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老舊小區改造調研報告
在人們素養不斷提高的今天，報告與我們愈發(fā)關(guān)系密切，報告根據用途的不同也有著(zhù)不同的類(lèi)型。那么報告應該怎么寫(xiě)才合適呢？以下是小編整理的老舊小區改造調研報告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
老舊小區改造調研報告 1
一、調研現狀
由于我國經(jīng)濟的飛速增長(cháng)，讓城市宜居程度變成為了城市建設的主要指標。老舊小區改造為民生重點(diǎn)工程，基于城市現代化、
環(huán)�？沙掷m發(fā)展基礎。城鎮老舊小區指的是建造時(shí)間比較長(cháng)，市政配套設施老化，公共服務(wù)缺項等問(wèn)題比較突出的居住小區。通過(guò)調研和過(guò)去一年多的試點(diǎn)情況來(lái)看，這些小區可能已經(jīng)建成為了20年以上，由于原來(lái)設計標準比較低，管網(wǎng)破舊、公共服務(wù)缺失直接關(guān)系到生活在小區里居民的獲得感、幸福感、安全感。應通過(guò)外部環(huán)境的改造和基礎設施的改造、服務(wù)設施的健全，提升居民的宜居水平。在城市改造中，老城區屬于重要地段，但是在改造老舊小區期間卻遇到了非常多的難點(diǎn)。
二、存在問(wèn)題
一、環(huán)境設施狀態(tài)落后
隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展，生活水平逐步提升。車(chē)輛保有量正在逐步提升的趨勢。小區道路比較窄，停車(chē)位不夠，造成在私家車(chē)增長(cháng)的狀況下，車(chē)主只能夠將車(chē)停到公共場(chǎng)所之中，這導致占領(lǐng)了大量的娛樂(lè )場(chǎng)所的活動(dòng)空間，嚴重影響了人們的娛樂(lè )活動(dòng)。道路由于
太窄，再加之具有車(chē)輛，私家車(chē)之間難免會(huì )發(fā)生碰撞，使得住戶(hù)間時(shí)常發(fā)生沖突，影響了小區的和諧發(fā)展;水電基礎設備過(guò)于老化，管線(xiàn)長(cháng)期沒(méi)有更換，造成小區會(huì )由于水電管線(xiàn)問(wèn)題而發(fā)生路面坍塌、停水停電的情況，嚴重影響了居民的生活質(zhì)量，此外供電路線(xiàn)老化還很有可能發(fā)生火災、雷擊等情況，這給住戶(hù)造成為了非常大的安全隱患。例如武警公寓、二干宿舍建成年代較早，小區存在許多以前的電力平行線(xiàn)和后期弱電管網(wǎng)亂牽拉現象;建造外墻粉刷面受到了風(fēng)化，建造內墻面受到了大面積的腐蝕，缺少足夠的照明設備。小區雨污管網(wǎng)老舊，且雨污水混流排放。例如保定新村部份管網(wǎng)阻塞、化糞池破損甚至坍塌導致小區雨污水系統無(wú)法正常運行，每逢臺風(fēng)天氣小區內澇污水橫流、異味嚴重。小區道路年久失修，坑坑洼洼破損嚴重。安防技防設備不完善。
二、居民意見(jiàn)難以統一
老舊小區人員組成復雜，小區住戶(hù)普通以老年人、暫時(shí)租戶(hù)、工薪階層為主。各方有各自需求，方案意見(jiàn)征求階段，得到的意見(jiàn)征求結果與實(shí)施施工過(guò)程時(shí)常存在乎見(jiàn)難以統一的情況。該情況通常導致施工過(guò)程受到部份小區居民輪番阻擾施工，不配合改造。例如：關(guān)于小區綠化增加與適當縮減綠化增加停車(chē)位思路分歧問(wèn)題，建造違章改造拆除等問(wèn)題。
三、綠地所存在的問(wèn)題
老舊小區建造的時(shí)間普遍在上世紀末，無(wú)論是在設計水平還是配套設施方面，都無(wú)法和當代的小區規劃設計相比。特殊是在綠化工作上，為滿(mǎn)足綠化率，盡管許多的小區都進(jìn)行了綠化，不過(guò)普遍都是自然生長(cháng)，而且因為缺少必要的養護，所以無(wú)法從整體上展現出美感。同時(shí)，還有的小區盡管進(jìn)行了綠化設計，無(wú)非卻存在缺株的情況，許多地表都暴露在外。此外，老舊小區并不重視對于綠化的管理工作，例如湖光花園也很少對綠植進(jìn)行保養，個(gè)別的老舊小區還把小區的綠地開(kāi)墾改造成為了小菜園，亂搭亂建，嚴重破壞了小區的環(huán)境。
四、建設施工過(guò)程影響
老舊小區改造過(guò)程中，地面破除、管網(wǎng)溝槽開(kāi)挖、油漆粉刷氣味等會(huì )對小區居民日常生活造成一定影響。由于改造過(guò)程存在各個(gè)管線(xiàn)部門(mén)共同施工，個(gè)別小區施工現場(chǎng)混亂。例如驛前巷15A、15B小區施工過(guò)程安全防護措施不到位，施工組織不夠合理導致未能有效進(jìn)行施工，改造時(shí)間增加等問(wèn)題。
三、對策建議
一、增加小區功能
在改造老舊小區的過(guò)程中，非但要穩固樓體結構、重新打造外觀(guān)、建立保暖工程，而且還要合理的增設小區功能。
1、改善小區居民水電供應設施陳舊的情況，并滿(mǎn)足居民平時(shí)的生活要求;
2、對小區里違背規定的建造進(jìn)行清除，增加綠化和小區健身活動(dòng)區域的面積，加寬小區的道路，并要通過(guò)小區地基的實(shí)際情況，來(lái)在合理的位置建造地下停車(chē)場(chǎng)以及供水排水系統;最后，要改善臨街土地，以提高小區附近的經(jīng)濟價(jià)值，增加老年活動(dòng)場(chǎng)所。利用完善的規劃以及所增加的功能，來(lái)全面的加強老舊小區的宜居程度和經(jīng)濟價(jià)值，從而給居民打造出一個(gè)舒適且條件優(yōu)越的生活環(huán)境。
二、加強意見(jiàn)征求過(guò)程
方案征求初期，應盡量提高意見(jiàn)征求的受眾的覆蓋面，做好居民改造意識工作。讓小區居民在前期充分的參加到改造工作里，在方案設計期間盡可能滿(mǎn)足各方需求的情況下達成共識，求同存異。以便后期改造過(guò)程中產(chǎn)生分歧導致減少不必要的糾紛阻擾。
三、運用綠色生態(tài)環(huán)保理念來(lái)進(jìn)行規劃設計
1、堅持以人為本
要讓規劃工作具有科學(xué)合理性，并展現出綠化工作的成效。根據老舊小區的設施條件，來(lái)有針對性的制定綠化規劃，保證規劃設計和實(shí)際情況能夠合理的融合到一起，并實(shí)現點(diǎn)、線(xiàn)、面的融合，如此一來(lái)就能夠改善綠地植被景觀(guān)，從而打造出一個(gè)功能齊全的綠地系統。例如建立一個(gè)小游園，然后融合小區綠化的狀況，在進(jìn)行改造的小區內創(chuàng )建休閑娛樂(lè )場(chǎng)所，然后根據住戶(hù)的各種要求，并利用草坪、廣場(chǎng)等來(lái)把綠地分為各種功能區，每一個(gè)分區單獨存在，但是均具有自己的特點(diǎn)，能夠達到居民的種種要求;此外也可以進(jìn)行主干道綠化的`線(xiàn)狀綠地的建設，也就是在小區里把綠化按照現狀來(lái)羅列，把小區中處于分離狀態(tài)的綠地進(jìn)行連接，以構成一個(gè)綠色體系框架。
2、對綠地結構進(jìn)行改善，以加強綠地的生態(tài)收益。
想要提升小區的環(huán)境，那末就要合理的使用好小區的綠地，全面的展現出綠肺的功能。而想要實(shí)現這一目標，那末就要以生態(tài)平衡為理念來(lái)創(chuàng )建綠化環(huán)保功能，不要只是把綠地當做是一種裝飾品，同時(shí)還要合理的改善植被，全面的展現出生態(tài)效果�？傮w來(lái)說(shuō)的話(huà)，就是要更改喬木、灌木之間的比例，由于生態(tài)收益和綠地面積屬于正比關(guān)系，將巧木、灌木進(jìn)行融合才可以打造出結構豐富的綠地，這樣一來(lái)就能夠全面加強生態(tài)收益。
四、加強建設過(guò)程管理
嚴格把控質(zhì)量，安全進(jìn)度。與施工、監理單位做好建設工作，合理施工組織計劃，嚴格把關(guān)施工過(guò)程。既要保質(zhì)保量、按時(shí)交付工程。又盡可能減少改造過(guò)程對居民日常生活造成的影響。
五、加強改造后的維護工作
對老舊小區的改造成效只能夠體現較短的時(shí)間，若想長(cháng)期保持住戶(hù)宜居的程度，那末還要全面和物業(yè)公司、居委會(huì )等部門(mén)進(jìn)行合作，來(lái)一同進(jìn)行管理。
老舊小區改造調研報告 2
隨著(zhù)我國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，老舊小區已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足現代社會(huì )居民對居住環(huán)境的需求，結合現代我國社會(huì )發(fā)展的程度、經(jīng)濟增長(cháng)與人們需求，在此背景下提出老舊小區的改造與整治。其中因電瓶車(chē)用電不規范導致的`火災新聞頻繁曝出，如何規范電瓶車(chē)用電迫在眉睫，電動(dòng)自行車(chē)充電安全事故頻發(fā)，也已引起政府的高度重視，并逐步出臺相應的政策法規，規范電動(dòng)自行車(chē)停發(fā)及安全充電管理。
一、現狀分析
我縣目前登記在冊的小區共計91個(gè)，其中老舊小區57個(gè)。經(jīng)對老舊小區進(jìn)行實(shí)地踏勘，與現場(chǎng)踏勘過(guò)程中住戶(hù)反映情況相結合，老舊小區主要發(fā)現的問(wèn)題有：線(xiàn)路老化，飛線(xiàn)私搭亂設問(wèn)題嚴重并存在重大安全隱念等，亟待改造�，F擬對華夏豪門(mén)、世紀尊園、金佩家園、潤景豪庭、瑞景樺庭、上城國際及亨通家園7個(gè)小區進(jìn)行試點(diǎn)改造，總建筑面積77.33萬(wàn)平方米，涉及住戶(hù)5990戶(hù)。
二、收益分析
1、廣告收益
車(chē)棚不做完全敞開(kāi)式，兩頭留擋板、充電樁空白處做廣告位出租，廣告費參考電梯收益，一個(gè)充電樁每年大概收益1000元。
2、充電收益
平均每輛車(chē)充滿(mǎn)電大約1.2元（刷卡，掃碼）或2元（投幣），每輛車(chē)的電量余量以及電瓶的壽命，電機損耗，瓦數不同而不同，夜間國家電費大約為0.45元、白天電費0.55元每度電，平均一臺車(chē)充滿(mǎn)不到2度電，每臺車(chē)大約收益為0.8元，7個(gè)小區涉及住戶(hù)5990戶(hù)，按使用率30%計算，1797x0.8=1473.6元/天，每年收益1473.6x365=524724元。
3、通過(guò)APP充值，贈送5%—10%。
獲取積分（參照移動(dòng)電信積分標準）1元1分，十分可換一元。例如充值200元，通過(guò)APP充值，實(shí)際到賬210元，獲取210元積分，或者充值200元，只需要190元，積分形式增加用戶(hù)黏度，提高客戶(hù)忠誠度。
三、存在難點(diǎn)
充電樁占用小區土地如何處理，每個(gè)充電區域視現場(chǎng)具體情況而定，大概在30平方左右，土地是否需要到相關(guān)部門(mén)辦理審批手續；老舊小區地下管線(xiàn)不明，施工時(shí)容易造成破壞，需要探明地下管線(xiàn)情況；充電樁用電需要協(xié)調；電動(dòng)車(chē)充電時(shí)存在電線(xiàn)短路、電池爆炸等安全隱患。
四、相關(guān)規范
江蘇省市場(chǎng)監督管理局于20xx年12月6日發(fā)布的《電動(dòng)自行車(chē)停放充電場(chǎng)所消防技術(shù)規范》DB 32/T 3904—20xx。
老舊小區改造調研報告 3
目前，我市存在大量老舊住宅小區，其規模小、分布散、基礎設施陳舊，衛生、治安狀況差，已成為制約城市發(fā)展、影響社會(huì )和諧的一個(gè)重要因素。今年，在市七屆人大五次會(huì )議上，部分代表提出加快我市老舊住宅小區改造與管理的建議，成為了領(lǐng)導關(guān)注、市民關(guān)心的焦點(diǎn)。近期，為了推動(dòng)建議辦理，全面了解全市老舊住宅小區現狀，準確把握存在的問(wèn)題及成因，提出切實(shí)可行的對策措施，更好地提升城市管理水平，提高市民生活質(zhì)量，促進(jìn)城市可持續發(fā)展和社會(huì )和諧，我們根據市委、市政府關(guān)于組織開(kāi)展經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展重大課題調研活動(dòng)的安排及要求，對全市老舊住宅小區改造與管理情況進(jìn)行了專(zhuān)題調研。
一、基本情況
經(jīng)調查，目前我市主城區（即三個(gè)辦事處）共有各類(lèi)住宅小區346個(gè)，其管理模式大致分為物業(yè)公司管理、業(yè)主自治管理、單位管理和無(wú)人管理四種類(lèi)型。具體情況為：
1、委托物業(yè)公司進(jìn)行管理的小區32個(gè)，占9%，房屋約593棟，住戶(hù)14300戶(hù)、4萬(wàn)余人。小區設施完善，有專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司進(jìn)駐，管理比較規范。
2、業(yè)主自治管理小區18個(gè)，占5%，房屋約68棟，住戶(hù)1421戶(hù)。小區設施比較完善，由業(yè)主自主選舉成立業(yè)主委員會(huì )，適當平攤一定費用，聘請專(zhuān)人管理。如城中雅園小區等。
3、單位管理小區23個(gè)，占7%，房屋約98棟，住戶(hù)1980戶(hù)。一般基礎設施較為完善，安排有單位人員或聘請專(zhuān)人管理，維修及管理費用主要由小區所屬單位承擔。
4、無(wú)人管理老舊小區273個(gè)，占79%，房屋約1032棟，住戶(hù)21236戶(hù)。其中，玉陽(yáng)辦事處轄區206個(gè)，占75%；玉泉辦事處轄區7個(gè)，占3%；壩陵辦事處轄區60個(gè)，占22%。273個(gè)老舊小區中，改制、破產(chǎn)企業(yè)小區有152個(gè)，占55.7%。這類(lèi)小區一般基礎設施較差，沒(méi)有人管理，是本次調研的重點(diǎn)。
二、主要成效
自20xx年以來(lái)，市委、市政府高度重視老舊小區改造工作，將老舊小區改造作為改善民生的一個(gè)重要抓手，不斷加大投入，加大整治力度。通過(guò)近幾年的整治改造，一些老舊小區的基礎設施逐步得到完善，居民的生活環(huán)境得到改善，城市和小區面貌發(fā)生新的變化。
一是領(lǐng)導高度重視。市委、市政府將老舊小區改造從解決群眾訴求和應急性工作，逐步拓展到小街小巷整治、危舊房改造、城中村改造等多個(gè)方面。市主要領(lǐng)導多次組織兩辦及相關(guān)部門(mén)開(kāi)展專(zhuān)題調研，深入老舊小區走訪(fǎng)調查，成立了市老舊住宅小區改造管理工作領(lǐng)導小組，召開(kāi)專(zhuān)題會(huì )議研究協(xié)調解決相關(guān)問(wèn)題，確保了老舊住宅小區改造管理工作有序推進(jìn)。
二是加大改造投入。近幾年來(lái)，市委、市政府結合衛生城市、文明城市創(chuàng )建等工作，圍繞完善基礎設施、改善居住環(huán)境等目標，先后投入2600多萬(wàn)元，對部分小街小巷、老舊小區實(shí)施了道路維修、下水道改造、小區綠化亮化等工程，惠及40多個(gè)老舊小區。
三是啟動(dòng)整治試點(diǎn)。今年6月，市政府常務(wù)會(huì )議通過(guò)了全市老舊住宅小區改造與管理方案，正式啟動(dòng)了玉陽(yáng)辦事處百紡小區、原企業(yè)局小區、慈濟小區、建安小區為首批維修改造試點(diǎn)，有步驟、有重點(diǎn)地實(shí)施小區綜合改造。目前，百紡小區試點(diǎn)工作正在有序推進(jìn)當中。
四是引入物業(yè)管理。市政府明確規定了新開(kāi)發(fā)的住宅小區必須實(shí)行市場(chǎng)化的物業(yè)管理。目前，全市新開(kāi)發(fā)住宅小區物業(yè)管理覆蓋率達100%。今年7月，市房管局委托市統計信息中心對委托物業(yè)公司管理小區的所有業(yè)主進(jìn)行了物業(yè)管理服務(wù)滿(mǎn)意度第三方電話(huà)調查，促進(jìn)了小區物業(yè)管理水平的提升。
三、問(wèn)題及成因
�。ㄒ唬┐嬖诘闹饕獑�(wèn)題
一是維修改造任務(wù)十分艱巨。由于受當時(shí)歷史條件所限，老舊小區大多設計標準低，不同程度存在著(zhù)基礎設施不完善、配套設施不完備、道路綠化破損嚴重、小區管理混亂、違章搭建多等問(wèn)題，居民生活環(huán)境很差，老百姓要求改善居住質(zhì)量的呼聲十分強烈。據統計，全市273個(gè)老舊小區中，基礎設施較好的只有26個(gè)，僅占10%；一般的有86個(gè)，占31%；較差的有161個(gè)，占59%。
二是公共場(chǎng)地侵占日趨嚴重。近幾年，因小區無(wú)人管理，業(yè)主隨意亂搭亂建、亂堆亂放，圈地停車(chē)、開(kāi)荒種菜，公共場(chǎng)地被肆意侵占，給小區的通行、排水、通風(fēng)、采光乃至消防安全都造成了很大的影響。
三是社會(huì )治安隱患仍然存在。小區樓棟分散、沒(méi)有圍墻、四通八達，沒(méi)有路燈，偷盜甚至黃、賭、毒現象時(shí)有發(fā)生。
四是居民投訴現象比較突出。因供水、供電、治安、噪音及下水道堵塞等問(wèn)題，居民投訴不斷，原改制、破產(chǎn)企業(yè)小區居民多次到市委、市政府上訪(fǎng)，影響社會(huì )穩定。
五是維修改造資金缺口較大。據初步調查，因道路年久失修、下水道堵塞、屋面屋頂嚴重漏水急需維修的無(wú)人管理小區達140個(gè)，約需維修資金1000萬(wàn)元以上。而這些小區基本未交納房屋公共部位維修基金或早已列支，缺乏資金來(lái)源。
六是綜合整治工作難度較大。主要表現在兩個(gè)方面：一方面，建立高效率的組織協(xié)調機制難，老舊住宅小區改造涉及住建、城管、房管、消防、辦事處、社區等相關(guān)部門(mén)及業(yè)主，權利義務(wù)關(guān)系十分復雜，相關(guān)部門(mén)責任不明確，合力不足。另一方面，違章建筑拆除難，如百紡小區根據改造方案，需要拆除的違章建筑共有10處，經(jīng)過(guò)耐心工作，業(yè)主自行拆除6處，申請市政府強制拆除2處，目前還有2處工作難度較大，正在做工作。
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一是建設標準過(guò)低，不具備基本的物業(yè)管理條件。原改制、破產(chǎn)企業(yè)建設的職工福利房，規劃起點(diǎn)低，基礎設施不完善，有的甚至沒(méi)有圍墻分割，管理上由單位后勤自管。后來(lái)單位垮了，企業(yè)散了，其小區便成為了無(wú)人管理小區，如原糧食局所屬的'糧食加工廠(chǎng)、玉陽(yáng)糧管所、三八糧店小區、經(jīng)信局所屬原當陽(yáng)商場(chǎng)、五交化、百紡小區等。
二是物業(yè)管理費收取困難，物業(yè)公司難以為繼�，F有的老舊小區中有一部分曾有物業(yè)公司管理，如金葉小區、建安小區、錦屏花園小區、怡景家園小區等，后因屋頂維修、治安、停車(chē)等管理問(wèn)題，業(yè)主拒交物業(yè)管理費，致使物業(yè)收費率僅30—40%，物業(yè)公司無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)被迫撤出，不得不改為自治管理，出現小區管理層級倒退。
三是宣傳引導不夠，居民還未適應物業(yè)管理市場(chǎng)化的趨勢。多年來(lái)，各單位所建的住宅小區物業(yè)管理都是單位買(mǎi)單，業(yè)主習慣了享受無(wú)償服務(wù)。物業(yè)管理逐步市場(chǎng)化后，多數業(yè)主對花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)不適應，如建安小區曾獲省文明小區
稱(chēng)號，現在每戶(hù)每月10元的物業(yè)費都收不齊。有的小區內下崗、失業(yè)、企業(yè)退休人員多，收入普遍偏低，對按住房面積支付相應的管理費存在較大的抵觸情緒。此外，有的小區居民素質(zhì)不高，公德意識和法律意識淡薄，肆意侵占公共場(chǎng)地，不配合小區整治，甚至阻撓施工。
老舊小區改造作為一項重大民生工程，群眾熱切期盼，改造意愿非常強烈。2023年國家住建部等三部門(mén)聯(lián)合出臺文件將其列為保障性安居工程，給予中央資金補助。我省住建廳等三部門(mén)也聯(lián)合出臺文件，對我省老舊小區改造工作提出具體實(shí)施意見(jiàn)。我市也在2023年政府工作報告中，將老舊小區改造列為民生十件實(shí)事之一試點(diǎn)實(shí)施。據了解，目前我市此項工作推進(jìn)困難重重、進(jìn)展緩慢。為深入查找原因并向市政府提出工作建議，市政研督查辦成立調研組，先后召集住建、發(fā)改、財政等部門(mén)和榆陽(yáng)區、高新區相關(guān)工作人員及部分老舊小區的居民代表進(jìn)行座談交流，并赴山東省淄博市、福建省廈門(mén)市和我省西安市開(kāi)展專(zhuān)題調研，形成如下調研報告。
老舊小區改造調研報告 4
危舊小區改造是關(guān)系廣大群眾切身利益的“民心工程”，是建設現代化濱湖大城市的重要組成部分。近年來(lái)，在市委、市政府的重視下，我市危舊小區改造的呼聲依然很強烈。為此市政協(xié)主席會(huì )議決定由余成培、xxx副主席牽頭，市政協(xié)聯(lián)合瑤海區政協(xié)組織部分委員，在去年調研的基礎上，繼續圍繞我市危舊小區改造開(kāi)展調研。市和區政協(xié)調研組聽(tīng)取了市建委、瑤海區政府的情況通報，召開(kāi)了四個(gè)城區危舊房改造辦公室負責人座談會(huì )、危舊房改造工程在建項目單位負責人座談會(huì )，實(shí)地考察了瑤海區危舊房改造工程，調研組經(jīng)過(guò)研討，形成以下調研報告。
一、我市危舊小區改造工作的基本情況
近年來(lái)，在市委、市政府的重視下，各區和有關(guān)部門(mén)的共同努力，全市已實(shí)施改造危舊房屋建筑面積約70萬(wàn)平方米，近8000戶(hù)居民住房條件得到了改善。從近幾年危舊小區改造的實(shí)施情況來(lái)看，取得了一定成效，但總體狀況仍不容樂(lè )觀(guān)。據20xx年四個(gè)城區調研摸底，全市待改造危舊小區共214處，需拆除房屋建筑面積376.7萬(wàn)平方米，拆遷戶(hù)5.75萬(wàn)戶(hù)，涉及人口18.9萬(wàn)人�？鄢醒腭v肥單位和省屬單位項目，市屬待改造危舊小區仍有155處，需拆除房屋建筑面積301萬(wàn)平方米，拆遷戶(hù)4.7萬(wàn)戶(hù)，涉及人口15.83萬(wàn)人。我市的危舊小區，主要分布在老城區、工廠(chǎng)區和城郊結合部，房屋破舊且不成套，戶(hù)均居住面積狹小且各類(lèi)設施陳舊不全，居住環(huán)境差且安全隱患重，與現代化濱湖城市建設的要求不相符合，與全市跨越式發(fā)展的形勢不相適應。
造成我市存在較多危舊小區和眾多危舊房屋的原因：我市國有集體老企業(yè)于50年代、60年代建造的職工生活區，由于使用年限長(cháng)、建造標準低、長(cháng)期失修，基本上已成為危舊房；相當一部分直管公房，使用年限較長(cháng)且多年失修，也成為危舊房；城市經(jīng)多年擴張以及進(jìn)行區劃調整，市區面積不斷擴大，一部分鄉鎮劃入市區，危舊房較多的“城中村”與城市老舊生活小區混雜一起；有一些危舊房是歷年積累的棚戶(hù)區。
我市危舊小區改造工作主要經(jīng)歷了兩個(gè)階段：
一是20xx年以前，出臺了相關(guān)政策，通過(guò)項目合作、集資、招標、招商等多種方式，推動(dòng)了無(wú)為路生活小區、自行車(chē)二廠(chǎng)生活區、鋼鐵新村、巢三付、航運南村、東區“八百戶(hù)”等危舊小區的改造，實(shí)施改造危舊房屋建筑面積約70萬(wàn)平方米。
二是20xx年以來(lái)，市政府出臺了合政[20xx]50號文件、[20xx]32號文件，進(jìn)一步推進(jìn)危舊小區改造工作，全市共有27個(gè)項目通過(guò)向社會(huì )招標（公示）的運作方式落實(shí)了開(kāi)發(fā)建設單位，占地1106畝，房屋建筑面積約69萬(wàn)平方米，涉及居民住戶(hù)約9215戶(hù)。目前有9個(gè)項目已開(kāi)工建設，有12個(gè)項目已動(dòng)遷或辦結拆遷手續，還有6個(gè)項目正在辦理規劃方案的調整及用地和拆遷手續。
二、影響我市危舊房改造工作的主要問(wèn)題
雖然我市危改工作取得了一定成績(jì)，但仍有一些問(wèn)題影響著(zhù)危改工作的推進(jìn)。
�。ㄒ唬┱J識問(wèn)題
一是參與指導和推動(dòng)危改工作的眾多政府部門(mén)，對危改工作的重要性、迫切性和艱巨性的認識參差不齊。
二是改造范圍內房屋產(chǎn)權人認識差異大，多數產(chǎn)權人在滿(mǎn)足其合理補償要求的前提下，能夠理解和支持危改工作，但也有少數產(chǎn)權人認為“開(kāi)發(fā)商賺錢(qián)，不要白不要”，以不愿改造為由或提出過(guò)高附加條件，致使危改項目遲遲不能動(dòng)遷。
�。ǘw制問(wèn)題
近年來(lái)，我市的危舊小區改造分別由各區政府、市工投公司及市房產(chǎn)局三方分頭實(shí)施，由于缺少市級強有力的組織領(lǐng)導機構和工作協(xié)調機制，三方實(shí)施主體在政策和規劃的相互統一、資金和安置用地的切實(shí)保障等方面，協(xié)調難度很大，不利于危舊小區的成片改造、城市總體規劃的實(shí)施以及舊城改造目標的實(shí)現，負面作用直接影響危改工作的推進(jìn)。
�。ㄈ┱邌�(wèn)題
一是合政[20xx]50號文件規定危改項目享受九項優(yōu)惠政策，在實(shí)際運作中或是與其他現行政策有所抵觸、或是有關(guān)部門(mén)認識不統一，存在難落實(shí)或不能落實(shí)的情況。據座談會(huì )上開(kāi)發(fā)建設單位反映，政策兌現手續繁瑣且時(shí)間長(cháng)，尤其是土地出讓金先征后返政策的落實(shí)，由于種種原因遲遲未能兌現。
二是按照原地安置要求，多數危改小區實(shí)施改造，只有在較高的容積率下才能自求平衡，但又面臨日照要求（2小時(shí)日照）、車(chē)位要求（1:1配置）與容積率之間難以調和的矛盾。三是現行拆遷貨幣化補償標準較低，給拆遷工作帶來(lái)較大難度。近兩年瑤海區住房拆遷貨幣化補償，均價(jià)高于2700元/每平方米，商業(yè)用房拆遷貨幣化補償均價(jià)在7000元至8000元之間/每平方米，都高于現行政策規定的補償標準。
�。ㄋ模┎疬w問(wèn)題
一是危改項目采取的是現狀招標、毛地供應方式，拆遷工作由開(kāi)發(fā)建設單位承擔，拆遷過(guò)程中不可預見(jiàn)因素較多，投資風(fēng)險較大，開(kāi)發(fā)建設單位參與危改的積極性不高。
二是多數危舊小區原先建筑密度高、戶(hù)均居住面積小、每戶(hù)人口多、房屋產(chǎn)權復雜，住戶(hù)、產(chǎn)權人以及產(chǎn)權單位對安置補償的要求不盡統一，違章建筑和搭蓋很難按照現行規定無(wú)償拆除，安置補償矛盾非常突出。由于開(kāi)發(fā)建設單位和被拆遷方的利益難以取得一致，拆遷阻力較大，勢必加大危改成本、延長(cháng)改造周期。
三是拆遷與土地審批手續在辦理程序上存在相互制肘問(wèn)題，一些已落實(shí)開(kāi)發(fā)建設單位的項目因拆遷問(wèn)題處于停滯狀態(tài)。
�。ㄎ澹┯玫貑�(wèn)題
一是有的危舊小區內夾雜已經(jīng)撤隊轉戶(hù)的零星土地，按照現行政策規定需要報批征用，使得項目不能及時(shí)動(dòng)工。
二是對于原地安置項目，存在著(zhù)用地范圍內出讓與劃撥土地的分割問(wèn)題。
三是對被拆遷戶(hù)原房屋性質(zhì)為商品住房的'，在安置時(shí)按照劃撥用地安置，不盡合理，極易引發(fā)矛盾。
三、幾點(diǎn)建議
近期，市委、市政府高度重視危改工作，多次召開(kāi)會(huì )議專(zhuān)題研究危舊小區改造問(wèn)題；市第八次黨，代會(huì )提出了在“十一五”期間危舊小區改造基本結束的總體要求；市委、市政府主要領(lǐng)導多次親臨危舊小區現場(chǎng)實(shí)地考察調研，有關(guān)領(lǐng)導率隊赴沈陽(yáng)、撫順、長(cháng)春、成都等地考察危改工作；成立了由市委書(shū)記任組長(cháng)、市長(cháng)任副組長(cháng)、四個(gè)城市區和市直相關(guān)部門(mén)主要領(lǐng)導為成員的市危舊小區改造領(lǐng)導小組；按照市委、市政府的部署要求，各區政府對轄區內危舊小區進(jìn)行了新一輪調查摸底，市規劃部門(mén)編制了專(zhuān)項概念性規劃，市建委完成了對全市危舊小區改造項目進(jìn)行整合、打捆、經(jīng)濟分析及異地安置點(diǎn)選擇等工作；市建委代擬的《關(guān)于進(jìn)一步加強危舊小區改造工作的意見(jiàn)》和《合肥市危舊小區改造實(shí)施方案》，已經(jīng)市危改專(zhuān)題會(huì )議原則同意，修改完善后將予以實(shí)施。即將實(shí)施的《意見(jiàn)》，對危舊小區進(jìn)行了界定，提出了“六個(gè)統一”的具體做法，對實(shí)施主體、責任主體、資金籌措、安置用地保障、政策措施、組織領(lǐng)導和協(xié)調機制等重要問(wèn)題予以明確；《實(shí)施方案》提出了具體計劃安排，明確了操作程序、安置用房建設標準及資金籌措方式等。較之以往的政策，《意見(jiàn)》和《實(shí)施方案》更全面、更有針對性且具有操作性，必將有力地推動(dòng)我市的危舊小區改造。為使我市的危改政策更加合理完善，更有力地推動(dòng)危改工作，調研組經(jīng)過(guò)討論，提出以下幾點(diǎn)建議：
1、盡快完善城市拆遷安置政策法規。拆遷安置是危改工作的難點(diǎn)和重點(diǎn)，為了切實(shí)維護被拆遷群眾利益、操作中更多地體現以人為本、更好地堅持依法行政、多方面加強拆遷安置監管工作，建議盡快出臺《合肥市危舊小區改造土地轉拍賣(mài)管理辦法》、《合肥市危舊小區改造房屋拆遷糾紛仲裁程序》、《合肥市危舊小區改造拆遷安置方案聽(tīng)證程序》、《合肥市危舊小區改造拆遷房屋評估辦法》、《合肥市危舊小區改造行政強制執行程序》等地方性政策法規，以配合《意見(jiàn)》和《實(shí)施方案》更好更快地推動(dòng)全市的危改工作。建議在瑤海區和廬陽(yáng)區先行試點(diǎn)，取得成熟經(jīng)驗再全市推廣。
2、切實(shí)保證危改政策的統一和連續。已落實(shí)在建的27個(gè)危改項目作為我市危改工作的一部分，市里應給予足夠的重視和關(guān)心，推動(dòng)項目盡快建成；市里承諾的優(yōu)惠政策，應加大落實(shí)力度。凡政府部門(mén)直接推動(dòng)、參與操作的危改項目，應注重與《意見(jiàn)》和《實(shí)施方案》規定政策的銜接和統一，否則不利于危改工作的推進(jìn)，很難說(shuō)服被拆遷群眾按照《實(shí)施方案》開(kāi)展動(dòng)遷。與危改小區聯(lián)為一體，且有條件實(shí)行一并改造的“城中村”，可納入危改工作計劃，按照統一政策實(shí)施改造。
3、危改拆遷安置方式以異地安置和貨幣化補償為主，輔以原地安置。
一是實(shí)行異地安置可適當加大安置系數。為鼓勵被拆遷群眾選擇異地安置，可適當加大拆遷異地安置系數。有關(guān)部門(mén)在群眾中深入調研之后，認真加以測算，根據不同區域提出相應安置系數，對被拆遷群眾應具有相當的吸引力，讓被拆遷群眾感到選擇異地安置在經(jīng)濟上更合算。
二是實(shí)行貨幣化補償可按照評估價(jià)標準。如拆遷戶(hù)不愿意到安置點(diǎn)，則由相關(guān)單位委托中介機構對拆遷戶(hù)的合法房屋進(jìn)行評估，評估價(jià)參照同等地區的商品房（或二手房?jì)r(jià)格），按評估價(jià)向拆遷戶(hù)支付貨幣補償款，拆遷戶(hù)自行購房。
三是在尊重多數群眾意愿和征求各方面意見(jiàn)的情況下，也可對有條件的危改小區實(shí)行原地安置。
4、危改拆遷安置應更注重戶(hù)均最小保障面積。目前我市國有土地私房拆遷安置實(shí)行“拆一還一”和人均最低保障面積（15㎡）政策。在實(shí)際拆遷中，不少拆遷戶(hù)掛戶(hù)人口過(guò)多，存在明顯弊端。實(shí)行戶(hù)均最低保障面積政策，將有利于解決困擾拆遷的人口難題。如拆遷戶(hù)常住人口確實(shí)過(guò)多，可單獨張榜公示，經(jīng)確認無(wú)誤，作為例外參照人均最低保障面積進(jìn)行安置（或參照人均最低保障面積進(jìn)行計算，超出戶(hù)均最低保障面積部分執行廉租房政策）。
5、異地安置小區要高標準完善配套設施。要加快編制統一異地安置小區的詳細規劃，對小區建筑布局、建筑容積率、市政配套方案、交通組織、生活配套設施、綠化建設、中小學(xué)分布、產(chǎn)業(yè)設施布局等制定詳細規劃，并及時(shí)向社會(huì )公布，既廣泛征求意見(jiàn)，又廣為宣傳危改工作。在實(shí)際建設中，不僅要提供質(zhì)量?jì)?yōu)于商品房的拆遷安置房，還要高標準完善統一安置小區的市政基礎設施、生活配套設施以及優(yōu)化配置教育資源、完善周邊產(chǎn)業(yè)設施、解決好交通問(wèn)題，吸引被拆遷群眾選擇異地安置、安心異地安置，使被拆遷群眾真正享受到異地安置在工作、生活、學(xué)習等諸多方面的便利。
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