服務(wù)，便于業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，業(yè)主可以意思自治來(lái)決定物業(yè)管理區域。
第十條同一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區、縣人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導下成立業(yè)主大會(huì )，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。
但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行
業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。
業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權，根據業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數等因素確定。
具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
5、首次業(yè)主大會(huì )投票權:每建筑平方米一個(gè)投票權(鄒律師:建議還是每套一個(gè)投票)，但是無(wú)論如何，一名自然人業(yè)主的投票權最高不得超過(guò)全部投票權10%;對于業(yè)主是公司或者其他法人的，如果法人之間存有關(guān)聯(lián)關(guān)系，則全部具有關(guān)聯(lián)關(guān)系的自然人業(yè)主與法人業(yè)主所具有的投票權之和不得超過(guò)15%。
(胡律師:此事可以由業(yè)主大會(huì )來(lái)決定;鄒律師:業(yè)主大會(huì )自身如何無(wú)法達成一致性意見(jiàn)怎么辦)
6、發(fā)起:30戶(hù)業(yè)主聯(lián)名可以發(fā)起召開(kāi)業(yè)主大會(huì )并成立業(yè)主委員會(huì )，發(fā)起人應當將業(yè)主大會(huì )章程、業(yè)主委員會(huì )章程、議事規則、財務(wù)管理規則、物業(yè)服務(wù)監督規則等文章以郵件的形式送至物業(yè)所有的區、縣人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)進(jìn)行備案，如果房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對備案內容提出修改建議，發(fā)起人應當根據修改建議進(jìn)行補充更正，但此等修改建議僅限一次。
7、業(yè)主委員會(huì ):業(yè)主委員會(huì )成員只能是業(yè)主，對于夫妻雙方共同擁有房屋的，(房屋共有的情形不限于夫妻，還包括與父母、子女和其他人共有的情形)如果合同或者房屋所有權證書(shū)只寫(xiě)明夫妻一方的，另外一方也可以加入業(yè)主委員會(huì )，但是夫妻雙方只能有一人加入業(yè)主委員會(huì )。
物業(yè)管理區域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)人員可以加入業(yè)主委員會(huì )，但不得成為業(yè)主委員會(huì )主任。
8、銀行開(kāi)戶(hù):發(fā)起人在辦理完畢備案手續后，應當憑業(yè)主委員會(huì )章程、議事規則、財務(wù)管理規則到當地銀行辦理銀行開(kāi)戶(hù)手續。
9、主體地位及法律責任:業(yè)主委員會(huì )可以以自己的名義參與民事訴訟或仲裁，業(yè)主委員會(huì )所有的財產(chǎn)應當進(jìn)行登記備案，并以其登記所有的財產(chǎn)獨立承擔民事責任;業(yè)主委員會(huì )無(wú)法獨立承擔的，由全體業(yè)主按照投票權的份額承擔各自賠償責任(但業(yè)主已經(jīng)就某一事項明確與權利方約定了違約或賠償責任的除外)。
(陳律師:去民政部門(mén)辦理社團法人進(jìn)行登記)(鄒律師:法院不是法人)
第十一條業(yè)主大會(huì )履行下列職責:
(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì )議事規則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì )委員，監督業(yè)主委員會(huì )的工作;
(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);
(四)決定專(zhuān)項維修資金使用、續籌方案，并監督實(shí)施; (五)制定、修改物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度;
(六)法律、法規或者業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。
第十二條業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但應當有物業(yè)管理區域內持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
業(yè)主大會(huì )作出決定，必須經(jīng)與會(huì )業(yè)主所持投票權1/2以上通過(guò)。
業(yè)主大會(huì )作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專(zhuān)項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過(guò)。
業(yè)主大會(huì )的決定對物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主具有約束力。
10、投票日:業(yè)主有權在投票日通過(guò)投票方式選擇業(yè)委會(huì )成員;如果業(yè)主有約定的，投票日從其約定;沒(méi)有約定的，則以每年11月1日為投票日。
(鄒律師:選舉日沒(méi)有發(fā)票規定，應當規定業(yè)主大會(huì )在什么條件下怎么召開(kāi)，非常不現實(shí))
11、選舉公告:各地房地產(chǎn)行政管理機構或3%但是不少于十名業(yè)主聯(lián)合成立的選舉委員會(huì )，應當在選舉前十日張貼選舉公告，選舉公告應當包括以下內容:業(yè)主登記及資格、候選人登記及資格、投票日、投票地點(diǎn)。
12、候選人介紹:各候選人可以向業(yè)主介紹自己的情況，包括個(gè)人基本信息、當選后的工作目標與施實(shí)過(guò)程、無(wú)法完成目標時(shí)可以承擔的責任，以使業(yè)主能夠對候選人情況有所知情。
13、行為責任:侵害業(yè)主對候選人知情權和對業(yè)委會(huì )成員選舉權的行為系違法行為，房地產(chǎn)行政管理機構的負責人應當受到行政機關(guān)的處分，權利受侵害的業(yè)主有權到人民法院主張選舉無(wú)效，并有權向房地產(chǎn)行政管理機構及負責主張民事賠償，賠償的標準以每個(gè)投票權5000元。
第十三條業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。
業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定召開(kāi)。
經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。
14、定期業(yè)主大會(huì ):第一次業(yè)主大會(huì )的召開(kāi)時(shí)間由各地房地產(chǎn)行政管理機構或3%但是不少于十名業(yè)主聯(lián)合成立的臨時(shí)選舉委員會(huì )的決定，每年三月、六月、九月第三個(gè)周六九點(diǎn)為業(yè)主大會(huì )的召開(kāi)時(shí)間。
15、臨時(shí)業(yè)主大會(huì )的召開(kāi):由20%或不少于三十名業(yè)主聯(lián)名，可以召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì )，臨時(shí)業(yè)主大會(huì )的費用由聯(lián)名的業(yè)主承擔，如果經(jīng)過(guò)表決，可以全體業(yè)主分攤會(huì )議費用(列為業(yè)主委員會(huì )的支出項目)。
16、臨時(shí)業(yè)主大會(huì )的議題:社區內的突出性事件，針對業(yè)委會(huì )的`某些工作或者決定提出質(zhì)疑，對物業(yè)管理企業(yè)的可能給業(yè)主利益造成損害的行為(包括已經(jīng)造成損害或者即將產(chǎn)生損害)。
第十四條召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當于會(huì )議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主。
住宅小區的業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì )。
業(yè)主委員會(huì )應當做好業(yè)主大會(huì )會(huì )議記錄。
第十五條業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，履行下列職責:
(一)召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監督業(yè)主公約的實(shí)施;
(五)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。
第十六條業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，向物業(yè)所在地的區、縣人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
業(yè)主委員會(huì )委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。
業(yè)主委員會(huì )主任、副主任在業(yè)主委員會(huì )委員中推選產(chǎn)生。
17、業(yè)委會(huì )備案:區、縣人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對于收到的備案申請應當做出同意備案或者不同意備案的決定，業(yè)主委員會(huì )發(fā)起人如果在發(fā)出郵件后三十天內沒(méi)有收到不同意備案決定的，應當視為已經(jīng)同意備案。
18、法律責任:對于不同意備案的決定，區、縣人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當依照法律、法規或者規章的要求，作出相應的說(shuō)明;沒(méi)有規定不同意備案的，區、縣人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)及負責人應當向業(yè)主承擔賠償責任，其標準不低于業(yè)主購買(mǎi)貸款的利息(如規定，應明確計算辦法)。
(鄒:主體資格的設立財產(chǎn)權、銀行開(kāi)戶(hù))
第十七條業(yè)主公約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。
19、業(yè)主公約:業(yè)主公約是業(yè)主之間簽訂的集體合同，其內容不得違反法律的要求，業(yè)主認為業(yè)主公約侵害自己利益的，可以請求法院撤銷(xiāo)或者變更相關(guān)條款，業(yè)主委員會(huì )應當參與訴訟。
(該條與業(yè)主應履行的義務(wù)矛盾，業(yè)主應當遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則)
第十八條業(yè)主大會(huì )議事規則應當就業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會(huì )的組成和委員任期等事項作出約定。
第十九條業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，物業(yè)所在地的區、縣人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。
第二十條業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當配合公安機關(guān)，與居民委員會(huì )相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區域內的社會(huì )治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區域內，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合相關(guān)居民委員會(huì )依法履行自治管理職責，支持居民委員會(huì )開(kāi)展工作，并接受其指導和監督。
住宅小區的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定，應當告知相關(guān)的居民委員會(huì )，并認真聽(tīng)取居民委員會(huì )的建議。
第三章前期物業(yè)管理
第二十一條在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
20、基本原則:建設單位不得選聘有關(guān)聯(lián)關(guān)系的物業(yè)公司，所謂關(guān)聯(lián)公司是指物業(yè)公司與建設單位有利害關(guān)系，是否具有利害關(guān)系，可以由業(yè)主向法院提出確認之訴。
建設單位選聘有關(guān)聯(lián)關(guān)系的物業(yè)公司，業(yè)主可以提出撤銷(xiāo)物業(yè)服務(wù)合同(該條之規定沒(méi)有法律依據，不符合實(shí)際情況，建議刪除)。
第二十二條建設單位應當在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。
21、臨時(shí)公約:業(yè)主或者買(mǎi)受人對臨時(shí)公約有不同建議的，有權要求建設單位增加、修改、刪除相應的條款，人民法院應當受理業(yè)主的請求(最后一句話(huà)刪除)。
第二十三條建設單位應當在物業(yè)銷(xiāo)售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。
物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當對遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。
22、明示責任:建設單位在物業(yè)銷(xiāo)售前沒(méi)有明示業(yè)主臨時(shí)公約，或者明示后未經(jīng)業(yè)主同意又進(jìn)行修改的，(其修改部分無(wú)效)，并應當向業(yè)主承擔違約責任，最低賠償金為每套內使用面積平方米1000元。
第二十四條國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設單位，應當通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標人少于3個(gè)或者住宅規模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區、縣人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
第二十五條建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容。
第二十六條前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
23、民事責任:因為合同終止造成的損失，由建設單位與前期物業(yè)管理公司協(xié)商承擔，但是不得損害業(yè)主利益，損害業(yè)主利益的，每戶(hù)業(yè)主的最低賠償金為三千元，由建設單位和前期物業(yè)管理公司承擔連帶賠償責任。
第二十七條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
24、責任認定:建設單位處分共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，如果沒(méi)有業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的書(shū)面認可，即為擅自處分。
25、民事責任:建設單位擅自處分共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，應當將其收益的兩倍支付給業(yè)主作為賠償金，每戶(hù)業(yè)主的最低賠償金為三千元。
第二十八條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行查驗。
26、責任認定:物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，沒(méi)有共用部位、共用設施設備的查驗記錄的，視為可以正常使用。
第二十九條在辦理物業(yè)承接驗收手續時(shí)，建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料:
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)管理企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì )。
27、民事責任:物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì )的，應當向全體業(yè)主承擔賠償責任，每戶(hù)業(yè)主的最低賠償金為三千元。
第三十條建設單位應當按照規定在物業(yè)管理區域內配
物業(yè)管理實(shí)施管理制度2
為創(chuàng )建文明庭院，加強院內管理，建立長(cháng)效的物業(yè)管理機制，努力把我局院內創(chuàng )建成一個(gè)文明、衛生、花園庭院，根據市有關(guān)要求，結合院內實(shí)際情況，按照標本兼治、齊抓共管、規范管理的原則，特制定本實(shí)施細則。
一、物業(yè)管理的范圍
凡在本院居住的住戶(hù)(含租借住戶(hù))都納入本管理范圍。
二、成立機構
為促進(jìn)物業(yè)管理規范運行，設立xxx局物業(yè)管理辦公室，辦公室設主任1名(兼)，工作人員3名，義務(wù)監督員5名。辦公室主任由局指派;工作人員設保潔員1，保衛人員1名，水電維修工1名，其人員由本人申請，經(jīng)考察試用合格后聘用;義務(wù)監督員每棟樓1名，由本棟樓居民推選產(chǎn)生。
物業(yè)管理辦公室隸屬局領(lǐng)導下的公益事業(yè)機構，在業(yè)務(wù)上受市物業(yè)管理服務(wù)公司指導，實(shí)行自我管理，自負盈虧，搞好服務(wù)。局不另行撥給專(zhuān)項經(jīng)費。
三、物業(yè)管理辦公室主要職責
1、負責對工作人員的選聘、管理、考核和獎罰。
2、制定并監督執行《住戶(hù)守則》的落實(shí)及違規處罰。
3、根據市物價(jià)部門(mén)的規定，確定物業(yè)管理費的收取標準。
4、按規定收取物業(yè)管理費，按標準發(fā)放工作人員工資。
5、按要求管理好財務(wù)收支帳目。
四、相關(guān)工作人員職責
1、保潔員工作職責
負責院內x―x棟樓房每單元樓梯走道、樓梯間的打掃清理，以及每棟樓房周?chē)那鍜�，每日早上、下午各打掃一次。對住�?hù)違反《住戶(hù)守則》情況及時(shí)糾正和處理，處理不了時(shí)，報物業(yè)管理辦公室。
2、保衛人員工作職責
嚴格把好大門(mén)人員進(jìn)出關(guān)，維護院內安全穩定。做好陌生人員的登記、查詢(xún)和可疑人員的盤(pán)查，對院內進(jìn)行經(jīng)常性巡查，發(fā)現情況，及時(shí)反映和報警。
3、水電維修人員工作職責
負責機關(guān)院內水電故障的檢查維修，發(fā)現故障，做到隨叫隨到，負責院內電線(xiàn)的布設調整和水管的架設，保障用電用水安全。按月查抄、登記住戶(hù)水電表使用情況。
4、義務(wù)監督員工作職責
負責監督保潔、保衛等人員按工作職責做好工作，發(fā)現機關(guān)院內環(huán)境衛生、安全隱患等及水電管線(xiàn)損毀等情況及時(shí)向物業(yè)管理辦公室報告并監督處理。
五、福利待遇及有關(guān)要求
1、福利待遇
物業(yè)管理辦公室主任及義務(wù)監督人員不享受任何福利待遇。保潔員、保衛人員和水電維修人員實(shí)行合同聘用制，確立月基本工資，并按工作情況好壞給予相應獎罰，不享受其他勞保福利待遇。
2、有關(guān)要求
物業(yè)管理辦公室人員應按照各自分工認真履行自己的職責，將各項管理工作執行到位。各工作人員應安全謹慎工作，在工作中所發(fā)生的一切安全事故及其他突事件概由本人負責，本局及物業(yè)管理辦公室不承擔任何責任。
物業(yè)管理實(shí)施管理制度3
第一節前期準備階段
一、前期培訓
物業(yè)管理企業(yè)在準備實(shí)施iso 9002質(zhì)量保證模式標準時(shí)，應對全體員工至少是公司中層以上領(lǐng)導進(jìn)行iso 9000族標準的內容要求及實(shí)施iso 9000族的意義的培訓。培訓可聘請咨詢(xún)機構，公司內部受過(guò)iso 9000族系統培訓的人員及其他適宜的人員講解。
二、確定認證的服務(wù)范圍，選擇質(zhì)量保證模式
物業(yè)管理企業(yè)在了解什么是iso 9000族標準和物業(yè)管理實(shí)施iso 9000族的意義后，如果決定在公司內推行iso 9000族，一般選擇iso 9002建立質(zhì)量體系。如果一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)有多項物業(yè)管理業(yè)務(wù)，應確定哪些物業(yè)管理服務(wù)需要認證。
三、制定實(shí)施計劃
根據選定的質(zhì)量保證模式，制定詳細實(shí)施計劃，以控制進(jìn)度，確保標準的實(shí)施。如果企業(yè)的年初工作安排中有本企業(yè)到年底必須完成質(zhì)量認證的通過(guò)工作，那么該企業(yè)就應該制定一個(gè)科學(xué)的時(shí)間安排進(jìn)度表，并且要嚴格按照進(jìn)度表去組織實(shí)施，一般正常情況下，從編制文件到拿到證書(shū)，8―10個(gè)月是比較合理的，最少也得6個(gè)月，因為文件編寫(xiě)好必須運行三個(gè)月以后，才能申請認證。
第二節組織實(shí)施階段
一、任命管理者代表
iso 9002質(zhì)量體系標準要求執行職責的供方管理者，應在自己的管理層中指定一名成員為管理者代表，不論其在其他方面職責如何，應明確權限，以便確保按本標準要求建立、實(shí)施和保持質(zhì)量體系標準;向供方管理者報告質(zhì)量體系的運行情況，以供評審和作為質(zhì)量體系改進(jìn)的基礎，還可就供方質(zhì)量體系有關(guān)事宜與外部各方進(jìn)行聯(lián)絡(luò )。
二、成立領(lǐng)導小組，制定質(zhì)量方針和目標
組長(cháng)由最高管理者擔任，副組長(cháng)可由管理者代表?yè)�，主要領(lǐng)導都應參與體系建設的總體規劃、制定質(zhì)量方針和目標、按職能部門(mén)進(jìn)行質(zhì)量職能分解。企業(yè)成立專(zhuān)門(mén)工作組，解決資源及其他重大問(wèn)題。專(zhuān)門(mén)工作組由管理者代表?yè)谓M長(cháng)，各有關(guān)部門(mén)都要有人員參與，并有一定的專(zhuān)職人員和骨干力量。專(zhuān)門(mén)工作組負責實(shí)施iso 9002的組織協(xié)調、文件編寫(xiě)及具體推動(dòng)工作，作為質(zhì)量體系建設領(lǐng)導小組的執行機構。制定的質(zhì)量方針和目標應做到方向明確、政策有力、先進(jìn)合理與企業(yè)總方針相協(xié)調，結合物業(yè)的特點(diǎn)，確保各級人員都能理解并執行。
三、檢驗體系
檢驗的依據包括所選擇的質(zhì)量體系標準、物業(yè)管理合同、公司的基本制度、規定和規程、物業(yè)管理條例及其他有關(guān)法規、規章等;實(shí)施檢驗的人員可以是公司聘請的咨詢(xún)人員，也可以是公司內部的人員(如內部質(zhì)量審核員);檢驗的目的在于找出現有質(zhì)量體系與標準之間的差距、分析形成這些差距的原因等。
四、設計體系
分析、識別物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程。物業(yè)管理是通過(guò)各種活動(dòng)過(guò)程來(lái)完成的，一般應包括如下活動(dòng)過(guò)程:
1前期簽訂物業(yè)管理合同、物業(yè)驗收接管;
2入住及裝修控制;
3各項收費管理;
4日常各項專(zhuān)業(yè)管理(如綠化管理、道路管理、清潔衛生管理、治安管理、消防管理、停車(chē)管理、電梯管理等);
5維修管理;
6訪(fǎng)客管理;
7處理各類(lèi)事件等。
調整組織結構，配備人員，劃清各職能部門(mén)、各崗位職責和權限，按系統性、科學(xué)性、經(jīng)濟性的要求確定質(zhì)量體系文件結構，列出需新編寫(xiě)的文件目錄，根據設計的質(zhì)量體系制定計劃，以控制進(jìn)程，確保重點(diǎn)。
第三節內部運行階段
一、質(zhì)量體系文件編寫(xiě)
對參加人員(如領(lǐng)導小組、專(zhuān)門(mén)工作組和文件編寫(xiě)的人員)進(jìn)行文件內容(如質(zhì)量手冊、程序文件、作業(yè)指導書(shū)、質(zhì)量記錄表格)及編寫(xiě)要求和技巧的培訓，以利文件的編寫(xiě)。
二、質(zhì)量體系的運行
質(zhì)量體系文件編制完成后，應立即宣布體系進(jìn)入運行階段。通過(guò)運行，檢驗質(zhì)量體系文件的有效性和協(xié)調性，并對暴露出的問(wèn)題，采取改進(jìn)和糾正措施修改質(zhì)量體系文件，同時(shí)需要注意運行中的問(wèn)題(如實(shí)記錄運行中的結果，并妥善保存這些記錄，以提供審核證據，及時(shí)修改文件中的不合適之處)。
三、制定與實(shí)施內審計劃
應對內部審核人員進(jìn)行培訓。參加人員一般為公司主管質(zhì)量工作的領(lǐng)導、專(zhuān)職的質(zhì)量管理工作人員及公司的內審員，培訓途徑可選擇咨詢(xún)機構的人員講授或送外培訓。通過(guò)培訓后可掌握內部質(zhì)量審核的程序、方法及技巧。
內審計劃一般由內審組長(cháng)負責制定，計劃應包括審核依據、審核范圍、審核時(shí)間、審核組長(cháng)及成員。內審應按計劃實(shí)施，并保存相應的審核記錄及審核報告，及時(shí)跟蹤審核中發(fā)現不合格的糾正，在管理評審前至少應對質(zhì)量體系進(jìn)行一次全面的內審。
四、管理評審
在體系正式的認證審核前，管理者代表應協(xié)助最高管理者至少進(jìn)行一次管理評審，評審應按體系文件的規定進(jìn)行，并注意評審活動(dòng)記錄的妥善保存。
第四節認證審核階段
一、申請認證
在選擇認證機構時(shí)，一般應考慮認證機構的認證范圍和證書(shū)的有效性，原則上就近就便、減少費用。
二、模擬審核或預審
為了減少認證的風(fēng)險(可能存在一次認證不能通過(guò)的問(wèn)題)，在由第三方認證機構正式審核之前，可以根據需要，由內審組或咨詢(xún)機構對質(zhì)量體系進(jìn)行一次模擬審核或向選定的認證機構申請進(jìn)行預審。
三、正式審核
正式審核一般由認證機構擬定審核計劃并經(jīng)申請單位確認后進(jìn)行。正式審核通過(guò)后，一般在四至八周內認證機構會(huì )頒發(fā)認證證書(shū)。
四、監督審核
在證書(shū)有效期內，認證機構的監督審核，一般是一年一次，每次監督審核的范圍一般是質(zhì)量體系的某些要素而非全部。
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