養老院項目可行性研究報告
一、項目可行性研究報告概述
是通過(guò)對項目的主要內容和配套條件，如市場(chǎng)需求、資源供應、建設規模、工藝路線(xiàn)、設備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等，從技術(shù) 、經(jīng)濟、工程等方面進(jìn)行調查研究和分析比較，并對項目建成以后可能取得的財務(wù)、經(jīng)濟效益及社會(huì )影響進(jìn)行預測，從而提出該項目是否值得投資和如何進(jìn)行建設的咨詢(xún)意見(jiàn)，為項目決策提供依據的一種綜合性的分析方法。
二、項目可行性研究報告定位
大中型投資項目通常需要報請地區或者國家發(fā)改委立項備案。受投資項目所在細分行業(yè)、資金規模、建設地區、投資方式等不同影響，項目可行性研究報告（立項報告為簡(jiǎn)版可行性研究報告）均有不同側重。
為了保證項目順利通過(guò)發(fā)改委批準完成立項備案，可行性研究報告的編制應當請有經(jīng)驗的專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機構協(xié)助完成，或者委托有資質(zhì)的設計單位完成。
三、養老院項目可行性研究報告（通用10篇）
在當下這個(gè)社會(huì )中，報告的使用頻率呈上升趨勢，我們在寫(xiě)報告的時(shí)候要避免篇幅過(guò)長(cháng)。相信很多朋友都對寫(xiě)報告感到非�？鄲腊�，以下是小編整理的養老院項目可行性研究報告（通用10篇），僅供參考，歡迎大家閱讀。
養老院項目可行性研究報告1
項目名稱(chēng)：新建養老院可行性報告
申報單位：
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電話(huà)：
傳真：
編寫(xiě)時(shí)間：
主管部門(mén)：
撰稿單位：鄭州經(jīng)略智成企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司
撰稿時(shí)間：20XX年9月2日
第一章、養老院項目概述
作為一個(gè)新興行業(yè)，老齡產(chǎn)業(yè)所涉及的領(lǐng)域極為廣泛，幾乎涵蓋了從養老服務(wù)業(yè)、老年衛生保健業(yè)到老年文化娛樂(lè )業(yè)、老年金融保險業(yè)等十余個(gè)門(mén)類(lèi)，具有相當的想象力。異常地，按照國際通行的5%老年人進(jìn)入機構養老的標準，20XX年我國有650萬(wàn)個(gè)床位空缺。此外，目前全國取得養老護理職業(yè)資格的僅有2萬(wàn)多人，按照國際上5∶1的護工需求量，缺口將近1000萬(wàn)人。這都將給企業(yè)投資供給良好的機遇。計算機技術(shù)的發(fā)展，讓養老院管理軟件橫空出世，技術(shù)與人力的結合，讓養老產(chǎn)業(yè)更加蓬勃發(fā)展。
第二章、養老方式存在問(wèn)題分析
1、農村老人無(wú)養老保險和醫療保險。
我國社會(huì )保障體系主要覆蓋城鎮就業(yè)者，而這只占全部人口的很小一部分。我國老年人口70%以上在農村，要解決我國養老問(wèn)題，難度最大的當屬農村老年人口養老問(wèn)題。城鎮養老和醫療保險快速發(fā)展，農村養老和醫療保險進(jìn)展緩慢，農村團體經(jīng)濟的消失，此刻農村的孤寡老人，無(wú)依無(wú)靠的老人，他們的生活面臨著(zhù)十分艱難的境地。
2、養老金太少，社會(huì )保障制度不完善。
此刻大多數60歲以上的老人都是20世紀50、60年代參加工作的老同志，絕大多數已經(jīng)進(jìn)入古稀之年了，可是退休金大部分都在400元到500元之間。社會(huì )養老院太少且收費過(guò)高，一般的退休工人根本住不起，并且我們的醫療保險存在嚴重不足，養老金水平太低，社會(huì )保障制度不完善。
3、空巢引發(fā)的老年人身心問(wèn)題。
空巢老人最容易感覺(jué)孤獨、寂寞。昔日工作繁忙，子女繞膝。而今子女離巢，自我退休后又無(wú)事可干、行動(dòng)不便、身體不好、得不到以前所受的重視和尊敬，喪偶、喪友、生病等，老人當然會(huì )產(chǎn)生寂寞、孤獨的心境。寂寞孤獨最易導致心理變異，產(chǎn)生諸如情緒低落不穩、焦躁不安、孤僻、抑郁等心理問(wèn)題，嚴重的甚至會(huì )產(chǎn)生老年精神障礙、老年癡呆癥等疾病。心理健康日益成為老年人健康的重要部分。
4、養老院太少。
目前，中國現有的各類(lèi)養老機構，大部分條件簡(jiǎn)陋，缺少完備的服務(wù)設施，即便如此，各類(lèi)老年社會(huì )福利機構養老床位也僅有12015萬(wàn)張，平均每千名老人占有床位僅有816張，與發(fā)達國家平均每千名老人占有養老床位數50至70張的水平相差甚遠。應對人口的老齡化及養老中存在的諸多問(wèn)題，傳統養老方式已不能適應老齡化社會(huì )的要求，我們必須采取有效的應對措施。
第三章、項目開(kāi)發(fā)的必要性分析
一、解決老齡化社會(huì )問(wèn)題的需要：
據世界衛生組織的資料稱(chēng)，一個(gè)國家的老年人口系數到達10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時(shí)，標志著(zhù)設個(gè)國家或地區進(jìn)入老年型。目前，我國60歲以上，標志著(zhù)這個(gè)國家或地區進(jìn)入老年型。目前，我國60歲以上老年人口已達1.7億多，占全世界人口的五分之一，占全國總人口的10%以上。到21世紀中葉將超過(guò)4億，
占全國總人口的28%，即沒(méi)4個(gè)人中就有一位老人；又預測我國65歲以上老年人數將從20XX年的0.94億（占總人口的7.3%）增加到20XX年的3.34億（占總人口的22.6%），我國已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國家。有關(guān)資料顯示，我國現有2360多萬(wàn)老年人“獨守空巢”。隨著(zhù)人口老齡化的來(lái)臨，老年人問(wèn)題已經(jīng)成為一個(gè)世界問(wèn)題，同樣是我國面臨的一個(gè)嚴峻問(wèn)題。鄭州市也和全國一樣老齡化程度為10%以上，所以在鄭州航空港區建立的敬老院也是為了能夠解決老齡化社會(huì )問(wèn)題的需要。
二、構建和諧社會(huì )的需要：
黨中央、國務(wù)院發(fā)出構建和諧社會(huì )的口號。鄭州市委、市政府也提出建設“和諧社會(huì )”的要求。如果老齡化問(wèn)題解決不好，和諧社會(huì )的目標就難以實(shí)現。尊老愛(ài)幼是我們中華民族的光榮傳統，新建的航空港區敬老院，將成為鄭州市的弱勢老人，孤兒等供給了一個(gè)“老有所養、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè )”的好場(chǎng)所，不僅僅使老年人晚年生活豐富多彩、歡樂(lè )幸福，也成為孤兒等困難弱勢群體供給一個(gè)溫暖幸福的大家庭，使其在這個(gè)充滿(mǎn)愛(ài)和溫暖的大家庭里健康成長(cháng)。這必然對構建和諧社會(huì )起到進(jìn)取地促進(jìn)作用。
三、加快社會(huì )福利事業(yè)發(fā)展的需要：
鄭州航空港區敬老院項目實(shí)施后，將徹底改變原有的敬老院設備陳舊、環(huán)境較差等這一狀況，將擴大收養、收治規模，完善服務(wù)功能，亮化美化生活環(huán)境，切實(shí)解決鄭州市港區弱勢群體生活困難，充分發(fā)揮社會(huì )保障作用，更好的履行“上為黨和政府分憂(yōu)，下為人民群眾解愁”的服務(wù)宗旨。作為我區一所規模較大的綜合性社會(huì )福利結構，將在社會(huì )保障體系中發(fā)揮較為重要的作用。
第四章、養老方式的發(fā)展方向
一、加強養老道德宣傳，完善養老法律法規體系，鞏固家庭養老方式盡管社會(huì )養老和社區養老模式在現代社會(huì )中具有獨特的比較優(yōu)勢，單純的家庭養老將會(huì )在未來(lái)的歲月中慢慢淡出歷史舞臺，可是在目前不發(fā)達的社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展水平下，在社區養老剛剛起步的情景下，家庭養老在具有深厚歷史傳統底蘊的中國仍將會(huì )在當前和今后相當長(cháng)的一段歲月中繼續發(fā)揮著(zhù)巨大的功能和作用。這就要求，一方面，國家要利用各種媒體宣傳人口老齡化的趨勢、特點(diǎn)以及面臨的挑戰，動(dòng)員全社會(huì )參與到安老敬老養老的安老戰略中；另一方面，19XX年頒布的《老年人權益保障法》中規定“享受子女及其他依法由贍養義務(wù)的經(jīng)濟上供養、生活上照料、精神上慰藉以及在患病時(shí)供給醫療費用和護理的權利”，可是，在許多方面還沒(méi)有具體的實(shí)施細則，尚須相應的法律、法規予以完善化、具體化及可操作化。
二、繼續支持養老機構的建設和發(fā)展，充分發(fā)揮其支撐作用失能半失能老人的很多存在，經(jīng)過(guò)家庭或社區養老不能保證這些老人獲得滿(mǎn)意高效率的服務(wù)，而機構養老是實(shí)現優(yōu)質(zhì)養老的較有發(fā)展潛力的途徑，它在滿(mǎn)足養老的連續性、專(zhuān)業(yè)性、及時(shí)性方面，異常是對那些不能完全自理、完全不能自理的高齡老人、失能老人的照顧方面，發(fā)揮著(zhù)不可替代的作用。機構養老在保證其服務(wù)規范化、標準化的前提下應當向以下兩個(gè)方向發(fā)展：一方面，政府應當繼續加大對公辦養老機構的投資，重點(diǎn)保證“三無(wú)”、“五�！奔暗褪杖氲母啐g、失能等養老困難老年人的服務(wù)需求；另一方面，部分經(jīng)營(yíng)性的養老機構遵循市場(chǎng)化原則，能夠向高端發(fā)展，走優(yōu)質(zhì)高價(jià)的發(fā)展之路，滿(mǎn)足部分老年人的高端需求。
三、采取多種措施促進(jìn)實(shí)現社區居家養老模式的最終目標
家庭養老功能日益弱化、機構養老發(fā)展不足，而社區居家養老融合了家庭養老和機構養老的優(yōu)勢，適合我國國情。從以上政策中也不難看出，隨著(zhù)社區在公共服務(wù)供給中扮演著(zhù)越來(lái)越重要的主角，我國政府也認識到了養老服務(wù)供給應當在社區服務(wù)中占有重要地位，因而我國開(kāi)始大力鼓勵發(fā)展社區居家養老服務(wù)。所以，社區居家養老模式代表著(zhù)我國養老模式的發(fā)展方向。關(guān)于社區居家養老需要明確以下幾點(diǎn)：
第一，明確政府在居家養老服務(wù)體系中的主體職責地位，整合社區資源，使原本是閑置的資源或未充分利用的資源在社區居家養老服務(wù)中得到充分利用。
第二，目前，社區居家養老的服務(wù)對象主要面向家庭日間暫時(shí)無(wú)人或者無(wú)力照護的社區老年人。在城市，增加托老設施網(wǎng)點(diǎn)，增強社區養老服務(wù)本事，同時(shí)經(jīng)過(guò)倡議、引導志愿活動(dòng)及建立勞務(wù)儲蓄制度等方式，動(dòng)員各類(lèi)人群參與社區養老服務(wù)。在農村，首先以鄉鎮敬老院為基礎，建設日間照料和短期托養的養老床位，逐步向區域性養老服務(wù)中心轉變。有條件的農村社區，可探索建設社區老年日間照料服務(wù)設施，向留守老年人及其他有需要的老年人供給日間照料、短期托養、配餐等服務(wù)。
第三，引入市場(chǎng)機制，走福利性與產(chǎn)業(yè)化相結合的道路，適當的市場(chǎng)化模式會(huì )促進(jìn)提升社區養老服務(wù)的水平，拓寬服務(wù)的范圍，提高服務(wù)的效率。
總之，新時(shí)期的養老方式應堅持以家庭養老為基礎，以社區居家養老為目標，以機構養老為補充，建構多層次的養老模式。
第五章、養老院項目發(fā)展對策分析
一、完善家庭養老，社會(huì )各方共同參與。
建立養老院受制于國家的財力社會(huì )的財力，用市中心的房子置換到郊區、房屋倒按揭也僅限于有房子的老人。所以，家庭養老在一段時(shí)間內仍然是主要形式。這就需要政府、社區、老人的子女共同參與，完善家庭養老的方式。實(shí)行政府扶持、老人或子女出資、社區具體負責制。給有老人的家庭配備緊急呼叫器，完善社區醫療服務(wù)、餐飲服務(wù)、家政服務(wù)。這樣才能構建子女放心、老人安心、社區盡心的和諧社會(huì )。
總之，人口老齡化是嚴酷的現實(shí)，政府、社會(huì )和家庭必須在思想上給予足夠重視，同心協(xié)力共同應對，因為這是構建和諧社會(huì )十分重要的一個(gè)方面。
二、在城市郊區建養老型房產(chǎn)。
自國家實(shí)行獨生子女政策以來(lái)，產(chǎn)生相當一部分空巢老人，隨著(zhù)時(shí)間的推移，空巢老人會(huì )越來(lái)越多。對于那些居住在市中心的空巢老人，能夠將市中心的房子賣(mài)掉換成郊區的房子，把大房子換成小房子，提取差價(jià)，兌出現金養老，補充老人養老的資金來(lái)源，使老人過(guò)上更好的老年生活。養老型房產(chǎn)的建設要細致入微，大到周邊環(huán)境，要注意養老的配套設置，醫院、飯店、超市等，小到房間的門(mén)鎖要簡(jiǎn)易，房間內配要有緊急呼叫鈴等。這樣的擁有完善的服務(wù)、配套的設計的養老型房產(chǎn)，會(huì )很受擁有住房的、有必須經(jīng)濟本事的、不愿住養老院的老人的歡迎。這種方式是老人自我的經(jīng)濟來(lái)源和社會(huì )的養老金相結合的更好的養老方式。
三、以房養老逐步推進(jìn)“倒按揭”養老模式。
“倒按揭”又稱(chēng)“住房抵押反向貸款”，通俗講就是以房養老。傳統的住房按揭貸款，是買(mǎi)房者在支付首期房款后，余款以所購住房作抵押向銀行貸款，買(mǎi)房者在一個(gè)較長(cháng)時(shí)間內分期償還給銀行，貸款一次發(fā)放，分期償還�！暗拱唇摇笔侵咐夏耆嗽谕砟隂](méi)有正常收入的情景下，為了維持基本生活需要而將自我的房產(chǎn)抵押給銀行或承辦機構，由其向老年人放貸，到期以出售住房收入還貸。傳統的住房按揭貸款是一次發(fā)放，分期償還�！暗拱唇摇笔欠执伟l(fā)放，一次償還�！暗拱唇摇笔鞘窒冗M(jìn)的養老方式，對于擁有住房，僅有微薄的養老金收入的老年人大有裨益。雖然“倒按揭”這種養老方式既先進(jìn)又實(shí)用，但在中國還應逐步推進(jìn)。因為在中國還需要有觀(guān)念更新和解決一些技術(shù)難題的過(guò)程。許多老年人還有一個(gè)面子問(wèn)題，如果將房子抵押給銀行換取生活費就無(wú)法給子女留點(diǎn)什么，怕影響兩代人的感情，所以不愿放棄親情來(lái)?yè)Q取生活費用。對于銀行來(lái)說(shuō)還有技術(shù)方面的問(wèn)題需要解決�！暗拱唇摇狈慨a(chǎn)價(jià)值的評估標準，老人生命的預期、利率的確定等，這需要銀行培養一批類(lèi)似保險師的專(zhuān)業(yè)人才。因為“倒按揭”和正向住房按揭不一樣之處就在于，正向住房按揭隨著(zhù)時(shí)間的推移其風(fēng)險越來(lái)越小，而“倒按揭”時(shí)間越長(cháng)，銀行所承擔的風(fēng)險越大。但對于無(wú)子女或子女在國外的空巢老人，還有家庭經(jīng)濟狀況好，子女收入高的老人還是有廣闊的市場(chǎng)。既然有市場(chǎng)，就會(huì )有利潤，銀行應在抓緊培養專(zhuān)業(yè)人才，提高技術(shù)水平，在條件成熟時(shí)推出。以房養老僅靠人們轉變思想觀(guān)念，銀行掃除技術(shù)障礙還不夠，還要國家立法作保證，還需要透明、公正的法治環(huán)境，國家要建立相應的法律、法規來(lái)為以房養老的實(shí)施保駕護航。
四、整合社會(huì )力量，建立完備設施的養老院。
要整合現有的養老服務(wù)資源，不斷增強為老人服務(wù)的本事;要充分調動(dòng)社會(huì )各界的力量，關(guān)心、支持和參與養老事業(yè)的發(fā)展;各級財政也要逐步加大對養老事業(yè)的投入，同時(shí)在全社會(huì )倡導對養老事業(yè)的捐助。根據不一樣地區，不一樣收入水平，建設不一樣標準的養老院，在高收入地區多建一些養老、醫療、娛樂(lè )一體化，服務(wù)周到、設施齊備的養老院。
五、開(kāi)展多形式的老年活動(dòng)，讓夕陽(yáng)更加多彩。目前，養老制度規定統一的退休年齡，但人的衰老速度是各不相同的，能夠根據老人的健康狀況和個(gè)人的意愿，在政府的扶持下開(kāi)展各類(lèi)活動(dòng)。
(1)組織制作家庭手工業(yè)及手工制品。老年人缺少技術(shù)和再就業(yè)的機會(huì )，但無(wú)論是城市還是農村都能夠就地取材，組織身體健康的老人制作家庭手工業(yè)及手工制品。這既不需要多少技術(shù)，經(jīng)簡(jiǎn)單培訓和指導就可從事，也不和他人爭就業(yè)機會(huì )。
(2)建立老年義工制度。目前國內外都有義工制度，大都是在青壯年時(shí)供給義務(wù)服務(wù)，按其供給的小時(shí)數，在其需要幫忙時(shí)，給予免費的服務(wù)。從我們目前執行的實(shí)際情景看，在職時(shí)做義工很難，大多受時(shí)間的限制。但對于退休之后身體還很健康的老人，實(shí)行義工制度，這能夠取得一舉多得的功效。一是參加社會(huì )公益服務(wù)。組織身強力壯的老年人到博物館，文化館，少年宮為參觀(guān)人員服務(wù)，既可豐富老年人的生活，又可發(fā)揮他們的知識才華。二是在社會(huì )范圍內組織老年人相互交流與服務(wù)。讓身體健康的老年人照顧體弱多病的老年人，體弱多病的老人得到了照顧，身體健康的老人積攢了義工時(shí)間，服務(wù)雙方的老人都排遣了寂寞。三是發(fā)揮其技術(shù)才能。對于那些擁有技術(shù)水平的退休工人、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員讓他們做企業(yè)技術(shù)顧問(wèn)、行業(yè)咨詢(xún)顧問(wèn)，讓他們繼續發(fā)揮光和熱，在為社會(huì )作貢獻的同時(shí)，豐富了老年生活。
(3)開(kāi)展豐富的文體活動(dòng)。針對老人的不一樣特長(cháng)，社區要多組織書(shū)法賽、歌詠比賽、舞蹈比賽、團體旅游等活動(dòng)，讓老人走出家門(mén)排遣寂寞。
養老院項目可行性研究報告2
現在是市場(chǎng)經(jīng)濟，與其他行業(yè)一樣，要辦養老院，也要進(jìn)行市場(chǎng)調查，進(jìn)行可行性分析。業(yè)內人士普遍認為，開(kāi)辦養老院，僅有愛(ài)心是不夠的，抱著(zhù)賺錢(qián)的目的也是不可取的，因為養老服務(wù)是微利甚至是不盈利的。當然，也確有人投資建養老機構純?yōu)榛貓笊鐣?huì )，不為賺錢(qián)也不圖虛名，即是如此，養老機構開(kāi)辦以后，也還有個(gè)維持良性動(dòng)轉的問(wèn)題，即如何保持其自身發(fā)展。
盈虧的主要因素是入住率和服務(wù)成本，這里的服務(wù)成本是指為老人服務(wù)所必需的，有房租、防暑降溫取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產(chǎn)折舊費等，都要考慮在內。其計算公式為(預期入住人數╳收費)-服務(wù)成本即為盈虧，收費項目主要有床位費、生活費、取暖費三項，養老機構也可就其他服務(wù)項目收取約定的費用。
一、辦院可行性分析
養老服務(wù)業(yè)是一個(gè)投資回收周期比較長(cháng)的行業(yè)，對此，投資者要有清醒的認識。進(jìn)行可行性分析要考慮的因素有：目前本地區同行業(yè)總量(床位數)及分布情況，本地區老人及家庭經(jīng)濟狀況，盡可能了解和收集其他養老機構的入住情況，地理位置的交通和環(huán)境情況等。
盈虧的主要因素是入住率和服務(wù)成本，這里的服務(wù)成本是指為老人服務(wù)所必需的，有房租、降溫取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產(chǎn)折舊費等，都要考慮在內。
辦院的主要風(fēng)險在于，一是入住率的不足，房租、人工費和取暖費等硬性開(kāi)支不能得到有效攤薄，導致開(kāi)辦一年內甚至更長(cháng)時(shí)間處于凈投入狀態(tài)，不能實(shí)現資產(chǎn)的良性循環(huán)。二是入住老人的收費風(fēng)險，由于老人及子女的財務(wù)狀態(tài)惡化等原因，造成入住老人不能及時(shí)續費，養老機構又不能強行將老人趕出門(mén)，造成墊付費用的局面。三是老人的意外傷害風(fēng)險。老人屬高發(fā)意外傷害和突發(fā)死亡率較高的人群，一旦產(chǎn)生糾紛，訴訟和調解對養老機構都帶來(lái)人力和物力上的負擔。
就深圳現狀，試做開(kāi)辦養老機構可行性分析如下：
一、 從市場(chǎng)角度
深圳是個(gè)適合老年人養老的的城市，各種公共設施以及一些收費較高的主題公園對65歲以上的老年人免費。隨著(zhù)人口流動(dòng)的加劇，會(huì )有越來(lái)越多的人選擇到深圳養老。目前深圳實(shí)際人口1200萬(wàn)，其中老年人口占到102萬(wàn)，占到9%多。全市現擁有養老機構21家，床位共計800余張，剛剛達到老年人口千分之二的最低要求，應該還有很大的發(fā)展空間。
從區域角度來(lái)看，--區和--區養老機構相對密集，市南老城區和--路東部人口居住密集區、--新區存在養老機構床位上的不足。
二、 目前深圳市內養老機構發(fā)展評價(jià)
深圳市養老機構應該說(shuō)從數量上發(fā)展較慢，但總體運營(yíng)水平不夠高，特別是缺少象天津鶴童老人院、廣州市壽星大廈、上海福利中心這樣行業(yè)領(lǐng)軍型的養老機構。具體來(lái)講，
1、百床以上規模較大的養老機構，收費較低(全部費用800元以下)的入住率一直很高，床位全年緊張。辦這種類(lèi)型的養老機構前期投入較大，一般需要建設專(zhuān)門(mén)的院舍，配套設施齊全。
2、百床以上收費在1000元左右的養老機構，在深圳市場(chǎng)目前屬于中檔以上養老機構，目前存在一定程度的入住率不足，經(jīng)營(yíng)情況多在盈虧平衡點(diǎn)以下。但這種類(lèi)型的養老機構是外地來(lái)養老的老人的首選，市場(chǎng)前景看好。
3、30張床位至100張床位之間的中等規模養老機構是深圳市養老機構的主流。這部分養老機構，由于床位數達到了規模效應的要求，硬性投入和老人生活費用都得到了合理攤派，機構管理還處在簡(jiǎn)單層次控制的范圍之內，用人成本較低。這種養老機構經(jīng)歷前期的經(jīng)驗積累期，多數都實(shí)現了盈利。
需要特別提出的是，這部分養老機構多自覺(jué)不自覺(jué)將服務(wù)群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務(wù)需求層面較少，日常消耗低，且收費較高。只要輔助于較好的醫療，是目前盈利概率最高的院所類(lèi)型。
4、30張床位以下的小型養老機構，也稱(chēng)家庭式養老院，這種院所經(jīng)營(yíng)形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區內建設。經(jīng)營(yíng)這種類(lèi)型養老機構的關(guān)鍵是爭取物業(yè)和居委會(huì )的支持，在房屋租金等方便實(shí)現優(yōu)惠�？赡艿那闆r下?tīng)幦〉礁２驶鸬耐度�，“星光老年之家”用這種方式爭取到前期經(jīng)營(yíng)者少投入，再輔助于水電暖方面的優(yōu)惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風(fēng)險。經(jīng)營(yíng)這種養老機構可以附設開(kāi)辦學(xué)生餐桌和居家養老老人的午餐派送，以彌補盈利能力不足。
目前這種養老機構在本市經(jīng)營(yíng)平均狀況較差，對經(jīng)營(yíng)者的運營(yíng)水平和承受壓力的能力挑戰較大，每年都有不能通過(guò)年檢被淘汰的養老院。迫切需要專(zhuān)業(yè)人士介入，對這種養老機構財務(wù)運營(yíng)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)指導，或采取集團式經(jīng)營(yíng)方式，統一采購、統一配餐、統一調配醫護康復設施，達到降低服務(wù)成本的目的。
二、收支情況分析(以50張床位，四人間養老院為例)
一、 開(kāi)辦養老機構前期投入
1、租金投入，選擇房屋時(shí)多選擇租用經(jīng)營(yíng)狀況不良、非網(wǎng)點(diǎn)性的療養院、旅館、幼兒園和工廠(chǎng)附設后勤設施，租金必須控制在200元/床/月以下(通常收費床位費為200元-600元)，例：50張床位的養老機構總建筑面積在700平方米以上，合理租金控制在年10萬(wàn)以下。
2、 房屋改造和簡(jiǎn)單裝修費用，約投入6萬(wàn)元。
3、 基本設施配備。
a) 床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計800元×50=40000元。
b) 床上用品700×50=35000元
c) 室內每人一個(gè)圈椅200×50=10000
d) 電視每房間一個(gè)1000×15=15000
e) 活動(dòng)室設施家庭影院一套，麻將桌2個(gè)，健身器材2件，預算約10000元。
f) 餐飲設施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一個(gè)，冰箱一臺，總控制在8000元。(可在開(kāi)業(yè)時(shí)爭取區政府或贊助單位的捐贈)
g) 洗衣設備，預算2000元。
h) 洗澡設備，預算5000元。
i) 辦公設施，電腦、打印機各一臺，面包車(chē)一部。(可時(shí)機成熟時(shí)再到位)
合計最小投入280000元。
4、開(kāi)業(yè)儀式和相關(guān)宣傳費用，約20000元。
以上租金+裝修+設施+宣傳=300000元
二、 養老機構年度運營(yíng)投入
1、 員工工資。
院長(cháng)(兼會(huì )計)1人計4000×12=48000元
副院長(cháng) 兼采購1人計2000×12=24000元
護理員5人計1000×12×5=60000元
廚師2人計1200×12×2=26400元
以上共計9人計158400元。
2.伙食費成本300×50×12=180000元。
3、水電費400×50=20000元
4、 取暖費700平米×20=14000元
5、 辦公費用600×12=7200元
6、 設備耗材、維護等2000元
7、 租金10萬(wàn)元。
以上投入合計482000元。
三、 養老機構收入預測(按80%床位利用率，680元收費)
1、床位費四人間200×12×50×80%=96000元。
2、服務(wù)費200×12×50×80%=96000元
3、餐費260×12×50×80%=124800元
3、水電費20×12×50×80%=9600元
4、取暖費80×3×50×80%=9600元
以上收入計336000元
四、 經(jīng)營(yíng)評估
1、 此種規模設計養老機構盈虧平衡點(diǎn)為全年平均入住率55%。
2、 可期達到全年平均80%的床位利用率，每年做1萬(wàn)元的資產(chǎn)折舊，5000元意外損耗，保守收入280000元。
3、每位老人入住時(shí)收取5000元意外保證金，可暫收付200000元，可60%用于抵付前期投入，其它做為周轉資金和出院返還。
三、開(kāi)辦養老機構相關(guān)手續
一、開(kāi)辦養老機構應具備的條件
(一)符合當地養老服務(wù)機構發(fā)展規劃;
(二)有規范的名稱(chēng);
(三)有固定的場(chǎng)所和服務(wù)設施，有室外活動(dòng)場(chǎng)所;
(四)有相應的資金(前期投入約1萬(wàn)元/床);
(五)有與其業(yè)務(wù)相適應的從業(yè)人員(醫生護士可通過(guò)與屬地醫院診所簽約實(shí)現)。
二、開(kāi)辦養老服務(wù)機構，應當提交下列材料：
(一)開(kāi)辦組織或個(gè)人的身份證明;
(二)機構章程;
(三)資金狀況證明;
(四)場(chǎng)所證明;
(五)消防安全、衛生防疫證明;
(六)與養老服務(wù)機構所在地的一級以上醫療機構簽訂的提供醫療服務(wù)協(xié)議或者內設醫療機構的批準證書(shū)。
三、開(kāi)辦養老服務(wù)機構，應辦理如下手續：
1、市和各區(市)人民政府以及非本市組織、個(gè)人開(kāi)辦養老服務(wù)機構，申辦人直接向市民政部門(mén)提出申請。本市其他組織和個(gè)人開(kāi)辦養老服務(wù)機構，申辦人應當向養老服務(wù)機構所在地的區(市)民政部門(mén)提出申請。區(市)民政部門(mén)應當按照本辦法的有關(guān)規定進(jìn)行審查，對符合規定的，報市民政部門(mén)。
民政部門(mén)審查開(kāi)辦養老服務(wù)機構申請的時(shí)限為自接到申請之日起20日內。
2、核準開(kāi)辦養老服務(wù)機構的，申辦人應當按照有關(guān)規定和民政部門(mén)的要求進(jìn)行籌建，經(jīng)民政部門(mén)會(huì )同有關(guān)部門(mén)驗收合格后，由市民政部門(mén)發(fā)給登記證書(shū)。
3、 申辦人取得登記證書(shū)后，應當按下列規定辦理有關(guān)手續：
(一)利用非國有資產(chǎn)開(kāi)辦的非營(yíng)利性養老服務(wù)機構，申辦人憑登記證書(shū)到開(kāi)辦地的民辦非企業(yè)單位登記管理機關(guān)辦理登記手續;
(二)利用國有資產(chǎn)開(kāi)辦的非營(yíng)利性養老服務(wù)機構，申辦人憑登記證書(shū)按事業(yè)登記管理的規定到事業(yè)單位登記管理機關(guān)辦理登記手續;
(三)開(kāi)辦營(yíng)利性養老服務(wù)機構，申辦人憑登記證書(shū)到工商行政管理部門(mén)和稅務(wù)部門(mén)辦理登記手續。
四、養老機構享受優(yōu)惠和社會(huì )資源利用
1、養老機構用水、電、安裝電話(huà)實(shí)行居民價(jià)優(yōu)惠。需每年到民政部門(mén)審批一次。
2、符合星光老年之家投入條件的，可申請福彩基金的注入。
3、可利用志愿者開(kāi)展服務(wù)，降低用人成本，實(shí)現親情服務(wù)。
4、開(kāi)展社會(huì )公益活動(dòng)，爭取捐贈和贊助，補充老年生活費用的不足。
養老院項目可行性研究報告3
1、人口老齡化現狀調查
人口老齡化是指老年人口在總人口中的比重不斷上升的動(dòng)態(tài)過(guò)程，也是指人口年齡不斷增加的人口現象。其簡(jiǎn)單表現形式是"老年比"上升，按照國際標準，60歲以上老年人口占總人口比重達成10%以上，或65歲以上老年人口比重7％以上，就屬于"老年型人口"，或叫做"老齡化社會(huì )"。
老年人已構成一個(gè)有醫療保健和活動(dòng)場(chǎng)所等特殊需要的單獨群體。日本為此已開(kāi)辦了老人學(xué)校，美國也出現了一種新機構，叫“托老所”，有“全托”也有“半托”。
中國不僅僅是一個(gè)人口大國，同時(shí)也是一個(gè)老年人口大國，中國不僅僅是一個(gè)頭號人口大國，同是也是一個(gè)頭號老年人口大國，老年人口相當于全世界人口總數的15，也就是說(shuō)，5個(gè)老年中就有一個(gè)中國老人。由于中國人口政策的特殊性，目前我國60歲以上老年人口已達1.3億，占全國總人口的10％以上，到21世紀中葉將超過(guò)4億，占全國總人口的28％。隨著(zhù)中國人口老齡化和經(jīng)濟的快速發(fā)展，以及老年人對高質(zhì)量養老生活的需求，適合不一樣需求層次的養老方式脫穎而出，其中老年公寓養老逐漸成為能夠滿(mǎn)足中高經(jīng)濟實(shí)力老年人養老的一種方式。
2、人口老齡化成因分析
據美國人口理事會(huì )日前發(fā)表的《家庭聚集》研究報告認為，20年來(lái)人們對"家庭由母親和孩子組成"父親承擔供養職責"、"母親從感情上照看孩子"、"家庭是穩定的社會(huì )單元"等傳統看法在發(fā)生變化。世界各國的家庭在其構成、結構和功能方面正在呈現新的變化趨勢。由于家庭能和傳統觀(guān)念的變化，給家庭結構也帶來(lái)變化，表此刻家庭規模變小和家庭居住人口變少，開(kāi)始出現大批單親家庭。傳統的大家庭在逐步解體，老年夫婦家庭在逐年增多。無(wú)論是發(fā)達國家還是發(fā)展中國家，都能夠說(shuō)是一種普遍的現象。中國家庭結構和家庭人口規模也正在向著(zhù)小型化的趨勢發(fā)展，主要原因有以下幾方面：
傳統觀(guān)念的更新：我國幾千年來(lái)"養兒防老"的傳統觀(guān)念，已被當代年輕人打破，他（她）們因拼搏于事業(yè)的需要；或怕生孩子會(huì )感情轉移失去浪漫情調；還有的從研究經(jīng)濟因素出發(fā)，他們自愿放棄生育孩子的念頭；如此種種致使婦女婚齡和生育第一胎的年齡提高，導致新家庭的構成推進(jìn)，甚至出現不育夫婦總數逐年增加。
經(jīng)濟依附性削弱：隨著(zhù)社會(huì )的發(fā)展提高，異常是青年人就業(yè)率不斷提高，他們不再需要父母撫養；對于離退要老年人來(lái)說(shuō)，有老齡退休金收入，他們也不必依靠子女瞻養。年青人那種愿意脫離父母，要求獨立生活的強烈心理，老年人那種不愿為子女再承擔家務(wù)，以求清閑安靜的晚年心理，倘若不是住房困難，子女和老年人都愿意分開(kāi)居住。
由于老年人是整整一個(gè)年齡層，其身體素質(zhì)、文化素質(zhì)、健康狀況以及繼續工作的愿望等，都有較大差異。應當承認，在現實(shí)生活中，不一樣輩分的人在觀(guān)念、愛(ài)好、性格、興趣以及價(jià)值觀(guān)等諸多方面都存在差異；老年人思想保守與年青人開(kāi)放而富于夢(mèng)想的思想差異；老年人刻板傳統與年青人執著(zhù)追求現代生活方式的差異等等，往往致使兩代人在家庭中不易融洽，導致更多的老年人與自我的子女分開(kāi)居住。高齡老年人增長(cháng)速度加快，他們生活自理能
力日益減弱，特殊勞務(wù)的需求必然上升。但家庭規模卻又在縮小，家庭向小型化方向發(fā)展，極大的削弱了傳統的家庭養老功能。今后，家庭侍奉和社區服務(wù)如何配合，將是值得研究的重要課題。
3、老年人居住的特點(diǎn)：
1992年，聯(lián)合國第一線(xiàn)7次大會(huì )經(jīng)過(guò)的4671、4694、和48106號決議被認為是為2014年全球解決人口老齡化問(wèn)題方面的奮斗目標。目標的宗旨是支持人口老齡化總是方面的事業(yè)，為老年人創(chuàng )造施展才能的環(huán)境，并關(guān)心和解決所遇到的問(wèn)題。到2014年，其中解決老齡問(wèn)題方面目標之一，就是住房與生活環(huán)境問(wèn)題。為能解決好這個(gè)問(wèn)題，應對老年人居住行為進(jìn)行分析。
�。�1）生活時(shí)間待征：老齡人由于從工作崗位下來(lái)，生活空余時(shí)間的比率增大，所以要求社會(huì )能夠供給更多的余暇活動(dòng)資料和供關(guān)展活動(dòng)的室內外空間。
�。�2）活動(dòng)空間特征：老齡人由于年齡和生理因素的制約，從事的各項活動(dòng)主要是在家庭住房或臨近的社區公共活動(dòng)空間環(huán)境中進(jìn)行。
�。�3）生理、心理待征：老齡人與嬰、幼、少、青、壯年都有不一樣，他們既需要安寧，又害怕寂寞孤獨，愈近暮年，需要陪伴照料的渴望的渴求就愈加強烈，期望獨居但又期望有依存性和安全感。
隨著(zhù)人口老齡化，高齡老人日益增多，三世健在的家庭比例很大，家庭的代際人口結構呈“四二一”和“四二二”型。家庭“少子化”使家庭贍養老人的功能弱化，急需發(fā)揮社會(huì )養老功能，以彌補家庭養老功能的不足。
4、養老模式探討
如何解決老齡居住環(huán)境問(wèn)題，首先應當深入研究養老的模式。
中國是儒學(xué)文化圈內的國家、尊老、敬老、養老是中華民族的傳統美德，老人愛(ài)子孫、子孫敬長(cháng)輩、扶老愛(ài)幼，相依為樂(lè )的家庭養老是能夠實(shí)現經(jīng)濟供養、生活照料、精神慰籍的最好形式，仍是作為我國傳統養老的主要模式，大力倡導，并予以加強。
養老社會(huì )化觀(guān)點(diǎn)：認為在開(kāi)放的現代化社會(huì )里，那種傳統養老方式正受到嚴峻的挑戰，越來(lái)越多的兒女為了前途而奔赴四方；終身伴隨父母，已越來(lái)越難做到。另一方面，老人愈近暮年，害怕寂寞孤獨，需要陪伴照料的渴望就愈加強烈。讓老人生活于集護理、康復和娛樂(lè )為一體多功能現代化老人院，是一條兩全齊美出路，養老方式向社會(huì )化的方式演變以成為發(fā)展的必然趨勢。經(jīng)過(guò)社會(huì )養老院實(shí)現："五個(gè)老有"的目標，即老有所養、老有所醫、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂(lè )。以減少老人的孤獨感、失落感、遺棄感。
5、養老院應當具備的特點(diǎn)
老人問(wèn)題是社會(huì )生活中一個(gè)新問(wèn)題。老年人生活的變化，主要是生活重心發(fā)生轉移；即由工作區轉向生活區，由家庭外轉向家庭內；工作時(shí)間轉為閑暇時(shí)間；物質(zhì)方面需要社會(huì )、鄰里的關(guān)照，期望供給方便的社會(huì )服務(wù)；精神生活方面往往有寂寞和孤獨感。所以規劃設計上應當研究：
�。�1）創(chuàng )造"老有所養"的家庭或社會(huì )養老居住環(huán)境；
�。�2）供給老人鄰里交往的空間；
�。�3）設立"老有所醫"的醫療設施和社會(huì )服務(wù)網(wǎng)絡(luò )體系；
�。�4）創(chuàng )造："老有所為"繼續發(fā)揮余勢的條件；
�。�5）安排："老有所學(xué)、老有所樂(lè )"的學(xué)習、鍛煉和文化娛樂(lè )的資料與場(chǎng)所。
特點(diǎn)一：老年公寓能為中高經(jīng)濟實(shí)力的老年人供給個(gè)性化的居住條件和人性化的服務(wù)資料。在北京、上海、廣州等經(jīng)濟發(fā)達的大城市，存在著(zhù)一批占當地老年人口總數將近6%以上的中高收入老年群體，他們認為此刻的養老條件，無(wú)論從居住條件還是養老服務(wù)水平方面都不能滿(mǎn)足他們日益提高的養老需求，所以他們逐漸關(guān)注能夠滿(mǎn)足其養老需求的新型養老模式——老年公寓。
老年公寓是一種專(zhuān)供老人居住的專(zhuān)用住宅，是一種居家養老與社區服務(wù)相結合的模式。老年公寓與敬老院、福利院不一樣，不是用來(lái)收養無(wú)經(jīng)濟來(lái)源的孤寡老人和低收入家庭送養的老人，不屬于國家或團體創(chuàng )辦的社會(huì )福利設施，而是由社會(huì )投資興辦并按企業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理的老年專(zhuān)用住宅，一般選址在城市周邊，有山水相伴，空氣新鮮，風(fēng)景優(yōu)美的環(huán)境。入住的老人可根據自我的經(jīng)濟條件和健康狀況選擇住房類(lèi)型、等級和服務(wù)檔次。
由于老年公寓供給給老年人是個(gè)性化的居住條件和人性化的服務(wù)資料，所以其住宅形式一般要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及醫院式的養老病房，同時(shí)由于老年公寓一般興建在城市周邊，還要供給多種生活必備設施（如購物場(chǎng)所、銀行、郵局、醫院等設施）和娛樂(lè )鍛煉的配套設施（如體育館、餐廳、娛樂(lè )場(chǎng)所、老年大學(xué)等），人性化的社區服務(wù)包括社區物業(yè)服務(wù)、社區家政服務(wù)、社區醫療服務(wù)及社區娛樂(lè )服務(wù)。所以一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“蓋樓賣(mài)房”和普通養老機構的出租床位，服務(wù)資料單一的“旅店式”運營(yíng)模式不適合老年公寓的正常經(jīng)營(yíng)。
特點(diǎn)二：老年公寓屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，具有“福利性事業(yè)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)”的特點(diǎn)。我國人口眾多，經(jīng)濟發(fā)展不均衡，人口貧富差距懸殊，并且屬于低福利水平國家，所以政府主要關(guān)注并解決社會(huì )“低�！�、“五�！钡忍幱谌鮿莸睦夏耆巳旱酿B老問(wèn)題，而對中高收入人群養老生活關(guān)注的較少，僅有一些粗放的政策，并且在現實(shí)運用過(guò)程中可操作性差。同時(shí)由于老年公寓屬于新興事物，它是老年人社會(huì )化養老和社會(huì )化投資并企業(yè)化經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的混合體，有關(guān)部門(mén)在政策制定和操作方面相對滯后，所以一般開(kāi)發(fā)商在稅費減免、金融支持方面得不到相應的優(yōu)惠，對于具有社會(huì )化養老性質(zhì)的老年公寓，開(kāi)發(fā)商需要完全按照市場(chǎng)條件解決項目立項、項目審批、資金籌措等一系列問(wèn)題。由于以上原因，老年公寓運營(yíng)需應遵循市場(chǎng)規律，走“福利性事業(yè)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)”的道路。
特點(diǎn)三：老年公寓項目相對于一般房地產(chǎn)項目投資額大、資金回收期長(cháng)。老年公寓項目不一樣于一般房地產(chǎn)項目，它不僅僅包括住宅本身，還包括許多服務(wù)配套項目，并且在設施、設備規劃設計、安裝方面都要結合老年人的特點(diǎn)，有專(zhuān)家稱(chēng)老年公寓的總體造價(jià)要比普通房地
產(chǎn)項目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更為復雜，一般住宅都經(jīng)過(guò)住宅銷(xiāo)售實(shí)現房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最終目的，而老年公寓則需要根據老年人市場(chǎng)需求的多種形式，采取滿(mǎn)足租用、度假等需求，并且公共服務(wù)設施更需要經(jīng)過(guò)經(jīng)營(yíng)來(lái)實(shí)現收回投資，所以老年公寓的運營(yíng)模式要采取靈活多樣的銷(xiāo)售方式保證其正常經(jīng)營(yíng)。如實(shí)行對現有設施能過(guò)改建方式進(jìn)行，可較大節儉成本的支出。
老年公寓運營(yíng)模式中的市場(chǎng)定位、銷(xiāo)售方式、服務(wù)體系的建立直接影響老年公寓的經(jīng)營(yíng)成敗，所以老年公寓的市場(chǎng)定位應當遵循兼顧老年人養老與公建設施共享的“二路出擊”原則。其目標消費群體應包括具有中高經(jīng)濟實(shí)力的老年人和資源公享群體（即享用老年公寓設備、設施、服務(wù)等資源的群體，包括旅游觀(guān)光者、購物者、就醫者等群體）。
老年公寓具有“一低二高”的特點(diǎn)，即低容積率、高比例公建設施、高水平的社區服務(wù)。低容積率意味著(zhù)人口密度低，這與高比例公建設施、高水平的社區服務(wù)存在矛盾，所以其公建設施和服務(wù)資源在充分滿(mǎn)足社區內老年人需求的同時(shí)向公眾供給服務(wù)，這樣一方面能夠實(shí)現長(cháng)期以低廉的價(jià)格向社區內的老年人供給高品質(zhì)的服務(wù)，另一方面能夠最大限度地發(fā)揮公建設施和服務(wù)資源的效能。
為老年人供給養老服務(wù)的同時(shí)根據項目所處地理位置，因地制宜地開(kāi)發(fā)利用當地的特色資源規劃公建設施。如在旅游區域內，就應當發(fā)揮旅游資源優(yōu)勢，在為老年人供給特色服務(wù)的同時(shí)對游客供給住宿、娛樂(lè )等服務(wù)，這樣一方面減少老年公寓作為老年社區的“暮氣”，讓老年人更多的接觸社會(huì )，減輕他們已經(jīng)脫離社會(huì )的心理感受，另一方面能夠增加社區的收入，維持其正常經(jīng)營(yíng)，從而為老年人供給更優(yōu)質(zhì)的養老生活環(huán)境。
銷(xiāo)售方式為出租房屋使用權及產(chǎn)權酒店方式銷(xiāo)售房間（產(chǎn)權酒店是一種投資行為與消費行為相融合的方式）形式。
不一樣消費群體購買(mǎi)老年公寓的目的具有多樣性。老年公寓的使用主體是老年人，但其消費主體能夠是老年人也能夠是中年人。不一樣消費群體購買(mǎi)老年公寓的目的具有多樣性，如為老年人養老、為投資房地產(chǎn)及二者兼而有之的，靈活的銷(xiāo)售方式能夠滿(mǎn)足不一樣人群的消費需求，同時(shí)有利于開(kāi)發(fā)商的資金回籠。
銷(xiāo)售方式適應老年公寓市場(chǎng)定位及多元化發(fā)展的要求。出租房屋使用權方式最為靈活，它能夠根據當地消費者的消費觀(guān)念，創(chuàng )造性的衍生出多種既滿(mǎn)足消費者的消費需求又適合開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)的租賃方式；產(chǎn)權酒店的銷(xiāo)售方式適合老年公寓的養老、旅游服務(wù)模式的市場(chǎng)定位一方面滿(mǎn)足了投資者獲取投資收益的心理預期，同時(shí)能夠使開(kāi)發(fā)商快速回籠資金，另一方面能夠使開(kāi)發(fā)商繼續擁有老年公寓的經(jīng)營(yíng)權，從而有利于堅持老年公寓的經(jīng)營(yíng)方向。
老年公寓為老年人供給高品質(zhì)的養老生活，一方面它供給適合老年人居住的住宅環(huán)境，另一方面供給完善周到的人性化的社區服務(wù)，這是老年公寓差異化經(jīng)營(yíng)的必備條件。老年公寓的社區服務(wù)水平能夠分為必備層級、完備層級、完善層級，其中必備層級是老年公寓到達為老年人供給安全、便利的服務(wù)資料，完備層級是老年公寓為老年人供給尊重人性的規范的服務(wù)水平，完善層級是老年公寓開(kāi)發(fā)具有前瞻性服務(wù)項目構成與其他同類(lèi)型的養老機構差異化經(jīng)營(yíng)的基礎。
總之，老年公寓開(kāi)發(fā)為中高經(jīng)濟實(shí)力的老年人供給了高品質(zhì)的養老方式，在我國屬于新
鮮事物，老年公寓的特點(diǎn)導致其運營(yíng)模式具備創(chuàng )新性、復雜性，所以要結合我國老年人的需求特點(diǎn)和國外老年公寓的運營(yíng)經(jīng)驗，從市場(chǎng)定位、銷(xiāo)售方式、社區服務(wù)方面探索適合老年公寓“福利性事業(yè)、商業(yè)化”特點(diǎn)的運營(yíng)模式。
6、養老院選址大連的優(yōu)勢：
大連地理位置得天獨厚的優(yōu)越性，中國最適宜居住的城市，為外地游客供給了一個(gè)養老度假的絕佳之所。大連市政府對大連旅游養老項目的發(fā)展在各方面也十分重視。，異地養老在我國已具備了可行性：一是由于人們思想觀(guān)念的轉變，許多老人產(chǎn)生了“趁身體還能夠，到外面走走看看”的愿望；二是隨著(zhù)人們生活水平的提高，一些老人自我或子女具備了必須的經(jīng)濟本事和異地養老消費本事；三是各地養老機構的數量及規模、服務(wù)水平及設施都有了顯著(zhù)的提高，能夠為老人供給較好的甚至個(gè)性化的服務(wù)。
7、項目的初步設想：
(1)引進(jìn)日本先進(jìn)的養老設施及管理;
(2)在經(jīng)營(yíng)上，按比例安排日本老人來(lái)連旅游養老;
8、項目選址：
9、投資比例;
10、經(jīng)營(yíng)規劃：
11、項目回收展望：
養老院項目可行性研究報告4
要加強老齡工作，努力使全民老有所養推動(dòng)建設和諧社會(huì )。一個(gè)地區老年事業(yè)的發(fā)展能夠體現該地區政府執政理念的先進(jìn)性，能夠提升政府以人為本的良好形象，還能夠向國際社會(huì )展示良好的國際形象。按照國際標準，當一個(gè)國家和地區65歲以上人口占總人口比例的7%，或60歲以上人口占總人口的10%以上時(shí)即為老齡化社會(huì )。
據有關(guān)資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家。六十歲以上老人約為1.45億，占我國總人口比例的11.2%，并且這個(gè)數字每年都在以3%的速度增長(cháng)，我國進(jìn)入老齡社會(huì )已是不爭的事實(shí)。截至去年年底我縣60歲以上老人已達14.57萬(wàn)人，占我縣人口比重的14.5%。
已遠遠高出全國比例的3.3%，從人口結構上看老年人口數量的巨大和高齡人數的增加，明顯證明了我縣已提前十年進(jìn)入老年型大縣。所以應對老齡化提前到來(lái)的挑戰，是當務(wù)之急重中之重，是關(guān)系國計民生和區域經(jīng)濟發(fā)展的大事.我縣歷來(lái)很重視老齡事業(yè)的發(fā)展，但隨著(zhù)生活水平的提高，傳統的幾代同堂已逐步解體，老少分住家庭小型化已成為必然趨勢。自我國七十年代中期實(shí)行計劃生育以來(lái)，三口之家現已成為社會(huì )主力家庭結構。
許多獨生子女成家后所面臨的是：每對中年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下，需要照顧四個(gè)老人一個(gè)孩子，時(shí)間和精力嚴重不足，再加上老年人多愁善感及實(shí)際上的“代溝”，由此引起了一系列沒(méi)完沒(méi)了的家庭煩惱及社會(huì )問(wèn)題。再者，我縣“三無(wú)”“五�！薄肮聝�"人員近萬(wàn)人，集中供養率不到4%，我縣民營(yíng)養老機構尚處于空白。綜上種種，為老齡事業(yè)發(fā)展帶來(lái)了新的課題，愈發(fā)使我縣養老服務(wù)供求矛盾突出。
一、項目名稱(chēng)：莒南陽(yáng)光養老綜合服務(wù)中心
承辦人：
項目性質(zhì)：
籌辦服務(wù)中心地址：未定
二、項目建設的必要性
1、解決老齡化社會(huì )問(wèn)題的需要，隨著(zhù)人口老齡化的來(lái)臨，老人問(wèn)題已成為世界問(wèn)題，同樣是我國面臨的一個(gè)重要問(wèn)題。我縣已遠遠高出全國老齡平均標準，所以籌辦養老服務(wù)中心，是解決我縣老齡化社會(huì )為題的需要。
2、構建和諧社會(huì )的需要。黨中央、國務(wù)院發(fā)出了構建和諧社會(huì )的號召，縣委、政府也提出建設“和諧”要求。如果老齡化問(wèn)題解決不好，和諧社會(huì )的目標就難以實(shí)現。尊老愛(ài)幼是我們中華民族的優(yōu)良傳統，籌辦養老服務(wù)中心，將為我縣老人創(chuàng )造一個(gè)“老有所養，老有所醫，老有所為，老有所樂(lè )，老有所學(xué)”的好去處，體現全民敬老愛(ài)老的良好社會(huì )氛圍。不僅僅使我縣的老年人的晚年生活豐富多彩，歡樂(lè )幸福，也為我縣困難弱勢群體供給一個(gè)溫暖幸福的大家庭，讓他們在這個(gè)充滿(mǎn)愛(ài)的大家庭里健康歡樂(lè )地生活。這必然對構建和諧社會(huì )起到進(jìn)取的促進(jìn)作用。
3、加快我縣社會(huì )福利事業(yè)發(fā)展的需要。養老服務(wù)中心成立后，將徹底改變原有敬老院設備陳舊，環(huán)境較差等這一現狀，將擴大收養收治規模，完善服務(wù)功能，亮化美化生活環(huán)境，切實(shí)改善我縣弱勢群體生活困難，充分發(fā)揮社會(huì )保障作用，更好的履行“上為黨和政府分憂(yōu)，下為人民群眾解愁”的服務(wù)宗旨。將會(huì )為我縣社會(huì )保障體系發(fā)揮重要作用。
4、項目實(shí)施后會(huì )有良好的社會(huì )效益。養老服務(wù)中心成立后，能夠滿(mǎn)足我縣社會(huì )養老市場(chǎng)的需求，同時(shí)也為社會(huì )家庭排憂(yōu)解難，再次能夠增加就業(yè)機會(huì )和就業(yè)崗位。這是一個(gè)民心工程，也是一個(gè)德政工程。
三、陽(yáng)光養老綜合服務(wù)中心中心經(jīng)營(yíng)計劃
鼓勵扶持社會(huì )力量興辦養老機構，實(shí)現投資主體的多元化，是發(fā)展老年人社會(huì )福利事業(yè)的必由之路。近年來(lái)縣委、政府高度重視社會(huì )福利事業(yè)的建設，各鄉鎮都建有敬老院。每年都有專(zhuān)項資金支持撥付，使全縣敬老院等福利事業(yè)得到了較快的發(fā)展。但由于各鄉鎮經(jīng)濟基礎薄弱，地方財政困難，致使一些敬老院設施配套不完善，，比如醫療、娛樂(lè )、康復治療等硬件跟不上無(wú)法滿(mǎn)足當前五保老人的需要，不能適應新形勢下的發(fā)展要求，導致入院率低，甚至有些老人不愿入院就住。造成資源閑置浪費，利用率低。
增強公辦養老機構的服務(wù)質(zhì)量和管理水平，更好的保障在院老人的合法權益，到達“五有”標準，踐行中央制定的老齡工作方針政策，更好地為老人供給及時(shí)、全面的服務(wù)，離不開(kāi)改革的深入推進(jìn)和運行機制的深刻調整。將公有養老機構尤其是現有管理不規范，服務(wù)水平差的機構，委托給社會(huì )力量來(lái)管理和運營(yíng)，將會(huì )盤(pán)活公辦養老機構的存量，使原有資源得到更好的利用和發(fā)展，為養老服務(wù)事業(yè)注入蓬勃的生機和活力。
公辦民營(yíng)需要堅持的原則：首先，實(shí)行公辦民營(yíng)，必須以政府為主導，保障“五�！薄叭裏o(wú)”老人的供養。其次，實(shí)行公辦民營(yíng)，必須保證經(jīng)營(yíng)者的自主經(jīng)營(yíng)，自負盈虧，管辦分離，以實(shí)行法人實(shí)體化管理，建設市場(chǎng)化運行機制，改革內部管理，用工和分配制度。第三，實(shí)行公辦私營(yíng)，必須保證以服務(wù)養服務(wù)，全應對社會(huì )開(kāi)放，發(fā)揮示范作用。
具體操作方法：
1、依托原有鄉鎮街道敬老院，創(chuàng )新敬老院傳統管理模式，實(shí)施民營(yíng)資本對敬老院的投資、經(jīng)營(yíng)、管理模式。建立公辦民營(yíng)的內部管理機制，在體制上實(shí)行“一個(gè)機構兩塊牌子”誰(shuí)投資誰(shuí)管理，誰(shuí)受益的原則。確立把現有敬老院建設成為，當地政府機構養老的基地和示范點(diǎn)，滿(mǎn)足農村、城鎮老人及子女就近就便的自費養老需求，把敬老院作為養老服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈中的重要一環(huán)加以發(fā)展，使其成為市場(chǎng)屬性和福利屬性同在、經(jīng)濟效益和社會(huì )效益并存的社會(huì )化養老機構。
2、理順好權屬關(guān)系，明確各方職責。明確責、權、利關(guān)系，敬老院原有硬件建設投入，歸服務(wù)中心負責，歸敬老院所有。新投入部分的所有權歸服務(wù)中心所有。服務(wù)中心擴大規模增加床位，貼合政策條件的應當享受優(yōu)惠待遇。服務(wù)中心托管敬老院后，必須切實(shí)做好“五�！薄叭裏o(wú)”老人的接收和服務(wù)工作。對有閑置床位的能夠自主定價(jià)，招收社會(huì )老人入住和開(kāi)展有償支持居家養老服務(wù)，滿(mǎn)足社會(huì )老人的養老服務(wù)需求。
3、實(shí)行分類(lèi)管理，供給多元服務(wù)。
A、根據服務(wù)對象類(lèi)別，建立專(zhuān)業(yè)化養老機構。在服務(wù)中心的總框架下根據實(shí)際情景，打破地域限制，統一布局，設立不一樣服務(wù)資料的專(zhuān)業(yè)化養老服務(wù)機構。如、臥床護理院，精神障礙老人院，臨終安樂(lè )院等特殊養老服務(wù)機構。實(shí)行全日制專(zhuān)業(yè)資格人員專(zhuān)業(yè)化管理，體現對各類(lèi)老人不一樣需求的尊重。
B、在自愿的基礎上，允許老人在服務(wù)中心內和各分院之間合理流動(dòng)。對入住老人少規模相對小的分院允許跨區域調整到其他分院，合理統籌資源，實(shí)行統一管理。
C、合理調配和利用人力資源，對以自理老人為主的分院，住滿(mǎn)五十名服務(wù)對象的，服務(wù)中心配備一名全日制專(zhuān)職醫護人員，為服務(wù)對象供給醫療保健服務(wù)。護理人員必須具備必須的護理知識，實(shí)行上崗前培訓制度，(服務(wù)中心自建老年護理及殘疾人就業(yè)家政服務(wù)培訓中心)取得上崗證后由中心統一調配。
D、落實(shí)各項保障，建立長(cháng)效運營(yíng)機制。確立“五�！薄叭裏o(wú)”老人的長(cháng)效供養機制、供養標準，以及醫保。確�！拔灞Ｈ裏o(wú)”老人免費參加新農合，納入大病醫護救助，并實(shí)行零起步救助。從根本上解決老人的就醫問(wèn)題。
E、實(shí)行托管后，由個(gè)鄉鎮按規定落實(shí)配套資金，再統一劃撥給服務(wù)中心或各所轄分院。
F、托管合同期限，不能低于五年。以免影響中心對敬老院的長(cháng)期發(fā)展規劃，及硬件設施投入的力度。以利于中心進(jìn)行中長(cháng)期發(fā)展規劃實(shí)施，促進(jìn)養老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的健康持續發(fā)展。
四：投資預算和資金籌措：
陽(yáng)光養老綜合服務(wù)中心三年預計投資額為300萬(wàn)元，其中前期投資用于房屋租賃規劃改造、綠化供暖120萬(wàn)元：醫療、健身設備及安裝費80萬(wàn)元，生活用品床具被褥等30萬(wàn)元，有線(xiàn)電視通訊設備娛樂(lè )器材等20萬(wàn)元：養殖場(chǎng)種植園50萬(wàn)元。資金籌措，陽(yáng)光養老綜合服務(wù)中心自籌資金150萬(wàn)元，申請上級部門(mén)資、補、助或協(xié)助貸款150萬(wàn)元。
五：效益分析
服務(wù)中心擬建床位200張，按年入住率70%計算，按自理老人每月六百元計算，預計可收入100萬(wàn)元左右，家政服務(wù)、培訓等可收入十萬(wàn)元左右，種植園，養殖場(chǎng)預計收入20萬(wàn)元左右。年收入130萬(wàn)元。費用：?jiǎn)T工工資30人，40萬(wàn)元，低值易耗品水電費廚房成本40萬(wàn)元，管理費辦公費8萬(wàn)元，房屋租賃費12萬(wàn)元，年費用105萬(wàn)元，年實(shí)現利潤25萬(wàn)元。十二年可收回全部成本。
養老院項目可行性研究報告5
一、出資方基本情景
我司（XX公司）是一家擁有多年商業(yè)運作和企業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)公司，主要從事市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理，長(cháng)期來(lái)積累了豐富的經(jīng)驗，構成了一套卓有成效的管理模式，組織了一批本事較強的管理班子，在日常運作中，公司始終本著(zhù)“良好聲譽(yù)是企業(yè)的生命，誠實(shí)服務(wù)是企業(yè)的根本”為宗旨，使我司各方面的業(yè)績(jì)不斷發(fā)展，實(shí)力不斷壯大。先后開(kāi)設了：XX商貿有限公司，XX有限公司，XX管理有限公司，XX商場(chǎng)，XX市場(chǎng)，XX等集汽配汽修，五金機電、輕紡、農貿、百貨多品種大中型商場(chǎng)和市場(chǎng)。
二、建立地址與定位
我司租賃位于XX路XX號房屋和場(chǎng)地，總面積（以下簡(jiǎn)稱(chēng)該物業(yè)），擬開(kāi)設敬老院。
三、開(kāi)設理由與可行性
眾所周知，上海隨著(zhù)改革開(kāi)放以來(lái)，gdp不斷增加，人民收入不斷提高，生活質(zhì)量明顯改善，注重合理飲食，增強健身鍛煉，醫療事業(yè)不斷發(fā)展和完善，使大都市人口老齡化程度日益增加，隨著(zhù)人口組成結構變化，老人無(wú)人照料，給老年人晚年生活帶來(lái)諸多不便，也給社會(huì )、晚輩帶來(lái)許多問(wèn)題和難題，黨和政府意識到這一問(wèn)題，多年來(lái)加強對敬（養）院開(kāi)設、舉辦進(jìn)行扶持和幫忙，但由于目前建立、開(kāi)設程度、規模、數量不能滿(mǎn)足龐大的老年人需要，異常是市區開(kāi)設的敬老院由于土地費用昂貴，相應收費較高，不能適應廣大低收入老年
人的需求，使大多數老年人望院興嘆，故所我司擬在市區邊緣設立敬老院。由于各方面成本相對較低，加上該物業(yè)坐落在秀麗的XX腳下，緊鄰美麗的淀山湖旁，依山傍水，交通方便，綠樹(shù)成蔭，空氣清新，居住寬敞，環(huán)境優(yōu)美，我司還計劃利用廣闊的土地開(kāi)辟魚(yú)池、菜地，等有利于老年人愛(ài)好的項目，供老年人垂釣、種植，建造小森林、回廊供老年人養鳥(niǎo)、觀(guān)鳥(niǎo)、散步交流等設施。景與物的完美結合，必須會(huì )成為廣大老年人老有所樂(lè )、老有所養、愉快生活、安度晚年的最佳樂(lè )園。
以上是我司開(kāi)設敬老院的理由和可行性研究，我司相信只要我們本著(zhù)“一切為老年人著(zhù)想，全心全意為老年人服務(wù)”的理念，在上級有關(guān)部門(mén)的大力幫忙和指導下，遵守國家相關(guān)法律法規，嚴格按照行業(yè)準則進(jìn)行管理運作，必須會(huì )使該院成為廣大老年人居住、養老的夢(mèng)想場(chǎng)所。
養老院項目可行性研究報告6
一、總結
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1、項目名稱(chēng)
XXXXXX次中心敬老院改擴建項目
2、項目承擔單位情景
項目承擔單位：XXXXXXXXX政府
法定代表人：XXXXXXX
通訊地址：XXXXXXXXX政府辦公室
聯(lián)系電話(huà)：XXXXXXXX
3、項目承擔單位主管部門(mén)
XXXXXXXXX政府
4、建設地點(diǎn)
XXXXXX小集鎮，XXX敬老院院內
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1、《農村五保供養工作條列》
2、《XXX民政廳，財政廳，發(fā)改委關(guān)于進(jìn)一步加強農村五保供養工作的通知》
3、《關(guān)于轉發(fā)XXX民偵探《關(guān)于報送農村敬老院建設規劃方案的通知》的通知》
4、《XXX國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展第十一五年規劃綱要》
5、《XXX國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展第十一五年規劃》
6、《投資項目可行性研究指南》
7、國家有關(guān)政策、法規及其他相關(guān)材料
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根據國家發(fā)改委對項目可行性研究報告編制的有關(guān)要求，并在XXXXXX農村敬老院供給有關(guān)資料的基礎上，結合項目的實(shí)際情景對項目提出的背景、項
目建設的必要性、建設條件、建設規模及資料、技術(shù)方案、項目建設進(jìn)度和組織管理，投資估算和資金籌措，社會(huì )效益分析等方面進(jìn)行論述、研究和計算，為項目的決策供給依據。
�。ㄋ模╉椖拷ㄔO的必要性）
1、搞好鄉政敬老院建設，保障和改善五保供養對象的居住環(huán)境，提高其生活質(zhì)量，是我們黨“立黨為公、執政為民”的本質(zhì)要求，也是建設和諧社會(huì )，推進(jìn)農村建設的客觀(guān)需要。
2、做好農村五保供養工作是弘揚社會(huì )主義公共道德的具體體現。使孤寡老人在人生的晚年能夠分享經(jīng)濟社會(huì )法杖和改革的成果，使他們在晚年受到各級黨委、政府和社會(huì )各界的關(guān)注和尊重，不僅僅充分體現了社會(huì )注意制度的優(yōu)越性，并且又在全社會(huì )倡導了尊老愛(ài)幼、扶老助殘的傳統美德。
3、做好五保集中供養工作是農村五保供養政策與時(shí)俱進(jìn)的具體體現。五保集中供養適應了農村經(jīng)濟社會(huì )變革發(fā)展的實(shí)際需要，在體制上創(chuàng )新了五保供養模式和管理方式。
4、做好農村五保集中供養工作是健全農村社會(huì )保障制度，建設社會(huì )主義新農村的具體體現。加快敬老院的建設步伐，進(jìn)一步提高象五保集中供養率，夯實(shí)農村社會(huì )保障制度建設的基石，是建設社會(huì )主義農村應有之意。
�。ㄎ澹╉椖拷ㄔO規模
向敬老院現有地面積2300平方米，19XX年已建成房屋3幢，總建筑面積2894平方米，計劃拆除危房1334平方米，新建房屋面積1400平方米，其中：新建1幢2層磚混結構居住房800m2，新建1幢2層辦公服務(wù)用房600m2。維修原有住房1560m2，硬化道路面積250m2，綠化面積為330m2。
�。╉椖拷ㄔO方案
1、主體建筑應安全、適用、經(jīng)濟，在條件可能的情景下應注意美觀(guān)和地方民族特色。
2、建筑裝修和環(huán)境設計，要有利于老人生理、心理、體現清新、典雅、樸素的特點(diǎn)。
3、建筑物的維護結構及屋面，應貼合建筑接節能和防滲漏的要求；外窗應選用氣密性和防水性良好產(chǎn)品；走到均采用“無(wú)障礙設計”‘建筑過(guò)廳具備輪椅、
擔架回旋條件；老人專(zhuān)用廚房設有燃氣泄漏報警裝置。
4、XXX農村敬老院的建設應滿(mǎn)足防水、防盜等安全要求，符適宜用、安全、經(jīng)濟、美觀(guān)的原則。
�。ㄆ撸┕こ探ㄔO進(jìn)度
本項目建設工期6個(gè)月，從20XX年12月底開(kāi)始至20XX年7月完成，20XX年11月底完成可行性研究報告，20XX年12完成施工圖設計、工程招標。從20XX年初開(kāi)工建設，20XX年7月竣工驗收，8月投入適用。
�。ò耍┩顿Y估算與資金籌措
資金來(lái)源；全部建設投資共計90萬(wàn)元，按照政府相關(guān)補助辦法，由縣級專(zhuān)項經(jīng)費補助10萬(wàn)元，鄉級專(zhuān)項經(jīng)費補助10萬(wàn)元，XXX級補助10萬(wàn)元，共30萬(wàn)元，占全部建設投資的33%；申請省級專(zhuān)項資金補助60萬(wàn)元，站全部建設投資的66%。
�。ň牛�、結論
�。�1）本項目的建設貼合當前黨中央、國務(wù)院關(guān)于大力加強新農村建設工作的一系列方針政策，促進(jìn)社會(huì )主義精神禮貌建設的需要；是滿(mǎn)足當地農村群眾對物質(zhì)文化生活越來(lái)越多，要求越來(lái)越高的壓迫要求。
�。�2）項目建成投入使用后對于提高當地農村群眾文化精神生活質(zhì)量，加快推進(jìn)農村禮貌養老服務(wù)社會(huì )化，廣泛開(kāi)展農村和諧創(chuàng )立活動(dòng)，不斷提高當地農村禮貌程度都具有重要意義，能夠促進(jìn)當地經(jīng)濟發(fā)展和社會(huì )和諧，各級政府大力支持，相關(guān)部門(mén)和各村委會(huì )進(jìn)取配合，當地群眾擁護并進(jìn)取參與，項目建設與當地社會(huì )具備互適性；承建單位具備建設本事和管理本事，初步預測前景良好。
�。�3）項目選址合理，交通、水電、通信等基礎設施齊備，各種協(xié)作條件良好，項目建設所需土地、建筑規劃、設計方案等前期工作已經(jīng)落實(shí)；建設資金主要由項目承建單位自籌措，項目建設條件具備；
項目建設在規劃設計、建設方案、環(huán)境保護、服務(wù)管理里體現了前瞻性和先進(jìn)性，規劃建設方案具有可能性，經(jīng)初步測算，財務(wù)評價(jià)可行，社會(huì )效益顯著(zhù)，提議盡快申報立項，開(kāi)工建設。
2、提議
�。�1）該項目屬公益性建設項目，提議相關(guān)部門(mén)進(jìn)取落實(shí)中央、省、市、區
關(guān)于加強農村養老服務(wù)社會(huì )化的有關(guān)政策精神，在資金政策等方面給予優(yōu)惠扶持，是項目盡快開(kāi)工建設，早日發(fā)揮效益。
�。�2）該項目已列入XXX20XX年重點(diǎn)建設工程，項目承建單位在工程實(shí)施過(guò)程中要根據工程估算投資額嚴格控制建設投資；建設中要重點(diǎn)規范好設計、建設、施工、監理等各個(gè)工作行為，確保工程質(zhì)量。
�。�3）項目設計的水平和工程施工的質(zhì)量與進(jìn)度，直接關(guān)系著(zhù)今后項目服務(wù)功能的發(fā)揮，所以，在項目工程設計中應合理配置各項資源，工程設計中要有前瞻性，要結合當地社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展需要，建設貼合要求起點(diǎn)較高養老服務(wù)設施，避免重復和低水平建設現象的發(fā)生。
�。�4）進(jìn)一步拓寬融資的渠道，確保項目整體效益的發(fā)揮。資金短缺，是制約社區基礎設施建設和發(fā)展的一個(gè)重要因素，所以該項目在努力爭取上級資金、政策扶持的同時(shí)，要經(jīng)過(guò)多種籌資方式，進(jìn)一步拓寬資金來(lái)源渠道，鼓勵其他社會(huì )企業(yè)和個(gè)人進(jìn)取參與投資和捐贈，確保項目整體效益的發(fā)揮。
二、項目背景、建設的必要性及建設目標
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1、農村養老社會(huì )化的發(fā)展趨勢
近年來(lái)，各級黨委、政府以“構建和諧社會(huì )”重要思想為指導，以科學(xué)發(fā)展觀(guān)為統領(lǐng)，本著(zhù)“以民為本，為民解困”的宗旨、逐步建立和完善農村五保供養制度，不斷改善五保對象的生活重要條件，全面提升農村五保供養水平，使農村五保對象在吃、穿、住、醫、葬方面有所依靠和保障，促進(jìn)農村社會(huì )和諧穩定。此刻，老年人正在成為一個(gè)數量日益增多，群體規模龐大、是一個(gè)收了社會(huì )關(guān)注度重要群體。今年年初，全國老齡工作委員會(huì )發(fā)布了21世紀中國人口老齡化的時(shí)代，并把21世紀分為三個(gè)階段。第一個(gè)階段是從20XX年到20XX年，這是快速老齡化的階段，在這個(gè)階段，平均每年將增加老年人口2.5億，老齡貨攤水平將到達17%；第二個(gè)階段是從202年到20XX年，這是加速老齡化的階段，在這個(gè)階段，平均每年將增加老年人口620萬(wàn)，同時(shí)，伴隨著(zhù)總人口出現零增長(cháng)名，是的老年人口的比列將到達30%以上；第三個(gè)階段，是從20XX年到20XX年，這是老齡化穩定的階段，老年人口將衡陽(yáng)定在4億左右，老齡化的水平也穩定在30%左右。我國正式基于對人口老齡化的這個(gè)確定來(lái)制定今后的老年政策。農村五保戶(hù)是老年群體當中一個(gè)最受關(guān)注，最需要幫忙的群體。我們從此刻開(kāi)始，就要對這個(gè)群體的增加趨勢有一個(gè)科學(xué)的、正確的確定，僅有這樣，才會(huì )增加我們做好五保供養工作重要性和緊迫性的認識。認清形勢，首先要弄懂認清這樣一個(gè)形式，就是認清一個(gè)老年人口發(fā)展的大形勢。當然我們大家在平常的工作中與環(huán)保對象接觸較多，對五保工作現狀都比較清楚。做好農村五保集中工作，卻是保障五保對象的正常生活，對于促進(jìn)XXXXXX社會(huì )保障制度建設和發(fā)展，對于建設社會(huì )主義新農村、構建和諧沾益都具有重要意義。做好農村五保供養工作是弘揚社會(huì )主義公共道德的具體體現。是孤寡老人在人生的晚年能夠分享經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展和改革開(kāi)放的成果，是他們在萬(wàn)年受到各級黨委、政府和社會(huì )各界的關(guān)注和尊重，不僅僅充分體現了社會(huì )主義制度的優(yōu)越性，并且又在全社會(huì )倡導了尊老愛(ài)幼、扶老助殘的傳統美德，把每個(gè)敬老院都建成弘揚社會(huì )主義公共道德的示范窗口，將對全社會(huì )尊老、敬老、養老起來(lái)潛移默化的教育作用，促進(jìn)農村養老觀(guān)念的變化，促進(jìn)廣大農村生育觀(guān)念的變化。農村敬老院是我們開(kāi)展社會(huì )公德教育的一個(gè)十分好的學(xué)校讓這些五保老人生活好、居住好，勝過(guò)許多空洞的說(shuō)教，對于我們廣大的農民群眾教育作用會(huì )更大，構建和諧社會(huì )的需要。
黨中央、國務(wù)院發(fā)出構建和諧社會(huì )的號召，區委、區政府也提出建設“和諧”的要求。如果老齡化問(wèn)題解決不好，和諧社會(huì )的目標就難以實(shí)現。尊老愛(ài)幼是我們中華民族的優(yōu)良傳統，新建XXX農村敬老院對XXX的弱勢老人供給了一個(gè)“老有多養、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè )”的好場(chǎng)所，使老年人的晚年生活豐富多彩、歡樂(lè )幸福。這必然對構建和諧社會(huì )起到進(jìn)取的促進(jìn)作用。
2、當地農村養老社會(huì )發(fā)展現狀
XXX敬老院修建于19XX年，占地面積2300平方米，現有兩層磚混結構房屋大小房屋11間，建筑面積1560平方米，臨時(shí)建筑1334平方米，已屬陳舊危房�，F院內居住五保老人24人，分散供養40人，老人居住十分擁擠，不安全因素多。所以，圍繞“老有所養、病有所醫、老有所葬”的總體要求，結合XXX實(shí)際，對原鄉敬老院進(jìn)行改擴建，以集中供養方式解決農村五保供養老人的“衣、食、住、醫”問(wèn)題已成為當務(wù)之急，同時(shí)項目建設有利于改善農村公共服務(wù)設施，提高公共服務(wù)質(zhì)量。
五保供養對象事農村最困難的群體。解決這部分人的生活問(wèn)題，關(guān)系到黨和政府在農村工作中的形象。黨中央、國務(wù)院對農村五保對象的生活十分關(guān)心，溫家寶總理在十屆人大第二次會(huì )議所作《政府工作報告》中明確提出了“完善農村‘五保戶(hù)’生活保證制度，確保供養資金”的要求。各級政府在認真貫徹落實(shí)胡錦濤同志關(guān)于要“扎扎實(shí)實(shí)做好構建社會(huì )主義和諧社會(huì )的各項工作”的指示時(shí)，吧關(guān)注農村五保老人養老問(wèn)題作為構建和諧社會(huì )的一項資料，吧五保工作作為執政為民，實(shí)踐“三個(gè)代表”重要思想和建設社會(huì )主義新農村具體行動(dòng)的切入點(diǎn)來(lái)抓，列為工作的重中之重，項目建設是貫徹落實(shí)《農村五保供養工作條列》的一項具體工程，貼合XXX國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展第十一個(gè)五年規劃，對落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)，維護憲法所賦予五保對象合法權益，堅持農村社會(huì )穩定，努力構建和諧社會(huì )具有異常的重要的意義。
XXX現有21個(gè)村委會(huì )，總人口44854人，60歲以上老人4270人，現有農村五保對象210人，擴建后的中心敬老院可滿(mǎn)足全鄉21個(gè)村委會(huì )的五保對象入住。
XXX地處城郊，交通便捷，政治經(jīng)濟文社會(huì )事業(yè)發(fā)達，是XXX的西大門(mén)。本鄉現有60歲以上老年人4270人，占全鄉總人口數的10%，于19XX年修建的鄉敬老院僅有床位數30張，安全鄉現有農村五保孤寡老人總數210人計算，全鄉集中供養率僅為11.4%，遠遠低于XXX農村敬老院建設“十一五”的規劃提出的集中供養率到達50%以上的目標，“十一五”期間XXX五保老人集中供養任務(wù)十分艱巨。多年來(lái)鄉黨委、政府高度重視五保孤寡老人生活狀況，把建立健全農村五保供養制度作為實(shí)踐“三個(gè)代表”重要思想，關(guān)心弱勢群體，維護農民利益和農村穩定的主要工作和民心工程來(lái)抓，全鎮農村五保供養水平得到了顯著(zhù)提高，為進(jìn)一步加快社會(huì )主義新農村建設步伐，推動(dòng)社會(huì )和諧進(jìn)程，確保社會(huì )養老保障全面貫徹落實(shí)，根本《農村五保供養工作條列》和《云民電[2005]45號》明傳電報精神，XXX擬擴建鄉敬老院。
�。ǘ╉椖拷ㄔO的必要性
1、搞好鄉鎮敬老院建設，保障和改善五保供養對象的居住環(huán)境，提高其生活質(zhì)量，是我們黨“立黨為公、執政為民”的本質(zhì)要求，也是建設和諧社會(huì )，推進(jìn)新農村建設的客觀(guān)需要。做好農村五保集中供養工作是落實(shí)立黨為公、執政為民要求的具體體現。堅持立黨為公、執政為民，必須從解決困難群眾最需要、最迫切的問(wèn)題著(zhù)手。農村五保老人，既無(wú)勞動(dòng)本事、生活來(lái)源，又無(wú)法定的贍養義務(wù)人，是農村最需要幫忙的困難群體。我們開(kāi)展的農村五保集中供養工作，吧解決農村孤寡老年人的養老問(wèn)題作為切入點(diǎn)，所以說(shuō)，它是黨和政府執政為民最直接、最具體、最生動(dòng)的體現。
2、做好農村五保供養工作是弘揚社會(huì )主義公共道德的具體體現。使孤寡老人在人生的晚年能夠分享經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展和改革了開(kāi)放的成果，使他們在萬(wàn)年受到各級黨委、政府和社會(huì )各界的關(guān)注和尊重，不僅僅充分體現了社會(huì )主義制度的優(yōu)越性，并且又在全社會(huì )倡導了尊老愛(ài)幼、扶老助殘的傳統美德，把每一個(gè)敬老院都建成供養社會(huì )主義公共道德的示范窗口，將對全社會(huì )尊老、養老起到潛移默化的教育作用，促進(jìn)農村養老觀(guān)念的變化，促進(jìn)廣大農村生育觀(guān)念的變化。農村敬老院是我們開(kāi)展社會(huì )公德教育的一個(gè)十分好的學(xué)校，讓這些五保老人生活好。居住好、勝過(guò)許多空洞的說(shuō)教，對于我們廣大的農民群眾教育作用會(huì )更大。
3、做好五保集中供養工作是農村五保供養政策與時(shí)俱進(jìn)的具體體現。五保集中供養適應了農村經(jīng)歷社會(huì )變革發(fā)展的實(shí)際需要，在體制上創(chuàng )新了五保供養模式和管理方式，使農村五保供養工作構成規范的保障制度，從過(guò)去低層次的簡(jiǎn)單保障，轉變?yōu)榇丝涛镔|(zhì)和精神生活方面的全面保障，實(shí)現了農村五保老人的全面發(fā)展，新的養老、敬老理念更加深入人心，也使五保供養工作的管理水平躍上了一個(gè)新的層次，未解決農村人口的老齡化和空巢家庭問(wèn)題供給了可資借鑒的模式。
4、做好農村五保集中供養是健全農村社會(huì )保障制度，建設社會(huì )主義新農村建設的起始之年，逐步加大公共財政對農村社會(huì )保障制度建設的投入，進(jìn)一步完善農村五保戶(hù)的供養、農村低保、災民救助的社會(huì )救助體系，這就為我們進(jìn)一步做好農村五保供養工作指明了方向。圍繞建設社會(huì )主義新農村這個(gè)大局，按照“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉風(fēng)禮貌、村容整潔，管理民主”的要求，加快敬老院的建設步伐，進(jìn)一步提高全縣五保集中供養率，是夯實(shí)農村社會(huì )保障制度建設的基石，是建設社會(huì )主義新農村應有之需。
綜上所述，本項目的實(shí)施時(shí)必要的，在各級政府的支持和幫忙下也是可能的。
�。ㄈ┙ㄔO目標
1、加強院內管理，建立健全各項制度。按照要求，各項規章制度統一制作版面上墻。健全財務(wù)管理制度，設立專(zhuān)門(mén)會(huì )計和專(zhuān)賬，賬目日清月結，月底公布。在生活管理上，嚴格作息時(shí)間，按時(shí)起床，整理內務(wù)，做健身操，值班領(lǐng)導做記錄，每周評比。在伙食管理上，院民成立伙食管理委員會(huì )。每周召開(kāi)一次生活會(huì )，評議上周情景，制宣下周食譜。堅持碗筷分用，分餐吃飯，生熟食分放，餐具消毒。各院還實(shí)行了慶賀生日制度，屆時(shí)食堂送生日餐，領(lǐng)導組織院民慶賀。管理制度的實(shí)施，有效杜絕各項漏洞，切實(shí)改善了院民的生活質(zhì)量和精神面貌。
2、重視老有所為，豐富精神生活。敬老院為五保老人供給了一個(gè)交流感情的場(chǎng)所。在這個(gè)相對開(kāi)放的大家庭里，院民們一齊生活、娛樂(lè )、學(xué)習、勞動(dòng)、相互了解，相互交流，增強了對生活的信心，精神面貌發(fā)生了質(zhì)的變化。部分敬老院根據老人身體狀況和各自特點(diǎn)，把他們分別編入生存、生活、互幫互助等小組，動(dòng)員他們自我管理，自我服務(wù)。組織五保老人開(kāi)展愛(ài)勞動(dòng)、講衛生及文體活動(dòng)競賽，追求時(shí)尚生活方式。部分敬老院讓院民進(jìn)入伙食管理委員會(huì )，讓他們自我制定食譜，是老人們在勞動(dòng)中實(shí)現自身的價(jià)值。
3、以敬老院為依托，做好分散五保供養工作。為做好分散供養五保的管理工作，實(shí)行院戶(hù)掛鉤制度，由敬老院工作人員定期走訪(fǎng)分散五保，了解其生活及健康情景，幫忙解決實(shí)際問(wèn)題。
�。ㄋ模╉椖繂挝换厩榫�
XXX民政所成立于19XX年1月，設民政助理員編制1人，主要工作職責有：貫徹執行黨和國家關(guān)于民政工作的方針、政策和法律、法規、研究和擬定具體實(shí)施辦法，編制民政事業(yè)中，長(cháng)期發(fā)展規劃。組織協(xié)調區內防災、抗災。救災工作，管理分配救災款物，組織指導救災捐贈。建立和實(shí)施城鄉居民最低生活保障制度；對最低生活保障金的使用和管理情景進(jìn)行督察；負責社會(huì )困難戶(hù)和其他特殊對象的救助救濟；組織明白扶貧濟困等社會(huì )互動(dòng)活動(dòng)。
三、建設地點(diǎn)及建設條件
�。ㄒ唬┻x址要求
本項目建設地點(diǎn)的選址，綜合研究了項目服務(wù)功能的輻射范圍，基礎設施條件的適應程度，無(wú)環(huán)境污染等方面的因素，按照因地制宜的原則確定建設地點(diǎn)。項目承建單位經(jīng)過(guò)與民政、城建發(fā)展改革、當地鄉政府等部門(mén)溝通協(xié)調，擬定的建設地點(diǎn)位于鄉政府所在地XXX集鎮，距鄉政府直線(xiàn)700米。本項目用地位于集鎮街道旁，用地東面是已建成的街道，西為獸醫站，用地南是國土資源所，在用地北側是街道。項目用地為XXX敬老院用地。
�。ǘ╉椖窟x址
根據上述要求，建設選址選擇在XXX轄區范圍內，距XXX政府直線(xiàn)距離為700米，該地點(diǎn)地址位置適中，地勢平坦，地形方正，與其相連的供電、供水、排水、交通。通訊等基礎設施已全部完成。
�。ㄈ┙ㄔO條件
1、區位條件
XXX位于XXX西部，西鄰尋甸，東接馬龍，南與林角，盤(pán)江鎮交界，北連本縣西平。鄉政府駐地距縣城18公里，全鄉總面積497平方公里，轄21個(gè)村委會(huì )，192個(gè)自然村，總人口44854人。20XX年農村經(jīng)理總收入完成21083萬(wàn)元，農村人均純收入2680元。轄區內交通四通八達，全鄉地勢起伏不平，鄉政府所在地平均海拔1960米，平均氣溫14.6C，平均降雨800-1000毫米，冬無(wú)嚴寒，夏無(wú)酷暑。森林覆蓋率45.8%，種植作物80多種，水資源豐富，有海峰濕地、天坑、七彩谷等以休閑探險旅游為主的旅游業(yè)，。XXX屬典型的農業(yè)鄉，教育體系健全，科技基礎堅實(shí)，衛生機構設施完善，社會(huì )保障事業(yè)發(fā)展迅速，人口素質(zhì)較高，社會(huì )治安狀況較好。信息通訊業(yè)發(fā)展迅速，程控電話(huà)電纜已進(jìn)入鄉村，現有固定電話(huà)500部，移動(dòng)電話(huà)覆蓋全鄉；廣播、電視覆蓋分別為100%和99.9%；寬帶網(wǎng)已普遍使用，信息化進(jìn)程快速推進(jìn)。小城鎮建設初具規模，隨著(zhù)城市化和產(chǎn)業(yè)化步伐的加快，大破已逐步融入珠江源大城市的后備保障地域。種植業(yè)的蔬菜、烤煙、萬(wàn)壽菊和畜牧業(yè)成為農業(yè)經(jīng)濟的拳頭產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好。鄉政府所在集鎮作為XXX的平安鄉，輻射帶動(dòng)了飲食服務(wù)員、小鐵件加工業(yè)、釀酒業(yè)、運輸業(yè)、養殖業(yè)、建筑建材業(yè)的非有公有制經(jīng)濟迅猛發(fā)展。集游玩。吃住、休閑為一體的假日經(jīng)濟模式初步構成，境內風(fēng)光秀麗，又俗稱(chēng)為小桂林的海峰濕地、天坑、七彩谷、紅軍走過(guò)的紅軍廟支撐景點(diǎn)。
2、氣象條件
曲靖地處低緯度高原，屬亞熱帶高原季風(fēng)氣候。冬春多雨少霧；夏秋受海洋季風(fēng)影響，降水集中，雨熱同季。年平均日照時(shí)數為1943小時(shí)；年平均氣溫14~15C；最熱（7月）平均氣溫19.7C，最冷（1月）份平均氣溫6.1C。年平均降雨量1080毫米，預計一般是從五月中、下旬開(kāi)始，十月上、中旬結束，期間降水量占年降水的85-89%。
3、環(huán)境條件
本項目用地位于城鎮道路南測、東面為部分臨街部分是獸醫站用房；西側為土管所用房；北側連集鎮街道。
總圖布置采用按功能區集中布局的方式，保證了各功能區的適用效能，又能整個(gè)項目區內弛張有度、動(dòng)靜結合，營(yíng)造庭院內的舒適，寧靜的環(huán)境。
敬老院主體建筑具體樓位于項目區北面，使老人居住具有良好的日照，采光和通風(fēng)條件；綜合樓位于基地東面中部，有利于對老人居住及活動(dòng)等管理；基地南側為大門(mén)；在基地的東北角為餐廳和廚房，不影響院內其他房屋的正常使用，避免了內部環(huán)境的污染。
四、建設資料及規模
�。ㄒ唬┙ㄔO資料
鄉敬老院現有用地面積2300平方米，19XX年已建成房屋3幢，總建筑面積2894平方米。其中磚瓦結構單層房屋兩幢，面積1334平方米，用作辦公用房1幢，服務(wù)用房1幢，由于是臨時(shí)建筑已成危房，需拆除。1990同時(shí)建成的磚混結構兩層建筑1幢，面積1560平方米，用作敬老院住房，再次基礎上進(jìn)行整體規劃，新建1幢老人住房和1幢辦公、服務(wù)用房，新建一片戶(hù)外活動(dòng)區，種植綠化樹(shù)和部分草坪。
住房室內布局：每幢住房設置一間醫療保健室，1間娛樂(lè )室，1間健康復活動(dòng)室。每層設服務(wù)人員值班用房1間。辦公用房布局：設院務(wù)管理用房3間，食堂、餐廳4間，閱覽室2間，淋浴室2間，儲藏室1間。
�。ǘ┙ㄔO規模
XXXXXX農村敬老院改擴建項目，計劃新建房屋面積1400平方米，其中；其中最新建1幢2層磚混結構老人住房580m2，新建1幢2層辦公服務(wù)用房550m2。維修原有住房1560m2，硬化道路面積250m2，綠化面積為330m2.
五、技術(shù)方案
�。ㄒ唬XX農村敬老院功能
總圖布置以方便老人的供養、就醫、休息與活動(dòng)，貼合老人護理要求為原則。本項目用地位于城鎮道路南側，從面為部分臨街部分是獸醫站用房；西側為土管所用房；北側連集鎮街道。
整個(gè)項目的總圖布置采用按功能區集中布置的方式，在原有的建筑隊基礎上重心布局，以居住的老人為中心，把戶(hù)外休閑區、居住區和服務(wù)器按使用功能進(jìn)行劃分，即保障院內有一個(gè)舒適寧靜的生活環(huán)境，又有利于工作人員對事物的管理。
敬老院主體建筑即居住樓居于整個(gè)地塊的中心和西面，使老人居住具有良好的日照、采光和通風(fēng)條件；北面大片土地留作綠化和戶(hù)外休閑區，綜合服務(wù)樓布局在東部，進(jìn)大門(mén)的一側，有利于對老人居住及活動(dòng)的管理，在綜合服務(wù)樓的底層布局餐廳、廚房和沐浴室，不影響院內其他房屋的正常使用，避免了內部環(huán)境的污染。為此我們在規劃設計時(shí)針對性的注意并解決了以下問(wèn)題：
1、防止混亂和交叉：為使敬老院內構成有序的管理，使居住區、管理器和后勤服務(wù)區，各自成組分布布置，避免院內老人活動(dòng)路線(xiàn)與后勤服務(wù)路線(xiàn)交叉或混淆。做到動(dòng)靜分開(kāi)，潔污分流。
2、貼合老人的康復需要：老人住房建筑朝向兼顧日照和通風(fēng)，為老人供給了一個(gè)安靜、舒適、清潔的環(huán)境，并在節儉用地的同時(shí)盡可能的安排綠化面積，使其院內環(huán)境構成庭院化。
3、項目可操作性好：項目可根據上級民政安排的資金情景分期分批進(jìn)行新建建設，適合縣情和鄉情，有利于構建和諧XXX。
�。ǘ┙ㄖO計
1、各層建筑功能設計
項目業(yè)務(wù)區內呈“川”字型并排3幢房屋，總建筑面積：2960平方米，結構為兩層磚混結構，毛石基礎，抗震設烈度為7度，地震加速度為0.20g。建筑層高為3米。兩幢居住樓均為單向外廊式，新建房屋面積800平方米，維修改造房屋面積：1560平方米，除樓梯間外設68飛房間，每間建筑面積34平方米，每幢居住房設置1間醫療保健室，1間娛樂(lè )室，1間康復活動(dòng)室，二個(gè)衛生間，每層設服務(wù)人員值班用房1間。尚可設置居住房間56間，完全可安置100人在這個(gè)空間環(huán)境里生活。整個(gè)建筑不求奢華，但求實(shí)用，研究到房屋的使用者均為老年人，起居和上下樓梯不是很方便，印象建筑層數只研究建成兩層。
可每幢設有洗臉洗衣間、衛生間。建筑施工圖設計時(shí)必須按《老年人建筑設計規范》JGJ122-99和《城市道路和建筑物無(wú)障礙設計規程》JGJ50-2001進(jìn)行具體設計；綜合樓為三層外廊式建筑，房?jì)仍O有院務(wù)辦公室、閱覽室、廚房、餐廳、沐浴等服務(wù)和醫技管理用房；綜合樓在規劃設計中力求使用、緊湊、不研究更多的使用面積，把主要投資是用在安置更多的老人方面。
2、結構設計
各建筑物按工程地堪報告確定基礎形式，其上部結構為鋼筋混凝土梁板，隔墻材料為磚砌塊，墻面為普通抹白，地坪鋪耐磨地磚。建筑物的梁柱間距跨度、高度均按國家有關(guān)設計規范和要求進(jìn)行設計。
本項目建于XXX，依國家地震帶參數區劃圖，XXX所在地地震峰值加速度為0.15g，地震基本烈度為V11度，故全部建筑物按《建筑抗震設計規范》（GB50011-2001）進(jìn)行抗震烈度設防，抗震設防烈度為7度。
3、配套工程
�。�1）供排水
給水（排水）：按住院人數和工作人員用水管網(wǎng)建設。新增用水量見(jiàn)下表：（略）
額定用水量11立方米天，城鎮給水管網(wǎng)完全可保證供給。
用水給水管網(wǎng)與原有給水管網(wǎng)相接，選用100mmPR主水管引入院內，分支管選用60mmPR即可。
排水（污）：項目區污水以老人生活污水為主，廢水可經(jīng)過(guò)新排污管網(wǎng)進(jìn)入鄉鎮的排污系統。雨水排水系統，排水管室外采用排水PVC管，承插連接亦使用PVC接頭，或者鋼筋混凝土預制管，石棉水泥接口。
�。�2）供電
供電：集鎮供電系統負荷富余，外線(xiàn)采用架空線(xiàn)路與院內供電系統相接；建筑物室內均采用BYJ型交聯(lián)導線(xiàn)穿管暗敷。
防雷、接地保護系統：建筑物屋面設置避雷帶接閃器，利用建筑物內鋼筋混凝柱內主筋作接地引下線(xiàn)并與基礎主筋連為一體，接地裝置由建人工接地柱基礎梁鋼筋及人工接地成低壓配電網(wǎng)絡(luò )TN-S-PEN系統，零線(xiàn)在建筑物進(jìn)戶(hù)線(xiàn)外做好重復接地。
弱電系統：按需要在院長(cháng)辦公室，服務(wù)及門(mén)衛值班室設置電話(huà)，娛樂(lè )室和值班室預埋電視線(xiàn)。
防雷接地保護
1、配電室進(jìn)線(xiàn)桿裝設閥型避雷針作為雷電侵入的過(guò)點(diǎn)保護。
依據民用建筑電氣設計規范（GB50057-94）有關(guān)規定在各建筑物屋設避雷帶，利用建筑物內鋼筋作引下線(xiàn)，接地裝置由基礎梁主筋及人工接地體組成。低壓配電系統接地采用TN-S系統。
2、注意安全用電，故好等電位連結，其做法見(jiàn)國家建筑標準設計0ZD501。
�。�3）工程管線(xiàn)布置綜合要求
為確保各種管線(xiàn)能正常發(fā)揮，避免相互干擾，在管線(xiàn)施工時(shí)，須注意沿路段、相交地段管線(xiàn)間的相互關(guān)系，嚴格按工程管線(xiàn)綜合的有關(guān)技術(shù)規范執行。
�。�4）通信
電話(huà)：全院計劃安裝2部程控電話(huà)，內線(xiàn)交換電話(huà)可預留線(xiàn)路位置，暫不安裝，外線(xiàn)電話(huà)由縣電信局安裝。有限電視網(wǎng)絡(luò )由廣電部門(mén)就近接入。
六、環(huán)境保護
�。ㄒ唬┉h(huán)境保護有關(guān)法律、法規、標準。
1、《中華人民共和國環(huán)境保護法》。
2、《建設項目環(huán)境保護管理條例》（國務(wù)院[1998]250號）。
3、《建設項目環(huán)境保護設計規定》（國計字[1986]002號）。
4、《關(guān)于進(jìn)一步做好建設項目環(huán)境保護管理的幾點(diǎn)意見(jiàn)》（國環(huán)[1993]015號）。
5、《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》（GB3095-1996）二級。
6、《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》（GHZB1-1999）三類(lèi)。
7、《城市區域環(huán)境噪聲標準》（GB3096-93）二類(lèi)。
8、《污水綜合排放標準》（GB8987-1996）三類(lèi)。
9、《建筑施工界噪聲值》（12523-1992）。
�。ǘ╉椖课廴驹捶治�
本項目在建設、運行中，可能對環(huán)境產(chǎn)生污染主要有：
1、本項目建設過(guò)程中對環(huán)境的影響主要是建筑粉塵、建筑垃圾和施工噪音。
2、生活垃圾及生活污水
3、活動(dòng)產(chǎn)生的聲響
4、過(guò)往車(chē)輛產(chǎn)生的噪音
�。ㄈ┉h(huán)境保護措施
1、項目建設期間施工企業(yè)應避免機械打樁和大功率的振動(dòng)設備運行，以免造成對周邊建筑物的損毀，及干擾正常的生產(chǎn)、生活秩序，嚴格性杜絕夜間機械作業(yè)。建筑施工場(chǎng)地設置臨時(shí)安全圍欄，建筑物設置安全網(wǎng)，施工機械注意防塵降噪。
2、嚴格實(shí)行清污水分流，敷設暗管排污，生活污水經(jīng)沉淀處理后排入街道排污管道。地面雨水用管道集中收集沉淀后排入雨水管道。
3、居住人員入住后產(chǎn)生很多的包裝物垃圾和生活垃圾，應分類(lèi)集中收集。合理布局垃圾收集設置，當天垃圾當天交城市環(huán)衛站運往垃圾處理場(chǎng)集中處理。
4、設計中應安排適當的綠化樹(shù)種和適宜當地氣候特點(diǎn)的花卉，草坪，保證適當的綠化率，增強空氣、噪音的凈化本事。
本項目在建設、運行中，可能對環(huán)境產(chǎn)生的污染主要有：
�。ㄋ模┉h(huán)境保護預評價(jià)
XXX敬老院環(huán)境污染物主要是生活垃圾和污水，院內設有完善的收排措施，所產(chǎn)生的噪音（過(guò)往車(chē)輛）一般短暫，分貝值不高，對環(huán)境干擾不大。
鄉敬老院選址合理，所處的`地理位置優(yōu)越，不會(huì )給當地的環(huán)境帶來(lái)污染，周?chē)h(huán)境不會(huì )對中心造成污染，中心建設規劃良好，總圖布置重視生態(tài)建設，具有優(yōu)美的環(huán)境，所產(chǎn)生的污染物均有適宜的處理措施，不會(huì )給周?chē)h(huán)境帶來(lái)不利的影響。
本項目在監視期及正式使用后，雖然產(chǎn)生必須量的污染物，但由于采取了相應的環(huán)境保護措施和綠化不會(huì )給當地的環(huán)境帶來(lái)污染，但項目承擔單位應委托當地的環(huán)境保護部門(mén)編制《環(huán)境影響評價(jià)報告表》。
七、消防、安全為生及節能
�。ㄒ唬┫烙嘘P(guān)依據
1、中華人民共和國消防條例
2、《建筑設計防火規范》（GBJ16-87）（2001版）
3、《建筑滅火器配置設計規范》（GBJ140-90）
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消防要防患于未然，在加強消防意識教育的同時(shí)，要完善和保障各項相仿措施。
1、XXX農村敬老院的設計與建設嚴格按《建筑設計防火規范》所要求的標準設計建設，中心內道路為環(huán)狀路網(wǎng)，滿(mǎn)足消防車(chē)道要求。
2、室外按照規范要求設置消火栓，供水干管即為消防水管。室外按《建筑物滅火器配置設計規范》的相關(guān)規定設置消火栓，配置滅火器，并保證消防水源能24小時(shí)供水，水量、水壓均能滿(mǎn)足建筑物滅火需要。
3、在電氣設備選型及安裝上，均嘮嗑了節點(diǎn)，防爆措施、對建筑物采取了防雷，防爆措施。各建筑物均按規范疏散通道、確定通道、樓梯、門(mén)的寬度及安全疏散距離。
4、儲藏室、康復活動(dòng)室等重要部門(mén)，室內設置煙火感應探測器，安裝火災報警，消防聯(lián)動(dòng)裝置。
疏散照明：在人員集中處及通道主要部位設有疏散指示照明。
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1、安全衛生是維持宣傳中心正常運行的重要前提，為此，要堅持安全衛生思想教育，提高安全衛生意識，并采取如下措施：在墻面開(kāi)窗處、入口大門(mén)處等均研究安全防盜措施，配報警系統，確保安全，防止被盜。
2、中心設有消防，通風(fēng)換氣系統及安全疏散門(mén)及通道，以保證敬老院內的人員的人身安全。
3、設置專(zhuān)門(mén)的安全保衛部門(mén)，配備必要的安全保衛人員，制定嚴格的安全保衛規章制度，預防和杜絕一切事故隱患。
4、各類(lèi)活動(dòng)中嚴格按照規章進(jìn)行，要按規定配備必要的保護用品，做好安全衛士防護工作、
5、配備適當適量的環(huán)衛人員，負責清掃保潔工作，創(chuàng )造一個(gè)衛生整潔的環(huán)境。
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本項目的主要節能環(huán)節為節水和節點(diǎn)，措施為：
1、選用新型的節能用點(diǎn)設備，用電設備力求做到供電、用電機電動(dòng)系統合理配置，降低電耗，節儉用電。
2、公共照明采用聲光控制開(kāi)關(guān)，杜絕常用明燈具；供熱采用太陽(yáng)能熱水器供熱，精良節儉電能。
2、合理的確定供排水方案，選用節能型管網(wǎng)，安裝計量?jì)x表，節儉用水。3加強對水、電的計量工作，嚴格計量管理制度，杜絕跑、冒、滴、漏。
八、組織機構及人力資源配置
�。ㄒ唬┙M織結構
XXX有XXX政府負責，下設院長(cháng)室，服務(wù)員室、儲藏室、宿舍、食堂、浴室、衛生間、醫療保健室、康復活動(dòng)場(chǎng)所等。
�。ǘ┙M織結構勞動(dòng)定員及職工培訓
XXX農村敬老院編制為6人，其中：院長(cháng)1人，醫務(wù)人員1人，餐飲管理人員2人，護理人員2人，餐飲管理和護理人員從社會(huì )招聘具備職業(yè)資格的人員，上崗前所有員工必須正規培訓。
九、項目組織管理
�。ㄒ唬╉椖拷M織管理
1、建設資金實(shí)行統一管理，有財務(wù)單獨立帳，核算，資金使用嚴格按計劃進(jìn)行，并理解上級有關(guān)部門(mén)的監督和檢查。嚴格財務(wù)規章制度，嚴防違規違紀行為發(fā)生。
2、合理安排資金，進(jìn)取、充分，扎實(shí)地抓好建設前期的各項工作。
3、為了確保XXX農村敬老院建設工期，質(zhì)量和資金的合理使用，實(shí)行主要負責人全面負責實(shí)施和管理的項目法人職責制。
4、嚴格按規定實(shí)行工程建設項目監理制，嚴把工期，質(zhì)量和資金關(guān)。
5、嚴格工程建設項目竣工工驗收制度和工程建設項目質(zhì)量終身負責制。
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1、招標主要依據
�。�1）《中華人民共和國招標投標法》
�。�2）國家發(fā)展計劃委員會(huì )第3號《工程建設項目招標范圍和規模標準規定》
�。�3）國家發(fā)展計劃委員會(huì )第5號《工程建設項目自行招投試行辦法》
�。�4）云計重點(diǎn)（2001）968號
2、招標組織原則
�。�1）嚴格執行國家及XXX招投標的有關(guān)規定和制度。
�。�2）遵循公開(kāi)公平和城市信用原則，保證潛在投標人平等，便捷地獲得信息，保證評標活動(dòng)的公正性。
3、招標范圍
�。�1）根據《工程建設項目招標范圍和規模標準規定》，XXXXXX農村敬老院建設項目到達了規定規模標準，屬于必須進(jìn)行工程建設項目的招標的項目。
�。�2）XXXXXX農村敬老院建設工程的勘察、設計、建筑工程、安裝工程、監理、設備及重要材料的采購全部招標。
4、招標組織形式
采用委托招標。委托有資質(zhì)的招標代理招標業(yè)務(wù)，以保證招標投標工作能夠正常進(jìn)行。
采用公開(kāi)招標。組織與建設規模相適應的評標委員會(huì )（或工作小組），采用科學(xué)合理的評價(jià)辦法，進(jìn)行科學(xué)，公正的評標、定標，確定中標單位。
十、項目建設進(jìn)度計劃
本項目建設期共7個(gè)月，從20XX年開(kāi)始至20XX年5月完成，20XX年11月底完成可行性研究報告，20XX年12月完成初步設計及施工圖設計，從20XX年初開(kāi)始建設，20XX年7月竣工驗收投入使用。
十一、投資估算與資金籌措
�。ㄒ唬┩顿Y估算
1、投資估算依據
本估算根據設計工程和施工組織設計方案，參照國家現行有關(guān)規范，規定及有關(guān)工程資料，以20XX年10月價(jià)格水平編制計算。
�。�1）XXX建設廳云建標（2003）第688號關(guān)于發(fā)布實(shí)施XXX2003版建設工程造價(jià)計價(jià)依據的通知；
�。�2）《建設項目經(jīng)濟評價(jià)方法與參數》（第三版）；
�。�3）本工程設計工程量；
�。�4）其它費用按現行有關(guān)規定和進(jìn)行估算，施工監理費依國家物價(jià)局和建設部《有關(guān)發(fā)布工程建設監理費有關(guān)規定的通知》中的規定的計算。
�。�5）建設單位管理費用按第一部分費用的1%計��；
�。�6）勘察設計費、施工圖審查費按照國家計委、建設部計價(jià)格[2002]10號
文發(fā)布的《工程勘察設計收費管理規定》計算；
�。�7）設備及構成固定資產(chǎn)的物品以目前市場(chǎng)售價(jià)、產(chǎn)品生產(chǎn)廠(chǎng)家的報價(jià)作為估算依據，運輸安裝費8%計��；
�。�8）工程監理費、招投標費、其化開(kāi)辦費參照國家有關(guān)標準分別提案2%、2%、2%計列；
�。�9）預備費按工程費和其它費用之和的5%計取，漲價(jià)預備費根據國家計委投資[1999]1340號文規定暫不計列；
�。�10）其它有關(guān)在建工程資料
2、投資估算范圍
�。�1）土建工程費用：包括建筑物，構建物社費用；
�。�2）設備購置及安裝費；包括住宿設施、餐飲設備、辦公設備、文體活動(dòng)設施、配電設施、環(huán)衛設施、消防設施的購置及安裝費。
�。�3）通道使用費：項目建設用地19XX年已由XXX爭睹無(wú)償劃撥給敬老院使用，本次改建不再新征用建設用地，不計土地使用費。
�。�4）其他工程費用：包括工程咨詢(xún)費、勘測設計費、施工圖審查費、建設單位管理費、工程監理費、招投標費、其他費用預計6萬(wàn)元。
�。�5）預備費：建設周期較短，不另行安排。
3、投資估算數據
項目所需總投資額；本項目總投資估算為90萬(wàn)元，按支出范圍劃分：建筑工程費74萬(wàn)元，設備購置費安裝費10萬(wàn)元，工程其他費用6萬(wàn)元，不再安排預備費。
�。ǘ┵Y金籌措及分年投資計劃
1、建設資金籌措
資金來(lái)源：全部建設投資共計90萬(wàn)元，按照政府相關(guān)補助辦法市級專(zhuān)項補助10萬(wàn)元，縣級補助10萬(wàn)元。鄉級補助10萬(wàn)元，共30萬(wàn)元，占全部建設投資的33%；其余部分申請省級專(zhuān)項補助60萬(wàn)元，占全部建設投資的66%。
2、分年度投資和資金計劃
根據建設規劃及資金籌措情景，擬將建設資金分3個(gè)階段投資，一是項目前期準備到正是工程開(kāi)工階段，投資20萬(wàn)元；二是從地基與基礎工程開(kāi)始到主體
工程完工，投資50萬(wàn)元；三是從配套工程施工開(kāi)始到設備采購安裝結束投資15萬(wàn)元。預留5%的工程質(zhì)保金待1年后支付。
十二、財務(wù)評價(jià)
�。ㄒ唬┚幹普f(shuō)明及依據
說(shuō)明：本項目由XXX民政所負責建設和運營(yíng)管理，本可行性研究報告據此進(jìn)行財務(wù)評價(jià)。
依據：依據國家計委、建設部發(fā)布的《建設項目經(jīng)濟評價(jià)方法與參照數》（第三版）和國家現行的有關(guān)規定和建設單位供給的有關(guān)資料進(jìn)行編制。
�。ǘ┴攧�(wù)評價(jià)基礎數據選擇
1、投資構成
項目投資總額為90萬(wàn)元，其中構成固定資產(chǎn)為85萬(wàn)元，構成無(wú)形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)15萬(wàn)元。
�。ㄈ┕δ芡顿Y評價(jià)
尹本項目屬于分益性質(zhì)，財務(wù)評價(jià)主要進(jìn)行功能投資評價(jià)，按項目服務(wù)本事100人測算，總投資額90萬(wàn)元，人均功能投資為0.9萬(wàn)元，可確定投資較為節省。
�。ㄋ模┴攧�(wù)評價(jià)結論
經(jīng)過(guò)以上分析，XXXXXX敬老院新建項目在建設投資上較為節省，各項服務(wù)功能基本齊全運行期間收入有政府補助經(jīng)費和有償服務(wù)收入等多渠道來(lái)源，只要政府在資金和政策上給與必須的幫忙，能夠具備較強的生存本事，具有可持續發(fā)展前景，財務(wù)評價(jià)可行。
十三、社會(huì )效益分析
�。ㄒ唬╉椖筷犐鐣�(huì )影響的分析
XXX敬老院改擴建項目，貼合國家政策和省、市、區產(chǎn)業(yè)發(fā)展規劃，項目?jì)群S富，社會(huì )效益明顯。
該項目建設是一項為國家福利及社會(huì )健康的分益社會(huì )事業(yè)，該項目的實(shí)踐，將為大坡農村五保戶(hù)供養事業(yè)供給一個(gè)專(zhuān)業(yè)性強內涵豐富的場(chǎng)所，項目覆蓋全鎮12個(gè)村委會(huì )，有利于提高全鎮的農村公共服務(wù)的整體和服務(wù)水平，促進(jìn)國民經(jīng)濟和社會(huì )的健康發(fā)展。
該項目建設將解決近101人五保戶(hù)集中供養問(wèn)題，對提高XXX農村公共服務(wù)事業(yè)綜合經(jīng)濟效益具有進(jìn)取的促進(jìn)作用。
�。ǘ╉椖坑谒诘貐^互適性分析
1、不一樣利益群體對項目的態(tài)度及參與程度
本項目的建設為當地供給了良好的基礎設施條件，能使老年人享受到較高質(zhì)量的晚年生活，減輕子女的負擔，項目的整個(gè)建設和使用過(guò)程中不會(huì )使任何群體的利益收到損害，不存在利益受損群體，所以不一樣利益群體對本項目的態(tài)度是支持的，愿意參與到項目的建設中去。
2、各級組織對項目的態(tài)度及參與程度
當地政府對文體設施新建項目建設高度重視，從優(yōu)惠政策上給予大力扶持；各村委會(huì )和相關(guān)站所也進(jìn)取配合支持，幫忙解決建設用地、輔助設施等問(wèn)題；當地群眾認為是政府實(shí)實(shí)在在為他們做了好事，該項目的建設高度認可和進(jìn)取參與，所以能夠確保項目順利進(jìn)行。
十四、結論及提議
�。ㄒ唬┙Y論
1、本項目的建設貼合當前黨中內、國務(wù)院關(guān)于大力加強新農村建設工作的一系列方正政策，是適應社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展和加快城鄉統籌發(fā)展，促進(jìn)社會(huì )主義精神禮貌建設的需要滿(mǎn)足當地農村群眾對物質(zhì)生活越來(lái)越多，要求越來(lái)越高的迫切。
2、項目建成投入使用后對提高當地群眾文化精神生活質(zhì)量，加快推進(jìn)農村養老服務(wù)社會(huì )化，廣泛開(kāi)展農村和諧創(chuàng )立活動(dòng)，不斷提高當地農村禮貌都具有重要意義，能夠促進(jìn)當地經(jīng)濟發(fā)展和和會(huì )和諧，各級政府大力支持，相關(guān)部門(mén)和各村委會(huì )進(jìn)取配合，當地群眾擁護并進(jìn)取參與，項目建設與當地社會(huì )具備互適性；城建單位具備建設本事和管理本事，初步預測前景良好。
3、項目選址合理，交通、水電、通信等基礎設施齊備，各種協(xié)作條件良好，項目建設所需土地、建筑規劃、設計方案等前期工作已經(jīng)落實(shí)，建設資金主要由項目承建單位自籌和各級政府相關(guān)部門(mén)補助方式籌措，項目建設條件具備。
4、項目建設在規劃、建設方案、環(huán)境保護、服務(wù)管理上體現了前瞻性和先進(jìn)性，規劃建設方案具有可行性，經(jīng)初步測算，財務(wù)評價(jià)可行，社會(huì )效益顯著(zhù)，提議盡快申報立項，開(kāi)工建設。
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1、該項目屬公益性建設項目，提議相關(guān)部門(mén)進(jìn)取落實(shí)中央、省、市、區關(guān)于加強農村養老服務(wù)社會(huì )化的有關(guān)政策精神，在資金，政策等方面給予優(yōu)惠扶持，是項目盡快開(kāi)工建設，早日發(fā)揮效益。
2、該項目已列入XXX20XX年重點(diǎn)建設工程，項目承建單位在工程實(shí)施過(guò)程中要根據工程估算投資額嚴格控制建設投資；建設中要重點(diǎn)規范好設計、建設、施工、監理等各方面環(huán)節工作行為，確保工程質(zhì)量。
3、項目設計的水平和工程的質(zhì)量與進(jìn)度，直接關(guān)系著(zhù)今后項目服務(wù)功能的發(fā)揮，所以，在項目工程設計中應合理配置各項資源，工程設計中要有前瞻性，要結合當地社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的需要，建設貼合要求起點(diǎn)較高的養老服務(wù)設施，避免重復和低水平建設現象的發(fā)生。
4、進(jìn)一步拓寬融資渠道，確保項目整體效益的發(fā)揮。資金短缺，是制約社區基礎設施建設和發(fā)展的一個(gè)重要因素，所以該項目在努力爭取上級資金、政策扶持的同時(shí)，要經(jīng)過(guò)多種籌資方式，進(jìn)一步拓寬資金來(lái)源渠道，鼓勵其他社會(huì )企業(yè)和個(gè)人進(jìn)取參與投資和捐資贈，確保項目整體效益的發(fā)揮。
養老院項目可行性研究報告7
前言
隨著(zhù)社會(huì )主義經(jīng)濟發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，人口增長(cháng)率逐步趨緩，我國已經(jīng)逐步步入老齡化社會(huì )，上海市早在19XX年已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入老齡化地區，社會(huì )人口老齡化和老年事業(yè)已經(jīng)引起各級人民政府的高度重視，國家民政部已將老年工程作為社會(huì )管理的主要資料，出臺了許多扶持、鼓勵政策，上海市人民政府也制定了上海市老年事業(yè)發(fā)展"九五"計劃和20XX年遠景目標，并頒布了上海市養老機構管理辦法，支持和鼓勵社會(huì )企業(yè)、團體和個(gè)人興辦社區服務(wù)和社會(huì )福利事業(yè)。
目前，上海市的老年人已到達250萬(wàn)人左右，占上海市總人口的18%左右，老年人人口增長(cháng)速度是人口增長(cháng)速度的6倍多，這對于獨生子女型家庭贍養老人的困難逐漸增大，老年人在經(jīng)濟供養、生活照料、精神慰籍等方面也遇到不少困難與問(wèn)題，盡快增加老年人福利設施，擴大社會(huì )化養老服務(wù)范圍是個(gè)迫切需要解決的社會(huì )性課題，可是由于種種原因，目前我國能進(jìn)入社會(huì )養老機構的老年人只占老年人總數的極小一部分，許多老年人異常是上海這樣經(jīng)濟發(fā)達地區，老年人經(jīng)濟條件優(yōu)越，但因受社會(huì )養老設施的限制，而無(wú)法進(jìn)入專(zhuān)業(yè)機構頤養天年。所以，那里面蘊藏著(zhù)極大的發(fā)展空間和良好的經(jīng)濟效益。
一、經(jīng)營(yíng)理念與服務(wù)宗旨
上海擎威企業(yè)投資管理有限公司作為上海一家服務(wù)型企業(yè)有意向規劃和建立一所民營(yíng)高起點(diǎn)、環(huán)境美、設施全、服務(wù)優(yōu)、管理科學(xué)的老年居家樂(lè )園，我們遵循著(zhù)服務(wù)至上，溫馨健康的經(jīng)營(yíng)理念，使每一位入駐的老年人能老有所養、老有所醫、老有所樂(lè )、老有所為，讓養老院的優(yōu)質(zhì)服務(wù)與人性化管理滲透到老年人的方方面面，使每位老年人在此養年勝過(guò)家里，讓每位老年人過(guò)上心境舒暢、生活溫馨、健康長(cháng)壽的晚年生活，并為我國的老年人事業(yè)作出必須貢獻。
按照國家民政部要求，根據國家法律法規，民營(yíng)養老院將制訂各項管理規章制度和崗位服務(wù)貴任制，制訂各項嚴格服務(wù)質(zhì)量標準和工作準則。
參照國外舉辦養老院的成功經(jīng)驗，我們結合上海老年人的特點(diǎn)與規律，對全休員工實(shí)行嚴格的崗位培訓和業(yè)務(wù)技術(shù)學(xué)習。異常是關(guān)于老年人的飲食、起居、保健、心理等方面進(jìn)行有針對性的指導與培訓，同時(shí)引進(jìn)國外養老院的先進(jìn)管理經(jīng)驗，聘請一些國內外養老方面的專(zhuān)家到院內進(jìn)行指導、交流，促進(jìn)本項目到達的社會(huì )效益與經(jīng)濟效益的同步增長(cháng)與飛躍。
二、組織機構
養老院將組建董事會(huì )、監事會(huì )以及經(jīng)營(yíng)管理班子，并實(shí)行董事會(huì )領(lǐng)導下的總經(jīng)理負責制，各股東單位將推選出董事、監事、選聘總經(jīng)理，下設辦公室、財務(wù)部、人事部、外聯(lián)部、設施運行部、后勤保障部、醫療部、康復中心、營(yíng)養中心等職能部門(mén)，這些部門(mén)將根據養老院的特點(diǎn)，進(jìn)行設置與分工。
各類(lèi)管理、醫務(wù)、護理及工程技術(shù)人員除了專(zhuān)業(yè)性很強的崗位人員實(shí)行引進(jìn)外，其余員工全部實(shí)行向社會(huì )公開(kāi)招聘、擇優(yōu)錄用的原則。根據養老院入駐人員的變化，實(shí)行人員動(dòng)態(tài)管理，同時(shí)研究引進(jìn)高級專(zhuān)業(yè)人員。
三、建設規模及基本人員配置
主要成立養老院辦法為郊區一些較小規模二等乙級醫院及適合開(kāi)設養老院場(chǎng)所進(jìn)行租賃或入股改制后進(jìn)行改擴建。
一期規�？裳芯繐碛�200-500個(gè)床位的建設規模，其中能夠研究家庭式養老套間20間-50間，床位40-100個(gè)，占總床位的20%左右；特護套間10間-25間，床位10-25個(gè)，占總床位5%左右；標準房50間-100間，床位100-200個(gè)，占總床位45%左右；康復房15間-45間，每間房床位3個(gè)到4個(gè)，總計床位60個(gè)-170個(gè)左右，占總床位30%左右。
醫療及護理人員配置：基本床位數100個(gè)。
臨床人員：醫師6人護士16人-24人。
護工50人左右（外包或自我培養）。
藥房1人-2人，公務(wù)員2人外包。
輔助科室：心電圖2人B超外包，放射外包，檢驗外包，公務(wù)員2人外包。
后勤部門(mén)：營(yíng)養師2人，廚房人員5人（含廚師2人，勤雜工3人）。
四、投資成本估算
目前根據擬建的建設規摸，我養老院規劃研究第一期床位安排200人-500人不等，管理人員、護理員、營(yíng)養師、醫師及各種工種技工外，約200人左右，護工等人員需外聘約150人左右。
五、經(jīng)濟效益測算
按照養老院的床位與分類(lèi)的情景，根據現行社會(huì )養老院收費標準做一個(gè)統計來(lái)測算收費標準：
注：按照標準養老院收費模式計算收入，另可適當收取特護治療及特殊伙食費用等。
其他效益：
�。ㄒ唬┱哓斦a貼：政策依據如下：
1、各區財政局、發(fā)改委、民政局參照20XX年11月14日《浦東新區進(jìn)一步促進(jìn)養老服務(wù)事業(yè)發(fā)展的財政意見(jiàn)實(shí)施細則》，對于新建床位每個(gè)床位5，000~30，000元“建設費補貼”。
2、參照20XX年11月14日《浦東新區進(jìn)一步促進(jìn)養老服務(wù)事業(yè)發(fā)展的財政意見(jiàn)》，社會(huì )辦養老機構新建和改擴建，床位數在150張以上的，給與3年的貼息。
3、根據上海市民政局、上海市發(fā)展和改革委員會(huì )、上海市財政局、上海市老和社會(huì )保障局下發(fā)滬民福發(fā)（20XX年）5號文件，規定給予“養老服務(wù)補貼”每位從200元／月的基礎上調到300元／月。
4、根據《上海老年權益保護法》、《醫療保障法》，如遇大病，醫保報銷(xiāo)方面國家衛生局按上、下半年醫保各可報銷(xiāo)10，000元。
�。ǘ╉椖康纳鐣�(huì )效益（產(chǎn)業(yè)附加值）：
本院養老人員及其家屬朋友，他們的需求將培育出衣、食、住、行以及生老病死這一個(gè)較大的社會(huì )生態(tài)鏈和產(chǎn)業(yè)鏈。
他們的眾多的需求將推動(dòng)養老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，本院將采用科普教育，老年應用商品作為導向，開(kāi)展老年產(chǎn)業(yè)相關(guān)的廠(chǎng)商、產(chǎn)地、供應商有機鏈接。
成立老年科技教育館，到達科普宣傳導醫、導藥、導物的目的；“三導商品”每家廠(chǎng)商每年交付展位費含廣告刊物費。成立老年旅游服務(wù)社。
成立老年養老房產(chǎn)咨詢(xún)服務(wù)社。
成立老年婚慶、壽慶、終極一條龍服務(wù)社。
成立招待所接待家屬、親朋好友。
開(kāi)展老年專(zhuān)項義贈、義賣(mài)、贊助活動(dòng)。
開(kāi)展老人常見(jiàn)疾病的預防和老人健康保健活動(dòng)、開(kāi)展老人法律援助活動(dòng)、修改政府關(guān)愛(ài)老年政策的信息刊物（含廣告收入）。本項目產(chǎn)生的社會(huì )效益：
本院將打造老年事業(yè)的愛(ài)心傳播基地。
本院將有序發(fā)展志愿者聯(lián)盟協(xié)會(huì )，讓關(guān)愛(ài)老年人的熱心人團結起來(lái)共同輔助公益事業(yè)的良性發(fā)展。
組織社會(huì )力量，共同參與，促進(jìn)上海老年產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，并成立相關(guān)的關(guān)愛(ài)基金會(huì )。
組織社會(huì )力量，共同參與、發(fā)展醫護型的養老院事業(yè)。
常年組織老年產(chǎn)業(yè)行業(yè)論壇、讓老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展得到社會(huì )的贊同，民眾的認可。
綜述
根據以上各項投資與成本估算，本項目一期投資約4500萬(wàn)元，每年但床位費收入預計1500余萬(wàn)元，扣除每年各項費用開(kāi)支1000余萬(wàn)元，收支相抵可結余500萬(wàn)元，但只靠床位費收支部分即可到達年收益11%。如果精算各項其他現實(shí)項目收益，預計年收益率將超過(guò)25%-30%并享受?chē)艺呒岸愂諆?yōu)惠。收支相抵部分將被用于發(fā)展基金。經(jīng)測算，本養老院的運行成本基本能做到平衡。所以，本項目的投資開(kāi)發(fā)與實(shí)施具有較好的經(jīng)濟效益及社會(huì )效益。
養老院項目可行性研究報告8
1、項目投資估算與資金籌措
�。�1）項目建設總投資
本項目總投資為30億元，本次為養老項目一二期和醫院以及配套設施建設合計投資200000.00萬(wàn)元，其中：建設投資187300.00萬(wàn)元，流動(dòng)資金為12700.00萬(wàn)元。項目規劃2020年在現有基礎上擴大養老區規模300畝，投資10億元。
�。�2）資金籌措
本項目本次總投資200000.00萬(wàn)元，計劃由項目發(fā)起單位、政府以及社會(huì )資本籌措。
2、項目市場(chǎng)預測與分析
�。�1）高端養老產(chǎn)業(yè)背景
中國房地產(chǎn)的快速發(fā)展，給富有的老人提供了更加適合自己的養老空間，同時(shí)富有老人階層的快速增長(cháng)，也推動(dòng)了中國高端養老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
目前養老方式與實(shí)際需求不匹配。中國的傳統文化決定了單純以進(jìn)入養老院的養老方式無(wú)法滿(mǎn)足現實(shí)的養老需求，中國的主流養老模式應為園區居家養老。
中國改革開(kāi)放，經(jīng)濟快速發(fā)展的三十六年里，造就了大量的富人階層。他們追求完美老年生活，會(huì )享受生活，提倡獨立自由，能按照自己的愿望去生活。因此他們會(huì )選擇高端的養老社區，不僅擁有優(yōu)越的自然環(huán)境，同時(shí)，還有高端的服務(wù)體系，從而讓他們盡享晚年生活。
�。�2）醫養結合模式市場(chǎng)前景
當下，“養老”在中國乃至世界都是一個(gè)“躲不開(kāi)”的難題，李克強總理所作的2016年政府工作報告中有8次提到“養老”一詞。
有專(zhuān)家預測，在2020年時(shí)中國老年人口將達到2.43億，其中絕大多數老年人帶病生存。省數據也顯示，老年撫養系數將快速上升，2015年預計超過(guò)16%，2020年超過(guò)20%，2030年達到26.5%，幾乎是2010年的一倍。。
不論何種形式的養老，醫療是一項無(wú)論如何都繞不開(kāi)的服務(wù)項目，這也讓醫養結合成為各類(lèi)養老服務(wù)必備模式之一。但養老服務(wù)的現實(shí)困境是“看病的地方養不了老，養老的地方看不了病”。如何讓廣大老年人、尤其是喪失生活自理能力的老年人能夠老有所養，成為政府和社會(huì )不得不認真面對的問(wèn)題。
《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》(國發(fā)〔2013〕35號)文件也提出，要積極推進(jìn)醫療衛生與養老服務(wù)相結合。省財貿醫院經(jīng)多次聯(lián)合調研和論證，制定了“醫養結合”的新模式，與養老機構聯(lián)手，醫療與養老相結合，有病治病無(wú)病療養，為養老機構中的老年群體提供專(zhuān)業(yè)地醫療、護理、康復服務(wù)。
值得一提的是，近日發(fā)布的五中全會(huì )公報中明確指出：十三五期間將“推進(jìn)健康中國建設”。 “健康中國”將是一項全局性、綜合性、戰略性的中長(cháng)期規劃，也是“十三五”時(shí)期衛生計生事業(yè)發(fā)展的總體規劃，有望全面推進(jìn)醫療衛生體制改革，并推動(dòng)整個(gè)醫療衛生行業(yè)以及大健康產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入蓬勃發(fā)展期。有機構預測，《健康中國建設規劃（2016-2020）》將在2016年初正式出臺。在“十三五”期間，圍繞健康中國出發(fā)的產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規模高達10萬(wàn)億元，養老產(chǎn)業(yè)作為健康中國的重要組成部分，值得期待。
按照國家標準，我國已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì )，而目前我國養老產(chǎn)業(yè)還處于起步階段，未來(lái)發(fā)展空間巨大，正是投資的好時(shí)機。國家出臺政策指引，高層密切關(guān)注養老服務(wù)業(yè)發(fā)展，有利于緩解老齡化中國所面臨的發(fā)展與民生的雙重壓力，并極大地促進(jìn)養老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
在以前，的養老機構公辦與民辦是分開(kāi)的，結果公辦的養老機構設施好、服務(wù)欠佳，而民辦的養老機構則是服務(wù)好、設施卻差。摸索研究后，這才出現了“公建民營(yíng)”、“民營(yíng)公助”的模式，很好地彌補了雙方的不足。
從全國來(lái)看，我國的養老服務(wù)行業(yè)仍處于初級階段。目前，省民政部門(mén)已經(jīng)制定多項幫扶政策，并設立專(zhuān)項基金，關(guān)愛(ài)高齡、貧困失能老人，同時(shí)積極探索建立政府購買(mǎi)服務(wù)制度。2014年，出臺了《關(guān)于推進(jìn)養老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，長(cháng)沙、列入全國養老綜合改革試點(diǎn)，全省養老總床位數達到24萬(wàn)張，城市和社區養老服務(wù)設施覆蓋率達36.5%，農村居家和社區養老服務(wù)設施覆蓋率達21%。以居家養老為基礎、社區服務(wù)為依托、機構養老為支撐、醫養相融合和功能完善、規模適度、覆蓋城鄉的養老服務(wù)體系初步形成。
同時(shí)，省民政廳將在保障環(huán)節加大力度，協(xié)調相關(guān)部門(mén)出臺民辦養老服務(wù)機構投資扶持辦法和購買(mǎi)養老服務(wù)工作方案等配套政策，推進(jìn)地方政府建立基本養老服務(wù)補貼制度，確保全省養老服務(wù)補貼目標人群達到50%以上。
養老院項目可行性研究報告9
一、當前養老服務(wù)業(yè)現狀
當前，我國已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國家。隨著(zhù)人口老齡化的來(lái)臨，老年人問(wèn)題已成為一個(gè)世界問(wèn)題，同樣是我國面臨的一個(gè)嚴峻問(wèn)題。據報道，到2014年，XX養老機構床位數應到達28800張。在已有床位的基礎上，還需要新增1萬(wàn)張床位才能基本滿(mǎn)足兩年后老人入住養老的需要。除了國辦養老機構和居家養老方式外，民辦養老機構將成為養老床位缺口的最大補充者。近年來(lái)，黨中央十分重視人口老齡化的快速增長(cháng)對經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展帶來(lái)的影響。XX市委、市政府也確立了“政府主導、社會(huì )行動(dòng)、全民參與”的社會(huì )化養老基本方針，先后出臺了27項優(yōu)惠政策，對社會(huì )力量開(kāi)辦的養老院，從審批、土地、收費等多方面予以大力扶持。
二、XX養老院項目概述
XX市沈河區XX養老院，坐落在沈河區東陵路前陵堡一號農業(yè)大學(xué)附近。環(huán)境幽雅，風(fēng)光秀麗，人文地理條件和諧，是老年人頤養天年的好地方。它占地總面積50畝，建筑總面積5040平，其中工程主體為三層建筑養員樓面積3800平、新建接待室100平，一處老年綜合健身娛樂(lè )室480平；一棟老年休閑會(huì )所760平、另設兩個(gè)功能各異的魚(yú)塘和綠色農植物養殖基地30畝。該院按照XX市一流養老服務(wù)機構的標準，設置了床位408張，分設了醫務(wù)室、大餐廳、浴池、洗衣間、圖書(shū)室、接待室、會(huì )議室、及多功能健身房和琴棋書(shū)畫(huà)等大型娛樂(lè )活動(dòng)室；住宿房間分成高、中、低三個(gè)檔次，設有雙人間、三人間、四人間。養員房間內均配有有線(xiàn)電視、電話(huà)、應急呼叫系統和組合家具；高檔房間內還配備有獨立的衛生間和高檔組合家具，是普通老百姓都能享受得起的五星級老年公寓。
三、XX養老院的特色服務(wù)
1、院區內環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，綠化面積達一萬(wàn)平，群花爭艷、各種果樹(shù)成蔭，長(cháng)廊、曲徑、涼亭令人仿佛踏進(jìn)了室外桃園。多樣化的室外健身場(chǎng)地，和最適合老年人的門(mén)球讓喜愛(ài)體育鍛煉的老年人有了用武之地。
2、我院設有三個(gè)多功能魚(yú)塘，綠色農植物養殖基地，占地面積30畝。為老年人供給釣魚(yú)、休閑娛樂(lè )場(chǎng)所和放心的綠色食品。
3、我院特為老年人開(kāi)辦了一棟集超市、餐飲、娛樂(lè )為一體的老年休閑會(huì )所。供給酒店式服務(wù)，餐飲采用自給自足的方式，讓您享受自我釣魚(yú)成果的同時(shí)還能夠品嘗綠色的農家菜，可謂一舉兩得。為前來(lái)探望老人的親友供給最便利、最簡(jiǎn)便、最全面的一站式服務(wù)。
4、我院設有大型綜合活動(dòng)娛樂(lè )室，總面積480平，內設各種高檔健身器材，棋牌室、臺球室、乒乓球室、閱覽室、可舉辦大型的老年文藝匯演活動(dòng)。
5、我院定期聘請養生專(zhuān)家宣講養生常識，健康保健講座；邀請XX體育學(xué)院健身教練為老年人教授太極拳等健身項目。
四、XX養老院的建設概算及資金來(lái)源
項目概算總投資600萬(wàn)元，其中：養員樓裝修及設施380萬(wàn)元，新建接待室12萬(wàn)，改建娛樂(lè )室及健身器材15萬(wàn)，園區綠化建設55萬(wàn)，魚(yú)塘及養殖種植建設25萬(wàn)，休閑會(huì )所15萬(wàn)，廣告宣傳費用50萬(wàn)，車(chē)輛及辦公費用30萬(wàn)，其它費用18萬(wàn)元。
XX養老院的注冊資金為500萬(wàn)元。
租賃年限為10年，續約具有優(yōu)先權。
五、XX養老院人員情景及收費標準
�。ㄒ唬┤藛T情景：
工作護理人員預計38人（下崗職工再就業(yè)人員）。
員工年度工資支出預計80余萬(wàn)。
�。ǘ┦召M標準：
床位收費標準：
低檔床費300元；中檔床費450元；高檔床費600元按平均床費450元標準計算：
第一年按55%入住率。
第二年按70%入住率。
第三年按80%入住率。
第四年按85%入住率。
第五年按90%入住率。
計劃5年收回投資成本。
六、XX養老院服務(wù)理念和經(jīng)營(yíng)宗旨
健全養老院管理制度和提高供養對象的生活水平，做到硬件、軟件兩手抓。一是加強管理制度建設，致力建設精神禮貌窗口，到達“五個(gè)一”要求：即選配一名有文化、善管理、熱心服務(wù)的主任；組織一支適應老年人服務(wù)的志愿者隊伍；制定一套規范的管理制度；建立一個(gè)完整的檔案冊；統一制訂一套規章制度，不斷規范養老中心管理。二是發(fā)揮養老中心的綜合功能作用，努力提高整體效應。三是努力使該院發(fā)展成為集托養、養生休閑、健康娛樂(lè )、康復護理為一體的老年服務(wù)中心，真正發(fā)揮養老院綜合型、多功能的社會(huì )保障作用共創(chuàng )和諧社會(huì )。一顆孝心獻老人，一顆愛(ài)心獻社會(huì )，一顆XX講誠信，讓老人老有所養、老有所醫、老有所學(xué)、老有所為、幸福歡樂(lè )的度過(guò)每一天。
七、開(kāi)辦XX養老院各項手續辦理現狀
該院消防設計及裝修材料嚴格依據：
1、《建筑設計防火規范》(gbjl6—87)(1997)；
2、《建筑滅火器配置設計規范》(gbjl40-90)；
3、其他法律、法規、規程、規范。
養老院項目可行性研究報告10
一、項目概況
1、項目簡(jiǎn)介
1.1項目名稱(chēng)：北京市通州區于家務(wù)回族鄉福泰老年公寓改擴建項目建設
1.2項目建設地點(diǎn)
項目建設地點(diǎn)：位于北京市通州區于家務(wù)回族鄉，此地空氣清新，地理位置優(yōu)越，交通方便。
1.3項目法人及法人代表
項目負責人：邵秀榮
2、研究范圍
本可研報告的研究范圍如下，項目背景和建設的必要性及可行性分析；項目場(chǎng)址和建設條件分析；建設規模和建設方案；組織機構與項目管理；投資估算和資金籌措方案；財務(wù)分析和項目效益評價(jià)；項目進(jìn)度安排；項目風(fēng)險分析；可行性研究結論。
二、項目背景和建設的必要性及可行性分析
1、項目背景
1.1進(jìn)入老齡化社會(huì )
目前我國老齡人口占總人口的比率為7%左右，而這一比重仍有上升趨勢。根據聯(lián)合國今年2月份剛公布的數據，世界人口老齡化的“先行者”—日本，人口老齡化為22%。
全國進(jìn)入老齡化社會(huì )，并且老齡化水平越來(lái)越高的趨勢在短期內不會(huì )改變。在未來(lái)25年內，目前35歲到60歲年齡段的人將逐步進(jìn)入老年人口階段，這個(gè)龐大的人口群體（20XX年為609.35萬(wàn)人）將極大地提高桂陽(yáng)縣老齡人口比重。
屆時(shí)，北京市通州區內居住人口將達80萬(wàn)人左右，其中相當一部分就是老年人，本著(zhù)老有所養、老有所依、老有所樂(lè )、老有所學(xué)、老有所為的目標，以為老年人供給優(yōu)質(zhì)的住養、生活、護理等服務(wù)為原則，有必要在居住區內建設至少一所養老院。
1.2獨身子女增多
獨生子女越來(lái)越多，以后由兩個(gè)獨生子女組成的小家庭，將承擔起贍養四個(gè)老人的重任，無(wú)論從時(shí)間上，還是精
力上，都將是一個(gè)較艱巨的任務(wù)。城鎮里大多數老年人都有經(jīng)濟來(lái)源，子女送老年人進(jìn)敬老院，經(jīng)濟上沒(méi)什么問(wèn)題。隨著(zhù)人們觀(guān)念的轉變，敬老院會(huì )逐漸被人們所理解
2、項目建設的可行性
養老院是微利行業(yè)，初期投資規模較大、項目周期較長(cháng)、資金回籠較慢，所以，作為公用事業(yè)的養老院在所研究的社會(huì )效益將大于經(jīng)濟效益。按照目前老年人口所占比例的分析，在不研究其他因素影響下，對于老年人口養老問(wèn)題的關(guān)注將會(huì )是一個(gè)莫大的社會(huì )問(wèn)題。另外，政府也先后出頭臺了不少舉措鼓勵老年福利事業(yè)的發(fā)展。3項目場(chǎng)址與建設條件
三、項目場(chǎng)址與建設條件
1、項目場(chǎng)址
項目建設地點(diǎn)：位于位于北京市通州區于家務(wù)回族鄉2建設條件
東塔公園：地理位置優(yōu)越，園中設備多。東塔嶺在公園中，老人能夠每一天早上爬山。園中空曠，老人能夠在園中休閑娛樂(lè )。
人民政府在投資興辦養老院方面給予了很多方面的優(yōu)惠政策，在建設用地規劃、行政規費減免、資金籌集等方面
給予很多優(yōu)惠政策。良好的外部環(huán)境條件為項目建設供給了有力的保障。
四、建設規模和建設方案
1、總體設計
項目總用地面積600平方米，建筑用地面積400平方米。
2、建設規模
具體功能設置：餐廳、休息室、活動(dòng)室、洗澡間、門(mén)衛值班室、藥房、醫務(wù)室、更衣室、老人居住室、資料室、會(huì )議室、辦公室、洗衣房、其他
3、建筑裝飾標準
在建筑裝飾設計過(guò)程中，對于墻體、屋面、外墻以及窗體等建筑構件在充分研究防水、保溫、牢固等建筑構件的基本要求下。建筑內部墻體陽(yáng)角部位，宜做成圓角或切角，且在1.80m高度以下做與墻體粉刷齊平的護角，下部宜作0.35m高的防撞板。室內墻面應采用耐碰撞、易擦拭的裝修材料，色調宜用暖色。
室內地面應選用平整、防滑、耐磨的裝修材料。臥室、起居室、活動(dòng)室宜采用木地板或有彈性的塑膠板；廚房、衛生間及走廊等公用部位宜采用清掃方便的防滑地磚。老年人通行的樓梯踏步面應平整防滑無(wú)障礙，界限鮮明，不宜采用黑色、顯深色面料。
老年人居室不宜設吊柜，應設貼壁式貯藏壁櫥，設置高度在1.50m以下。每人應有1.00m以上的貯藏空間。
老年人居住建筑的門(mén)窗宜使用無(wú)色透明玻璃，落地玻璃門(mén)窗應裝配安全玻璃，并在玻璃上設有醒目標示。老年人使用的衛生潔具宜選用白色。
各類(lèi)用房、樓梯間、臺階、坡道等處設置的各類(lèi)標志和標注應強調功能作用，應醒目、易識別。
五、投資估算和資金籌措方案
�。ㄒ唬┩顿Y估算：項目總投資32000萬(wàn)元，其中：
1、固定資產(chǎn)投資19616萬(wàn)元，占總投資的61.3%
1.1、建筑投資13184萬(wàn)元，占總投資的41.2%
1.2、設備購置2176萬(wàn)元，占總投資的6.8%
1.3、建筑安裝384萬(wàn)元，占總投資的1.2%
1.4、其他建設2400萬(wàn)元，占總投資的7.5%
1.5、不可預見(jiàn)費1472萬(wàn)元，占總投資的4.6%
�。ǘ┝鲃�(dòng)資金投資12384萬(wàn)元。占總投資的38.7%
1.4工資：照顧老人的日常生活約15人，工資800元每月。
2、資金籌措
該項目資金是一個(gè)較大的投資，主要經(jīng)過(guò)本企業(yè)自籌、申請銀行貸款和招商引資等等方面解決。
六、項目風(fēng)險分析
1、項目風(fēng)險分類(lèi)
1.1建設風(fēng)險
建設風(fēng)險是指項目無(wú)法完工、延期完工或者完工后無(wú)法到達預期運行標準而帶來(lái)的風(fēng)險，具體包括工程不能完工風(fēng)險和完工遲延風(fēng)險。項目的完工風(fēng)險存在于項目建設階段，它是建設項目的主要風(fēng)險之一。建設風(fēng)險對項目造成的負面影響是綜合性的，不僅僅導致項目建設成本增加、項目貸款利息負擔增加，還會(huì )導致項目現金流量不能按計劃獲得、貸款償還期限的延長(cháng)和市場(chǎng)機會(huì )的錯過(guò)。
1.2成本超支風(fēng)險
施工項目成本控制是企業(yè)成本管理的基礎和核心。成本控制，指在項目成本的構成過(guò)程中，對生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費用開(kāi)支，進(jìn)行指導、監督、調節和限制，及時(shí)糾正要發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差，把各項生產(chǎn)費用控制在計劃成本的范圍之內，保證成本目標的實(shí)現。成本風(fēng)險拆分開(kāi)來(lái)還能夠分為人工費風(fēng)險、材料費風(fēng)險、機械費風(fēng)險、管理費風(fēng)險等。同時(shí)成本風(fēng)險還需研究國家的宏觀(guān)財政、貨幣政策，研究貨幣的貶值、升值問(wèn)題，及物價(jià)指數的上漲等。
1.3其他風(fēng)險
工程項目的施工還存在其他多方面的風(fēng)險，如質(zhì)量風(fēng)險、安全風(fēng)險、政策風(fēng)險、資金風(fēng)險等。
2、項目風(fēng)險控制對策
2.1建設風(fēng)險
在工程項目實(shí)施之前，必須事先制定一個(gè)切實(shí)可行的、科學(xué)的進(jìn)度計劃。該計劃一般是承包商在投標過(guò)程中向業(yè)主承諾的工期，并在中標后寫(xiě)入合同，作為一項重要的合同條款對承包商產(chǎn)生約束效應。但由于日前建筑市場(chǎng)競爭激烈、業(yè)主在利益的驅動(dòng)下，往往在招標過(guò)程中，要求承包商對工期進(jìn)行大幅度壓縮，并進(jìn)行承諾。這樣的局面產(chǎn)生的后果是，合同工期往往嚴重背離客觀(guān)、合理的科學(xué)工期。于是對承包商在工程實(shí)踐過(guò)程中，需承受相當的工期風(fēng)險，并理解合同中要求“工期拖延的罰款”的風(fēng)險，如一天15萬(wàn)等。
2.2成本超支風(fēng)險
控制成本超支風(fēng)險的主要方法是控制它們的方法通常由項目公司利用不一樣形式的有固定價(jià)格固定工期的“交鑰匙”合同和“實(shí)報實(shí)銷(xiāo)”合同。
七、可行性研究結論
1、養老院建設是必要的
老年人的比例在逐步提升，20XX年底這一比率已經(jīng)到達21%，如此龐大的一個(gè)老年人口亟需與之匹配的養老設施的服務(wù)；北京市通州區作為一個(gè)擁有人口規模80萬(wàn)的居住地，按照規定必須設置至少一所福利性的養老機構以滿(mǎn)足社區養老的需求。
2、養老院建設是可行的
雖然養老院屬于投資周期較長(cháng)，資金回籠較慢，風(fēng)險性較大的項目，然而作為公用事業(yè)它所發(fā)揮的巨大效用是不可等量的，在綜合研究社會(huì )效益評價(jià)以及政府部門(mén)給予的多項政策、資金優(yōu)惠的前提下，養老院的建設在經(jīng)濟上是可行的。
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