關(guān)于優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租戶(hù)分析的論文
1 引言
信息革命給世界各大城市帶來(lái)一場(chǎng)深刻的空間結構的重組，特別是上世紀80年代以來(lái)，伴隨著(zhù)全球經(jīng)濟一體化的發(fā)展，城市與區域的演進(jìn)也進(jìn)入了一個(gè)活躍時(shí)期。經(jīng)濟結構轉變以及經(jīng)濟高速增長(cháng)對城市固有經(jīng)濟結構產(chǎn)生了巨大沖擊，商務(wù)辦公業(yè)是城市發(fā)展到一定階段的經(jīng)濟信息產(chǎn)物。
作為商務(wù)辦公業(yè)最主要的載體，寫(xiě)字樓的建設和運營(yíng)管理受到越來(lái)越廣泛的關(guān)注。從最基本的硬件設施，到全天候全方位的服務(wù)，新一代的開(kāi)發(fā)商對項目越來(lái)越注重質(zhì)量和形象的維護，以形成品牌效應來(lái)穩定現有客戶(hù)，吸引潛在客戶(hù)。在寫(xiě)字樓市場(chǎng)，需求是根本，寫(xiě)字樓租戶(hù)決定著(zhù)項目存在的根本意義，因此在營(yíng)造高標準硬件的同時(shí)，竭力通過(guò)滿(mǎn)足租戶(hù)實(shí)際需求來(lái)實(shí)現雙向共贏(yíng)。
2 優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓評估體系
優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的稱(chēng)謂，只是一種通行說(shuō)法，并沒(méi)有固定標準，在我國現行的建筑設計規范里并無(wú)這種名詞，而是一些國際房地產(chǎn)測量師事務(wù)所根據重慶寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展情況，并結合行業(yè)對于優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的標準而提出來(lái)的。它要求寫(xiě)字樓必須在區位環(huán)境、外觀(guān)、物業(yè)品質(zhì)、配套設施、租售策略和物業(yè)管理上滿(mǎn)足其十三條及以上者，方可稱(chēng)為優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓，見(jiàn)表1。
3 重慶寫(xiě)字樓發(fā)展歷程
根據寫(xiě)字樓市場(chǎng)長(cháng)期發(fā)展規律，通常根據各城市人均GDP來(lái)對寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展階段進(jìn)行劃分，劃分標準見(jiàn)表2。
隨著(zhù)經(jīng)濟社會(huì )的發(fā)展和以金融業(yè)、現代服務(wù)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)不斷壯大，重慶寫(xiě)字樓市場(chǎng)也經(jīng)歷了四個(gè)顯著(zhù)的發(fā)展階段(見(jiàn)表3)。
第一階段：直轄之前，商住寫(xiě)字樓盛行，主要是政府和企事業(yè)單位辦公地，集中于兩路口上清寺一帶，而兩路口上清寺是政府機關(guān)的聚集地，這也代表當時(shí)重慶寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主要發(fā)展方向。
第二階段：1997年重慶首座優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓大都會(huì )商廈的問(wèn)世，給重慶寫(xiě)字樓市場(chǎng)注入了新的活動(dòng)，也帶來(lái)了幾個(gè)方面的突破：首個(gè)單一業(yè)權只租不售寫(xiě)字樓，首個(gè)硬件配置高標準的寫(xiě)字樓，首個(gè)具有高端配套商業(yè)和酒店的寫(xiě)字樓，從此商住寫(xiě)字樓逐漸退出市場(chǎng)，直到2002年之前，高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展緩慢，一直無(wú)新項目入市。
第三階段：2002年之后，希爾頓商務(wù)中心、紐約紐約、重慶世貿中心和重慶國貿中心等優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓項目帶動(dòng)了解放碑商務(wù)辦公區高端寫(xiě)字樓的發(fā)展，解放碑區域作為重慶商務(wù)中心的地位逐步確立起來(lái)。2006年建成的未來(lái)國際作為首座非解放碑區域寫(xiě)字樓，提高了觀(guān)音橋商圈寫(xiě)字樓品質(zhì)，也使得重慶優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓分布更加廣泛，其后楊家坪商圈的西城國際和新牌坊商圈的水晶國際的入市受到了市場(chǎng)的強烈關(guān)注，市場(chǎng)表現良好。
第四階段：2010年以來(lái)，重慶作為國家中心城市和長(cháng)江上游經(jīng)濟中心，對外開(kāi)放力度不斷加大，吸引了越來(lái)越多的國內外投資。隨著(zhù)未來(lái)經(jīng)濟的發(fā)展，重慶市將出現一批具有國際標準的寫(xiě)字樓，來(lái)滿(mǎn)足企業(yè)日期增長(cháng)的辦公需求。其中以江北嘴金融中心的寫(xiě)字樓最具有代表性，江北嘴功能定位為重慶市中央商務(wù)區的商務(wù)中心區，總開(kāi)發(fā)量約653萬(wàn)平方米(其中地下開(kāi)發(fā)面積約110萬(wàn)平方米)，其中辦公寫(xiě)字樓262萬(wàn)m2，約占總量的48%，建成后可容納居住人口約5萬(wàn)人。江北嘴CBD作為重慶未來(lái)的金融中心，商務(wù)寫(xiě)字樓均按照國際優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓標準進(jìn)行建設，這些寫(xiě)字樓將代表重慶寫(xiě)字樓市場(chǎng)的最高水平。
4 優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租戶(hù)樣本分析
4.1 樣本選取
重慶市優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓主要分布在主城區的核心商圈內，如解放碑、觀(guān)音橋、楊家坪等金融商務(wù)聚集區，其他區域分布較少。按照行業(yè)對于優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的標準，重慶已投入使用的寫(xiě)字樓中，選取了六座優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓，分別是：大都會(huì )商廈、重慶國際貿易中心、希爾頓寫(xiě)字樓、未來(lái)國際寫(xiě)字樓、嘉年華寫(xiě)字樓、水晶國際寫(xiě)字樓。這六座寫(xiě)字樓分布于重慶四個(gè)主城區，而且建成時(shí)間橫跨重慶最近發(fā)展的十年，能夠代表重慶優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租戶(hù)的共同特點(diǎn)，見(jiàn)表4。
4.2 樣本分類(lèi)依據
通過(guò)對重慶六座優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓采取實(shí)地調查的方式，記錄每棟寫(xiě)字樓的租戶(hù)信息，一共得到租戶(hù)數為652家。
按照行業(yè)特征來(lái)對652家租戶(hù)進(jìn)行分類(lèi)，一共分為10個(gè)大類(lèi)，包括：金融業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)、制造業(yè)、商貿業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、信息電子業(yè)、物流運輸業(yè)、礦產(chǎn)能源業(yè)、生物醫藥業(yè)和其他行業(yè)，見(jiàn)表5。
按照租戶(hù)企業(yè)來(lái)源進(jìn)行分類(lèi)，將租戶(hù)分為重慶市企業(yè)、國內其他地區企業(yè)、國外企業(yè)三大類(lèi)，來(lái)分析研究本地企業(yè)和國內外其他地區企業(yè)對于寫(xiě)字樓不同的要求。
4.3 樣本分布規律
經(jīng)過(guò)對652家租戶(hù)行業(yè)和平均租賃面積進(jìn)行統計分析，結果見(jiàn)表6。
在重慶優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的.租戶(hù)中，商務(wù)服務(wù)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)分布最廣的部分，租戶(hù)數量在所有行業(yè)中位列第一，金融業(yè)和制造業(yè)的租戶(hù)數量也位居前列。租戶(hù)行業(yè)分布與重慶經(jīng)濟結構有著(zhù)非常密切的聯(lián)系，作為中國的重工業(yè)基地，重慶的汽車(chē)摩托車(chē)產(chǎn)業(yè)和裝備制造業(yè)在具有很強的優(yōu)勢，也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。對于金融產(chǎn)業(yè)，目前重慶也是加大了投資力度，努力實(shí)現金融GDP占比超過(guò)10%，到2015年，重慶成為西部地區金融中心。
商務(wù)服務(wù)租戶(hù)分析：入駐重慶優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的商務(wù)服務(wù)企業(yè)以咨詢(xún)類(lèi)企業(yè)為主，如普華永道重慶公司、博世(中國)投資有限公司、重慶德萬(wàn)商務(wù)咨詢(xún)有限公司。這類(lèi)企業(yè)以腦力服務(wù)為主，長(cháng)期給客戶(hù)提供各種解決方案和業(yè)務(wù)支持服務(wù)，公司員工也是各類(lèi)專(zhuān)業(yè)性高知識人才，客戶(hù)面廣，接觸的人士一般為各行業(yè)的中上層，因此特別注重與客戶(hù)交往中體現的形象與專(zhuān)業(yè)化程度。這部分行業(yè)客戶(hù)眾多，但公司人員較少，主要在20～30人之間，辦公樓需求面積不大。
金融行業(yè)租戶(hù)分析：重慶優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓金融業(yè)中，國外租戶(hù)以各大外資銀行企業(yè)為主，如：花旗銀行，渣打銀行，匯豐銀行，國內租戶(hù)以國有銀行為主，如中國農業(yè)銀行，國家開(kāi)發(fā)銀行，而重慶本地因為銀行數量有限，因此租戶(hù)以各類(lèi)投資公司為主，如港渝擔保、重慶華邦投資等。
信息電子行業(yè)租戶(hù)分析：目前最近幾年，重慶著(zhù)力引進(jìn)信息電子企業(yè)，吸引了惠普、富士康等大量筆記本電腦生產(chǎn)和制造企業(yè)，未來(lái)將打造10000萬(wàn)臺計算機整機，300萬(wàn)臺高性能服務(wù)器等筆記本電腦生產(chǎn)基地，形成萬(wàn)億產(chǎn)值規模。重慶主要的筆記本電腦和相關(guān)硬件產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)主要位于沙坪壩的西永微電子產(chǎn)業(yè)園，而以IT行業(yè)軟件研發(fā)為代表的企業(yè)主要位于北部新區星系列產(chǎn)業(yè)園內。在核心商圈優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的信息電子行業(yè)主要是相關(guān)辦事處機構，如微軟中國有限公司重慶辦事處、英特爾有限公司重慶辦事處等。行業(yè)以高智力特點(diǎn)和產(chǎn)品技術(shù)研發(fā)為主，客戶(hù)崇尚現代、智能化、高效率的辦公環(huán)境，對于寫(xiě)字樓區位要求不高，一般位于工業(yè)園或科技園內。
制造業(yè)租戶(hù)分析：重慶作為國家重工業(yè)基地，在汽車(chē)工業(yè)和裝備制造業(yè)方面有著(zhù)獨特的優(yōu)勢，未來(lái)將著(zhù)力打造化工、鋼鐵、裝備、汽車(chē)產(chǎn)業(yè)集群，有著(zhù)大量?jì)?yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓辦公需求，代表租戶(hù)如日立有限公司重慶分公司、三菱重工業(yè)有限公司重慶事務(wù)所、遠大空調有限公司重慶事務(wù)所等。
房地產(chǎn)租戶(hù)分析：在重慶已有項目的房地產(chǎn)企業(yè)均有自持物業(yè)，如龍湖地產(chǎn)、金科地產(chǎn)均自建辦公大樓，對于優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓有辦公需求的企業(yè)以建筑施工企業(yè)、裝飾裝修企
業(yè)和部分外地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為主，這類(lèi)企業(yè)一般在與開(kāi)發(fā)項目臨近區域租賃寫(xiě)字樓，對于商務(wù)氛圍要求不高，面積需求不大，江北區和渝北區是開(kāi)發(fā)量最大的區域，這里的房地產(chǎn)企業(yè)租戶(hù)也分布最多。
其他行業(yè)租戶(hù)分析：重慶作為中西部唯一的直轄市，政治地位顯著(zhù)，駐外領(lǐng)事館眾多，他們也是優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的重要租戶(hù)，大都會(huì )商廈集中了英國駐重慶總領(lǐng)事館、加拿大駐重慶領(lǐng)事館、日本駐重慶總領(lǐng)事館、菲律賓駐重慶總領(lǐng)事館等眾多駐外機構。這些領(lǐng)事館對于寫(xiě)字樓品質(zhì)要求高，辦公面積大，有一定的聚集效應。
5 結論
隨著(zhù)經(jīng)濟規模的不斷擴大和結構的不斷調整，經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)中的企業(yè)對于辦公地點(diǎn)有著(zhù)很強烈的需求。2010年重慶人均GDP首次超過(guò)了4000美元，寫(xiě)字樓市場(chǎng)也出現了建設和投資的熱潮。而寫(xiě)字樓的最終使用者租戶(hù)決定了寫(xiě)字樓的經(jīng)濟效益，因此只有準確的把握寫(xiě)字樓租戶(hù)的市場(chǎng)特征，才能夠讓寫(xiě)字樓達到開(kāi)發(fā)商、社會(huì )和租戶(hù)三方受益。一般來(lái)說(shuō)，對寫(xiě)字樓租戶(hù)定位準確，寫(xiě)字樓的投資和建設的成功就有了好的保障，同時(shí)也會(huì )為企業(yè)帶來(lái)良好的社會(huì )效益。
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