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房地產(chǎn)可行性分析報告
在人們越來(lái)越注重自身素養的今天,越來(lái)越多人會(huì )去使用報告,報告中涉及到專(zhuān)業(yè)性術(shù)語(yǔ)要解釋清楚。你知道怎樣寫(xiě)報告才能寫(xiě)的好嗎?以下是小編為大家收集的房地產(chǎn)可行性分析報告,僅供參考,大家一起來(lái)看看吧。
房地產(chǎn)可行性分析報告1
摘要:
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的首要工作便是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的可行性研究,它在整個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節起著(zhù)至關(guān)重要的作用?尚行匝芯渴窃诮ㄔO項目的投資前期,通過(guò)對項目投資的環(huán)境和條件有一個(gè)深入的了解后,進(jìn)一步對提出的建設和技術(shù)方案,以及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方案實(shí)施的可能性、經(jīng)濟合理性進(jìn)行理智細致的分析和評估,最終達到雙贏(yíng)的目的。為了實(shí)現這個(gè)目標就必須掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究的內容,對市場(chǎng)有一定準確的分析,利用數據進(jìn)行費用測算,結合上述前期工作做出合理的經(jīng)濟評價(jià)。
關(guān)鍵詞:
可行性研究?jì)热、市?chǎng)分析、費用測算、經(jīng)濟評價(jià)
在房屋建筑領(lǐng)域中必不可少可行性研究,因為它對項目最終的施行,如何施行,將產(chǎn)生多大的經(jīng)濟效益有著(zhù)不容忽視的作用。在技術(shù)方面,可以確定房屋的布局結構,所需的設備也隨之確定;在經(jīng)營(yíng)方面,可根據房地產(chǎn)的供求情況,市場(chǎng)的競爭激烈與否,提出銷(xiāo)售目標所在市場(chǎng)和銷(xiāo)售手段;在管理方面,可根據實(shí)際研究結果提出項目建設的方法。綜上所述,以市場(chǎng)預測和建設條件的調查為前提,規劃設計方案作為基礎,經(jīng)濟評價(jià)為可行性研究的核心。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究?jì)热?/strong>
總論
項目的名稱(chēng)、性質(zhì)、地理位置、占地面積,總建筑面積、建筑密度、容積率、各類(lèi)建筑物的構成、投資總額、總工期等基本情況都需要在總論中體現,并說(shuō)明項目提出的背景、開(kāi)發(fā)建設的必要性、城市總體規劃、發(fā)展全市經(jīng)濟的意義。
市場(chǎng)調查和需求分析
通過(guò)對房地產(chǎn)市場(chǎng)的詳細調查,開(kāi)發(fā)商預測同時(shí)期人們對房屋需求,從而分析出開(kāi)發(fā)項目的銷(xiāo)售走勢或者出租前景的好壞,綜上,即可確定面對市場(chǎng)的范圍和租售對象。
開(kāi)發(fā)項目場(chǎng)地的現狀與建設條件分析
原建筑物的現狀,周?chē)h(huán)境的布局,開(kāi)發(fā)時(shí)需要拆除的房屋面積,需要安置的原住戶(hù)和人口,需要的勞動(dòng)力和材料等因素都要再前期準備中考慮進(jìn)去。
規劃設計方案
開(kāi)發(fā)項目實(shí)施之前,設計人員要設計出建筑的總平面布置圖。其中包括建筑物的外觀(guān)設計,城市的景觀(guān)設計,并且保證場(chǎng)內外交通布置的暢通,基礎設施管網(wǎng)的.可行性。
投資估算
它是場(chǎng)地的購置費、拆遷安置費、工程的總造價(jià)、手續費、規劃費等相關(guān)費用的估計。
經(jīng)濟分析、財務(wù)評價(jià)、社會(huì )經(jīng)濟評價(jià)
通過(guò)對項目的銷(xiāo)售收入、預期利潤、稅金、租金、工期等眾多影響因素變化的正確評估,以及當財務(wù)評價(jià)與社會(huì )經(jīng)濟評價(jià)不發(fā)生矛盾時(shí),該項目最終可具體實(shí)施。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響因素分析
內部影響因素
開(kāi)發(fā)企業(yè)想要具備資源、能力和競爭優(yōu)勢,就必須尋找機會(huì ),利用機會(huì )。對投資者來(lái)說(shuō),市場(chǎng)機會(huì )無(wú)處不在,所有未滿(mǎn)足的需要的都可當做機會(huì )來(lái)利用,但是在機會(huì )面前如果不加以分析和評估,那么機會(huì )只會(huì )讓投資者深陷其中。因此,開(kāi)發(fā)企業(yè)首先要把項目有關(guān)的不利影響和有利效益羅列出來(lái),然后進(jìn)行調查、比較、分析、評估,明確企業(yè)的自我優(yōu)勢,再去判別機會(huì )是否屬于自己。
外部因素
除了可調控的內部因素之外,不易控制的外界環(huán)境和條件時(shí)時(shí)刻刻的變化也可能會(huì )給自己創(chuàng )造的條件帶來(lái)不利的影響。人口、經(jīng)濟、信息、政治法律及社會(huì )文化、自然條件、基礎和公共設施,規劃控制等影響因素都會(huì )作用在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效益之上。所以,對外部因素合理的協(xié)調,就是為了最終開(kāi)發(fā)商能夠選擇合適的開(kāi)發(fā)地段。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目費用測算的作用
首先費用測算為籌集開(kāi)發(fā)資金提供依據,以便通過(guò)各種渠道籌集所需的開(kāi)發(fā)資金,同時(shí)它可作為研究工程造價(jià)合理性的手段,以便對設計方案提出意見(jiàn),在經(jīng)濟上達到共同的而目標。其次費用測算是作為選擇最優(yōu)設計方案的重要控制條件,以便選出技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟合理的設計方案。最后,費用測算作為項目建設實(shí)施過(guò)程中投資控制的依據,以便為工程預算提供重要的依據,進(jìn)行竣工決算。
四、主要風(fēng)險因素
市場(chǎng)風(fēng)險
房地產(chǎn)和其他行業(yè)一樣存在著(zhù)市場(chǎng)風(fēng)險,當市場(chǎng)的供求關(guān)系的發(fā)生波動(dòng)時(shí),相應就會(huì )引起市場(chǎng)的波動(dòng)產(chǎn)生風(fēng)險。因為購買(mǎi)力迫使房地產(chǎn)難以形成有效的需求,市場(chǎng)價(jià)格大幅波動(dòng),資源價(jià)格上漲等不定因素都會(huì )給投資者造成損失。
經(jīng)營(yíng)風(fēng)險
在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì )出現意想不到的失誤,而在經(jīng)營(yíng)商的失誤會(huì )直接導致風(fēng)險增加。沒(méi)有經(jīng)過(guò)周詳的調查分析或因決策的失誤,錯誤的選擇了投資地區和時(shí)機;不熟悉相關(guān)政策導致投資失;還有可能是因企業(yè)內部管理水平和工作效率低等導致原來(lái)計劃不能按期執行。
利率風(fēng)險
由于市場(chǎng)的不確定性,時(shí)常會(huì )發(fā)生變動(dòng)導致利率的變動(dòng),這就造成了利率的風(fēng)險。一旦風(fēng)險出現,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本及將會(huì )受到重擊,從而減少了投資者的收益;同時(shí)對居民的購買(mǎi)力也造成了影響,最終表現為開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資收益減少。
政策風(fēng)險
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是一項政策性很強的經(jīng)濟活動(dòng),在相關(guān)政策的影響和制約下,房地產(chǎn)的投資對象情況也會(huì )隨之在很大程度上受到影響。因此,投資前需要認真了解城市規劃設計,土地獲得方式,政策的調控等,掌握政策的基本內容,有利于安全的投資。
其他風(fēng)險
失去控制的人為因素或自然本身發(fā)生異常造成的損失會(huì )給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)帶來(lái)?yè)p失。
結束語(yǔ):
房地產(chǎn)業(yè)在當今發(fā)展迅速,給投資者帶來(lái)了可觀(guān)的經(jīng)濟效益,豐厚的回報。但隨著(zhù)市場(chǎng)持續的走高,房屋需求有所下滑,相關(guān)政策也隨之調控,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究就顯得尤為重要,這時(shí)需要投資者和購買(mǎi)者都周詳的了解當今的房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和走勢,利用信息判斷投資機會(huì )的可行性,最終達到投資者和購買(mǎi)者雙贏(yíng)的共同目標。
房地產(chǎn)可行性分析報告2
摘要:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的首要工作便是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的可行性研究,它在整個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節起著(zhù)至關(guān)重要的作用?尚行匝芯渴窃诮ㄔO項目的投資前期,通過(guò)對項目投資的環(huán)境和條件有一個(gè)深入的了解后,進(jìn)一步對提出的建設和技術(shù)方案,以及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方案實(shí)施的可能性、經(jīng)濟合理性進(jìn)行理智細致的分析和評估,最終達到雙贏(yíng)的目的。為了實(shí)現這個(gè)目標就必須掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究的內容,對市場(chǎng)有一定準確的分析,利用數據進(jìn)行費用測算,結合上述前期工作做出合理的經(jīng)濟評價(jià)。
關(guān)鍵詞:可行性研究?jì)热、市?chǎng)分析、費用測算、經(jīng)濟評價(jià)
在房屋建筑領(lǐng)域中必不可少可行性研究,因為它對項目最終的施行,如何施行,將產(chǎn)生多大的經(jīng)濟效益有著(zhù)不容忽視的作用。在技術(shù)方面,可以確定房屋的布局結構,所需的設備也隨之確定;在經(jīng)營(yíng)方面,可根據房地產(chǎn)的供求情況,市場(chǎng)的競爭激烈與否,提出銷(xiāo)售目標所在市場(chǎng)和銷(xiāo)售手段;在管理方面,可根據實(shí)際研究結果提出項目建設的方法。綜上所述,以市場(chǎng)預測和建設條件的調查為前提,規劃設計方案作為基礎,經(jīng)濟評價(jià)為可行性研究的核心。
一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究?jì)热?/strong>
1.1總論
項目的名稱(chēng)、性質(zhì)、地理位置、占地面積,總建筑面積、建筑密度、容積率、各類(lèi)建筑物的構成、投資總額、總工期等基本情況都需要在總論中體現,并說(shuō)明項目提出的背景、開(kāi)發(fā)建設的必要性、城市總體規劃、發(fā)展全市經(jīng)濟的意義。
1.2市場(chǎng)調查和需求分析
通過(guò)對房地產(chǎn)市場(chǎng)的詳細調查,開(kāi)發(fā)商預測同時(shí)期人們對房屋需求,從而分析出開(kāi)發(fā)項目的銷(xiāo)售走勢或者出租前景的好壞,綜上,即可確定面對市場(chǎng)的范圍和租售對象。
1.3開(kāi)發(fā)項目場(chǎng)地的現狀與建設條件分析
原建筑物的現狀,周?chē)h(huán)境的布局,開(kāi)發(fā)時(shí)需要拆除的房屋面積,需要安置的原住戶(hù)和人口,需要的勞動(dòng)力和材料等因素都要再前期準備中考慮進(jìn)去。
1.4規劃設計方案
開(kāi)發(fā)項目實(shí)施之前,設計人員要設計出建筑的總平面布置圖。其中包括建筑物的外觀(guān)設計,城市的景觀(guān)設計,并且保證場(chǎng)內外交通布置的暢通,基礎設施管網(wǎng)的可行性。
1.5投資估算
它是場(chǎng)地的購置費、拆遷安置費、工程的總造價(jià)、手續費、規劃費等相關(guān)費用的估計。
1.6經(jīng)濟分析、財務(wù)評價(jià)、社會(huì )經(jīng)濟評價(jià)
通過(guò)對項目的銷(xiāo)售收入、預期利潤、稅金、租金、工期等眾多影響因素變化的正確評估,以及當財務(wù)評價(jià)與社會(huì )經(jīng)濟評價(jià)不發(fā)生矛盾時(shí),該項目最終可具體實(shí)施。
二房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響因素分析
2.1內部影響因素
開(kāi)發(fā)企業(yè)想要具備資源、能力和競爭優(yōu)勢,就必須尋找機會(huì ),利用機會(huì )。對投資者來(lái)說(shuō),市場(chǎng)機會(huì )無(wú)處不在,所有未滿(mǎn)足的需要的都可當做機會(huì )來(lái)利用,但是在機會(huì )面前如果不加以分析和評估,那么機會(huì )只會(huì )讓投資者深陷其中。因此,開(kāi)發(fā)企業(yè)首先要把項目有關(guān)的不利影響和有利效益羅列出來(lái),然后進(jìn)行調查、比較、分析、評估,明確企業(yè)的自我優(yōu)勢,再去判別機會(huì )是否屬于自己。
2.2外部因素
除了可調控的內部因素之外,不易控制的外界環(huán)境和條件時(shí)時(shí)刻刻的變化也可能會(huì )給自己創(chuàng )造的'條件帶來(lái)不利的影響。人口、經(jīng)濟、信息、政治法律及社會(huì )文化、自然條件、基礎和公共設施,規劃控制等影響因素都會(huì )作用在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效益之上。所以,對外部因素合理的協(xié)調,就是為了最終開(kāi)發(fā)商能夠選擇合適的開(kāi)發(fā)地段。
三房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目費用測算的作用
首先費用測算為籌集開(kāi)發(fā)資金提供依據,以便通過(guò)各種渠道籌集所需的開(kāi)發(fā)資金,同時(shí)它可作為研究工程造價(jià)合理性的手段,以便對設計方案提出意見(jiàn),在經(jīng)濟上達到共同的而目標。其次費用測算是作為選擇最優(yōu)設計方案的重要控制條件,以便選出技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟合理的設計方案。最后,費用測算作為項目建設實(shí)施過(guò)程中投資控制的依據,以便為工程預算提供重要的依據,進(jìn)行竣工決算。
四主要風(fēng)險因素
4.1市場(chǎng)風(fēng)險
房地產(chǎn)和其他行業(yè)一樣存在著(zhù)市場(chǎng)風(fēng)險,當市場(chǎng)的供求關(guān)系的發(fā)生波動(dòng)時(shí),相應就會(huì )引起市場(chǎng)的波動(dòng)產(chǎn)生風(fēng)險。因為購買(mǎi)力迫使房地產(chǎn)難以形成有效的需求,市場(chǎng)價(jià)格大幅波動(dòng),資源價(jià)格上漲等不定因素都會(huì )給投資者造成損失。
4.2經(jīng)營(yíng)風(fēng)險
在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì )出現意想不到的失誤,而在經(jīng)營(yíng)商的失誤會(huì )直接導致風(fēng)險增加。沒(méi)有經(jīng)過(guò)周詳的調查分析或因決策的失誤,錯誤的選擇了投資地區和時(shí)機;不熟悉相關(guān)政策導致投資失;還有可能是因企業(yè)內部管理水平和工作效率低等導致原來(lái)計劃不能按期執行。
4.3利率風(fēng)險
由于市場(chǎng)的不確定性,時(shí)常會(huì )發(fā)生變動(dòng)導致利率的變動(dòng),這就造成了利率的風(fēng)險。一旦風(fēng)險出現,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本及將會(huì )受到重擊,從而減少了投資者的收益;同時(shí)對居民的購買(mǎi)力也造成了影響,最終表現為開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資收益減少。
4.4政策風(fēng)險
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是一項政策性很強的經(jīng)濟活動(dòng),在相關(guān)政策的影響和制約下,房地產(chǎn)的投資對象情況也會(huì )隨之在很大程度上受到影響。因此,投資前需要認真了解城市規劃設計,土地獲得方式,政策的調控等,掌握政策的基本內容,有利于安全的投資。
4.5其他風(fēng)險
失去控制的人為因素或自然本身發(fā)生異常造成的損失會(huì )給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)帶來(lái)?yè)p失。
結束語(yǔ):
房地產(chǎn)業(yè)在當今發(fā)展迅速,給投資者帶來(lái)了可觀(guān)的經(jīng)濟效益,豐厚的回報。但隨著(zhù)市場(chǎng)持續的走高,房屋需求有所下滑,相關(guān)政策也隨之調控,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究就顯得尤為重要,這時(shí)需要投資者和購買(mǎi)者都周詳的了解當今的房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和走勢,利用信息判斷投資機會(huì )的可行性,最終達到投資者和購買(mǎi)者雙贏(yíng)的共同目標。
參考文獻:
[1]湯炎非,楊青著(zhù).《可行性研究與投資決策》武漢大學(xué)出版社,1998
[2]李竹成主編.《房地產(chǎn)經(jīng)濟專(zhuān)業(yè)知識與實(shí)務(wù)》北京團結出版社,2001
[3]潘蜀健主編.《房地產(chǎn)項目投資》北京中國建筑工業(yè)出版社,1999
[4]宋春紅.《論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究》2006
房地產(chǎn)可行性分析報告3
【摘 要】投資之前做好項目的可行性研究分析是必不可少的過(guò)程。文章針對房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)勢如破竹的發(fā)展,論述了房地產(chǎn)項目可行性研究分析的主要內容,指出了目前關(guān)于房地產(chǎn)項目可行性研究分析存在的問(wèn)題,并提出相關(guān)改進(jìn)措施。
【關(guān)鍵詞】可行性研究分析;主要內容;現狀問(wèn)題;改進(jìn)措施
可行性研究最早于20世紀30年代初出現在美國,在開(kāi)發(fā)田納西河流域開(kāi)始將其列入開(kāi)發(fā)程序,使其成為工程項目規劃的重要階段。改革開(kāi)放以后,我國為了加強項目投資決策分析,引進(jìn)了項目可行性研究技術(shù)。1983年,國家計委頒發(fā)了《關(guān)于建設項目進(jìn)行可行性研究的管理試行辦法》,將可行性研究納入了基本建設的程序。
房地產(chǎn)項目的可行性研究分析是項目前期的必要準備工作,在項目投資之前,從經(jīng)濟、技術(shù)直到社會(huì )各種環(huán)境、法律等各種因素進(jìn)行具體調查、研究、分析,確定有利和不利的因素,綜合論證一個(gè)工程項目在技術(shù)上是否先進(jìn)、實(shí)用和可靠,在經(jīng)濟上是否合理,在財務(wù)上是否盈利,為投資決策提供科學(xué)的依據。
一、房地產(chǎn)項目可行性研究分析的主要內容
自1993年取消分房制度以后,我國房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展起來(lái)。房地產(chǎn)項目的可行性研究分析作為項目決策的基本內容和主要工作方法,已經(jīng)逐步形成了比較規范和穩定的內容和程序。
不同于一般建設項目先投資后生產(chǎn)的特點(diǎn),房地產(chǎn)項目投資開(kāi)發(fā)的過(guò)程也是項目生產(chǎn)的過(guò)程。一般建設項目的建設期和經(jīng)營(yíng)期都是截然分開(kāi)的,先有固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金投資,后有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。而房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售,存在預售模式,使得項目建設期、經(jīng)營(yíng)期和銷(xiāo)售期交錯在一起,這就要求房地產(chǎn)項目的可行性研究分析具有其特殊性。
房地產(chǎn)項目的可行性研究分析在一般建設項目的基礎上,著(zhù)重強調市場(chǎng)分析、項目選址及定位、經(jīng)營(yíng)方式以及租售價(jià)格的確認、經(jīng)濟財務(wù)的可行分析。另外,在我國可持續發(fā)展觀(guān)的影響下,項目的環(huán)境評價(jià)以及節能效應等越來(lái)越受到重視。
(1)市場(chǎng)分析、項目選址及定位
房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)分析、項目選址、項目定位是對項目的市場(chǎng)需求及供給的分析。通過(guò)大量的市場(chǎng)調研、統計分析方法進(jìn)行市場(chǎng)分析可以獲得目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的走勢和需求,針對市場(chǎng)分析進(jìn)行項目選址及定位所確定的項目產(chǎn)品供給能夠滿(mǎn)足市場(chǎng)需求,并且能夠為之后的.銷(xiāo)售工作打好基礎。因此,做好市場(chǎng)分析、項目選址及定位是項目可行性研究分析的基礎。
(2)經(jīng)營(yíng)方式以及租售價(jià)格
經(jīng)營(yíng)方式以及租售價(jià)格的確認是項目收益的重要組成部分。房地產(chǎn)項目采用銷(xiāo)售、租賃或者是銷(xiāo)售和租賃參半的經(jīng)營(yíng)方式,關(guān)系到整個(gè)項目未來(lái)現金流量。通過(guò)了解周邊樓盤(pán)信息,選取近似樓盤(pán)作為項目租售價(jià)格的參考項目,采取市場(chǎng)分析法等恰當的計量經(jīng)濟分析方法獲得合理有效的租售價(jià)格。在此基礎上進(jìn)行的銷(xiāo)售收入估算才能客觀(guān)公正,具有參考價(jià)值。
(3)經(jīng)濟財務(wù)的可行性
經(jīng)濟財務(wù)上的可行性包含兩方面的內容,一是經(jīng)濟可行性分析,二是財務(wù)可行性分析。經(jīng)濟可行性是指項目整體能夠對國民經(jīng)濟產(chǎn)生的積極影響,一定程度上能夠推動(dòng)國民經(jīng)濟的發(fā)展;財務(wù)可行性是指項目本身的經(jīng)濟效益,從項目的總投資和收入出發(fā),分析能夠為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟利益。進(jìn)行經(jīng)濟財務(wù)可行性分析,客觀(guān)的評價(jià)項目可行與否是確定投資該房地產(chǎn)項目的關(guān)鍵。
(4)環(huán)境評價(jià)以及節能效益
在項目全壽命周期管理和可持續建設觀(guān)念的影響下,房地產(chǎn)項目可行性研究分析越來(lái)越注重擬建項目對環(huán)境的影響以及可以采取的節能措施。環(huán)境評價(jià)是從項目的綠化工程、景觀(guān)工程對周邊環(huán)境以及居民生活的提供的舒適度來(lái)進(jìn)行評價(jià)。節能效益是從項目本身的建筑結構出發(fā),分析項目是否符合可持續原則,是否具有循環(huán)經(jīng)濟效應。
只有對上述部分進(jìn)行客觀(guān)的評價(jià)分析,得出的可行性研究報告結論才是符合項目本身的,才能客觀(guān)公正的為開(kāi)發(fā)商提供投資決策的資料基礎。但縱觀(guān)目前房地產(chǎn)項目的可行性研究分析,由于實(shí)際操作的復雜性等因素的制約,依舊存在不少問(wèn)題。
二、房地產(chǎn)項目可行性研究分析的現狀問(wèn)題及相關(guān)改進(jìn)措施
(1)開(kāi)發(fā)商可行性研究分析意識不強
大多數開(kāi)發(fā)商對可行性研究分析不重視,開(kāi)發(fā)商的目標是獲取利潤,對于可行性研究分析,通常是項目已經(jīng)立項之后,由于相關(guān)部門(mén)報批備案需要,或是由于項目融資時(shí),銀行等金融機構的要求,這樣可行性研究分析就失去了其本身意義。
為了解決這一問(wèn)題,首先必須讓開(kāi)發(fā)商明確,可行性研究分析不僅僅是向當地政府、規劃部門(mén)和環(huán)境保護部門(mén)申請有關(guān)建設許可文件的依據,更是開(kāi)發(fā)商在今后競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)上,避免靠盲目投資和盲目決策的決策失誤而給投資者帶來(lái)無(wú)法挽回的巨大經(jīng)濟損失的有效措施。對開(kāi)發(fā)商來(lái)講,在投資決策前做好可行性研究分析工作,才能使項目的許多重大經(jīng)濟技術(shù)原則和基礎資料得到落實(shí),使開(kāi)發(fā)商的決策建立在科學(xué)而不是經(jīng)驗或感覺(jué)的基礎上,以減少投資決策的失誤,提高投資的效益。其次,政府部門(mén)要加強對項目審批程序的嚴格控制,堅持先有可行性研究分析,再立項。
(2)可行性研究依據不充分
開(kāi)發(fā)商或是委托的相關(guān)代理方在進(jìn)行可行性研究分析時(shí),主要依據項目的設計方案說(shuō)明并結合國家、地方政府出臺的相關(guān)估價(jià)文件,對項目的經(jīng)濟財務(wù)效益進(jìn)行評價(jià)。但是在確認租售收入方面,通常采用的信息量不夠,數據更新不及時(shí),并且選用分析方法不恰當,導致項目租售收入不能客觀(guān)反映對項目預售情況的預測,從而影響項目現金流量的預測,使得可行性研究分析結果不合實(shí)際。
為此,組織建立專(zhuān)門(mén)的數據庫可以有效解決數據收集困難這一關(guān)鍵問(wèn)題,使得房地產(chǎn)的可行性研究分析不再成為 “無(wú)稽之談”。
(3)可行性研究分析深度不夠
就目前房地產(chǎn)項目可行性研究分析來(lái)看,涉及的范圍足夠廣泛,但是一些方面的分析不夠深入具體。開(kāi)發(fā)商有意識要對環(huán)境以及節能效益方面進(jìn)行評價(jià)分析,但在其出具的可行性研究報告中,這一部分論點(diǎn)不鮮明,論據不充分,論述不詳細,并且定性描述占絕大部分,缺乏詳細有效的定量分析。
針對這一現象,政府相關(guān)部門(mén)制定有關(guān)的制度標準,以規范這一部分的研究分析。培養專(zhuān)業(yè)型人才,建立專(zhuān)業(yè)的可行性研究分析機構,保證可行性研究分析專(zhuān)業(yè)化,更加詳細深入。
三、結語(yǔ)
總之,房地產(chǎn)項目可行性研究分析是項目投資決策前的必要步驟,內容上應該較為全面的涵蓋項目的各個(gè)方面,在此基礎上,著(zhù)重注意市場(chǎng)分析、項目選址及定位、銷(xiāo)售方式以及租售價(jià)格、經(jīng)濟財務(wù)可行性分析等方面。
我國房地產(chǎn)項目可行性研究分析存在的問(wèn)題很多,為了有效解決這些問(wèn)題,就必須從相關(guān)的各個(gè)角度著(zhù)手,政府部門(mén)加強其監督引導作用,規范可行性研究分析;開(kāi)發(fā)商認真貫徹實(shí)行相關(guān)政策規范,重視可行性研究分析對擬建項目投資分析的價(jià)值;相關(guān)可行性研究分析報告編制機構,重視專(zhuān)業(yè)人才的培養,提高可行性研究報告的深度和質(zhì)量。各個(gè)部門(mén)通力合作,使可行性研究工作發(fā)揮其應有的作用。
房地產(chǎn)可行性分析報告4
一、背景介紹:
本報告涉及的項目為某市區一塊待開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目,占地面積約為10萬(wàn)平方米,擬建設住宅樓、商業(yè)綜合體等建筑。
二、市場(chǎng)需求分析:
1. 市場(chǎng)潛在需求:
據調查,在該市區居民中,有70%的家庭存在著(zhù)購房需求,其中大部分家庭是首次置業(yè)。同時(shí),周邊地區也有不少購房客戶(hù)已經(jīng)表達了對該項目的關(guān)注和購買(mǎi)意向。
2. 競爭分析:
該區域已有不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商參與競爭,但是市場(chǎng)需求仍然熱度不減。該項目的優(yōu)勢在于其獨特的位置和建筑設計,能夠滿(mǎn)足客戶(hù)對于舒適、便利和高品質(zhì)的居住需求。
三、項目規劃和預算:
1. 項目規劃:
本項目擬建設住宅樓、商業(yè)綜合體等建筑,占地面積約為10萬(wàn)平方米,總建筑面積約為20萬(wàn)平方米。其中,住宅樓包括高層和低層兩個(gè)部分,總共約有600套房源;商業(yè)綜合體包括購物中心、餐飲、娛樂(lè )、健身、辦公等業(yè)態(tài),總面積約為1.5萬(wàn)平方米。
2. 預算:
本項目總預算約為4億元。具體包括土地開(kāi)發(fā)費用、建筑施工費用、設計和規劃費用、宣傳和營(yíng)銷(xiāo)費用等。
四、風(fēng)險分析:
1. 政策風(fēng)險:
政策變化可能會(huì )導致本項目無(wú)法獲得必要的許可證,或者對此造成不利影響。
2. 市場(chǎng)風(fēng)險:
市場(chǎng)情況的不確定因素,例如經(jīng)濟波動(dòng)、人口遷移、政策變化等等,可能對本項目的銷(xiāo)售和租賃帶來(lái)風(fēng)險。
3. 施工風(fēng)險:
施工過(guò)程中可能會(huì )遇到安全事故、質(zhì)量問(wèn)題等風(fēng)險,需要采取相應的安全措施和質(zhì)量控制措施。
五、收益分析:
1. 房地產(chǎn)投資的周期較長(cháng),需要考慮多種情況下的`收益率,包括出售房產(chǎn)、出租房產(chǎn)、運營(yíng)商業(yè)綜合體等方面。
2. 根據市場(chǎng)調查和市場(chǎng)需求預測,本項目預期的回報率為15%-20%,可以實(shí)現約1.2億元的凈收益。
六、結論:
1. 本項目的市場(chǎng)需求與潛力較大,規劃和預算合理,預期的回報率也較高。
2. 考慮到存在一定的風(fēng)險,需要在項目實(shí)施的過(guò)程中采取相應的措施降低風(fēng)險。
3. 綜上所述,本項目具有可行性和投資價(jià)值,可以考慮進(jìn)行進(jìn)一步的推進(jìn)。
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