小區初期入住期物業(yè)管理方案

　　為了確保事情或工作扎實(shí)開(kāi)展，常常要根據具體情況預先制定方案，方案的內容和形式都要圍繞著(zhù)主題來(lái)展開(kāi)，最終達到預期的效果和意義。怎樣寫(xiě)方案才更能起到其作用呢？以下是小編整理的小區初期入住期物業(yè)管理方案，希望能夠幫助到大家。

　　一、前期管理

　�。ㄒ唬�、人員安排

　　管理處主任、各部門(mén)負責人按進(jìn)度陸續入駐欣怡家園社區現場(chǎng)，參與前期的物業(yè)規劃，具體內容如下：參與有關(guān)設備的安裝、調試、監理工作，掌握樓宇設備設施的合理布局等基本情況，提出建議；參與房屋的竣工驗收和房屋設施的預驗工作；配合房產(chǎn)公司做好綜合驗收相關(guān)工作；投入入住前的各項工作。

　�、贅怯罹C合驗收前一個(gè)月，部分治安人員經(jīng)上崗培訓合格后，先期到位，負責對將接收的物業(yè)的守衛工作。

　�、跇怯罹C合驗收前，按照慈溪市住宅樓宇條例規定，做好物業(yè)的接管驗收工作，包括用房、資金、資料、房屋設備設施等內容。

　�、蹣I(yè)主入住前半個(gè)月，管理處掛牌辦公，所有員工經(jīng)培訓合格后上崗，共同迎接業(yè)主入住。

　�。ǘ�）、前期管理及監督

　　管理處成立后，管理處主任編寫(xiě)入住工作方案，配備管理處工作人員，制定開(kāi)辦采購計劃；

　　治安方面：熟悉社區地形地物及各種安防設施，明確人員排班及各崗位工作職責；

　　車(chē)輛管理：設計安裝社區內道路標志，建立完善車(chē)輛管理制度；

　　垃圾清運：確定臨時(shí)裝修垃圾堆放處。

　�。ㄈ�）、配合工作

　　與供電、供水、煤氣、電信等公司和有線(xiàn)電視、郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證業(yè)主入住后水、電、氣、通信等正常使用。

　　與學(xué)校、派出所聯(lián)系，了解小孩轉學(xué)、戶(hù)口遷移的手續辦理細節，以及有關(guān)聯(lián)系電話(huà)，入住時(shí)公告業(yè)主。

　　二、入住管理

　�。ㄒ唬�、舉行簡(jiǎn)樸溫馨的入住儀式

　　為使業(yè)主在短時(shí)間內了解、熟悉欣怡家園社區情況，展現我公司物業(yè)管理人的良好形象，我們將邀請房產(chǎn)公司相關(guān)領(lǐng)導、社區領(lǐng)導等在社區舉行簡(jiǎn)樸溫馨的入住儀式。

　�。ǘ�）、辦理入住手續采取的便利措施

　　辦理入住八字方針：“熱情、周到、高效、便利”。

　　1、設立入住手續辦理場(chǎng)地，有咨詢(xún)、資料分發(fā)（業(yè)主手冊、裝修管理規定等），收取相關(guān)費用、簽訂入住公約，精神文明公約、發(fā)放鑰匙、驗房服務(wù)等，由專(zhuān)職人員提供一條龍服務(wù)，精心安排入住程序。

　　2、提前與煤氣公司、電信公司、廣播電視局簽訂代辦業(yè)務(wù)協(xié)議書(shū)，代辦相關(guān)業(yè)務(wù)，給業(yè)主方便。

　　3、提供集體辦理和上門(mén)服務(wù)等服務(wù)項目。

　�。ㄈ�）、收費標志上墻及宣傳工作

　　1、在社區宣傳櫥窗內，制作張貼收費一覽表，列明本住宅社區物業(yè)服務(wù)收費及有償服務(wù)收費標準，公布監督、服務(wù)電話(huà)。

　　2、印制收費標準宣傳單，委托房產(chǎn)公司銷(xiāo)售部門(mén)在房屋交付業(yè)主時(shí)一同發(fā)放。

　　3、在入住手續辦理現場(chǎng)，準備部分收費標準宣傳單即相關(guān)收費文件復印件，以備業(yè)主索取。

　　三、裝修管理

　�。ㄒ唬�、裝修控制流程

　　1、業(yè)主辦理入住手續；

　　2、對業(yè)主裝修隊進(jìn)行裝修講解；

　　3、對裝修方案進(jìn)行備案，簽訂《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》；

　　4、裝修管理員、環(huán)境巡查員、治安巡邏員交叉監督；

　　5、（對違章裝修的）立即指出，上門(mén)以理說(shuō)服業(yè)主，以情打動(dòng)業(yè)主，使其改正；

　　6、（若仍不糾正的）采取相應的制止措施，向職能部門(mén)反映，以取得行政上的支持。

　�。ǘ�）、裝修宣傳

　　為加大裝修宣傳力度，充分發(fā)揮社區文化的導向功能、約束功能，并架起管理處與業(yè)主的橋梁，真正提高業(yè)主按章裝修的自覺(jué)性，提前對每一個(gè)業(yè)主進(jìn)行裝修宣傳，向業(yè)主和裝修隊發(fā)放《裝修須知》，明確裝修規定、違章裝修的危害行和處理措施，從而降低違章裝修發(fā)生率。

　�。ㄈ�）、裝修備案

　　1、根據《裝修城市房屋使用安全管理條例》進(jìn)行備案。

　　2、保證房屋設施正常使用功能。審核重點(diǎn)：房屋結構、智能化設施及管線(xiàn)、電訊、有線(xiàn)電視、供水、供電、供氣等管線(xiàn)。

　　3、保證房屋外觀(guān)統一美觀(guān)。審核重點(diǎn)：陽(yáng)臺、窗臺、天臺、空調安裝及管線(xiàn)走向。

　　4、裝修材料符合防火規定。

　�。ㄋ模�、裝修跟蹤監管體系

　　業(yè)主裝修施工，指定專(zhuān)職房管員，實(shí)施“全過(guò)程”

　　追蹤監管。通過(guò)現場(chǎng)巡查，及時(shí)與業(yè)主溝通，了解施工方案、裝修工程進(jìn)展，把違章裝修消滅在萌芽階段。治安人員、環(huán)境監管人員及其他人員均對裝修進(jìn)行監管，形成立體式的裝修監管網(wǎng)絡(luò )，體現裝修管理“全過(guò)程、全因素、全員管理”的特點(diǎn)，消除管理盲點(diǎn)，維護好智能設施管線(xiàn)等公共管線(xiàn)，杜絕違章搭建。

　�。ㄎ澹┻`章裝修處理

　　業(yè)主裝修備案中，服務(wù)中心分別與業(yè)主和施工單位簽訂具有法律效力的《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》，劃清管理處、業(yè)主、裝修施工單位之間的責、權。同時(shí)制定《欣怡家園住宅社區裝修管理規定》，業(yè)主出現違章裝修，房管員或治安人員上門(mén)做好業(yè)主的思想工作，禮貌地向業(yè)主介紹裝修規定，耐心的向業(yè)主聲明違章裝修可能造成的危害。做到以理說(shuō)服業(yè)主，以情感化業(yè)主，爭取支持和理解，讓業(yè)主自覺(jué)接收整改要求。針對違章裝修，除了采取說(shuō)服教育、行政壓力促使其整改外，根據違章?lián)p壞情況，采取賠償處理等經(jīng)濟手段控制。對違章裝修并無(wú)視一切的業(yè)主，將上報行政職能部門(mén)，由相關(guān)部門(mén)解決處理。

　　四、入住期間的安全防范措施

　�。ㄒ唬┤胱∑陂g的治安分析

　　1、周邊環(huán)境較為復雜，地處城鄉結合部，外來(lái)人口與入住高峰期中的外來(lái)裝修、搬運人員往來(lái)頻繁的狀態(tài)相互并存。

　　2、裝修集中，裝修監管面大，裝修防火任務(wù)艱巨。

　　3、社區內各種智能化設備處于調試、試運行階段，業(yè)主對設備的運行、使用還不夠了解，誤報、出錯率高，治安壓力大，管理難度大。

　�。ǘ�）、具體防范措施

　　針對這一時(shí)期的治安形勢，我們在入住期間確立了“人防為主、技防物防為輔”的治安策略。

　　1、治安隊伍建設

　　按照高標準建立一支高素質(zhì)的治安隊伍，嚴格招聘、培訓、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節。治安人員中聘用退伍軍人，具有良好思想品質(zhì)的精湛業(yè)務(wù)技能的組成。建立業(yè)務(wù)、績(jì)效考核與工資、職位掛鉤的機制，實(shí)行10%末位淘汰制。

　　2、確立治安重點(diǎn)，搞好對人流、物流、車(chē)流的有效控制

　�、偃肆骺刂�

　　對來(lái)訪(fǎng)人員須通過(guò)門(mén)崗，與業(yè)主取得聯(lián)系后方可進(jìn)入，并做好訪(fǎng)問(wèn)登記和離去注銷(xiāo)手續；

　　對裝修、搬運人員采取出入證管理制度，對他們的活動(dòng)范圍進(jìn)行一定限制；

　　對可疑陌生人，采取追蹤、監控的措施，必要時(shí)可上前有禮貌地執行驗證檢查；

　　經(jīng)常與派出所聯(lián)合檢查戶(hù)口，把可疑分子清出社區。

　�、谖锪骺刂�

　　對物資流動(dòng)實(shí)施申報制、盤(pán)查制和登記制；

　　業(yè)主物品的搬出必須向主動(dòng)門(mén)崗申報，并嚴格按照規定進(jìn)行登記；

　　治安人員有責任和義務(wù)對物資的出入進(jìn)行禮貌檢查；

　　所有物資流動(dòng)實(shí)行登記放行制度。

　�、圮�(chē)流控制

　　通過(guò)停車(chē)場(chǎng)IC卡管理系統記錄車(chē)主、車(chē)牌號、車(chē)型等信息。

　　3、加強與相關(guān)部門(mén)的配合

　　與當地派出所建立聯(lián)系，請求派出所的協(xié)助，加大治安治理綜合力度。

　　五、協(xié)助業(yè)主委員會(huì )籌建工作

　　按照國家物業(yè)有關(guān)規定和慈溪市住宅物業(yè)管理條例規定，在業(yè)主入住率達50%前，由管理處制定相應的公眾制度，并廣泛聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)，逐步修改成文，同時(shí)向業(yè)主宣傳成立業(yè)主委員會(huì )的相關(guān)程序和要求，為業(yè)主委員會(huì )成立做好基礎工作。在入住率達到50%時(shí)，報請政府職能部門(mén)，組織召集第一次業(yè)主代表大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )成立大會(huì )。管理處還應配合業(yè)主委員會(huì )籌備小組制定公眾制度草案，如業(yè)主、使用人公約等，備好大會(huì )審議材料，如前期物業(yè)管理報告、財務(wù)收支情況、物業(yè)管理委托合同等。

　　六、管理人員的配備

　　管理處定編52人，其中主任、副主任各1名，各部門(mén)負責人4人，由物業(yè)公司聘任，授權到欣怡家園住宅社區實(shí)施綜合管理。

　　接待員：2人，接待業(yè)主的來(lái)訪(fǎng)和投訴并及時(shí)處理。

　　文員：1人，負責社區房屋及業(yè)主的有關(guān)資料的存檔工作和信息收集工作。

　　財務(wù)：1人，負責社區的經(jīng)濟核算和各種費用的收繳工作。

　　衛生清潔工：16人，負責社區的衛生清潔工作，每天清掃公共場(chǎng)所、綠化帶及人行道、樓梯道等公共部位。

　　綠化管理養護工：2人，負責社區內的綠化及花草樹(shù)木的養護培植工作，并對業(yè)主的垂直綠化（陽(yáng)臺擺花）和庭院綠化進(jìn)行指導。

　　治安員：32人，負責住宅區內的治安、保衛防范、車(chē)輛管理工作，配合派出所、車(chē)管、消防等部門(mén)維護正常治安秩序，負責管理社區的停車(chē)場(chǎng)以及出入社區的各種車(chē)輛，維護社區的交通秩序；

　　維修工：7人，負責社區的房屋及設施設備的維修、養護。

　　七、管理人員的錄用與考核、培訓計劃

　�。ㄒ唬�、管理人員的錄用要求

　　全面負責社區物業(yè)管理工作

　　大專(zhuān)以上文化，三年以上物業(yè)實(shí)際管理經(jīng)驗

　�。ǘ�）、員工服務(wù)準則

　　1、熱愛(ài)本職工作，努力學(xué)習管理技能，不斷提高管理水平，樹(shù)立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的宗旨，做好本職工作。

　　2、上班時(shí)間穿戴整齊，按規定著(zhù)裝，佩帶工作牌，保持精力充沛，不做與工作無(wú)關(guān)的事情，不做不雅觀(guān)的舉動(dòng)。

　　3、主動(dòng)向來(lái)訪(fǎng)業(yè)主問(wèn)好，待人彬彬有禮，舉止文雅，接待態(tài)度認真、懇切、答復問(wèn)題明確，不含糊其詞，并做好記錄。一般問(wèn)題當天解決，來(lái)信一周內答復，涉及疑難問(wèn)題定期答復。

　　4、對業(yè)主的無(wú)禮行為，應盡量容忍，耐心說(shuō)服，不以惡相待，不容許與業(yè)主發(fā)生打罵行為。

　　5、竭誠為業(yè)主服務(wù)，對業(yè)主提出的問(wèn)題或困難，盡快給予合理解決，對涉及政策方面性的問(wèn)題，暫不能回答或解決的事，給予耐心解釋?zhuān)�并做好記錄，上報處理；涉及多方面的�?wèn)題，會(huì )同有關(guān)部門(mén)研究解決。

　　6、執行房屋修繕原則，不準日益增減項目、數量，必須按計劃進(jìn)行，保證按時(shí)施工，完工后有業(yè)主驗收簽名；愛(ài)護居民財產(chǎn)，嚴格增收紀律，不請吃、不請喝、不怠工、不誤工、不刁難業(yè)主。

　　7、維護業(yè)主的合法權益，深入了解情況，積極為業(yè)主排憂(yōu)解難，不準借機利用權利或職務(wù)謀取利益。

　�。ㄈ�）、工作人員的考核

　　1、部門(mén)負責人的考核內容：

　�、賹�公司、管理處制度政策的落實(shí)情況：對公司、管理處會(huì )議執行情況應及時(shí)向所屬員工傳達，管理處制定專(zhuān)人隨時(shí)抽查，了解各部門(mén)員工對有關(guān)會(huì )議的熟知情況；

　�、跁�(huì )議培訓學(xué)習情況：無(wú)特殊事由，應出席公司組織的每次會(huì )議、學(xué)習，并認真學(xué)習討論會(huì )議內容，會(huì )后有心得體會(huì )；

　�、勰杲K互評情況：部門(mén)負責人之間年終進(jìn)行互相評分，從工作態(tài)度，專(zhuān)業(yè)水平、執行能力、協(xié)調能力、工作量、五個(gè)方面得出各個(gè)主管的評分。

　　2、考核的內容

　�、偃粘？记冢好吭陆y計一次，統計每人每月的上班時(shí)間，加班天數，早退、遲到、事（�。┘�、曠工等；

　�、趦x態(tài)儀表：制服穿著(zhù)，胸卡佩帶、儀容等；

　�、趧趧�(dòng)紀律：（具體參照各崗位規章制度）；

　�、酃ぷ鳎▽W(xué)習）筆記：?jiǎn)T工必須按照各崗位的規定，認真如實(shí)填寫(xiě)工作登記本，每次培訓認真做好筆記，管理處隨時(shí)檢查，并作為員工年終考核的重要依據之一；

　�、軉T工考評表：管理處員工每月必須填寫(xiě)一份《員工考評表》，對當月工作進(jìn)行小結，并提出工作建議及存在問(wèn)題，自評后由各部門(mén)負責人進(jìn)行評分，并及時(shí)匯總到管理處，此表作為年終員工考評的重要依據之一。

　�。ㄋ模�、員工的培訓

　　“萬(wàn)事以人為本”，要提高物業(yè)的管理水平，必須要有一大批專(zhuān)業(yè)人才通力協(xié)作。從欣怡家園社區的建設發(fā)展來(lái)看，高智能、高科技在物業(yè)管理的運用越來(lái)越多，以及面臨著(zhù)城市建筑、工程施工、園林綠化、工程法律、公共關(guān)系以及物業(yè)經(jīng)營(yíng)等各類(lèi)專(zhuān)業(yè)知識的挑戰，對員工的素質(zhì)提出了更高的要求。為培養一支優(yōu)秀的員工隊伍，為公司的長(cháng)遠發(fā)展打下堅實(shí)的基礎，公司倡導“終身學(xué)習制”，鼓勵員工多途徑、多途徑參加更高學(xué)歷和技術(shù)等級職稱(chēng)的培訓。

　　八、員工培訓的內容

　�、偎枷氲赖陆ㄔO：不斷加強物資文明和精神文明建設，努力培養不斷進(jìn)取、具有堅韌不拔的創(chuàng )業(yè)精神和良好思想風(fēng)貌的員工隊伍。

　�、诼殬I(yè)道德建設：培養員工較高的職業(yè)道德素養，樹(shù)立良好的公司形象、員工形象、服務(wù)形象、管理形象。

　�、畚幕�技術(shù)業(yè)務(wù)培訓：根據每個(gè)管理、服務(wù)崗位、不同職責和要求制定出標準，學(xué)習相關(guān)社會(huì )科學(xué)知識和自然科學(xué)技術(shù)知識。

　　2、員工培訓的類(lèi)型

　　管理人員：側重于服務(wù)意識、組織管理、領(lǐng)導藝術(shù)、經(jīng)濟知識、企業(yè)經(jīng)營(yíng)；

　　普通員工：側重于服務(wù)、服從意識，工作技能和職業(yè)道德等；

　　新員工（試用期內）：公司將組織集中進(jìn)行為期一個(gè)月的培訓，包括軍事訓練和理論學(xué)習。軍事訓練側重于隊列、拳術(shù)訓練，培養良好的形象；理論學(xué)習側重于《公司概況》、《公司宗旨》、《管理模式》、《管理理念》、《員工手冊》、《規章制度》、《專(zhuān)業(yè)知識》、《崗位職責》、《操作規程》等。

　　3、員工培訓的形式

　　公司主要采取自培與外培相結合的方式。

　　4、培訓的考核評估

　　培訓前考核：了解員工的現狀，確定員工培訓的需求方向；

　　培訓中考核：邊培訓、邊考察，了解員工培訓要求和標準執行情況；

　　培訓后考核：分為實(shí)操和書(shū)面考評兩種，反饋培訓成效，把考評的結果作為考核員工綜合培訓成績(jì)的主要依據，考核合格者方可上崗。

　　九、管理“十條標準”

　�。ㄒ唬�、文明服務(wù)：遵守社會(huì )公德，講究職業(yè)道德，執行各項規章制度。管理處各類(lèi)員工守時(shí)守紀，著(zhù)裝整潔，禮貌待人，嚴格按《服務(wù)準則》，做好各項服務(wù)。

　�。ǘ�）、整體環(huán)境：社區房屋及公共場(chǎng)所沒(méi)有堆積物，地面平整，無(wú)建筑垃圾。社區整體外貌無(wú)損壞，房屋達到完好或基本完好的標準，保證居住安全和正常使用。車(chē)輛停放整齊有序，樓房外觀(guān)沒(méi)有違章建筑物。

　�。ㄈ�）、清潔衛生：社區內室外清掃保潔，檢查制度，衛生無(wú)死角。做到：垃圾日產(chǎn)日清，管道、溝渠暢通，無(wú)積污堵塞，社區內無(wú)人飼養家禽；樓公共走廊潔凈，不堆放雜物；社區內排污達到國家規定排放標準。

　�。ㄋ模�、庭院綠化：社區內公共綠地、庭院綠地和街道綠化分布合理，花、草、樹(shù)木、建筑小品培植得當，環(huán)境優(yōu)雅宜人。（五）、治安管理：社區內治安保衛制度化、防偷盜、防自然災害，有制度、有設施、有公約、有專(zhuān)人負責。社區內治安人員盡職盡責，保證社區居民人身財產(chǎn)安全。

　�。�六）、經(jīng)費管理：嚴格按照國家和市有關(guān)部門(mén)制定的收費標準，無(wú)亂收費、亂攤派行為。收費統一，手續簡(jiǎn)便，方便業(yè)主，各種費用收繳及時(shí)，為業(yè)主服務(wù)的管理費收之于民、用之于民。管理處嚴格執行財經(jīng)紀律，財會(huì )人員無(wú)貪污、挪用行為，并厲行節約，積極開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)。

　�。ㄆ撸�、設施齊備：社區內給排水、供電、通訊、照明、消防、文體等設施齊全完備，運作正常，不改變原設計用途，且發(fā)現破損及時(shí)修理。

　�。ò耍�、社區文化：社區內積極開(kāi)展社區文化活動(dòng)，有專(zhuān)供老人、兒童活動(dòng)的設施。宣傳教育活動(dòng)內容豐富，文體活動(dòng)開(kāi)展有計劃、有制度，旅客培養居民愛(ài)護公物，遵守法紀，團結互助，弘揚社會(huì )主義精神文明和道德風(fēng)尚，共同創(chuàng )建文明住宅社區。

　�。ň牛�、機構職能：管理處管理人員職責明確，分工合作，協(xié)調管理。行政管理盡職盡責，監督機制完善。召開(kāi)各種會(huì )議有記錄（紀要），開(kāi)展各項活動(dòng)有效益。資料、檔案齊全，保存完好。

　�。ㄊ�）、管住關(guān)系：“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨貫穿在各項管理服務(wù)之中，切實(shí)體現“為業(yè)主排憂(yōu)解難”，使業(yè)主滿(mǎn)意。

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