房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)調研報告6篇

　　在當下社會(huì )，大家逐漸認識到報告的重要性，報告中提到的所有信息應該是準確無(wú)誤的。一聽(tīng)到寫(xiě)報告就拖延癥懶癌齊復發(fā)？下面是小編為大家整理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)調研報告，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)調研報告1

　　幾年來(lái)，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)得到長(cháng)足的發(fā)展，對拉動(dòng)我市社會(huì )和經(jīng)濟發(fā)展起到一定作用，但房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中還存在結構不盡合理、房?jì)r(jià)增長(cháng)過(guò)快等突出問(wèn)題，應該引起足夠的重視。

　　（一）、商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格偏高，增幅過(guò)快

　　統計資料顯示，20xx年至20xx年間，我市商品房銷(xiāo)售價(jià)格一直呈增長(cháng)態(tài)勢，全市商品住宅的平均銷(xiāo)售價(jià)格分別為750元／平方米、885元／平方米、1020元／平方米、1120元／平方米和1350元／平方米，今年6月末達到1468元／平方米，價(jià)格增長(cháng)幅度每年平均以15.8％的速度上漲，今年6月末又比上年末上漲8.7%。海勃灣城區房?jì)r(jià)比海南烏達兩地高出20%以上。據調查，在海勃灣城區已居住使用多年的舊樓房平均價(jià)格也超過(guò)1400元。

　　（二）、舊房拆遷問(wèn)題導致工期長(cháng)成本高

　　我市房地產(chǎn)業(yè)是伴隨著(zhù)舊城改造的步伐發(fā)展壯大的。城市房屋拆遷是一項民心工程，是各級政府工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。在有些拆遷區域，少部分被稱(chēng)為“釘子”戶(hù)的拆遷戶(hù)，由于要求補償價(jià)格過(guò)高，開(kāi)發(fā)商難以達成共識而影響拆遷，如鉆北小區，從20xx年實(shí)施拆遷以來(lái)，邊建邊拆，至今還有房屋散落在新樓之中，不能實(shí)施拆遷，使小區的整體開(kāi)發(fā)建設和已建好入住的房屋周邊環(huán)境建設受到影響。同時(shí)由于拆遷時(shí)間延長(cháng)也造成大部分已拆遷戶(hù)不能按期回遷，使開(kāi)發(fā)商、購房戶(hù)都增加了開(kāi)發(fā)和購房成本，這也是房?jì)r(jià)走高的因素之一。

　　（三）、商品房開(kāi)發(fā)結構性矛盾顯露

　　目前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高速發(fā)展階段，但市場(chǎng)供給的結構性失衡問(wèn)題比較突出。主要表現在：一是經(jīng)濟適用房建設比例較小。二是大戶(hù)型住房供應過(guò)多，而小戶(hù)型住房不足。三是高價(jià)位房偏多，中低價(jià)位房少，中低收入家庭能夠承受得起的房少。從商品房供求狀況看，近兩年來(lái)我市商品住宅基本不存在空置面積，雖然商品房屋施工面積大幅增長(cháng)，但居民的'購買(mǎi)熱情和礦區、農區及市外購房者的大量涌入，商品住宅一度達到供不應求的狀況。

　　（四）、居民家庭收入與樓價(jià)之比偏高

　　按照國際原則，在住房信貸制度完備的條件下，收入房?jì)r(jià)比為5-6倍比較合理。我國是一個(gè)發(fā)展中國家，烏海市又屬于西部地區，房地產(chǎn)發(fā)展起步晚、起點(diǎn)低，收入房?jì)r(jià)比處于國際原則的中低水平。目前海勃灣城區新建房?jì)r(jià)升至平均1500元以上，買(mǎi)一套100平方米的住宅加簡(jiǎn)單裝修大約需要18--20萬(wàn)元，在市中心或環(huán)境較好的小區購房，房?jì)r(jià)還要高一些。20xx年我市城市人均可支配收入為10008元，以此測算收入房?jì)r(jià)比為1：6.2，這是平均水平，而目前我市城鎮居民家庭中有60%多沒(méi)有達到全市平均收入水平。年人均收入不足7800元和5100元的家庭各占20%，這些居民家庭收入與樓價(jià)比分別達1：7.7和1：11.8，由此可見(jiàn)，對于我市以工礦區居民為主的工礦城市來(lái)講，如今的商品房?jì)r(jià)格偏高，超過(guò)了現階段大部分居民的支付能力。

　　（五）、重先期開(kāi)發(fā)輕后期服務(wù)

　　由于部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的可持續發(fā)展的認識不足，質(zhì)量意識不強、有些承諾不兌現、面積出現縮水、配套服務(wù)意識不強，存在總體上的重先期開(kāi)發(fā)、輕后期配套服務(wù)的傾向。物業(yè)管理不到位，由此引起的糾紛逐年增多，增加了居民購置商品房的顧慮。開(kāi)發(fā)商長(cháng)遠發(fā)展規劃意識不強，在某些企業(yè)還存在只重短期效益，忽視長(cháng)遠規劃的現象。

　　（六）商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置現象已顯現

　　20xx--20xx年，我市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房累計竣工面積34.5萬(wàn)平方米，實(shí)際銷(xiāo)售面積為30.8萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置現象已顯現。目前部分竣工項目實(shí)際出租使用情況不樂(lè )觀(guān)，有出現潛在空殼市場(chǎng)的危機，例如鉆石廣場(chǎng)、帝王廣場(chǎng)等商業(yè)區，除外圍臨街房屋出租情況較好，廣場(chǎng)內房屋空置現象較嚴重。一方面容易造成開(kāi)發(fā)商積壓和占用的資金，影響資金的回籠,不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。另一方面由于大部分房屋已售給購房戶(hù)，一些地段出租使用情況不好，在一定程度上投資風(fēng)險已轉嫁到購房戶(hù)，也影響今后商用房屋的投資熱情。

　　日前，國務(wù)院轉發(fā)建設部等九部委《關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格的意見(jiàn)》，建設部又最新出臺《關(guān)于落實(shí)新建住房結構比例要求的若干意見(jiàn)》，給今后抑制房?jì)r(jià)增長(cháng)增加動(dòng)力。我市應盡快將這些政策貫徹實(shí)施，增強對房?jì)r(jià)的調控能力，規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的價(jià)格。同時(shí)盡快調整開(kāi)發(fā)結構，加大100平方米以下中小戶(hù)型住宅建設，使住宅價(jià)格與居民收入之比落在一個(gè)合理的區間內，讓廣大中低收入家庭對住宅潛在的巨大需求，轉化為現實(shí)購買(mǎi)力，以銷(xiāo)售促開(kāi)發(fā)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展再上一個(gè)新臺階。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)調研報告2

　　一、房地產(chǎn)可行性研究的目的

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目是一項極其復雜的工程，它涉及立項、方案設計、施工、銷(xiāo)售等一系列復雜的程序�？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項目決策前必要的手段，可行性研究通過(guò)深入的調查研究最終形成可行性研究報告，作為交投集團、成渝公司內部立項審批以及最終投資方案的主要依據。

　　通過(guò)可行性研究，能夠在很大程度上提升房地產(chǎn)項目決策的'正確性，提高項目的經(jīng)濟效益。其目的是使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目決策科學(xué)化、程序化，從而提高決策的可靠性，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的實(shí)施和控制提供參考。

　　二、規劃設計的可行性分析

　　1.在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度等條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類(lèi)型和特性，是否符合規劃設計概念。主要從規劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現實(shí)產(chǎn)品的可能性。

　　2.容積率變化對產(chǎn)品設計概念、產(chǎn)品類(lèi)型和特征的影響。

　　3.土地本身特征對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如圖例，對產(chǎn)品設計和環(huán)境保護的影響及解決的方法。

　　4.周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、"風(fēng)水"因素等對產(chǎn)品規劃設計和環(huán)境保護的影響及解決方法。

　　5.周邊市政工程配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：道路狀況(可能與小區主要出入口有關(guān))、供水、排水、通訊(有線(xiàn)電視、電話(huà)、網(wǎng)絡(luò ))、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規劃設計的影響及解決方法。

　　6.周邊生活配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。生活設施對自身配套建設規模和面積作出判斷。

　　7.市場(chǎng)分析結果對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：市場(chǎng)價(jià)格限制、總價(jià)控制原則與產(chǎn)品類(lèi)型和產(chǎn)品特性設計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)調研報告3

　　近年來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的持續升溫，帶動(dòng)了小城鎮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的蓬勃發(fā)展，小城鎮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式多種多樣，其具體表現形態(tài)為：一是自主開(kāi)發(fā)。由開(kāi)發(fā)商自行完成從土地使用權的取得到房屋施工建設、銷(xiāo)售的全過(guò)程。二是委托開(kāi)發(fā)。由相關(guān)單位或組織劃拔土地委托開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建成后交付委托單位，開(kāi)發(fā)商按約定收取開(kāi)發(fā)傭金。三是聯(lián)合開(kāi)發(fā)。由一方出土地，另一方出資金，雙方或多方聯(lián)合完成開(kāi)發(fā)并按合同約定分配收益。四是合伙自建。由個(gè)人以自然人的身份合伙自建，按協(xié)議進(jìn)行房屋分配。在上述形式中又以聯(lián)合開(kāi)發(fā)和合伙自建為主要形式。

　　因此，小城鎮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與一般意義上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相比具有“非典型”性的特點(diǎn)。隨著(zhù)開(kāi)發(fā)規模的逐年擴大，在擴大農村消費需求，完善城鎮功能的同時(shí)，對地方稅收的支撐作用也愈顯重要。

　　一、小城鎮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現狀

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體呈現出開(kāi)發(fā)主體多元化多頭并舉的趨勢，既有政府主導的鎮區規劃項目和工業(yè)園區建設，也有企事業(yè)單位、村民委員會(huì )組織參與的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，更多的是個(gè)人或由自然人組成的團體進(jìn)行的自主或聯(lián)合開(kāi)發(fā)（包括合伙自建）。多元化開(kāi)發(fā)帶來(lái)了稅收征管中的一系列問(wèn)題，最為突出的是無(wú)證經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。如村級組織及個(gè)人進(jìn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，大都沒(méi)有辦理稅務(wù)登記。由于小城鎮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有其獨特個(gè)性，加之稅收征管手段相對滯后，小城鎮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的稅收流失現象較為普遍，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)過(guò)程中，為了達到少繳或者不繳稅收的目的，往往挖空心思，改變交易性質(zhì)，減少交易金額，廣泛存在“假合同，假集資，假代建，假聯(lián)建”的四假行為。一般是在簽訂真實(shí)合同之外，以各種利益誘導購房戶(hù)簽訂假合同，隱匿真實(shí)合同，并以假合同應付檢查和辦理相關(guān)證件；假借住戶(hù)名義“共同”集資，“聯(lián)合”開(kāi)發(fā)，簽定“集資建房或私房聯(lián)建”協(xié)議，將開(kāi)發(fā)交易行為改頭換面為自建聯(lián)建行為，以逃避納稅義務(wù)。這類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多為地下企業(yè)或小型開(kāi)發(fā)商，大多既無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，又不進(jìn)行注冊登記，投資者利用各方面的關(guān)系，有的開(kāi)發(fā)商先以其他村民民義辦理土地使用證，在開(kāi)發(fā)中再轉戶(hù)，更有甚者在從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前將土地使用權直接辦理到購房者名下，堂而皇之地將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)變?yōu)樗椒柯?lián)建或個(gè)人集資建房，以達到少繳甚至不繳稅費的目的。

　　小城鎮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大多由自然人投資入股，開(kāi)發(fā)商法律意識淡薄，納稅意識偏差，往往不擇手段偷逃或擠占國家稅款以追求利潤最大化，“查到了是你的'，查不到或查晚了是我的”的惡意偷稅心理普遍存在，具體表現為不能主動(dòng)向主管稅務(wù)機關(guān)申請辦理稅務(wù)登記或不能按規定如實(shí)申報其應稅項目，有的甚至采取假合同、假集資、假聯(lián)建等手段逃避稅收，給稅務(wù)部門(mén)稅收征管帶來(lái)較大的難度。并且，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程比較復雜，涉稅環(huán)節多，涉及的稅種也多，客觀(guān)上給不法納稅人留下了偷逃稅的可操作空間，稅務(wù)機關(guān)例行的帳面檢查是很難查到其筋骨的，其結果只能是進(jìn)一步助長(cháng)開(kāi)發(fā)商偷逃稅的僥幸心理。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主要銷(xiāo)售對象為消費者個(gè)人，兩者具有利益上的一致性，對于出現的“陰陽(yáng)合同”，地稅機關(guān)很難核實(shí)，“以票控稅”也難以達到預期效果。在“二手房”交易方面，受房屋性能、地段和建成時(shí)間的影響，地稅機關(guān)對申報價(jià)格及面積根本無(wú)法確認，明知納稅人申報不實(shí)但又無(wú)法查證。還有的通過(guò)假繼承、假贈與、假出租等形式進(jìn)行隱形交易以達到避稅逃費目的。

　　涉稅信息不對稱(chēng)導致稅收管理滯后。利益驅動(dòng)，部門(mén)之間協(xié)作不強。通常開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項目，必須經(jīng)過(guò)規劃、國土、房管、財政、建設等多個(gè)行政部門(mén)的審批、許可與監督。由于沒(méi)有建立有效的信息交換制度，這些行政部門(mén)掌握的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信息難以共享。尤其在涉及到本部門(mén)利益時(shí)，部門(mén)之間相互缺乏協(xié)調配合，有的甚至互不相讓?zhuān)�相互爭扯。這樣，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中地稅部門(mén)難以有效地參與管理和監督，造成房地產(chǎn)稅收征管難。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的土地購置、項目立項和施工許可等信息，都是在稅務(wù)管理和納稅申報事項之前發(fā)生的。由于目前對房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì )化綜合協(xié)調管理水平尚處于較底層次，這些重要的涉稅信息不能有效實(shí)現部門(mén)共享和信息互換，稅務(wù)部門(mén)往往只能在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售房屋后介入管理，客觀(guān)上導致了稅收源頭管理困難和有效管理滯后等實(shí)際問(wèn)題。尤其是在農村小城鎮，對房地產(chǎn)業(yè)缺乏綜合協(xié)調管理，行政管理部門(mén)往往各自為政，甚至部分工程項目規劃立項手續不全，稅務(wù)部門(mén)從規劃、建設等部門(mén)也無(wú)法取得相關(guān)信息，更談不上對項目進(jìn)行及時(shí)管理和有效監控。

　　稅源管理相對粗放導致稅收流失。受外部環(huán)境和稅務(wù)機關(guān)自身的征管力量及征管手段的制約，對小城鎮房地產(chǎn)業(yè)的稅源管理總體上較為原始、粗放，稅收流失現象不同程度存在。從外部環(huán)境來(lái)看，由于各部門(mén)的管理職能分割，加之各部門(mén)對地稅機關(guān)沒(méi)有法定的配合職責和義務(wù)，與稅務(wù)部門(mén)的協(xié)作配合相對乏力，進(jìn)行“源泉控管”的積極性不是很高，地稅部門(mén)僅僅依靠協(xié)調來(lái)實(shí)現外部借力顯得力不從心、鞭長(cháng)莫及。從內部情況來(lái)看，受信息掌控難的制約，房地產(chǎn)各環(huán)節稅源分析對比與稅款實(shí)現及征收無(wú)法實(shí)施同步監控，無(wú)法進(jìn)行有效的跟蹤管理，影響了稅款的正常入庫。加之地稅機關(guān)自身的征管力量薄弱，而開(kāi)發(fā)商流動(dòng)性大、穩定性差并且多是異地開(kāi)發(fā)，一旦工程完工結算后，既不辦理稅務(wù)登記注銷(xiāo)手續，也不辦理稅款結算手續，立即卷鋪蓋走人，造成事實(shí)上的稅收流失。

　　二、對加強小城鎮房地產(chǎn)稅收管理的建議

　�。ㄒ唬╅_(kāi)展針對性的稅法宣傳。 進(jìn)一步理順稅收政策。一是大力廣泛宣傳涉及房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)稅收政策；二是從法律法規政策上準確界定和掌握自建房、代建房、聯(lián)建房、集資建房、開(kāi)發(fā)房等各種建房形式的稅收政策，并在實(shí)際工作中正確運用；三是完善房地產(chǎn)價(jià)格評估制度，建立房地產(chǎn)評稅機構。一方面，要加強對房地產(chǎn)價(jià)格評估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產(chǎn)估價(jià)理論、方法，為房地產(chǎn)稅收計征提供科學(xué)的依據；另一方面，要在稅務(wù)部門(mén)內部建立評稅機構和專(zhuān)職評稅人員，加大房地產(chǎn)稅收征管的力度進(jìn)一步加強農村建筑業(yè)的稅收管理，更好的規范建筑業(yè)納稅行為

　�。ǘ�）深化社會(huì )綜合治稅，充分依托社會(huì )力量，搞好協(xié)稅、護稅工作。建立由鄉鎮土地管理所、村鎮建設服務(wù)部、村支兩委和地方稅務(wù)機關(guān)組成的農村零散建筑業(yè)協(xié)稅、護稅組織，建立健全村委會(huì )負責制度，鄉鎮黨委政府把各村宅基地的管理列入村委的目標責任制考核范圍。村委會(huì )要詳細掌握轄區內的宅基地使用情況和建筑施工隊的建筑數量，并對承攬人員和施工隊情況進(jìn)行登記。健全稅收聯(lián)席會(huì )制度，定期召開(kāi)聯(lián)席會(huì )，由包村干部和土地管理所及時(shí)向稅務(wù)所通報農村建房情況。通過(guò)宅基地的控管對農村建筑業(yè)的稅收征收進(jìn)行把關(guān)。做到從上到下齊抓共管，治理了“三亂”，規范了稅收征管秩序，增加了財政收入。

　�。ㄈ�）建立基礎性的征管制度。1、強化納稅申報制度，實(shí)行按項目核算申報，不能分項目建帳核算的由稅務(wù)機關(guān)按工程形象進(jìn)度或預收款情況預征稅款，工程竣工結算開(kāi)具發(fā)票時(shí)多退少補。2、建立房地產(chǎn)基準價(jià)格計稅制度，建議政府有權的部門(mén)定期公布本地區不同地塊房屋的交易基準價(jià)格（售房均價(jià)），稅務(wù)機關(guān)有權以該基準價(jià)格判斷納稅人提供的交易價(jià)格是否明顯偏低，有權以交易基準價(jià)確定為計稅依據。3、建立二手房轉讓的登記、申報制度，及時(shí)掌握監控二手房轉讓的交易情況4、建立核定征收制度，稅務(wù)部門(mén)在對當地房地產(chǎn)行業(yè)利潤率和稅負進(jìn)行測算的基礎上，根據房地產(chǎn)行業(yè)應繳的各種稅收及附加，核定房地產(chǎn)業(yè)稅收綜合征收率，實(shí)行“以票控稅，分次納稅，年度清算，多退少補”。在目前小城鎮房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算較為混亂、稅收監控難以有效跟進(jìn)的情況下，實(shí)行核定征收不失為一種簡(jiǎn)便易行的征管措施。

　�。ㄋ模┽槍σ恍┙ㄖ�扭曲“聯(lián)戶(hù)建房”的本質(zhì)，偷漏房產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節的部分稅收問(wèn)題，及時(shí)找準問(wèn)題癥結，切實(shí)采取措施，堵塞稅收漏洞。一是事前備案。施工前，要求聯(lián)戶(hù)建房的建筑施工單位必須提供真實(shí)準確的聯(lián)戶(hù)建房合同、聯(lián)戶(hù)建房業(yè)主名單、聯(lián)戶(hù)建房施工設計圖紙進(jìn)行備案，當地稅務(wù)所嚴格審核聯(lián)戶(hù)建房的真偽。二是事中監管。施工建設期間，稅收管理員深入施工現場(chǎng)，調查核實(shí)聯(lián)戶(hù)業(yè)主、建筑成本、建房單價(jià)、建房面積等，核對建筑施工單位提供資料的真實(shí)性、完整性。三是事后檢查結算。工程竣工后，抓住“誰(shuí)擁有土地使用權，誰(shuí)就擁有房屋初始權”實(shí)質(zhì)，核對最初報送的聯(lián)戶(hù)建房業(yè)主與最終的房屋產(chǎn)權證業(yè)主是否一致，據此分不同情況辦理稅款結算。四是明確房屋建筑成本下限定額。對會(huì )計制度不健全的建筑施工單位修建房屋的最低成本進(jìn)行核定，制定成本定額標準下限，并實(shí)時(shí)根據市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行調整最低建筑成本核定征收稅款。工作人員應各盡職守，嚴禁推諉扯皮，不負責任。土地房建辦工作人員必須嚴把建筑面積關(guān)口，，嚴禁弄虛作假、營(yíng)私舞弊造成稅款的流失。

　�。ㄎ澹┘哟笳饝匦缘牟樘幜Χ�。針對小城鎮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，以具有開(kāi)發(fā)性質(zhì)的合作建房和自建行為為重點(diǎn)，采用實(shí)地核查和外圍調查相結合等有效稅偵手段，積極拓展稅務(wù)稽查的深度和廣度，加大懲處力度，對查出有偷逃稅款、久拖不繳的納稅人依法采取稅收保全、強制執行等剛性措施，對偷逃稅大案、要案嚴格依照法律程序移送司法機關(guān)追究刑事責任。要通過(guò)稅收剛性懲處手段的積極應用，充分發(fā)揮其震懾效應，加大對房地產(chǎn)業(yè)的稅收約束力度，切實(shí)建立小城鎮房地產(chǎn)稅收“有序征管”工作格局。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)調研報告4

　　一、 國內環(huán)境：中國房地產(chǎn)還有20xx年以上的好景

　　xx年12月3日上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會(huì )拉開(kāi)序幕。與往屆相比，本屆住交會(huì )無(wú)論是在規模上還是人氣上都堪稱(chēng)史無(wú)前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會(huì )，從側面反映開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍對未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)預期向好，一致認同住交會(huì )主辦方所預言"中國房地產(chǎn)還有20xx年以上的好景" 。

　　"中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在20xx年中國的GDP增長(cháng)的9.3個(gè)百分點(diǎn)中，有1.8個(gè)百分點(diǎn)是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻的。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒(méi)有一個(gè)其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動(dòng)力。

　　1998年以來(lái)，中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、竣工面積、銷(xiāo)售面積始終保持了年均20%左右的增長(cháng)。

　　20xx年中國住宅投資占GDP比例超過(guò)了美國，已經(jīng)達到了5.7%。而在美國，房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟的三大支柱產(chǎn)業(yè)(汽車(chē)、醫藥、房地產(chǎn))之一，已持續了50多年。

　　20xx年，中國的城鎮人口將達到10.2億人，年均增長(cháng)4%，城鎮住宅存量面積將達到330億平方米，比20xx年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米。"

　　二、xx房地產(chǎn)市場(chǎng)：整體良性發(fā)展與現階段迅速升溫

　　1、湖北省宏觀(guān)政策的指導

　　20xx年6月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續快速健康發(fā)展，根據《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的通知》，結合我省實(shí)際，湖北省政府出臺《省政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展的意見(jiàn)》，將在一定程度上刺激商品房市場(chǎng)，保證房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　2、政府出臺房改政策，取消福利分房

　　自20xx年年底荊州政府取消福利分房制度，個(gè)人購房數量驟增。同時(shí)，隨著(zhù)居民收入水平不斷提高以及消費者觀(guān)念的'轉變，消費者對商品房的需求也持續呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場(chǎng)迅猛發(fā)展。

　　3、人口城鎮化，擴大了市場(chǎng)消費需求。

　　荊州是一個(gè)文化古城，有著(zhù)悠久的歷史，自古以來(lái)就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨著(zhù)近年來(lái)城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來(lái)荊州投資經(jīng)商。另外戶(hù)籍制度的改革，使農村人口城鎮化，城鎮人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場(chǎng)增添了新的主力軍。

　　4、隨著(zhù)人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場(chǎng)消費能力逐步增強。

　　20xx年荊州市城鎮居民人均可支配收入7093元，上年增長(cháng)7.4%。人均消費支出5400元，增長(cháng)3.3%;20xx年全市農民人均純收入2502元，增長(cháng)3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《20xx年荊州市經(jīng)濟運行特點(diǎn)、問(wèn)題及對策》)

　　20xx年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長(cháng)8.5%，城鎮居民人均可支配收入7600元，比上年增長(cháng)7.2%;農民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長(cháng)20.0%，增長(cháng)速度創(chuàng )九年來(lái)最好水平，增長(cháng)速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。(摘自：荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《20xx年經(jīng)濟發(fā)展情況新聞發(fā)布稿》)

　　以上數據反映了企業(yè)和個(gè)人的投資與消費仍蘊藏著(zhù)較大的增長(cháng)潛力。

　　近年來(lái)，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求"居者有其屋"向"居者優(yōu)其屋"發(fā)展。電腦、移動(dòng)電話(huà)、摩托車(chē)等消費的快速增長(cháng)帶動(dòng)了城市消費品市場(chǎng)的活躍，汽車(chē)、住房消費的增加預示著(zhù)新一輪消費結構升級已為期不遠。

　　5、同類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)情況

　　荊州花園、順馳太陽(yáng)城、翰林苑、觀(guān)邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類(lèi)產(chǎn)品的市場(chǎng)說(shuō)明任務(wù)，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類(lèi)高檔住宅。在此基礎上，本類(lèi)產(chǎn)品的推廣、銷(xiāo)售也逐步成熟，深入人心。

　　三、xx房地產(chǎn)消費市場(chǎng)的新機遇：舊城改造與銀行按揭

　　1、舊城改造，造成了需求量的增加

　　鑒于原荊州城內人口密度過(guò)大的狀況，為減輕市政壓力， 20xx年，政府出臺"為古城減壓，城內只許拆房，不許建房"的新規劃，開(kāi)始對城墻及城內古跡、古建筑加以保護。同時(shí)下令城內十二萬(wàn)人外遷六萬(wàn)，短期目標是三年遷出三萬(wàn)人。這給城外的房地開(kāi)發(fā)提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境。

　　2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經(jīng)濟實(shí)力不是很強的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場(chǎng)的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權。這就大大增加了消費人群數量，有效刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)調研報告5

　　平抑房?jì)r(jià)政策的出臺導致市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現一定程度的“緩剎車(chē)”效應。

　　但從長(cháng)期看，宏觀(guān)政策調整必將有效剔除我區房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：

　　——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。通過(guò)調整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí)，通過(guò)嚴格土地供應，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生。

　　——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設量，調整房地產(chǎn)供應結構，滿(mǎn)足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

　　——適度平穩房地產(chǎn)價(jià)格�？紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應，我區房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩定過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)，使其漲幅趨于穩定。

　　三、積極應對，保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展

　　總的來(lái)說(shuō)，由于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數相對較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設的歷史性機遇，從長(cháng)遠來(lái)看，我區房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調控政策將使我區正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，當前要注意以下幾點(diǎn)。

　　1、加強房地產(chǎn)價(jià)格監測工作

　　建立起科學(xué)有效的房?jì)r(jià)監測和預警體系，加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展。重點(diǎn)監測土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格；當前特別要重視加強對住宅類(lèi)商品房?jì)r(jià)格的監測工作。加強房?jì)r(jià)的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內容。一旦發(fā)現價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預警建議。

　　2、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作

　　建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò )，及時(shí)反饋?lái)椖康倪M(jìn)展情況，以便發(fā)現問(wèn)題、協(xié)調問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據政府年度土地供應計劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，并按照統一招標、拍賣(mài)和掛牌的'方式來(lái)取得土地使用權，同時(shí)，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規劃、建設和銷(xiāo)售手續的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)準入關(guān)，嚴格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴厲打擊。

　　3、有計劃有步驟的規劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

　　結合我區經(jīng)濟發(fā)展和城鎮建設總體規劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，根據軌道交通等基礎設施建設來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計劃，合理預留開(kāi)發(fā)空間，以達到通過(guò)城市規劃來(lái)引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監控，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )的作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據市場(chǎng)運行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計劃。

　　4、合理引導住房主體需求

　　中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會(huì )上的住房主體需求。為滿(mǎn)足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jì)深?lèi)住房建設，同時(shí)加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機，積極引導商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結合我區開(kāi)發(fā)建設和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導居民對住房的理性消費，推動(dòng)主體需求的合理化。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)調研報告6

　　近年來(lái)，違規變更規劃、調整容積率成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的一個(gè)常見(jiàn)重災問(wèn)題。有人將“擅改控制性詳規，提高項目容積率，減少配套設施，讓開(kāi)發(fā)商獲取高額利潤”總結為房地產(chǎn)犯罪官員尋租七法之首。

　　長(cháng)期以來(lái)，購房業(yè)主因違規變更規劃、調整容積率問(wèn)題與開(kāi)發(fā)商的糾紛源源不斷，不少糾紛是既打民事訴訟，又打行政訴訟。去年年底，住房和城鄉建設部、監察部聯(lián)合就加強容積率管理和監督檢查發(fā)出通知，今年又聯(lián)合就治理違規變更規劃、調整容積率再次發(fā)出通知，可見(jiàn)國家對此問(wèn)題極為重視，因此，切實(shí)治理違規變更規劃、調整容積率問(wèn)題是當前和今后的一項重要任務(wù)。

　　違規變更規劃、調整容積率之所以多發(fā)，主要有兩個(gè)原因。其一是利益驅動(dòng)，開(kāi)發(fā)商為了獲取高額利潤，未經(jīng)規劃行政主管部門(mén)許可擅自變更調整，這可謂是違規變更規劃、調整容積率的利益誘因。其二是有關(guān)制度目前尚不完善，操作機制不夠嚴密健全，導致違規變更規劃、調整容積率存在空間。

　　眾所周知，容積率是一個(gè)體現土地使用強度的指標，是項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地的面積之比。同樣一塊建設用地，容積率提高少許，即意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商可以建設多面積的房屋和賺取更豐厚的利潤。因此從利益角度考慮，開(kāi)發(fā)商為獲取高額利潤而不惜違規變更規劃方案及調整容積率。

　　應當說(shuō)，容積率對開(kāi)發(fā)商的利潤固然重要，但對于商品房小區業(yè)主和整個(gè)城市規劃更為重要。容積率是控制性詳細規劃和修建性詳細規劃的實(shí)質(zhì)內容。容積率高低與小區居住舒適度成反比，高的容積率導致樓層高、樓間距近、綠地比例低、小區內道路狹窄、光照通風(fēng)條件差、停車(chē)位置不足等，還會(huì )對小區內的休閑健身場(chǎng)所、兒童活動(dòng)區域形成擠壓，并且會(huì )對樓宇內的電梯、消防通道形成比較大的壓力，加劇設施老化。同時(shí)，高的容積率也會(huì )影響城市整體規劃，影響城市面貌與持續發(fā)展，造成市政配套設施與資源供應緊張。因此，對容積率的調整應當慎重和嚴格。

　　根據《省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域違規變更規劃、調整容積率專(zhuān)項治理工作實(shí)施方案》有關(guān)精神，為提高規劃管理依法行政水平，有效控制違規變更規劃、調整容積率行為，促進(jìn)城鄉建設和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，我們提出以下幾點(diǎn)工作思路：

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得國有土地使用權后，必須嚴格按照《國有土地使用權出讓合同》的約定和規劃行政主管部門(mén)確定的容積率等規劃條件進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設。如需調整容積率的，除應當符合國家和省有關(guān)規定和技術(shù)規范要求外，還必須符合下列條件：

　　1、因城市規劃要求需要提高容積率的；

　　2、建設用地所在規劃區域內可以提高開(kāi)發(fā)強度的；

　　3、建設用地所在規劃區域內可以滿(mǎn)足建筑總量整體平衡條件的；

　　4、增加容積率后收取的增容地價(jià)可以滿(mǎn)足外部配套建設投資要求的。

　　二、土地出讓前，規劃建設部門(mén)要根據總體規劃對宗地深入研究，科學(xué)下達規劃條件；土地出讓后，如無(wú)特殊理由不得調整容積率。確需調整容積率的，應按下列程序辦理：

　　1、屬城市規劃要求需要提高容積率的'，由規劃部門(mén)提出報告，經(jīng)政府研究并下發(fā)抄告單，有關(guān)部門(mén)按抄告單原則辦理手續。

　　2、屬建設單位要求提高容積率的，應按以下程序辦理：

　�。�1）建設單位向規劃行政主管部門(mén)和國土資源行政主管部門(mén)提出書(shū)面申請，并附規劃設計方案；

　�。�2）規劃行政主管部門(mén)對調整容積率申請報告進(jìn)行初審，組織對規劃設計方案進(jìn)行論證、評審，并告知國土資源主管部門(mén)，對符合調整條件的，報政府或規劃咨詢(xún)委員會(huì )批準后下達《調整容積率告知書(shū)》；

　�。�3）建設單位持《調整容積率告知書(shū)》與國土資源行政主管部門(mén)簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，由國土資源行政主管部門(mén)按規定計算和下達“國有土地出讓金補交清單”，開(kāi)發(fā)建設單位持補交清單向財政部門(mén)補交土地使用權出讓金；

　�。�4）規劃行政主管部門(mén)依據《國有建設用地使用權出讓合同》和補交出讓金后開(kāi)具的《省國有土地有償使用收入專(zhuān)用票據》，審批發(fā)放或換發(fā)《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》。

　　三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權后，報規劃行政主管部門(mén)，規劃咨詢(xún)委員會(huì )批準已調整容積率的，規劃部門(mén)應書(shū)面告知國土資源行政主管部門(mén)。國土資源行政主管部門(mén)按照開(kāi)發(fā)項目調整后的容積率計算收取應補交的土地出讓金，規劃建設、房管等部門(mén)依據補交土地出讓金的票據辦理相關(guān)手續。

　　四、經(jīng)規劃、國土部門(mén)驗收后，對超過(guò)土地批準容積率的用地項目，在扣除因城市空間設計需要，市政府鼓勵由出讓條件中規定的多層建筑（在符合國家規范的前提下）改成高層建筑的九層以上建筑面積（以政府抄告單或協(xié)議為準），應按有關(guān)規定確定并收取應補交的土地出讓金。

　　五、調整容積率的建設項目，不得提高建筑密度、降低綠地率。

　　六、鼓勵利用地下空間修建停車(chē)場(chǎng)、人防設施及儲物區，地下建筑面積不納入容積率計算。

　　七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反《國有建設用地使用權出讓合同》的約定，擅自提高建筑容積率、建筑密度等任何一項指標的，出讓人有權收回高于約定的最高標準的面積或按現行市場(chǎng)地價(jià)補交土地出讓金。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反《城鄉規劃法》第四十三條規定，擅自改變建設用地規劃許可證的，相關(guān)執法部門(mén)須對其違法行為立案查處，在對超容積率的加建部分不影響總體規劃允許保留的前提下，開(kāi)發(fā)建設單位應根據相關(guān)部門(mén)的處理決定，補交土地出讓金及相關(guān)規費，并接受相應罰款。

　　八、國土資源、建設、規劃、城管、財政、審計、房定等部門(mén)應密切配合、加強溝通，并將有關(guān)情況相互告知。凡發(fā)現開(kāi)發(fā)建設單位提高容積率而未補繳土地出讓金的，一律依法查處，并停止辦理該宗地的建設工程規劃許可、施工許可、建設用地延期、商品房預售許可、竣工綜合驗收、房屋產(chǎn)權證書(shū)等手續，對該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法暫緩年檢，并停止辦理該單位新開(kāi)發(fā)項目的一切手續。

　　九、對違反規定擅自調整容積率的行政主管部門(mén)工作人員，依法依紀從嚴處理。

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