判斷樓盤(pán)見(jiàn)底的方法

　　中國樓市在20xx年的一波大行情結束之后，緊接著(zhù)是一個(gè)低谷期，如何判斷見(jiàn)底以及出手時(shí)機？

　　我認為標志如下：

　　標志一：根據區域近期平均地價(jià)推算綜合成本。如果售價(jià)接近甚至低于成本，是為出手標志一。

　　此前，有很多專(zhuān)業(yè)人士認為，房子也可以低于成本銷(xiāo)售，并以此認為降價(jià)是沒(méi)有底線(xiàn)的。

　　單純從市場(chǎng)學(xué)的角度來(lái)說(shuō)，的確如此。市場(chǎng)從不關(guān)心你的成本，價(jià)格只由競爭來(lái)決定。

　　當一個(gè)企業(yè)的生死存亡瀕于一線(xiàn)時(shí)，如果低于成本銷(xiāo)售可以解決問(wèn)題，企業(yè)當然會(huì )毫不猶豫地去做。但銷(xiāo)售不是企業(yè)的最終目的，賺取利潤才是——不贏(yíng)利的企業(yè)是活不下去的。

　　低于成本銷(xiāo)售能不能獲得解救？對于那些多盤(pán)操作、過(guò)度擴張、急需現金流去填補窟窿的企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以解決一時(shí)之難，這是斷臂求生。在斷臂之前，企業(yè)會(huì )盡最大努力尋求其他方法，比如銀行貸款，比如減少土地持有……總之，盤(pán)子越大的企業(yè)在這一輪危機中越容易出問(wèn)題，但他們解決問(wèn)題的渠道和能力也相對較強。低于成本銷(xiāo)售是最后萬(wàn)不得已的無(wú)奈之舉，而且肯定會(huì )根據需要來(lái)測算一個(gè)基本量，一旦現金流安全了就會(huì )根據成本恢復合理水平。

　　而對于那些單盤(pán)操作的企業(yè)來(lái)說(shuō)，低于成本銷(xiāo)售是不可觸碰的底線(xiàn)。因為這個(gè)項目的贏(yíng)利與否直接決定了企業(yè)的成敗，即使是通過(guò)出讓股權等方式引入流動(dòng)資金來(lái)渡過(guò)難關(guān)，也不太可能選擇降價(jià)出售。如果因為產(chǎn)品、定位等等原因只能降價(jià)出售才能解決市場(chǎng)問(wèn)題，或許企業(yè)主更容易選擇的路子是逃避吧——很多爛尾樓爛尾項目就是這樣出來(lái)的。

　　因此，一定是按照區域近期平均地價(jià)推算綜合成本，而不是按照個(gè)別項目的情況來(lái)計算。因為項目的天生條件不同，在賣(mài)不動(dòng)的情況下，成本低的項目不會(huì )因為旁邊有成本更高的項目而不降價(jià)。但如果價(jià)格已經(jīng)降到區域平均綜合成本以下，可以判斷為見(jiàn)底！

　　標志二：與20xx年底的價(jià)格相比有明顯回調，甚至回復到2006年的區域價(jià)格水平。

　　20xx年底，樓市經(jīng)歷了一次降價(jià)歷程。我認為這一輪降價(jià)固然跟宏觀(guān)經(jīng)濟和金融危機緊密相關(guān)，但行業(yè)的本質(zhì)原因是20xx年由于土地供應不充分和行業(yè)政策不合理綜合導致的價(jià)格非理性上揚。這一次價(jià)格回調從長(cháng)遠看是對樓市非常有益的。

　　目前房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展還算健康，價(jià)格適當回歸，回歸到多少才算是最合理的？這個(gè)見(jiàn)仁見(jiàn)智，也不排除矯枉過(guò)正、過(guò)度回調的可能。但我認為，根據目前市場(chǎng)主流項目的拿地和上市時(shí)間來(lái)看，2006年的樓市價(jià)格是可以承受的底線(xiàn)。

　　標志三：20xx年下半年9月以后開(kāi)盤(pán)的項目，或者開(kāi)盤(pán)時(shí)間雖早，但目前已經(jīng)跌破發(fā)行價(jià)的項目。

　　為什么把開(kāi)盤(pán)時(shí)間做一個(gè)特別的標志？這是跟開(kāi)發(fā)商的降價(jià)心理有關(guān)。開(kāi)發(fā)商目前降價(jià)的最大障礙有兩個(gè)：成本和老業(yè)主。如果成本允許的情況下，開(kāi)發(fā)商賣(mài)不動(dòng)還不降價(jià)，90%的原因是因為前面有大量的老業(yè)主在高位成交，沒(méi)法交代。而20xx年下半年，也就是奧運會(huì )結束以后開(kāi)盤(pán)的項目沒(méi)有這個(gè)壓力。

　　當然也有一些項目客戶(hù)服務(wù)工作做得好，甚至采取適當補貼的手段安撫老業(yè)主之后跳水，有的項目直接跌破發(fā)行價(jià)，即比當時(shí)第一批開(kāi)盤(pán)的價(jià)格還要低，有這樣的降價(jià)魄力的項目應該給予更多關(guān)注。

　　標志四：對于投資屬性比較強的項目來(lái)說(shuō)，根據目前市場(chǎng)租金測算，年投資回報率已經(jīng)達到6%以上的項目。

　　市場(chǎng)上的項目可分為自用為主和投資為主兩類(lèi)。如果是自用的，根據不同需要，選擇標準千差萬(wàn)別。但對投資屬性強的項目來(lái)說(shuō)，標準其實(shí)只有一個(gè)，就是投資回報率。

　　投資回報率有很多種算法，比如與銀行存款利率相比，其實(shí)房?jì)r(jià)只需要平均每年上漲3%就已經(jīng)勝過(guò)存銀行。

　　還有一種算法是根據租金回報算回報率。以前房?jì)r(jià)高的時(shí)候，回報率沒(méi)法算�，F在有一些地段非常好、出租市場(chǎng)非�；钴S的項目?jì)r(jià)格也在回調。目前銀行貸款利率年利率為6%。如果能達到這個(gè)數字，作為一種比較穩定的投資回報來(lái)說(shuō)，應該是相當理想的。

　　編者按：談?wù)撘?jiàn)底，其實(shí)是個(gè)挨罵的事。不過(guò)，無(wú)論你是選擇觀(guān)望還是出手，大家都繞不開(kāi)這個(gè)話(huà)題。開(kāi)發(fā)商都說(shuō)，武漢目前的房?jì)r(jià)“差不多到底了”，而購房者卻認為，內環(huán)線(xiàn)5000元/平方米再出手�？磥�(lái)，買(mǎi)賣(mài)雙方的差距還不小。在股市的牛市行情中，最大的贏(yíng)家不一定是那些抄底的人，樓市中也如此。與股市不同的是，你如果真的是買(mǎi)到“抄底價(jià)”的房子，所付出的代價(jià)不僅僅是朝向、戶(hù)型、樓層，還有品質(zhì)，還有長(cháng)達70年的后期服務(wù)。

　　何處是底，仁者見(jiàn)仁。今發(fā)此文，僅供參考。

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