探討城市規劃的可持續發(fā)展論文
摘要：
城市規劃是通過(guò)規劃方案對城市土地利用進(jìn)行控制，對城市空間布局、空間發(fā)展的合理組織，創(chuàng )造良好的城市生活和生產(chǎn)環(huán)境，滿(mǎn)足社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展需要的技術(shù)手段。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建筑物的活動(dòng)，是一個(gè)把土地開(kāi)發(fā)，或轉變成房屋的過(guò)程。
關(guān)鍵詞：城市規劃；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；可持續發(fā)展
一、 城市規劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)內在聯(lián)系。
城市規劃是通過(guò)規劃方案對城市土地利用進(jìn)行控制，對城市空間布局、空間發(fā)展的合理組織，創(chuàng )造良好的城市生活和生產(chǎn)環(huán)境，滿(mǎn)足社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展需要的技術(shù)手段。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建筑物的活動(dòng)，是一個(gè)把土地開(kāi)發(fā)，或轉變成房屋的過(guò)程。從某種程度上說(shuō)，這兩者是城市建設的不同階段，其共同目的是為城市服務(wù)、創(chuàng )造良好的生活和生產(chǎn)環(huán)境，以滿(mǎn)足人們需要。城市規劃是一個(gè)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“龍頭”，它指導和制約著(zhù)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而城市規劃所繪制的城市發(fā)展藍圖要依靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)實(shí)現，并針對開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現的新情況而作出調整和補充，兩者關(guān)系密不可分。
房地產(chǎn)業(yè)是一種城市形態(tài)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的興起、發(fā)展都離不開(kāi)城市地域，它是在人群聚居的城市地區中，隨著(zhù)工業(yè)化、城市代的發(fā)展而發(fā)展，并形成的獨立產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì )經(jīng)濟實(shí)踐活動(dòng)中的重要作用也主要是在城市形態(tài)中體現也來(lái)的�？梢�(jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市的發(fā)展有著(zhù)密切聯(lián)系。但我國的房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際運作中，由于起步晚、基礎差，因此與城市的發(fā)展存在著(zhù)不協(xié)調之處。首先是長(cháng)期的滯后，隨后出現了短期的過(guò)熱，即使在經(jīng)過(guò)調整后的今天，仍存在一些不協(xié)調的問(wèn)題。其中，城市規劃與房地產(chǎn)業(yè)的不協(xié)調性問(wèn)題是比較突出的一個(gè)方面。該如何采取措施，才能促使形成房地產(chǎn)業(yè)這一地域性很強的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市規劃發(fā)展的良性互動(dòng)，使房地產(chǎn)業(yè)這一基礎性、先導性產(chǎn)業(yè)更好地在城市發(fā)展中發(fā)揮作用。文章試圖就這一問(wèn)題，從幾個(gè)方面進(jìn)行分析研究。
二、城市規劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)。
城市規劃是一種政府干預行為，規劃方案多由政府部門(mén)組織編制，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長(cháng)遠利益；而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多是企業(yè)或個(gè)人的經(jīng)濟行為，以謀求最大利潤為目的，受市場(chǎng)經(jīng)濟規律的制約。這決定了城市規劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同特點(diǎn)。
1、城市規劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的個(gè)體最優(yōu)。
城市規劃考慮整個(gè)城市甚至更大區域范圍內用地的合理組織，以求達到經(jīng)濟效益、社會(huì )效益和生態(tài)效益的統一，具有全局性的特點(diǎn)。它尋求城市發(fā)展的整體最優(yōu)模式，對某一特定地段，某一特定行業(yè)的發(fā)展往往不是最優(yōu)，甚至可能是極為不利。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是個(gè)體經(jīng)濟行為。開(kāi)發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是選擇區位條件最好的地段，采用收益最大的開(kāi)發(fā)方式，要求更高的容積率。如果缺乏規劃管理，其開(kāi)發(fā)活動(dòng)很可能造成交通擁塞、環(huán)境污染、缺少公共設施等問(wèn)題。
2、城市規劃的長(cháng)遠利益和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的短期行為。
我國城市總體規劃的年限一般為20年，即城市規劃最終形式表達為20年以后的城市物質(zhì)形態(tài)，城市長(cháng)期發(fā)展利益為其重要依據。而對城市土地投資者和開(kāi)發(fā)商最為重要的是如何使投入資金在最短時(shí)間內。獲得最大利潤，短期行為目標成為衡量項目可行性的重要依據。城市開(kāi)發(fā)建設要協(xié)調長(cháng)遠利益與短期利益的關(guān)系，使城市規劃的宏偉藍圖通過(guò)一個(gè)又一個(gè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的短期活動(dòng)來(lái)實(shí)現，城市得到穩步、協(xié)調的發(fā)展。如果過(guò)份強調長(cháng)遠利益，會(huì )失去經(jīng)濟發(fā)展的機會(huì )；過(guò)分強調短期效益，則可能加重未來(lái)城市的負擔和損害城市公眾利益。
3、城市規劃的相對穩定性和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的突發(fā)性。
我國城市規劃編制工作需較長(cháng)時(shí)間，完成后具有法律效應，實(shí)施若干年后，才加以修訂，它的內容和表達形式具有相對穩定性。在具備競爭機制的市場(chǎng)體制下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要抓住時(shí)機和注重開(kāi)發(fā)后的收益，往往會(huì )出現出乎規劃管理人員預想的突發(fā)行為。城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的突發(fā)性對現有城市規劃沖擊很大。對城市發(fā)展具有重大影響的開(kāi)發(fā)項目甚至導致政府決策與規劃目標相悖，使整個(gè)規劃構思被打破，城市發(fā)展格局完全打亂，原有規劃失去意義。
三、市規劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系。
1、城市規劃對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起到必要的管制作用。
我國《城市規劃法》規定“城市規劃區內的土地使用和各項建設必須符合城市規劃，服從規劃管理�！本唧w來(lái)說(shuō)，就是城市建設用地的性質(zhì)、位置、面積、建設工程的外觀(guān)、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規劃管理。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以追求最大利潤為目的，受市場(chǎng)經(jīng)濟規律影響，若沒(méi)有規劃干預容易產(chǎn)生過(guò)度開(kāi)發(fā)，隨意開(kāi)發(fā)和忽視公眾利益等問(wèn)題，通過(guò)規劃手段對其進(jìn)行管制是十分必要的。
2、城市規劃指導和促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
建立在詳細調查和科學(xué)論證基礎上的城市規劃，為開(kāi)發(fā)商提供了大量信息和開(kāi)發(fā)依據，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地段選擇，開(kāi)發(fā)方案選取，價(jià)格評估等都能從城市規劃中獲得指導。合理的城市規劃也能增強投資者的信心，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展和形成一批開(kāi)發(fā)“熱點(diǎn)”。
3、城市規劃設計也是房地產(chǎn)成片開(kāi)發(fā)的'必經(jīng)階段和必要手段。
房地產(chǎn)成片開(kāi)發(fā)必須經(jīng)過(guò)總體的規劃設計才能進(jìn)行工程建設，合理的規劃設計能夠節省投資、降低成本，在較 高層 次規劃許可的范圍內，獲得數量更多、用途更廣的物業(yè)，從而使開(kāi)發(fā)者達到最高的經(jīng)濟效益，也有利于多快好省地滿(mǎn)足人們生活生產(chǎn)的需要。
總之，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須接受城市規劃的統一管理，同時(shí)也能從城市規劃中得到指導和促進(jìn)。且規劃設計也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)謀求合理經(jīng)濟效益的必要手段。這些都要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者增強城市規劃意識，了解物業(yè)開(kāi)發(fā)所在城市的規劃情況，掌握一定的規劃知識和技術(shù)，做到在城市規劃的指導下更有效地從事開(kāi)發(fā)工作。
四、我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規劃不協(xié)調發(fā)展的表現。
目前，我國一些城市仍存在著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)背離城市規劃的現象。
1、過(guò)度開(kāi)發(fā)。
在追求收益的經(jīng)營(yíng)目標驅動(dòng)下，往往會(huì )造成一些地段內的進(jìn)度的開(kāi)發(fā)見(jiàn)的是居住片區的開(kāi)發(fā)或改建過(guò)程中，開(kāi)發(fā)部門(mén)為提高出房率，對住宅間距 一壓再壓，盡可能增大建筑密度，簡(jiǎn)單的行列式密集排列，往往導致居住區面貌單調，日照不足，居住環(huán)境質(zhì)量下降等。
2、開(kāi)發(fā)的隨意性。
在城市開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，不同用途的土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)其收益水平也不同，導致開(kāi)發(fā)部門(mén)的開(kāi)發(fā)行為在一定程度上的隨意性。
3、對公共開(kāi)發(fā)的冷落。
公共設施是城市發(fā)展的基礎和必不可少的前提，為社會(huì )的利益服務(wù)。但以市政設施、綠化、道路等公用設施為主體的公共開(kāi)發(fā)，由于沒(méi)有直接的經(jīng)濟效益，因而沒(méi)有開(kāi)發(fā)部門(mén)主動(dòng)進(jìn)行投資。
我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市協(xié)調發(fā)展采取的措施城市規劃對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展調控的作用最直接，最具體，也最有影響，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本依據。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)又是城市規劃的落腳點(diǎn)和得以實(shí)施的執行者。因此，只有制定符合市場(chǎng)經(jīng)濟規劃的城市規劃才能有效控制房地產(chǎn)發(fā)展。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有短期行為和突發(fā)性等特點(diǎn)，也給現有城市規劃體制帶來(lái)很大沖擊，要求城市規劃在新形勢下作必要的調整。
1、市規劃應加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理。
首先，必須增強規劃的超前意識。城市規超前不僅能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門(mén)有一定的時(shí)間和思想、物質(zhì)準備按照規劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設，而且能影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
其次，必須增強全民法制意識。各城市應根據各地的實(shí)際情況，以市場(chǎng)經(jīng)濟為前提，以《城市規劃法》為依據，制定《城市規劃法》實(shí)施細則、城市規劃管理技術(shù)規范等地方法規，使城市規劃的法律效力對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程起到重要的宏觀(guān)制約作用。
第三，必須增強規劃行政主管部門(mén)的職能意識。許多城市的實(shí)踐證明，新形勢下規劃管理權必須高度集中，不宜下放。規劃行政主管部門(mén)還應加強對開(kāi)發(fā)區的規劃管理。
2、規劃要充分考慮開(kāi)發(fā)者的利益，增強規劃的彈性和應變能力。
在市場(chǎng)經(jīng)濟中，城市規劃在城市發(fā)展過(guò)程中始終不具有開(kāi)發(fā)的決定權，而只具有否決權，因此城市規劃要加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟的研究，做到以規劃為“龍頭”，帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城市建設的發(fā)展，以使規劃設想付諸實(shí)施。另外，我國現有的城市規劃體制仍以終極式理想規劃方式占主導地位，難以面對現實(shí)中的沖突。今后應增強城市規劃的彈性和應變能力，針對城市建設和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中出現的新的情況和問(wèn)題，要對規劃不斷作出調整和補充，逐步實(shí)現“滾動(dòng)規劃”。
3、與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理相適應的新的規劃方法。
控制性詳細規劃是我國近年來(lái)在西方國家區劃管理經(jīng)驗的基礎上，適應城市土地有償使用和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理而發(fā)展起來(lái)的一個(gè)新的規劃層次，在上海、溫州、廣州等城市已有成功經(jīng)驗。它一般規定8—9項控制指標（用地界線(xiàn)、建筑性質(zhì)、容積率、建筑高度、出入口等）來(lái)控制劃定地塊的用地性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強度和建筑形態(tài)。為了吸引投資，讓投資者在選址方面有更大的自由度，同時(shí)又符合規劃要求，控制性詳規的各項控制指標應有一定的彈性和靈活性，甚至可以使用獎勵容積率等手段。
五、結論。
城市規劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以理解為城市建設的不同階段，計劃與實(shí)施的關(guān)系，兩者共同為建設城市服務(wù)，從這一點(diǎn)看，它們的目標是一致的。低一個(gè)層次來(lái)看，開(kāi)發(fā)投資者和規劃管理者追求的目標又是不一致的，導致城市規劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間產(chǎn)生沖突。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要服從城市規劃，同時(shí)將開(kāi)發(fā)過(guò)程中遇到的新問(wèn)題、新情況及時(shí)反饋給城市規劃部門(mén)；城市規劃要加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理，適應房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展，使規劃易于實(shí)施�？傊�，城市規劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要相互了解，協(xié)調互動(dòng)，以實(shí)現城市開(kāi)發(fā)建設的良性循環(huán)。
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