前期物業(yè)管理方案2篇

　　為了確保工作或事情有序地進(jìn)行，通常會(huì )被要求事先制定方案，方案是闡明具體行動(dòng)的時(shí)間，地點(diǎn)，目的，預期效果，預算及方法等的企劃案。你知道什么樣的方案才能切實(shí)地幫助到我們嗎？下面是小編收集整理的前期物業(yè)管理方案，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。

前期物業(yè)管理方案1

　　一、XX項目物業(yè)分析：

　　1、物業(yè)地域范圍開(kāi)闊，封閉性交強

　　2、購置物業(yè)人員層次較高，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)尖端客戶(hù)群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當強的物業(yè)消費承受能力；

　　3、購置物業(yè)用途復雜，有居住類(lèi)要求、有辦公類(lèi)要求、有會(huì )所類(lèi)要求等；

　　4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶(hù)私有設施及服務(wù)的管理。

　　二、根據以上分析，對XX項目物業(yè)建議如下：

　　1、建議在保潔管理方面實(shí)行兩個(gè)分開(kāi)，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主提供的保潔工作相分開(kāi)。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區域內具有公共及社會(huì )性質(zhì)的工作，其對具體的環(huán)境衛生標準及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔服務(wù)的要求不同，分開(kāi)管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時(shí)可以通過(guò)物業(yè)公司將該部分工作對外進(jìn)行分包處理。

　　2、突出物業(yè)管理的兩個(gè)體系，即突發(fā)事件的應急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。

　　三、物業(yè)管理提供日常服務(wù)的內容：

　　1、對河道的清理與水質(zhì)的保護（如通過(guò)種植水生性綠植改善水質(zhì)、根據季節放養魚(yú)類(lèi)加強河道景觀(guān)效果；

　　2、對市政道路的保潔；

　　3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節更替時(shí)，如刮風(fēng)導致的塵土積累或落葉）？

　　4、24小時(shí)水電維修；

　　5、對業(yè)主生活垃圾的定時(shí)清運；

　　6、對水、電、燃氣等設備日常的.保養與維護；

　　7、項目范圍內綠化的種植與養護；

　　8、業(yè)主能源費用的代收代繳；

　　9、定期花木殺蟲(chóng)及滅鼠；

　　10、暫住證等社區性證明的辦理；

　　11、業(yè)主院落檔案的管理。

　　四、物業(yè)特約服務(wù)－管家式服務(wù)體系：

　　1、管家的服務(wù)，是指由管家負責，帶領(lǐng)包括保安、保潔、廚師、司機等為主人提供盡可能完善的服務(wù)，針對玉河項目提出的管家式服務(wù)，應理解為通過(guò)物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務(wù)，隨時(shí)解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求。

　　2、管家式的服務(wù)建議由2至3人24小時(shí)專(zhuān)職負責三到四位業(yè)主隨時(shí)有可能提出的服務(wù)要求，業(yè)主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業(yè)主提出的問(wèn)題；任何針對業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專(zhuān)人負責，避免了處理問(wèn)題相互推托的情況提高解決問(wèn)題的效率，同時(shí)對業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家帶領(lǐng)陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。

　　3、管家式服務(wù)的內容：

　　A、業(yè)主訂購報刊的派送（報紙需經(jīng)過(guò)熨燙，免費）？

　　B、帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求（付費）

　　室內清潔

　　搬家、搬物

　　地板、地毯的清潔養護

　　代收洗、補、燙衣物

　　室內插花、裝飾

　　代購日常生活用品

　　車(chē)輛清洗服務(wù)

　　家庭看護管理

　　寵物看護管理

　　C、為業(yè)主提供車(chē)輛接、送服務(wù)（付費并需要提前預約）

　　五、XX項目的安全保衛管理：

　　1、保衛部門(mén)日常工作內容：

　　24小時(shí)固定安全崗位的值勤

　　24小時(shí)流動(dòng)崗位的安全及消防巡視

　　車(chē)輛停放的安全管理

　　特殊時(shí)間段道路車(chē)流、人流的疏導管理

　　2、保衛部門(mén)的設施設備：

　　中央控制室

　　與中控室連接的門(mén)禁對講系統

　　設像監視系統

　　電子巡更系統

　　業(yè)主院落重點(diǎn)部位（廚房）設置煙感報警系統

　　停車(chē)管理系統（如有大規模公共停車(chē)位需要管理）

　　安防器材（對講機、滅火器、警棍等）

　　3、保衛部門(mén)提供的委托性特約服務(wù)：

　　禮儀性保衛

　　短途護衛（主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時(shí)對人員安全護衛）

　�。ㄒ陨蟽煞N服務(wù)提供時(shí)需要有物業(yè)管家陪同并屬付費項目）

　　六、突發(fā)事件應急處理體系的建立

　　業(yè)主物業(yè)的安全性是本項目物業(yè)管理的關(guān)鍵所在，除提供一般保衛方式外，還應建立聯(lián)動(dòng)體系，保證在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)及時(shí)控制事態(tài)發(fā)展，將業(yè)主的損失降低。應急處理體系流程如下：

　　1、遇有突發(fā)事件，業(yè)主通過(guò)門(mén)禁對講系統向中央控制室報警（或直接找物業(yè)管家）；

　　2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業(yè)管家、片區巡視保安、備勤保安趕赴現場(chǎng)，控制事態(tài)不繼續發(fā)展；

　　3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報現場(chǎng)情況；

　　4、物業(yè)經(jīng)理根據物業(yè)管家對現場(chǎng)情況的匯報決定是否報警（110、119、120、999等）

前期物業(yè)管理方案2

　　一、xx物業(yè)管理前期籌備工作

　�。ㄒ唬┖炗喓贤�后，管理人員、水電工、保安人員，應提早介入了解圖紙熟悉房屋結構、性能、水電管道布局，智能化安防監控系統等管理中應注意事項，加強培訓，為往后提高、保養、維修、保值、增值打下基礎，為業(yè)主解決后顧之憂(yōu)。

　�。ǘ�）建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。

　�。ㄈ�）依據相關(guān)文件及本小區住宅特點(diǎn)制定《巴黎花園業(yè)主公約》，《管理處崗位職責》，以及員工的規章制度。

　�。ㄋ模┲朴喸敿毜脑O備，設施維修，房屋保養計劃和檢查制度，《水電設施、設備巡檢計劃》，《公共照明維護計劃》，《監控與消防系統維護計劃》等。

　�。ㄎ澹┮幏陡鞑块T(mén)的日常管理工作，做好人員調配崗位培訓，一個(gè)月內所有員工務(wù)必全部到位，并針對項目管理特點(diǎn)現場(chǎng)培訓，提高實(shí)用素質(zhì)。

　　二、接管后的日常管理服務(wù)工作

　�。ㄒ唬�、設接待處，白天有專(zhuān)職人員接待住戶(hù)，處理服務(wù)范圍內的公共性事務(wù)，受理住戶(hù)的咨詢(xún)和投訴。服務(wù)做到"十二字方針"（即禮貌、熱情、友善、樂(lè )觀(guān)、主動(dòng)、平等）。

　�。ǘ�）安防工作：

　　1、保安人員著(zhù)裝統一、整齊，待人要禮貌禮貌、熱情。

　　2、保安倒班制：實(shí)行24小時(shí)值班和巡視。

　　3、門(mén)衛進(jìn)出管理要嚴格，來(lái)訪(fǎng)車(chē)輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開(kāi)具證明條。

　　4、充分發(fā)揮小區24小時(shí)電視監控系統、TV分割鏡頭監控系統、入戶(hù)梯口電控防盜鎖，搞好社區智能化管理。

　　5、做好消防工作，建立防火、防盜職責制，定期檢查消防器械。

　　6、建立消防安全制度，開(kāi)展消防知識宣傳教育活動(dòng)。

　　7、配有消防系統設施設備，能隨時(shí)啟用。

　　8、小區內出入口設有明顯標志，各組團、棟及單元（門(mén)）、戶(hù)有明顯標志，訂有突發(fā)火災應急方案。

　　9、加強與市保安和臨近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護樓區安全，以創(chuàng )造良好治安環(huán)境。

　　10、車(chē)輛收發(fā)卡并由保安員指揮進(jìn)入車(chē)庫和停車(chē)場(chǎng)，外來(lái)車(chē)輛未經(jīng)許可不得入區，自行車(chē)、摩托車(chē)和電動(dòng)車(chē)派專(zhuān)人管理。

　�。ㄈ�）為了保障小區內公共秩序和全體業(yè)主生命財產(chǎn)安全，根據《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》和《江蘇省城市住宅區物業(yè)管理辦法》，特制定本規定：

　　1、各業(yè)主（住戶(hù)）應將全部常住人員狀況如實(shí)填寫(xiě)在《巴黎花園業(yè)主入住登記表》中，并留下緊急聯(lián)系辦法；

　　2、小區內公共區域的公共秩序維護由管理公司負責，管理公司工作人員及保安人員有權對違反小區管理規定的行為進(jìn)行檢查、糾正；屋內安全由業(yè)主或使用人自己負責；

　　3、本小區實(shí)施準封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時(shí)值班，業(yè)主（住戶(hù)）應主動(dòng)配合管理公司工作，防止各業(yè)治安事件的發(fā)生；

　　4、各業(yè)主（住戶(hù)）不得違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當權益的活動(dòng)；

　　5、為了保障業(yè)主利益，凡個(gè)人攜手箱、包裝箱及大件物品離開(kāi)小區，需事先填寫(xiě)《物品搬遷登記表》經(jīng)管理公司核實(shí)同意（房屋使用者需經(jīng)業(yè)主簽名同意）方可離開(kāi)；

　　6、凡住戶(hù)搬離小區應提前通知管理公司，并填寫(xiě)《物品搬遷登記表》，經(jīng)業(yè)主簽名同意、經(jīng)管理公司核實(shí)后方可離開(kāi)小區；

　　7、各業(yè)主（住戶(hù)）有職責關(guān)好自家的門(mén)窗，并保障治安報警設施的完好及有效使用；

　　8、住宅區內嚴禁進(jìn)行一切違反治安管理條例和角犯法律的活動(dòng)。

　�。ㄋ模�、環(huán)衛綠化工作：

　　1、公共部位及商場(chǎng)門(mén)前衛生區，管理處派專(zhuān)職衛生員做到垃圾日產(chǎn)日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時(shí)清除小區內主要道路積水、積雪。

　　2、生活區按幢設立垃圾箱，垃圾實(shí)行袋裝，定點(diǎn)堆放、定期清運。

　　3、二次裝修房屋共用部位持續清潔，對亂貼、亂畫(huà)，擅自占用和堆放雜物現象定期清理。

　　4、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，貼合衛生標準，無(wú)亂設攤點(diǎn)、廣告牌現象。

　　5、做好二次供水衛生檢查，定期清洗，并做好水質(zhì)檢報告書(shū)；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時(shí)清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。

　　6、聘請專(zhuān)職園藝工對小區內的綠化進(jìn)行細心保養和修整，按照綠化的不同品種、不同習俗、不同季節、不同生長(cháng)期，適時(shí)確定不同的`養護重點(diǎn)，制定不同的養護計劃，為小區帶給一個(gè)優(yōu)雅的環(huán)境。

　�。ㄎ澹┉h(huán)境和衛生管理規定

　　為了持續小區的干凈整潔，為全體業(yè)主創(chuàng )造一個(gè)安全、禮貌、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，特制定以下規定：

　　一、本住宅區內實(shí)垃圾袋化管理，各業(yè)主（住戶(hù)）傾倒垃圾時(shí)應系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內。

　　二、本住宅區內任何公共場(chǎng)所均不得隨地吐痰，不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。

　　三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內，如使用不當而導致堵塞或損壞時(shí)，業(yè)主（住戶(hù)）應及時(shí)通知管理公司進(jìn)行處理并承擔相應費用。

　　四、住宅區內任何公共地方，均不得亂涂亂畫(huà)亂貼，違者應負責粉刷、更新費用，如屬兒童所為，應由家長(cháng)負責。

　　五、凡在公共場(chǎng)所亂貼、亂派廣告、標語(yǔ)、傳單者，除責令期限期清理現場(chǎng)、恢復原狀外，還將視狀況追究相關(guān)當事人的職責。

　　六、豢養寵物的業(yè)主（住戶(hù)）應遵守有關(guān)規定，并妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場(chǎng)所大小便。

　　七、持續小區的安靜，不得在休息時(shí)間（12。00-14。00，19。00-8。00）制造噪音。

　　八、愛(ài)護小區綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場(chǎng)所晾曬衣物。

　�。�六）、房屋及設備、設施管理：

　　1、房屋質(zhì)量，設備設施維修在保修期內應及時(shí)反饋給建設單位，協(xié)助建設單位與業(yè)主的溝通，便于做好保修工作。

　　2、與業(yè)主協(xié)商做好房屋公共部位與設備設施的定期保養、保修以使得到保值增值。

　　3、建立設備臺帳，并設置標志，以示區別和了解。

　　4、公共照明及線(xiàn)路，水電維修，安防監控網(wǎng)絡(luò )，每一天完成巡查養護，所有設備均按《維保計劃》進(jìn)行維保。

　　5、公司每一天應派人到樓宇現場(chǎng)檢查一次，對于存在問(wèn)題，及時(shí)提出整改。

　　6、做到小修，業(yè)主隨叫隨到，30分鐘完成；中修但是夜，大修不超過(guò)二天；急修30分鐘內趕到現場(chǎng)，及時(shí)回訪(fǎng)。

　�。ㄆ撸�、加強二次裝修跟蹤管理，業(yè)主委員會(huì )協(xié)助管理處與業(yè)主簽定二次裝修有關(guān)規定的協(xié)議，每一天檢查一次，協(xié)調好鄰里關(guān)系，引導業(yè)主按規定裝修，共同護房屋質(zhì)量。

　�。ò耍�、用心開(kāi)展便民服務(wù)，建立熱線(xiàn)電話(huà)，方便業(yè)主，為業(yè)主代辦中介，代購機船票、代請保姆、代請鐘點(diǎn)工等。

　�。ň牛�、根據本小區狀況，做到微笑相迎，熱情周到，禮貌服務(wù)，竭盡努力讓業(yè)主滿(mǎn)意。

　　三、小區車(chē)輛管理規定

　　1、自覺(jué)遵守小區交通管理規定，愛(ài)護道路，公用設施，不亂停亂放；

　　2、管理區域內車(chē)輛行駛停放應注意前后左右規定的安全距離；

　　3、車(chē)輛管理員應提醒車(chē)主停放好車(chē)輛后鎖好車(chē)門(mén)，調好防盜系統至警備狀態(tài)，車(chē)內貴重物品應隨身帶走；

　　4、機動(dòng)車(chē)輛在物業(yè)區域行駛，時(shí)速不得超過(guò)5公里，嚴禁超車(chē)，機動(dòng)車(chē)輛在物業(yè)范圍內禁止鳴號；

　　5、不準在小區內任何場(chǎng)所試車(chē)、修車(chē)、練習；

　　6、不準輾壓綠化草地損壞路面、損壞路牌和各類(lèi)標識，如有損壞應照價(jià)賠償；

　　7、不準在人行道、車(chē)行道、消防通道上停放車(chē)輛（機動(dòng)車(chē)輛只能在停車(chē)場(chǎng)指定車(chē)位內停放，非機動(dòng)車(chē)務(wù)必停放在專(zhuān)用場(chǎng)地內（消防車(chē)、警車(chē)、救護車(chē)除外）；

　　8、不損壞停車(chē)場(chǎng)消防、通信、電器、供水等公用設施；

　　9、持續停車(chē)位清潔，不得將車(chē)上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時(shí)，車(chē)主應即行處理。

　　四、管理模式

　�。ㄒ唬�擬采取的管理方式

　　服務(wù)質(zhì)量是企業(yè)生存之本，管理處務(wù)必貫徹以下標準：管理無(wú)空擋，服務(wù)有標準，投訴有反饋，辦事有時(shí)限，考核不遷就，獎懲有力度，滿(mǎn)意見(jiàn)真情。物業(yè)管理要上水平，就要發(fā)揮社區整體上下功夫，構成物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會(huì )、社區居委會(huì )、省軍區各級官兵、公安派出所等部門(mén)緊密聯(lián)系的"共建"機制。

　�。ǘ�）管理處組織機構

　　1、辦公室：

　�。�1）負責日常事物，代收代發(fā)報紙信件

　�。�2）二次裝修管理

　�。�3）檢查樓宇和綠化養護、保潔

　�。�4）協(xié)調處理鄰里關(guān)系

　　2、工程部：

　�。�1）負責房屋質(zhì)量檢查

　�。�2）建立設備設施維保計劃

　�。�3）做好日常維修保養工作

　　3、財務(wù)部：

　�。�1）管好用好財務(wù)

　�。�2）負責日常收管理費、代收水電費

　�。�3）統購日常維修器材、分發(fā)器材

　　4、保安部：

　�。�1）選好保安員搞好培訓，管好保安

　�。�2）加強消防檢查，做好防火防盜維持小區良好治安秩序

　�。�3）與街道建立聯(lián)網(wǎng)治安，加強周邊環(huán)境安全

　�。ㄈ�）管理人員的配備

　　1、管理處主任1人，全面負責小區日常事務(wù)管理。

　　2、樓管員1人，負責樓宇的檢查服務(wù)及收費等。

　　3、水電工2人，負責小區日常水電及工程維修。

　　4、保潔工8人，負責小區公共衛生，全日制保潔。

　　5、綠化工2人，負責小區綠化日常養護。

　　6、保安10人（2出口），24小時(shí)值班。

　　7、車(chē)管員1人，負責汽車(chē)、自行車(chē)、摩托車(chē)、電動(dòng)車(chē)管理。

　　如上共計25名。

　　五、人員的選拔和培訓管理

　�。ㄒ唬┤藛T選拔

　　根據本小區的特點(diǎn)及所需的服務(wù)要求，適應今后的管理及服務(wù)水平，所聘用的各基層管理員將依據其資歷及實(shí)質(zhì)管理經(jīng)驗調配適宜的工作崗位，逐步向社會(huì )公開(kāi)招聘具有專(zhuān)業(yè)水平的，實(shí)踐管理經(jīng)驗豐富的，善于協(xié)調各種人際關(guān)系的高素質(zhì)人才。

　�。ǘ�）培訓目標及方式

　　為了適應物業(yè)管理行業(yè)日益趨向市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、綜合化、社會(huì )化的發(fā)展趨勢，我公司將嚴格選聘人員，所聘用的各基層管理員工將依據其資歷及實(shí)質(zhì)管理經(jīng)驗調配適宜的工作崗位，除公開(kāi)向社會(huì )招聘具有專(zhuān)業(yè)水平的，實(shí)踐管理經(jīng)驗豐富的，善于協(xié)調各種人際關(guān)系，高素質(zhì)、高效、精干的人員外，還務(wù)必定期組織理論學(xué)習培訓，管理處并同時(shí)進(jìn)行必要的培訓工作技能訓練，務(wù)求使其能日常管理事物的工作。

　　公司會(huì )采取集中與分工種培訓，將內部培訓與外部培訓相結合，造就房屋管理，電腦與檔案管理，治安管理，消防管理，水電管理，財務(wù)管理，與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等專(zhuān)業(yè)的人才，建立高素質(zhì)的管理服務(wù)隊伍，有人才能出好成果。我公司將同時(shí)負責督導及培訓各級別管理員工的專(zhuān)業(yè)管理知識，使其能于理論中實(shí)踐實(shí)質(zhì)管理工作。

　�。ㄈ�）培訓計劃及資料

　　培訓計劃及資料見(jiàn)附件2

　�。ㄋ模┡嘤柨己�

　　為體現培訓的效果并貫徹管理制度及工作經(jīng)驗的落實(shí)公司于員工培訓期間透過(guò)不定期的培訓考核確保培訓的質(zhì)量。

　　六、維修基金的管理與使用

　�。ㄒ唬┌磭�家有關(guān)規定收取并建立共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后修理、更新、改造的維修基金。

　�。ǘ�）維修基金的使用由物業(yè)公司提出年度使用計劃，經(jīng)當地物業(yè)管理行政主管部門(mén)審核后劃撥。

　�。ㄈ�）維修基金不敷使用時(shí)，經(jīng)當地物業(yè)管理行政主管部門(mén)審核批準，按業(yè)主占有的房屋建筑面積比例續籌。

　�。ㄋ模�業(yè)主轉讓房屋所有權時(shí)，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時(shí)過(guò)戶(hù)。

　　七、物業(yè)管理服務(wù)承諾

　　我公司將以"以人為本，科學(xué)管理，依法辦事，真誠服務(wù)"為宗旨，在該小區管理中采用以往的成功經(jīng)驗以外，將在以下幾個(gè)方面作新的嘗試：我們將引進(jìn)系統工程的方法技術(shù)，提高一體化管理水平，采取計劃目標管理、全面質(zhì)量管理、督導管理協(xié)調管理等先進(jìn)的管理方法。根據ISO9001：20xx質(zhì)量管理和質(zhì)量保證國際標準中有關(guān)服務(wù)行業(yè)的要求，探索并逐步走上物業(yè)的管理標準化之路；始終強調把服務(wù)業(yè)主（住戶(hù)）作為管理的重心。我們將在完善服務(wù)體系，提高服務(wù)層次，改善服務(wù)質(zhì)量等方面采取一系列新舉措，瞄準物業(yè)管理先進(jìn)水平，全面接管小區后，按照《宿遷市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標準》以及《物業(yè)管理委托合同》的有關(guān)條款，在物業(yè)管理委托期二年內到達沭陽(yáng)縣標準化小區。

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