樓盤(pán)項目策劃書(shū)
轉眼間一段時(shí)間的工作告一段落了，我們又將開(kāi)啟新一輪的工作，又有新的工作目標，這時(shí)候十分有必須要寫(xiě)一份策劃書(shū)了。相信大家又在為寫(xiě)策劃書(shū)犯愁了吧！以下是小編為大家整理的樓盤(pán)項目策劃書(shū)，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
樓盤(pán)項目策劃書(shū)1
一、宏觀(guān)市場(chǎng)環(huán)境分析
(一)永川區宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境分析
目前，全國經(jīng)濟整體處于增速回落態(tài)勢，在這樣的背景下，永川經(jīng)濟仍在快車(chē)道上運行，保持了19.5%的增速，呈現出又好又快的態(tài)勢，成績(jì)來(lái)之不易，是全區上下辛勤努力的結果。有幾項工作進(jìn)展明顯：一是招商引資形勢是10年最好，到位資金突破百億元，居于重慶前三。二是融資工作效果好，新增融資50億元，結構上實(shí)現了多渠道融資的變化。三是城市建設重點(diǎn)工程推進(jìn)好。四是民生十五件實(shí)事工作推進(jìn)好，尤其是通過(guò)多種形式的社情民情調查，進(jìn)一步了解了市民的愿望，解決了一批實(shí)際問(wèn)題�？傮w來(lái)看，投資、消費、出口“三駕馬車(chē)”齊頭并進(jìn)，財政收入、企業(yè)利稅、城鄉居民收入等三個(gè)方面的收入增長(cháng)較快，安全、信訪(fǎng)形勢保持平穩狀態(tài)。
(二)產(chǎn)業(yè)政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系比較緊密的金融政策、稅收政策以及國家各種關(guān)于調控和穩定房?jì)r(jià)的政策措施對房地產(chǎn)市場(chǎng)起著(zhù)很大的影響，下面我國針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新政策
二、區域市場(chǎng)分析
(一）項目所在區域市場(chǎng)概述
本案位于重慶市永川區三轉盤(pán)，本案是重慶市XX建設集團房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在永川傾情打造的精品力作。地處永川區核心，在短時(shí)間內就能購物中心，滿(mǎn)足各項購物需求；本案備臨永川著(zhù)名學(xué)府，人文氣息濃厚，使您置身家中就能聆聽(tīng)高等學(xué)府的教育。由于本案所處區域經(jīng)濟發(fā)展較快，調查發(fā)現諸多高新企業(yè)及高新項目也在不斷推進(jìn)，區域面貌也將會(huì )得到進(jìn)一步改善。
(二)區域市場(chǎng)在城市中的地位及發(fā)展趨勢 該地地處永川核心區域，擁有眾多的配套設施，交通便利，且永川區，
地處中央直轄市重慶西部，距重慶主城九區55公里，永川旅行資源豐富，擁有4A級景區國家級森林公園茶山竹海、重慶野生動(dòng)物世界、茶山竹海等，是全國優(yōu)秀旅游城市。永川的城市建設在全市居前列，是重慶渝西地區區域性中心城市，可以為居住帶來(lái)便捷和舒適，周?chē)鷵碛械臉?lè )信鳳凰郡，桓大泰晤士清晨等樓盤(pán)，為周?chē)鷰?lái)了更多活力，除了很好的交通生活娛樂(lè )以外，也是很好的投資。
該地塊擁有眾多的配套設施，拿出自己開(kāi)發(fā)特色，將可以在此地塊上獲得更多的效益。
(三)區域內樓盤(pán)供應量（包括潛在樓盤(pán)供應量）的分析以及競爭分析
樂(lè )信鳳凰郡、恒大翡翠華庭等幾個(gè)等競爭對手已經(jīng)分流了部分客戶(hù)，并與本項目形成正面競爭，區域市場(chǎng)資源有限，而供應存量偏多。周?chē)挠来ɑ复筇┪钋宄颗c本項目形成競爭，其分析如下：
6個(gè)月以來(lái)的價(jià)格趨勢
一年以?xún)鹊膬r(jià)格趨勢
其總體價(jià)格趨勢
樓盤(pán)項目策劃書(shū)2
第一部分項目分析
一、項目概況
1、位置：華潤鳳凰城位于成都市高新區大源組團花蔭村，天府大道西側約800m，繞城市高速南側約1000m。
2、周邊配套：
商場(chǎng)：伊藤中國旗艦店、復地商業(yè)廣場(chǎng)、歐尚宜家、蘇寧環(huán)球廣場(chǎng)等。
教育：成都七中、川大科技園、高新區直屬幼兒園小學(xué)、美視國際學(xué)校。
醫院：市一醫院、宋慶齡兒童醫院、巴戈利亞醫院、華西口腔醫院。
銀行：建設銀行、工商銀行、農業(yè)銀行等。
交通：離地鐵一號線(xiàn)1000m、通26，801，815路公交。
停車(chē)位：1300多個(gè)。
3、項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標
樓盤(pán)基本情況
占地面積：m2。建筑面積：m2。
開(kāi)發(fā)商：華潤置地（成都）實(shí)業(yè)有限公司。
物業(yè)管理公司：華潤置地（成都）物業(yè)服務(wù)有限公司。
景觀(guān)設計單位：易道環(huán)境規劃設計有限公司。
建筑設計單位：上海日清建筑設計有限公司。
整合推廣公司：CU主意會(huì )（深圳）廣告。
按揭銀行：中國工商銀行，中國農業(yè)銀行，招商銀行，中信銀行。
產(chǎn)權年限：70年。
戶(hù)數：總戶(hù)數1481戶(hù)，當期戶(hù)數1481戶(hù)。
4、項目配套設施：
其他18萬(wàn)m2雙公園、農貿市場(chǎng)、露天+室內雙泳池、擊劍館、三大露天球場(chǎng)、茶社、健身房、社區超市、多功能餐廳、家庭KTV包間。
第二部分項目機會(huì )點(diǎn)
1.地理位置優(yōu)越
華潤鳳凰城位于成都市高新區大源組團花蔭村，天府大道西側約800m，繞城市高速南側約1000m。項目臨近15萬(wàn)m2伊藤中國旗艦店及商業(yè)購物中心、18萬(wàn)m2城市中央雙公園、高新區直屬幼兒園和小學(xué)、成都七中、地鐵一號線(xiàn)起始站、天府歌劇院、天堂鳥(niǎo)海洋樂(lè )園。
2.建筑設計具有唯一性
20xx年，華潤鳳凰城推出【璽岸】180~236m2和6m2大廳決策層公園官邸、【御嶺】110~190m2城南中央公園大宅、【銘座】56m2全能舒享公寓，三大產(chǎn)品線(xiàn)。
3.全新園林會(huì )所文化內涵
華潤鳳凰城采用全點(diǎn)式圍合布局，緊鄰千米雙溪四岸、3萬(wàn)m2濕地藝術(shù)公園、15萬(wàn)m2城市中央公園。
4.全新演繹歐陸建筑風(fēng)格
華潤鳳凰城項目擁有西南首條百米長(cháng)的藍花大道，成都首家1600m2私人擊劍主題會(huì )館，和由100%意大利進(jìn)口石材采用頂級干掛工藝營(yíng)造的超豪華大堂；由室內恒溫泳池、藍寶石景觀(guān)泳池組成的奢華雙泳池體系等。
5．入市時(shí)機較好
在高新區版塊上，主要競爭對手“天香”、“匯錦城”、“中德英倫城邦”的銷(xiāo)售已基本結束，嚴格的來(lái)說(shuō)，在高新區版塊上本項目已無(wú)競爭對手。
就鄰近的項目來(lái)說(shuō)，“天恒城市花園”的銷(xiāo)售率已達80%以上，“新大陸廣場(chǎng)”的銷(xiāo)售率已達95%以上，對本項目已構不成威脅，“新進(jìn)貴山苑”和“海恒貴山園”大戶(hù)型所占比例都很少，與本項目的目標客戶(hù)群有所不同，因此本項目的入市時(shí)機較好，應該說(shuō)是切入了本區域的市場(chǎng)空白點(diǎn)。
6．本項目具備塑造高檔高層住宅的先天條件
由于本項目體量較小，【璽岸】180~236m2和6m2大廳決策層公園官邸、【御嶺】110~190m2城南中央公園大宅、【銘座】56m2全能舒享公寓，三大產(chǎn)品線(xiàn)，總戶(hù)數不多，加之處于市中心一級地段，建筑設計具有唯一性，戶(hù)型設計具有超前性，外立面具有獨特性和排他性，因此具備塑造市區高檔高層住宅的基本條件。
7．市場(chǎng)有空間
在成都成為四川的天府之國前提下，市場(chǎng)對具有特色、綜合素質(zhì)高的高檔且地處市中心的高層住宅有較強的.承接力。隨著(zhù)外來(lái)和本地經(jīng)營(yíng)的成功人士和高級金領(lǐng)階層隊伍的不斷壯大，面向他們而建的講求整體規劃，理念設計，功能配套先進(jìn)，地處市中心的高檔高層建筑將有一個(gè)持續成長(cháng)的市場(chǎng)空間。
8．開(kāi)發(fā)商有較前置的開(kāi)發(fā)理念
經(jīng)過(guò)發(fā)展商與代理商的資源整合，強強聯(lián)手，融合發(fā)展商的開(kāi)發(fā)理念和代理商的項目操作手法，竭誠合作必能創(chuàng )出品牌，使項目成為成都樓市一道亮麗的風(fēng)景線(xiàn)。
第三部分項目問(wèn)題點(diǎn)
1．開(kāi)發(fā)商未有較高知名度
現時(shí)貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)已開(kāi)始逐步進(jìn)入規模和品牌的競爭階段。而將來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)必將是比品牌，比規劃，比實(shí)力時(shí)代。就目前的情況來(lái)看，貴司尚未有較高知名度。
建議：需要和較專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)代理公司、物業(yè)管理公司合作，共同創(chuàng )立出高檔明星樓盤(pán)，在項目的推廣中逐步營(yíng)造和樹(shù)立發(fā)展商和本項目的品牌形象。
2．項目目標客戶(hù)層面較窄
雖說(shuō)區域內競爭對手較少，入市環(huán)境相對較好，但項目立項為高檔住宅小區，以大面積為主力戶(hù)型，針對的目標客戶(hù)群為少數經(jīng)濟實(shí)力雄厚的成功人士，客戶(hù)層面較窄。且貴陽(yáng)市的其他一些高層，如“全林國際廣場(chǎng)”、“中天星園”、“龍港國際中心”、“時(shí)代名仕樓”等已經(jīng)且還會(huì )消耗和分流相當一部分客戶(hù)，因此本項目的目標客戶(hù)層面將會(huì )比較窄。
3．項目為單體樓
雖說(shuō)本項目較易塑造為單純的高檔高層住宅樓盤(pán)，但由于其面積小，為一棟單體不像小區那樣容易形成社區氛圍和有較大的綠化休閑空間。因此，將失去一部分熱衷居住高檔小區（包括高層小區盤(pán)）的客戶(hù)。
4．戶(hù)型設計尚有不足之處
本項目在通風(fēng)采光隱私方面不存在任何問(wèn)題，但套內功能設置與面積比不太合理。像160M2設計成三房明顯有浪費面積之嫌，而且沒(méi)有諸如家庭廳、功能房、工人房、衣帽間、書(shū)房的設置或稱(chēng)謂，與高檔住宅戶(hù)內功能設置不太吻合，建議稍作修改。
5．銷(xiāo)售面臨整個(gè)大市價(jià)格下跌壓力
由這兩年貴陽(yáng)市住宅發(fā)展過(guò)快過(guò)猛，尤其是市中心高層住宅，盡管這兩年市民購買(mǎi)力也較強，但由于此舉刺激了房開(kāi)商的開(kāi)發(fā)欲望。因此空置率提高，應該說(shuō)從今年下半年底或明年開(kāi)始，貴陽(yáng)房地產(chǎn)價(jià)格有下跌的可能。據我司銷(xiāo)售反映現在就有少部分客戶(hù)有持幣觀(guān)望心態(tài)，雖不占主流，但也不能掉以輕心，因此盡早入市及以較低價(jià)格、較高品質(zhì)入市最為緊要，尤其是品質(zhì)，任何地方，任何時(shí)候，市場(chǎng)對高品質(zhì)樓盤(pán)始終有較高的承接力。
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