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哈爾濱物業(yè)管理條例實(shí)施細則全文最新版
總則
第一條
為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區物業(yè)服務(wù)機構的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、法規的規定，結合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條
本市行政區域內的物業(yè)管理、使用及其監督管理，適用本條例。
第三條
本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理、社區物業(yè)服務(wù)機構管理和業(yè)主自行管理。
本條例所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規定標準，依據物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
本條例所稱(chēng)社區物業(yè)服務(wù)機構管理，是指由社區物業(yè)服務(wù)機構對未實(shí)行物業(yè)管理和自行管理的老舊住宅，按照政府確定的服務(wù)標準和收費標準，依據物業(yè)服務(wù)合同約定，為業(yè)主提供相應物業(yè)服務(wù)的活動(dòng)。
本條例所稱(chēng)業(yè)主自行管理，是指以業(yè)主共同商定的服務(wù)形式，為業(yè)主提供相應物業(yè)服務(wù)的活動(dòng)。
第四條
市住房保障和房產(chǎn)管理部門(mén)（以下稱(chēng)市物業(yè)行政主管部門(mén)）負責全市物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
區、縣（市）物業(yè)行政主管部門(mén)負責所轄區內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
市、區、縣（市）物業(yè)行政主管部門(mén)的職責分工由市人民政府確定。
城鄉建設、城鄉規劃、城市管理、城市管理行政執法、環(huán)境保護、價(jià)格、公安、工商、食品藥品監督、財政、民政、衛生、質(zhì)量技術(shù)監督、水務(wù)、廣播電視等有關(guān)行政管理部門(mén)，按照各自職責做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
第五條
物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )應當依法制定和組織實(shí)施自律性規范，維護會(huì )員合法權益，促進(jìn)行業(yè)建設和健康發(fā)展。
市物業(yè)行政主管部門(mén)應當加強對物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )的指導和監督。
業(yè)主、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )
第六條
房屋的所有權人為業(yè)主。
進(jìn)行房屋權屬登記的，房屋所有權證記載的房屋所有權人為業(yè)主。
尚未進(jìn)行房屋權屬登記的，基于繼承、遺贈、合法建造已經(jīng)實(shí)際占有該房屋的，在物業(yè)管理活動(dòng)中應當認定為業(yè)主；基于買(mǎi)賣(mài)等民事法律行為已經(jīng)實(shí)際占有該房屋的，在物業(yè)管理活動(dòng)中可以認定為業(yè)主。
業(yè)主依據《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規定，享有相應的權利，履行相應的義務(wù)。
第七條
同一物業(yè)管理區域內，可以以幢或者單元的全體業(yè)主組成業(yè)主小組。業(yè)主小組可以推選業(yè)主小組代表。
第八條
符合下列條件之一的，應當召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議，成立業(yè)主大會(huì )：
�。ㄒ唬┓课莩鍪鄄⒔桓妒褂玫慕ㄖ娣e達到百分之五十以上的；
�。ǘ┓课莩鍪鄄⒔桓妒褂玫奶讛颠_到百分之五十以上的；
�。ㄈ┦滋追课莩鍪鄄⒔桓妒褂脻M(mǎn)兩年且入住戶(hù)數的比例達到百分之二十五以上的。
建設單位對具備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議條件的，應當在三十日內書(shū)面報告物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，并提供有關(guān)資料。業(yè)主可以向所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的書(shū)面要求。街道辦事處、鄉（鎮）人民政府對符合條件的，應當組織、指導成立首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組。
第九條
首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組由七至十七人單數組成，由業(yè)主代表、街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會(huì )和建設單位人員組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總人數的百分之五十�；I備組組長(cháng)由街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府指派人員擔任，業(yè)主代表由街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。
籌備組組建后七日內，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當在物業(yè)管理區域內公告籌備組成員名單。
建設單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向籌備組提供業(yè)主名冊、物業(yè)建筑面積、共用部位、物業(yè)出售和交付使用情況等資料。
第十條
籌備組應當按照有關(guān)規定履行相關(guān)職責，并在成立之日起三十日內組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。
第十一條
業(yè)主委員會(huì )經(jīng)依法選舉產(chǎn)生后，業(yè)主大會(huì )會(huì )議由業(yè)主委員會(huì )組織召開(kāi)。業(yè)主委員會(huì )應當在會(huì )議召開(kāi)十五日前將會(huì )議時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容告知全體業(yè)主，并通知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，接受其監督和指導。街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當派員列席。
業(yè)主委員會(huì )不按照規定履行召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議職責的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府責令其限期召開(kāi)；逾期仍不召開(kāi)的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
第十二條
業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采取現場(chǎng)會(huì )議的形式，也可以采用書(shū)面、網(wǎng)絡(luò )等征求意見(jiàn)的形式召開(kāi)。
業(yè)主可以委托業(yè)主小組代表或者代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主小組代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議時(shí)，應當事先書(shū)面征求所代表的業(yè)主意見(jiàn)，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書(shū)面意見(jiàn)在業(yè)主大會(huì )上如實(shí)反映。代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議時(shí)，應當出具業(yè)主書(shū)面授權委托書(shū)和本人身份證明。
業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決采取記名投票方式。
第十三條
業(yè)主大會(huì )可以制定和修改業(yè)主委員會(huì )工作規則，撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )的不當決定。
第十四條
業(yè)主大會(huì )依法作出的決定，對本物業(yè)管理區域內全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主委員會(huì )應當在業(yè)主大會(huì )作出決定之日起三日內，將決定以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。
第十五條
業(yè)主委員會(huì )一般由五名以上單數委員組成，候補委員人數按照委員人數的百分之四十設置。在一個(gè)物業(yè)管理區域內分期開(kāi)發(fā)的項目，新一期項目的業(yè)主入住后，應當增補業(yè)主委員會(huì )委員。
業(yè)主委員會(huì )主任、副主任在業(yè)主委員會(huì )委員中推選產(chǎn)生。
業(yè)主委員會(huì )委員實(shí)行任期制，每屆任期三至五年。
第十六條
本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)或者機構任職的，不得擔任業(yè)主委員會(huì )委員、候補委員。
第十七條
業(yè)主委員會(huì )的工作經(jīng)費由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)進(jìn)行約定。
第十八條
業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當有過(guò)半數委員出席，業(yè)主委員會(huì )委員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。
業(yè)主委員會(huì )作出的決定，應當經(jīng)全體委員過(guò)半數簽字同意。業(yè)主委員會(huì )應當在作出決定之日起三日內，將會(huì )議情況以及決定事項在本物業(yè)管理區域內書(shū)面公告。
業(yè)主委員會(huì )召開(kāi)會(huì )議應當通知社區居民委員會(huì )，社區居民委員會(huì )可以派員列席。
第十九條
業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定后，終止其委員資格：
�。ㄒ唬┎宦男形瘑T職責；
�。ǘI(yè)主委員會(huì )過(guò)半數委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷(xiāo)其委員資格；
�。ㄈ┣趾I(yè)主共同利益；
�。ㄋ模┎宦男袠I(yè)主義務(wù)；
�。ㄎ澹├梦瘑T資格謀取私利；
�。┍灰婪ㄏ拗迫松碜杂刹荒苈男新氊�；
�。ㄆ撸┎贿m合繼續擔任業(yè)主委員會(huì )委員的其他情形。
業(yè)主委員會(huì )委員資格終止的，由候補委員按照得票數多少依次遞補。
第二十條
業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)六十日前，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行換屆選舉。未按期召開(kāi)的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府督促限期召開(kāi)，逾期仍不召開(kāi)的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行換屆選舉。
業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)之日起五日內，原業(yè)主委員會(huì )應當將財務(wù)收支情況向業(yè)主大會(huì )報告，并將有關(guān)資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì )。
前期物業(yè)管理
第二十一條
物業(yè)管理區域的劃分，以建設用地規劃許可證確定的用地范圍為基礎，并考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃定。
已經(jīng)建成交付使用、自然形成獨立物業(yè)管理區域且無(wú)爭議的，不再按照本條前款規定重新劃分。
第二十二條
分期開(kāi)發(fā)建設或者由兩個(gè)以上單位共同開(kāi)發(fā)建設的項目，其設置的附屬設施設備是共用的，應當劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域。但建設項目?jì)纫寻匆巹澐指畛蓛蓚�(gè)以上自然院落或者封閉區域，配套設施設備能夠分割并獨立使用，在明確配套設施設備管理、維護責任的情況下，可以劃分為不同的物業(yè)管理區域。
第二十三條
建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當持建設用地規劃許可證和建設項目規劃設計圖紙，向區、縣（市）物業(yè)行政主管部門(mén)提出劃分物業(yè)管理區域的書(shū)面申請。
區、縣（市）物業(yè)行政主管部門(mén)應當自受理申請之日起十五日內，在征求街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的意見(jiàn)后進(jìn)行劃分，并告知建設單位。
第二十四條
建設單位應當按照建設項目地上總建筑面積千分之二的比例在物業(yè)管理區域內配置物業(yè)管理用房，但建筑面積最低不少于一百平方米，最高一般不超過(guò)五百平方米。業(yè)主委員會(huì )辦公用房按照物業(yè)管理用房總建筑面積百分之十的比例調劑，但建筑面積最低不少于十五平方米。
物業(yè)管理用房應當為地面以上獨立成套房屋，具備供水、排水、供電、供氣、供熱以及采光、通風(fēng)等使用功能。
物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì )按照規定使用，不得挪作他用。
第二十五條
規劃行政主管部門(mén)在核發(fā)建設工程規劃許可證時(shí)，應當對規劃圖紙中標注的物業(yè)管理用房的位置和面積進(jìn)行審核。
市物業(yè)行政主管部門(mén)在辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案時(shí)，應當對物業(yè)管理用房進(jìn)行核查。
在物業(yè)項目交付使用時(shí)，區、縣（市）物業(yè)行政主管部門(mén)應當對物業(yè)管理用房配置情況進(jìn)行現場(chǎng)核實(shí)。
第二十六條
建設單位在銷(xiāo)售住宅物業(yè)前，應當通過(guò)本市統一的物業(yè)管理招投標平臺公開(kāi)招標選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理，并到物業(yè)所在地的區、縣（市）物業(yè)行政主管部門(mén)備案。投標人少于三個(gè)或者建筑面積不超過(guò)兩萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的區、縣（市）物業(yè)行政主管部門(mén)批準，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
市物業(yè)行政主管部門(mén)負責建立本市統一的物業(yè)管理招投標平臺，為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供指導和服務(wù)。
第二十七條
建設單位依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，應當與其簽訂書(shū)面前期物業(yè)服務(wù)合同。
建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當將前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件。
第二十八條
建設單位應當在新建物業(yè)交付使用前，同物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)管理承接驗收手續，應當移交共用部位、共用設施設備明細。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當重點(diǎn)對物業(yè)共用部位、共用設施設備及其他有關(guān)事項進(jìn)行查驗，并做好登記存檔。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在首次業(yè)主大會(huì )上報告物業(yè)承接驗收等情況。
建設單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)資料的同時(shí)，應當向市物業(yè)行政主管部門(mén)報送備份。
物業(yè)服務(wù)管理
第二十九條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)，應當具有法人資格，取得資質(zhì)證書(shū)，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內承接物業(yè)項目。
非本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動(dòng)的，應當持營(yíng)業(yè)執照、資質(zhì)證書(shū)等材料到市物業(yè)行政主管部門(mén)備案。
第三十條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的物業(yè)，實(shí)行項目經(jīng)理責任制。
物業(yè)項目經(jīng)理、管理專(zhuān)業(yè)人員應當按照規定取得相應的職業(yè)資格證書(shū)；專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員應當按照規定取得相應的技術(shù)職稱(chēng)證書(shū)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當建立物業(yè)管理從業(yè)人員檔案，并報市物業(yè)行政主管部門(mén)備案。
第三十一條
業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應當通過(guò)本市統一的物業(yè)管理招投標平臺公開(kāi)招標。但業(yè)主大會(huì )決定繼續聘用原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會(huì )決定采用協(xié)議選聘等其他方式的除外。
第三十二條
業(yè)主委員會(huì )應當擬定選聘方案。選聘方案應當包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、管理實(shí)績(jì)要求、物業(yè)服務(wù)內容和收費標準、物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式等內容。
選聘方案經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決通過(guò)后，業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)在物業(yè)管理區域內公告。
前期物業(yè)管理
第三十三條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起二十日內，持物業(yè)服務(wù)合同到物業(yè)所在地的區、縣（市）物業(yè)行政主管部門(mén)備案。
第三十四條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，應當遵守下列規定：
�。ㄒ唬┳袷赜嘘P(guān)法律、法規和規章的規定；
�。ǘ┓蠂�、省、市規定的技術(shù)標準和操作規范；
�。ㄈ┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應的服務(wù)；
�。ㄋ模┫驑I(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)共用部位、共用設施設備使用的方法、要求及注意事項；
�。ㄎ澹┫驑I(yè)主大會(huì )進(jìn)行報告，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)。
第三十五條
物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)以及費用與服務(wù)水平相適應的原則。
普通住宅的物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)；別墅等高檔住宅以及寫(xiě)字樓、酒店、商場(chǎng)等其他非住宅的物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。
物業(yè)配套使用的電梯費和室內停車(chē)場(chǎng)（位）的綜合服務(wù)費實(shí)行政府指導價(jià)。
實(shí)行政府指導價(jià)的，由市價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì )同市物業(yè)行政主管部門(mén)制定基準價(jià)和浮動(dòng)幅度，定期向社會(huì )公布，并根據社會(huì )平均物價(jià)指數變動(dòng)情況適時(shí)進(jìn)行調整。具體收費標準，由當事人根據政府指導價(jià)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，物業(yè)服務(wù)收費標準調整的，應當經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì )決定。
實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的，具體收費標準由當事人自主協(xié)商后，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第三十六條
物業(yè)管理區域內，供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。
第三十七條
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)前九十日，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，決定續聘或者重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)，業(yè)主大會(huì )未作出選聘或者續聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續提供服務(wù)的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織征求專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意后，物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)順延至業(yè)主大會(huì )作出選聘或者續聘決定為止。
第三十八條
物業(yè)服務(wù)合同期限內，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會(huì )決定依法提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，按照合同約定的內容執行。合同未約定或約定不明確的，解除合同的一方應當提前六十日將解除原因等情況書(shū)面告知對方。并向物業(yè)所在地的區、縣（市）物業(yè)行政主管部門(mén)以及街道辦事處、鄉（鎮）人民政府備案，同時(shí)在物業(yè)管理區域內公告十五日。
第三十九條
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，與業(yè)主委員會(huì )辦理退出交接手續，并移交下列資料和財物：
�。ㄒ唬╊A收的物業(yè)服務(wù)費用；
�。ǘ┤课飿I(yè)檔案資料；
�。ㄈ┪飿I(yè)管理用房、共用設施設備用房；
�。ㄋ模┢渌麑儆跇I(yè)主共有的財物。
業(yè)主委員會(huì )應當與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續，同時(shí)移交本條第一款所列的資料、財物。
第四十條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自終止服務(wù)的，三年內不得在本市承接新的物業(yè)服務(wù)項目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定代表人在三年內不得從事物業(yè)管理活動(dòng)。
第四十一條
未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)和自行管理的老舊住宅，應當實(shí)行社區物業(yè)服務(wù)機構管理。
社區物業(yè)服務(wù)機構由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府根據社區設置、物業(yè)規模等情況組建，報經(jīng)市物業(yè)行政主管部門(mén)批準后成立。
市、區人民政府對社區物業(yè)服務(wù)機構給予適當補貼。
第四十二條
社區物業(yè)服務(wù)機構應當提供環(huán)境衛生清掃保潔、綠化養護、房屋共用部位和共用設施設備日常綜合維修等基礎性服務(wù)。
第四十三條
社區物業(yè)服務(wù)機構的服務(wù)收費標準由市價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì )同市物業(yè)行政主管部門(mén)確定，并定期向社會(huì )公布。
第四十四條
經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定，或者經(jīng)物業(yè)區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意，業(yè)主可以自行管理，并接受市、區、縣（市）物業(yè)行政主管部門(mén)的指導和監督。
自行管理的物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)方式、服務(wù)費用、收費方式、服務(wù)標準等具體事項由業(yè)主共同協(xié)商確定。
自行管理不得違反有關(guān)法律、法規和規章的規定，損害社會(huì )公共利益，侵害業(yè)主的合法權益。
第四十五條
業(yè)主大會(huì )依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理的，社區物業(yè)服務(wù)機構應當終止服務(wù)，并按照規定辦理相關(guān)交接手續。
第四十六條
未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，或者業(yè)主委員會(huì )發(fā)生半數以上委員資格終止、任期屆滿(mǎn)未換屆、任期未屆滿(mǎn)提前退出等無(wú)法正常開(kāi)展工作的情況時(shí)，由社區居委會(huì )代行業(yè)主委員會(huì )職責，對有關(guān)共有和共同管理事項組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議討論決定。
第四十七條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區物業(yè)服務(wù)機構應當在管理區域將服務(wù)內容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況進(jìn)行公示。
物業(yè)的使用和維護
第四十八條
物業(yè)管理區域內禁止下列行為：
�。ㄒ唬┥米圆鸶姆课莩兄亟Y構、主體結構等違反房屋安全管理規定的；
�。ǘ┥米哉加�、損壞或者移動(dòng)物業(yè)共用部位、共用設施設備等違反物業(yè)管理規定的；
�。ㄈ┻`法搭建建筑物、構筑物，損壞或者擅自改變房屋外觀(guān)等違反規劃管理規定的；
�。ㄋ模┱加孟劳ǖ�、損壞消防設施設備等違反消防管理規定的；
�。ㄎ澹╇S意堆放、傾倒、拋撒垃圾、雜物，擅自占用、損毀綠地、花草樹(shù)木，擅自在建筑物、構筑物或者其他設施上涂寫(xiě)、刻畫(huà)、懸掛、張貼，違法搭建保溫陽(yáng)臺，違法搭建鴿舍等設施，飼養家禽、家畜等違反城鄉容貌和環(huán)境衛生管理規定的；
�。┓胖靡兹�、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者產(chǎn)生超過(guò)規定標準的噪聲，飼養烈性犬、大型犬等違反治安管理規定的；
�。ㄆ撸┊a(chǎn)生噪聲、振動(dòng)、煙塵、惡臭氣體等違反環(huán)境保護管理規定的；
�。ò耍┥米栽O置攤點(diǎn)、開(kāi)辦公司等違反工商管理規定的；
�。ň牛┓�、法規、規章禁止的其他行為。
業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區物業(yè)服務(wù)機構對物業(yè)管理區域內發(fā)生的上述行為，應當予以勸阻、制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告。
第四十九條
業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照規劃設計用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。
業(yè)主、物業(yè)使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，由市物業(yè)行政主管部門(mén)會(huì )同城鄉規劃、環(huán)境保護、公安消防等有關(guān)行政管理部門(mén)依法辦理批準手續。
第五十條
業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當遵守有關(guān)法律、法規和規章的規定。
業(yè)主、物業(yè)使用人裝修房屋時(shí)，應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區物業(yè)服務(wù)機構申報登記。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區物業(yè)服務(wù)機構應當告知允許施工的時(shí)間、禁止行為、廢棄物的清運和處置等事項。
第五十一條
在確保消防通道和道路暢通的情況下，占用物業(yè)管理區域內共用道路、場(chǎng)地停放機動(dòng)車(chē)輛的，應當由業(yè)主大會(huì )決定。業(yè)主大會(huì )決定對停放車(chē)輛收取道路、場(chǎng)地占用費和服務(wù)管理費的，參照價(jià)格行政主管部門(mén)規定的停車(chē)場(chǎng)收費指導價(jià)執行。道路、場(chǎng)地占用費應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。
對停放車(chē)輛有保管等專(zhuān)項服務(wù)要求的，由車(chē)主或者車(chē)輛使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區物業(yè)服務(wù)機構另行簽訂保管合同。
第五十二條
擁有兩個(gè)以上房屋所有權人的住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)，應當按照有關(guān)規定交存專(zhuān)項維修資金。
專(zhuān)項維修資金管理實(shí)行統一交存、專(zhuān)戶(hù)存儲、按幢立賬、按戶(hù)核算、專(zhuān)款專(zhuān)用、所有人決策、政府監督的原則。
利用專(zhuān)項維修資金增值收益部分建立應急維修資金。在物業(yè)使用中發(fā)生影響業(yè)主正常生活和危及安全的重大突發(fā)事件需要應急維修時(shí)，經(jīng)市物業(yè)行政主管部門(mén)批準，可以先行啟用應急維修資金進(jìn)行維修，待維修工程結束后，所發(fā)生費用由相關(guān)受益人共同分攤。
業(yè)主轉讓物業(yè)時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方應當同時(shí)辦理專(zhuān)項維修資金轉移變更手續。未交存專(zhuān)項維修資金或者賬戶(hù)余額不足的，應當按照規定予以補足。
第五十三條
物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常維修養護，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區物業(yè)服務(wù)機構負責組織維修，費用從物業(yè)服務(wù)費用列支；對物業(yè)共用部位、共用設施設備除日常維修養護之外的維修、更新和改造，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區物業(yè)服務(wù)機構負責組織維修，費用從專(zhuān)項維修資金列支。
業(yè)主專(zhuān)有部分、自用設施設備的維修養護責任和費用，由業(yè)主自行承擔。
物業(yè)保修期內，發(fā)生工程建設質(zhì)量問(wèn)題的，由開(kāi)發(fā)建設單位按照規定承擔維修責任。
共用部位、共用設施設備的范圍按照有關(guān)規定執行。
第五十四條
供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視及物業(yè)管理相關(guān)責任單位，應當依法承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備的維修、養護責任。
本條前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區物業(yè)服務(wù)機構和業(yè)主委員會(huì )，并及時(shí)恢復原狀。
第五十五條
設置于房屋內部的共用設施設備發(fā)生損壞或者妨礙正常使用時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區物業(yè)服務(wù)機構或者有關(guān)管理單位進(jìn)行維修。
對物業(yè)共用部位、共用設施設備以及供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等設施設備實(shí)施維修養護時(shí)，有關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應當給予配合。
監督管理
第五十六條
市、區、縣（市）有關(guān)行政主管部門(mén)應當按照下列規定對物業(yè)管理區域內的有關(guān)事項進(jìn)行監督檢查：
�。ㄒ唬┪飿I(yè)行政主管部門(mén)對物業(yè)企業(yè)資質(zhì)、物業(yè)管理招投標、物業(yè)合同備案、專(zhuān)項維修資金使用、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、從業(yè)人員執業(yè)資格、業(yè)主大會(huì )成立和決定、業(yè)主委員會(huì )履行職責等情況進(jìn)行監督；
�。ǘ┏青l規劃行政主管部門(mén)對物業(yè)管理用房的規劃配置等情況進(jìn)行監督；
�。ㄈ┏鞘泄芾硇姓鞴懿块T(mén)對物業(yè)管理區域內的容貌、環(huán)境衛生、綠化等情況進(jìn)行監督；
�。ㄋ模┏鞘泄芾硇姓䦂谭ú块T(mén)對擅自拆改、擅自占用共用部位、私搭濫建、亂設攤點(diǎn)、損壞綠地、亂貼亂畫(huà)、室外經(jīng)營(yíng)活動(dòng)噪聲擾民等情況進(jìn)行監督；
�。ㄎ澹┏青l建設行政主管部門(mén)對建設單位履行房屋工程質(zhì)量保修責任等情況進(jìn)行監督；
�。﹥r(jià)格行政主管部門(mén)對物業(yè)服務(wù)收費、價(jià)格公示等情況進(jìn)行監督；
�。ㄆ撸┕残姓鞴懿块T(mén)對治安、消防、養犬、車(chē)輛停放、室內居民噪聲等情況進(jìn)行監督；
�。ò耍┉h(huán)境保護行政主管部門(mén)對煙塵污染、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)噪聲擾民等情況進(jìn)行監督；
�。ň牛┧畡�(wù)行政主管部門(mén)對供排水等情況進(jìn)行監督；
�。ㄊ┕ど绦姓鞴懿块T(mén)對無(wú)照經(jīng)營(yíng)等情況進(jìn)行監督；
�。ㄊ唬┵|(zhì)量技術(shù)監督行政主管部門(mén)對電梯、鍋爐等安全運行情況進(jìn)行監督；
�。ㄊ┬l生行政主管部門(mén)對生活飲用水質(zhì)量等情況進(jìn)行監督。
其他有關(guān)行政管理部門(mén)按照職責對相關(guān)情況進(jìn)行監督。
第五十七條
街道辦事處負責本轄區內業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )換屆等工作的組織、指導，監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )依法履行職責，調解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。
社區居民委員會(huì )協(xié)助街道辦事處開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作。
第五十八條
有關(guān)行政管理部門(mén)在物業(yè)管理區域內發(fā)現違法行為或者接到舉報后，應當依法及時(shí)予以制止或者處理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區物業(yè)服務(wù)機構應當對有關(guān)行政管理部門(mén)的調查予以配合。
第五十九條
建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息動(dòng)態(tài)發(fā)布制度。市物業(yè)行政主管部門(mén)應當會(huì )同相關(guān)行政管理部門(mén)，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級、從業(yè)人員、承接項目及其履行責任和義務(wù)等情況及時(shí)向社會(huì )公布。
第六十條
實(shí)行物業(yè)服務(wù)信用保證金制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)項目時(shí)，應當按照有關(guān)規定向物業(yè)所在地的區、縣（市）物業(yè)行政主管部門(mén)繳存物業(yè)服務(wù)信用保證金。信用保證金實(shí)行企業(yè)繳存、政府監管、專(zhuān)戶(hù)存儲的原則，專(zhuān)項用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出的臨時(shí)接管以及影響居民正常生活的重大突發(fā)事件應急處置等情況。
物業(yè)服務(wù)信用保證金管理辦法由市人民政府另行制定。
第六十一條
物業(yè)管理活動(dòng)出現糾紛時(shí)，當事人可以申請調解、仲裁或者依法向人民法院起訴。
當事人申請調解的，由街道辦事處組織相關(guān)單位或者個(gè)人協(xié)調解決；街道辦事處協(xié)調無(wú)法解決的，由區、縣（市）物業(yè)行政主管部門(mén)協(xié)調解決；出現重大糾紛的，由市物業(yè)行政主管部門(mén)協(xié)調解決。
市、區、縣（市）物業(yè)行政主管部門(mén)應當實(shí)行物業(yè)管理糾紛調解聯(lián)席會(huì )議制度，召集有關(guān)街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會(huì )、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區物業(yè)服務(wù)機構、業(yè)主代表等共同協(xié)商，調解糾紛。調解過(guò)程中，可以邀請人民法院有關(guān)人員參加。
法律責任
第六十二條
物業(yè)行政主管部門(mén)和其他有關(guān)行政管理部門(mén)及其工作人員應當依法履行職責，不得玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊。
違反本條前款規定的，由監察機關(guān)或者有權機關(guān)對其主管領(lǐng)導和直接責任人給予行政處分；違反行政問(wèn)責規定的，由監察機關(guān)或者本部門(mén)對其主管領(lǐng)導和直接責任人給予行政問(wèn)責。
第六十三條
建設單位違反本條例規定有下列行為之一的，由市、區、縣（市）物業(yè)行政主管部門(mén)依據職責權限按照下列規定給予處罰：
�。ㄒ唬┪窗匆幎▽⑽飿I(yè)管理區域符合業(yè)主大會(huì )成立條件的情況書(shū)面報告物業(yè)所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，或者未按照規定提供有關(guān)資料的，責令限期改正；逾期不改正的，處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。
�。ǘ┪窗凑找幎ㄅ渲梦飿I(yè)管理用房的，責令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處三十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下的罰款。
�。ㄈ⿲ψ≌飿I(yè)未通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，責令限期改正，給予警告，可以并處三萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。
�。ㄋ模┡c物業(yè)買(mǎi)受人簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，未將前期物業(yè)服務(wù)合同作為附件的，責令限期改正；逾期不改正的，處以一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款。
�。ㄎ澹┪窗凑找幎ㄏ蛭飿I(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房的，責令限期改正；逾期不改正的，處以三十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下的罰款。
�。┪窗凑找幎ㄏ蛭飿I(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)資料或者未向市物業(yè)行政主管部門(mén)報送備份的，責令限期改正；逾期不改正的，予以通報，處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。
第六十四條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規定有下列行為之一的，由市、區、縣（市）物業(yè)行政主管部門(mén)依據職責權限按照下列規定給予處罰：
�。ㄒ唬┪慈〉觅Y質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)服務(wù)的，責令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，并處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款。
�。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，予以警告，責令限期改正，可以并處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。
�。ㄈ┓潜臼形飿I(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動(dòng)未備案的，責令限期改正，逾期仍不改正的，處以一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款。
�。ㄋ模┢赣梦慈〉寐殬I(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，責令停止違法行為，處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。
�。ㄎ澹┪崔k理物業(yè)服務(wù)合同備案的，責令限期改正，逾期仍不改正的，處以一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款。
�。┪窗凑找幎ɡU存物業(yè)服務(wù)信用保證金的，責令限期繳存，逾期仍不繳存的，處以應繳存額百分之二十的罰款。
�。ㄆ撸┎话凑找幎ㄞk理退出交接手續，移交有關(guān)資料、財物的，責令限期改正；逾期仍不移交的，予以通報，處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。
第六十五條
違反本條例規定，擅自改變物業(yè)管理用房用途的，由區、縣（市）物業(yè)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，并處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；有收益的，所得收益歸全體業(yè)主所有，用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。
第六十六條
違反本條例規定，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，由區、縣（市）物業(yè)行政主管部門(mén)責令限期改正，并處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。
第六十七條
單位和個(gè)人違反其他規定的，由有關(guān)行政管理部門(mén)根據相關(guān)法律、法規、規章的規定予以處罰。
附則
第六十八條
市物業(yè)行政主管部門(mén)應當制定管理規約、臨時(shí)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、物業(yè)服務(wù)合同等文件的示范文本，供物業(yè)管理活動(dòng)中參照使用。
第六十九條
本條例自二零XX年XX月XX日起施行。
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