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房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報告
在人們越來(lái)越注重自身素養的今天，大家逐漸認識到報告的重要性，報告包含標題、正文、結尾等。相信很多朋友都對寫(xiě)報告感到非�？鄲腊�，以下是小編幫大家整理的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
房屋永遠是人類(lèi)生活居住必不可少的產(chǎn)品.自從中國改革開(kāi)放,有了商品房這個(gè)概念.全國各地都在大量的圈地建房.房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速的繁榮起來(lái).人們對居住條件和居住環(huán)境的要求也越來(lái)越高.而人口多,土地少所造成的供不應求現象是每個(gè)城市所面臨的難題.人均居住面積仍然比較少.市場(chǎng)對自住型、改善型的剛性需求依然強烈。我從多方面了解到，相對于周邊同級別城市的房?jì)r(jià)而言，每平米價(jià)格大概要低200------500元左右。根據在市房屋交易中心觀(guān)察9天時(shí)間中所調查情況看：每天上午在中心辦理業(yè)務(wù)的平均量為10—15套，下午相對較少，但平均量也能達到10套左右，證明二手房具備一定規模的市場(chǎng)。且經(jīng)觀(guān)察，業(yè)務(wù)辦理總量中有近60%由中介公司在負責過(guò)戶(hù)、抵押等事務(wù)，仍有較大份額的中介市場(chǎng)空缺�，F階段本地房產(chǎn)中介公司現狀分析，在成交的房屋當中，房改房是成交熱點(diǎn)，超過(guò)半數都是此類(lèi)房源成交。根據我在網(wǎng)上出售信息中了解到，此類(lèi)房源售價(jià)大多在15----25萬(wàn)之間。應為二手房交易中的主力產(chǎn)品。而且購買(mǎi)方多為年輕人，應為自住型或改善性的需求。而更多的外來(lái)人口涌入，投資型和過(guò)度型的客戶(hù)也將成為讓市場(chǎng)更加活躍的重要因素。所以，在對市場(chǎng)的短時(shí)間觀(guān)察和分析后，我對二手房市場(chǎng)相當的看好，預計房?jì)r(jià)還有大量的上升空間。
二 經(jīng)營(yíng)模式
采用注冊公司，地鋪經(jīng)營(yíng)的模式。主要從事新房銷(xiāo)售、二手房買(mǎi)賣(mài)、租賃、房產(chǎn)評估、房產(chǎn)置換的業(yè)務(wù)。在公司業(yè)務(wù)開(kāi)展到一定量的時(shí)候，在時(shí)機合適的時(shí)候進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)（寫(xiě)字間、商鋪）的買(mǎi)賣(mài)、租賃業(yè)務(wù)。
三 投資風(fēng)險報告
在經(jīng)過(guò)對市場(chǎng)的市場(chǎng)調查中，在充分肯定這個(gè)行業(yè)的發(fā)展前景的前提下。我總結出以下幾點(diǎn)需要重視的、對公司的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展會(huì )造成極大危險的風(fēng)險情況并做出我們的風(fēng)險規避的欲案。
1：市民對中介行業(yè)較為抵觸。
主要原因有以下兩點(diǎn)：
a：二手房市場(chǎng)發(fā)展較晚，人們對中介行業(yè)的認可度不夠。而且在二手房市場(chǎng)發(fā)展的初期，各家中介服務(wù)公司經(jīng)營(yíng)模式相當混亂。都單純以收取看房費為營(yíng)業(yè)目的，而根本不談服務(wù)。這種情況造成了很長(cháng)時(shí)間內，市民對中介行業(yè)的看法都是負面的。
b：在去年中天、創(chuàng )輝兩家中國大型中介服務(wù)商關(guān)門(mén) 事件。不可否認，這兩次事件的發(fā)生，對于國人對于中介服務(wù)行業(yè)所產(chǎn)生的印象是負面的。也是現在大量的房東和客戶(hù)對中介抱有不信任的看法的主要因素。而且，中國自有了中介這個(gè)行業(yè)以來(lái)，這種不信任是始終伴隨著(zhù)這個(gè)行業(yè)的發(fā)展的。但此次事件也從另一方面來(lái)說(shuō)，是加快對行業(yè)的洗牌速度，正規化和制度化的改革將加大步伐。對整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，未嘗不是件好事。
以上兩點(diǎn)是市民對中介行業(yè)有抵觸情緒的最主要的原因。但是，經(jīng)過(guò)我和現在正在經(jīng)營(yíng)中的一些人士的交流中了解到。房管局已在XX年年年底下發(fā)文件，并召集中介行業(yè)、房產(chǎn)網(wǎng)站、評估公司的經(jīng)營(yíng)者開(kāi)了幾次行業(yè)會(huì )議。要求中介服務(wù)行業(yè)在20xx年底前必須實(shí)行公司化，在行業(yè)內需推行國家有關(guān)部門(mén)所規定的行業(yè)服務(wù)標準、收費標準，推進(jìn)二手房中介行業(yè)正規化，提高準入標準。相信在這些標準的制訂后，會(huì )有大量的不正規的、以收取看房費為營(yíng)業(yè)目的的小作坊關(guān)門(mén)。也會(huì )轉變老百姓對中介服務(wù)行業(yè)的認識。從去年開(kāi)始，有多家中介公司，如眾信、陽(yáng)光置業(yè)、富房置業(yè)等公司在自供二手房中介行業(yè)有一定影響力的公司實(shí)行國家規定成交后收取2%服務(wù)傭金的收費方式，而不再收取諸如看房費、代辦過(guò)戶(hù)、代辦貸款等費用。在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中也沒(méi)有遇到阻力。證明市民也有買(mǎi)房只要中介公司服務(wù)到位了就該付傭金的意識。而且，我在陽(yáng)光置業(yè)有限公司工作過(guò)程中，發(fā)現該公司和其他多家以收取傭金為服務(wù)費用的公司中，經(jīng)營(yíng)狀況都較良好，單套住房成交后收益能達到傭金外還有一部分房屋差價(jià)的現象存在。這不是獨有的情況，而是在很多城市都曾經(jīng)存在或現仍然存在的現象。所以這也是公司提高業(yè)績(jì)的一種途徑，并且能在公司前期的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中降低生存風(fēng)險的一種手段。作為新進(jìn)入市場(chǎng)的一家新公司，前期的市場(chǎng)認可度是制約公司發(fā)展的一個(gè)難題。我們準備以公司注冊，地鋪經(jīng)營(yíng)的模式。門(mén)店地點(diǎn)定在人流量大、車(chē)流量大并且門(mén)店外能停車(chē)的區域。門(mén)店裝修要簡(jiǎn)單而又有特色，在外觀(guān)上要有一定的吸引力，對客戶(hù)造成良好的感官認識。派出公司員工（著(zhù)正裝）在各小區門(mén)口派發(fā)正面印有公司簡(jiǎn)介、背面印有公司房源信息的dm單。希望在短期內促成公司在二手房市場(chǎng)有一定的知名度。在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，要求員工在工作過(guò)程中推行公司的服務(wù)理念。使新老客戶(hù)在公司服務(wù)的過(guò)程中潛移默化的認可公司，并爭取口碑相傳，擴大公司的影響力。整個(gè)流程中以服務(wù)作為本公司區別與現有公司的標志。在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，控制經(jīng)營(yíng)成本，結合大型城市和本地中介服務(wù)公司的操作模式，爭取單套成交利潤最大化。在啟動(dòng)資金較少的情況下，嚴格控制前期投入成本，欲留足夠的流動(dòng)資金。以至于能更長(cháng)時(shí)間的立足于市場(chǎng)，在生存下來(lái)的前提下努力發(fā)展。
2：中介服務(wù)行業(yè)是勞動(dòng)力密集的銷(xiāo)售行業(yè)。核心競爭力是信息的多少，而信息的來(lái)源主要靠門(mén)店、網(wǎng)絡(luò )、報紙廣告、掃街、人際網(wǎng)絡(luò )等手段來(lái)獲取。置業(yè)顧問(wèn)是公司發(fā)展的關(guān)鍵，因為信息的來(lái)源和客戶(hù)的維護乃至最后的成交、售后服務(wù)都需置業(yè)顧問(wèn)一直跟進(jìn)。雖然中介行業(yè)需要的是量，只是一種銷(xiāo)售行為�？稍趶男畔⒌氖占�、信息的處理到后面的帶看、議價(jià)、談判、成交、過(guò)戶(hù)等一切的行為都涉及許多的技巧和包括法律法規、稅收、裝修、甚至還需要風(fēng)水學(xué)等相關(guān)知識。所以，要成為一名優(yōu)秀的二手房經(jīng)紀人并不是一件簡(jiǎn)單的事，而且，在公司前期是經(jīng)營(yíng)狀況最脆弱的階段，任何的差錯就能導致公司資金周轉出現大問(wèn)題。建立完善的培訓機制是必須要的。我已和公司的注冊經(jīng)紀師、會(huì )計師協(xié)商過(guò)，由他們對員工進(jìn)行二手房交易過(guò)程中的法律、稅收、財務(wù)、二手房基礎知識的培訓，我對員工進(jìn)行商務(wù)禮儀、信息的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售技巧等方面培訓。而且會(huì )在實(shí)際操作中鼓勵他們獨立操作，爭取盡快熟悉業(yè)務(wù)流程及相關(guān)的業(yè)務(wù)知識。
公司能不能在市場(chǎng)站穩腳，靠的是業(yè)績(jì)和誠信經(jīng)營(yíng)。業(yè)績(jì)是公司能否存活的關(guān)鍵，公司不是養閑人的地方。優(yōu)勝劣汰也是市場(chǎng)生存的法則。所以，我在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中將采取績(jì)效考核的制度。單月業(yè)績(jì)不達公司要求的最低業(yè)績(jì)者將記過(guò)一次，并罰款50元；連續兩個(gè)月未達標者將自動(dòng)離職，年度累計三次未達標者公司將勸其離職；而單月業(yè)績(jì)第一名，公司將有物質(zhì)獎勵；連續3個(gè)月業(yè)績(jì)第一名將晉升為高級置業(yè)顧問(wèn)，底薪將從600元升為900元，提成不變；連續半年業(yè)績(jì)第一名者，將晉升為營(yíng)業(yè)主任，底薪1200元，提成不變；或年度累計4次業(yè)績(jì)第一名，將提升為高級置業(yè)顧問(wèn)；年度累計8次者，將提升為營(yíng)業(yè)主任。
信息資源是中介行業(yè)的核心。我將在公司實(shí)行公盤(pán)制度，將房源共享，要求員工多與房東進(jìn)行溝通，從而拿到房東的底價(jià)，提高公司的競爭力。為了避免客戶(hù)的流失，公司的客戶(hù)資源也將進(jìn)行優(yōu)化配置。如小張接待的客戶(hù)，在三天之內不能形成帶看的，須將客戶(hù)轉給經(jīng)理，由經(jīng)理分配給其他人員。爭取不浪費每一個(gè)客戶(hù)。
中介行業(yè)是人員流動(dòng)相對較大的行業(yè)，剛培訓出一個(gè)能夠獨擋一面的置業(yè)顧問(wèn)就辭職的事情在每家中介公司都時(shí)有發(fā)生，而骨干的過(guò)快流失也將影響公司的發(fā)展。所以公司在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì )以人為本。將在日常工作和培訓中，加強員工對公司的忠誠度的培養，對各方面能力突出的員工給予一定的精神、物質(zhì)獎勵，增強員工對公司的認可。
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