小議經(jīng)濟適用房制度社會(huì )政策論文
住房問(wèn)題與國家利益、社會(huì )公共利益和居民的切身利益息息相關(guān)。隨著(zhù)我國城鎮人口增長(cháng)、收入差距的拉大，住房問(wèn)題勢必越來(lái)越嚴重。如何完善住房政策，為弱勢群體提供滿(mǎn)足其基本生活所需要的住房，乃是構建和諧社會(huì )的重中之重。在此基礎上，政府提出了經(jīng)濟適用房政策，它是我國早期安居工程、統建解困房政策的延續，適應了我國經(jīng)濟社會(huì )的發(fā)展需要。由于我國經(jīng)濟適用房政策還處于初期探索階段在發(fā)展過(guò)程中也出現了諸多問(wèn)題。
一、導論 住房政策
住房政策是政府為解決國民住房問(wèn)題所制定的政策，是政府社會(huì )政策的一個(gè)有機組成部分或者一個(gè)分支，它是圍繞著(zhù)國民的住房問(wèn)題而展開(kāi)的。住房政策在滿(mǎn)足人們的住房需求、維持社會(huì )穩定方面具有舉足輕重的作用。第一，在所有的人類(lèi)需求中，住房是其最基本的需求之一，他不單單提供一個(gè)有所遮蔽的場(chǎng)所，更重要的是它還可以提供和“家”相連在一起的安全感。第二，住房應該是一個(gè)福利領(lǐng)域，如果沒(méi)有政府的社會(huì )政策介入，就難以滿(mǎn)足中低收入家庭的住房需求。第三，人們在住房方面的需求和對住房定義的需求都很復雜。第四，住房與健康等其他多項福利議題密切相關(guān)。如一些西方國家的住房政策與其他改善環(huán)境的政策一道，極大地改善了人們的健康。促進(jìn)了預期壽命的提高。
然而迄今為止，世界各國住房困難的問(wèn)題依然嚴重存在。一方面，許多國家都在不同程度上存在著(zhù)住房供應短缺的現象；另一方面，即使在住房供應總量并不短缺的國家和地區，也有許多人居住在潮濕寒冷、通風(fēng)不好或取暖設施不好的住房里。因此，我國政府在不斷致力于解決中低收入居民住房問(wèn)題，相關(guān)政策主要集中在經(jīng)濟適用房制度方面。
二、經(jīng)濟適用房制度概述
經(jīng)濟適用住房是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮中低收入家庭出售的住房。它是具有社會(huì )保障性質(zhì)的商品住宅。具有經(jīng)濟性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟性是指住宅價(jià)格相對于市場(chǎng)價(jià)格而言，是適中的、能夠適應中低收入家庭的承受能力。適用性是指在住房設計、單套面積設定及其建筑標準上強調住房的實(shí)用效果。經(jīng)濟適用住房的價(jià)格按建設成本確定。建設成本包括征地折讓費、勘察設計及前期工程費、建安費、小區內基礎設施配套建設費、貸款利息、稅金、1%～3%的管理費。經(jīng)濟適用房以微利價(jià)出售。只售不租。其成本價(jià)由7項因素（征地折遷費、勘察設計費、配套費、建安費、管理費。貸款利息、5%以?xún)鹊?利潤）構成。出售經(jīng)濟適用房實(shí)行政府指導價(jià)其售價(jià)由市、縣人民政府根據以上幾項因素綜合確定。并定期公布不得擅自提價(jià)銷(xiāo)售。
經(jīng)濟適用房與商品房有很多不同之處。首先，獲得土地的方式不同，經(jīng)濟適用房建設用地實(shí)行行政劃撥，免交土地出讓金；商品房采用出讓方式須交納土地出讓金；其次，成本結構不同；第三，租售政策不同，經(jīng)濟適用房只售不租，商品房不受限制；第四，購買(mǎi)條件和對象不同，經(jīng)濟適用房享受政府優(yōu)惠，其購買(mǎi)對象是特定的，只供給城鎮中低收入家庭，因而要實(shí)行申請審批制度，商品房購買(mǎi)對象和條件不受限制；最后，價(jià)格政策不同，經(jīng)濟適用房出售實(shí)行政府指導價(jià)，不得擅自提價(jià)出售。商品房出售價(jià)格完全由市場(chǎng)決定。居民個(gè)人購買(mǎi)的經(jīng)濟適用房產(chǎn)權歸個(gè)人；房屋的產(chǎn)權分四部分：使用權、占有權、處置權和收益權，與商品房相比經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權只在收益權上與它們不同。商品房上市出售后，收益全部歸個(gè)人所有。
三、經(jīng)濟適用房制度存在的問(wèn)題
經(jīng)濟適用房對完善我國城鎮住房保障制度、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展發(fā)揮了作用，但現實(shí)中，經(jīng)濟適用住房的運作存在著(zhù)若干問(wèn)題。
（一）經(jīng)濟適用房建設的“超標準”，房?jì)r(jià)水平仍令中低收入者難以承受
經(jīng)濟適用住房原本是以中低收入家庭、住房困難戶(hù)為供應對象的既經(jīng)濟又適用的商品住房，然而由于制度的不健全，加之受利益的驅動(dòng)，開(kāi)發(fā)商在戶(hù)型設計上有意增大經(jīng)濟適用房的居住面積，結果出現了大面積和豪華型經(jīng)濟適用住房，這種做法提高了房屋的總價(jià)，使真正的中低收人家庭難以承受。20xx年5月建設部等制定的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》強調經(jīng)濟適用房戶(hù)型不能超過(guò)80平米，但在實(shí)際售賣(mài)過(guò)程中，經(jīng)濟適用房戶(hù)型大多定在100一120平米左右，而且也常會(huì )出現180平方米甚至230平方米的“豪宅”。一份在20xx年l一6月期間所進(jìn)行的調查揭示，在被調查的對象中，40個(gè)重點(diǎn)城市上市預售的套均建筑面積為115平方米，有15個(gè)城市套均建筑面積高于120平方米。此問(wèn)題使國家經(jīng)濟適用住房的政策效應大打折扣。
（二）收入標準無(wú)法準確評估
由于我國各地區經(jīng)濟發(fā)展水平和城鎮居民住房狀況千差萬(wàn)別，各地對于經(jīng)濟適用房申請者審核的標準各異。xx年建設部頒布的《城鎮經(jīng)濟適用住房建設管理辦法》規定，“中低收人家庭住房困難戶(hù)認定的標準由地方人民政府確定”。因而各地方政府在制定實(shí)施細則時(shí)，有的把中低收人理解為包括70%的城市中的中低收人家庭，有的則理解為涵蓋30%的城市中等偏下加低收人家庭。20xx年以后，各地政府都把經(jīng)濟適用房政策的目標群體定位在中等偏下的30%家庭。由于目前個(gè)人資金管理、信用管理等相關(guān)條件還不健全，要調查清楚一個(gè)人的家庭年收人并非容易的事。這使許多高收人的家庭或具有隱性收人的家庭也進(jìn)人申請者的行列，從而使真正的中低收人家庭遭受排擠。
（三）政府監督管理難以有效實(shí)施
政府的經(jīng)濟適用住房政策是以政府讓利為前提的，而政府讓利的目的是為了滿(mǎn)足購房能力較低的中低收入城鎮居民的住房需求。為了保證經(jīng)濟適用住房能夠讓真正的中低收入者受益，各級政府已經(jīng)出臺了一系列監管法規。但是，由于監管操作的實(shí)際困難，在現有政策環(huán)境下，實(shí)際效果并不理想。
對于那些現在符合享受保障條件的居民，隨著(zhù)社會(huì )各種條件的改善以及個(gè)人的努力，當生活水平提高以后，這個(gè)家庭原來(lái)所享受的福利就應該終止。他所享受的“福利名額”就應提供給那些新的需要社會(huì )保障的家庭。購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房人員收入狀況改善以后，其所享受的社會(huì )保障體系內的住房待遇如何處理，以及他的收入何時(shí)達到可承受市場(chǎng)商品房?jì)r(jià)格水平等等問(wèn)題都是很難操作和監控的。
即使有關(guān)部門(mén)按照相關(guān)程序認真審核，也很難做到準確無(wú)誤，因為在現有制度下可以審核的只是當事人的顯性收入，而對其顯性收入之外的經(jīng)濟來(lái)源根本無(wú)從查起。更何況，不少經(jīng)濟適用住房項目的開(kāi)發(fā)商為了盡快銷(xiāo)售，也樂(lè )于替購房者辦理相關(guān)手續，或對購房者資格不愿意認真詳查。
總之，對于政府來(lái)說(shuō)，如果嚴格控制經(jīng)濟適用住房的受益對象，政策的監管成本過(guò)高，因為監管將貫穿于經(jīng)濟適用住房的立項、開(kāi)發(fā)建設、銷(xiāo)售乃至消費的各個(gè)環(huán)節。反之，如果由于監管成本過(guò)高而疏于監管，則不能保證真正的中低收入者得到政府補貼的實(shí)惠，無(wú)法實(shí)現政策的初始目標。
（四）經(jīng)濟適用房社區的郊區化和貧困化
由于價(jià)格的限制，經(jīng)濟適用住房一般選在城市邊緣進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設，其綜合區位不如一般的商品房好，交通和社區設施配套也不太健全。而且，許多經(jīng)濟適用住房的住戶(hù)屬于城建拆遷戶(hù)，經(jīng)濟條件也不太好。這樣，當許多低收人者集中在一個(gè)經(jīng)濟適用房社區，就有可能使這些社區最終變成“窮人的社區”，并滋生許多社會(huì )問(wèn)題。
經(jīng)濟適用房具有經(jīng)濟性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟適用房的價(jià)格比普通商品房是便宜不少，但是住在里面，出行成本太高，對總的生活成本而言可能并不經(jīng)濟。經(jīng)濟適用房的“適用性”最多體現在住房?jì)炔靠臻g滿(mǎn)足了居住要求，但是絕大部分“經(jīng)濟適用房”區位偏遠，住民基本都是遷移來(lái)的，很多人需要重新尋找謀生手段。如果關(guān)系到子女上學(xué)，這些還沒(méi)有全配套設施的經(jīng)濟適用房就顯得更加不“適用”了。因此現在大部分的經(jīng)濟適用房還沒(méi)有實(shí)現真正意義上的“經(jīng)濟”和“適用”。
此外，政府投入有限，補貼方式不合理，分配制度不完善等等，也是經(jīng)濟適用房制度存在的弊端。
四．完善經(jīng)濟適用房制度的建議
由于我國經(jīng)濟適用房政策處于初期探索階段，其理論支撐和實(shí)際操作都不成熟，各地在具體實(shí)施經(jīng)濟適用房政策的過(guò)程中，產(chǎn)生了不少問(wèn)題。因此必須及時(shí)對它進(jìn)行改革和完善，使政策的可操作性和針對性更強，更有效的發(fā)揮它的價(jià)值。
總的來(lái)說(shuō)：加快經(jīng)濟適用房各方面立法進(jìn)程，加強政府內部監管現在有關(guān)經(jīng)濟適用房的法規不全面、不完善的，應對其進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的修訂和完善；對過(guò)去分散在其他行業(yè)法規中有關(guān)經(jīng)濟適用房的法規，則需要通過(guò)梳理，相對集中歸并，修訂成經(jīng)濟適用房專(zhuān)門(mén)法規。
要在政府官員內部建立合理的監督體系，加強輿論監督，使經(jīng)濟適用房的政策制度透明化、民主化。制定相關(guān)法規，對經(jīng)濟適用房的性質(zhì)、建設方法、購買(mǎi)和租賃條件、建筑標準、政策優(yōu)惠等做出規定。從項目的立項、報批、設計、施工、銷(xiāo)售、物業(yè)管理都要充分發(fā)揮市場(chǎng)的作用，公開(kāi)招標、嚴格審核，積極引入競爭機制。另一方面，應成立相關(guān)的監督機構，將建設局、房管局、財政局、物價(jià)局等多個(gè)部門(mén)中與住房保障有關(guān)的管理事務(wù)均交給該機構，由其對經(jīng)濟適用房的購買(mǎi)對象進(jìn)行仔細的審查與核定，保證福利性住房真正到達中低收入者手中，同時(shí)也要對福利性住房的轉手上市進(jìn)行嚴格審查，防止高收入者通過(guò)各種手段取得福利性住房。應該將經(jīng)濟適用房的建設規模納入考核標準。但是單單一個(gè)建設規模是不夠的，因為我們的最終
目標是社會(huì )福利最大化，而不是經(jīng)濟最大化，因此還應該綜合考慮。
經(jīng)濟適用房的地段、價(jià)格、交通費用、入住群體性質(zhì)等多重因素。
一、經(jīng)濟適用房建設的合理區位與比例
目前我國城市“經(jīng)濟適用房”絕大部分都是建設在城市的偏遠部位，因而不能算是真正的“適用”房。為了保證其適用性，就應該在城市的各個(gè)“居住區塊”都要建設一定比例的經(jīng)濟適用房。根據城市規模不同確定“居住區塊”的面積，在每個(gè)“居住區塊”內合理安排經(jīng)濟適用房建設用地的比例，。
二、合理確定經(jīng)濟適用房戶(hù)型面積
經(jīng)濟適用房建設的目的首先是解決城市里中低收入人群的住房問(wèn)題，針對目前我國城市這類(lèi)人群數量龐大的客觀(guān)事實(shí)，我們只能建設相對更多的低標準的經(jīng)濟適用房。根據所建樓房的層高不同，確定住房的建筑面積，確保入住市民的基本生活需要。對一、二、三居室的住房面積分別控制在45~55m2、60~70m2、75~85m2，三種面積套型比例要根據不同城市居民生活習慣與不同人口家庭的比例來(lái)確定。一居室住房入住對象是兩口之家，兩居室住房入住對象是兩代三、四口之家，三居室住房入住對象是三代四、五口之家。
三、嚴格控制入住條件與定期申報、檢查制度
經(jīng)濟適用房各方面政策都相當優(yōu)惠，因此很多無(wú)房市民即使是高收入者也可能申請入住，而且在相當長(cháng)的一段時(shí)間內“廉租房”都將是供不應求的，因此制定嚴格的入住條件尤為重要。各個(gè)城市的經(jīng)濟水平與生活消費水平各有不同，所以申請要求入住的條件也必然有差異，這需要各個(gè)城市具體確定。這里可以確定幾個(gè)基本原則：“低收入者優(yōu)于高收入者，家庭優(yōu)于個(gè)人，人口多的家庭優(yōu)于人口少的家庭，困難家庭優(yōu)于無(wú)負擔家庭�！睂τ诔鞘行枰母呒壢瞬乓约皠偖厴I(yè)的大學(xué)生，剛開(kāi)始進(jìn)入社會(huì )時(shí)，可能相當長(cháng)的一段時(shí)間還沒(méi)有購買(mǎi)住房的條件，政府可以針對此類(lèi)人群出臺相應的政策，保證他們的基本生活。
由于入住家庭人口生老病死原因存在著(zhù)人口變化，因此需要更換不同標準的住房，這就需要住戶(hù)主動(dòng)申請，同時(shí)也需要政府相關(guān)管理部門(mén)定期檢查，以半年為期限，及時(shí)做好住房調整工作。
五、結語(yǔ)
盡管經(jīng)濟適用房分配政策還存在諸多問(wèn)題，但我國目前的經(jīng)濟發(fā)展水平以及百姓住房狀況決定了經(jīng)濟適用政策在相當長(cháng)的一段時(shí)間內仍有其存在的必要性。它不僅關(guān)涉百姓福祉，而且事關(guān)社會(huì )穩定大局。國家出臺經(jīng)濟適用房政策，實(shí)施一系列優(yōu)惠政策的最終目的是為了服務(wù)人民大眾，幫助解決低收入家庭的住房問(wèn)題。盡管實(shí)施結果不盡人意，但是通過(guò)完善和健全經(jīng)濟適用房政策，增強政府的公信力，端正購房者的購房心理和態(tài)度，低收入群體一定能夠買(mǎi)到自己滿(mǎn)意又不超過(guò)購買(mǎi)力的、真正經(jīng)濟而且適用的經(jīng)濟適用房。我們相信，隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和住房保障制度的不斷完善，詩(shī)人杜甫“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”的理想一定能夠實(shí)現。
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