物業(yè)公司調研報告（通用18篇）

　　我們眼下的社會(huì )，接觸并使用報告的人越來(lái)越多，報告具有雙向溝通性的特點(diǎn)。你所見(jiàn)過(guò)的報告是什么樣的呢？下面是小編幫大家整理的物業(yè)公司調研報告，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。

　　物業(yè)公司調研報告 1

　　為扎實(shí)開(kāi)展深入學(xué)習實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀(guān)活動(dòng)，堅持以科學(xué)發(fā)展觀(guān)為統領(lǐng)，樹(shù)立以人為本的發(fā)展理念，實(shí)現管理處建設全面、協(xié)調、可持續發(fā)展。通過(guò)此次對科學(xué)發(fā)展觀(guān)的調研，使我們更加深刻地理解了科學(xué)發(fā)展觀(guān)的內涵，明確了黨落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)的及時(shí)性與必要性，學(xué)會(huì )要有意識地用科學(xué)發(fā)展的眼光來(lái)看待問(wèn)題、分析問(wèn)題、解決問(wèn)題。在落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)的同時(shí)，不斷將其與管理處發(fā)展相結合，做到統籌兼顧，全面分析。近期，我們深入相關(guān)部門(mén)、隊及班組，通過(guò)走訪(fǎng)座談、征求意見(jiàn)等形式，對龍南管理處建設情況進(jìn)行了調研和思考。

　　一、落實(shí)科學(xué)發(fā)展存在問(wèn)題及差距

　　龍南管理處主任采取走入各隊、開(kāi)座談交流等形式，征集不同群體的意見(jiàn)和建議，經(jīng)過(guò)認真歸納、分析，存在以下問(wèn)題及差距。其中主要體現在：一是運行設備、管線(xiàn)老化，維修費用逐年遞增，作用發(fā)揮不充分；二是可視門(mén)鈴、監控系統設備老化，損壞嚴重，維修量大，造價(jià)高；三熱水虧損嚴重，四是外雇工福利待遇低；五管理崗人員較少，技術(shù)類(lèi)人才急缺，不能隨公司壯大而增加。

　　二、學(xué)習落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)，推動(dòng)物業(yè)和諧發(fā)展，必須從以下幾個(gè)方面努力：

　�。ㄒ唬�龍南管理處是物業(yè)公司成立最早的小區，運行設備及管線(xiàn)老化問(wèn)題也逐年顯現。僅xx年世紀家園小區業(yè)主室內及室外冷熱水主管線(xiàn)共修復2 處，管線(xiàn)腐蝕滲漏問(wèn)題已成為物業(yè)管理服務(wù)維修的重要項目。物業(yè)公司在資金允許的情況下，對世紀家園小區進(jìn)行管線(xiàn)改造，全面更換。

　�。ǘ�）電子門(mén)鈴系統是物業(yè)服務(wù)的.門(mén)面，業(yè)主回家第一道門(mén)就是單元門(mén)，但世紀家園可視電子門(mén)鈴系統老化，損壞嚴重，維修量大，使公司每年維護費用投入了大量資金。龍南管理處將與維保廠(chǎng)家協(xié)商、達成共識，原有電子產(chǎn)品損壞一律按現在市場(chǎng)價(jià)購買(mǎi)，系統兼容問(wèn)題由維保廠(chǎng)家解決；同時(shí)與維修廠(chǎng)簽訂維保合同應包括損壞及更換配件費用，不應所有損壞的配件都由公司另行承擔費用；成立維保小組對電子門(mén)鈴系統進(jìn)行統一管理，同時(shí)聘請一名技術(shù)顧問(wèn)進(jìn)行業(yè)務(wù)指導。

　�。ㄈ�）龍南管理處要從政治、文化、生活等各個(gè)方面去關(guān)心員工，在為員工“送溫暖”上做文章、下功夫。生活上送溫暖，摸清困難員工的底數和情況，有針對性地幫助有特殊困難的員工解決好實(shí)際困難，真正建立幫扶工作的長(cháng)效機制。事業(yè)上送溫暖，提高員工群眾素質(zhì)，為員工發(fā)揮作用、施展才能搭建平臺，創(chuàng )造有利于員工成長(cháng)成才進(jìn)步的工作環(huán)境。權益上送溫暖，要依法堅決維護員工群眾的各項合法權益，比如，加班加點(diǎn)工作的問(wèn)題，公司給與更多的關(guān)注。精神上送溫暖，要著(zhù)眼于員工的精神文化需求，更多地開(kāi)展文化、體育、娛樂(lè )活動(dòng)，起到陶冶情操、振奮精神的作用。

　�。ㄋ模┤瞬艑σ粋�(gè)企業(yè)的發(fā)展有著(zhù)舉足輕重的作用，龍南管理處近幾年來(lái)發(fā)展迅速更是急需技術(shù)類(lèi)、管理型人才來(lái)推動(dòng)企業(yè)的發(fā)展。管理崗位人員較少，技術(shù)類(lèi)人才急缺問(wèn)題已成為物業(yè)企業(yè)的首要問(wèn)題，龍南管理處對學(xué)習能力較強的新生青年應給予機會(huì )培訓學(xué)習，發(fā)揮作用提供廣闊舞臺。有人才才能使企業(yè)穩步向前，企業(yè)逐步發(fā)展壯大。

　　隨著(zhù)學(xué)習實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀(guān)活動(dòng)的進(jìn)一步深入，龍南管理處將進(jìn)一步自查自糾，邊學(xué)習邊整改，以推動(dòng)物業(yè)公司和諧發(fā)展。

　　物業(yè)公司調研報告 2

　　實(shí)習，顧名思義，就是在實(shí)習中學(xué)習。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的學(xué)習，或者當學(xué)習結束時(shí)，我們需要知道我們學(xué)到了什么，或者我們應該如何在實(shí)習中應用它。因為任何知識都來(lái)自實(shí)踐，屬于實(shí)踐。所以我們必須把它付諸實(shí)踐來(lái)檢驗我們所學(xué)的東西�，F在我們就要畢業(yè)了，實(shí)習對我們越來(lái)越重要。剛剛結束的實(shí)習階段可以說(shuō)是我大學(xué)四年來(lái)最艱難、最充實(shí)的時(shí)期。

　　努力工作是因為我剛剛開(kāi)始工作，不能很快適應很多方面。然而，充實(shí)是在這段時(shí)間里無(wú)法在校園里學(xué)到的知識和技能，它進(jìn)一步提高了自己各方面的素質(zhì)。同時(shí)，實(shí)習也給了我一定的工作經(jīng)驗。這為將來(lái)找一份好工作奠定了基礎�，F在讓我們總結一下這些天我們工作中的成績(jì)和缺點(diǎn)。

　　首先，總結經(jīng)驗，其次，有系統地了解自己的工作情況。隨著(zhù)國民經(jīng)濟建設的快速發(fā)展和國民收入的不斷增加，人們越來(lái)越關(guān)注生活質(zhì)量。當人們有足夠的食物和衣服時(shí)，他們對居住環(huán)境和居住的社區文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國雖然是一個(gè)新興的服務(wù)業(yè)，但已經(jīng)有20多年的歷史。

　　隨著(zhù)國民經(jīng)濟建設的快速發(fā)展和國民收入的不斷增加，人們越來(lái)越關(guān)注生活質(zhì)量。當人們有足夠的食物和衣服時(shí)，他們對居住環(huán)境和居住的社區文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國雖然是一個(gè)新興的服務(wù)業(yè)，但已經(jīng)有20多年的歷史。應該說(shuō)，它積累了一些經(jīng)驗。從興起到發(fā)展，現已成為現代居民不可或缺的服務(wù)業(yè)。

　　物業(yè)管理能走可持續發(fā)展之路嗎?作為一名物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員，我在畢業(yè)前做了一項實(shí)習研究。從xx年xx月xx日至xx年x月xx日，為了進(jìn)一步鞏固知識，理論聯(lián)系實(shí)際，我在xx物業(yè)管理有限公司進(jìn)行了為期六個(gè)月的訪(fǎng)問(wèn)和學(xué)習實(shí)習期間，我們受到xx市xx物業(yè)管理有限公司的熱情接待。通過(guò)在公司物業(yè)管理辦公室實(shí)習，我對各地的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這個(gè)過(guò)程中，我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識，豐富了學(xué)到的專(zhuān)業(yè)知識，為今后的正常工作打下了堅實(shí)的基礎。

　　一、研究對象的基本情況

　　xx市xx物業(yè)管理有限公司成立于5月。位于西城北門(mén)陽(yáng)木橋社區二十號。東接西城路，南接滬寧鐵路，西接豐濱路，北接213國道。它是一家獨立核算、自負盈虧、獨立經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。資質(zhì)等級為三級，注冊資本100萬(wàn)元。近年來(lái)，公司始終貫徹“以人為本、誠信服務(wù)”的理念，遵循“高質(zhì)量、高效率、一流服務(wù)、信譽(yù)第一”的宗旨。擁有一批大專(zhuān)以上學(xué)歷的高素質(zhì)管理人才，并取得國家物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書(shū)。創(chuàng )建了一個(gè)思維積極、技術(shù)過(guò)硬、工作作風(fēng)優(yōu)良的物業(yè)管理團隊。公司成功接管xx、xx二期（民豐西苑）、綠洲花園等住宅區，取得了良好的社會(huì )、環(huán)境和經(jīng)濟效益。面對物業(yè)管理市場(chǎng)的激烈競爭和困難，公司規劃了良性發(fā)展循環(huán)。

　　目前，我們正在積極準備iso9001質(zhì)量體系認證，并已獲得內部審計師資格證書(shū)。公司承諾嚴格按照“城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區”的標準制定和完善各項管理制度，充分利用現代管理方法，確保工作順利完成，為業(yè)主創(chuàng )造文明、整潔、安全、有序的生活環(huán)境，創(chuàng )造舒適的生活空間。我們將繼續創(chuàng )新，努力為西城更多業(yè)主和居民提供優(yōu)質(zhì)、安全、舒適的服務(wù)，進(jìn)一步提升企業(yè)形象，精心打造“新橋物業(yè)”企業(yè)品牌，讓新橋物業(yè)成為物業(yè)管理行業(yè)的一顆璀璨之星。

　　二、研究的目的和意義

　　“實(shí)踐是檢驗真理的唯一標準”。在學(xué)習了三年的物業(yè)管理之后，我總是想把學(xué)到的東西運用到實(shí)踐中去。這是我的研究目的之一。此外，我想了解現階段物業(yè)管理行業(yè)的社會(huì )發(fā)展情況，為今后正式進(jìn)入工作崗位打下堅實(shí)的基礎。這是我研究的第二個(gè)目的。雖然物業(yè)管理有著(zhù)良好的發(fā)展前景，但從目前的物業(yè)管理現狀來(lái)看，行業(yè)內部和社會(huì )環(huán)境之間還有一系列問(wèn)題需要解決。

　　只有隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的進(jìn)一步發(fā)展，為物業(yè)管理創(chuàng )造良好的外部條件，行業(yè)內不斷自我完善，物業(yè)管理的美好前景才能成為現實(shí)我想通過(guò)這次實(shí)習，我將對物業(yè)管理有一個(gè)新的認識和體驗。我將從感性認識上升到理性認識，理論與實(shí)踐相結合，把學(xué)到的知識運用到社會(huì )實(shí)踐中，注意把從書(shū)本上學(xué)到的物業(yè)管理理論知識與實(shí)際工作相比較，用理論知識加深對實(shí)際工作的理解，用實(shí)踐驗證學(xué)到的物業(yè)管理理論，探索物業(yè)管理工作的本質(zhì)和規律從很小的時(shí)候起，我就會(huì )為自己爭取一個(gè)光明的未來(lái)�？偟膩�(lái)說(shuō)，它也為物業(yè)管理行業(yè)走向成熟和健康發(fā)展做出了自己微薄的努力。

　　三、研究方法和范圍

　　在本次調查中，我主要對新橋物業(yè)管理辦公室開(kāi)展物業(yè)管理工作的特點(diǎn)、方法和操作規程進(jìn)行了調查和分析。我還初步了解了管理辦公室的設施管理、事務(wù)管理和安全管理。調查期間，我主要通過(guò)現場(chǎng)采訪(fǎng)物業(yè)管理人員和現場(chǎng)調查來(lái)完成調查工作。新橋物業(yè)管理有限公司現擁有xx、民豐西苑、綠洲花園三個(gè)管理區。

　　四、調查分析結果

　　實(shí)習期間，我深刻體會(huì )到新橋房產(chǎn)的優(yōu)勢及其對黃翔街的影響。新橋物業(yè)管理有限公司雖然經(jīng)過(guò)短短幾年的發(fā)展，取得了如此巨大的成就，但它離不開(kāi)新橋人努力工作、創(chuàng )新和挑戰的精神。但是，在看到成績(jì)的同時(shí)，也發(fā)現了一些影響新橋物業(yè)發(fā)展的問(wèn)題，總結如下:

　　首先，內部管理不規范首先，幾個(gè)物業(yè)管理幾乎都遵循舊的管理模式部門(mén)之間分工不明確，制度不完善，程序性和標準化工作流程少，大部分管理簡(jiǎn)單粗放。

　　其次，由于物業(yè)管理存在諸多問(wèn)題，各地制度不完善，關(guān)系復雜，需要協(xié)調處理的關(guān)系眾多，物業(yè)管理部門(mén)投入了大量精力處理各種關(guān)系。處理這些關(guān)系當然有利于公司的發(fā)展。然而，當內部管理和外部服務(wù)被忽視時(shí)，不可避免的是本末倒置。這影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。

　　第二，責任和權利不明確責任和權利不明確是公司發(fā)展的主要障礙。

　　例如，一些房屋維修問(wèn)題和設施設備配套問(wèn)題可以通過(guò)談判更好地解決。但更多的是使物業(yè)管理工作不能獨立進(jìn)行，許多問(wèn)題需要各級審批，導致多重管理，影響了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高和物業(yè)管理的健康發(fā)展。此外，各物業(yè)管理辦公室內部和崗位之間權責不清、職責分工不合理、人員配備不科學(xué)，導致工作效率低下、工作鏈條斷裂、工作流程不暢，阻礙了部分工作正常、快速、有效地完成，極大地影響了服務(wù)水平的提高。

　　第三，缺乏專(zhuān)業(yè)管理人員由于員工相對缺乏專(zhuān)業(yè)知識，他們大多在過(guò)程中從事房地產(chǎn)。雖然他們比較有經(jīng)驗，但缺乏系統的理論知識。此外，由于觀(guān)念和資金問(wèn)題，企業(yè)很少引進(jìn)專(zhuān)業(yè)管理人員，導致服務(wù)意識差，觀(guān)念創(chuàng )新不足，物業(yè)管理難以進(jìn)入良性發(fā)展的軌道。

　　五、研究經(jīng)驗和建議

　　通過(guò)對實(shí)習的理論研究和實(shí)習的磨合，我提出了自己的`一些建議和方法:

　　1.建立一支規范、高效、專(zhuān)業(yè)的團隊，做好基礎管理是關(guān)鍵。優(yōu)秀的基礎管理是搞好物業(yè)管理的基本點(diǎn)，而員工素質(zhì)是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的決定性因素，是物業(yè)企業(yè)可持續發(fā)展的關(guān)鍵。

　�。�1）規范服務(wù)人員形象，加大企業(yè)宣傳力度標準圖像包括儀表、語(yǔ)言和行為。儀表標準要求我們的服務(wù)人員持有相關(guān)證書(shū)，穿戴整齊并佩戴明顯標志。語(yǔ)言形象要求服務(wù)接待人員說(shuō)普通話(huà)例如，在服務(wù)人員的電話(huà)接待中，要問(wèn)的第一個(gè)問(wèn)題是“新橋物業(yè)，我能為你做什么”，語(yǔ)言應該盡可能溫暖委婉，包括當與業(yè)主發(fā)生沖突時(shí)，“新橋物業(yè)”應該成為每個(gè)員工的口頭禪，這也有利于企業(yè)形象的提升。行為形象要求每個(gè)崗位的員工以標準的方式工作，展示他們的職業(yè)風(fēng)格。這一點(diǎn)對我們的安全人員非常重要。保安人員負責維護社區的公共秩序。因此，他們應該盡力在工作中達到軍事標準。例如，他們不應該走路、抽煙或打架，以免對業(yè)主造成不良影響。房地產(chǎn)是一個(gè)服務(wù)行業(yè)，它的行為實(shí)際上是一個(gè)服務(wù)過(guò)程，也就是一個(gè)服務(wù)交付過(guò)程�？鞓�(lè )的員工可以平息服務(wù)缺陷給業(yè)主帶來(lái)的不滿(mǎn)和投訴。此外，服務(wù)人員的形象也是公司服務(wù)的有形展示，向用戶(hù)傳達公司的良好形象。

　�。�2）完善與物業(yè)相關(guān)的規章制度和各類(lèi)檔案維護制度完善的規章制度可以規范員工的行為，有利于整個(gè)服務(wù)流程的再造，提升企業(yè)的外部形象，也是未來(lái)創(chuàng )造卓越和9000認證的重要環(huán)節。因此，有必要建立家庭員工崗位責任制和崗位內容要求，并確保其得以實(shí)施。內部系統的建立必須始終展現絕對服務(wù)提供商的形象——以所有者為中心，輻射每個(gè)員工的行為。在外部，我們需要建立一個(gè)完整的公共系統，包括裝修系統、房屋檢查系統、設備檔案管理系統等。值得注意的是，每個(gè)公共系統的建立都應以國家法律和法規為基礎，措辭應盡可能人道。這有利于建立一個(gè)清晰合理的服務(wù)流程，讓“人人負責一切”，讓每個(gè)責任事故都能找出相應的責任人，并能配合相應的獎懲激勵措施

　�。�3）充分重視業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的作用，成為物業(yè)和業(yè)主之間的橋梁所有業(yè)主都是整個(gè)住宅物業(yè)的業(yè)主，而業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )是他們的代表組織和代表，也是住宅區重大決策的業(yè)主。因此，物業(yè)管理人員應充分重視自己的角色，處理好自己的關(guān)系。業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，也是物業(yè)企業(yè)的監督者和助手。一些重大物業(yè)事項（物業(yè)維修基金的使用、年度預算、物業(yè)共用部位的管理等）。）必須得到行業(yè)委員會(huì )的批準，否則有時(shí)對財產(chǎn)的好想法可能成為非法行為。此外，在日常管理服務(wù)中，應定期或不定期與業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主代表舉行會(huì )議，就日常管理中的不足和缺陷征求意見(jiàn)，以提高自身水平。同時(shí)，應向業(yè)主委員會(huì )表達對業(yè)主的合理要求，以及個(gè)別業(yè)主的不合作，要求他們協(xié)助解決問(wèn)題，以便雙方能夠充分了解，并在必要時(shí)達成書(shū)面協(xié)議

　　2.服務(wù)管理應以專(zhuān)業(yè)化為方向，融入法制化，走程序化的道路。

　�。�1）在專(zhuān)業(yè)化的方向上，首先要做的是奠定其專(zhuān)業(yè)基礎，即讓大多數員工掌握豐富的專(zhuān)業(yè)知識和技能，所以企業(yè)應該建立一個(gè)活躍的氛圍，靈活的學(xué)習網(wǎng)絡(luò )例如，公司應及時(shí)、快速、方便地定制圖書(shū)、期刊、報紙等各種專(zhuān)業(yè)學(xué)習媒體，并配置現代信息網(wǎng)絡(luò )（互聯(lián)網(wǎng)、局域網(wǎng)等）。）使各種項目的高級視圖成為公司的共享信息。通過(guò)學(xué)習，員工可以“站在新橋上，跳出新橋”，用領(lǐng)先行業(yè)的思想和心態(tài)做好每件事。此外，公司還應組織定期或不定期的培訓課程并外出學(xué)習。特別值得一提的是，從外出中學(xué)到的東西不應該純粹是“借來(lái)的”，必須及時(shí)根據當地情況加以改變。它應該主要符合公司和社會(huì )的實(shí)際情況，否則只會(huì )浪費大量的人力物力。

　　實(shí)習期間，我在社區管理辦公室接觸到的專(zhuān)業(yè)書(shū)籍和期刊很少，所以這一點(diǎn)尤為重要。專(zhuān)業(yè)技能是服務(wù)質(zhì)量的基礎，應鼓勵員工提出技能改革的方法，參加國家技能考試，獎勵取得一定成績(jì)的員工，形成“學(xué)有所得，學(xué)有所得”的良性循環(huán)。第三，專(zhuān)業(yè)化還要求明確的部門(mén)結構和改進(jìn)專(zhuān)業(yè)結構。例如，綠洲花園在管理一些文件時(shí)有一點(diǎn)混亂，因為它的人員很少，而且一個(gè)人要負責很多事情。因此，我認為部門(mén)結構應該有一個(gè)明確的分工，各部門(mén)應該形成自己的職責和工作規范，并有相應的配套設施。最后，專(zhuān)業(yè)重組是根據各部門(mén)所用專(zhuān)業(yè)的特點(diǎn)整合專(zhuān)業(yè)知識，使每個(gè)員工擁有一個(gè)專(zhuān)業(yè)和多種能力。例如，安全、綠化和工程部門(mén)可以在明確部門(mén)的基礎上實(shí)現“人人都應該學(xué)習和理解一切”，并可以在責任人員不在時(shí)處理緊急情況。

　�。�2）將法律制度納入其中，就是要求公司的每一項行為都直接或間接地與法律政策相聯(lián)系，這也是我們在工作中保持積極地位的關(guān)鍵，特別是在處理不協(xié)調的糾紛方面。物業(yè)公司必須時(shí)刻具備法律自我保護意識，也就是說(shuō)，我們必須在每一個(gè)潛在的法律糾紛中采取行動(dòng)。例如，在綠洲花園，我看到住宅區的路面坑坑洼洼。如果屋主查看或檢查了房子，就有倒塌的潛在風(fēng)險，我們的財產(chǎn)也沒(méi)有給出任何警告。這是我們的無(wú)所作為。萬(wàn)一發(fā)生事故，我們將承擔責任。

　　如果我們給出一個(gè)引人注目的警告，那么我們只能不承擔任何責任或連帶責任。因此，每位員工都應該牢記自我保護的法律意識，以避免不必要的麻煩。物業(yè)管理是集勞動(dòng)服務(wù)、智能和管理于一體的特殊服務(wù)業(yè)。管理和服務(wù)的目標是“人”，最終目標是“滿(mǎn)足他人的需求”這里提到的“管理”絕不是簡(jiǎn)單的“限制”“管理”是約束，“理性”是說(shuō)服。只有將約束和說(shuō)服有機地結合起來(lái)，才能實(shí)現有序有效的管理過(guò)程。因此，其經(jīng)營(yíng)管理的復雜性不同于一般制造企業(yè)。它的運作和管理是系統的、科學(xué)的、積極的和富有人情味的。這是一個(gè)涉及自然科學(xué)和社會(huì )科學(xué)以及心理學(xué)和行為科學(xué)的廣闊領(lǐng)域。

　　未來(lái)，中國的物業(yè)管理水平將逐步與世界水平接軌。因此，發(fā)展的道路是漫長(cháng)的，我們每個(gè)人都應該下定決心為之不懈努力。我們相信物業(yè)管理行業(yè)會(huì )越來(lái)越好!

　　物業(yè)公司調研報告 3

　　物業(yè)管理作為新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，在我市已有十余年的發(fā)展歷史，這十幾年來(lái)，在各級政府領(lǐng)導的關(guān)心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個(gè)新生事物發(fā)展成了貼近千家萬(wàn)戶(hù)、家喻戶(hù)曉的行業(yè)。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現階段發(fā)展狀況，結合實(shí)際情況，通過(guò)實(shí)地走訪(fǎng)及召開(kāi)座談會(huì )等方式對我市住宅小區的物業(yè)管理情況進(jìn)行了調研，調研中發(fā)現問(wèn)題歸納如下：

　　一、收費難依然是制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最大壁壘

　　在調研中我聽(tīng)到最多的眼就是收費難，似乎從有物業(yè)管理那天起就伴隨著(zhù)這一問(wèn)題，即使是在《物業(yè)管理條例》頒布實(shí)施一年多的今天，在人們的消費意識、物業(yè)管理觀(guān)念逐步加強的情況下，收費難依然是困擾絕大部分物業(yè)管理企業(yè)的首要問(wèn)題。業(yè)主不交費的理由眾多，物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位自不必說(shuō)，而如房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題以及鄰里間糾紛等也被拿來(lái)作為不交費的理由就實(shí)在讓人不得不對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)困境感到同情了。

　　更有甚者，沒(méi)有任何理由，就想“搭車(chē)消費”，用別人的錢(qián)享受自己的服務(wù)，于是效仿他們做法的人越來(lái)越多，物業(yè)管理企業(yè)收上來(lái)的物業(yè)費越來(lái)越少，從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟本性來(lái)說(shuō)，當收入小于成本或者利潤減少時(shí)，必然會(huì )降低成本，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不滿(mǎn)意，從而不交物業(yè)費，這就進(jìn)入了一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈。小區環(huán)境差了，住房自然貶值，到頭來(lái)受苦的其實(shí)不只是物業(yè)管理企業(yè)，還有園區內的所有業(yè)主。所以要搞好沈陽(yáng)的物業(yè)管理，必須從培養人們的交費意識入手。經(jīng)濟基礎是實(shí)現小區保值增值的關(guān)鍵，這一點(diǎn)必須讓廣大業(yè)主們清楚的認識到。

　　二、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )成立、運行不規范，作用發(fā)揮不當

　　在《物業(yè)管理條例》中，業(yè)主大會(huì )制度被作為一項重要制度再次明確，業(yè)主大會(huì )是全體業(yè)主的自治組織，業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，作為產(chǎn)權人和物業(yè)使用人的業(yè)主是小區真正的主人，管理好小區應該是全體業(yè)主的共同愿望，所以物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的事，而是全體業(yè)主的事，業(yè)主應通過(guò)業(yè)主大會(huì )這一渠道充分行使自己的權利，發(fā)表自己的觀(guān)點(diǎn)，參與到小區管理中去。

　　但在調研中發(fā)現，很多小區的業(yè)主沒(méi)有意識到這一點(diǎn)，對小區物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會(huì )召開(kāi)困難，有些小區在全部入住幾年后仍沒(méi)有召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì )，沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì )，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)，個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決，為小區正常的物業(yè)管理埋下隱患。有的小區業(yè)主委員會(huì )成立程序不規范，未通過(guò)業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生，不具有合法性，其行為不具備法律效力，不能代表全體業(yè)主。還有的小區即使按規定成立了業(yè)主委員會(huì )，但其成員對物業(yè)管理相關(guān)知識了解甚少，對其職責認識不清，缺乏足夠的精力、熱情，業(yè)主委員會(huì )形同虛設，不能起到應有作用。另外，個(gè)別社區對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的成立比較漠然，未按照《物業(yè)管理條例》要求發(fā)揮應有的組織、指導作用，使部分物業(yè)的日常管理工作處于無(wú)序狀態(tài)。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)有待提高

　　這一問(wèn)題主要表現在以下兩方面：

　　一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時(shí)滿(mǎn)足，影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶(hù)滿(mǎn)意度的提升。其實(shí)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾很多是源于物業(yè)管理企業(yè)人員服務(wù)態(tài)度不好，很多問(wèn)題只要正確溝通都是可以解決的，物業(yè)管理企業(yè)人員一定要樹(shù)立“業(yè)戶(hù)至上”觀(guān)念，才能把物業(yè)管理這項工作做好；

　　二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時(shí)、不到位都會(huì )使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現矛盾。

　　四、服務(wù)標準不統一，有待規范

　　物業(yè)管理服務(wù)作為一種商品，不僅具有一般商品的特性，還具有一定公眾性的特性。業(yè)主在購買(mǎi)本小區物業(yè)管理服務(wù)的時(shí)候會(huì )與其他小區相比較，看看自己所享受到的服務(wù)在價(jià)值、價(jià)格上是不是最優(yōu)的'，但由于現在我市未對不同價(jià)格的物業(yè)費應具體提供那些服務(wù)做出細致明確的規定，所以在業(yè)主進(jìn)行比較的過(guò)程中難免會(huì )出現同質(zhì)不同價(jià)，或者同價(jià)不同質(zhì)的現象，這種現象會(huì )對業(yè)主在評價(jià)物業(yè)服務(wù)上產(chǎn)生影響，質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的小區業(yè)主會(huì )認為物業(yè)費交得值，他們得到了應有的服務(wù)，而那些質(zhì)優(yōu)價(jià)不廉，甚至是質(zhì)不優(yōu)價(jià)不廉的小區業(yè)主就會(huì )認為他們應該得到更多服務(wù)，或者減少物業(yè)費的支出，從而不愿交物業(yè)費。

　　五、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴重影響物業(yè)管理企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)

　　開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題主要包括兩方面：

　　一是房屋質(zhì)量存在問(wèn)題；

　　二是承諾未兌現，業(yè)主未得到承諾利益，園區內配套設施未健全。

　　調查中，有些物業(yè)管理企業(yè)管理人員反映他們小區內沒(méi)交物業(yè)費的業(yè)主有90%是因為房屋質(zhì)量有問(wèn)題，還有的是因為開(kāi)發(fā)商承諾的配套設施沒(méi)有建，業(yè)主又找不到開(kāi)發(fā)商，于是物業(yè)管理企業(yè)便無(wú)奈地成了替罪羊。此外，有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量，對開(kāi)發(fā)商妥協(xié)，降低承接標準接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。

　　六、地方性法規建設滯后，影響物業(yè)管理行業(yè)規范化

　　國家《物業(yè)管理條例》已頒布實(shí)施一年多，對我市物業(yè)管理行業(yè)起到了積極的規范作用，但由于其全國性和指導性的特點(diǎn)，在解決物業(yè)管理中的一些具體問(wèn)題時(shí)可操作性差，這就要求我市能盡快出臺地方性配套法規、規章，如物業(yè)管理區域的劃分，業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )上的投票權數的確定等。

　　針對以上問(wèn)題，提出如下建議：

　　一、盡快出臺物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標準

　　按照“分等定級、質(zhì)價(jià)相符”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標準，同質(zhì)同價(jià)，質(zhì)高價(jià)高，不同等級，價(jià)格不同，服務(wù)內容和質(zhì)量也不同。由小區業(yè)主大會(huì )根據需要討論決定選擇具體服務(wù)標準，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，不搞服務(wù)不足，也不搞服務(wù)過(guò)剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規定提供服務(wù)，業(yè)主按時(shí)足額交納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費用收支賬目，讓業(yè)主明白消費，避免雙方因費用問(wèn)題產(chǎn)生懷疑。

　　二、加快業(yè)主大會(huì )制度規范化進(jìn)程

　　按照《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規規范成立業(yè)主大會(huì )，公開(kāi)選舉業(yè)主委員會(huì )，使業(yè)主的合法權利得到保護，正當權益得到維護。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )要熱心公益事業(yè)，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時(shí)將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題不交物業(yè)費時(shí)及時(shí)向業(yè)主解釋?zhuān)�消除二者間誤會(huì )分歧，使小區物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運行。

　　三、制定物業(yè)管理人員培訓計劃，提高員工的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)

　　在提高員工專(zhuān)業(yè)技能方面應重點(diǎn)做好以下幾方面工作：

　　1、做好人力資源管理，提高員工的專(zhuān)業(yè)技能，提高管理服務(wù)水平；

　　2、制定計劃，分期分批對各類(lèi)人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓，經(jīng)考試合格后持證上崗；

　　3、實(shí)行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹(shù)立崗位就是報酬的觀(guān)念；

　　4、多渠道吸納有經(jīng)驗的專(zhuān)業(yè)人才，與本地實(shí)際相結合，優(yōu)勢互補，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。在提高員工道德素質(zhì)方面，要著(zhù)力從培養其服務(wù)意識入手，說(shuō)話(huà)、辦事時(shí)刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因為在物業(yè)小區里，住戶(hù)人數多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高，應該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏(yíng)得業(yè)主的理解和支持。

　　四、嚴格把好驗收關(guān)

　　事實(shí)證明，開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題是日后小區物業(yè)管理的最大難題，所以在小區竣工驗收時(shí)，相關(guān)部門(mén)必須嚴格把關(guān)，房屋質(zhì)量、配套設施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)也要詳細檢查物業(yè)情況，包括小區業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日后經(jīng)營(yíng)管理埋下隱患。

　　五、盡快出臺地方性法規、規章

　　由于各地物業(yè)管理實(shí)際情況存在差異，《物業(yè)管理條例》將一部分具體法規、規章的制定權交給地方，我們應根據我市物業(yè)管理實(shí)際，結合《物業(yè)管理條例》實(shí)施一年多以來(lái)的實(shí)踐經(jīng)驗，盡快制定出臺實(shí)施細則，為解決具體問(wèn)題提供操作性強的法律依據。

　　六、加大宣傳力度，創(chuàng )造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境

　　深入細致宣傳《物業(yè)管理條例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區環(huán)境的重要性，也能在適當時(shí)候運用法律武器保護自己的利益，充分行使自己作為物業(yè)主人的權利。同時(shí)通過(guò)宣傳，也要使物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，使物業(yè)小區形成業(yè)主要服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補狀態(tài)，促進(jìn)我市住宅小區環(huán)境優(yōu)化，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。

　　物業(yè)公司調研報告 4

　　今年暑假，我在科海物業(yè)管理有限公司進(jìn)行了物業(yè)管理實(shí)習工作。在實(shí)習期間，我依次對設施管理、事務(wù)管理、保安管理進(jìn)行了實(shí)習。在實(shí)習中，我通過(guò)對科海物業(yè)公司的調研，了解了物業(yè)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，使我知道了物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)的基本情況，我加深了對公司具體經(jīng)營(yíng)操作認知，不再片面地知道公司的營(yíng)業(yè)。我知道了公司經(jīng)營(yíng)并不是我所想象的那么簡(jiǎn)單，一個(gè)公司的經(jīng)營(yíng)是復雜的，就如同一個(gè)機器工作，里面的電子元件非常復雜。實(shí)習的過(guò)程中，既緊張，又新奇，在這個(gè)過(guò)程中，鍛煉了自己，讓我感受頗多，也收獲了很多。通過(guò)實(shí)習，使我對物業(yè)管理工作有了深層次的理性的認識。

　　我所實(shí)習的科海物業(yè)有限公司，是一家致力于住宅、大廈，各類(lèi)商務(wù)寫(xiě)字樓，政府行政大樓，別墅及涉外樓宇的物業(yè)管理企業(yè)。目前公司管理面積近二百萬(wàn)平方米，包括小區、政府大樓、商場(chǎng)、大廈等各種類(lèi)型物業(yè)樓盤(pán)40多個(gè)，公司現有員工400余人，其中大專(zhuān)以上學(xué)歷60人，擁有中級職稱(chēng)的40余人，持證上崗率100%。雖然公司并不大，但是公司運營(yíng)的還是比較好。

　　在我實(shí)習了解過(guò)程中，感觸是很深的，收獲也比較大。在實(shí)習中，我通過(guò)看和問(wèn)等方式，對科海物業(yè)有限公司展開(kāi)了深層次地了解，開(kāi)展物業(yè)管理有關(guān)工作的特點(diǎn)、方式、運作。同時(shí)，對管理處的設施管理、事務(wù)管理、保安管理有了初步了解。

　　一、加強人力資源管理，提高整體能力

　　公司給每位員工提供了最大的發(fā)展空間，使其能充分施展才華，實(shí)現自己人生價(jià)值。對員工的身高、體能、知識、品格、心理素質(zhì)等都進(jìn)行嚴格考核挑選。而且員工具有相關(guān)的技術(shù)，能夠在所處的位置對客戶(hù)能夠提供好的服務(wù)，使客戶(hù)滿(mǎn)意，幫助顧客在一些小問(wèn)題上能夠得到很好的解決。

　　做好員工的入職、在職培訓工作。公司給每位員工提供了最大的發(fā)展空間，使其能充分施展才華，實(shí)現自己人生價(jià)值。而各項因時(shí)利導的培訓計劃，為部門(mén)經(jīng)理，主管及各階層員工的專(zhuān)業(yè)知識、業(yè)務(wù)水平的提高提供了有力保障。隨著(zhù)市場(chǎng)競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類(lèi)專(zhuān)業(yè)性的培訓機會(huì )，使員工個(gè)人素質(zhì)得以提高，管理處的管理服務(wù)水平和管理效益得以提高，樹(shù)立了良好的企業(yè)形象。

　　從實(shí)際出發(fā)，管理處嚴格參照l(shuí)S09001質(zhì)量體系運作，制定了嚴格的規章制度和崗位規程、工作標準、考核標準。管理處根據員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法，管理人員不定時(shí)對員工的工作進(jìn)行檢查，督促員工不能偏離自己的崗位，盡好職責，及時(shí)糾正員工的錯誤行為。公司并且根據員工的實(shí)際情況出發(fā)，給員工安排合適的職位和合適的工作時(shí)間，并且依據員工的個(gè)人要求，對員工進(jìn)行更好的安排。公司對員工實(shí)行輪班制，每段時(shí)間就輪到另一批員工，保證員工能夠在不同時(shí)間段工作。制定一些獎罰措施，增強了員工的危機感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質(zhì)。

　　二、提高服務(wù)能力，提升核心競爭力

　　在實(shí)習中，我知道了科海物業(yè)和房地產(chǎn)商合作方共同投資注冊成立公司，科海物業(yè)以無(wú)形資產(chǎn)與資金投入，與合作方成立有限責任公司，科海物業(yè)派遣有關(guān)人員負責公司運作。 并且科海物業(yè)本著(zhù)以員工滿(mǎn)意、客戶(hù)滿(mǎn)意、社會(huì )滿(mǎn)意是我們永遠的追求，尊重和關(guān)心員工是企業(yè)生命，質(zhì)量、環(huán)境方針不斷為客戶(hù)營(yíng)造環(huán)保、安全、舒適、方便的社區環(huán)境，我們深深明白，客戶(hù)是我們生存和發(fā)展的基礎，是我們朝夕相伴的親人和朋友，從我們開(kāi)始為客戶(hù)服務(wù)的那一天起，我們就一直在努力追求以科學(xué)、嚴謹的管理，優(yōu)質(zhì)、真誠的服務(wù)去把握機遇，贏(yíng)得客戶(hù)的滿(mǎn)意為服務(wù)理念。

　　而且科海物業(yè)公司同時(shí)擁有一支技術(shù)力量雄厚，服務(wù)意識超前，勇于探索，敢打硬仗的具有強大凝聚力的管理隊伍。公司本著(zhù)以業(yè)主滿(mǎn)意為宗旨，以目標管理為導向，以基礎管理為兩翼，借助公司的整體優(yōu)勢，全力打造科海物業(yè)品牌，創(chuàng )造精品，樹(shù)立行業(yè)新形象。公司講究團隊精神，公司成員是一個(gè)大的團隊，大家需要齊心協(xié)力，創(chuàng )造一個(gè)更加美好、更加強大的公司，并且讓公司成員有一種歸屬感，使員工做事更加積極。公司講求卓越溝通，公司與客戶(hù)需要卓越溝通，公司的團隊內部需要卓越溝通，溝通產(chǎn)生共鳴，溝通產(chǎn)生原動(dòng)力，溝通也讓我們彼此更加坦誠。公司做到盡職盡責，盡責是做人與做事之本，盡責也是自我價(jià)值實(shí)現的標尺。有盡責之心可助事業(yè)騰飛，有盡責之心可獲得客戶(hù)與更多的回報。

　　科海物業(yè)公司以敬業(yè)——要求公司總經(jīng)理到基層每一個(gè)員工牢固樹(shù)立敬業(yè)愛(ài)崗的思想，干一行，愛(ài)一行，工作要有熱情，要有事業(yè)心。誠信——個(gè)人要有誠信，企業(yè)更要有誠信，許諾答應業(yè)主，客戶(hù)，員工的事情必須況現，必須得完成。創(chuàng )新——管理模式上的不斷創(chuàng )新，經(jīng)營(yíng)理念上的不斷創(chuàng )新和服務(wù)意識的不斷創(chuàng )新為企業(yè)精神。從而，實(shí)現了公司更好的經(jīng)營(yíng)，提高公司的影響力，使公司有一個(gè)更加美好的未來(lái)，公司實(shí)現了高效的管理運作，解決了客戶(hù)的諸多問(wèn)題，讓客戶(hù)更加滿(mǎn)意，并且感到舒心和放心，創(chuàng )造了一種無(wú)微不至、無(wú)所不在的

　　服務(wù)，提升了服務(wù)效率，提高了業(yè)主滿(mǎn)意度，提升了物業(yè)管理服務(wù)的水平和服務(wù)質(zhì)量，最終提升了公司在激烈的市場(chǎng)競爭中的核心競爭力。

　　三、物業(yè)管理的重要基礎工作——設備管理

　　對于設備的管理，在我實(shí)習中，我看到在小區里，公司對于設備的管理并不到位，如小區內的公共設備基本得不到管理，設備壞了，并沒(méi)有得到及時(shí)地修護，但對于商場(chǎng)里的設備，雖然得不到及時(shí)維修，但也不會(huì )等多久就會(huì )修護好，除了一些大的、重要的、需要用的會(huì )及時(shí)修護。而且在小區里，設備并不會(huì )得到很好的檢查，但在其他的管理地方，設備的檢查做的還是比較好的，因為我并不會(huì )看到損壞嚴重的設備，但小區里就會(huì )有這種狀況。所以說(shuō)在這一方面做得并不到位。

　　四、管理的保障——安保隊伍

　　公司的下層管理處的保安管理設大堂崗、巡邏崗、監控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯(lián)系，不同的地方有不同的設置。對小區實(shí)行24小時(shí)的安全保衛。建立并完善各項治安管理規章制度。在商場(chǎng)或者其他地方，保安要求要有相應的技術(shù)，對所在的地方的服務(wù)能夠提供一些幫助，方便客戶(hù)對不懂的方面進(jìn)行指導，對客戶(hù)的'一些小問(wèn)題提供以一些解決辦法，保證客戶(hù)放的車(chē)子或其他東西不會(huì )丟失，讓顧客放心、滿(mǎn)意。并且及時(shí)提醒客戶(hù)注意自己的東西，以免落下，還有，把客戶(hù)所落下的東西收起，再想辦法歸還給客戶(hù)，所以在招聘保安時(shí)，需要對保安的個(gè)人素質(zhì)進(jìn)行考核，保證整體員工的素質(zhì)，營(yíng)造一個(gè)更好公司形象，為公司的進(jìn)一步發(fā)展做好鋪墊。對于保安的要求：要做到注重崗位形象、禮節禮貌、應急處理能力等培訓。從而增強安保員的工作責任心和整體素質(zhì)；強化服務(wù)意識，樹(shù)立“友善與威嚴共存、服務(wù)與警衛并在”的服務(wù)職責，安保人員在做好治安管理職能外，還為顧客提供各種服務(wù)，形成了管理處一道亮麗的風(fēng)景線(xiàn)。

　　五、公司經(jīng)營(yíng)狀況和存在的問(wèn)題

　　目前，因為物業(yè)這一行業(yè)在我國正是起步的階段，所以很多方面還不是很完善�？坪Ｎ飿I(yè)公司目前也正處在發(fā)展的階段，公司的人員有限，所以管理的范圍有限。資金并不是很多，所以公司的管理的力度并不是很大�？坪Ｎ飿I(yè)目前運營(yíng)的還算可以，每個(gè)管理的區域都會(huì )派遣一名經(jīng)理，所以在某些方面會(huì )出現問(wèn)題，因此公司需要不定時(shí)的去查看�？坪Ｎ飿I(yè)每個(gè)地方的運營(yíng)還是比較好的。公司管理處對于每個(gè)地方的經(jīng)營(yíng)是比較成功的，科海物業(yè)對每個(gè)管理去很負責，會(huì )配合每個(gè)的管理，使客戶(hù)增加對公司的信任，為了可以發(fā)展更多的客戶(hù)。而且科海物業(yè)公司也會(huì )幫助每個(gè)客戶(hù)處理好他們所遇到的困難，使得每個(gè)客戶(hù)能滿(mǎn)意公司的服務(wù)，增加對公司的好感。這樣客戶(hù)便可以帶來(lái)更多的客戶(hù)，使得公司得到更好的發(fā)展，這樣就可以擴大公司經(jīng)營(yíng)，增加公司的影響力，讓公司做得更大、更廣，為公司的未來(lái)帶來(lái)更好的明天。目前，科海物業(yè)公司的下層人員對公司的管理并不是很滿(mǎn)意，主要是員工的工資問(wèn)題，這也是許多物業(yè)公司存在的問(wèn)題，而且公司的高層人員的工資有的也并不是很多，這也正是打擊了許多員工的積極性的重要原因。公司對這方面的經(jīng)營(yíng)不是很好，上層人員或多或少會(huì )克扣下層員工的工資，這是一般公司的存在的問(wèn)題。這也物業(yè)公司因為剛起步的原因，物業(yè)公司中員工工資普遍比較低，比其他的公司都少許多�？坪Ｎ飿I(yè)目前經(jīng)營(yíng)的情況是對大廈、政府行政大樓、別墅等方面管理力度比居民住宅要好多了，居民對公司的投訴比較多，對公司的服務(wù)并不很滿(mǎn)意，所以公司對這方面的經(jīng)營(yíng)并不好�？坪Ｎ飿I(yè)公司會(huì )派遣1到2名物業(yè)方面的專(zhuān)家作為哪個(gè)地區的顧問(wèn)，而且這個(gè)顧問(wèn)分為常駐和間歇性?xún)煞N，這是比較好的方法�？坪Ｎ飿I(yè)公司在根據經(jīng)營(yíng)理念運作是還沒(méi)有完全做到的，所以科海物業(yè)正朝這方面努力�？坪Ｎ飿I(yè)公司正以全方位服務(wù)，多元化經(jīng)營(yíng)為業(yè)主提供更多選擇空間，使得公司的管理正日趨完善和規范。公司存在的問(wèn)題正在慢慢地解決，為了讓更多的客戶(hù)接受和支持科海物業(yè)。

　　六、公司的理念和存在的問(wèn)題及解決方法

　　科海物業(yè)博采眾長(cháng)，吸取了國內外許多先進(jìn)企業(yè)的管理經(jīng)驗和理念，使公司的各項管理日趨優(yōu)化 。同時(shí)，公司給每位員工提供了最大的發(fā)展空間，使其能充分施展才華，實(shí)現自我人生價(jià)值。而各項因時(shí)利導的培訓計劃，為部門(mén)經(jīng)理，主管及各階層員工的專(zhuān)業(yè)知識、業(yè)務(wù)水平的提高提供了有力保障�？坪Ｎ飿I(yè)公司同時(shí)擁有一支技術(shù)力量雄厚，服務(wù)意識超前，勇于探索，敢打硬仗的具有強大凝聚力的管理隊伍。公司本著(zhù)以業(yè)主滿(mǎn)意為宗旨，以目標管理為導向，以基礎管理為兩翼，借助公司的整體優(yōu)勢，全力打造科海物業(yè)品牌，創(chuàng )造精品，樹(shù)立行業(yè)新形象�？坪Ｎ飿I(yè)充分利用自己豐富的物管經(jīng)驗，從物業(yè)管理角度，協(xié)助開(kāi)發(fā)商進(jìn)行小區規劃與有關(guān)設備選型，保證物業(yè)在將來(lái)長(cháng)期的使用過(guò)程中擁有一個(gè)良好的硬件平臺。并且公司對樓盤(pán)推廣中的物業(yè)管理要求提出建議，并配合開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)銷(xiāo)售中各種活動(dòng)的開(kāi)展及樓盤(pán)銷(xiāo)售現場(chǎng)的管理等。業(yè)主的需求不斷更新與提高，科海物業(yè)將以服務(wù)為基礎，以品質(zhì)為生命，以業(yè)主滿(mǎn)意為最高目標，依托科學(xué)管理，不斷創(chuàng )新，不斷拓展服務(wù)領(lǐng)域，積極營(yíng)造物業(yè)的文化氛圍。

　　我們隨時(shí)將以自身的優(yōu)勢為基礎，擴展企業(yè)規模，打造企業(yè)品牌。并以全方位服務(wù)，多元化經(jīng)營(yíng)為業(yè)主提供更多選擇空間，在取得經(jīng)濟效益的同時(shí)，創(chuàng )造良好的社會(huì )效益�？坪Ｎ飿I(yè)公司對居民住宅小區進(jìn)行綠化，使得公司不斷為客戶(hù)營(yíng)造環(huán)保、安全、舒適、方便的社區環(huán)境，為客戶(hù)提供更好的生活環(huán)境�，F在在住宅小區，科海物業(yè)公司的管理出現了許多嚴重的問(wèn)題，雖然科海物業(yè)公司開(kāi)通了網(wǎng)絡(luò )投訴，解決了一些問(wèn)題，但很快又依然會(huì )出現許多同樣地問(wèn)題。甚至出現了員工對住宅小區的居民惡言相向，使得公司的形象受到了嚴重的影響。小區里居民的住宅環(huán)境并不是很好，水電問(wèn)題，而且出了問(wèn)題并不能得到及時(shí)的解決。所以科海物業(yè)應該派遣技術(shù)人員常駐在小區里，而且是要有足夠的技術(shù)人員，能夠在特殊狀況，能夠足夠應急。在小區中健身設施沒(méi)有得到好的修繕，那些壞了就壞了，公司人員并沒(méi)有及時(shí)修理。在調研期間，我看到很少員工去巡查小區的設施，只有偶爾會(huì )巡查一次，還有的就是在特殊情況才會(huì )巡查。在小區里，公司很少派人去檢查用電、用水設施，只有在居民打電話(huà)告訴時(shí)，維修人員才會(huì )姍姍來(lái)遲。解決方法是:公司應該加強人員的管理，要求公司對每個(gè)不同工作的人，在有事時(shí)能夠隨叫隨到，做到盡職盡責。公司要加強員工的責任心、事業(yè)心，要求公司總經(jīng)理到基層每一個(gè)員工牢固樹(shù)立敬業(yè)愛(ài)崗的思想，干一行，愛(ài)一行，工作要有熱情，要有事業(yè)心，提高員工的素質(zhì)和能力，客戶(hù)合理的要求，要盡力做到，滿(mǎn)足顧客的要求。

　　通過(guò)這次實(shí)習，我認識到要做好物業(yè)管理工作，既要注重物業(yè)管理知識的，更重要的是要把實(shí)踐與理論兩者緊密相結合。我知道了做事要仔細，認真，每個(gè)行業(yè)有每個(gè)行業(yè)的難處。物業(yè)行業(yè)是一個(gè)服務(wù)行業(yè)，做得工作是比較繁瑣，所以我們應該做到盡心盡責。在調研中，遇到了一些困難。首先，自己不敢去，其次，不知道該怎么做，怎么去問(wèn)。所以，在這次調研中，我只是問(wèn)了居民和保安，其他的是從網(wǎng)上了解，還有的是自己看到的。我知道物業(yè)這一行業(yè)的工作比較困難，員工的工資是個(gè)很大的問(wèn)題，所以很多人才不會(huì )選擇物業(yè)這一行業(yè)。而且大多數的人對物業(yè)這一行業(yè)不了解，人們并不注重物業(yè)這一行業(yè)，所以在我國這一行業(yè)發(fā)展不起來(lái)，但國外已經(jīng)發(fā)展的很好，我國剛起步，所以要慢慢來(lái)，而且在中國有些城市發(fā)展的比較好，在一些大城市，如北京、上海等。而且，物業(yè)管理作為微利性服務(wù)行業(yè)，它所提供的產(chǎn)品是無(wú)形的服務(wù)，物業(yè)管理是一種全方位、多功能的管理。做好物業(yè)管理，營(yíng)造一個(gè)更加和諧，舒適的生活。

　　物業(yè)公司調研報告 5

　　為了規范市區內普通住宅小區物業(yè)管理，根據地區領(lǐng)導安排，20xx年8月5日—10日，地區建設局組織專(zhuān)題調研組，對xx市市域內住宅小區建設情況、物業(yè)管理情況進(jìn)行了調研，并與多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行了座談，就做好物業(yè)服務(wù)工作聽(tīng)取了物業(yè)服務(wù)企業(yè)建設性的意見(jiàn)，同時(shí)深入住宅小區走訪(fǎng)了業(yè)主，召開(kāi)了業(yè)主代表座談會(huì )，認真聽(tīng)取了業(yè)主對物業(yè)管理及服務(wù)的意見(jiàn)和建議，現將調研情況匯總報告如下：

　　一、xx市住宅小區建設及物業(yè)管理的基本情況

　　截止20xx年7月底，xx市建成180個(gè)普通住宅小區，共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)47家，其中二級資質(zhì)1家，三級資質(zhì)31家，三級（暫定）資質(zhì)15家，從業(yè)人員近4000人，管理普通住宅小區140個(gè)，小區總建筑面積408.8萬(wàn)㎡，住戶(hù)總數36210戶(hù)，居住人口11萬(wàn)余，物業(yè)覆蓋率達70%，未實(shí)行物業(yè)管理的小區有40個(gè)。

　　二、存在的主要問(wèn)題

　　在此次調研中，我們總體感覺(jué)是：地區內物業(yè)管理水平仍處于初始階段，存在諸多矛盾、困難和問(wèn)題，急待整頓和規范。

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理收費偏低

　　地區內物業(yè)管理收費自1998年出臺收費標準（封閉管理的住宅小區物業(yè)管理費為15元/戶(hù)、月，未封閉管理的住宅小區物業(yè)管理費為10元/戶(hù)、月）一直延續到2008年，2009年xx市出臺了按等級收費的規定，由于多數物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量難以達到分級收費服務(wù)標準，業(yè)主普遍不接受，所以，除個(gè)別小區外，依然按封閉管理的住宅小區物業(yè)管理費為15元/戶(hù)、月，未封閉管理的住宅小區物業(yè)管理費為10元/戶(hù)、月收取，此收費在1998年是合適的，目前仍按這個(gè)標準執行，物業(yè)服務(wù)收費明顯偏低。這次調研中，我們對各類(lèi)物業(yè)公司服務(wù)成本進(jìn)行了測算，按照目前物價(jià)指數和收費標準，物業(yè)公司只能維持低標準、低水平、低檔次服務(wù)，要想企業(yè)不虧損，只能缺位服務(wù)，由此，派生出一系列問(wèn)題：

　　一是員工工資低（地區內股份制和個(gè)體物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工工資平均600元左右；麗園小區物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工平均工資650元；阿牙小區物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工平均工資700元，屬最高），高質(zhì)量管理人才和服務(wù)人員難以引進(jìn)（地區內物業(yè)管理企業(yè)吸納的勞動(dòng)力中大部分來(lái)自企事業(yè)單位下崗分流人員、農村剩余勞動(dòng)力和社會(huì )40、50人員等），低素質(zhì)管理人員只能履行低標準服務(wù)，造成服務(wù)錯位或不到位。

　　二是難實(shí)施規范化管理標準化服務(wù)，造成扯皮多、投訴多、上訪(fǎng)多，給地區社會(huì )穩定帶來(lái)不和諧因素。

　　三是企業(yè)負債運行，造成水費、電費拖欠，導致小區路燈不亮，道路不平，綠地荒蕪，樹(shù)木死亡、共用基礎設施破損等情況連續發(fā)生。

　　四是業(yè)主拖欠物業(yè)費情況嚴重，經(jīng)統計，xx市城市物業(yè)住宅公司累計債務(wù)249萬(wàn)元，安雅物業(yè)公司累計債務(wù)307.6萬(wàn)元，業(yè)主欠費嚴重影響物業(yè)公司的生存。

　�。ǘ�）物業(yè)管理中各方主體行為不規范

　　地區內實(shí)行物業(yè)管理的140個(gè)普通住宅小區，只有37家成立了業(yè)主管理委員會(huì )，占25%，且大多數業(yè)主委員會(huì )不能規范運作（主要原因是業(yè)主委員會(huì )缺乏正常經(jīng)費來(lái)源）。未成立業(yè)主委員會(huì )的住宅小區，物業(yè)管理屬于“跛足”運作，業(yè)主權利、義務(wù)不清楚，物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì )之間關(guān)系不明確，出現問(wèn)題后無(wú)法追究相關(guān)責任方的責任，大量的矛盾糾紛得不到及時(shí)解決，不利于物業(yè)管理市場(chǎng)的規范，削弱了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

　�。ㄈ�）落實(shí)住房專(zhuān)項維修資金制度不到位

　　一是沒(méi)有按照規定從房改售房款中提取專(zhuān)項維修資金，或者提取了但被挪用。

　　二是政府主導建設的安居房、經(jīng)濟適用住房未按國家規定標準留用專(zhuān)項維修資金（麗園小區安居房、阿牙小區安居房和經(jīng)濟適用住房專(zhuān)項維修資金按工程造價(jià)1%留成，未達到國家當時(shí)規定的2%標準）。

　　三是20xx年前建設的商品房維修金沒(méi)有足額歸集到位，無(wú)法正常提取使用。

　　由于專(zhuān)項維修資金不到位，住房公用部位、公用設備的大、中修及更新改造不能及時(shí)進(jìn)行，侵害了購房人的合法權益，也影響了小區的整潔和完整。

　�。ㄋ模├吓f小區開(kāi)發(fā)建設中遺留問(wèn)題多，物業(yè)公司無(wú)力解決。具體表現為：小區規劃與實(shí)際建設不符，沒(méi)有物業(yè)管理設施；小區環(huán)境與售房承諾有差異；文化娛樂(lè )、健身場(chǎng)所等配套設施不完善；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擅自改變物業(yè)管理設施用途或縮減綠地或在綠化用地、公共用地上修建房屋；有的房屋建筑和附屬設備質(zhì)量差，返修率高，引起業(yè)主不滿(mǎn)；有的小區設施老化，影響到管理質(zhì)量。

　　三、出現問(wèn)題的原因（對存在的問(wèn)題進(jìn)行定量分析）

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理市場(chǎng)體制欠完善，缺乏競爭機制

　　xx市目前實(shí)行物業(yè)管理住宅小區分四種情況，一是由市房地產(chǎn)部門(mén)直管的物業(yè)企業(yè)，對政府先期開(kāi)發(fā)的安居住宅小區實(shí)施物業(yè)管理；二是由中央、自治區駐哈企業(yè)直管的物業(yè)企業(yè)，對單位開(kāi)發(fā)的住宅小區實(shí)施物業(yè)管理；三是由開(kāi)發(fā)商組建的物業(yè)公司，對自行開(kāi)發(fā)的住宅小區實(shí)施物業(yè)管理；四是由股份制或私人組成的物業(yè)企業(yè)，對市區內其他住宅小區和零星散戶(hù)樓棟實(shí)施物業(yè)管理。從總體上講，xx市物業(yè)管理仍然處于計劃經(jīng)濟時(shí)代的條塊割居管理模式，這種模式不利于競爭，按照國家《物業(yè)管理條例》規定，業(yè)主通過(guò)市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，只有通過(guò)競爭，才能形成新的管理機制，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)衍生、發(fā)展、做大做強。

　�。ǘ�）業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )體制不健全，未形成有效的運行機制

　　隨著(zhù)住房體制改革的不斷深化，房屋主要由國家或者單位擁有單一產(chǎn)權的格局發(fā)生根本改變，居民住房自有化率越來(lái)越高。隨之而來(lái)的，單幢建筑物內有多個(gè)產(chǎn)權人（即多個(gè)業(yè)主）的情況越來(lái)越多。由于房屋建筑及配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地是密不可分的整體，對房屋共用部位、共用設施設備進(jìn)行使用、維護、管理和對決定業(yè)主共同事務(wù)等事項，涉及全體業(yè)主的共同利益，單個(gè)業(yè)主無(wú)法完成，只能由全體業(yè)主形成共同意志，才能對此類(lèi)共同事務(wù)作出決定。必須建立一種機制，保證對業(yè)主共同事務(wù)作出的決定代表全體業(yè)主的共同意志，符合全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主大會(huì )就是這樣一種代表和維護全體業(yè)主共同利益的有效的機制。業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )選出的決策機構，在業(yè)主大會(huì )閉幕后，行使業(yè)主大會(huì )的權利。由于xx市住宅小區業(yè)主委員會(huì )組織機構不健全，業(yè)主委員會(huì )的成立、組成、運作缺乏監督和制約，業(yè)主委員會(huì )未發(fā)揮應有的作用，物業(yè)公司缺乏業(yè)主監督。業(yè)主與物業(yè)公司出現的爭議問(wèn)題多、扯皮多，存在一定的對立情緒。

　�。ㄈ�）物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規范

　　市區內物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍對自身定位不準確、服務(wù)意識不明確、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系不清楚，在實(shí)踐中存在服務(wù)不到位、擅自處分本該由業(yè)主處分的事項、收費與服務(wù)不相符等不規范的行為。

　�。ㄋ模╅_(kāi)發(fā)建設質(zhì)量問(wèn)題對物業(yè)管理造成不利影響

　　市區內部分住宅小區由于開(kāi)發(fā)質(zhì)量問(wèn)題，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔了本應由開(kāi)發(fā)商承擔的一部分責任，加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理成本，造成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)虧損。

　�。ㄎ澹�無(wú)物業(yè)小區陷入治理困境

　　xx市區內無(wú)物業(yè)小區主要有三類(lèi)：一是一些機關(guān)事業(yè)單位和國有企業(yè)早期建設的單位公房因機關(guān)合并或企業(yè)改制不復存在，造成無(wú)物業(yè)管理；二是城鄉結合部個(gè)人興建的私房群；三是因原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)倒閉或退出造成沒(méi)有人管理的住宅小區。這些小區因缺乏比較優(yōu)勢，對物業(yè)吸引力不足，小區管理支出多，收入少，繳費低，虧損大，因此，物業(yè)服務(wù)公司不愿介入。由于缺乏物業(yè)管理，這些小區普遍存在臟亂差問(wèn)題和治安問(wèn)題，給社會(huì )帶來(lái)不穩定因素。

　　四、措施與建議

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理要從源頭抓起，切實(shí)抓好新開(kāi)發(fā)住宅小區前期物業(yè)管理和竣工綜合驗收工作。

　　1、全面實(shí)行前期物業(yè)管理。按照國家《物業(yè)管理條例》及自治區、地區和xx市實(shí)施國家物業(yè)管理條例的有關(guān)規定和要求，今后，市區內新建住宅3萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)小區，在工程開(kāi)工前，建設開(kāi)發(fā)單位必須將物業(yè)管理規劃、設計方案及與擬選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的委托合同，一并報市房地產(chǎn)主管部門(mén)審查，審查同意后備案并辦理相關(guān)手續，工程開(kāi)工后物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入管理，直到小區竣工交付使用后，業(yè)主委員會(huì )成立并召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，選聘物業(yè)公司接受為止。開(kāi)發(fā)建設單位選聘的物業(yè)企業(yè)前期物業(yè)費由開(kāi)發(fā)建設單位支付。市區內新建住宅3萬(wàn)平方米以上的小區應全面推行前期物業(yè)管理招投標制度，由市房地產(chǎn)主管部門(mén)監督，開(kāi)發(fā)建設單位組織招投標，按照政府指導價(jià)格標準合理確定服務(wù)內容和物業(yè)收費標準，對通過(guò)招標選擇的物業(yè)公司，開(kāi)發(fā)建設單位支付前期物業(yè)管理費。

　　2、嚴格執行住宅小區竣工綜合驗收制度。今后，市區內新建住宅小區竣工后應先進(jìn)行各專(zhuān)項驗收，由相關(guān)部門(mén)對小區園林綠化、供熱、供排水、電子監控設施等工程進(jìn)行驗收，驗收合格后方可進(jìn)行綜合驗收，綜合驗收由發(fā)改部門(mén)牽頭，組織市規劃、房地產(chǎn)主管部門(mén)、建設、環(huán)衛、教育、物業(yè)所在區街道辦事處及居民委員會(huì )等相關(guān)部門(mén)參加，驗收合格后，幼兒園移交教育部門(mén)統一管理、使用和維護，公廁移交環(huán)衛部門(mén)統一管理、使用和維護，按《公共服務(wù)設施專(zhuān)項規劃》要求配建的社區級辦公用房和服務(wù)設施（含社區醫療服務(wù)站及文體活動(dòng)設施）移交居委會(huì )管理、使用和維護，物業(yè)管理用房（含物業(yè)辦公室、業(yè)主委員會(huì )辦公室、治安聯(lián)防室、警衛室、文化活動(dòng)室、健身活動(dòng)場(chǎng)所及器材）移交居委會(huì )管理，待業(yè)主委員會(huì )成立后移交給業(yè)主委員會(huì )，供全體委員所有和使用。

　　物業(yè)管理用房按《xx市城市規劃管理若干規定》第八條配建，分期開(kāi)發(fā)建設的物業(yè)，建設單位應當在先期開(kāi)發(fā)的區域按照不少于先期開(kāi)發(fā)房屋建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)管理用房及健身場(chǎng)地。

　　物業(yè)服務(wù)用房應為地面以上的獨立建設的裝修房屋，具有水電功能，沒(méi)有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于三層。

　　城市規劃行政主管部門(mén)應當在審批建設工程規劃許可證時(shí)明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在核發(fā)商品房預售許可證和辦理所有權初始登記時(shí)，應當注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號。

　�。ǘ�）全面建立業(yè)主委員會(huì )制度

　　鑒于業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的重要性，應進(jìn)一步完善住宅小區業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )制度，一是住宅小區綜合驗收后，具備召開(kāi)業(yè)主大會(huì )條件時(shí)，建設單位應當在30日內向物業(yè)所在地街道辦事處提出召開(kāi)業(yè)主大會(huì )書(shū)面報告，街道辦事處應在接到書(shū)面報告30日內組織業(yè)主代表、建設單位代表、居委會(huì )代表在房產(chǎn)局和街道辦指導下成立籌備組。組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，業(yè)主委員會(huì )成立后籌備組自行解散；二是對已建立的住宅小區業(yè)主委員會(huì )難以履行職責的，轄區、街道辦事處要通過(guò)不斷調整、充實(shí)，提高其履職能力，對已交付使用、未召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)主委會(huì )的住宅小區，要分清情況，查清原因，按條例要求及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，成立業(yè)主委員會(huì )；三是隨著(zhù)社區建設的進(jìn)一步發(fā)展和物業(yè)管理的進(jìn)一步規范，隨著(zhù)居民和業(yè)主身份的逐漸同質(zhì)化，由廣大居民或者業(yè)主直接選舉產(chǎn)生的居委會(huì )和業(yè)主委員會(huì )可能會(huì )出現趨同的情況，從有利于調動(dòng)居委會(huì )和業(yè)主委員會(huì )兩個(gè)方面的積極性出發(fā)，今后，新成立的'住宅小區業(yè)主委員會(huì )主任可由居委會(huì )委員通過(guò)選舉兼任，業(yè)主委員會(huì )應在居委會(huì )指導下開(kāi)展工作，以利于整合管理資源，發(fā)揮社區的作用，加強社區穩定與和諧建設；四是全面落實(shí)由業(yè)主委員會(huì )選聘，解聘物業(yè)公司的規定，建立良好物業(yè)管理市場(chǎng)競爭制，通過(guò)競爭促進(jìn)物業(yè)企業(yè)依靠良好的經(jīng)營(yíng)、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、合理的收費擠進(jìn)和占領(lǐng)市場(chǎng)，從根本上促使其服務(wù)態(tài)度的改變，服務(wù)水平的提高。

　�。ㄈ�）創(chuàng )造寬松條件，進(jìn)一步加大對物業(yè)管理企業(yè)支持力度。

　　1、建立“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)收費機制

　　物業(yè)服務(wù)收費是確保物業(yè)服務(wù)正常運行的必要前提。業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的同時(shí)，必須按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費。鑒于市域內物業(yè)管理收費偏低的情況，為了進(jìn)一步提高市域物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，引導業(yè)主正確評判物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量，樹(shù)立等價(jià)有償的消費觀(guān)念，規范物業(yè)管理行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，依據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，國家發(fā)改委、建設部印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（發(fā)改價(jià)格[20xx]1864號）和中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )《普通住宅小區物業(yè)管理服務(wù)等級標準》（試行）的通知（中物協(xié)（20xx）1號）文精神和《自治區普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標準（試行）》新建房[2004]4號規定，結合地區當前物價(jià)消費指數，群眾承受能力，建議市政府適當調整物業(yè)收費標準，并盡快下文執行。

　�。�1）市區內開(kāi)放式住宅小區，現行每戶(hù)按月收取的10元物業(yè)管理費自制定實(shí)施以來(lái)，十年未變，低收費直接影響物業(yè)管理企業(yè)的生存。在此次調研中，經(jīng)我們測算和征求物業(yè)管理部門(mén)及住宅小區業(yè)主意見(jiàn)，將開(kāi)放式住宅小區物業(yè)管理費由現在的10元/戶(hù)、月，調整為0.25元/月、平方米為宜。

　�。�2）對封閉式住宅小區，應按《自治區普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標準（施行）》（新建房[2004]4號）文件規定執行，即：

　　普通住宅的物業(yè)管理綜合服務(wù)費

　　基準價(jià)的最高價(jià)格水平

　　2、安排專(zhuān)項財政補貼資金，解決目前業(yè)主委員會(huì )缺乏管理資金的實(shí)際困難

　　市區內住宅小區已建立的業(yè)主委員會(huì )因無(wú)資金來(lái)源，多半處于癱瘓和半癱瘓狀態(tài)，無(wú)法正常運作。為此，建議市財政按照3000人以下的住宅小區，每年給小區業(yè)主委員會(huì )補貼3000元的標準，3000～5000人的住宅小區，每年給小區業(yè)主委員會(huì )補貼5000元的標準，5000人以上的住宅小區，每年給小區業(yè)主委員會(huì )補貼8000元的標準，解決小區業(yè)主委員會(huì )的辦公費用，使業(yè)主委員會(huì )能夠開(kāi)展正常工作，行使正常管理職責。

　　3、完善住房專(zhuān)項維修資金制度

　　住房專(zhuān)項維修資金是住宅小區共用部位、共用設施維護費，是延長(cháng)小區使用的保命金，必須規范歸集、規范運作，鑒于地區住房專(zhuān)項資金歸集運作中存在的問(wèn)題，建議市政府盡快完善《xx市住房專(zhuān)項維修資金歸集使用和管理辦法》。

　　——對以房改優(yōu)惠價(jià)格向職工出售的公有住房，原產(chǎn)權單位應按向職工出售價(jià)的20%，現產(chǎn)權所有者應按原購房款的2%向房地產(chǎn)主管部門(mén)繳交維修基金，未交納的要補交。

　　——安居房、經(jīng)濟適用住房由原建設單位按工程總造價(jià)2%的比例補交維修基金，此問(wèn)題僅限于麗園小區和阿牙小區。據我們了解，兩小區建設完工后，維修基金按1%留成，現維修基金已全部用完，兩小區又面臨老化維護期。而兩小區建設節余款尚有280萬(wàn)元，在地區住房公積金管理中心暫存，應啟動(dòng)此款，補足兩小區維修基金）。

　　——商品住房的維修基金按購房款2%的比例收繳，未按規定繳納的建設購房戶(hù)要盡快補繳，否則由房產(chǎn)管理部門(mén)按有關(guān)規定處罰。

　　住房專(zhuān)項維修基金均應按照業(yè)主所有，專(zhuān)戶(hù)專(zhuān)儲，按幢立賬，按戶(hù)核算，政府監督的原則實(shí)施管理。

　　4、下放物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批權限

　　將目前由地區建設局行使的物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級審批權下放到縣（市）房地產(chǎn)（建設主管部門(mén)）主管部門(mén)，由地區建設局備案，以便事權統一，屬地管理，市房地產(chǎn)主管部門(mén)應加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監督檢查力度，建立街道、居委會(huì )、住戶(hù)滿(mǎn)意度評價(jià)機制。

　　5、發(fā)揮職能部門(mén)作用，上下聯(lián)動(dòng)，綜合治理

　　住宅小區物業(yè)管理從“條”上看，涉及民政、房管、公安、消防、園林、建設、城管、司法、國土、環(huán)保等多個(gè)部門(mén)，從“塊”上看，涉及市、街道辦事處、社區三個(gè)層級。要管好住宅小區，必須上下聯(lián)動(dòng)，綜合治理。為此：

　�、俳ㄗh市政府應當建立住宅小區綜合管理工作制度，組織相關(guān)行政管理部門(mén)和單位，部署、推進(jìn)和協(xié)調轄區內物業(yè)管理工作；街道辦事處應牽頭成立轄區內物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議，由市房產(chǎn)局、轄區派出所、社區居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加，協(xié)調解決物業(yè)管理中的重大問(wèn)題，指導監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的組建及日常運作；社區居委會(huì )負責協(xié)調和處理本轄區物業(yè)管理事務(wù)和糾紛。

　�、诠┧�、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)單位應當承擔分戶(hù)計量表和分戶(hù)計量表前管線(xiàn)設施設備的維修養護責任，建議市政府將小區供、排水管網(wǎng)維修費用按住戶(hù)供排水用量攤入水費，由哈密水務(wù)公司和市排水管理中心進(jìn)行統一維修和管理。

　�、劢ㄗh聘用小區生活困難人員和老年志愿者組成巡邏隊，由民政或公安部門(mén)補助一定的費用，協(xié)助管片民警和小區保安做好群防群治工作。

　�、芙ㄗh成立社區物業(yè)管理工作站或在社區綜治辦下設住宅小區物業(yè)督查員，加強社區與住宅小區物業(yè)管理溝通、協(xié)調工作。

　�。ㄋ模┘訌妼�無(wú)物業(yè)小區的管理

　　無(wú)物業(yè)小區管理難度大，容易引發(fā)各種社會(huì )問(wèn)題，為此，必須加強無(wú)物業(yè)小區的綜合治理，確保社會(huì )長(cháng)治久安，首先對無(wú)物業(yè)小區要分清情況，按照片區治理的原則，由各區街道辦牽頭，房產(chǎn)局指導，以片劃分管理小區，組建片區物業(yè)管理機構，納入物業(yè)管理范疇，其次對接管無(wú)物業(yè)小區管理的片區物業(yè)公司要實(shí)施優(yōu)惠政策，市政府要按照管理面積補貼一定數額的資金，第三，要把物業(yè)管理的關(guān)注點(diǎn)放在無(wú)物業(yè)小區的治理上，社區要把物業(yè)管理的重心移向無(wú)物業(yè)小區，特別是要抓好無(wú)物業(yè)小區的治安管理。

　�。ㄎ澹�機關(guān)事業(yè)單位和國有企業(yè)早期建設的既有老舊小區，因機關(guān)合并或企業(yè)改制，原建設單位已不復存在的，政府應做出規劃并列入年度建設計劃設立專(zhuān)項資金，對其市政基礎設施及公共服務(wù)設施逐年完善。

　�。�六）加強物業(yè)管理人員的上崗培訓工作

　　市房地產(chǎn)主管部門(mén)要做出規劃，對物業(yè)公司管理及工作人員要采取“走出去，請進(jìn)來(lái)”的方式進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓，努力提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)和服務(wù)水平。堅持物業(yè)管理人員戴證上崗，把好物業(yè)管理人員的進(jìn)入關(guān)，徹底解決當前市區內物業(yè)管理低水平、低素質(zhì)、管理無(wú)序和自生自滅的狀態(tài)。

　　物業(yè)公司調研報告 6

　　為了使“加強小區物業(yè)管理”主席協(xié)商會(huì )議更加富有成效，市政協(xié)文教衛體委組織部分委員組成調研組，在傅紹平副主席帶領(lǐng)下，調研視察了市城區住宅小區，組織召開(kāi)了座談會(huì )，對我市小區物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題進(jìn)行了認真分析思考，并借鑒了外地好的做法，形成了這份調研報告，供主席會(huì )議協(xié)商參考。

　　一、發(fā)展現狀

　　近年來(lái)，市政府高度重視物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理作為加強社會(huì )管理、建設完美社區、提高市民生活質(zhì)量、維護社會(huì )和諧穩定的一項重要的民生工程來(lái)抓，有效改善了市民的居住環(huán)境，提升了城市品位和市民生活品質(zhì)。

　　1、健全了物業(yè)管理規范制度體系。20xx年以來(lái)，市政府根據全市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況，先后制定出臺了一系列規范性文件，涉及前期物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)收費、物業(yè)保修金、物業(yè)維修資金管理等主要領(lǐng)域，形成了相對完整、較為完善的政策管理體系，極大地推動(dòng)了相關(guān)工作的順利開(kāi)展。

　　2、強化了對物業(yè)主體的培育和監管。培育和引導本地企業(yè)做大做強。20xx年常德福吉物業(yè)公司晉升為一級資質(zhì)，實(shí)現了本地一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)零的突破。加強對市場(chǎng)主體的監管。依法實(shí)行市場(chǎng)準入制度；建立了資質(zhì)年度考核制度和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用動(dòng)態(tài)管理檔案，并且加強了信用評價(jià)成果的運用。

　　3、提高了服務(wù)水平拓展了服務(wù)領(lǐng)域。引進(jìn)保利、金碧、萬(wàn)達等一批國內優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)駐常服務(wù)，傳播先進(jìn)的物業(yè)管理理念。通過(guò)專(zhuān)題培訓、專(zhuān)家講座、開(kāi)展競賽、外出考察等多種方式提高本土物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平。引導和拓展物業(yè)管理的服務(wù)項目從過(guò)去簡(jiǎn)單的保安、保潔、維修等基本內容，發(fā)展到目前的家政服務(wù)、代收代繳、車(chē)輛管理、特約服務(wù)等方方面面。

　　4、加強了對物業(yè)管理硬件設施投入把關(guān)。制定了物業(yè)管理用房、業(yè)主公共活動(dòng)用房等物業(yè)管理硬件設施的建設標準，物業(yè)管理用房面積按小區總建筑面積的3‰—5‰配建，最低不得少于500；業(yè)主公共活動(dòng)用房按照3‰—5‰配建，最低不得少于1000。并將物業(yè)管理硬件設施的建設標準納入了全市房屋建設技術(shù)規范。

　　二、主要問(wèn)題

　　雖然我市小區物業(yè)管理取得了長(cháng)足發(fā)展，但也暴露出不少問(wèn)題，與黨委政府的要求、與社會(huì )和人民群眾的期待還有一定的差距。

　　1、車(chē)輛停放無(wú)序。

　　由于前期建設車(chē)位配套比例較低，加上近年來(lái)我市私家車(chē)保有量的迅速增加，小區內有限的停車(chē)位（庫）已無(wú)法滿(mǎn)足業(yè)主車(chē)輛的停放需求，致使小區內大量車(chē)輛無(wú)處停放，部分小區停車(chē)猶如見(jiàn)縫插針“搶車(chē)位”，擠占人行道、綠化帶已成常態(tài)，占用消防通道、堵路堵門(mén)也時(shí)有發(fā)生，造成小區內交通堵塞，進(jìn)而引發(fā)各類(lèi)糾紛。市城區金色曉島小區就出現過(guò)因為他人的車(chē)輛停放在車(chē)庫門(mén)口，車(chē)庫業(yè)主家小孩半夜生病需要急診時(shí)而無(wú)法開(kāi)車(chē)，一氣之下怒砸堵庫之車(chē)的案例。

　　2、違法建設不止。

　　部分小區存在嚴重的亂搭亂建現象，如有的一樓居民占用公共空間圈建小院、在陽(yáng)臺周?chē)�搭棚、破墻開(kāi)店；有的頂樓搭建閣樓；有的違規搭設外置防盜網(wǎng)，影響城市整體美觀(guān)；有的高檔別墅小區甚至出現業(yè)主大興土木推倒重建；還有的業(yè)主私自改變房屋的居住功能，租與他人開(kāi)飯店、茶館，開(kāi)公司、做倉庫，嚴重影響周邊業(yè)主的日常生活。上述情況多是因沒(méi)有及時(shí)制止而其它業(yè)主跟風(fēng)效仿，導致不少小區亂搭亂建現象禁而不止、愈演愈烈。

　　3、物業(yè)費用難收。

　　目前市城區物業(yè)企業(yè)中有相當部分企業(yè)實(shí)際處于虧損狀態(tài)，除了規模因素外，物業(yè)服務(wù)收費標準偏低、物業(yè)費收繳率不高也是重要原因。目前多層住宅為0.5—0.8元/平米，高層住宅為1.0—1.5元/平米，部分小區收費標準還維持在10年前的水平。據武陵區調查表明，20xx年小區業(yè)主欠費額度平均達25%，個(gè)別小區高達45%以上，而物業(yè)企業(yè)能夠承受呆賬的臨界點(diǎn)大致在10%。不少業(yè)主常以房屋質(zhì)量差、服務(wù)不滿(mǎn)意等各種理由拒交物業(yè)費。不斷降低的收費額度導致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降形成了惡性循環(huán)。例如水岸名苑物業(yè)費收繳率不到70%，該小區已修建10余年，房屋維修資金收繳不到位，業(yè)主因屋頂漏水、水管破裂、停車(chē)緊張等原因拒交物業(yè)費。

　　4、各類(lèi)亂象頻發(fā)。

　　小區物業(yè)服務(wù)涉及業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、政府職能部門(mén)等多個(gè)主體，一旦其中任何環(huán)節出現問(wèn)題，都會(huì )導致小區內亂象頻發(fā)，影響社會(huì )安定與和諧。如鴻升別墅南區部分業(yè)主以多種理由拒交物業(yè)費先后導致多家物業(yè)公司運轉不暢而退出小區，小區內垃圾成堆，業(yè)主苦不堪言；芙蓉盛世小區因物業(yè)公司與業(yè)主就停車(chē)服務(wù)收費項目溝通不及時(shí)，導致發(fā)生業(yè)主沖撞停車(chē)道閘，損壞公共財物事件；金色曉島和公園世家小區出現物業(yè)公司人員制止業(yè)主搭建陽(yáng)光房而被毆打事件；荷塘月色小區業(yè)主為爭奪業(yè)委會(huì )主任一職大打出手致傷住院。

　　5、行政執法缺位。

　　政府有關(guān)職能部門(mén)管理缺位，導致物業(yè)管理區域呈現“孤島”現象。物業(yè)管理涉及的政府職能部門(mén)眾多，部門(mén)行政執法沒(méi)有延伸到物業(yè)管理區域內，如公安部門(mén)過(guò)多依賴(lài)物業(yè)公司并沒(méi)有執法權限的保安維護小區治安；城管、規劃部門(mén)對小區內亂搭亂建現象處理不及時(shí)甚至不處理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)又無(wú)力制止；消防部門(mén)對小區車(chē)輛占用消防通道沒(méi)有明確的處理辦法。

　　6、公共服務(wù)缺失。

　　敞開(kāi)式小區大多沒(méi)有明確服務(wù)主體，基本上依賴(lài)社區提供的基本服務(wù)，而社區因為人力和資金的原因無(wú)法保障，部分敞開(kāi)式小區因服務(wù)主體不明確，衛生、治安、交通等服務(wù)項目長(cháng)期處于無(wú)序狀態(tài)。許多政府投入大量資金改造的小區存在亂象反彈的隱患。如西苑新村政府投資900多萬(wàn)元對小區道路、下水道等基礎設施進(jìn)行了大規模改造，但至今沒(méi)有專(zhuān)業(yè)化或自治組織物業(yè)服務(wù)進(jìn)入，僅靠一位老人清掃衛生，亂搭違建、臟亂現象隨時(shí)有反彈的可能。

　　三、原因分析

　　我市的物業(yè)管理存在的這些問(wèn)題在全國來(lái)說(shuō)有其共性的一面，也有其特殊性，應認真分析，科學(xué)應對，其主要原因：

　　1、對物業(yè)管理認識有差距，重視不夠�，F階段物業(yè)管理與人們的期待還有較大的差距，主要還是對物業(yè)管理的認識不夠到位，尤其是區縣（市）、街道、社區對物業(yè)管理缺乏系統研究和深入思考，沒(méi)有作為全局工作來(lái)考慮，宣傳和引導力度不夠，導致物業(yè)管理的社會(huì )地位一直未能得到凸顯。同時(shí)，近幾年我市著(zhù)力開(kāi)展的完美社區建設和網(wǎng)格化管理工作與物業(yè)管理關(guān)聯(lián)性研究不夠，結合不緊。沒(méi)有將物業(yè)管理納入現代服務(wù)業(yè)范疇，物業(yè)企業(yè)無(wú)法享受在稅收、財政等方面的優(yōu)惠和扶持政策，政府對物業(yè)管理的政策支持不明顯。

　　2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規范，服務(wù)水平較低。物業(yè)企業(yè)內部管理水平不高，部分企業(yè)內部管理制度不健全，管理流程不科學(xué)，沒(méi)有或很少有內部考核和獎懲機制。個(gè)別企業(yè)在業(yè)主拖欠物業(yè)費、企業(yè)運營(yíng)面臨困難的情況下，為降低成本，便開(kāi)始減員減薪，搞衛生的是“奶奶級”，當保安的是“爺爺級”員工，降低物業(yè)服務(wù)標準，導致業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費現象的加劇，形成惡性循環(huán)。物業(yè)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人才匱乏，大部分物業(yè)企業(yè)缺乏具有專(zhuān)業(yè)素養和綜合素質(zhì)的人才，從業(yè)人員的服務(wù)意識和管理經(jīng)驗不足，與業(yè)主日益多樣化的居住需求存在很大差距。

　　3、部分業(yè)主素質(zhì)不高，業(yè)主自治機構作用發(fā)揮不夠。業(yè)主的物管意識普遍淡薄。一是難以組織成立業(yè)主大會(huì )和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。目前，我市僅有27%的小區成立業(yè)主委員會(huì )，而且有相當部分名存實(shí)亡無(wú)法正常開(kāi)展工作。二是業(yè)主自治機構運作欠規范，基層糾紛處理機制效率不高。業(yè)主委員會(huì )委員準入門(mén)檻低，素質(zhì)參差不齊，加之業(yè)主委員會(huì )不具備法人資格，街道、社區對其缺乏有效的監管和處罰，導致其運作不規范，有的甚至成為個(gè)別業(yè)主謀取私利的媒介。三是業(yè)主缺乏共同家園意識。不愛(ài)護共用財物、不講衛生、不遵守公共秩序等現象較為普遍，個(gè)別業(yè)主甚至惡意拒交物業(yè)服務(wù)費，給物業(yè)管理帶來(lái)阻力。

　　4、物業(yè)管理設施基礎差，硬件建設跟不上。一方面由于部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商受利益驅使，提高容積率、改變建筑物用途、偷工減料降低房屋質(zhì)量、電梯以次充好、不按照合同約定標準隨意更改環(huán)境及相關(guān)配套設施，沒(méi)有配備或者沒(méi)有配足物業(yè)用房與相關(guān)設施設備。另一方面部分老舊小區和政府投資的廉租房、公租房，由于規劃、住建等部門(mén)在規劃設計把關(guān)時(shí)沒(méi)有要求預留物業(yè)管理用房和業(yè)主公共活動(dòng)用房，導致不具備實(shí)施物業(yè)管理的硬件條件。

　　四、幾點(diǎn)建議

　　調查組認為，小區物業(yè)系列問(wèn)題不解決好，會(huì )留下諸多后遺癥。首先是小區停車(chē)、治安等問(wèn)題會(huì )擴散到社會(huì )，或侵占公共空間或引起社會(huì )不穩定，增加社會(huì )管理難度；其次是由于部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出會(huì )不斷增加政府公共服務(wù)投入，街道、社區等基層組織將不堪重負；第三是直接導致部分市民生活質(zhì)量下降。因此，應引起足夠重視。

　　1、強化措施，加大對物業(yè)管理工作的支持力度。建議盡快出臺《常德市物業(yè)管理條例》地方性法規，從法制層面保障其發(fā)展。將物業(yè)管理工作納入各級黨委、政府議事日程，并作為年度績(jì)效評估考核內容。將物業(yè)管理納入完美社區網(wǎng)格化管理范疇，加強區縣、街道、社區物業(yè)管理機構的人員配備和隊伍建設，健全基層物業(yè)服務(wù)與糾紛處理機制。各級財政要保障各級物業(yè)管理機構的工作經(jīng)費。設立物業(yè)管理專(zhuān)項基金，主要用于推廣物業(yè)行業(yè)的創(chuàng )新、增值服務(wù)，對服務(wù)優(yōu)質(zhì)、社會(huì )反映良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予適當獎勵，積極引導社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐老舊小區進(jìn)行服務(wù)，對老舊小區實(shí)施物業(yè)管理作出良好成績(jì)的.給予適當獎勵，對于明顯虧損的企業(yè)給予適當補貼。

　　2、明確職責，構建完善的聯(lián)動(dòng)管理體系。充分發(fā)揮各職能部門(mén)的作用，推動(dòng)行政執法向小區院內延伸。發(fā)揮房管部門(mén)作為全市物業(yè)管理行業(yè)主管部門(mén)在制定政策和行業(yè)標準及統籌協(xié)調與督導指導方面的作用，進(jìn)一步明確規劃、城管、住建、公安、質(zhì)監、消防、物價(jià)等部門(mén)在小區物業(yè)管理工作中的職責，形成責任明確、分工協(xié)作的工作機制，并將他們的投訴電話(huà)公示在各小區醒目位置，便于及時(shí)受理業(yè)主投訴。同時(shí)發(fā)揮區縣（市）政府（管委會(huì )），尤其是街道辦事處和社區的作用，把“安全、潔凈、方便、和諧、快樂(lè )”的完美社區建設目標延伸至小區內，使小區成為完美社區建設的重要內容。幫助建立業(yè)主委員會(huì )，選擇物業(yè)服務(wù)模式，協(xié)調各方搞好小區的監督、管理和服務(wù)。

　　3、分類(lèi)指導，探索建立多樣性的物業(yè)服務(wù)模式。對新建和老舊小區，封閉式和敞開(kāi)式小區進(jìn)行分類(lèi)指導，選擇合適的服務(wù)模式。重點(diǎn)探索針對敞開(kāi)式老舊小區的物業(yè)管理模式，規模較大的小區，可采取聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，規模較小的小區，可采取“統一打包”方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。推廣紫橋小區物業(yè)管理模式，鼓勵街道或社區成立物業(yè)服務(wù)中心（登記注冊）進(jìn)行管理或物業(yè)管理委員會(huì )進(jìn)行自治，專(zhuān)項負責轄區內無(wú)法實(shí)行專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的小區。研究針對保障房小區和農民安置公寓區物業(yè)管理的措施，做到服務(wù)不留死角。

　　4、創(chuàng )新管理，提升物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平。推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合、改制、兼并和重組，培育一批具有較強競爭力、較大規模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)一步支持本地物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強，樹(shù)立行業(yè)標桿。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立新型社區商業(yè)服務(wù)模式，延伸服務(wù)鏈條，不斷滿(mǎn)足潛在的市場(chǎng)需求，提升服務(wù)能力，實(shí)現物業(yè)服務(wù)升級轉型。及時(shí)化解物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展中的問(wèn)題和矛盾，推動(dòng)我市物業(yè)服務(wù)水平快速提升。加快建設監督體系，大力培育業(yè)委會(huì )，提高業(yè)委會(huì )組建率、專(zhuān)業(yè)性和公信力，讓業(yè)主直接參與對物業(yè)服務(wù)的監督和合作，形成由政府牽頭、相關(guān)部門(mén)和業(yè)主共同參與的新格局。

　　5、倡導誠信，增強物業(yè)主體的自覺(jué)意識。正面引導與懲戒并舉。一方面加強對《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規的宣傳。通過(guò)各類(lèi)媒體、小區宣傳欄等加大宣傳力度，增強開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大業(yè)主等物業(yè)主體各方的責任和自覺(jué)意識。強化示范帶頭，通過(guò)廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業(yè)主，增進(jìn)業(yè)主對物業(yè)管理的認知和理解，提高市民對物業(yè)服務(wù)的認同感，提高物業(yè)服務(wù)人員的社會(huì )地位和職業(yè)自豪感，營(yíng)造有利于物業(yè)管理的良好社會(huì )氛圍。另一方面建立誠信管理制度，建立物業(yè)主體各方的誠信檔案，對不守誠信的企業(yè)法人和業(yè)主進(jìn)行失信懲戒，是黨員干部和公職人員的還要進(jìn)行問(wèn)責。

　　6、突破難點(diǎn)，推動(dòng)小區物業(yè)管理全面提升。以拆除小區違法建筑和老舊院落改造為突破口，對違法建筑進(jìn)行梳理，確定牽頭單位，明確分批整治目標，開(kāi)展聯(lián)合整治行動(dòng)。對老舊小區采取以獎代補方式，落實(shí)市中心城區兩級財政配套資金，對我市城區老舊院落和敞開(kāi)式老舊小區分期分批進(jìn)行改造。按照總體規劃、綜合整治、分類(lèi)改造、一院一策的原則，對老舊院落安防設施完善、路面平整處理、停車(chē)位（線(xiàn)）劃定、垃圾裝運處置、環(huán)境整治、管理用房配置、水電“一戶(hù)一表”工程、雨污分流、管線(xiàn)序化等功能性專(zhuān)項改造，確保整體工作真正惠及民生。注重宣傳發(fā)動(dòng)，激發(fā)廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情。

　　物業(yè)公司調研報告 7

　　近年來(lái)，隨著(zhù)我縣城鎮化進(jìn)程的快速推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，建成了一大批住宅小區。在xx高速上遠遠望去，一幢幢漂亮的高層矗立在xx南岸，綿延數公里，與防洪大堤交相輝映，奠定了一座現代化城市的雛形。這些住宅小區遍及城區各個(gè)區域，配套的小區物業(yè)管理也由此經(jīng)歷了從無(wú)到有，從摸索試點(diǎn)到穩步發(fā)展，管理對象從單一的住宅小區發(fā)展到商場(chǎng)、超市、辦公樓等各類(lèi)領(lǐng)域，形成了包括房屋及相關(guān)配套設施設備的維修養護、環(huán)境保潔、安全巡查、綠化管養等各類(lèi)物業(yè)服務(wù)。但由于物業(yè)管理在我縣起步比較晚，發(fā)展相對滯后，出現了大大小小的矛盾和問(wèn)題，現已成為影響居民正常生活的焦點(diǎn)問(wèn)題，亟需采取有效對策來(lái)加以改進(jìn)和解決。

　　一、基本現狀

　　截至目前，我縣已建成小區和各單位家屬樓137個(gè)，建筑面積123萬(wàn)平方米，規劃住房12711套，入住44489人。入住人口占城區總人口的64%。建設方式主要為：90年代各單位在后院集資建設的房屋占15%，商品房占70%，小產(chǎn)全權房占10%，保障性住房占5%。

　　我縣物業(yè)管理有三種模式。一是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，全縣有物業(yè)服務(wù)企業(yè)13家，資質(zhì)全部為暫定三級，從業(yè)人員244人，雖然服務(wù)小區只有26個(gè)，但這些小區住宅總面積約59萬(wàn)平方米，近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區70個(gè)，這是小區管理的主要形式，占全縣建成住宅小區的一半，管理住房面積約52萬(wàn)平方米，占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無(wú)人管理小區，涉及小區41個(gè)，面積約12萬(wàn)平方米。

　　二、小區管理存在的問(wèn)題

　　通過(guò)統計數字可以看出，目前全縣絕大部分住宅小區處于自主管理或無(wú)人管理狀態(tài)，關(guān)乎六、七千戶(hù)群眾的切身利益。就物業(yè)公司管理的26個(gè)小區而言，也有收費難、管理難、業(yè)主與物業(yè)錯位、服務(wù)缺失等諸多問(wèn)題。這些問(wèn)題不僅直接影響到居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，而且疊加累積極易造成群體上訪(fǎng)，影響全縣穩定大局。分析我縣住宅小區及物業(yè)管理，主要有以下五方面問(wèn)題：

　�。ㄒ唬�準入門(mén)檻低，服務(wù)不規范。我縣現有13家物業(yè)公司，資質(zhì)全部為暫定三級，從業(yè)人員244人，注冊資本都在50萬(wàn)—100萬(wàn)元，平均每家公司員工不到20人，規模小，實(shí)力弱。物業(yè)管理人員大都為退休人員和下崗工人，沒(méi)有經(jīng)過(guò)正規培訓，不懂物業(yè)服務(wù)，更談不上持證上崗，整體人員素質(zhì)令人堪憂(yōu)。物業(yè)服務(wù)大都僅僅限于看大門(mén)、搞衛生，業(yè)主很少見(jiàn)到物業(yè)公司管理人員。小區院內車(chē)輛亂停亂放、閑雜人員自主進(jìn)出、小商小販吆喝叫賣(mài)、小孩隨意玩耍等現象比比皆是。即使衛生打掃也不徹底，大多只是清早掃一遍，而且只掃院子和道路，不管角落和樓梯，小區環(huán)境難盡人意。門(mén)衛基本上就是開(kāi)鎖大門(mén)、收取停車(chē)費，安保防范流于形式，失盜事件屢有發(fā)生。

　�。ǘ�）收費標準高低不一，收費難度大。一方面，物業(yè)公司收費項目不一，收費標準自定，高低參差不齊。高層小區收費項目最多的有物業(yè)服務(wù)費、地下室服務(wù)費、生活垃圾費、電梯費等，合計達1800元，個(gè)別小區趕上了咸陽(yáng)市的收費標準;除此以外，對出入車(chē)輛還要收取停車(chē)費。小區收費有的按面積計征，有的按戶(hù)平攤，收費標準參差不齊，上下之間相差數倍，群眾反響比較強烈。另一方面，管理無(wú)抓手，收費難度很大。舊小區水、電、暖分戶(hù)管理，自主購買(mǎi)，物業(yè)收費全憑自覺(jué)，收費難度很大，一些小區甚至連取暖費都難以及時(shí)收取，影響居民生活。新建小區借鑒西安、咸陽(yáng)經(jīng)驗，對水、電等實(shí)行智能卡統一管理，減少了物業(yè)收費難度，管理比較方便，但是個(gè)別物業(yè)公司在水、電收費中有私自加價(jià)行為，監管難度大，業(yè)主不滿(mǎn)意。

　�。ㄈ�）基礎設施不健全，物業(yè)公司不愿管。一是規劃設計不到位。規劃是龍頭，規劃建設亂，則物業(yè)管理亂。主要表現在各單位后院家屬樓，臨街見(jiàn)縫插針單體樓工程，由于受地形狹窄和建設規模小等因素影響，小區的綠化、亮化、停車(chē)位和物業(yè)用房等基礎設施無(wú)法配建，規模小、成本高，物業(yè)管理無(wú)利可圖，甚者可能虧本，導致物業(yè)公司不愿進(jìn)駐管理，這是造成小區自治或無(wú)人管理的主要原因。二是建設工程質(zhì)量有硬傷。建設工程質(zhì)量問(wèn)題本身屬開(kāi)發(fā)商應承擔的責任，但工程交付使用后，因質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商推諉扯皮，業(yè)主維權和利益訴求無(wú)人理睬，這類(lèi)事件往往釀成上訪(fǎng)案件。如鴻運大廈電梯質(zhì)量問(wèn)題，水電苑地面滲水問(wèn)題，恒海家園自來(lái)水管道漏水等問(wèn)題，上訪(fǎng)時(shí)間長(cháng)達幾年，問(wèn)題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國家規定，在工程交付使用前，開(kāi)發(fā)商必須組織相關(guān)單位人員進(jìn)行消防單項驗收和電梯單項驗收，最后進(jìn)行工程總體驗收。但調查中發(fā)現，我縣好多開(kāi)發(fā)項目未經(jīng)任何驗收而擅自交付使用，業(yè)主入住后，因室外工程未完工，樓內天然氣未安裝到位，有線(xiàn)電視未安裝到位，電梯和消防未驗收等問(wèn)題，引發(fā)集體上訪(fǎng)。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等開(kāi)發(fā)建設項目，曾多次群訪(fǎng)。

　�。ㄋ模�業(yè)主結構多元化，維權主張難統一。由于業(yè)主來(lái)自社會(huì )各個(gè)階層，社會(huì )經(jīng)歷、收入水平、文化修養等不同，認識問(wèn)題、處理問(wèn)題的方式、方法也不盡相同，導致物業(yè)管理工作難度加大，而且規模越大越難管理。一是站位不同，意愿相左。小區空地有車(chē)的想留車(chē)位，電動(dòng)車(chē)主要建車(chē)棚，其他住戶(hù)還要收費，意愿不一，相互爭執，難以協(xié)商。二是業(yè)主錯位，反“主”為“客”。大多數業(yè)主對自己的權利和義務(wù)認識不清，不知道自己該享受什么權利，履行哪方面義務(wù)，甚至淡定處之，對小區集體事項不聞不問(wèn)，聽(tīng)之任之。相當一部分小區業(yè)主委員會(huì )不能正常履行職責，幾年難以召開(kāi)業(yè)主大會(huì )。三是良莠不齊、素質(zhì)欠缺。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身是有償服務(wù)，部分業(yè)主沒(méi)有形成對物業(yè)管理有償服務(wù)意識，缺乏社會(huì )公德，只要服務(wù)，不愿交費，抱有蹭熱、蹭物業(yè)的市儈意識。據調查，縣城各小區物業(yè)費收繳比例大多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶(hù)88戶(hù)，今年收繳68戶(hù)，繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜嫄雅居收繳比例90%。

　�。ㄎ澹┖暧^(guān)環(huán)境有影響，管理體制未理順。房地產(chǎn)市場(chǎng)與物業(yè)管理是皮與毛，唇與齒的關(guān)系。有的小區因房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，建成后入住率低，物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)管理成本高、支出大，服務(wù)質(zhì)量就差，如永豐御景苑。有的項目資金短缺，進(jìn)展緩慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時(shí)間交房，但因工程質(zhì)量和配套設施不完善，導致物業(yè)管理難度增大，比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等。特別是“小產(chǎn)權”房，由于沒(méi)有完全產(chǎn)權，規劃設計和工程質(zhì)量難以監管等原因，遺留問(wèn)題較多，管理難度很大，已經(jīng)成為物業(yè)糾紛的“多發(fā)地”。另一方面，實(shí)事求是地講，物業(yè)管理工作機制尚未形成。根據中省市關(guān)于進(jìn)一步加強物業(yè)管理的文件精神和要求，按照“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業(yè)行政主管部門(mén)為行業(yè)指導，屬地鎮（社區）為主體進(jìn)行社會(huì )管理的總體要求，形成以屬地社區居委會(huì )為主的“部門(mén)（單位）、鎮、社區居委會(huì )”三級物業(yè)管理體系。但是在現實(shí)工作中，全縣物業(yè)一旦有問(wèn)題，鎮和各社區居委會(huì )管理職責缺失，由縣物業(yè)行政主管部門(mén)直接處理。這樣的管理缺位，在一定程度上助推了我縣物業(yè)管理的混亂局面，這也是我縣物業(yè)管理問(wèn)題得不到長(cháng)期有效解決的直接誘因。

　　三、對策和建議

　　農民向城鎮轉移、居住向小區集中是城鎮化發(fā)展的必然要求�；鶎庸芾響�適應形勢發(fā)展的要求，逐步實(shí)現以村委會(huì )管理為重向以社區、住宅小區為重的轉變，更好地服務(wù)社區居民。對于我縣的轄區物業(yè)管理要分類(lèi)指導，區別對待，標本兼治，穩步推進(jìn)。

　�。ㄒ唬┓e極探索建立物業(yè)監管體系。一是完善機制。物業(yè)管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業(yè)行政主管部門(mén)為行業(yè)指導，屬地鎮（社區）為主體進(jìn)行社會(huì )管理的總體要求，建立以屬地社區居委會(huì )為主的“部門(mén)（單位）、鎮、社區居委會(huì )”三級物業(yè)管理體系。二是摸清底子。在理順工作關(guān)系的前提下，由房管所負責，各鎮（社區）居委會(huì )配合，針對城區新老小區進(jìn)行地毯式調查統計，將各小區的名稱(chēng)、住戶(hù)信息、住房情況和物業(yè)管理情況等信息全部登記造冊，然后按照各居委會(huì )所劃定的片區將小區的信息分解到各居委會(huì )，由各居委會(huì )制定具體的實(shí)施方案，負責實(shí)施小區物業(yè)監督管理工作。三是強化業(yè)務(wù)指導。建議參照外地經(jīng)驗，將房管所升級為科級建制單位，便于協(xié)調部門(mén)關(guān)系，提升物業(yè)監管水平。

　�。ǘ�）嚴把物業(yè)服務(wù)企業(yè)準入關(guān)。凡是進(jìn)入xx縣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在物業(yè)行政主管部門(mén)注冊登記，對于不登記備案的服務(wù)企業(yè)，一律叫停不得進(jìn)駐小區開(kāi)展工作。對于新建開(kāi)發(fā)項目，在發(fā)房屋預售證前，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)對小區進(jìn)行前期物業(yè)招標，選定服務(wù)質(zhì)量好、態(tài)度好、信譽(yù)好、且管理規范的企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)。同時(shí)，繳納一定的履約保證金，規范制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，便于調處物業(yè)與業(yè)主的糾紛，防止騙取物業(yè)管理資金行為的發(fā)生。

　�。ㄈ�）加強對物業(yè)公司人員的培訓。受收入水平、群眾理念、收費標準等因素制約，在當前和今后相當一個(gè)時(shí)期，物業(yè)服務(wù)在我縣可能屬于微利行業(yè)。但作為服務(wù)企業(yè)，只有不斷提高自身素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量，才是立身之本，只有服務(wù)質(zhì)量提高了，廣大住戶(hù)才會(huì )認可。物業(yè)行政主管部門(mén)應每半年組織一次物業(yè)管理知識講座，提高從業(yè)人員的自身素質(zhì);每年組織一次省級物業(yè)從業(yè)人員的培訓，力爭在2-3年內全部實(shí)現物業(yè)人員持證上崗。

　�。ㄋ模�強化物業(yè)費收繳管理。物業(yè)費收繳是困擾物業(yè)服務(wù)的最大難題，直接關(guān)乎物業(yè)管理的正常運轉。要解決好收費問(wèn)題，必須解決好以下三個(gè)問(wèn)題：一是標準�，F有物業(yè)管理收費標準分類(lèi)較粗，質(zhì)量要求不嚴，物價(jià)部門(mén)應對此調研，細化標準要求。二是抓手。大中城市的'小區實(shí)行智能卡管理，物業(yè)收費比較容易。我縣新建小區水、電實(shí)行統一管理，經(jīng)適房小區還一并納入了取暖管理，物業(yè)收費幾乎沒(méi)有什么障礙。問(wèn)題是老舊小區水、電、暖全部分戶(hù)管理，自主購買(mǎi)，沒(méi)有制約手段，收費普遍比較困難�？梢詫�這樣的小區實(shí)行改造，水、電、暖統一管理或統管其中的1-2項，財政予以適當獎補。改造后聘請物業(yè)公司進(jìn)駐管理。三是監督。小區應該設立公示牌，收費項目、收費標準全部公開(kāi)，誰(shuí)交誰(shuí)欠張榜公開(kāi)告知，用途結余定期公示，消除業(yè)主的思想疑慮。同時(shí)，要接受業(yè)主委員會(huì )的管理，努力提高物業(yè)服務(wù)管理水平，為業(yè)主提供一個(gè)舒心的良好環(huán)境。

　�。ㄎ澹�強化對業(yè)主自主管理的引導。業(yè)主是小區法定的主人，調動(dòng)業(yè)主的積極性，增強業(yè)主的主人翁意識對于提高小區管理水平至關(guān)重要。首先，要加強引導，做好老舊小區物業(yè)管理的推行工作。由居委會(huì )牽頭，負責組織和指導本轄區內住宅小區業(yè)主大會(huì )成立、業(yè)主委員會(huì )的首屆選舉和換屆、改選工作，督促收繳轄區內物業(yè)專(zhuān)項維修資金。指導和監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )依法開(kāi)展業(yè)主自治管理或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，調處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。在有條件的小區，試點(diǎn)建立小區黨支部或臨時(shí)黨支部，發(fā)揮黨員作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣傳。通過(guò)采取行之有效的宣傳手段，加大宣傳力度，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理相關(guān)法律法規的知曉率，消除認識誤區，更好地行使權利，履行義務(wù)，樹(shù)立正確、健康的消費理念，創(chuàng )建宜居小區，構建和諧家園。

　�。�六）加大推進(jìn)老舊住宅小區整治力度。由縣物業(yè)行政主管部門(mén)牽頭，各鎮（社區）居委會(huì )配合，按照因地制宜，逐步實(shí)施，分類(lèi)管理的原則，采取由物業(yè)公司管理、原建房單位管理、業(yè)主自治管理等多種途徑，對現有舊住宅小區進(jìn)行摸底調查，分類(lèi)排隊，集中整治。其中：對基礎設施比較完善，大多數業(yè)主同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區，應積極引入物業(yè)公司管理;對基礎設施不健全、大多數業(yè)主不同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區，應以確保小區衛生清潔和治安秩序為基本服務(wù)，由業(yè)主委員會(huì )自治管理;對單位集資建設的住宅樓，由其原建設單位自行負責物業(yè)管理涉及事宜。同時(shí)，加強對規劃的執法管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)監管，規范并逐步取締“小產(chǎn)權”房，嚴格質(zhì)量監管，完善基礎設施，消除硬件缺失，為開(kāi)展物業(yè)管理奠定良好基礎。

　　物業(yè)公司調研報告 8

　　物業(yè)管理是城市管理和社會(huì )建設矛盾集中體現的領(lǐng)域，規范的物業(yè)管理是和諧社會(huì )建設總體戰略中的重要內容。我會(huì )于2009年1月至7月對河北區居民小區物業(yè)管理狀況，特別是對三和小區和金兆園小區進(jìn)行了調研�，F將調研情況報告如下：

　　一、小區物業(yè)管理現狀

　　三和小區，人口近萬(wàn)人，地處城鄉結合部，小區經(jīng)歷了九個(gè)物業(yè)公司和三屆業(yè)主委員會(huì )，人員較復雜，管理難度較大，現物業(yè)公司是容心物業(yè)公司于2008年9月接手三和小區的物業(yè)管理。每年應收物業(yè)費100萬(wàn)元，現在只能收上來(lái)4萬(wàn)余元，收繳費用不足以維持日常開(kāi)銷(xiāo)，水電費都有拖欠。許多業(yè)主借道路、房屋質(zhì)量、綠化、車(chē)輛丟失、噴泉等許多問(wèn)題，拖欠物業(yè)費。金兆園小區，2003年入住，共1058戶(hù)。商品房202戶(hù)，回遷房660戶(hù)。2005年12月初物業(yè)撤出，后由明星物業(yè)接管，次年撤出�，F在，電梯維修費無(wú)從解決。

　　二、小區物業(yè)存在的問(wèn)題

　　盡管兩個(gè)小區情況有異，但存在有許多共性的問(wèn)題，并在很大程度上反映了我區物業(yè)管理的現狀和病疾。

　�。ㄒ唬┑禺a(chǎn)遺留問(wèn)題。由于物業(yè)管理沒(méi)有在房屋開(kāi)發(fā)建設階段就進(jìn)行介入，因此開(kāi)發(fā)建設的不合理成了后來(lái)物業(yè)管理的眾多矛盾的根源。開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題主要表現在：一是規劃變更導致業(yè)主權益受損。房屋格局和小區環(huán)境與售房時(shí)的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設備質(zhì)量差，配套項目缺項甩項。三是建筑權屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營(yíng)收益分配等問(wèn)題，是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商爭議的核心問(wèn)題。如金兆園在地產(chǎn)建設階段，就在二次供水和電梯質(zhì)量等方面留下了嚴重后患。三和小區的開(kāi)發(fā)商也遺留下房屋質(zhì)量等問(wèn)題。這些都為日后物業(yè)管理埋下了隱患。

　�。ǘ�）物業(yè)管理企業(yè)管理水平低，人員整體素質(zhì)不高。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時(shí)滿(mǎn)足，同時(shí)存在侵害業(yè)主利益的行為。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時(shí)、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現矛盾。

　�。ㄈ�）小區業(yè)主缺乏四種意識。一是缺乏整體意識。個(gè)別業(yè)主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分公共設施不能正常使用，難以發(fā)揮其應有的功能;二是缺乏安全意識。少數業(yè)主認為房子是自己的，屬私有財產(chǎn)，便無(wú)所顧及在自己的小天地里，私拆亂改。三是缺乏法制意識。一些業(yè)主私占綠地，或種菜或做停車(chē)位，不僅破壞了小區的整體規劃，更侵害了其它業(yè)主的合法權益。四是缺乏環(huán)保意識。垃圾亂堆亂放，墻壁上亂貼亂畫(huà)，私養大型寵物，在小區寵物糞便隨處可見(jiàn)。

　�。ㄋ模┪飿I(yè)公司對業(yè)主的違規行為處置力度不夠，沒(méi)有執法權。而政府相應的執法機構又力不從心，執法缺位。比如，對有些業(yè)主的私搭亂蓋、車(chē)輛不按規定停放以及破壞小區設施等行為，只能勸告，下整改單，報告政府執法部門(mén)，而無(wú)他法。結果常常是業(yè)主我行我素，造成惡性循環(huán)，以至小區環(huán)境和設施每況愈下。

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)公司收物業(yè)費困難。業(yè)主以各種理由不繳費，加之，效法者眾，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收上來(lái)的物業(yè)費越來(lái)越少，從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟本性來(lái)說(shuō)，當收入小于成本或者利潤減少時(shí)，必然會(huì )降低成本，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿(mǎn)意，從而不交物業(yè)費，這就進(jìn)入了一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈。小區環(huán)境差了，住房自然貶值，到頭來(lái)受苦的其實(shí)不只是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還有園區內的所有業(yè)主。比如三和小區的狀況就是一個(gè)很好的例子。相反，現每家每戶(hù)的煤氣、水、電、有線(xiàn)電視等費用沒(méi)有拖欠的，因為這是政府行為，如果你不交費，這些職能部門(mén)有權停水停電，沒(méi)有一點(diǎn)商量，現在只有物業(yè)費可以拖欠，因為它是企業(yè)行為。個(gè)別人就是抓住這個(gè)漏洞，不交物業(yè)費，你不會(huì )把我怎么樣，這是物業(yè)公司目前最撓頭的事。

　�。�六）使用上缺乏健全的機制和有效的監督，大修基金保值、增值難。按條例規定，當確需使用房屋公共維修基金的時(shí)候，由業(yè)主委員會(huì )提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用。但實(shí)際上，如果修繕部位只涉及到少數業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區2/3的業(yè)主通過(guò)，給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預算的'維修費用沒(méi)有專(zhuān)業(yè)機構對其作鑒定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成無(wú)法利用。隨著(zhù)大量房屋開(kāi)始進(jìn)入維修期，當年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價(jià)水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。

　　三、幾條建議

　�。ㄒ唬┮勒�20xx年10月1日實(shí)施的《物權法》有關(guān)章節規定和20xx年9月1日正式實(shí)施的《物業(yè)管理條例》，研究制定我區《物業(yè)管理水平評估細則》，提高物業(yè)管理，并做到有法可依。

　�。ǘ�）建立政府相關(guān)執法部門(mén)與物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì )三方的聯(lián)動(dòng)機制，有效處置小區內的各種違法違規行為。并在街道辦事處一級設立物業(yè)管理糾紛處置辦公室，作為三方聯(lián)動(dòng)機制的行動(dòng)軸心。

　�。ㄈ�）為促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展，培育物業(yè)管理的核心品牌，鼓勵有實(shí)力的社會(huì )實(shí)體興辦物業(yè)公司，在政策上實(shí)施優(yōu)惠政策，并創(chuàng )造競爭氛圍，做大做強我區物業(yè)管理業(yè)，為我區和諧社區建設鍛造實(shí)業(yè)新軍。

　�。ㄋ模┐_保房屋大修基金的安全使用，實(shí)現大修基金保值增值。建議對業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財，按每個(gè)小區（大廈）開(kāi)一個(gè)總帳戶(hù)，按每戶(hù)業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶(hù)單獨開(kāi)戶(hù)，每年的利息自動(dòng)轉存到業(yè)主的戶(hù)頭上。凡需動(dòng)用大修基金時(shí)，必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決，委托專(zhuān)業(yè)機構對物業(yè)公司預算的維修費用進(jìn)行評估后方可動(dòng)用維修款項，同時(shí)對大修基金的使用過(guò)程進(jìn)行監督，對維修質(zhì)量進(jìn)行鑒定。

　�。ㄎ澹┘哟笮麄髁Χ�，引導人們正確的物業(yè)消費觀(guān)念。按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費、公共水電費、電梯用電費、二次供水電費及一此相關(guān)的費用是每個(gè)業(yè)主（住戶(hù)）必須履行的義務(wù)，大家應當積極主動(dòng)履行，任何人不論何種理由拒交物業(yè)管理服務(wù)費都是違法的。

　　物業(yè)公司調研報告 9

　　做好住宅小區物業(yè)管理工作，是新形勢下一項重大社會(huì )管理工程，是關(guān)系千家萬(wàn)戶(hù)的重大民生工程，是一項事關(guān)xx城市形象的重大環(huán)境工程。

　　為推進(jìn)我縣城區住宅小區物業(yè)管理工作健康、規范發(fā)展，近期，xx縣人大經(jīng)工委與縣住建、房管部門(mén)相關(guān)工作人員，深入我縣城區紫苑、帝景家園、都市水鄉、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區等10個(gè)住宅小區和磨子東街社區，通過(guò)實(shí)地察看、聽(tīng)取情況介紹、走訪(fǎng)群眾等形式，對我縣城區住宅小區物業(yè)管理現狀及存在的問(wèn)題等情況進(jìn)行了調查，具體情況如下：

　　一、我縣城區住宅小區物業(yè)管理的現狀

　�。ㄒ唬┏菂^住宅小區的基本情況。

　　據縣房管部門(mén)統計，目前我縣已建成住宅小區28個(gè)，即將投入使用和正在施工的小區大小還有10多個(gè)，住房近10000套，這部份住宅投入使用后，加之目前空置的住宅全部入住后，小區的入住人口將超過(guò)6萬(wàn)人，占到縣城區常住人口50%以上。

　　從調查來(lái)看，我縣已建住宅小區主要呈現出以下幾個(gè)特點(diǎn)：

　　1、住宅性質(zhì)多樣。

　　主要有以下六類(lèi)：一是早期由政府建設的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數已實(shí)行房改，如政府大院住宿區等。

　　二是各單位為解決本單位職工住房問(wèn)題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價(jià)出售或者分配。

　　如財政小區、國稅小區、地稅小區、明珠公寓等。

　　三是開(kāi)辟商開(kāi)辟的住宅小區，土地出讓?zhuān)�市�?chǎng)出售，是真正的商品房。

　　如紫苑、帝景家園、都市水鄉等。

　　四是由村委在集體土地開(kāi)辟或者村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱(chēng)的小產(chǎn)權房，普通規模也比較小，多自建自管。

　　五是目前落實(shí)保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類(lèi)保障性住房。

　　六是目前仍由房管局負責管理的公房，主要集中在周子古鎮。

　　2、規模差別較大。

　　在調查的10個(gè)小區和1個(gè)社區中，大的有紫苑、都市水鄉、帝景家園、公園1號等小區，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區，住房均在500套擺布，小的如格蘭苑等小區住房在100套以?xún)�，有的僅十幾套住房。

　　3、建設標準不一、主體建造方面，2023年“5.12汶”川大地震以前建成的小區大多是預制板房，2023年以后所建小區大多為磚混結構、半框架結構、框架結構、剪力墻結構等。

　　配套設施建設方面，在紫苑進(jìn)入xx以前，我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區條件相對較好，其他大多數小區惟獨主體住宅、沒(méi)有任何公用建造，大多數配套設施建設不齊，無(wú)綠地、無(wú)車(chē)位、無(wú)物業(yè)用房、無(wú)公廁等情況比較普遍。

　　就目前而言，我縣縣城區所建成的小區，也惟獨紫苑等少數幾個(gè)小區能上檔次，其他大多數小區普遍存在容積率過(guò)大、綠地偏少、停車(chē)位嚴重不足等突出問(wèn)題，還有極個(gè)別小區進(jìn)出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴重的.安全隱患。

　�。ǘ�）小區物業(yè)管理工作的現狀

　　1、物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。

　　從紫苑房產(chǎn)進(jìn)入xx我縣才真正有住宅小區物管的概念，目前也處于發(fā)展的初級階段。

　　現有物管企業(yè)16家，其中二級資質(zhì)1家，三級資質(zhì)15家，從業(yè)人員近1000人。

　　專(zhuān)業(yè)化管理的小區21個(gè)，面積達86萬(wàn)平方米。

　　2、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )成立情況。

　　目前，我縣住宅小區成立業(yè)主委員會(huì )的有紫苑等8家，但真正有辦公場(chǎng)地并發(fā)揮了一定作用的惟獨紫苑1家，其余大多數都沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，沒(méi)有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，故大多數小區業(yè)主委員會(huì )形同虛設，還沒(méi)有步入正軌。

　　3、小區的物業(yè)管理工作情況。

　　從走訪(fǎng)、座談的情況看，僅紫苑等極少數幾個(gè)小區服務(wù)較為規范，業(yè)主較為滿(mǎn)意；金色東華小區投入近500萬(wàn)元安裝了較為完備的消防設施、監控設施、應急發(fā)電設施，業(yè)主反響較好。

　　大多數物業(yè)服務(wù)只負責打掃衛生和看大門(mén)，沒(méi)有明確的服務(wù)標準，服務(wù)質(zhì)量相對較差，服務(wù)制度落實(shí)不到位，好一點(diǎn)的小區也僅有保安服務(wù)和維修服務(wù)。

　　有的小區因為亂搭亂建、衛生狀況差等原因，業(yè)主和物管?chē)乐貙α�，浮現拒交物管費甚至要求物管企業(yè)離場(chǎng)的尷尬局面。

　　二、存在的主要問(wèn)題

　　我縣小區物業(yè)管理經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，初步建立起了市場(chǎng)化、經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理體制，對提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。

　　但是，由于城市小區的物業(yè)管理工作是隨著(zhù)我國城市化進(jìn)程加快和市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展而產(chǎn)生的新型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，因發(fā)展時(shí)間不長(cháng)，當前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問(wèn)題，主要表現在以下幾個(gè)方面：

　　調查發(fā)現，在住宅小區的開(kāi)辟建設過(guò)程中，由于主管部門(mén)監管不力，施工過(guò)程中不能實(shí)時(shí)監管，竣工后不能?chē)栏癜凑找巹澮�求進(jìn)行驗收，導致規劃設計被更改的現象十分普遍。

　　一是業(yè)主購房時(shí)看到的規劃和實(shí)際交房時(shí)的規劃不一樣，小區內房屋格局和小區環(huán)境與售房時(shí)的承諾發(fā)生了變化，開(kāi)辟企業(yè)不兌現承諾，不履行合同，使業(yè)主權益遭受損失；二是開(kāi)辟企業(yè)不嚴格按照規劃要求施工，隨意擠占公共用地，見(jiàn)縫插針，把規劃的綠地、活動(dòng)場(chǎng)所等配套設施用地擠了又擠，占了又占，甚至徹底占用；三是規劃設計要求的配套項目在建設過(guò)程中，有的被偷工減料，造成質(zhì)量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來(lái)較多遺留問(wèn)題，不僅嚴重侵害了業(yè)主的利益，也為以后小區的物業(yè)管理、安全留下了隱患。

　　物業(yè)公司調研報告 10

　　20xx年x月到x月，我局在市、區政府部門(mén)領(lǐng)導下，積極與住建、環(huán)保、城管執法、工商質(zhì)檢、公安消防和各街道辦事處、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區居委會(huì )、業(yè)主代表等相關(guān)單位聯(lián)系人，對住宅小區物業(yè)管理情況進(jìn)行了調研。調研組深入到20多個(gè)不同特點(diǎn)的物業(yè)小區進(jìn)行了實(shí)地調查走訪(fǎng)；分別召開(kāi)了8次物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表座談會(huì )、10次業(yè)主委員座談會(huì )。

　　一、基本情況

　　物業(yè)管理工作起步較晚，物業(yè)管理總體水平較低，主要以三種模式推行：

　�。�1）近幾年開(kāi)發(fā)修建的商品房、綜合樓基本推行了專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理模式，占30%；

　�。�2）單位修建的辦公室、辦公綜合樓和職工集資建房等實(shí)行自建自管物業(yè)服務(wù)，占20%；

　�。�3）20xx年前修建的商品房，拆遷還房以及相對零散的單幢樓房實(shí)行自由式物業(yè)管理模式，由社區和業(yè)主自主聘請民工看大門(mén)、打掃清潔衛生，占20%；

　�。�4）其余小區和老舊住宅無(wú)物業(yè)服務(wù)和管理，占30%。

　　二、工作開(kāi)展情況

　　一是加強了制度建設。

　　根據國家和省、市的有關(guān)規定，結合實(shí)際，先后制定了《前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費標準》、《物業(yè)企業(yè)招投標制度》、《物業(yè)管理服務(wù)等級標準》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過(guò)具體制度的建立和落實(shí)，基本保障了物業(yè)管理工作的開(kāi)展。

　　二是推行了“菜單式”物業(yè)收費服務(wù)模式。

　　制定了《物業(yè)管理服務(wù)等級標準》，將物業(yè)服務(wù)內容劃分6個(gè)等級、6個(gè)小項，服務(wù)企業(yè)按對應物業(yè)收費菜單中的等級服務(wù)項目、服務(wù)標準進(jìn)行服務(wù)和收費，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價(jià)相符”。

　　三是抓了樣板示范工程。

　　出臺了《物業(yè)管理示范小區標準》，對創(chuàng )建示范項目活動(dòng)進(jìn)行指導，截至目前，共推行50多個(gè)各類(lèi)管理模式的示范小區。

　　四是積極開(kāi)展了物業(yè)宣傳培訓工作。

　　采取多種形式向業(yè)主和社會(huì )宣傳物業(yè)知識，增強業(yè)主的物業(yè)自治意識，努力贏(yíng)得社會(huì )方方面面對物業(yè)管理工作的理解和支持。通過(guò)辦班請專(zhuān)家講課培訓，提升物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)，提高物業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)服務(wù)能力。

　　三、存在的問(wèn)題

　�。ㄒ唬�歷史遺留問(wèn)題多，老舊小區治理改造難度大。

　　近年來(lái)，隨著(zhù)城市建設的不斷擴張和快速發(fā)展，以居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務(wù)規范為特征的現代化住宅小區保持高速增長(cháng)趨勢。而興建于上世紀八。九十年代甚至更早的住宅區，小區的規劃方案比較簡(jiǎn)單，內部結構及住宅功能相對落后。隨著(zhù)城市人民生活水平不斷提高，硬件設施的'先天不足就逐步凸現出來(lái)。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無(wú)化糞池、無(wú)停車(chē)位、管理缺失、環(huán)境衛生差、治安形勢復雜等情況。隨著(zhù)時(shí)間的推移，這些問(wèn)題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢，給人民群眾生活帶來(lái)極大不便，由此引發(fā)的社會(huì )矛盾層出不窮。例如，東岳廟街新華小區、北門(mén)市場(chǎng)觀(guān)音井小區、草壩街將軍公寓等小區基礎設施配套落后，管網(wǎng)嚴重堵塞，污水橫流，臭氣熏天。

　�。ǘ�）物業(yè)管理體制不健全，監管工作合力不夠。

　　目前，物業(yè)管理制度體系還很不完善，物業(yè)管理活動(dòng)涉及到的多個(gè)部門(mén)，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的職責不清，行政管理和物業(yè)服務(wù)關(guān)系還沒(méi)有完全理順；市、區、街道、社區之間沒(méi)有建立起系統協(xié)調的物業(yè)管理體制，相關(guān)職能部門(mén)沒(méi)有建立起物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機制，如物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度、物業(yè)企業(yè)協(xié)會(huì )等目前尚未建立或成立。

　�。ㄈ�）物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才匱乏、編制不足。

　　目前，部門(mén)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才匱乏，其從業(yè)人員大多來(lái)自“轉制、轉崗、轉業(yè)”人員，缺乏專(zhuān)業(yè)理論素養和足夠的管理經(jīng)驗；編制嚴重不足，工作任務(wù)重，難以有效地對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)指導和監管。區房管局物業(yè)管理科室人員4人，僅1人有編，其余3人均為臨聘人員，對1200多個(gè)物業(yè)小區的管理指導工作顯得力不從心，杯水車(chē)薪。95%的街道辦事處、社區無(wú)物業(yè)管理科室和專(zhuān)職管理人員。物業(yè)企業(yè)管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農村剩余勞動(dòng)力，整體素質(zhì)偏低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實(shí)踐經(jīng)驗，有相當一部分從業(yè)人員沒(méi)有經(jīng)過(guò)物業(yè)管理培訓，職業(yè)道德、專(zhuān)業(yè)技能、應急能力及相關(guān)法律知識等都難以適應物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門(mén)近年來(lái)下大力氣加強了物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

　�。ㄋ模┪飿I(yè)企業(yè)市場(chǎng)競爭不足，整體服務(wù)水平低。

　　物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場(chǎng)競爭，這樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體服務(wù)水平也必然較低。特別是相當一部分物業(yè)公司是住宅小區原開(kāi)發(fā)企業(yè)的子公司，與原開(kāi)發(fā)企業(yè)存在依附關(guān)系，不是真正獨立的企業(yè)法人。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)支，形式上獨立，實(shí)際上不獨立，缺乏對物業(yè)發(fā)展的長(cháng)遠打算。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量差，而且還擅自改變物業(yè)管理用房、公共建筑和共同設施設備的用途，引起業(yè)主的不滿(mǎn)。同時(shí)，“建管不分”的體制造成一個(gè)樓盤(pán)一家物業(yè)，無(wú)法形成規模，企業(yè)盈利能力較差，使物業(yè)公司缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的動(dòng)力，影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

　�。ㄎ澹�業(yè)主委員會(huì )組建難，運作不規范。

　　業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識，自治意識不強，不愿參與物業(yè)管理；即使有業(yè)主委員會(huì )，其成員組成復雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調”的組織者。全區實(shí)施物業(yè)管理的居民小區中，只有46個(gè)小區成立了業(yè)主委員會(huì )，不足物業(yè)服務(wù)小區的5%。

　　從運行情況看，70%的業(yè)主委員會(huì )運作不規范，既沒(méi)與物業(yè)企業(yè)簽訂服務(wù)合同，也沒(méi)制定業(yè)主公約和議事規程，監管措施乏力；20%的業(yè)主委員會(huì )缺乏社區、物業(yè)主管部門(mén)必要的指導和支持，工作進(jìn)展緩慢；20%的業(yè)主委員會(huì )形同虛設，沒(méi)有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠。

　　四、對策與建議

　�。ㄒ唬┝腥朊裆�重點(diǎn)，徹底治理推進(jìn)。

　　建議組織力量對物業(yè)管理服務(wù)問(wèn)題，進(jìn)行全面普查，整理歸類(lèi)。借鑒相鄰城市物業(yè)管理的成功做法和根據實(shí)際特點(diǎn)進(jìn)行創(chuàng )新結合起來(lái)，制定物業(yè)管理綜合治理方案，認真落實(shí)。

　�。ǘ�）有序推進(jìn)老舊小區改造工作。

　　老舊小區主要位于江南老城，建議把老舊小區分片劃區，按實(shí)際情況劃為四類(lèi)，按照改造難度由易到難來(lái)劃分。一類(lèi)作為試點(diǎn)，可選三到五個(gè)，例如草壩街的改造就非常成功。二類(lèi)為比較容易改造的小區，對我區創(chuàng )衛生城市、文明城市等影響大的先實(shí)施。三類(lèi)為改造困難相對較大的小區。四類(lèi)小區主要是一些改造難度大的小區，如那些單棟且住戶(hù)少、房屋很破舊且基礎配套設施極度落后的建筑。

　�。ㄈ�）建立有效的監管調處機制。

　　一要繼續加強房屋竣工驗收和物業(yè)承接驗收，確保物業(yè)服務(wù)設施設備保質(zhì)保量，不出現各種隱患。

　　二要盡快出臺物業(yè)管理方面的規范性文件，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主、社區、政府管理部門(mén)之間的責任。

　　三要完善規劃、公安、物價(jià)、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡(luò )等部門(mén)組成的協(xié)調機構，建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度，促進(jìn)其提高服務(wù)水平。

　　四要實(shí)施街道社區網(wǎng)絡(luò )化管理，管理員專(zhuān)人專(zhuān)職，要包片包區，并加大協(xié)調物業(yè)管理工作力度。

　�。ㄋ模┡嘤�物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。

　　一要加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，規范物業(yè)服務(wù)流程、服務(wù)等級和收費標準。要建立企業(yè)信用、年審、評比制度，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開(kāi)展有償家政服務(wù)，電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù)，滿(mǎn)足不同層次的服務(wù)需求。

　　三要建立行業(yè)協(xié)會(huì )，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì )作用，鼓勵物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習交流，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學(xué)、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學(xué)習外地先進(jìn)經(jīng)驗，提升我區總體服務(wù)水平。

　　四要實(shí)行物業(yè)管理招投標制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇，公平競爭的機制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標、業(yè)主大會(huì )選聘、小區評優(yōu)的依據。

　�。ㄎ澹┒喾絽⑴c，推進(jìn)業(yè)主委員會(huì )建設。

　　制定出臺業(yè)主委員會(huì )管理辦法。辦事處及社區要大力推進(jìn)業(yè)主委員會(huì )建設，選出真正能夠代表業(yè)主利益，熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負責、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì )工作。發(fā)揮業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關(guān)系；學(xué)習借鑒外地住宅專(zhuān)項維修資金管理好的經(jīng)驗，完善住宅專(zhuān)項維修資金使用辦法，簡(jiǎn)化程序，提高效率；建立健全業(yè)主委員會(huì )和業(yè)主委員的工作職責，建立激勵機制和約束機制；業(yè)主委員會(huì )要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調工作，發(fā)揮自律作用，團結引導業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項管理制度，按合同約定交納物業(yè)管理費用，自覺(jué)支持物業(yè)管理工作。

　　物業(yè)公司調研報告 11

　　隨著(zhù)我國住房市場(chǎng)和體制的不斷改革，物業(yè)管理進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，它作為一個(gè)新興行業(yè)受到了人們的廣泛關(guān)注。物業(yè)管理即受物業(yè)所有人的委托，依據物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。是房地產(chǎn)業(yè)在消費領(lǐng)域的延伸，關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)的安居樂(lè )業(yè)。市場(chǎng)對物業(yè)管理從業(yè)人員的需求越來(lái)越大，但于此同時(shí)物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間產(chǎn)生了各種矛盾，此次調查的目的正是尋找解決矛盾的途徑，了解物業(yè)管理的現狀，使我們更好的把所學(xué)的知識運用到實(shí)踐中來(lái)，縮短理論與實(shí)踐的距離。

　　梧桐花園小區簡(jiǎn)介

　　梧桐花園位于梧桐花園位于西夏區同心北路，交通非常便利，學(xué)區完善，周邊綜合商場(chǎng)，公交，醫院，銀行，郵政所等生活周邊設施齊全，小區布局合理。

　　調查所得信息：

　　此次調查以問(wèn)卷為主，訪(fǎng)問(wèn)為輔，采取訪(fǎng)問(wèn)和實(shí)地調查相結合的方法，對該小區進(jìn)行了初步的調查研究。此次的問(wèn)卷主要針對物管公司的工作和服務(wù)而展開(kāi)。

　　根據業(yè)主反映，客服中心的管理人員普遍存在服務(wù)意識偏低的問(wèn)題。我們共調查了5位住戶(hù)，其中有的兩名業(yè)主反映，物管公司職員與業(yè)主的交流及溝通非常少，這就導致了物業(yè)管理公司在進(jìn)行工作時(shí)片面性。在實(shí)際走訪(fǎng)中發(fā)現，該物業(yè)管理公司只設有兩名客服人員，并且辦公室位置偏僻，一般居民很難與公司人員進(jìn)行交流。據了解該小區裝有多個(gè)攝像頭，夜間也有值班人員輪流巡邏。但在走訪(fǎng)中發(fā)現不少住戶(hù)對安管中心的工作表示了一定的不滿(mǎn)。對住戶(hù)的抱怨進(jìn)行大概總結后發(fā)現安管問(wèn)題主要集中在小區的巡視力度較差，沒(méi)有在小區內形成24小時(shí)有效巡邏機制，在對小區外來(lái)人員的登記和管理上工作存在局限，交接班沒(méi)有明確的記錄，安全護衛人員巡查白天巡邏次數不夠。在實(shí)際調查中據業(yè)主反映，該小區內曾經(jīng)多次出現物品被盜現象。保安只是在保安室中值班，沒(méi)有一個(gè)合理規范的制度。

　　保潔方面存在的問(wèn)題主要有：保潔員的`待遇較差，并且沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的辦公室和休息室。經(jīng)過(guò)調查，大部分的業(yè)主對小區的環(huán)境衛生保潔方面認為服務(wù)到位，工作效率及質(zhì)量較好，但是有一些業(yè)主也對此表示不滿(mǎn)。此外該小區的業(yè)主普遍認為小區在綠化方面太單一，樹(shù)木種植單調，流經(jīng)小區內的一條河流污染嚴重，散發(fā)出的.陣陣臭味嚴重影響了河道兩邊居民的日常生活。

　　根據問(wèn)卷調查反映，居民對小區的物業(yè)管理公司存在較多不滿(mǎn)。主要是由于物業(yè)管理公司在接管小區后，與居民群眾的交流沒(méi)有到位。致使業(yè)主對該管理公司的第一印象不好，使得他們的工作在日后的管理中難以進(jìn)行。并且物業(yè)在工作中沒(méi)有及時(shí)處理業(yè)主反映的問(wèn)題，從而招致了許多不滿(mǎn)。比如其中一位住戶(hù)反映，某一樓道中的燈壞了他通知物業(yè)后，一直遲遲沒(méi)有人來(lái)維修，過(guò)了將近一個(gè)月才將這一問(wèn)題解決。其次，物業(yè)公司在管理費的收支上不透明，業(yè)主在對用在管理及社區建設中的資金存在疑慮。這就會(huì )引發(fā)業(yè)主對物管公司不信任，致使日后的管理及小區建設難以發(fā)展。最后，由于公司還處在發(fā)展階段，公司業(yè)務(wù)人員素質(zhì)偏低，整個(gè)小區的物業(yè)管理水平有待進(jìn)一步提高與完善。當然，在這次調查中，我們發(fā)現小區內綠化及道路的布置較為合理，沒(méi)有發(fā)現車(chē)輛亂停亂放問(wèn)題，小區內的衛生環(huán)境良好，但部分設施也缺少人性化設置。因此，整個(gè)社區的建設仍處在進(jìn)一步發(fā)展當中。

　　總結以上各方面不足為幫助該小區創(chuàng )建和諧社區提出了以下改進(jìn)意見(jiàn)：

　　1、調整工作機制，確保社區工作正常有序的開(kāi)展，社區開(kāi)展應該與街道部門(mén)考核掛鉤，不斷加強和完善社區工作的領(lǐng)導，進(jìn)一步加強合力推進(jìn)社區建設的責任意識。對于小區發(fā)展經(jīng)費不足問(wèn)題，應該設立“政府→行業(yè)→個(gè)人”三點(diǎn)結合，即政府進(jìn)行補貼，物企和業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )共同分擔的模式。

　　2、強化小區服務(wù)功能，保證居民需求得到充分實(shí)現。

　　首先要建立和完善社區服務(wù)網(wǎng)絡(luò )體系，建立小區服務(wù)中心，建設各類(lèi)老年服務(wù)設施，緩解老年人休閑娛樂(lè )，健身場(chǎng)所不足問(wèn)題。調動(dòng)廣大群眾幫助小區優(yōu)撫對象，殘疾人及特困群體緩解生活困難，支持和鼓勵小區居民成立形式多樣的文體組織、科普組織和為老人提供生活服務(wù)的組織。其次應建立社區衛生服務(wù)中心，方便小區居民的基本醫療服務(wù)需求。最后，多開(kāi)展以人為本的服務(wù)活動(dòng)，同時(shí)物企要發(fā)揮好與群眾溝通的橋梁作用。

　　3、積極開(kāi)展社區文化活動(dòng)。

　　日積月累從而由量變到質(zhì)變，整體上提供小區的人文環(huán)境。物業(yè)公司應該充分發(fā)揮領(lǐng)導作用，結合不同群體的需求，深入開(kāi)展各類(lèi)特色文化活動(dòng)及傳統文化活動(dòng)，在滿(mǎn)足需求中努力提升小區的文化品位，拓深文化內涵。建立小區圖書(shū)和閱覽室面向老人和兒童，豐富社區文化活動(dòng)。開(kāi)展小區法制宣傳教育和咨詢(xún)服務(wù)活動(dòng)。加強小區宣傳建設，向小區居民提供就業(yè)信息、職業(yè)介紹、開(kāi)發(fā)公益性崗位、國內外時(shí)政新聞、物業(yè)管理費收支等情況。

　　4、具體問(wèn)題具體分析。

　　物業(yè)公司要加強人力資源管理工作，深入學(xué)習先進(jìn)的管理理念。對不同的情況采取不同的解決方法，對于不同的不門(mén)使用不同的管理手段。

　　我深知，在課堂上僅局限于學(xué)習理論知識而沒(méi)有和實(shí)踐相結合的話(huà)，只能是“紙上談兵”。通過(guò)這次的調查，切實(shí)加強了我理論與實(shí)踐相結合的能力，為今后的學(xué)習打下了堅實(shí)的基礎，盡管調查分析報告中存在很多不足，但收獲不小。

　　物業(yè)公司調研報告 12

　　為扎實(shí)開(kāi)展深入學(xué)習實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀(guān)活動(dòng)，堅持以科學(xué)發(fā)展觀(guān)為統領(lǐng)，樹(shù)立以人為本的發(fā)展理念，實(shí)現管理處建設全面、協(xié)調、可持續發(fā)展。通過(guò)此次對科學(xué)發(fā)展觀(guān)的調研，使我們更加深刻地理解了科學(xué)發(fā)展觀(guān)的內涵，明確了黨落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)的及時(shí)性與必要性，學(xué)會(huì )要有意識地用科學(xué)發(fā)展的眼光來(lái)看待問(wèn)題、分析問(wèn)題、解決問(wèn)題。在落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)的同時(shí)，不斷將其與管理處發(fā)展相結合，做到統籌兼顧，全面分析。近期，我們深入相關(guān)部門(mén)、隊及班組，通過(guò)走訪(fǎng)座談、征求意見(jiàn)等形式，對龍南管理處建設情況進(jìn)行了調研和思考。

　　一、落實(shí)科學(xué)發(fā)展存在問(wèn)題及差距

　　龍南管理處主任采取走入各隊、開(kāi)座談交流等形式，征集不同群體的意見(jiàn)和建議，經(jīng)過(guò)認真歸納、分析，存在以下問(wèn)題及差距。其中主要體現在：一是運行設備、管線(xiàn)老化，維修費用逐年遞增，作用發(fā)揮不充分；二是可視門(mén)鈴、監控系統設備老化，損壞嚴重，維修量大，造價(jià)高；三熱水虧損嚴重，四是外雇工福利待遇低；五管理崗人員較少，技術(shù)類(lèi)人才急缺，不能隨公司壯大而增加。

　　二、學(xué)習落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)，推動(dòng)物業(yè)和諧發(fā)展，必須從以下幾個(gè)方面努力：

　�。ㄒ唬�龍南管理處是物業(yè)公司成立最早的小區，運行設備及管線(xiàn)老化問(wèn)題也逐年顯現。

　　僅20xx年世紀家園小區業(yè)主室內及室外冷熱水主管線(xiàn)共修復2處，管線(xiàn)腐蝕滲漏問(wèn)題已成為物業(yè)管理服務(wù)維修的重要項目。物業(yè)公司在資金允許的'情況下，對世紀家園小區進(jìn)行管線(xiàn)改造，全面更換。

　�。ǘ�）電子門(mén)鈴系統是物業(yè)服務(wù)的門(mén)面，業(yè)主回家第一道門(mén)就是單元門(mén)，但世紀家園可視電子門(mén)鈴系統老化，損壞嚴重，維修量大，使公司每年維護費用投入了大量資金。龍南管理處將與維保廠(chǎng)家協(xié)商、達成共識，原有電子產(chǎn)品損壞一律按現在市場(chǎng)價(jià)購買(mǎi)，系統兼容問(wèn)題由維保廠(chǎng)家解決；同時(shí)與維修廠(chǎng)簽訂維保合同應包括損壞及更換配件費用，不應所有損壞的配件都由公司另行承擔費用；成立維保小組對電子門(mén)鈴系統進(jìn)行統一管理，同時(shí)聘請一名技術(shù)顧問(wèn)進(jìn)行業(yè)務(wù)指導。

　�。ㄈ�）龍南管理處要從政治、文化、生活等各個(gè)方面去關(guān)心員工，在為員工“送溫暖”上做文章、下功夫。生活上送溫暖，摸清困難員工的底數和情況，有針對性地幫助有特殊困難的員工解決好實(shí)際困難，真正建立幫扶工作的長(cháng)效機制。事業(yè)上送溫暖，提高員工群眾素質(zhì)，為員工發(fā)揮作用、施展才能搭建平臺，創(chuàng )造有利于員工成長(cháng)成才進(jìn)步的工作環(huán)境。權益上送溫暖，要依法堅決維護員工群眾的各項合法權益，比如，加班加點(diǎn)工作的問(wèn)題，公司給與更多的關(guān)注。精神上送溫暖，要著(zhù)眼于員工的精神文化需求，更多地開(kāi)展文化、體育、娛樂(lè )活動(dòng)，起到陶冶情操、振奮精神的作用。

　�。ㄋ模┤瞬艑σ粋�(gè)企業(yè)的發(fā)展有著(zhù)舉足輕重的作用，龍南管理處近幾年來(lái)發(fā)展迅速更是急需技術(shù)類(lèi)、管理型人才來(lái)推動(dòng)企業(yè)的發(fā)展。管理崗位人員較少，技術(shù)類(lèi)人才急缺問(wèn)題已成為物業(yè)企業(yè)的首要問(wèn)題，龍南管理處對學(xué)習能力較強的新生青年應給予機會(huì )培訓學(xué)習，發(fā)揮作用提供廣闊舞臺。有人才才能使企業(yè)穩步向前，企業(yè)逐步發(fā)展壯大。

　　隨著(zhù)學(xué)習實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀(guān)活動(dòng)的進(jìn)一步深入，龍南管理處將進(jìn)一步自查自糾，邊學(xué)習邊整改，以推動(dòng)物業(yè)公司和諧發(fā)展。

　　物業(yè)公司調研報告 13

　　一、基本情況

　　我市物業(yè)服務(wù)工作從20xx年左右開(kāi)始起步，經(jīng)過(guò)十多年的摸索，從無(wú)到有，從小到大，呈現出良好的發(fā)展勢頭，物業(yè)服務(wù)的整體水平有了較大提高，對優(yōu)化人居環(huán)境，提升城市形象，保障人們安居樂(lè )業(yè)，維護社會(huì )穩定起到了重要的作用。

　　二、工作開(kāi)展情況

　　一是加強了制度建設。根據國家和省、荊門(mén)市的有關(guān)規定，結合我市實(shí)際，先后制定出臺了《關(guān)于加強住宅小區物業(yè)管理的實(shí)施意見(jiàn)》、《關(guān)于貫徹落實(shí)<住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法>的通知》、《關(guān)于進(jìn)一步規范前期物業(yè)服務(wù)招標投標工作的通知》等制度。通過(guò)具體制度的建立和落實(shí)，基本保障了物業(yè)服務(wù)工作的順利開(kāi)展。

　　二是推行了“菜單式”物業(yè)收費服務(wù)模式。重新制定了《住宅小區前期物業(yè)服務(wù)等級標準》，將物業(yè)服務(wù)內容劃分3個(gè)等級、5個(gè)小項，進(jìn)一步細化服務(wù)內容、量化服務(wù)標準，讓業(yè)主明明白白交費，企業(yè)清清楚楚服務(wù)，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價(jià)相符”。

　　三是積極開(kāi)展了物業(yè)政策法規宣傳培訓工作。通過(guò)報刊、專(zhuān)欄等傳統媒體和微信群、視頻等新媒體，采取多種形式向廣大業(yè)主和社會(huì )各界宣傳物業(yè)知識，著(zhù)力增強業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的參與意識，努力贏(yíng)得社會(huì )方方面面對物業(yè)服務(wù)工作的理解和支持。通過(guò)集中培訓、集體研學(xué)，多措并舉，提升從業(yè)人員的思想素質(zhì)，提高從業(yè)人員的服務(wù)能力。

　　三、當前存在的主要問(wèn)題

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)整體水平不高。

　　我市現有一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)是建設單位的附屬企業(yè)，僅對自己開(kāi)發(fā)的項目小區提供服務(wù)，市場(chǎng)化程度不高。前期物業(yè)建管不分，沒(méi)有形成良好的制約與監管體制，企業(yè)缺乏危機意識，缺乏創(chuàng )新能力。在現有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，普遍存在從業(yè)人員年齡偏大、素質(zhì)不高，企業(yè)管理不規范、服務(wù)不到位等問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)簡(jiǎn)單粗放，僅限于清掃衛生、秩序維護、綠化養護等低標準、低水平的基礎性服務(wù)，難以滿(mǎn)足業(yè)主多樣化的需求，無(wú)法提供更多增值服務(wù)，而且有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有簽定物業(yè)服務(wù)合同，沒(méi)有得到業(yè)主的認可，造成業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設單位之間互不信任，矛盾時(shí)有發(fā)生。

　�。ǘ�）物業(yè)服務(wù)消費觀(guān)念滯后。

　　部分業(yè)主對物業(yè)政策法規、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主的權利和義務(wù)及相互間的關(guān)系缺乏了解，對物業(yè)服務(wù)的社會(huì )性、公共性、有償性認識不足，只顧個(gè)人利益，無(wú)視公共利益，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作不僅不主動(dòng)支持、配合，反而煽動(dòng)對抗。少數業(yè)主有償服務(wù)的觀(guān)念淡薄，“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的意識還未形成。老舊小區的業(yè)主思想仍然停留在住福利房的時(shí)代，拒交物業(yè)服務(wù)費的現象普遍存在。目前，全縣住宅小區物業(yè)服務(wù)費平均收繳費率為65%，個(gè)別企業(yè)甚至才只有30%。過(guò)低的收繳率，致使部分物業(yè)企業(yè)入不敷出，只能靠減少服務(wù)、降低標準來(lái)維持正常運轉，造成管理服務(wù)能力低下的惡性循環(huán)。

　�。ㄈ�）老舊小區物業(yè)服務(wù)管理難度大。

　　我市老舊住宅小區由于建設年代較久遠，物業(yè)服務(wù)基礎條件差，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿介入，即使介入也因條件限制不能正常開(kāi)展工作而退出，加之老舊小區的.業(yè)主絕大多數屬工薪階層或社會(huì )低收入群體，我市目前也暫未對這部分住房征收專(zhuān)項維修資金，導致維修、更新和改造的費用無(wú)人承擔，造成房屋和小區內設施設備年久失修、道路坑洼不平、衛生和治安環(huán)境差，業(yè)主極為不滿(mǎn)，反映非常強烈。

　�。ㄋ模╅_(kāi)發(fā)建設前期遺留問(wèn)題較多。

　　由于規劃驗收不嚴格，建設單位為追求經(jīng)濟利潤最大化而不管不顧后續的物業(yè)服務(wù)，大部分住宅小區建成后遺留問(wèn)題較多。比較突出的有建設單位擅自更改規劃設計，如將地面停車(chē)位改為公共綠化帶；違法占用消防通道；不履行房屋保修責任；私自占有使用小區共用部位等問(wèn)題，均為今后實(shí)施物業(yè)服務(wù)埋下許多隱患。還有部分小區內無(wú)物業(yè)服務(wù)用房，只有門(mén)房、無(wú)綠化用地、無(wú)摩托車(chē)停車(chē)棚、監控安防設施設備技術(shù)落后、數量不足、使用壽命短。老舊小區公共配套設施更是嚴重不足，引發(fā)了許多矛盾和糾紛。

　�。ㄎ澹�業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )組建難，發(fā)揮作用更難。

　　由于業(yè)主對物業(yè)服務(wù)參與意識不強，缺乏能勝任的組織者，業(yè)主委員會(huì )的辦公場(chǎng)所、經(jīng)費、人員薪酬等得不到落實(shí)，社區居委會(huì )的日常監督作用發(fā)揮不到位，導致我市大部分住宅小區業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )成立、選舉難困難重重。目前，在64個(gè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)的住宅小區中，成立業(yè)主委員會(huì )的只有20個(gè)，業(yè)主的合法權益無(wú)法得到有效保障，小區物業(yè)服務(wù)的難度很大。同時(shí)，由于業(yè)主委員會(huì )維權意識不強，運行中缺乏必要的監督機制，致使業(yè)主委員會(huì )難以發(fā)揮監督和協(xié)調作用，已成立的業(yè)主委員會(huì )中，大部分名存實(shí)亡。

　�。�六）物業(yè)服務(wù)監管體制不夠完善。

　　物業(yè)服務(wù)屬多頭管理，參與部門(mén)較多，但我市目前物業(yè)服務(wù)關(guān)系尚未理順，建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主以及相關(guān)行政主管部門(mén)之間相互依賴(lài)，物業(yè)服務(wù)的責任主體缺位，基層政府組織的綜合協(xié)調作用并未充分發(fā)揮，工作合力沒(méi)有形成。物業(yè)服務(wù)監管機制尚不健全，行業(yè)監管部門(mén)之間缺乏有效溝通，行政監管力度不大，導致基層政府、行政主管部門(mén)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間職能與責任、權利與義務(wù)、管理與服務(wù)“三不清”。最突出表現在部門(mén)執法進(jìn)小區方面。

　　四、意見(jiàn)和建議

　�。ㄒ唬┻M(jìn)一步完善規章制度，規范管理服務(wù)

　　建議荊門(mén)市政府結合全市近年來(lái)的物業(yè)服務(wù)工作實(shí)際，盡快出臺關(guān)于加強住宅小區物業(yè)管理的意見(jiàn)辦法，并將車(chē)輛管理納入小區物業(yè)服務(wù)之中。建立健全行之有效的目標考核責任制和監督體系，嚴格物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)準入與退出制度。完善競爭機制，鼓勵和支持有實(shí)力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強，增強行業(yè)的危機意識，提高行業(yè)整體水平。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權利和義務(wù)，增強信息公示力度。住建、城管、規劃、公安、物價(jià)等行政主管部門(mén)要加大對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等相關(guān)情況實(shí)行動(dòng)態(tài)管理力度，要對管理水平低、服務(wù)質(zhì)量差、收費不規范、社會(huì )形象差的企業(yè)進(jìn)行清理整頓。進(jìn)一步完善投訴舉報制度，對群眾的投訴和舉報，要限時(shí)查處和答復。大力推廣先進(jìn)地區的管理經(jīng)驗，倡導建管分離的物業(yè)服務(wù)模式，強化物業(yè)服務(wù)隊伍建設，提升服務(wù)水平、提高管理能力，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法規范經(jīng)營(yíng)。

　�。ǘ�）加強源頭治理，夯實(shí)物業(yè)管理基礎

　　規劃和建設部門(mén)要嚴格住宅小區建設規劃審批程序和小區施工建設監管制度，加強對建設單位在建工程的監管，及時(shí)制止建設單位私自改擴建、縮小綠地面積、簡(jiǎn)化配套設施等違反規劃的行為。制定工程竣工驗收報批制度和符合本地實(shí)際的物業(yè)服務(wù)項目綜合驗收標準，組織相關(guān)部門(mén)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與驗收評定，對不符合建設規劃和質(zhì)量標準的堅決不予驗收。

　�。ㄈ�）強化業(yè)主大會(huì )制度，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì )作用

　　對符合條件但尚未成立業(yè)主大會(huì )的小區，鄉鎮人民政府應在同級黨組織領(lǐng)導和民政部門(mén)指導監督下，盡快依法組織和指導召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，選舉業(yè)主委員會(huì )，明確業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權利和義務(wù)，理順社區居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，制定相關(guān)制度，規范運作程序，切實(shí)履行監督和協(xié)調職責�；鶎诱�府組織、房管等相關(guān)行政主管部門(mén)要積極支持業(yè)主委員會(huì )對物業(yè)服務(wù)工作進(jìn)行監督，對違反物業(yè)相關(guān)政策法規，不履行物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要給予相應的處理和整頓，使業(yè)主委員會(huì )真正發(fā)揮監督、協(xié)調作用，推動(dòng)小區物業(yè)服務(wù)有序發(fā)展。

　�。ㄋ模┎扇∮行Т胧�，加強老舊小區管理

　　要高度重視老舊小區物業(yè)服務(wù)工作，在基層政府組織的指導下，根據老舊小區的實(shí)際情況，對癥下藥、靶向施策，采取靈活多樣的物業(yè)服務(wù)模式。對于配套設施相對獨立、較為完善、又有一定規模的老舊小區，及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，選舉業(yè)主委員會(huì )，公開(kāi)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，開(kāi)展物業(yè)服務(wù)工作。對不具備物業(yè)服務(wù)條件又無(wú)業(yè)主委員會(huì )的小區，可按照社區居民自治的原則，由社區居委會(huì )代表社區業(yè)主，與房屋和設施設備維修、保潔、保安等專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托管理服務(wù)合同，也可以由社區居委會(huì )組織社區下崗失業(yè)人員組成維修、保安、保潔、綠化等隊伍，進(jìn)行自我管理、自我服務(wù)，為廣大業(yè)主創(chuàng )造一個(gè)安全、文明、和諧的居住環(huán)境。

　�。ㄎ澹┬麄饕龑�，營(yíng)造良好的物業(yè)管理氛圍

　　要深入宣傳《物權法》、《物業(yè)管理條例》、《湖北省物業(yè)和服務(wù)管理條例》等有關(guān)法律法規，教育引導廣大業(yè)主培養“小區是我家，愛(ài)護靠大家”的責任意識，牢固樹(shù)立物業(yè)服務(wù)的消費觀(guān)念，理解、支持、配合物業(yè)服務(wù)工作，及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)的費用，自覺(jué)維護小區環(huán)境和秩序。

　　物業(yè)公司調研報告 14

　　隨著(zhù)物業(yè)管理法規的不斷完善，業(yè)主、使用人法制觀(guān)念的不斷增強，管理部門(mén)監督管理力度不斷加強，居住小區違法搭建情況得到了有效控制。但是在部分居住小區依然存在著(zhù)擅自在天井、庭園、陽(yáng)臺等部位搭建違法建筑物和構筑物，擅自占用公共部位、損壞房屋承重結構等現象，特別是一些高檔小區居民入住后，出現了比較嚴重的違法搭建情形，如有的業(yè)主、使用人擅自在房屋平臺搭建陽(yáng)光屋，甚至加層、改建、擴建、開(kāi)挖地下室，不但嚴重破壞了小區的整體規劃與和諧的環(huán)境，還影響了相鄰業(yè)主、使用人的日常生活，引發(fā)了不少矛盾糾紛。

　　一、華陽(yáng)地區居住物業(yè)裝修存在的主要問(wèn)題

　　近幾年，隨著(zhù)房地產(chǎn)二、三級市場(chǎng)的活躍，高檔商品房住宅中二次裝修開(kāi)始增多，由此各類(lèi)違章行為和違章搭建時(shí)有發(fā)生，引起社會(huì )的重視，從房地辦目前所掌握的情況分析，主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

　�。ㄒ唬�業(yè)主將原房屋從里到外徹底進(jìn)行裝修或改建，改變了原始設計風(fēng)格，如外墻立面安裝玻璃幕墻，將承重墻拆除后重新擴建，底層門(mén)廳、平臺搭建成房間等等，違章面積在10～60M2不等。

　�。ǘ�）使用的裝飾材料比較高級、新穎，凡裝修過(guò)的房屋均超過(guò)原房屋設計標準，對小區環(huán)境影響相對較小，與周邊房屋的格局能基本保持一致。

　�。ㄈ�）相鄰關(guān)系矛盾不特出，業(yè)主委員會(huì )一般也不直接干涉，只是對過(guò)分超出范圍的違章建筑反響較大。

　�。ㄋ模┯捎跇I(yè)主身份比較特殊包括一部分系境外業(yè)主，物業(yè)公司較難直接進(jìn)行勸阻，怕影響管理費的正常交付。

　　基于以上現狀從物業(yè)公司反映：認為政府管理部門(mén)處罰力度不夠，對違章戶(hù)的處罰達不到威懾作用，另外迫于管理費拖欠，只能勸阻，無(wú)法阻止施工，否則發(fā)生沖突物業(yè)公司很被動(dòng)。

　　然而作為搭建的'業(yè)主卻認為：由于房屋設計在使用上不盡合理，且已陳舊，所以當新購房業(yè)主入住或原業(yè)主二次裝修時(shí)，往往請專(zhuān)業(yè)裝潢設計單位對房屋重新按個(gè)性化進(jìn)行室內布局，加之在經(jīng)濟上有支付能力，使上述違章行為時(shí)有發(fā)生，由于示范效應，對其他業(yè)主影響較大，有趨同傾向。

　　二、進(jìn)一步加強物業(yè)裝修網(wǎng)格化管理的建議

　�。ㄒ唬└魑飿I(yè)管理公司應當加強對住宅裝修的指導和監督

　　1、加強規范裝修行為的宣傳和指導

　　物業(yè)管理公司應當依據《物業(yè)管理條例》、《上海市住宅物業(yè)管理規定》的規定和《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》或《物業(yè)管理服務(wù)合同》、《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定，履行對業(yè)主裝修住宅的管理職責，并制訂《住宅裝修須知》，配備相關(guān)的專(zhuān)業(yè)人員，加強對業(yè)主裝修住宅的宣傳、指導和監督。

　　指導物業(yè)管理公司將《住宅裝修須知》在所管理的物業(yè)小區內一并公告。同時(shí)，把《住宅裝修須知》送達物業(yè)管理區域內待裝修的業(yè)主或使用人并簽收。

　　2、加強住宅裝修前的管理

　　要求物業(yè)管理公司在為業(yè)主或使用人辦理入住手續時(shí)，必須告知《條例》中規定的不得損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌和違法搭建等住宅裝修的禁止行為。禁止敲鑿的部位以及不得擅自隨意安置空調室外機和安裝防盜設施等注意事項。

　　業(yè)主或使用人在裝修住宅前，要求其將施工單位、施工期限、裝修內容（包括住宅裝修設計圖、施工方案）等書(shū)面告知物業(yè)管理公司并為裝修施工人員辦理小區臨時(shí)出入證等手續。

　　要求物業(yè)管理公司對業(yè)主或使用人提供的住宅裝修設計圖、施工方案中有違反住宅裝修禁止行為的提出整改意見(jiàn)。

　　為加強對施工單位裝修行為的管理，物業(yè)管理公司可與住宅裝修施工單位簽訂《住宅裝修管理協(xié)議》。

　　3、加強對住宅裝修活動(dòng)的日常巡視和監督

　　物業(yè)管理公司應當明確由專(zhuān)人負責對住宅裝修活動(dòng)的指導、監督和管理。當有業(yè)主或使用人已入住的，應當督促裝修的業(yè)主、使用人或施工單位遵守施工作業(yè)時(shí)間，晚間18:00時(shí)至次日上午8:00時(shí)和節假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴重噪聲的施工。

　　物業(yè)管理公司對進(jìn)入小區的施工人員和建筑材料及裝修施工階段涉及水、電、氣和結構等隱蔽工程的，每天應當加強現場(chǎng)巡視和檢查（包括節假日）并做好記錄，發(fā)現違規現象，應當及時(shí)采取有效措施進(jìn)行勸阻、制止并督促改正。

　　對損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌、違章搭建等違法裝修行為且拒不整改的業(yè)主或使用人及住宅裝修單位，物業(yè)管理公司應當及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì )并報告相關(guān)行政管理部門(mén)依法處理。同時(shí)，物業(yè)管理公司應當責成違規裝修的施工人員停止施工。

　　4、加強知法、守法和履約意識

　　物業(yè)管理公司應當督促業(yè)主或使用人遵守《條例》等相關(guān)規定、遵守《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定。

　　物業(yè)管理公司與住宅裝修單位簽訂協(xié)議》的，應當督促其履行《協(xié)議》。在住宅裝修施工完成后，物業(yè)管理公司應當及時(shí)收回小區臨時(shí)出入證。對造成房屋和設施設備損壞的，物業(yè)管理公司應當責成責任人及時(shí)進(jìn)行修賠。

　　物業(yè)管理公司對住宅裝修單位的違約行為，可依據《協(xié)議》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。

　　在未成立業(yè)主委員會(huì )的住宅小區，業(yè)主或使用人違法裝修經(jīng)勸阻。制止無(wú)效的，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或相關(guān)業(yè)主或使用人可依據《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公約》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。

　�。ǘ�）業(yè)主委員會(huì )應當發(fā)揮自治管理作用

　　業(yè)主委員會(huì )應當經(jīng)常檢查物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)狀況，督促住宅裝修的業(yè)主或使用人遵守有關(guān)的法規和約定，及時(shí)調解裝修不當引起的相鄰糾紛，對業(yè)主或使用人違法行為進(jìn)行勸阻、制止并督促其整改。

　　對業(yè)主或使用人違反《業(yè)主公約》勸阻無(wú)效的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )通過(guò)，業(yè)主委員會(huì )可向人民法院提起民事訴訟。

　�。ㄈ�）各區縣房地局應當加強對違法裝修的行政執法

　　區房地局不斷完善行政執法工作程序。對物業(yè)管理公司不履行法定管理服務(wù)和義務(wù)等行為，應當根據《條例》和《規定》的相關(guān)規定責令其改正，并可處相應的罰款。對物業(yè)管理公司違反《條例》和《規定》情節嚴重的，區縣房地局可作出降低資質(zhì)等級的處罰，直至吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

　　區縣房地局接到對業(yè)主或使用人違法裝修的投訴，應當及時(shí)受理、立案并到現場(chǎng)調查、取證。核實(shí)，經(jīng)核查屬實(shí)的，根據《條例》的相關(guān)規定，責令其限期改正，可并處相應的罰款。

　　物業(yè)公司調研報告 15

　　隨著(zhù)城鎮化腳步不斷推進(jìn)，各地新興小區如雨后春筍般圈地而起，五花八門(mén)的物業(yè)公司也有了巨大的發(fā)展空間，物業(yè)的品牌價(jià)值也成為了房地產(chǎn)商手里越來(lái)越重要的籌碼。物業(yè)對小區的管理與城管對于城市的管理如出一轍，同時(shí)也有著(zhù)包含關(guān)系。物業(yè)管的不光是小區整體環(huán)境，還要解決每個(gè)業(yè)主日常所遇到的問(wèn)題。當小區內住戶(hù)的某些行為觸犯到城市管理相關(guān)法規時(shí)，就進(jìn)入了城管管轄范圍，要解決好這些物業(yè)、城管均可介入的問(wèn)題往往需要雙方開(kāi)展協(xié)作。

　　在現實(shí)中，諸多問(wèn)題使得原本可以開(kāi)展協(xié)作的部分反而成了城管執法過(guò)程中的瓶頸。由于物業(yè)平時(shí)與業(yè)主關(guān)系密切，有的`物業(yè)管理人員與業(yè)主幾乎如親友般熟悉，出于感情層面以及日后相處考慮，物業(yè)在遇到業(yè)主有違法行為時(shí)往往容易采取回避乃至包庇業(yè)主的措施，以使自己脫離干系。甚至還有一些不顧及品牌效益的物業(yè)，管理不好就直接撒手不管了，這就使得執法人員在期望通過(guò)物業(yè)與業(yè)主溝通時(shí)吃到了無(wú)數閉門(mén)羹。

　　而如果物業(yè)管理者們更深層地思考下業(yè)主的違法違規問(wèn)題，不難發(fā)現，只要有一戶(hù)業(yè)主帶頭不遵紀守法，并且被縱容和默許，就會(huì )有更多家業(yè)主來(lái)鉆法律漏洞以謀私利。這些業(yè)主行為最后往往影響到周邊業(yè)主的共同利益，造成其他業(yè)主的不斷投訴，將物業(yè)置于眾矢之的。物業(yè)若能配合執法力量做好嚴管?chē)来蚬ぷ�，及時(shí)先行溝通處理并主動(dòng)反應上報業(yè)主違規行為，那么日后的管理將輕松很多，同時(shí)也能得到更廣大業(yè)主的好評。

　　物業(yè)與城管開(kāi)展協(xié)作應有效地發(fā)揮雙方的獨有優(yōu)勢，互相填補不足。物業(yè)掌握著(zhù)業(yè)主的基本信息，對整個(gè)小區有更深的了解和更綜合的考量，擁有更多與住戶(hù)的溝通技巧，更便于作一些溝通調解工作，也能為城管執法過(guò)程中需落實(shí)的細節問(wèn)題提供更多綜合的建議，以盡量減少執法過(guò)程所產(chǎn)生的其他負面影響。城管依照國家法律法規辦事，當物業(yè)的人情牌、管社區管理辦法行不通時(shí)，就需要城管介入，以更明確的行政職權來(lái)對業(yè)主行為作約束。城管借物業(yè)之巧勁，物業(yè)借城管之利劍，兩者協(xié)作方可攻堅克難。

　　城管與物業(yè)協(xié)作需要在平時(shí)就建立起一致思想，統一戰線(xiàn)，在關(guān)鍵時(shí)刻才能口鋒一致。這些磨針活不是一日兩日就能練就的，需要在兩者間先搭起人員、信息、政策的橋梁，多開(kāi)展交流活動(dòng)，落實(shí)現行政策，分析潛在問(wèn)題，及時(shí)做好準備，提前給業(yè)主打好預防針。

　　新形勢下物業(yè)與城管打交道會(huì )越來(lái)越頻繁，有團結協(xié)作的心，運用好方式方法，才能夠化矛盾為橋梁，逐步優(yōu)化物業(yè)城管協(xié)同管理格局。

　　物業(yè)公司調研報告 16

　　為打造xx企業(yè)品牌，運用現代管理手段，建立具有標準化、程序化和規范化的管理體系，提高企業(yè)戰略，宏觀(guān)調控經(jīng)營(yíng)，共創(chuàng )高效企業(yè)效益和社會(huì )效益，有力推動(dòng)公司整體業(yè)務(wù)發(fā)展，根據公司董事和領(lǐng)導要求，本人進(jìn)行了為期三周深入調研，現將工作調研小結如下：

　　一、八大優(yōu)勢

　　1、企業(yè)投資環(huán)境優(yōu)越，交通便利，周邊配套日趨成熟，發(fā)展潛力強勁。

　　2、市場(chǎng)定位準確，產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，吸引力大，前景廣闊。

　　3、小區配套設施標準性高。

　　4、準確把握市場(chǎng)脈搏。

　　5、經(jīng)營(yíng)理念鮮明——創(chuàng )造優(yōu)質(zhì)生活空間，實(shí)現新城市主義現代生活。

　　6、企業(yè)的勝利，全賴(lài)于鐵的紀律支撐。

　　7、人力資源及組織體系比較完整。

　　8、公司董事及高層領(lǐng)導調控意識超前，戰略目標明確，拓展思維清晰。

　　二、十大有待改善問(wèn)題

　　1、工程規劃、設計、施工等與物管銜接脫節，給物業(yè)管理服務(wù)留下了后遺癥，加大經(jīng)營(yíng)成本，造成資源浪費。例如：xx華庭游泳池每次清洗，水量理應自然排盡，作業(yè)自如。但目前每次洗清時(shí)，池內約40多公分的水無(wú)法自然排放，必須用水泵配合才能抽走，這樣，既增加了人工操作的麻煩，在安全方面也受到一定影響。再如，xx、二期車(chē)位配置與住宅數量不成正比，隨著(zhù)業(yè)主生活水平的提高，業(yè)主車(chē)輛逐步增多，車(chē)輛停放逐步緊張，長(cháng)期如此將會(huì )導致秩序混亂。

　　2、營(yíng)銷(xiāo)與物管關(guān)系脫節，公司在推銷(xiāo)產(chǎn)品前期，尚未按國家政策法規要求制定和簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等規范文本。對業(yè)主入住后出現的亂搭亂建、亂擺亂放、拒交費用等行為沒(méi)有明確的書(shū)面依據約束，這方面尚未引起足夠重視。

　　3、人力資源配置缺乏科學(xué)性，相關(guān)部門(mén)對物管隊伍人員的借調與共享還沒(méi)有明確計劃，操作層員工面對多頭領(lǐng)導遙控，在具體運作上，出現了錯亂局面，直接影響服務(wù)質(zhì)量。

　　4、縱橫觀(guān)三個(gè)樓盤(pán)物管服務(wù)標準，尚未達到公司基本要求。例如：xx花園公共區域死角的清潔衛生不到位，樓梯底雜物間各種建筑垃圾依然存在；xx居休閑區噴泉處瓜果皮殼、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見(jiàn)，噴泉中央石塊四分五裂，池溝污泥沉積，員工廚房門(mén)口及各摩托車(chē)棚下的廢舊雜物處處可見(jiàn)；xx華庭的廣場(chǎng)地面、區內噴泉周邊地面、各樓梯入口地面、車(chē)庫墻面等清潔開(kāi)荒馬虎，水泥渣漬、白涂料漬等斑斑可見(jiàn)，接靠會(huì )所鋪面的物件亂擺亂放，占道經(jīng)營(yíng)嚴重，各門(mén)面招牌大小不一，亂張亂貼處處可見(jiàn)；從創(chuàng )藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環(huán)境衛生非常糟糕，在某種程度上，嚴重影響了小區良好容貌。

　　5、綠化管理方面，對枯枝黃葉修剪無(wú)計劃進(jìn)行，對長(cháng)短不一的草皮沒(méi)有重視修剪，對多處殘缺空白、黃土裸露不及時(shí)補種，對行人踐踏的綠化植物無(wú)標識提示，養護專(zhuān)業(yè)水平一般。

　　6、安全管理意識一般，對區內各人工湖、溪流及裝修作業(yè)施工現場(chǎng)無(wú)任何安全提示或警告標識。

　　7、在設備設施管理維護方面，沒(méi)有規范設備臺帳和歷史記錄，所有樓盤(pán)的路燈無(wú)編號。如：xx花園若干車(chē)庫門(mén)鎖被人敲壞，門(mén)扇敞開(kāi)無(wú)人重視關(guān)上及維修；泳池機房無(wú)鎖，房門(mén)經(jīng)常打開(kāi)而無(wú)人重視，進(jìn)入泳池區的`小孩可隨意進(jìn)入機房捉迷藏，時(shí)刻存在安全隱患。

　　8、保安隊伍紀律散漫，應變能力差，崗位工作馬虎應付，禮節禮貌、服務(wù)態(tài)度、方式方法等工作意識淡薄，整體形象較差，戰斗力弱。如：崗位當值隊員在吃飯時(shí)間出現空崗，引起相關(guān)部門(mén)不滿(mǎn)而投訴；若干隊員正規著(zhù)裝在xx華庭管理處大廳內靜坐抽煙；各崗亭當值保安隊員對公司領(lǐng)導、各部門(mén)負責領(lǐng)導、小區業(yè)主、參觀(guān)看樓顧客進(jìn)進(jìn)出出，不理不睬；對外來(lái)人員進(jìn)出小區沒(méi)有監控；巡邏保安對裝修工人不規范搬運材料和倒放垃圾嚴重影響小區容貌衛生視而不見(jiàn)；隊伍訓練著(zhù)裝款式不統一，整體局面較為混亂，隊伍建設有待整頓。

　　9、在客戶(hù)服務(wù)方面，從熱情待客及工作形象上看，xx華庭管理處前臺工作可以，xx居和xx花園前臺待客工作一般。在房屋檔案資料的建立、服務(wù)質(zhì)量體系的建立（含投拆處理機制建立）、財務(wù)收費體系的建立，包括日常各種管理規章建立等基礎工作，尚未形成系統化、標準化。尤其在物業(yè)資料管理與財務(wù)收費管理方面，還停留于手工作業(yè)原始方式，工作效率較低。

　　10、從物業(yè)管理整體隊伍上看，土氣低落，人員素質(zhì)參差不齊，業(yè)務(wù)培訓及績(jì)效考核機制尚未鋪開(kāi)，整體業(yè)務(wù)素質(zhì)較差，專(zhuān)業(yè)水準較低。尤其是各專(zhuān)業(yè)班組缺乏實(shí)操經(jīng)驗，加上監督力度不足，在管理上出現了較多盲點(diǎn)，由于工作權責模糊不清等原因，導致了各部門(mén)各自為政的傾向，組織架構及崗位架構有待調整。

　　三、工作計劃

　　根據xx現有物業(yè)管理狀況及存在問(wèn)題，建議以下改善：

　　1、建立規范管理體系，實(shí)行有效資源整合。

　　從公司發(fā)展戰略高度出發(fā)，避免低檔次樓盤(pán)服務(wù)牌子接管高檔次樓盤(pán)之嫌，讓xx的牌子有力地推動(dòng)各項目發(fā)展，建議成立“xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”，在物管全盤(pán)運作上，以xx華庭作為人力資源培訓和輸出基地，統籌兼顧好各項目業(yè)務(wù)工作，具體整合辦法為：

　　將現注冊的“中山市xx居物業(yè)管理有限公司”營(yíng)業(yè)執照牌子申報改為“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”，新牌子定位于xx華庭重點(diǎn)項目，申報注冊登記下屬項目管理處。即“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx華庭管理處”、“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx居管理處”、“中山市xx物業(yè)管理有限公司xx花園管理處”。今后的項目發(fā)展和命名，按此類(lèi)推。

　　2、精簡(jiǎn)機構，合理調配。

　　規范的企業(yè)，必須具備現代化管理手段，而現代化的管理手段主要體現在“管理體系現代化”和“管理工具現代化”。為有效實(shí)施各方面工作，根據物業(yè)管理行業(yè)工作職能，并結合x(chóng)x實(shí)際情況，現擬作以下整合：

　　a、在董事長(cháng)的領(lǐng)導下，以董事總經(jīng)理為企業(yè)負責制，由物業(yè)總監統籌調控xx屬下各物業(yè)管理項目經(jīng)營(yíng)運作，直接對董事總經(jīng)理負責。

　　b、各物業(yè)管理項目負責人（管理處經(jīng)理或管理處主任的命名待定）具體負責和執行本項目工作事務(wù)，直接對物業(yè)總監負責。根據項目物業(yè)規模情況，下設各班組，切實(shí)做好定崗、定員、定編工作，實(shí)行專(zhuān)業(yè)上崗，在近期內，逐步組建一支精干的、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理隊伍。

　　c、層級管理，權責分清，制定明確工作質(zhì)量指標，并將具體工作落到實(shí)處，責任到人。

　　d、設置明確管理組織架構和崗位架構（兩種架構圖附后）。

　　3、根據各部門(mén)職業(yè)工種，在作業(yè)上按預定工作效率目標、質(zhì)量目標和成本目標執行工作，定期評估考核，抓好監控工作。

　　4、打好工作基礎，逐步建立完善的三級管理文件。

　　即“管理文件”（質(zhì)量手冊）、“作業(yè)流程”（程序文件）、“執行文件”（規范表格），使之形成系統化、標準化、規范化。

　　5、實(shí)行管理處經(jīng)理（主任）負責制和各崗位責任制。

　　6、提高管理檔次，樹(shù)立良好企業(yè)形象，對小區房屋、設備、住戶(hù)檔案資料及財務(wù)收費等管理，運用物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)軟件操作，實(shí)行電腦化管理，提高工作效率。

　　7、在內部管理上，建立良好監督機制。

　　對內部各種任務(wù)落實(shí)，必須跟蹤驗證，以xx華庭為指揮中心，負責監控及信息反饋等工作，按工作量化指標，建立完善的服務(wù)質(zhì)量體系運行評估工作，對客戶(hù)投拆、設備運行、安全服務(wù)、環(huán)境服務(wù)、維修服務(wù)等職能板塊工作做好統計分析、日檢、周報、月報等要求準時(shí)準確，軟件資料的管理標識明確，立卷、辦文、歸檔、存放、規范有序，對管理的追溯，有依有據。在監督控制上，根據每周工作情況，每月定期召開(kāi)服務(wù)質(zhì)量體系運行評估工作會(huì )議，對不合格的服務(wù)事項，及時(shí)采取各種糾正和預防措施，并嚴密跟蹤反饋，不斷優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，令公司和業(yè)主放心滿(mǎn)意。

　　8、重視培訓，提高素質(zhì)。

　　重點(diǎn)抓好公共培訓部分和部門(mén)業(yè)務(wù)專(zhuān)題培訓工作，以轄管三個(gè)樓盤(pán)中出現的實(shí)際案例為培訓教材，舉一反三，激發(fā)員工鉆研業(yè)務(wù)興趣，努力提高全體員工業(yè)務(wù)素質(zhì)。

　　9、獎懲分明，優(yōu)勝劣汰。

　　增強員工危機意識，對業(yè)務(wù)能力差，經(jīng)反復培訓仍停留于落后狀態(tài)，工作紀律馬虎散漫，違紀違規或損害公司利益及形象的低劣員工，必須按章處理；對表現優(yōu)秀、管理卓越或在季度年度中榮獲“服務(wù)之星”的好員工，經(jīng)董事及公司領(lǐng)導認可后，給予獎勵和表彰，提高員工的自豪感和職業(yè)感和歸屬感，增強員工和團隊的戰斗力。

　　10、開(kāi)源節流，控制成本。

　　在原有資源基礎上，嚴格控制各項費用開(kāi)支，凡屬一切經(jīng)費開(kāi)支，必須按計劃報批執行，嚴格控制辦公物品和各種物料合理使用，抓好水電公用支出和相關(guān)節能工作，實(shí)行公司資源共享。

　　加大對物業(yè)管理收費和停車(chē)收費的追繳力度，切實(shí)提高收繳率，對長(cháng)期欠費“釘子大戶(hù)”緊密跟蹤，共同維護公司經(jīng)濟利益，經(jīng)多次溝通仍無(wú)法妥善解決的，必要時(shí)采取相應法律途徑進(jìn)行追討。

　　大力拓展有償服務(wù)，增加經(jīng)營(yíng)收入，彌補經(jīng)費不足部分，密切注視月度、季度、年度支出數據對比，確保財務(wù)收支良性循環(huán)。

　　11、強化工作協(xié)調，促進(jìn)團隊合作。

　　以總經(jīng)辦或行政人事部為牽頭組織，由物業(yè)公司負責擬案，對物業(yè)的竣工驗收、接管、移交、包括營(yíng)銷(xiāo)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)等工作，必須有密切的溝通協(xié)調，對相關(guān)任務(wù)的調度或協(xié)調，必須有明確的《工作任務(wù)單》或《工作聯(lián)絡(luò )單》，對每個(gè)環(huán)節的工作均有時(shí)效約束，對已完成的工作驗證，雙方必須簽字認可，將明確的“工作調度（反饋）流程圖”納入公司制度化，避免工作上出現扯皮拖拉現象，確保公司正常運作。

　　12、規范物管文本，協(xié)調銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。

　　編制《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《管理公約》，《裝修管理規定》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》等規范的物管文本，按房地產(chǎn)行業(yè)慣例操作要求，使管理經(jīng)營(yíng)有章可循、有法可依。

　　13、重視窗口服務(wù)，作業(yè)指引清晰。

　　為方便業(yè)主業(yè)務(wù)辦理，將重要的如“業(yè)主收樓手續辦理流程圖”和“裝修手續辦理流程圖”等精裝制作，并公示于客戶(hù)服務(wù)中心大廳，這樣既方便業(yè)主閱示，也利于員工操作。

　　14、《議事日程》明確，行政統籌到位。

　　在日常事務(wù)統籌中，忙而不亂，頭緒分清。例如：行政例會(huì )時(shí)間規定、工作計劃及總結上交時(shí)間規定、費用收繳情況報表上交時(shí)間規定、每月服務(wù)質(zhì)量評估分析會(huì )時(shí)間規定、各部門(mén)用資計劃上交時(shí)間規定、辦公用品使用計劃上交時(shí)間規定、維修材料采購計劃上交時(shí)間規定、業(yè)主每月入住情況報表上交時(shí)間規定、小區物業(yè)綜合例檢時(shí)間規定等，均列入公司的議事日程。

　　15、規范員工著(zhù)裝，樹(shù)立公司形象。

　　按各部門(mén)工作性質(zhì)，統一配置工衣，規范員工穿戴，樹(shù)立良好形象。

　　16、規范公司財產(chǎn)和物資管理，維護公司利益。

　　對公司物料物資和各種器械妥善管理，專(zhuān)人負責，定期清倉查庫，嚴格按倉庫物資管理規定，做到帳物相符、帳帳相符，杜絕各種財產(chǎn)物資流失和損失。

　　17、高度企業(yè)戰略，階段達成效果。

　　(a）在三個(gè)月內，有效克服“臟、亂、差”現象，使三個(gè)樓盤(pán)整體環(huán)境容貌發(fā)生“一小變”。

　　(b）在半年內，使xx物業(yè)管理全盤(pán)運作完全步入正軌。

　　(c）在一年內，基本按ISO國際化標準模式導入物業(yè)管理體系，為公司的認證和創(chuàng )建示范工作打下扎實(shí)基礎，無(wú)論在隊伍建設或小區管理上達到“一中變”。

　　(d）在一年半內，正式通過(guò)ISO認證，無(wú)論從管理或服務(wù)上達到系統化、標準化、規范化、科學(xué)化；以國家示范小區為標準要求，將xx華庭管理項目創(chuàng )建成為市級“示范住宅小區”稱(chēng)號。

　　(e）在兩年內，將xx華庭管理項目創(chuàng )建成為省級“示范住宅小區”稱(chēng)號，在中山物業(yè)管理領(lǐng)域中受到地方政府和同行的認可。

　　(f）在三年內，將xx華庭管理項目創(chuàng )建成為國家級“示范住宅小區”，使xx的企業(yè)品牌推向房地產(chǎn)行業(yè)的前列。

　　綜上所述，敬請董事及公司領(lǐng)導審核指正。我相信，在公司董事和各級領(lǐng)導的大力支持和精心指導下，在全體員工的共同努力下，我們將堅定不移地按總公司的發(fā)展方針和預定的戰略規劃拓展工作，只要我們實(shí)事求是、集思廣益、善于探討、總結創(chuàng )新，xx的服務(wù)品牌一定會(huì )獲得全方位的提升！

　　以上報告，敬請上級領(lǐng)導審核批示。

　　物業(yè)公司調研報告 17

　　做好住宅小區物業(yè)管理工作，是新形勢下一項重大社會(huì )管理工程，是關(guān)系千家萬(wàn)戶(hù)的重大民生工程，是一項事關(guān)xxxx城市形象的重大環(huán)境工程。為推進(jìn)我縣城區住宅小區物業(yè)管理工作健康、規范發(fā)展，近期，xxxx縣人大經(jīng)工委與縣住建、房管部門(mén)相關(guān)工作人員，深入我縣城區紫苑、帝景家園、都市水鄉、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區等10個(gè)住宅小區和磨子東街社區，通過(guò)實(shí)地察看、聽(tīng)取情況介紹、走訪(fǎng)群眾等形式，對我縣城區住宅小區物業(yè)管理現狀及存在的問(wèn)題等情況進(jìn)行了調查，具體情況如下：

　　一、我縣城區住宅小區物業(yè)管理的現狀

　�。ㄒ唬┏菂^住宅小區的基本情況。

　　據縣房管部門(mén)統計，目前我縣已建成住宅小區28個(gè)，即將投入使用和正在施工的小區大小還有10多個(gè)，住房近10000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區的入住人口將超過(guò)6萬(wàn)人，占到縣城區常住人口50%以上。

　　從調查來(lái)看，我縣已建住宅小區主要呈現出以下幾個(gè)特點(diǎn)：

　　1、住宅性質(zhì)多樣。

　　主要有以下六類(lèi)：一是早期由政府建設的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數已實(shí)行房改，如政府大院住宿區等。二是各單位為解決本單位職工住房問(wèn)題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價(jià)出售或分配。如財政小區、國稅小區、地稅小區、明珠公寓等。三是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住宅小區，土地出讓?zhuān)�市�?chǎng)出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉等。四是由村委在集體土地開(kāi)發(fā)或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱(chēng)的小產(chǎn)權房，一般規模也比較小，多自建自管。五是目前落實(shí)保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類(lèi)保障性住房。六是目前仍由房管局負責管理的公房，主要集中在周子古鎮。

　　2、規模差別較大。

　　在調查的10個(gè)小區和1個(gè)社區中，大的有紫苑、都市水鄉、帝景家園、公園1號等小區，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區住房在100套以?xún)�，有的僅十幾套住房。

　　3、建設標準不一。

　　主體建筑方面，2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小區大多是預制板房，2008年以后所建小區大多為磚混結構、半框架結構、框架結構、剪力墻結構等。配套設施建設方面，在紫苑進(jìn)入xxxx以前，我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區條件相對較好，其他大多數小區只有主體住宅、沒(méi)有任何公用建筑，大多數配套設施建設不齊，無(wú)綠地、無(wú)車(chē)位、無(wú)物業(yè)用房、無(wú)公廁等情況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區所建成的小區，也只有紫苑等少數幾個(gè)小區能上檔次，其他大多數小區普遍存在容積率過(guò)大、綠地偏少、停車(chē)位嚴重不足等突出問(wèn)題，還有極個(gè)別小區進(jìn)出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴重的安全隱患。

　�。ǘ�）小區物業(yè)管理工作的現狀

　　1、物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。

　　從紫苑房產(chǎn)進(jìn)入xxxx我縣才真正有住宅小區物管的概念，目前也處于發(fā)展的初級階段�，F有物管企業(yè)16家，其中二級資質(zhì)1家，三級資質(zhì)15家，從業(yè)人員近1000人。專(zhuān)業(yè)化管理的小區21個(gè)，面積達86萬(wàn)平方米。

　　2、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )成立情況。

　　目前，我縣住宅小區成立業(yè)主委員會(huì )的有紫苑等8家，但真正有辦公場(chǎng)地并發(fā)揮了一定作用的只有紫苑1家，其余大多數都沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，沒(méi)有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，故大多數小區業(yè)主委員會(huì )形同虛設，還沒(méi)有步入正軌。

　　3、小區的物業(yè)管理工作情況。

　　從走訪(fǎng)、座談的情況看，僅紫苑等極少數幾個(gè)小區服務(wù)較為規范，業(yè)主較為滿(mǎn)意；金色東華小區投入近500萬(wàn)元安裝了較為完備的消防設施、監控設施、應急發(fā)電設施，業(yè)主反響較好。大多數物業(yè)服務(wù)只負責打掃衛生和看大門(mén)，沒(méi)有明確的服務(wù)標準，服務(wù)質(zhì)量相對較差，服務(wù)制度落實(shí)不到位，好一點(diǎn)的小區也僅有保安服務(wù)和維修服務(wù)。有的小區因為亂搭亂建、衛生狀況差等原因，業(yè)主和物管?chē)乐貙α�，出現拒交物管費甚至要求物管企業(yè)離場(chǎng)的尷尬局面。

　　二、存在的主要問(wèn)題

　　我縣小區物業(yè)管理經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，初步建立起了市場(chǎng)化、經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理體制，對提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但是，由于城市小區的物業(yè)管理工作是隨著(zhù)我國城市化進(jìn)程加快和市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展而產(chǎn)生的新型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，因發(fā)展時(shí)間不長(cháng)，當前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問(wèn)題，主要表現在以下幾個(gè)方面：

　�。ㄒ唬﹫绦幸巹澆坏轿�。

　　調查發(fā)現，在住宅小區的開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中，由于主管部門(mén)監管不力，施工過(guò)程中不能實(shí)時(shí)監管，竣工后不能?chē)栏癜凑找巹澮�求進(jìn)行驗收，導致規劃設計被更改的現象十分普遍。一是業(yè)主購房時(shí)看到的規劃和實(shí)際交房時(shí)的規劃不一樣，小區內房屋格局和小區環(huán)境與售房時(shí)的承諾發(fā)生了變化，開(kāi)發(fā)企業(yè)不兌現承諾，不履行合同，使業(yè)主權益遭受損失；二是開(kāi)發(fā)企業(yè)不嚴格按照規劃要求施工，隨意擠占公共用地，見(jiàn)縫插針，把規劃的綠地、活動(dòng)場(chǎng)所等配套設施用地擠了又擠，占了又占，甚至完全占用；三是規劃設計要求的配套項目在建設過(guò)程中，有的被偷工減料，造成質(zhì)量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來(lái)較多遺留問(wèn)題，不僅嚴重侵害了業(yè)主的利益，也為以后小區的物業(yè)管理、安全留下了隱患。

　�。ǘ�）管理制度不完善。

　　目前，我縣尚未出臺與國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及《四川省物業(yè)管理條例》相對應的物業(yè)管理條例實(shí)施細則，給物業(yè)管理工作帶來(lái)很多不便，在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現在：一是物業(yè)管理用房的規劃、設計、建設、驗收、移交沒(méi)有具體的要求和標準；二是專(zhuān)項維修資金難落實(shí)，公用部位維修難等問(wèn)題。三是物業(yè)管理公司的招投標不夠規范，誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理的格局還沒(méi)有打破，業(yè)主根本沒(méi)有選擇物業(yè)服務(wù)的機會(huì )和權力。四是業(yè)主委員會(huì )的組建程序不規范，造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的'各種矛盾因缺乏監督和溝通渠道而無(wú)法解決。如一些正常履行繳費義務(wù)的業(yè)主因為得不到合理有效的服務(wù)而有意見(jiàn)，一些沒(méi)有繳費的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務(wù)。五是小區內經(jīng)常發(fā)生的違章裝修、違規搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問(wèn)題的處理和解決缺少切實(shí)可行的政策、法規依據。

　�。ㄈ�）宣傳教育力度不夠。

　　從調查情況看，社區、物管人員、業(yè)主委員會(huì )成員以及業(yè)主代表，普遍對物業(yè)管理法規不知或知之甚少。主要表現在：一是有些物業(yè)管理人員對物業(yè)管理職責權限不明確，對相關(guān)物業(yè)政策、法規領(lǐng)會(huì )不透，經(jīng)營(yíng)理念還沒(méi)有從“管理型”向“服務(wù)型”轉變，不按照物業(yè)服務(wù)合同的規定履行義務(wù)，對待業(yè)主“生、冷、硬”，服務(wù)意識差，簡(jiǎn)單地把物業(yè)管理理解成收費等，有的甚至只收費不服務(wù)，小區的衛生保潔、綠化養護、安全保衛不到位，造成衛生狀況差，秩序混亂，失竊案件時(shí)有發(fā)生；二是一些小區的業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理條例》來(lái)維護自身的權利，遇到了問(wèn)題無(wú)所適從，不是通過(guò)協(xié)商渠道和法律手段去解決，而是采用簡(jiǎn)單的拒絕交費等辦法來(lái)激化矛盾。

　�。ㄋ模┪锕芊�務(wù)水平較低。

　　調查發(fā)現，一些物管企業(yè)低薪聘請一些文化低、沒(méi)有接受過(guò)專(zhuān)門(mén)培訓的人員上崗。即便是企業(yè)對員工進(jìn)行培訓，也還是停留在基本技能培訓的初級階段，還沒(méi)走向由勞動(dòng)部門(mén)參與的社會(huì )化職業(yè)技能等級培訓與鑒定，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規范操作。另外，從業(yè)人員流動(dòng)性大、個(gè)人素質(zhì)普遍較低，也影響了物業(yè)服務(wù)水平的提高。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對住戶(hù)反映的問(wèn)題不能積極主動(dòng)解決。有的小區住戶(hù)反映小區公共區域長(cháng)期無(wú)人打掃衛生，服務(wù)工作遠不能滿(mǎn)足居民的實(shí)際需求。

　　三、建議

　　針對當前我縣住宅小區物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題，為進(jìn)一步加強和改進(jìn)我縣城區住宅小區物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出以下建議意見(jiàn)：

　�。ㄒ唬﹪栏駡绦幸巹�，建好一批精品住宅小區。

　　小區的規模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設精品城市、提升xxxx形象的高度，科學(xué)規劃并嚴格監管，重點(diǎn)抓好在建和待建住宅小區建設。要引進(jìn)幾家有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，建設幾個(gè)高檔次的精品樓盤(pán)小區。建議相關(guān)職能部門(mén)要按照物業(yè)管理相關(guān)法規規定，根據我縣的實(shí)際，制定好切實(shí)可行的小區建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實(shí)施。住宅小區規劃設計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設施、車(chē)位數量、綠地面積等內容。工程建設要嚴把工期和質(zhì)量關(guān)，組織驗收應將小區各類(lèi)附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容，杜絕未開(kāi)工即出售、未完工未驗收即入住的問(wèn)題。同時(shí)，要站在維護群眾切身利益、促進(jìn)社會(huì )和諧穩定的高度，合理規劃并分步實(shí)施，穩妥推進(jìn)已建小區特別是老舊小區配套設施改造和完善，逐步消除遺留問(wèn)題，從根本上消除安全隱患和不穩定因素。

　�。ǘ�）加強監督管理，建立一套完善的管理制度。

　　一要嚴格落實(shí)前期物業(yè)招投標制度，督促開(kāi)發(fā)商依法在銷(xiāo)售房屋之前面向市場(chǎng)公開(kāi)擇優(yōu)選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時(shí)管理辦法并將之明示房屋買(mǎi)受人；二要嚴格落實(shí)物業(yè)承接查驗制度，房管部門(mén)和物管企業(yè)要全面參與小區竣工驗收，嚴格審查各項物業(yè)管理配套設施完成情況，凡未完成配套設施建設的小區一律不能通過(guò)竣工驗收，物管企業(yè)一律不得承接；三要嚴格落實(shí)物業(yè)企業(yè)備案制度，嚴格落實(shí)開(kāi)發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類(lèi)竣工圖紙等物業(yè)資料并報房管部門(mén)備案的制度；四要嚴格落實(shí)日常巡查制度，相關(guān)職能部門(mén)要與居委會(huì )相互配合，組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消其在本縣轄區內從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主的合法權益。五要嚴格落實(shí)矛盾糾紛調處制度，對業(yè)主和物管反映的問(wèn)題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的矛盾糾紛，相關(guān)部門(mén)和社區應不推不躲，及時(shí)予以解決和調處。

　�。ㄈ�）強化宣傳引導，探索一套良好的運行模式。

　　要通過(guò)電視、網(wǎng)絡(luò )、會(huì )議、板報等多種形式，廣泛深入宣傳國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《四川省物業(yè)管理條例》等法規，營(yíng)造推進(jìn)住宅小區物業(yè)管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門(mén)和各社區居委會(huì )要注重加強對居民的宣傳教育，增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀(guān)念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì )的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會(huì )共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時(shí)履行好應盡的義務(wù)。要指導和幫助物管企業(yè)開(kāi)好業(yè)主代表大會(huì )，組建好業(yè)委會(huì )。要強化對政府部門(mén)相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )成員的教育培訓，促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會(huì )成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業(yè)主體、業(yè)主自理、社區自治”“四位一體”的物管新模式。

　�。ㄋ模�強化分類(lèi)指導，打造一批物管示范小區。

　　要廣泛征集社會(huì )各界的意見(jiàn)和建議，著(zhù)手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權利、義務(wù)、責任，規范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為，區別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項目、服務(wù)標準、確定相應的指導性服務(wù)收費標準，努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費的和諧氛圍，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運行。結合我縣住宅小區的現狀及特點(diǎn)，選擇部分條件較好的小區，積極探索市場(chǎng)化運行的物業(yè)管理新機制，真正實(shí)現優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、多方共贏(yíng)；針對老舊住宅小區規模小、較為分散，尤其是樓房陳舊、基礎設施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個(gè)進(jìn)行調研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好物業(yè)管理用房缺乏、公用設施維修困難等問(wèn)題，試點(diǎn)推行“破墻擴院”、“小區自治”等管理模式，改善小區環(huán)境，提升管理水平。

　　物業(yè)公司調研報告 18

　　近年來(lái)隨著(zhù)天津市城市建設的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)突飛猛進(jìn)，一座座風(fēng)格迥異，設施齊全的住宅小區如雨后春筍般地聳立起來(lái)，為天津市增添了一筆亮麗的色彩。物業(yè)管理作為新興產(chǎn)業(yè)也如影隨形同步興起，應運而生的物業(yè)管理肩負起了小區建設、環(huán)境綠化美化、公共衛生、安全保衛、水電暖的日常維護保養等工作，到目前涉及的范圍已逐漸發(fā)展到商場(chǎng)寫(xiě)字樓和綜合大廈及廣大的城鎮居民區，同時(shí)隨著(zhù)政府機構的體制轉軌和企事業(yè)單位的改制，政府機關(guān)、學(xué)校、醫院等單位的后勤服務(wù)也走向社會(huì )化。物業(yè)管理作為城市規劃、建設的合理延伸，將成為城市管理的重要組成部分，同時(shí)也為下崗人員提供了廣闊的就業(yè)空間。

　　一、近年來(lái)天津市物業(yè)企業(yè)得到快速發(fā)展

　　1、經(jīng)濟的發(fā)展帶動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)不斷發(fā)展壯大

　　天津市的物業(yè)管理企業(yè)起步較晚，第一家注冊的物業(yè)管理公司在1996年才正式成立。剛剛起步時(shí)全市只有十幾家物業(yè)管理公司，管理總面積只有100萬(wàn)平方米。但隨著(zhù)天津市經(jīng)濟快速發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)不斷發(fā)展壯大，到20xx年x月天津市物業(yè)管理公司已發(fā)展到642家，管理總面積達到8652萬(wàn)平方米，占全市住宅存量的56%，實(shí)施物業(yè)管理的項目已達到1600多個(gè)，從業(yè)人員超過(guò)5萬(wàn)人，營(yíng)業(yè)收入突破10億元。

　　2、物業(yè)企業(yè)服務(wù)的領(lǐng)域更廣，服務(wù)內容更寬，形式更加多樣化

　　城市建設進(jìn)程的加快使物業(yè)企業(yè)逐漸發(fā)展壯大起來(lái)，過(guò)去物業(yè)服務(wù)只需要清潔工、門(mén)衛、綠化等幾項服務(wù)。近幾年，隨著(zhù)物業(yè)體制的不斷深入和產(chǎn)業(yè)結構的調整，物業(yè)服務(wù)的形式也從單一的服務(wù)發(fā)展到形式多樣的服務(wù)。如：家電的維修、接送上下學(xué)的學(xué)生、送水入戶(hù)、代買(mǎi)飛機車(chē)船票等。特別是隨著(zhù)機關(guān)企事業(yè)單位后勤的社會(huì )化，大型物業(yè)公司已將物業(yè)服務(wù)的重點(diǎn)從對居民小區的物業(yè)服務(wù)延伸到工業(yè)區、學(xué)校、醫院、車(chē)站機場(chǎng)、商場(chǎng)、辦公樓宇等地方。如國際商場(chǎng)物業(yè)管理公司先后接管了師大北里、賽博數碼廣場(chǎng)、博士后公寓等單位。金廈物業(yè)管理公司除了原來(lái)所管的居民區以外，從20xx年—20xx年3年間開(kāi)發(fā)了民政局大樓、長(cháng)泰公寓、南開(kāi)商業(yè)銀行、河北職業(yè)學(xué)院等多家企事業(yè)單位的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理面積也由1994年的6萬(wàn)平方米，達到目前的近40萬(wàn)平方米，增加了5.7倍。十年間，物業(yè)管理的面積年遞增速度達到20.89%。此外，物業(yè)管理公司的服務(wù)領(lǐng)域也開(kāi)始向更寬更廣的方向拓展，部分物業(yè)管理公司已由簡(jiǎn)單的服務(wù)職能轉變?yōu)樯�產(chǎn)與服務(wù)相結合的復合型的物業(yè)管理企業(yè)。例如，有的物業(yè)公司瞄準市場(chǎng)需求專(zhuān)業(yè)化、規�；�生產(chǎn)立體車(chē)庫的汽車(chē)停放架；有的物業(yè)公司與相關(guān)的技術(shù)部門(mén)合作生產(chǎn)市場(chǎng)需求廣闊的鈉離子水，不僅滿(mǎn)足了市場(chǎng)需求也進(jìn)一步壯大了企業(yè)規模，積累了雄厚的資本，為吸納更多的下崗人員的再就業(yè)提供了物質(zhì)保障。

　　3、舊區物業(yè)管理化為物業(yè)服務(wù)業(yè)提供了難得的機會(huì )

　　去年是市委、市政府對天津市成片舊樓區進(jìn)行綜合整修的第一年，據統計，實(shí)施舊區物業(yè)管理的項目為社會(huì )提供了就業(yè)崗位1448個(gè)，安置了下崗失業(yè)人員924名，其中4050人員757人。據有關(guān)部門(mén)預計今年天津市新增物業(yè)管理面積1200萬(wàn)平方米，累計達到9210萬(wàn)建筑平方米。全市住宅物業(yè)覆蓋率達到65%以上，為社會(huì )可提供4000余個(gè)就業(yè)崗位。社會(huì )對物業(yè)服務(wù)的需求不斷加大，為物業(yè)企業(yè)的發(fā)展提供了難得的發(fā)展機遇。

　　二、物業(yè)服務(wù)業(yè)給下崗人員提供了廣闊的就業(yè)空間

　　制度改革和住房商品化的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)業(yè)這一新興行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)迅速蓬勃發(fā)展的時(shí)期，截止20xx年底，物業(yè)公司總數已超過(guò)2萬(wàn)家，從業(yè)人員超過(guò)230萬(wàn)人，相當于我國社會(huì )服務(wù)業(yè)從業(yè)人員的23%。

　　由于物業(yè)服務(wù)業(yè)的`服務(wù)項目、內容與多數下崗人員的能力特征相吻合，為下崗人員提供了新的就業(yè)渠道，這使越來(lái)越多的下崗人員加入到了物業(yè)服務(wù)的行列，物業(yè)企業(yè)的發(fā)展為天津市的再就業(yè)工程提供了廣闊的空間。

　　1、從物業(yè)企業(yè)的服務(wù)內容和項目看適合下崗人員的再就業(yè)。

　　物業(yè)企業(yè)按照社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化原則對已投入使用的各類(lèi)房屋建筑和附屬配套設施及場(chǎng)地進(jìn)行管理，向住戶(hù)提供全方位的綜合性服務(wù)，是集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)為一體的有償勞動(dòng)單位，是社區服務(wù)業(yè)的重要組成部分。從物業(yè)企業(yè)服務(wù)的內容看：主要包括有償服務(wù)和無(wú)償服務(wù)。無(wú)償服務(wù)包括

　�。�1）小區內衛生保潔、綠地的維護、小區安全保衛、存車(chē)場(chǎng)秩序的管理。

　�。�2）高層電梯的管理和維護，小區內的消防保安、水電暖的維護保養等。

　　有償的服務(wù)包括：

　�。�1）家政服務(wù)包括：家務(wù)勞動(dòng)、護理、照顧老人及兒童、看護病人等。

　�。�2）代買(mǎi)機票、送水入戶(hù)。

　�。�3）業(yè)主家中設備的修理（疏通管道、抽水馬桶的修理、修理水箱潔具等）。

　　從物業(yè)企業(yè)的大部分服務(wù)內容看，對從業(yè)人員所需的知識和技術(shù)水平要求不高，但要求從業(yè)人員具有一定的生活經(jīng)驗以及一定的責任心和吃苦耐勞精神，因此，物業(yè)服務(wù)很難適合年輕人的擇業(yè)標準，但適合下崗人員的再就業(yè)。

　　從物業(yè)企業(yè)吸納的人員看，大部分是來(lái)自企事業(yè)單位的下崗分流人員及農村剩余勞動(dòng)力，為解決產(chǎn)業(yè)結構調整中的.就業(yè)問(wèn)題作出了重要貢獻。據有關(guān)部門(mén)估計，今后十幾年內，城鎮每年要建7億平方米的住宅，按普通住宅每20xx平方米、高檔住宅每1000平方米安排一人就業(yè)計算，僅新建住宅物業(yè)管理每年可安排45萬(wàn)—50萬(wàn)人就業(yè)。

　　2、天津市物業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展著(zhù)眼于下崗人員的再就業(yè)，吸引越來(lái)越多的下崗人員加入到這一領(lǐng)域。

　　過(guò)去許多人一提起物業(yè)服務(wù)就認為是伺候人的。但隨著(zhù)社會(huì )的發(fā)展和就業(yè)觀(guān)念的轉變，下崗人員在選擇就業(yè)時(shí)比較務(wù)實(shí)，對擇業(yè)有了新的認識，越來(lái)越多的下崗人員選擇物業(yè)服務(wù)這一崗位就業(yè)。據調查，有的物業(yè)服務(wù)公司安置的下崗人員已達到公司職工總數的60%以上。這些下崗人員通過(guò)就業(yè)提高了能力，找回了自信，經(jīng)濟地位也得到了提高，不僅贏(yíng)得了社會(huì )的尊重，同時(shí)也帶來(lái)了家庭地位的提高。與此同時(shí)政府相關(guān)政策的支持也使物業(yè)企業(yè)為下崗人員提供了更多的就業(yè)機會(huì )及更好的待遇。例如：政府規定物業(yè)公司安置下崗人員達到30人就可以減免營(yíng)業(yè)稅并且政府每月還按照公司安置的下崗人員的數量撥付給物業(yè)公司相應數額的下崗人員安置費，（每吸納一名下崗職工政府支付給物業(yè)公司150元的下崗安置費），這就為物業(yè)公司減輕了一定的負擔。同時(shí)物業(yè)公司也積極為下崗人員提供更好的待遇。如金廈物業(yè)管理公司過(guò)去下崗職工在沒(méi)有休息日的情況下每月收入只有450元�，F在在每周有一天的公休日的情況下收入已達480元，好的政策的實(shí)施使下崗職工得到了實(shí)惠。

　　據有關(guān)部門(mén)調查，目前天津市從事物業(yè)服務(wù)的下崗人員特征明顯，一是年齡偏大，多數人員的年齡在35—50歲之間，女性的平均年齡在40歲左右，男性的年齡在50歲左右；二是文化程度偏低，大部分下崗人員的文化程度在高中以下，其中小學(xué)、初中文化程度的占80%左右；三是女性占了大多數，據有關(guān)部門(mén)介紹，天津市目前從事物業(yè)服務(wù)的下崗人員女性占70%左右，男性占30%左右。女性主要從事小區內的保潔衛生，綠地的維護等。男性下崗人員主要擔任著(zhù)物業(yè)小區的安全維護以及技術(shù)性的維修工作。近幾年隨著(zhù)天津市物業(yè)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的拓寬和發(fā)展，將會(huì )有越來(lái)越多的男性加入到這一領(lǐng)域從事一些有一定專(zhuān)業(yè)技術(shù)的服務(wù)工作。

　　3、物業(yè)公司人性化的管理使下崗人員在工作中找到自己的位置。

　　面對近幾年下崗人員重新離崗的情況，有的物業(yè)公司為了留住這些職工積極尋找應對的辦法，他們用人性化的管理方法千方百計給下崗人員創(chuàng )造好的工作條件，爭取好一點(diǎn)的福利。例如，給下崗人員上養老保險，使他們今后生活有保障。再如，公司領(lǐng)導在夏天炎熱的季節給職工送去防暑降溫用品、八月十五給職工送去獎金及月餅、“三八”婦女節給女職工送去小禮品等。人性化的管理使下崗人員感受到了溫暖，找回了自己的位置，也留住了下崗人員的心。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展對策

　　1、物業(yè)企業(yè)要進(jìn)一步加大宣傳力度，引進(jìn)先進(jìn)的管理理念。

　　當前，人們對物業(yè)管理企業(yè)的認識還不夠全面，對它所起到的作用還沒(méi)有完全體驗到。因此，應加大對物業(yè)管理的宣傳力度，逐步使用戶(hù)與經(jīng)營(yíng)者之間形成一種相互信賴(lài)、相互依存的關(guān)系，讓人們了解物業(yè)服務(wù)的項目和內容，把先進(jìn)的住宅管理理念引進(jìn)千家萬(wàn)戶(hù)，同時(shí)進(jìn)一步搞好全方位、多功能的綜合服務(wù)，讓業(yè)主們住的安心舒心，使服務(wù)、收費很好的鏈接，形成良性循環(huán)。

　　2、提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，強化服務(wù)意識。

　　通過(guò)舉辦培訓班、學(xué)習外地先進(jìn)經(jīng)驗等多種方式，提高物業(yè)公司人員的業(yè)務(wù)能力和自身修養，使物業(yè)管理公司進(jìn)一步走向成熟。調查顯示：天津市的部分物業(yè)管理人員不同層次地進(jìn)行過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓，但仍然存在著(zhù)服務(wù)態(tài)度不好，專(zhuān)業(yè)技術(shù)不過(guò)硬，文化素質(zhì)偏低的現象。這就需要經(jīng)常不斷地培訓物業(yè)管理人員，逐步地提高他們的管理水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)，以提高用戶(hù)對物業(yè)管理的認知度，起到相互理解，互惠互利的作用，共同促進(jìn)天津市物業(yè)服務(wù)的健康發(fā)展。

　　3、拓寬服務(wù)領(lǐng)域，改善服務(wù)質(zhì)量。

　　物業(yè)管理企業(yè)應進(jìn)一步創(chuàng )新思維，制定有利于企業(yè)加快發(fā)展的經(jīng)營(yíng)策略，在拓寬服務(wù)范圍、提高服務(wù)質(zhì)量、提升文化品位上下功夫，把企業(yè)做大做強。首先，要廣開(kāi)渠道，在擴大服務(wù)范圍上下功夫，逐步開(kāi)展家政服務(wù)、餐飲服務(wù)，包括鐘點(diǎn)工、送煤氣、修理家電、代接送小孩、代業(yè)主管理房屋以及負責小區的治安、設備租賃等業(yè)務(wù)，形成一個(gè)好的物業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)機制，開(kāi)拓物業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，使人們逐步認識到經(jīng)營(yíng)管理的重要性與必要性，另外，隨著(zhù)我國進(jìn)入老齡社會(huì )對老年人的養老、醫療等也將成為物業(yè)服務(wù)的重點(diǎn)。第二，把服務(wù)作為企業(yè)品牌推向市場(chǎng)，在激烈的市場(chǎng)競爭中站穩腳跟。服務(wù)質(zhì)量的好壞，服務(wù)水平的高低直接影響到企業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展，因此在擴大項目的同時(shí)，更應重視服務(wù)質(zhì)量、水平的提高，為用戶(hù)提供“方便、快捷、高效”的服務(wù)，使企業(yè)向專(zhuān)業(yè)化、高層次方向發(fā)展。第三，進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)品位，發(fā)揮營(yíng)造社區文化、引導消費的作用。應建立必要的文教娛樂(lè )設施，引導社區健康文化生活，營(yíng)造社區歡樂(lè )、祥和、文明的氛圍，樹(shù)立企業(yè)良好的形象。

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