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征收評估方案
為了確保事情或工作得以順利進(jìn)行，往往需要預先制定好方案，方案是闡明具體行動(dòng)的時(shí)間，地點(diǎn)，目的，預期效果，預算及方法等的企劃案。方案要怎么制定呢？以下是小編為大家整理的征收評估方案，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
我公司自成立以來(lái)參與多次類(lèi)似房地產(chǎn)評估項目，在工作中能與各參與方相互理解、緊密配合，圓滿(mǎn)的完成各種評估任務(wù)，在多年的類(lèi)似評估工作中，我公司積累了豐富的經(jīng)驗，并且從中總結出了一整套行之有效的工作方法，鍛煉出了一批經(jīng)驗豐富的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員。
一、擬本項目評估工作流程——前期準備、外業(yè)、內業(yè)、編制報告、報告送達、答疑。
�。ㄒ唬┣捌跍蕚潆A段：
選擇經(jīng)驗豐富的估價(jià)人員對征收現場(chǎng)周邊環(huán)境詳細踏勘、搜集相關(guān)資料，同時(shí)對被征收人抽查訪(fǎng)問(wèn)，傾聽(tīng)意見(jiàn)。前期準備工作的重要內容：
1、了解項目具體情況
了解項目的位置、四至、規模、用途、房屋狀況、建成年代、權屬狀況，居住人員構成、教育水平、年齡結構、外來(lái)人口等。
2、與相關(guān)部門(mén)前期配合，搜集相關(guān)文件資料
項目立項、規劃、土地利用等相關(guān)批準文件及批復材料，房地產(chǎn)權屬資料，征、占地用地證明，居民戶(hù)口情況，其他相關(guān)材料（關(guān)于房地產(chǎn)的司法、訴訟等情況）。
3、組織人員學(xué)習
精品文檔
根據項目的規模、房屋結構形式復雜程度，確定項目負責人，安排項目工作參與人員進(jìn)行學(xué)習，熟悉項目情況和適用的法律法規，統一口徑，平衡尺度，掌握重點(diǎn)。
4、安排工作計劃
根據項目特點(diǎn)、人員構成情況編制工作和進(jìn)展計劃。
5、確定評估原則
參加有關(guān)各方參與的協(xié)調會(huì )，確定評估原則，如待征收區片的普通附屬物的確定原則和裝修部分的補償標準等。只有確定了合理可行的評估原則，才可最大限度的保證現場(chǎng)征收工作的順利進(jìn)行。因此，應把對征收工作的認識統一到項目指揮部的立場(chǎng)上。評估技術(shù)規范、入戶(hù)調查口徑及具體操作規程應在入戶(hù)前應當制定完成。
6、制定技術(shù)方案
在對該項目分析研究的基礎上，確定本項目的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)和征收評估依據。統一估價(jià)人員的思路和現場(chǎng)勘查標準，盡量減少人為因素的影響，對相關(guān)技術(shù)參數的選擇上盡量的保持一致。制定出方案后，確定工作人員負責制，確保整個(gè)評估項目能按時(shí)、高質(zhì)量的運轉。
7、與各合作方配合
前期工作中，評估公司與合作方應相互熟悉、分工合作、密切配合，充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢，在制定政策，宣傳解釋口徑等方面保持一致，為后續入戶(hù)調查、動(dòng)遷等工作打下基礎。
�。ǘ┩鈽I(yè)工作（入戶(hù)調查）：
外業(yè)工作的核心在于查清被征收房屋的狀況。征收方（包戶(hù)干部）、測繪、評估三方人員分若干組同時(shí)進(jìn)場(chǎng)，分別統計勘察。征收方要與戶(hù)主溝通協(xié)調，與測繪、評估人員一同進(jìn)入現場(chǎng)入戶(hù)拍照、測量。測繪隊主要測繪房屋的面積，繪制院落圖。評估公司主要拍攝記錄房屋內外的狀況，由征收方領(lǐng)勘人員、被征收房屋戶(hù)主在現場(chǎng)勘察表及測繪圖表上確認簽字。外業(yè)工作（入戶(hù)調查）的主要內容：
1、示意圖繪制、附屬物登記（包含裝修及部分設備），相關(guān)面積量測。
2、文字材料收集：房地產(chǎn)權屬證書(shū)、相關(guān)批件、法律文書(shū)、被征收人對房產(chǎn)處置聲明等；
3、周邊情況調查記錄：四至、臨街狀況、道路狀況；
4、被征收人情況：產(chǎn)權人姓名、年齡、常住人口、戶(hù)口在冊人數、家庭結構、常住人口年齡結構；
5、房屋情況：結構形式、建筑材料、建成年代、使用狀況、現狀用途、維護保養情況、其他特殊情況；
6、自行裝修部分：材料、質(zhì)地、成新、使用年限、維修保養情況、其他特殊情況；
7、設備：品牌、型號、使用狀況、維修保養情況、其他特殊情況；
8、附屬物：數量、品種、成新、維修保養情況、其他特殊情況。
根據我們的經(jīng)驗，在入戶(hù)調查過(guò)程中，征收部門(mén)和評估公司一同進(jìn)行對征收工作非常有利，保證現場(chǎng)數據資料一致，宣傳口徑一致，政策解釋一致，基本能保證征收部門(mén)、評估公司所取得的第一手數據的一致，對整個(gè)征收工作能達到事半功倍的效果。
�。ㄈ﹥葮I(yè)測算：
各小組每日完成外業(yè)工作后，將在晚間對各組白天取得的被征收房屋的各項數據進(jìn)行整理、核對，以便及時(shí)發(fā)現問(wèn)題。在全部外業(yè)工作結束后，各小組對各自取得并經(jīng)過(guò)核對的數據，進(jìn)行輸機錄入并匯總計算。在此期間，視情況需要另外組成一個(gè)小組駐現場(chǎng)在此對漏戶(hù)、漏項等情況拾遺補漏，并及時(shí)反饋信息。在內業(yè)測算過(guò)程中及時(shí)與征收部門(mén)溝通信息核實(shí)數據，保證測算的合理性和科學(xué)性。
�。ㄋ模┳珜�(xiě)報告：
1、撰寫(xiě)報告初稿：根據測算結果，撰寫(xiě)初步評估報告。
2、三級審核：逐級對初步評估報告進(jìn)行審核，同時(shí)對估價(jià)結果進(jìn)行平衡調整。
3、出具正式征收評估報告：在“三級審核”的基礎上針對不同被征收人出具正式的征收評估報告。
�。ㄎ澹﹫蟾嫠瓦_：
1、公示初步結果報告
2、提交分戶(hù)報告及整體估價(jià)報告
�。┐鹨呻A段：
本階段主要與征收部門(mén)配合，在征收現場(chǎng)結合前期宣傳工作對被征收人提供咨詢(xún)服務(wù)，本公司在此階段安排業(yè)務(wù)能力強的評估人員和技術(shù)負責人組成答疑小組到征收現場(chǎng)，耐心細致的向被征收人就評估法規、評估方法、估價(jià)報告結果等方面做好解釋、咨詢(xún)工作。
本公司在征得委托方同意不影響工作的情況下將適時(shí)適當的對人員配備進(jìn)行調整。本公司將積極配合委托方和征收部門(mén)的工作，實(shí)施全過(guò)程跟蹤服務(wù)，直至征收工作全部結束，各方當事人滿(mǎn)意為止。
二、保證評估質(zhì)量和評估工期的措施
為保證評估質(zhì)量符合國家、省、市有關(guān)規定，保證評估工作按期完成。特制定以下措施：
�。ㄒ唬└鶕桨傅墓ぷ髁鞒�，組織實(shí)力強大的項目團隊擬派以總經(jīng)理為項目負責人，由資深征收評估經(jīng)驗的人員組成工作小組。針對項目的情況詳細分析，制定并具體實(shí)施評估方案。
組織評估人員的宗旨是：配備有豐富經(jīng)驗的估價(jià)師，保證評估按時(shí)、保質(zhì)完成；適當配備初級評估人員，輔助評估工作的開(kāi)展及完成部分基本工作。
項目部設技術(shù)總負責人一名，負責項目的技術(shù)指導和協(xié)調工作。在外業(yè)調查階段，確定一名資深估價(jià)師擔任負責人，保證外業(yè)調查登記情況全面、準確、可靠。在內業(yè)計算和復核階段，精品文檔
由技術(shù)負責人和負責外業(yè)的資深估價(jià)師全面把關(guān)并做好平衡工作，確保相似情況下的征收補償款合理接近，為將來(lái)的動(dòng)遷工作打好基礎。項目部配備人員必須具有高度的責任心和豐富的評估經(jīng)驗。
項目部下設外業(yè)調查組、內業(yè)計算組、技術(shù)指導組、綜合解答組。各組人員根據項目實(shí)際進(jìn)程情況適時(shí)調整。
�。ǘ┡c合作方的配合
派專(zhuān)人與個(gè)合作方溝通，定期交換意見(jiàn)，協(xié)調與征收有關(guān)的各種關(guān)系；及時(shí)向合作方通報整個(gè)征收過(guò)程中根據我方經(jīng)驗判斷認為有效的異常情況；認真接受合作方提出的各種意見(jiàn)和建議。
各方只有通力合作才能圓滿(mǎn)完成整個(gè)項目的征收任務(wù)，在整個(gè)工作流程中，相互尊重，相互配合，齊心協(xié)力共同完成本項目的工作。
�。ㄈ┲朴唽�(zhuān)門(mén)的檔案管理及保存方案
檔案的整理及保存不止是在項目結尾期，而是在整個(gè)評估過(guò)程中都起著(zhù)重要的作用，為此我公司指派專(zhuān)人負責存放、管理資精品文檔
料。在公司的檔案管理制度基礎上，結合項目實(shí)際情況，制定專(zhuān)門(mén)的檔案管理方案。
1、特派專(zhuān)人負責檔案管理機保存，所有資料的出去與收回均由該管理員負責并統計，評估公司以外人員查詢(xún)檔案的需經(jīng)項目負責人同意，否則不予查詢(xún)。
2、檔案資料一般包括紙質(zhì)資料和電子資料。紙質(zhì)資料整理好后貼好標簽放入指定位置；電腦內資料要核對后標清名稱(chēng)，刪掉或廢掉多余文檔，以便于快速查詢(xún)。
3、由于評估對象數量多，差異大，且評估周期較長(cháng)。部分評估資料在不同的時(shí)點(diǎn)可能發(fā)生變化，部分數據、資料可能多次修改，因此根據需要不同時(shí)點(diǎn)的數據、資料都要保存以備查詢(xún)。
4、檔案資料應分類(lèi)、以評估對象為單位編號造冊，按編號順序放入指定位置。任何時(shí)候查詢(xún)后都要按要求按順序放回原位。
5、查閱各門(mén)類(lèi)檔案應在檔案管理員在場(chǎng)下進(jìn)行，不劃道、涂改、折卷、裁剪、拍照、撕毀等。特殊情況需借出的，需經(jīng)項目負責人批準，但借出時(shí)間不得超過(guò)2天，不得轉借他人。需繼續使用者要辦續借手續，確保檔案的完整與安全。
6、特殊、有重大影響關(guān)系的實(shí)物檔案、重要的照片、資料原件等檔案一律不借出。
7、凡私自抄錄、拍攝、描繪、折散、刪刮、撕毀檔案等行為者嚴格按照國家《檔案法》、《保密法》予以追究法律現行責任。
�。ㄋ模┩话l(fā)事件應急方案措施
在評估過(guò)程中，會(huì )出現一些突發(fā)事件，針對這些突發(fā)事件，擬定對應的方案。
1、遵循“統一領(lǐng)導、預防為主、快速反應、依法辦事、果斷處置”的原則，確保應急處置工作規范、有序。
2、配合相關(guān)部門(mén)做好宣傳動(dòng)員工作，減少征收過(guò)程中不必要的糾紛。加強與各合作方的協(xié)調配合，各方在各司其職的前提下，服從統一指揮，做好銜接工作。
3、組建應急對應小組，由經(jīng)驗豐富的估價(jià)師帶領(lǐng)，定期預測評估，爭取早發(fā)現、早處理，防止突發(fā)事件擴大；制定可行有效的方法，快速對應征收過(guò)程中因評估引發(fā)的突發(fā)事件。例如：
�。�1）在實(shí)地查勘過(guò)程中，有些被征收人非常抵觸或者不配合，造成無(wú)法對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被征收人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字。此情況下首先應當從被征收人的角度為對方分析相關(guān)政策、配合與不配合該項工作的利與弊，讓被征收人提出自己的想法；
若多次交涉無(wú)果，應當由除征收人和估價(jià)機構以外的無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，并在估價(jià)報告中作出相應說(shuō)明。
�。�2）公示初步結果報告期間，會(huì )有部分人反映激烈甚至現場(chǎng)情緒激動(dòng)。對應方案：首先要從根源上減少這種情況的發(fā)生，前期工作期間向被征收人充分宣傳講解相關(guān)補償政策；查勘、評估期間統一入戶(hù)調查登記的標準，統一解釋的口徑，就估價(jià)的依據、原則、程序、方法、參數選取等進(jìn)行協(xié)調并執行共同的標準，把人為因素對估價(jià)的依據、原則、程序、方法、參數選取等理解不同而帶來(lái)的估價(jià)結果的差異控制在最小限度。其次，當這種情況發(fā)生甚至引發(fā)團體抵觸時(shí)，不能直接正面面對，要找出該團體的核心人物或代表者，對核心人物或代表者提出的問(wèn)題和意見(jiàn)進(jìn)行解釋答疑。
(3)做好評估結果的保密工作,由于評估結果每戶(hù)均在差異，為了更好的完成項目征收，公司項目參與人員均簽訂保密協(xié)議，不該說(shuō)的堅決不說(shuō)，不該展示的堅決不展示，每份報告的送達均以密封袋傳遞，并附文件簽收單。
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1)、根據以往征收評估的經(jīng)驗，建議裝修分等定級給出補償價(jià)格區間（如分成3個(gè)或5個(gè)等級），然后根據每戶(hù)裝修情況確定等級標準，進(jìn)行補償。為了高效、高質(zhì)量的完成征收工作，建議貴單位在制定征收補償標準時(shí)，對諸如被征收附屬物、裝修的補償標準等各項指標在不違反相關(guān)法規的情況下盡量取允許值的高限（該部分補償數在總補償數里占的比例極�。�，給被征收人一個(gè)較為寬松的征收補償政策環(huán)境，以保證征收工作的順利進(jìn)行。
2）、為了匡算大體補償費用，確定具體補償方案，建議可以進(jìn)行抽樣調查，對征收范圍內的房屋按建筑結構、建成年代、設計用途等因素進(jìn)行分類(lèi)，然后從每種類(lèi)型中抽查出幾戶(hù)典型房屋初步估算項目整體征收補償價(jià)格。
3）、由于此次評估的房屋均沒(méi)有詳細的面積登記，建議委托具有房地產(chǎn)測繪資質(zhì)的機構測繪房屋、土地、及明確的構筑物面積，繪制分戶(hù)院落圖。
4）、提高提前搬家的獎勵額度，在政策允許的前提下，將提前搬家獎的獎金額度提高，級別劃分盡量細致，讓獎勵更加有吸引力，同時(shí)又給被征收人一種緊迫感，以達到讓大多數被征收戶(hù)在獎勵期內搬遷完畢的目的。
征收是一項專(zhuān)業(yè)性極高的工作，需要工作人員有豐富的專(zhuān)業(yè)工作經(jīng)驗，良好的溝通、協(xié)調能力，評估公司與征收部門(mén)之間高度的配合一致性是保證順利完成征收工作的重要前提。征收補償價(jià)格是整個(gè)征收工作的基礎，評估機構發(fā)揮著(zhù)重要的作用，既要保護被征收人的合法權益，同時(shí)也要在合法的前提下，為征收人節約成本，同時(shí)征收補償方案的具體實(shí)施主要由征收部門(mén)完成，征收部門(mén)在整個(gè)征收過(guò)程中起著(zhù)至關(guān)重要的作用，加強評估公司與征收部門(mén)的業(yè)務(wù)交流，及時(shí)溝通各自掌握的信息，會(huì )對本項目征收工作順利進(jìn)行起到積極推動(dòng)的作用，從而確保整個(gè)評估工作的時(shí)間進(jìn)度和工作質(zhì)量。
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