與土地查封登記工作相關(guān)的調研報告

與土地查封登記工作相關(guān)的調研報告

　　隨著(zhù)市場(chǎng)機制的不斷完善，不動(dòng)產(chǎn)物權的資產(chǎn)價(jià)值越來(lái)越被人們重視和利用，為此，不動(dòng)產(chǎn)物權的登記管理部門(mén)——房地產(chǎn)管理部門(mén)的管理重點(diǎn)也相應地從單純的由產(chǎn)權人申請的產(chǎn)權保護登記，進(jìn)一步發(fā)展了由各債權人申請的抵押和查封登記。查封土地登記作為土地登記的一種類(lèi)型、債權人防止債務(wù)損失的鎖定媒介，越來(lái)越顯現出其重要的市場(chǎng)保護作用。

　　1、做好查封土地登記工作的意義

　�。�1）通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)對查封土地進(jìn)行登記，有利于人民法院執行工作的順利進(jìn)行：一方面有助于執行部門(mén)及時(shí)保全債權人利益，另一方面有助于不同的執行部門(mén)對宗地查封情況進(jìn)行查詢(xún)，根據查詢(xún)結果，決定對同一宗地是否輪候查封。

　�。�2）根據《物權法》，不動(dòng)產(chǎn)物權的變動(dòng)必須以登記為必要條件。人民法院查封的不動(dòng)產(chǎn)，只有在不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門(mén)登記后才能對抗第三人，也就是查封情況一旦登記，宗地登記檔案就在一定期限內不準改變，土地權利人任何惡意轉讓、抵押等行為的都是違法的，土地登記部門(mén)都不予辦理變更登記（包括轉讓登記和抵押登記）。

　�。�3）按照法釋?zhuān)?004］15號第26條“人民法院的查封、扣押、凍結沒(méi)有公示的，其效力不得對抗善意第三人”，《物權法》不動(dòng)產(chǎn)物權登記發(fā)生物權的變動(dòng)應該公示的規定，建立查封登記信息共享，將查封登記結果公示，避免被執行人的惡意行為而產(chǎn)生權屬糾紛或行政登記失誤，防止不明情況的第三人善意購買(mǎi)和借貸。

　�。�4）根據《擔保法》第37條、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第8條的規定，被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)不得設定抵押。查封登記結果公示可以為金融部門(mén)核定借款人信譽(yù)度、決定是否放貸提供依據。

　　2、土地查封登記的法律依據

　　對不斷增多的涉案不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的保全、變現和轉移問(wèn)題，《最高人民法院、國土資源部、建設部關(guān)于依法規范人民法院執行和國土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執行若干問(wèn)題的通知》（法發(fā)[2004]5號），具體規定了房地產(chǎn)的預查封登記、查封登記和輪候查封登記�！秶�物權法》規定，不動(dòng)產(chǎn)物權的變動(dòng)必須以登記為必要條件，人民法院查封的不動(dòng)產(chǎn)，只有在不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門(mén)登記后才能對抗第三人。國土資源部2007年40號令《土地登記辦法》也明確地將土地查封登記納入“其他土地登記”的范疇，將查封登記明文規定為一種登記類(lèi)別，并具體到九項條款就土地查封登記做出明確規定。查封登記，是不動(dòng)產(chǎn)登記機構協(xié)助人民法院動(dòng)用國家強制力維護社會(huì )公平正義重要的法律舉措。

　　3、做好土地查封登記工作的建議

　　3.1建立嚴格的土地查封登記制度

　�。�1）應當根據《物權法》、《土地登記辦法》、法發(fā)[2004]5號、法釋[2004]15號，國土資源管理部門(mén)與人民法院根據當地實(shí)際制定切實(shí)可行的工作辦法和程序，便于執行和操作。

　�。�2）由于一宗地可能涉及不同地區或不同級別的人民法院執行部門(mén)，鑒于土地的屬地管理，關(guān)于土地查封的情況最終匯集在當地國土資源管理一個(gè)部門(mén)，國土部門(mén)要對各種查封包括預查封、輪候查封以及不同執行單位的查封進(jìn)行詳細的登記，便于查詢(xún)。

　�。�3）法院執行部門(mén)應嚴格規范執法程序，與國土部門(mén)認真厘清土地歸屬，相互結合做好查封土地登記工作。在查封期限到期后，未執行完的案件要及時(shí)續期，在案件執行完畢后，對未處理的土地使用權解除查封的，應當及時(shí)做出解除查封裁定，并將裁定書(shū)和協(xié)助執行通知書(shū)送達國土資源管理部門(mén)。

　　3.2厘清土地權屬正確查封每一宗土地

　　根據法發(fā)[2004]5號第五項“人民法院查封時(shí)，土地、房屋權屬的確認以國土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)的登記或者出具的權屬證明為準。權屬證明與權屬登記不一致的，以權屬登記為準�！�

　�。�1）土地登記資料是確定查封土地權屬的首要依據。收到法院的協(xié)助執行通知書(shū)時(shí)，國土部門(mén)應查閱權屬登記檔案，核實(shí)被查封的土地是否進(jìn)行過(guò)權屬登記，如已進(jìn)行登記的，其土地使用權人、坐落等是否相符，是否還有其他共有使用權人。

　�。�2）國土部門(mén)出具的權屬證明也是確定查封土地權屬的重要依據。沒(méi)有進(jìn)行登記的土地，國土資源管理部門(mén)應依據第二次土地調查（城鎮地籍調查、農村土地變更調查）資料，查清權屬狀況，并出具權屬證明。

　�。�3）對未登記在被執行人名下的土地權屬（包括登記在其他使用者名下或者有明確使用權人尚未進(jìn)行登記的），按照法院發(fā)出的預查封通知書(shū)辦理預查封登記。

　�。�4）國土部門(mén)發(fā)現協(xié)助執行通知書(shū)記載的土地狀況與權屬登記不一致，或與國土部門(mén)確定的土地權屬狀況不一致，無(wú)法查封的，應及時(shí)書(shū)面告知法院，由其核實(shí)后重新補發(fā)協(xié)助執行通知書(shū)進(jìn)行查封。

　�。�5）對有其他法院查封在先的，應及時(shí)書(shū)面告知法院，由其確定是否輪候查封。

　　3.3嚴格規范土地查封登記工作程序

　　工作中主要做好一查、二封、三登記、四公示4個(gè)步驟：

　　首先協(xié)助法院對土地權屬狀況進(jìn)行查對和核準；其次經(jīng)過(guò)核對權屬可以協(xié)助執行的，受理協(xié)助通知；第三，在相關(guān)檔案管理資料中進(jìn)行記載；最后建立查封土地臺帳，將查封情況公示。

　�。�1）查封登記工作中最重要的是檔案管理。一是對于已登記的土地，要將查封情況在土地登記簿上進(jìn)行詳細記載；二是對于未進(jìn)行登記的土地，應該建立查封土地管理臺帳，利用地籍信息管理信息系統，在屬性管理層中進(jìn)行備案管理；三是無(wú)論登記還是未登記，都應該建立統一的管理臺帳，方便結果查詢(xún)；四是對協(xié)助執行通知書(shū)進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的入檔管理，便于查閱和使用；五是按照屬地管理方式，由上一級主管部門(mén)受理協(xié)助的下一級轄區范圍內宗地的查封，要將查封件及時(shí)轉交辦理。

　�。�2）查封登記的動(dòng)態(tài)管理不可忽視。由于查封有一定的期限限制，查封還分為預查封、續查封、輪候查封、解除查封、注銷(xiāo)查封等不同形態(tài)，所以工作中應及時(shí)做好檔案的跟蹤管理：對協(xié)助執行通知書(shū)上有明確查封期限的按照通知書(shū)上的協(xié)助期限、沒(méi)有明確查封期限的以收到協(xié)助執行通知書(shū)之日起，按照法定的最高查封2年的期限，計算查封登記期限；對于到期查封又申請續期查封的，先辦理續期查封登記，沒(méi)有續期的，國土資源管理部門(mén)自動(dòng)注銷(xiāo)查封登記，并有輪候查封的，排列在先的輪候查封自動(dòng)轉為查封；查封法院依法解除查封，對查封的土地使用權全部處理的，注銷(xiāo)排列在后的輪候查封；查封法院對查封的土地使用權部分處理的，對剩余部分，排列在后的輪候查封自動(dòng)轉為查封；人民法院在案件執行完畢后，對未處理的土地使用權解除查封的，國土資源管理部門(mén)按照解除查封裁定書(shū)和協(xié)助執行通知辦理解除查封登記。

　　總之，土地查封登記是國土資源管理土地登記工作的一個(gè)重要組成部分，是涉及當事人切身利益的重要的協(xié)助執法手段，土地登記部門(mén)只有加強管理才能更好地服務(wù)于社會(huì )，也才能更好地立足本職防范登記風(fēng)險。

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