住宅調研報告

　　在不斷進(jìn)步的時(shí)代，報告對我們來(lái)說(shuō)并不陌生，報告中提到的所有信息應該是準確無(wú)誤的。你知道怎樣寫(xiě)報告才能寫(xiě)的好嗎？下面是小編精心整理的住宅調研報告，歡迎閱讀與收藏。

住宅調研報告1

　　根據政治理論課程的要求，我利用國慶假期，選擇自己的家鄉，開(kāi)展了以“農村住房建設”為主題的社會(huì )實(shí)踐調查活動(dòng)。

　　首先，簡(jiǎn)要介紹一下家鄉的基本情況。我的家鄉位于xxx。根據黨中央提出的要按照“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”的要求，扎實(shí)推進(jìn)社會(huì )主義新農村建設

　　家鄉的整體面貌有了較大地改善，但在建設新農村的過(guò)程中也存在著(zhù)很多問(wèn)題。房屋是村民居住和進(jìn)行日�；顒�(dòng)的基本場(chǎng)所，有了錢(qián)，首先要蓋房，是中國農民的傳統。住房在中國農民的心中有著(zhù)較重的地位，因而在新農村建設中，正確地解決住房建設問(wèn)題是重中之重。

　　農村住房建設中的問(wèn)題：

　　一、村莊布局相對散亂

　　舊村面貌有待改善。目前，農村住宅由于分散建設，沒(méi)有形成一個(gè)整體的村莊形象。村莊四周新房林立，村內破破爛爛，布局散亂，形成了“空心村”。舊村、空心村布局混亂，道路不暢，配套缺乏，衛生較差，與新農村建設極不相稱(chēng)。新農村建設面臨著(zhù)“年年建新房，年年不見(jiàn)新農村”的尷尬局面。

　　二、農民正常建房需求量大，建房用地得不到保證

　　近年來(lái)為加快城鄉一體化建設，對農村私人建房用地從嚴審批，而相應配套政策卻未及時(shí)跟上，導致一些符合建房條件的住房困難戶(hù)無(wú)法申請宅基地建房。而這些農戶(hù)當中許多又屬于無(wú)實(shí)力到集鎮和城區購房，迫于無(wú)奈在本來(lái)應該拆除整理復耕的舊村莊內，再次進(jìn)行翻建加層，甚至未批先建，給村莊建設和宅基地整理復耕工作帶來(lái)極大的被1《十一五規劃綱要建議》動(dòng)。

　　三、違章建筑勢頭難控，“一戶(hù)兩宅”情況普遍

　　近年來(lái)，雖然政府相關(guān)部門(mén)加大了農村宅基地和農村建房的管理力度，但農民建房違法用地和違法建設現象仍十分突出。部分農民違章搭建、擴建、翻建房屋，企盼在今后舊村改造、征地拆遷中得到更多的補償，從而使得違章建筑越來(lái)越多。同時(shí)，農村建新不拆舊的情況十分普遍，部分農民建了新房不拆舊房。

　　四、農村建房用地困難，新農村配套設施跟不上

　　在新農村規劃點(diǎn)集中建造村民住宅，必然涉及農戶(hù)之間宅基地調劑問(wèn)題。由于群眾“戀土”心態(tài)較為嚴重，村民補償要求高等因素的存在，使得村民之間難以達成調劑共識，導致土地征用、調劑難以實(shí)施，農民建房無(wú)法供地，無(wú)形中加大了村民建房的難度。部分村民借土地征用之機，對拆遷安置提出過(guò)分要求，不給滿(mǎn)足就不讓征地，阻礙建設，也是導致農村建房用地困難的一個(gè)重要原因。新農村的建設需要大量資金做好路、排、水、電等農村基礎設施和公共服務(wù)設施，建房后基礎設施配套不及時(shí)，提供配套后相應設施不完善或檔次不高，這也一定程度上影響到農民進(jìn)入新農村生活的意愿。

　　根據調查成果，結合老師的指導，我認為，農村住房建設作為加快新型城市化的重要載體，多層次推進(jìn)農村住房集聚建設和農村人口集中居住的同時(shí)，應不斷完善相關(guān)體系、機制。

　　特別是要加快完成以下五方面的工作：

　　一是鼓勵村莊整理，優(yōu)化資源利用。加快改造步伐，允許以房屋置換土地，獲取建房指標，加大宅基地整理力度，盤(pán)活閑置建設用地。土地整理后增加的農用地要全部用于農民建房，把節約出來(lái)的土地收益主要用于農民社保和小區配套、物業(yè)管理資金以及發(fā)展壯大村集體經(jīng)濟。

　　二是科學(xué)合理分配建房指標，加大幫扶力度。年度用地指標分配，優(yōu)先考慮并保證一定比例的指標用于農民住宅建設，切實(shí)解決農民住宅建設難。對無(wú)力建房的困難戶(hù)、危房戶(hù)，可通過(guò)村集體統一調劑農戶(hù)新建住宅后閑置的部分舊房，安置一批無(wú)力建房的無(wú)房戶(hù)、危房戶(hù)，確保其居住安全。

　　三是統籌協(xié)調，突破農民住宅建設的規劃制約。要在現有村莊規劃的.基礎上，進(jìn)一步優(yōu)化村莊規劃點(diǎn)布局。堅持長(cháng)期性原則，為農村住房改造建設和其他建設預留發(fā)展空間。堅持尊重農民意愿原則，統籌考慮農村生產(chǎn)生活需要和公共服務(wù)配套，方便群眾的生活。在規劃中要充分考慮老年人公寓的建設。堅持同步規劃原則。

　　在編制農村新社區布點(diǎn)規劃的同時(shí)，抓好舊村改造利用規劃和宅基地整理復墾規劃，使新村建設、舊村改造和宅基地復墾工作得以統籌有序推進(jìn)。堅持節約用地原則，嚴格執行有關(guān)政策法規，村莊規劃盡量不占或少占耕地，努力實(shí)現農村住房建設新增用地與建設用地復墾土地總量平衡。

　　四是打造平安工程。堅持“憑圖施工、內行人建房、憑合同審批”的工作要求，加強農村建筑工匠的培訓、加強施工隊伍和施工環(huán)節管理，將規劃區農民住宅建設管理從土地使用審批、登記延伸到建筑施工管理。加強農民建房法律法規政策宣傳，引導農民科學(xué)建房，提高農村房屋防災能力。建立健全農村建筑安全、工程質(zhì)量監管的長(cháng)效機制，加強對村鎮建筑工匠的培訓和資質(zhì)管理，推行建筑許可證制度，堅持有圖施工、持證上崗、按圖施工，保證農民住宅建設的安全與質(zhì)量。

　　五是加大建設社會(huì )主義新農村的民主及法律監督作用。避免打著(zhù)新農村建設的旗號，侵犯農民的切身利益和破壞土地資源。依托舊村落的現有規模進(jìn)行改造，因地制宜，不搞一刀切的發(fā)展模式。在新農村建設的過(guò)程中，對于那些利用新農村建設政策，破壞土地資源，大搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政府部門(mén)和其他人員，堅決給以嚴厲的打擊。確保黨的農村經(jīng)濟改革路線(xiàn)順利的進(jìn)行下去。

　　最后，國家實(shí)行占用耕地補償制度。非農業(yè)建設經(jīng)批準占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負責開(kāi)墾與所占用耕地的數量和質(zhì)量相當的耕地。十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護耕地是我國的基本國策。新農村住房建設問(wèn)題的背后是深植于中國農村的土地問(wèn)題。在新農村的建設過(guò)程中，切實(shí)貫徹相關(guān)法律法規，堅持黨的農村經(jīng)濟改革路線(xiàn)，有利于改善農村基礎設施，提升農村建設水平；有利于優(yōu)化農村土地資源配置，為城鄉建設發(fā)展贏(yíng)得空間；有利于改善群眾居住條件，提高群眾生活品質(zhì)，實(shí)現農村跨越式發(fā)展。

住宅調研報告2

　　龍灣小區調研：

　　1。小區周邊情況：

　�、�。小區周邊交通便利

　�、�。小區附近教育、商業(yè)、娛樂(lè )等設施分布較少。

　�、�。小區附近有著(zhù)良好的景觀(guān)環(huán)境，北側毗鄰渾河沿岸。東側有濕地公園，如天然氧吧；向西不遠有功能及景觀(guān)于一體的奧體公園。

　　2。小區數據概況：

　�、�。占地面積：226000平方米

　　總建筑面積：566000平方米

　　開(kāi)發(fā)周期：20xx—20xx

　　開(kāi)工時(shí)間：20xx—3—1

　　竣工時(shí)間：20xx—12—31

　　總戶(hù)數：450套

　�、�。小區樓層狀況：32層、25層高層住宅及12層多層住宅。

　�、�。項目特色：集水岸、濕地、公園，住宅為一體的高舒適度水岸景觀(guān)大宅。

　　3道路分析

　　周?chē)�是城市次干路和支路，屬于渾南大道分之路，為渾南大道分流，�?chē)流量比較少，早晚高峰時(shí)候也不出現堵車(chē)，周?chē)��?chē)輛基本以私家車(chē)為主，噪音較小。內部道路只有一條

　　雙向單車(chē)道，小區基本以步行為主。

　　4小區主要人群：

　　由于該小區處于渾南新區優(yōu)越地段，建筑施工投入成本較高，因此業(yè)主一般都是來(lái)自周邊各地有較強購買(mǎi)能力的各行業(yè)精英人群。

　　5景觀(guān)分析：

　�、僖�入了融東方審美情趣和濃厚異域風(fēng)情于一體的泰式園林景觀(guān)，以充滿(mǎn)佛教色彩的雕塑、小品、圖騰柱為點(diǎn)綴，東南亞特色亭廊為內容，在融和中式園林的虛實(shí)空間中變化多端。滋潤萬(wàn)物的水是園林的核心線(xiàn)索，不盡相同的園林景觀(guān)，被串成了一幅完整的景觀(guān)體系，長(cháng)約400米的景觀(guān)大道與濕地公園相連更成為園區景觀(guān)的畫(huà)龍點(diǎn)睛之筆。

　�、谛�區外部規劃了濕地公園，位于住宅區東側景觀(guān)豐富。小區北側為沈陽(yáng)市渾河南岸濱河公園，有著(zhù)良好的景觀(guān)視線(xiàn)。

　　6規劃分區：

　　小區以高層建筑為主，內部主要特色為融合東南亞園林的異域風(fēng)情，以及泰國南傳佛教建筑的建筑特色，增大高層之間的樓間距，使園林景觀(guān)面積增大，給居住者以良好的`景觀(guān)體驗。

　　此區域為整個(gè)小區內部最為重要的園林設計區域，以三個(gè)南傳佛寺建筑外形的休憩空間相連，形成這個(gè)區域的景觀(guān)軸線(xiàn)，左側的亭子周?chē)�環(huán)繞較大面積的水體，在水內鋪裝的映襯下顯得格外富麗堂皇，利用高差變化，使游園者有移步換景之感。

　　連接各個(gè)景觀(guān)組團的小路曲折蜿蜒，周?chē)�綠植景觀(guān)豐富多樣，同時(shí)考慮了無(wú)障礙坡道的設計，滿(mǎn)足殘疾人參與游園的要求。

　　7小區內部綠植分析：

　　沈陽(yáng)市位于中國東北地區南部，遼寧省中部，以平原為主，山地丘陵集中在東南部，遼河、渾河、秀水河等途經(jīng)境內。屬溫帶半濕潤大陸性氣候，全年氣溫在—20度~30度之間，平均氣溫8。3度，全年降水量500毫米，全年無(wú)霜期183天。受季風(fēng)影響，降水集中，溫差較大，四季分明。

　　8。建筑單體設計分析：

　　建筑物的立面具有現代氣息，高層、小高層住宅以暖灰色為主基調，頂部通過(guò)建筑物或單元之間的高低錯落，懸挑構件穿插及窗口變化營(yíng)造空間的動(dòng)感，在建筑上形成了斑駁的落影；中部簡(jiǎn)潔明快，充滿(mǎn)韻律感，利用陽(yáng)臺、窗戶(hù)的凸凹和材料質(zhì)感的變化，使立面產(chǎn)生強烈的虛實(shí)對比及陰影效果；底部顏色較深造型穩重大方。

　　建筑均為短單元純板式結構，全部為南北朝向。有飄窗、角窗、落地窗等開(kāi)窗形式，增加了采光面積，并且使光影變化豐富。小區高層、小高層住宅從95至227平方米十余種戶(hù)型，實(shí)現了動(dòng)靜分區、干濕分區、潔污分區；前后樓之間的視線(xiàn)錯位、家庭成員之間臥室、主人衛生間與客人衛生間的分區設置，保證私密性最佳。整個(gè)小區建筑主色調為米黃色、暖灰色，各個(gè)建筑單體風(fēng)格統一，均采用簡(jiǎn)約素雅的設計并且充滿(mǎn)現代氣息。

　　9。主要戶(hù)型分析：

　　所有戶(hù)型均為南北朝向，面寬大，進(jìn)深小，易形成室內空氣對流，每戶(hù)均保證兩個(gè)以上居住空間朝南。下圖為174平米基本戶(hù)型。

　　10。小區停車(chē)場(chǎng)設置：

　　小區為了充分滿(mǎn)足住戶(hù)的停車(chē)需要，設置了地上和地下停車(chē)位，但是由于小區車(chē)輛保有率較低，地下停車(chē)位基本能夠滿(mǎn)足住戶(hù)需求。小區北側設置兩個(gè)地下停車(chē)場(chǎng)，南側設置一個(gè)地下停車(chē)場(chǎng)，與其他小區相比沒(méi)有出現地面停滿(mǎn)車(chē)輛給行人造成不便的情況。住戶(hù)可以充分享受小區綠化及健身設施帶來(lái)的便利。

　　11小區出入口設置：

　　該小區共設置四個(gè)出入口，分別為北門(mén)、西門(mén)、西南門(mén)、南門(mén)，很好的滿(mǎn)足了內部用戶(hù)出入需求。

　　12日照分析

　　小區以高層為主，北側樓層較高，南側較低，中間最低，錯落開(kāi)來(lái)，基本滿(mǎn)足了每戶(hù)的入住需要。單手樓間距較小，會(huì )出現一段時(shí)間的遮擋。

　　總結及經(jīng)驗借鑒：

　�、僖巹澐矫妫含F代小區的總體布局、單體空間組合、房屋構造、自然能源的利用、節能措施、綠化系統以及生活服務(wù)的配套設計，都必須以改善人的生態(tài)環(huán)境、提高生活質(zhì)量為出發(fā)點(diǎn)和目標。

　�、诩毠澰O計方面：應注重綠化布局的層次、風(fēng)格以及與建筑物的相互呼應；注重不同植物的相互補充、配合；注意發(fā)揮綠化在整個(gè)生態(tài)小區其他更深層次的作用，比如隔熱、防風(fēng)、防塵、防噪聲、消除毒害物質(zhì)和殺滅細菌等；甚至從視覺(jué)和心理上能消除精神疲勞。

　�、鄯课輼嬙旆矫妫簯�考慮自然生態(tài)和社會(huì )生態(tài)等多方面的需要，注意節約能源、注重居住者對自然空間和人際關(guān)系交往的需求。

　　小區環(huán)境設計、景觀(guān)綠地系統、建筑風(fēng)格、公共服務(wù)設施、停車(chē)系統等。

住宅調研報告3

　　按照縣委統一部署，對照《“不忘初心、牢記使命”主題教育調查研究工作方案》要求，結合我縣實(shí)際，為進(jìn)一步了解和掌握全縣物業(yè)管理情況，本人深入全縣各物業(yè)小區，通過(guò)與有關(guān)部門(mén)、公共服務(wù)企業(yè)、街道、社區、物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責人和部分居民代表進(jìn)行了座談交流，并現場(chǎng)察看了金地花園、紫亭小區、牧民小區、和碩佳園等4個(gè)住宅小區物業(yè)管理情況進(jìn)行了調研�，F將調研情況報告如下：

　　一、全縣物業(yè)管理工作的基本現狀

　　近年來(lái)，縣住建局和房管中心認真貫徹執行《甘肅省物業(yè)管理條例》，逐步建立起以縣級為總攬、社區為重點(diǎn)、小區為基礎的物業(yè)管理新機制，物業(yè)管理工作逐步走向規范�？h城住宅小區物業(yè)管理從無(wú)到有，實(shí)行物業(yè)管理的區域不斷擴大，物業(yè)管理效應初步顯現，取得一定成效，為維護肅北社會(huì )穩定發(fā)揮了積極作用。

　�。ㄒ唬┳≌�小區基本情況。目前肅北縣已建成和在建房屋共138棟4291套（包括保障性住房、小康樓、城關(guān)村、鹽管局、東山村棚戶(hù)區）。其中封閉式小區六個(gè)，分別是金地花園11棟360套、紫亭花園12棟556套、牧民小區7棟380套、巴音小區6棟209套、和碩佳園4棟241套、博倫小區10棟260套；新建雙創(chuàng )大廈1棟72套，巴音朝倫2棟144套；散居樓58棟（20xx套）。

　�。ǘ�）物業(yè)管理基本情況。全縣在運行共有物業(yè)企業(yè)2家，即肅北縣祥和物業(yè)服務(wù)公司和酒泉鑫隆物業(yè)公司。肅北縣祥和物業(yè)服務(wù)公司成立于20xx年4月，物業(yè)公司現有職工16人，包括經(jīng)理、會(huì )計、出納、收費員及辦公室管理人員，小區公共秩序維護員、保潔員及門(mén)衛。目前該公司與金地花園業(yè)主委員會(huì )簽訂合同、進(jìn)行物業(yè)服務(wù)；對牧民小區、紫亭小區已進(jìn)行服務(wù)，但還未與業(yè)主委員會(huì )簽訂合同。酒泉鑫隆物業(yè)公司是肅北縣和碩佳園開(kāi)發(fā)商管理前期物業(yè)服務(wù)公司。散居樓58棟（20xx套）無(wú)專(zhuān)門(mén)物業(yè)管理機構，由社區管理、環(huán)衛處進(jìn)行垃圾拉運。

　　二、物業(yè)管理工作存在的主要問(wèn)題及原因分析

　　在縣委縣政府、相關(guān)部門(mén)單位、基層組織和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的共同努力下，全縣物業(yè)管理事業(yè)有了較快的發(fā)展，但由于我縣物業(yè)管理工作起步較晚，整體上看，基礎條件差，管理水平低，利益訴求多，與城市發(fā)展和人民群眾對美好生活的向往相比，還有一定的差距。主要表現在以下幾方面：

　　一是政府對物業(yè)管理工作重視不夠。由于我縣物業(yè)起步較晚，之前各小區物業(yè)管理基本處于無(wú)序狀態(tài)。多年來(lái)，縣、鎮政府均沒(méi)有專(zhuān)門(mén)研究和出臺加強我縣物業(yè)管理工作的具體政策及對物業(yè)答理作缺乏有力有效的組織領(lǐng)導、工作指導和制度保障，主管部門(mén)也存在對物業(yè)管理工作研究不深、工作力度不大、方法單一等問(wèn)題。加之主管部門(mén)力量有限，履行監管職責等方面不夠到位。目前我縣的物業(yè)管理工作主要依靠房管中心進(jìn)行行業(yè)直管，部門(mén)之間沒(méi)形成監管合力，物業(yè)管理涉及到鄉鎮、社區、公安、國土、規劃、執法、供熱、供水、供電、供氣等多個(gè)部門(mén)，有時(shí)各種矛盾會(huì )交織在一起，缺乏一個(gè)強力部門(mén)有效的協(xié)調各方，缺乏物業(yè)管理矛盾協(xié)調機制和應急防御機制。同時(shí)鄉鎮、社區還沒(méi)有發(fā)揮應有的作用。在物業(yè)管理中應組織協(xié)調業(yè)主大會(huì )成立，調解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的糾紛，協(xié)調物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù)的關(guān)系，但目前鎮及社區都以人手少、工作忙等為由不愿承擔物業(yè)管理相關(guān)職能。

　　二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平和業(yè)主的交費意識不高，導致物業(yè)費交納率較低。全縣范圍內住宅小區物業(yè)費交費比例超過(guò)70%，而老舊小區物業(yè)費交費比例較低，一般只能達到30%到50%。導致這種現象的主要原因有兩個(gè)，

　　一是物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和水平不高。目前我縣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的都是保潔、綠化、安保等常規性服務(wù)，而且服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)水平得不到業(yè)主的認可。

　　二是業(yè)主的交費意識還需要提高。居住在金地花園、紫亭小區等老舊小區的部分業(yè)主，在實(shí)施物業(yè)管理之前不需要交納物業(yè)費，在進(jìn)行綜合改造實(shí)施物業(yè)管理之后，仍然認為應當免費享受物業(yè)服務(wù)等公共服務(wù)，因此不愿意交納物業(yè)費。最終形成物業(yè)服務(wù)水平低、業(yè)主不滿(mǎn)意、業(yè)主不交費的惡性循環(huán)。

　　三是車(chē)位有效供給不足，停車(chē)管理矛盾突出。從群眾反映情況看，車(chē)位緊張及停車(chē)秩序混亂，是當前物業(yè)管理十分突出的問(wèn)題。以前建成的老舊小區及散居樓,很少配建停車(chē)設施，規劃配建的車(chē)位較少，僅有的少量車(chē)庫，而近幾年建設小區，雖然調高了規劃車(chē)位比，各項管理措施也比較到位，但隨著(zhù)我縣私家車(chē)的不斷增多，短缺矛盾仍然十分突出。在每戶(hù)人家一輛車(chē)甚至是第二輛汽車(chē)已經(jīng)開(kāi)始大量進(jìn)入市民家庭的時(shí)代，已經(jīng)不能滿(mǎn)足廣大業(yè)主的停車(chē)需求。

　　四是物業(yè)管理模式落后，缺乏市場(chǎng)競爭機制。我縣由于地處偏僻，人口稀少，物業(yè)市場(chǎng)低迷，物業(yè)市場(chǎng)還沒(méi)有真正引入市場(chǎng)競爭機制，物業(yè)企業(yè)并不是通過(guò)招投標進(jìn)入物業(yè)市場(chǎng)的，企業(yè)抱著(zhù)向政府等、靠、要的態(tài)度，造成了物業(yè)企業(yè)缺乏競爭意識和責任意識。部分開(kāi)發(fā)商把自建小區的物業(yè)服務(wù)變成了經(jīng)營(yíng)行為，加之我縣住宅小區大多規模較小，服務(wù)項目少，服務(wù)費標準低，收繳率低造，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場(chǎng)競爭機制、良性循環(huán)機制無(wú)法建立。加之有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)少，服務(wù)質(zhì)量不高，物業(yè)費收支不公開(kāi)不透明，物業(yè)服務(wù)企業(yè)運轉困難。部分物業(yè)企業(yè)擺不正自己的位置，認為自己是管理者而對業(yè)主頤指氣使，缺乏主動(dòng)服務(wù)、積極服務(wù)意識，從而滋生了眾多的矛盾。

　　五是居民對物業(yè)管理意識淡薄。物業(yè)管理是業(yè)委會(huì )與企業(yè)通過(guò)合同約定提供服務(wù)的市場(chǎng)行為。多數居民對物業(yè)管理不了解、不理解，不知道物業(yè)企業(yè)只是按合同條款為業(yè)主提供約定服務(wù)，不是交了費，所有的事務(wù)企業(yè)都要管。部分業(yè)主，視物業(yè)服務(wù)為公益性事業(yè)，對有償服務(wù)還很不適應，“要服務(wù)、少付錢(qián)或不付錢(qián)”現象嚴重。同時(shí)從調研情況看鄉鎮、社區、物管人員、業(yè)主委員會(huì )成員以及業(yè)主代表，普遍對物業(yè)管理法規不知或知之甚少，各級宣傳普及物業(yè)管理法規不積極、不主動(dòng)，普法宣傳也沒(méi)有涉及物業(yè)管理的'內容。

　　六是業(yè)主委員會(huì )組建比例低，居民自治基礎薄弱，沒(méi)有充分發(fā)揮應有的作用。目前我市共成立業(yè)主委員會(huì )1個(gè)，僅占住宅小區物業(yè)服務(wù)項目的20%。業(yè)主委員會(huì )運行不夠規范，個(gè)別規模小區業(yè)主大會(huì )召集難，沒(méi)人參會(huì )、業(yè)務(wù)委員會(huì )選舉難，沒(méi)人愿意干，業(yè)主委員會(huì )作用發(fā)揮難等問(wèn)題。不能夠嚴格按照《甘肅省物業(yè)管理條例》規定履行職責，業(yè)委會(huì )組建比例低，不能依法履職、依法維權，是目前制約物業(yè)管理水平提升的短板。而且我縣71%的居民樓屬于散居樓群，散居樓群適宜居民自治。由于長(cháng)期形成依賴(lài)政府的思維定式，住戶(hù)在物管自治方面參與意識淡薄、缺乏主動(dòng)性。

　　七是公共維修設施基金的收繳問(wèn)題突出。肅北縣早期建設的集資房以及各機關(guān)和企事業(yè)單位家屬樓因建成時(shí)間較早，大多數沒(méi)有交納住宅維修資金，住宅專(zhuān)項維修資金收繳困難。主要集中在以前已辦理房地產(chǎn)權證的業(yè)主，根本沒(méi)有辦法讓其繳納住宅專(zhuān)項維修資金，這就造成了一幢樓或一個(gè)小區只有部分業(yè)主歸集了住宅專(zhuān)項維修資金。目前許多住宅小區的共用部位,公用設施設備急需維修養護和改造，而這些小區沒(méi)有專(zhuān)項維修基金,根本無(wú)力進(jìn)行舊小區改造。

　　八是小區和散居樓群內違法建設屢禁不止，占用公共綠地現象時(shí)有發(fā)生。住宅小區內私搭亂建和占用公共空間種菜現象是個(gè)老大難問(wèn)題，并且屢禁不止、屢屢反彈，這種現象在20xx年到20xx年建成的小區比較普遍，尤其是教育路的散居樓群更為嚴重。近幾年相關(guān)部門(mén)開(kāi)展了多輪占綠種菜問(wèn)題整治行動(dòng)，效果較為明顯；但私搭亂建頂風(fēng)而上，而且一旦形成，違法建設認定、拆除等程序復雜、涉及部門(mén)多、處置時(shí)間長(cháng)，重新恢復難度極大。

　　三、意見(jiàn)和建議

　　物業(yè)管理與千家萬(wàn)戶(hù)的利益息息相關(guān)，是一項涉及到各級各有關(guān)部門(mén)的系統工程，物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展需要全社會(huì )的共同關(guān)心和支持。為此，提出以下幾點(diǎn)建議：

　�。ㄒ唬┙∪�完善物業(yè)管理體制機制。完善和規范物業(yè)管理行政管理體系，屬地鄉鎮、社區應設立物業(yè)管理工作機構，配備專(zhuān)職人員，加強鄉鎮、社區的物業(yè)管理隊伍組織建設。根據“條塊結合、屬地管理”的原則進(jìn)一步明確部門(mén)、鄉鎮、社區的職責分工將管理重心下移，充分發(fā)揮鄉鎮、社區對轄區日常物業(yè)管理活動(dòng)的監管作用。將物業(yè)管理納入社區建設統一管理，積極探索行政主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監督的物業(yè)專(zhuān)項維修資金的歸集、保存與使用的新型工作方法確保專(zhuān)項維修基金的足額歸集和合理使用。

　�。ǘ�）加強業(yè)主委員會(huì )組織建設，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì )的作用。業(yè)主委員會(huì )是做好物業(yè)管理的基礎之一，要學(xué)習借鑒外地成功經(jīng)驗和做法，結合我縣實(shí)際，嚴格按照相關(guān)的法律法規規定，適時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，加強業(yè)主委員會(huì )建設。倡導業(yè)主委員會(huì )成員與居民委員會(huì )成員交叉任職，鼓勵業(yè)主中的黨代表、人大代表、政協(xié)委員、機關(guān)事業(yè)單位人員積極參與業(yè)主委員會(huì )。積極開(kāi)展業(yè)主委員會(huì )組建和運行方面的業(yè)務(wù)培訓，提高業(yè)主委員會(huì )成員的思想素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)水平。進(jìn)一步理順居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，推進(jìn)溝通合作，提升社區物業(yè)管理水平。

　�。ㄈ�）增加車(chē)位有效供給，規范小區停車(chē)管理。超前規劃，科學(xué)合理確定新建住宅小區車(chē)位配建標準，嚴格落實(shí)住宅小區建設規劃審批時(shí)車(chē)位的比例。充分挖掘老舊住宅小區的停車(chē)潛力，結合小區環(huán)境綜合整治，通過(guò)調整綠化空間、優(yōu)化小區布局、拆除違法建設等方式，增加車(chē)位。加強管理，依法糾正改變車(chē)庫和車(chē)位使用功能的行為。對小區內占用消防通道停車(chē)、占用他人車(chē)位停車(chē)、亂停車(chē)和惡意堵塞進(jìn)出通道等行為，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行勸阻引導，規范業(yè)主有序停車(chē)。

　�。ㄋ模┮�積極推進(jìn)舊住宅小區的物業(yè)管理。由縣政府投入資金，逐步改造老舊小區，并相應組織相關(guān)職能部門(mén)，調動(dòng)各方積極性，針對舊住宅小區物業(yè)規模小，較為分散，尤其小區樓房陳舊、基礎設施差物業(yè)管理難以起步的情況，采取多種途徑、多種形式，完善物業(yè)管理條件改善舊住宅小區的居住環(huán)境�？芍�(zhù)手先行對有條件的小區進(jìn)行新型管理工作機制的試點(diǎn)，通過(guò)總結經(jīng)驗逐步建立健全適應我縣實(shí)際情況的舊住宅小區物業(yè)管理模式，最終促其走上規范化管理軌道。

　�。ㄎ澹┮獜娀�物業(yè)管理指導監督。鄉鎮、社區要主動(dòng)介入，認真分析研究當前小區召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)主委員會(huì )、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì )履行職責方面存在的困難和問(wèn)題。加大組織、協(xié)調、指導、幫助的力度，促進(jìn)業(yè)主大會(huì )召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì )的建立并有效開(kāi)展工作。要加強對業(yè)主委員會(huì )的法律指導與日常監管。

　�。�六）加大政府對物業(yè)企業(yè)的政策扶持力度。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅免收，所得稅減半征收；給企業(yè)給予適當資金、人員、設施設備的補助和幫扶；鼓勵有實(shí)力的社會(huì )實(shí)體興辦物業(yè)公司，對老舊分散樓群進(jìn)行物業(yè)服務(wù)管理，在政策上給予扶持和優(yōu)惠；建立物業(yè)服務(wù)酬金制度，推進(jìn)業(yè)主自治進(jìn)程。

　�。ㄆ撸┨岣呶飿I(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平。加大宣傳力度，通過(guò)邀請物管權威人士、法律顧問(wèn)進(jìn)行宣講解說(shuō)，發(fā)放宣傳材料、電視、廣播等新聞媒體，大力宣傳物業(yè)管理的相關(guān)政策、文件，形成強有力的輿論氛圍，提高居民的物管意識，提高業(yè)主交納物業(yè)費的自覺(jué)性。相關(guān)部門(mén)要加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監管，督促提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平。構建和諧的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主關(guān)系，提高業(yè)主交費的主動(dòng)性；建立對惡意拖欠物業(yè)費案件快速審判的綠色通道，對一些惡意拖欠物業(yè)費的行為，依法快速處理。

　�。ò耍┘哟笮�區執法力度，清理違法建設、破壞公共綠地等行為。明確各級執法機構工作職責，著(zhù)重解決住宅小區違法建設、侵占公共部位、破壞公共綠地、占用消防通道等突出問(wèn)題。城管執法部門(mén)要加大執法力度，及時(shí)開(kāi)展執法活動(dòng)，對拒不配合行政執法的，依法申請人民法院予以強制執行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強配合，對違法違規行為及時(shí)進(jìn)行勸阻和報告，積極協(xié)助執法活動(dòng)開(kāi)展。

　　四、調研工作成果

　　本次調研結合縣委《“不忘初心、牢記使命”主題教育實(shí)施方案》中確定的四個(gè)方面的重點(diǎn)和本單位主題教育《實(shí)施方案》要求，本人與縣住房保障和房地產(chǎn)服務(wù)中心領(lǐng)導干部組成調研小組，圍繞我縣近年來(lái)物業(yè)管理實(shí)際和存在的問(wèn)題展開(kāi)調研，列出問(wèn)題清單，分析問(wèn)題原因，提出解決問(wèn)題的措施和對策，認真梳理調研成果，切實(shí)將本次調研轉化為實(shí)實(shí)在在的發(fā)展成效，以發(fā)展難題的有效破解、民生實(shí)事的落地見(jiàn)效，作為檢驗“不忘初心、牢記使命”主題教育成效的重要標尺，推動(dòng)主題教育向實(shí)處發(fā)力，向深處扎根，見(jiàn)到實(shí)效。

住宅調研報告4

　　這個(gè)學(xué)期是我們學(xué)習建筑的第四個(gè)學(xué)期了，這學(xué)期我們同樣有兩個(gè)設計要做，第一個(gè)就是多層住宅設計。

　　一、下面是有關(guān)我對住宅的理解

　　住宅是指專(zhuān)供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍、職工單身宿舍和學(xué)生宿舍等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室，也不包括托兒所，病房、療養院、旅館等具有專(zhuān)門(mén)用途的房屋。在法律上，住宅是指供一家人日常起居的、外人不得隨意進(jìn)入的封閉空間。住宅按層數分分為單層住宅、多層住宅、高層住宅。按產(chǎn)品性質(zhì)分：普通住宅，別墅，公寓，花園洋房；高層住宅分為：?jiǎn)卧�式高層住宅：由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯、電梯的高層住宅。塔式高層住宅：以公用樓梯、電梯通過(guò)內、外廊進(jìn)入各套住房的高層住宅。

　　以上這些就是長(cháng)期以來(lái)人們對住宅的定義。而勒柯布西耶曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：建筑是居住的機器。由此可見(jiàn)，建筑對于人們的居住是非常重要的。

　　二、設計的目的

　　我們這次要設計的是多層住宅，這次設計主要是讓學(xué)生了解城市住宅設計的基本原理及有關(guān)設計規范，掌握住宅建筑平面設計、體型處理及空間利用等，了解住宅建筑設計的一些新觀(guān)念，新思路，培養學(xué)生的方案設計能力等······

　　三、調研所得

　　東方金典

　　我這次住宅調研去的第一個(gè)地方是東方金典。東方金典位于洛河東邊，小區內還有人工湖和小區內景觀(guān)小溪，這些在現在住宅小區內都是非常吸引人的、東方今典附近的環(huán)境是非常好的，它周?chē)�的微環(huán)境應該也會(huì )非常舒適的。

　　進(jìn)入東方金典樓盤(pán)內，首先映入我們眼簾的是一些別墅造型的多層住宅。

　　這些多層是以磚紅色為主色調的，給人一種穩重和接近本質(zhì)的感覺(jué)。進(jìn)到里面我主要看了多層的立面設計，以及小區內的環(huán)境設計。因為現在業(yè)主都已經(jīng)入住，所以我們不能進(jìn)入到室內去參觀(guān)他們的戶(hù)型。我因為來(lái)過(guò)，所以就知道它里面的一些戶(hù)型。這兒的戶(hù)型面積也就是100多平方米。這里的小住宅一層都有一個(gè)入戶(hù)花園，給人一種住進(jìn)別墅的感覺(jué)，這也是在多層住宅設計中一個(gè)吸引人的地方。畢竟業(yè)主那多層的價(jià)錢(qián)卻能享受到住進(jìn)別墅的感覺(jué)。這樣的設計給人的吸引力是毋庸置疑的。它的戶(hù)型是三室二廳的，有一個(gè)主臥、一個(gè)次臥、一個(gè)書(shū)房，南北通透，明廚明衛。

　　中央生活城

　　1、顏色

　　中央生活館整體立面選用的是深灰色，加白色的線(xiàn)條修飾。深色的立面會(huì )給人更加精致高貴的感覺(jué)。但是，如果整體選用黑色或者深灰色會(huì )在心理上形成壓抑的感覺(jué)。所以，我們認為，深色設計適合棟數不多的住宅，如銀座后面的幾棟高層住宅就形成了其獨特的存在感。

　　所以在某種層面上，建筑的棟數可以根據數量的減少而是用更加深的顏色。

　　2、平面類(lèi)型的研究

　　平面功能基本可以分為，廚房，餐廳，客廳，臥室（書(shū)房），陽(yáng)臺，衛生間。

　　同時(shí)，我們可以發(fā)現，廚房，餐廳，客廳是一個(gè)聯(lián)系密切的整體。

　　臥室（書(shū)房），衛生間是一個(gè)整體。

　　陽(yáng)臺可以使得兩個(gè)整體相互聯(lián)系。

　　如何擺脫這種全國上下統一的住宅類(lèi)型，使得建筑體現自身根據不同需求而表現的不同的形式，是這次住宅單元設計需要考慮的一個(gè)方面。

　　3、頂層設計

　　在樓頂的設計中，我們發(fā)現要注意以下的幾個(gè)問(wèn)題

　　1頂層考慮布置配電室與太陽(yáng)能熱水器的位置

　　2考慮到樓頂的安全措施，女兒墻和欄桿的設計

　　3樓頂布置開(kāi)放的公共空間，可以給居民更好的城市視野

　　四、有關(guān)設計的幾個(gè)主題

　　1、院落是中國傳統空間形態(tài)，院落住宅則是中國人千百年來(lái)的理想住居。在當今中國高密度的城市中，城市院落住宅能夠在文化環(huán)境和空間環(huán)境上得以存續，如何存續？強調對城市高密度環(huán)境下院落空間引入多層住宅內部的可行性思考，并給出相應的技術(shù)經(jīng)濟指標。

　　2、按習慣的方式，構思出的空間和形態(tài)是規則的，規整的模式并不在與其丑陋，而在于他們不具有挑戰性。我們早已了解他們許多的組合，即使我們不厭倦這一認知，它也不會(huì )對我們產(chǎn)生什么刺激。我們對美學(xué)和智慧的追求需要一種起碼的刺激，這樣才能促使我們去看想更新的東西。本主題應強調“異規”多層住宅形態(tài)和空間的探討。

　　3、據有關(guān)部門(mén)測算，目前，住宅總能耗已占全國能耗的百分之37，綠色生態(tài)住宅是以實(shí)施可持續發(fā)展戰略為核心的一種概念，意在追求自然、建筑和人三者之間的和諧統一，也是未來(lái)住宅發(fā)展的主流模式。本設計主題旨在認識綠色生態(tài)住宅的特征，探討綠色生態(tài)住宅的設計模式。

　　4、住宅是一種整體的概念�，F代城市的住宅，為了營(yíng)造便于內部交往的氛圍，以及發(fā)揮配套設施規模效益，除了房屋內部的空間，其余的空間往往是成員共同享有的，共有領(lǐng)域已經(jīng)成為評估住宅環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)日益重要的指標。不過(guò)空間的公共共性和私有性，在任何一種情況下都是一種相對的關(guān)系，絕對的公共性和絕對的私有化策略都是行不通的。本主題探討公共空間和私有空間更加科學(xué)、合理、經(jīng)濟的配置。

　　我們的設計應滿(mǎn)足以下幾大原則：

　　1：公平地使用

　　對具有不同能力的人，產(chǎn)品的合計應該是可以讓所有人都公平使用的。

　　2：可以靈活地使用

　　設計要迎合廣泛的個(gè)人喜好和能力

　　3：簡(jiǎn)單而直觀(guān)設計出來(lái)的使用方法是容易理解明白的，而不會(huì )受使用者的經(jīng)驗、知識、語(yǔ)言能力及當前的集中程度所影響

　　4：能感覺(jué)到的信息

　　無(wú)論四周的情況或使用者是否有感覺(jué)上的缺陷，都應該把必要而信息傳遞到使用者

　　5：容錯能力

　　設計應該可以讓誤操作或意外動(dòng)作所造成的反面結果或危險的影響減到最少

　　6：盡可能的減少體力上的付出

　　設計應該金盡可能讓使用者有效的和舒適的使用

　　7：提供足夠的空間和尺寸

　　提供更適當的大小和空間，讓使用者接近、夠到、操作，并且不被其身形、姿勢或行動(dòng)障礙的影響三項附則

　　1、可以長(cháng)久使用，具有經(jīng)濟性質(zhì)

　　2、品質(zhì)優(yōu)良且美觀(guān)

　　3、對人體及環(huán)境無(wú)害

　　五、總結

　　1、住區選址應該考慮居民的交通出行，盡量處于距離公交站點(diǎn)較進(jìn)的位置。住區內無(wú)車(chē)的住戶(hù)，學(xué)生，老人等選擇公共交通出行的居民需要在較短時(shí)間內到達交通工具乘坐點(diǎn)，所以住區選址應該處于距離公交站點(diǎn)或者城市主干道方便到達的位置。

　　2、住區內的居民一般都有自己的領(lǐng)地意識，住區的規劃設計應該考慮到這點(diǎn)，住區設計應在有較好的觀(guān)察視野和方便的交通的'同時(shí)，使住區邊界空間擁有明顯的區分于其他區域的排他性，而不是單純的以柵欄工具界定。

　　3、出于安全考慮，大部分住區選擇較為封閉的管理方式，住區入口的安排便變得很重要。住區入口的安排應該利于機動(dòng)車(chē)輛和非機動(dòng)車(chē)輛及步行人群的出入，并盡量減少他們之間的相互干擾。

　　4、住區內住宅樓之間所創(chuàng )造的室外公共空間是供住區內居民休閑活動(dòng)的場(chǎng)所，相對住區外有較大私密性，應減少機動(dòng)車(chē)輛和來(lái)往行人對于私密空間的侵擾。機動(dòng)車(chē)輛需要可以方便的到達住宅樓單元入口處，但不應使停車(chē)位設置在單元入口附近，使之造成可能的擁堵?tīng)顩r。但考慮到很多居民希望夜間可以將自行車(chē)之類(lèi)的單人騎行車(chē)輛�？吭谧约覙窍�，也需要在單元樓下設置可供自行車(chē)�？康膱�(chǎng)地區域。對于機動(dòng)車(chē)停車(chē)位的設置有地上和地下兩種，考慮我國的狀況，普通住區大部分是地下停車(chē)方式。地下停車(chē)場(chǎng)的入口應設置在住區入口附近。這樣車(chē)輛方便進(jìn)出住區的同時(shí)可以減少對住區私密空間的侵擾。

　　5、多層住宅內的單一住戶(hù)一般不具有私人性質(zhì)的花園空間，但住戶(hù)對于這方面的需求還是很強烈的，所以應盡量利用住宅樓之間的公共室外空間滿(mǎn)足住戶(hù)這方面的需求，應該使住區內多數住戶(hù)都可以較好地享受到住區內的公共景觀(guān)。

　　6、多層住宅的限制使鄰里之間的交流減少，所以住區內應設置公共活動(dòng)場(chǎng)地，供住戶(hù)閑時(shí)活動(dòng)交流。

　　7、住宅樓可以錯開(kāi)或并列布置。當住宅樓錯開(kāi)布置時(shí)可以規避建筑對視，使居民擁有較好的視野。當建筑對視時(shí)，建筑之間的距離在20~25m之間可以較好的協(xié)調居民對視的沖突和基地利用率之間的矛盾。

住宅調研報告5

　　近些年來(lái)我院在審理地產(chǎn)案件中，不斷遇到村委會(huì )利用集體土地建住宅樓賣(mài)給本村以外的村民和城市居居而產(chǎn)生的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件，這類(lèi)案件具有涉及面大、人數眾多、法律規定不甚明確的特點(diǎn)，還涉及小城鎮建設的政策導向與有關(guān)法律規定的沖突問(wèn)題。因此，如何正確把握法律與政策的關(guān)系，維護好本地區的社會(huì )穩定，妥善處理此類(lèi)糾紛，需要認真探討。

　　一、集體土地建住宅樓的背景及基本情況1993年國家六部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強小城鎮建設的若干意見(jiàn)》，江蘇省政府從1995年起，在全省范圍內開(kāi)展創(chuàng )新型小城鎮活動(dòng)，1996年3月28日南京市人民政府以寧政發(fā)（1996）69號文件下發(fā)南京市人民政府關(guān)于批轉市建委《關(guān)于加強南京市村鎮規劃建設的實(shí)施意見(jiàn)》的通知。這一系列的文件規定了農村小城鎮建設的規劃、管理及實(shí)施的具體辦法。在這樣一種政策導向下，此項工作在鄉鎮集體土地上全面展開(kāi)。例如原南京市大廠(chǎng)區的葛塘鎮（該鎮1996年被省政府評為示范新型小城鎮）于1995年開(kāi)始了此項工作，該鎮下轄的鄰近大廠(chǎng)城區的中山村、欣樂(lè )村、四周村、新村村先后搞起了住宅樓的興建工程。截止到1999年底上述四村共在集體土地上建造住宅樓73幢，24萬(wàn)平方米，3000多套房屋。3000多套的房屋中20賣(mài)給了本村村民，80賣(mài)給外地農民和城鎮居居。這四個(gè)村在興建住宅樓的過(guò)程中一般都辦理了或補辦了下列手續：1、原南京市大廠(chǎng)區計劃經(jīng)濟委員會(huì )關(guān)于葛塘鎮各中心村建設或貿易貨棧工程建設的立項報告的批復；

　　2、原南京市大廠(chǎng)區土地管理局核發(fā)的或補發(fā)的“鄉鎮建設用地批準通知單”；

　　3、原南京市大廠(chǎng)區城鄉建設局核發(fā)的“中心村住宅”或“貿易貨�！钡募t線(xiàn)圖；

　　4、原南京市大廠(chǎng)區葛塘鎮人民政府頒發(fā)的“江蘇省村鎮工程建設許可證”。四個(gè)村在出賣(mài)3000多套房屋的形式上都采用了與購房者簽訂“委托建房協(xié)議”的方式�！拔�托建房協(xié)議”的主要內容也都明確規定了村委會(huì )享有土地的所有權，購房者享有土地使用權和房屋的所有權。在本院所審理的此類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件中，所有建成的住宅樓也都經(jīng)過(guò)了工程質(zhì)量的驗收，并領(lǐng)取了建筑管理部門(mén)頒發(fā)的質(zhì)量合格證書(shū)。在審理此類(lèi)案件過(guò)程中還發(fā)現，凡已付清房款的購房者，村委會(huì )均按協(xié)議的約定為其辦理了“村鎮房屋所有權證”。四個(gè)村的73幢住宅樓都與原大廠(chǎng)區的城區房屋或住宅小區毗鄰，四個(gè)村住宅樓所占的非耕地也與原大廠(chǎng)區城區的國有土地接壤，住宅樓的配套建設、物業(yè)管理均已達到一定的水平。

　　二、糾紛的原因及解決此類(lèi)糾紛的不同意見(jiàn)在我院近些年所受理的村集體土地住宅樓買(mǎi)賣(mài)糾紛案件中，原告均為村委會(huì )，至目前為止尚無(wú)一例購房者訴村委會(huì )的案件，作為原告的村委會(huì )的訴訟請求基本相同，都是要求購房者付清尚欠的購房余款，被告的抗辯理由也基本相同，主要是認為，原告無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的資格，“委托建房協(xié)議”無(wú)效，原告只能夠為被告辦理城市房屋所有權證書(shū)和國有土地使用權證書(shū)，被告即可付清余款。也有少數購房者并不主張委托建房協(xié)議無(wú)效，而以其他的理由（如房屋質(zhì)量問(wèn)題）相抗辯。這類(lèi)案件的難點(diǎn)主要在如何認定“委托建房協(xié)議”的性質(zhì)和效力。對此問(wèn)題的認識意見(jiàn)分歧較大，主要有下列幾種觀(guān)點(diǎn)：

　　1、認為“委托建房協(xié)議”名為委托建房，實(shí)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，而村委會(huì )不具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的資格，集體土地亦禁止從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，故應認定“委托建房協(xié)議”無(wú)效。

　　2、有條件的認可“委托建房協(xié)議”有效，即購房者是本村村民的，雙方簽訂的“委托建房協(xié)議”有效，凡購房者是外地農民或城市居民的，“委托建房協(xié)議”無(wú)效。

　　3、應當認定“委托建房協(xié)議”合法有效，因為委托建房與房地開(kāi)發(fā)有著(zhù)本質(zhì)的不同，不應將小城鎮開(kāi)發(fā)建設與城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)混為一談�！拔�托建房協(xié)議”的產(chǎn)生有其政策背景即小城鎮的開(kāi)發(fā)建設，委托建房協(xié)議的效力如何確定，關(guān)鍵是看建房有無(wú)規劃、有無(wú)立項、有無(wú)審批、有無(wú)許可，如果村委會(huì )履行有關(guān)的法定手續，取得了相應的權利就應當認定“委托建房協(xié)議”有效，本區法院審理的集體土地建住宅樓的案件中的村委會(huì )均辦理了相應的'手續，故應當認定協(xié)議有效。

　　三、對此類(lèi)案件的處理情況及原因分析我院自20__年始受理集體土地建住宅樓的房屋買(mǎi)賣(mài)案，截止20__年6月底已審結20余件，結案方式大都采判決形式，判決結果均認定委托建房協(xié)議合法有效，限令購房者支付購房款，承擔訴訟費用。其部分購房者不服判決上訴至南京市中級法院，上訴期間又因雙方達成協(xié)議，購房者撤回上訴。目前已審結的20余件案件大部分均已得到執行。我院對此類(lèi)案件的焦點(diǎn)即“委托建房協(xié)議”的效力問(wèn)題作有效認定的理由如下：

　　1、集體土地上所建的住宅樓均經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)的審批，且有關(guān)政府部門(mén)具有相應的職權，如大廠(chǎng)區土地管理局所批準的9.8畝非耕地用于中心村工程建設就符合《土地管理法》有關(guān)管理主體和職權的規定。

　　2、本區集體土地建設的住宅樓在審批的程序上符合國務(wù)院《村莊和集鎮規劃建設管理條例》的規定。

　　3、集體土地上的委托建房與城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有著(zhù)本質(zhì)的不同。委托建房協(xié)議的形式與國家倡導的小城鎮開(kāi)發(fā)建設的政策有著(zhù)密切的聯(lián)系。小城鎮的開(kāi)發(fā)建設自應遵循一整套的法律、法規的規定，而不應套用《城市房地產(chǎn)管理法》的規定來(lái)調整小城鎮的開(kāi)發(fā)建設。

　　4、假若認定“委托建房協(xié)議”無(wú)效，將造成本轄區范圍內社會(huì )秩序的極大混亂，也會(huì )造成社會(huì )財富的極大浪費。本院已審理的案件雖少，但是，這些案件的審理結果，對3000多套房屋的購房者有關(guān)集體土地上住宅樓買(mǎi)賣(mài)的法律關(guān)系的穩定與否具有決定性的意義。如果認定委托建房協(xié)議無(wú)效將會(huì )影響眾多購房者集體土地上住宅樓買(mǎi)賣(mài)的法律關(guān)系的穩定，將可能引發(fā)大規模的訴訟，從而影響社會(huì )穩定，認定委托建房協(xié)議無(wú)效也必然造成社會(huì )財富的浪費。

　　5、購房者主張“委托建房協(xié)議”無(wú)效只是訴訟策略，并非真正的目的。審理此類(lèi)案件中，還發(fā)現一部分被告主張“委托建房協(xié)議”無(wú)效的真正目的不是要退回房屋要回購房款，而是想通過(guò)主張“委托建房協(xié)議”無(wú)效來(lái)與村委會(huì )討價(jià)還價(jià)。另外，主張“委托建房協(xié)議”無(wú)效的內在理由，是認為我國現行的土地管理法律、法規是限制集體土地使用權流轉的，之所以限制集體土地使用權的流轉，是因為如果允許集體土地使用權流轉將會(huì )導致農村耕地的大量流失；導致農村廉價(jià)土地沖擊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。對這種理由，我們認為限制土地使用權流轉恰恰是造成農村耕地流失的一個(gè)重要原因。大家知道在1998年修訂的土地管理法施行前，土地收益實(shí)際是由市、縣政府享有，而市、縣政府又擁有土地征用審批權，為獲取更多的土地收益，一些市、縣政府往往濫用審批權違法批地、亂占耕地、浪費土地的事實(shí)大量發(fā)生。1998年土地管理法確立了土地用途管理制度以后，我國已經(jīng)具備了保護耕地的法律基礎。如果土地用途制度得以有效實(shí)施，即使允許集體土地使用權流轉也不會(huì )造成耕地的流失。本案的土地審批雖是發(fā)生在1998年以前，但土地的審批手續與1998年以后的土地用途管理制度的規定較吻合，審理此案應當考慮這一情況。還有放開(kāi)集體土地使用權流轉確有可能沖擊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，使政府減少大量的土地收益，但是，從長(cháng)遠看允許集體土地使用權流轉有利于國家和社會(huì )利益。農村集體土地如形成市場(chǎng)可以和城市土地市場(chǎng)并存競爭，有利于發(fā)揮城市、農村各自功能的優(yōu)勢。近年來(lái)越來(lái)越多的人贊成放開(kāi)集體土地市場(chǎng)。梁慧星先生在《中國物權法草案建議稿》中就持此觀(guān)點(diǎn)。但是我們闡述這些理論并不是要突破現行法律規定，而是認為在現行法律框架下，對于小城鎮開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中的集體土地建住宅樓的效力認定宜寬不宜嚴，法院在審理這類(lèi)案件中只要查明住宅樓工程項目有立項批復，有土地使用審批、有建筑許可，且批準部門(mén)是在其職權范圍內行使審批權（包括事后補辦了有關(guān)手續）就應認定“委托建房協(xié)議”有效。必須指出的是在小城鎮建設過(guò)程中，有些地方確實(shí)存在不規范的問(wèn)題。這在我院審理的此類(lèi)案件中也有所反映。但是這些不規范的做法自1999年1月1日新《土地管理法》實(shí)施以后已經(jīng)得到遏制，小城鎮建設步入了正規。在我院處理的集體土地上建住宅樓都是小城鎮建設早期由于不規范所遺留的問(wèn)題，并不是這類(lèi)問(wèn)題還在延續，如果對“委托建房協(xié)議”作有效認定會(huì )對不規范的小城鎮建設起負面影響，法院審理時(shí)應當謹慎的認定“委托建房協(xié)議”的效力。如果對不規范的小城鎮建設不起負面影響的效果，那么從合同法的角度也應當認定“委托建房協(xié)議”有效�；�于上述理由，本院對這類(lèi)案件中“委托建房協(xié)議”的效力作出了合法有效的認定。這樣處理取得了良好的社會(huì )效果。

住宅調研報告6

　　為推動(dòng)我縣住宅小區物業(yè)管理工作健康、規范發(fā)展，縣人大常委會(huì )決定對縣城住宅小區的物業(yè)管理情況專(zhuān)題調研，并將此項工作列入常委會(huì )20xx年工作要點(diǎn)。調研組自7月份起，利用大約三個(gè)月的時(shí)間，通過(guò)深入各住宅小區實(shí)地察看、聽(tīng)取情況介紹、召開(kāi)座談會(huì )、發(fā)放調查問(wèn)卷、走訪(fǎng)群眾、利用互聯(lián)網(wǎng)征求意見(jiàn)、赴xx西……等地考察等形式，了解我縣住宅小區物業(yè)管理的整體情況，分析現狀，查找問(wèn)題，學(xué)習借鑒先進(jìn)經(jīng)驗，認真研究對策和建議，圓滿(mǎn)完成了調研工作任務(wù)�，F將調研情況報告如下：

　　一、我縣住宅小區物業(yè)管理的現狀

　　1、住宅小區的基本情況

　　根據住建局提供的住宅小區情況，本次實(shí)際調研居民住宅小區54個(gè)，總建筑面積600035平方米，住宅3975套，已入住人口約1.1萬(wàn)人。據不完全統計，即將投入使用和正在施工的小區大小約有30個(gè)，住房近3000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小區的入住人口將近到30000人。占到城區居住人口近50%。

　　分析我縣住宅小區的基本情況，主要呈現出以下幾個(gè)特點(diǎn)：

　�。ㄒ唬┳≌�性質(zhì)多樣。我們將其劃分為以下五類(lèi)：一是早期由政府建設的商品房，土地屬劃拔，政府承建，定價(jià)出售，住戶(hù)沒(méi)有完整的產(chǎn)權。如1993年建成的文筆小區。二是各單位為解決本單位職工住房問(wèn)題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價(jià)出售或分配，住戶(hù)沒(méi)有取得產(chǎn)權證，目前多數已經(jīng)轉手。這類(lèi)小區有40個(gè)，占到小區總數的74%，但規模都比較小，多在30戶(hù)左右；三是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住宅小區，土地出讓?zhuān)�市�?chǎng)出售，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開(kāi)發(fā)或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱(chēng)的小產(chǎn)權房，多處在新城區，一般規模也比較小，多自建自管；五是目前落實(shí)保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類(lèi)保障性住房。

　�。ǘ�）建設標準不一。主體建筑方面，有1993年建成文筆小區是蓋板房，逐步發(fā)展到現在有磚混結構、半框架結構、框架結構，剪力墻結構等。配套設施建設方面，有只有主體住宅，沒(méi)有任何公用建筑小區（如電信住宅樓）；大多數配套設施建設不齊，無(wú)綠地、無(wú)車(chē)位、無(wú)物業(yè)用房、無(wú)公廁等各種情況比較普遍；比較來(lái)說(shuō)，寶鄉大廈、龍輝小區配套設施較好。

　�。ㄈ�）規模差別較大。調研的54個(gè)小區中，大的有龍輝小區559套，幸福小區三個(gè)區650套，小的有煙草小區僅8套。其中，20戶(hù)以下的小區有14個(gè)，21-50戶(hù)的有19個(gè)，51-100有14個(gè)，100-200戶(hù)的有5個(gè)，500戶(hù)以上的2個(gè)。

　�。ㄋ模┡f住宅多且分散。調研的54個(gè)小區中，20xx年以前建成的小區占到35個(gè)，大約占到65%，大多為單位建設的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散；包括文筆小區在內，大多建設標準較低，多為磚混結構房。

　　2、物業(yè)管理的基本情況

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)發(fā)展情況。目前我縣在工商注冊的物業(yè)公司有7家。其中目前在我縣開(kāi)展服務(wù)業(yè)務(wù)的有4家，服務(wù)小區6個(gè)，占小區總數的10%，住宅877套，占總住宅數量的22%；目前還沒(méi)有一家企業(yè)具有相應從業(yè)資質(zhì)。

　�。ǘ�）業(yè)主大會(huì )及業(yè)主員會(huì )成立情況

　　目前，我縣住宅小區成立業(yè)主委員會(huì )的有2家，分別為幸福小區、寶鄉大廈，但都沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，通過(guò)逐戶(hù)上門(mén)認字、打電話(huà)征求意見(jiàn)等形式產(chǎn)生，目前都還沒(méi)有步入工作的正軌。

　�。ㄈ�）小區的物業(yè)管理情況

　　調研的54個(gè)小區中，有3個(gè)由住建局的下屬物業(yè)服務(wù)部門(mén)管理，基本屬行政化管理，有29個(gè)小區由建設單位負責管理。物業(yè)機構管理的有14個(gè)小區，業(yè)主自治的有8個(gè)。建管不分，物業(yè)服務(wù)從屬于建設單位，沒(méi)有工程驗收的圖紙及相關(guān)資料，對小區工程建設的基本情況全然不知；服務(wù)項目少，大多數物業(yè)服務(wù)只負責打掃衛生和看大門(mén)，好一點(diǎn)的小區有保安服務(wù)和維修服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量相對都比較差，服務(wù)制度落實(shí)不到位，沒(méi)有明確的服務(wù)標準；收費標準不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，還有部分單位職工住宅樓每戶(hù)每月收取25元；物業(yè)從業(yè)人員工資偏低，一般月工資不超800元，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員都不穩定。

　　二、存在的主要問(wèn)題

　　調研組認為，我縣城區居民住宅小區物業(yè)管理總體還處于起步階段，物業(yè)管理還不規范，不能健康有序地運行。存在的突出問(wèn)題主要有以下幾個(gè)方面：

　　1、工程建設的遺留問(wèn)題

　　小區工程建設的遺留問(wèn)題是形成物業(yè)糾紛主因，也是物業(yè)管理健康運行的最大難題。一是許多小區建設手續不完善，住戶(hù)入住后一直不能辦理房屋產(chǎn)權證；二是工程質(zhì)量把關(guān)不嚴，房屋在質(zhì)保期內就出現一些質(zhì)量問(wèn)題，比如寶鄉大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車(chē)庫漏水嚴重等現象；三是工程未驗收，甚至未完工就入住的問(wèn)題，如鴻福源住戶(hù)入住兩年多了，至今門(mén)前地下室還是個(gè)大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未嚴格按照規劃建設公共建筑和共用設施，如綠化、花池、活動(dòng)場(chǎng)地、停車(chē)位、供熱設施、物業(yè)用房等。這些問(wèn)題引起住戶(hù)的十分不滿(mǎn)，怨氣和矛盾就會(huì )轉假到物業(yè)管理頭上，使得部分小區物業(yè)管理矛盾激化。

　　2、歷史原因形成的問(wèn)題

　　一是政府于早期建設住宅小區，劃拔土地、定價(jià)出售，按照現行政策，住戶(hù)沒(méi)有完整的產(chǎn)權，不能辦理房屋產(chǎn)權證，出現屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問(wèn)題責任權利不清，無(wú)法解決。如文筆小區政府還保留有部分產(chǎn)權，沒(méi)有任何利益，卻還要承擔維修責任；幸福小區屬政府定價(jià)出售，專(zhuān)項維修基金至今沒(méi)有著(zhù)落，屋頂漏水等維修問(wèn)題得不到解決，矛盾日益加劇。二是部分單位建設的住宅樓，受當時(shí)條件限制，規劃、建設、用地等方面不夠規范，配套不齊、無(wú)綠地、無(wú)停車(chē)位、甚至無(wú)門(mén)房，加之房屋年久失修，遺留問(wèn)題得不到解決，住戶(hù)怨聲載道。部分由原單位管理，當房屋多次轉手，幾乎無(wú)本單位人員居住的時(shí)候就會(huì )放棄管理，部分原建設單位因機構改革已經(jīng)撤并，由住戶(hù)自管。這類(lèi)舊住宅小區約有半數以上，已成為廣大住戶(hù)反映強烈的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。

　　3、專(zhuān)項維修基金收繳不到位

　　調研的54個(gè)小區中，僅有7個(gè)小區收繳了專(zhuān)項維修基金，僅占13%。收繳標準不統一，有按房?jì)r(jià)2%或3%收取，有按每戶(hù)5000元收取。由部分單位建設的職工住宅樓，已年久失修，漏水、排水等問(wèn)題已嚴重影響到住戶(hù)的正常生活，維修資金沒(méi)有著(zhù)落。由政府建設的文筆小區和政府定價(jià)出售的幸福小區目前房屋的維修問(wèn)題也十分的緊迫。已收繳了專(zhuān)項維修基金的7小區，只有寶鄉大廈存入了專(zhuān)戶(hù)。

　　4、物業(yè)企業(yè)的發(fā)展嚴重滯后

　　通過(guò)當工商注冊的僅7家，掛靠服務(wù)的1家，都沒(méi)有取得相應的服務(wù)資質(zhì)；物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低，年齡相對偏高，文化水平偏低，缺乏正規的培訓，管理人員持證上崗率只有5％左右，管理人員文憑在大專(zhuān)以上文化程度的只有10％。

　　5、物業(yè)管理模式落后，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不規范

　　部分建設單位、開(kāi)發(fā)商把自建小區的物業(yè)服務(wù)作為照顧自己親友就業(yè)的一個(gè)途徑，把物業(yè)服務(wù)變成了管理，這種自建自營(yíng)，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個(gè)小區中，只有不到10個(gè)是聘請物業(yè)企業(yè)管理。這種模式的運行無(wú)形中加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數量，加之我縣住宅小區大多規模較小，服務(wù)項目少，服務(wù)費標準低，收繳率低，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場(chǎng)競爭機制、良性循環(huán)機制無(wú)法建立。部分單位建設小區，隨著(zhù)本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住戶(hù)分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理，有的有點(diǎn)報酬，有的是義務(wù)服務(wù)。部分物業(yè)企業(yè)管理人員簡(jiǎn)單認為物業(yè)服務(wù)就是看大門(mén)、打掃衛生、收取管理費用等簡(jiǎn)單的事，對住戶(hù)反映的問(wèn)題不能積極主動(dòng)解決，管理跟不上，有的小區住戶(hù)反映有時(shí)幾天也看不打掃人員，服務(wù)工作遠不能滿(mǎn)足居民的實(shí)際需求。調研的54個(gè)小區，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都沒(méi)有工程驗收的圖紙和相關(guān)資料，對小區建設的基本情況不清，大多小區沒(méi)有制定物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)制度或公約，少有的部分也得不落實(shí)。

　　6、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的運作機制尚未形成

　　業(yè)主對物業(yè)管理認識模糊，不能正確處理維權意識與責任意識的關(guān)系。調研統計，有95%以上的業(yè)主對《物業(yè)管理條例》不了解或知道一點(diǎn)，對物管企業(yè)的服務(wù)要求往往會(huì )超出合理范圍。例如：在調查中，各個(gè)小區反映最多的頂層住戶(hù)出現樓頂漏水的問(wèn)題，在業(yè)主與物業(yè)交涉未果時(shí)，往往會(huì )采取拒交物業(yè)費的方式來(lái)處理。有些業(yè)主認為我不交物業(yè)管理費是因為我不住或者不需要物業(yè)管理。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關(guān)系僵化，陷入惡性循環(huán)的怪圈。

　　召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)主委員會(huì )困難，業(yè)主委員會(huì )發(fā)展極度滯后。住房對業(yè)主大會(huì )缺乏認識，不愿意參加業(yè)主委員會(huì )，全縣成立業(yè)主委員會(huì )的小區僅有幸福小區和寶鄉大廈2個(gè)，都是在相關(guān)部門(mén)確定好候選人之后通過(guò)上門(mén)簽字，打電話(huà)征求意見(jiàn)的方式產(chǎn)生。政府部門(mén)的宣傳教育和指導工作做的不夠。

　　三、意見(jiàn)和建議

　　針對物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題，為了進(jìn)一步加強我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，調研組提出如下意見(jiàn)與建議：

　　1、加強居民住宅小區的工程建設管理

　　工程建設的遺留問(wèn)題是物業(yè)管理工作的源頭問(wèn)題，相關(guān)職能部門(mén)要認真落實(shí)工程建設的'各項監管措施，要按照物業(yè)管理相關(guān)法規規定，根據我縣的實(shí)際，制定好切實(shí)可行的小區建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實(shí)施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。規劃設計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設施、對車(chē)位數量、綠地面積等內容；工程建設要嚴把工期和質(zhì)量關(guān)；組織驗收，應將小區各類(lèi)附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容；要著(zhù)力解決目前存在的未開(kāi)工即出售、未完工未驗收即入住的問(wèn)題。

　　2、加強對小區物業(yè)管理工作的管理和監督

　　一是督促開(kāi)發(fā)商依法在銷(xiāo)售房屋之前選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時(shí)管理規約并將之明示房屋買(mǎi)受人；二是嚴格落實(shí)開(kāi)發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類(lèi)竣工圖紙等物業(yè)資料并向房管部門(mén)備案的制度；三是強化日常管理，政府職能部門(mén)與居委會(huì )相互配合，形成合力加大執法力度，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區域內發(fā)生的違法行為；四是加大調處力度，及時(shí)化解各類(lèi)物業(yè)管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消在本縣轄區內從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主合法權益。

　　3、要強化對物業(yè)管理工作的指導

　　一是要主動(dòng)介入，認真分析研究當前小區召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)主委員會(huì )、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì )履行職責方面存在的困難和問(wèn)題，加大組織、協(xié)調、指導、幫助的力度，促進(jìn)業(yè)主大會(huì )召開(kāi)，業(yè)主委員會(huì )建立并有效開(kāi)展工作，促進(jìn)規范的物業(yè)管理公司入駐小區有較大進(jìn)展；二是加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培育扶持，對物業(yè)企業(yè)的發(fā)展給予政策的扶持，組織好物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的崗前培訓，條件成熟時(shí)可以組織其成立行業(yè)協(xié)會(huì )，為其自我發(fā)展創(chuàng )造優(yōu)越的條件。

　　按享受服務(wù)的等級收費機制沒(méi)有建立。區的物管運行成本不同、服務(wù)標準不同，收費標準自然不同，但現在的情況是各個(gè)小區之間互相參照，無(wú)論何種服務(wù)質(zhì)量收取標準相差無(wú)己。

　　二是要加強引導，盡快形成以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定的收費體系，努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費的和諧氛圍；三是廣泛征集社會(huì )各界的意見(jiàn)和建議，著(zhù)手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權利、義務(wù)、責任，規范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。區別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項目、服務(wù)標準、確定相應的指導性服務(wù)收費標準，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運行。積極探索市場(chǎng)化運行的物業(yè)管理新機制，真正實(shí)現物業(yè)管理的雙向選擇。結合我縣住宅小區的現狀及特點(diǎn)，宜選擇部分條件較好的小區，如龍輝小區，寶鄉大廈、幸福小區，先行搞好試點(diǎn)，逐步推行。

　　4、要健全物業(yè)管理體制機制

　　首先，完善和規范物業(yè)管理行政管理體系，加強物業(yè)管理隊伍組織建設，配備專(zhuān)職人員，明確職責分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮城管委，居委會(huì )等在日常物業(yè)管理活動(dòng)中的優(yōu)勢作用。其次，要健全完善物業(yè)管理各項制度，積極探索行政主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監督的管理機制，確保物業(yè)管理工作健康運行。第三、要逐步建立一整套物業(yè)管理信息系統，全面、及時(shí)、準確反映我縣所有從事物業(yè)管理工作的行政機構及管理人員情況、在我縣實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我縣所有物業(yè)的基礎情況、業(yè)主委員會(huì )情況等內容，為提高物業(yè)管理服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎。

　　5、要深化物業(yè)管理法規宣教

　　縣政府及相關(guān)職能部門(mén)要運用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開(kāi)展國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《山西省物業(yè)管理條例》等法規的宣傳活動(dòng)，強化對政府部門(mén)相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )成員的教育培訓，促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會(huì )成員依法履職，不越位、不缺位；促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)；增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀(guān)念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì )的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會(huì )共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時(shí)履行應盡的義務(wù)。

　　6、要規范物業(yè)管理服務(wù)行為

　　物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹(shù)立質(zhì)量意識，規范管理、優(yōu)化服務(wù)，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會(huì )的支持和配合。一是加強從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓，提高其專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應當按規定實(shí)行明碼標價(jià)，統一收費，在其服務(wù)區域內的顯著(zhù)位置或收費地點(diǎn)，對物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級、服務(wù)內容、收費項目、收費標準、收費依據、舉報電話(huà)等進(jìn)行公示，定期公示日常維護和重大維修費用的收支情況，使廣大業(yè)主明白消費。三是要加強企業(yè)內部管理，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同約定，為廣大業(yè)主提供相應服務(wù)并達到服務(wù)承諾標準，對業(yè)主和業(yè)委會(huì )提出的合理要求要及時(shí)整改。四是落實(shí)物業(yè)承接驗收制度，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部位，共用設施進(jìn)行查驗，以減少工程建設遺留問(wèn)題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。

　　7、要強力落實(shí)專(zhuān)項維修資金的收繳工作

　　新近建成的小區條件較好，應嚴格督促落實(shí)，可一步到位，但一定要做好專(zhuān)戶(hù)儲存，合理使用等工作，確保正常運行，能起到示范帶動(dòng)作用，如龍輝小區；對新開(kāi)發(fā)的小區一定形成制度，確保落實(shí)；對政府及部門(mén)早其建設小區如文筆小區等，應盡快研究，加以解決。

　　8、要積極推進(jìn)舊住宅小區的物業(yè)管理

　　調動(dòng)各方積極性，針對舊住宅小區物業(yè)規模小，較為分散，尤其是小區樓房陳舊、基礎設施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個(gè)進(jìn)行調研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問(wèn)題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理條件，促進(jìn)其盡快開(kāi)展正常的物業(yè)管理工作，改善舊住宅小區的居住環(huán)境�？芍�(zhù)手先行對幾個(gè)無(wú)物業(yè)管理小區進(jìn)行新型管理工作機制的試點(diǎn)，通過(guò)總結經(jīng)驗，逐步建立健全適應我縣實(shí)際情況的舊住宅小區物業(yè)管理模式，最終促其走上規范化管理軌道。

住宅調研報告7

　　隨著(zhù)物業(yè)處理標準的不斷完善，業(yè)主和使用人法律意見(jiàn)的不斷加強，處理部分監管的不斷加強，住宅小區的違法建設環(huán)境得到了有效的把握。然而，在一些住宅區，仍然有非法結構和建筑在休閑天井，花園，陽(yáng)臺等。、擅自占用房屋各部分、破壞房屋承重布局等。，特別是一些高檔住宅區的居民搬進(jìn)來(lái)后，出現了緊張的違章建筑情況。比如，一些業(yè)主和用戶(hù)在悠閑的住房平臺上建造陽(yáng)光屋，甚至增加樓層、改建、擴建、挖掘地下室，這不僅緊張地破壞了社區的集體規劃和和諧環(huán)境，也影響了周邊業(yè)主。

　　1.華陽(yáng)地區住宅裝修緊張近年來(lái)，繼房地產(chǎn)、

　　2.三級市場(chǎng)熱鬧，高檔商品房房二次裝修越來(lái)越多。由此，各種違法行為和違法建筑時(shí)有發(fā)生，引起社會(huì )的珍惜。從現在房產(chǎn)局掌握的環(huán)境分析來(lái)看，緊張有以下幾個(gè)特點(diǎn):

　　(1)業(yè)主由內而外對原房屋進(jìn)行了完全翻新或改建，改變了原平面圖，如在外墻立面放置玻璃幕墻，從一開(kāi)始就擴大承重墻，在首層門(mén)廳、平臺上建造房間等。非法面積從10到60平方米不等。

　　(二)采用先進(jìn)的裝修材料，清新，所有裝修后的房屋都超出了原房屋規劃標準，對社區環(huán)境的影響相對較小，周?chē)�房屋的外觀(guān)能得到根本保留。

　　(3)相鄰各方矛盾不明顯，業(yè)主委員會(huì )通常不直接干預，只是對超出范圍太遠的違章建筑有很大的呼應。

　　(4)由于業(yè)主身份比較特殊，包括有部分是海外業(yè)主，物業(yè)公司很難直接勸阻，怕平時(shí)交試用期費�；�于以上近期情況，物業(yè)公司的回應:感覺(jué)當局對部分處罰處理不力，對違章戶(hù)的處罰達不到震懾效果。其他人被迫延遲手續費，只能勸阻，不能停止施工。不然物業(yè)公司很被動(dòng)。但作為大樓的業(yè)主，他覺(jué)得:由于房屋平面圖在利用上不公平，陳舊，所以在新業(yè)主入住或原業(yè)主重新裝修時(shí)，往往會(huì )要求專(zhuān)業(yè)的裝修規劃單位從一開(kāi)始就根據房屋的性質(zhì)進(jìn)行室內布置。另外，他有經(jīng)濟支付能力，使得上述違法行為時(shí)有發(fā)生。因為樹(shù)模型效應，對其他業(yè)主影響很大，有收斂的趨勢。

　　2.進(jìn)一步加強啟動(dòng)物業(yè)裝修網(wǎng)格化處理

　　(一)物業(yè)管理企業(yè)應加強對首室裝修的`教學(xué)和監督

　　1.加強裝飾示范動(dòng)作的宣傳和教學(xué)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應根據《物業(yè)服務(wù)條例》、《上海市物業(yè)服務(wù)規則》以及前期物業(yè)服務(wù)公約、物業(yè)服務(wù)公約、用房公約或業(yè)主公約中的約定，履行對業(yè)主裝修房的責任，并與相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員共同制定《房屋裝修須知》。

　　教物業(yè)處理公司在處理的物業(yè)區域內公布《房間裝修通知單》。同時(shí)，將《房間裝修通知單》送達物業(yè)辦理區域內的業(yè)主或待裝修用戶(hù)，并簽收。

　　2.加強首間裝修前的處理要求物業(yè)處理公司告知《規定》在為業(yè)主或使用人辦理入住、停續時(shí)，必須停止首間裝修，如不破壞房屋承重布局、破壞房屋表面、違章建筑等。停止碎裂部分，不要隨意布置空調室外機，安裝防盜措施。業(yè)主或使用人應在裝修房間前書(shū)面通知物業(yè)管理公司施工單位、工期和裝修內容(包括首間裝修方案和施工方案)，并為裝修施工人員辦理臨時(shí)社區通行證。要求物業(yè)處理公司關(guān)于業(yè)主或使用人提供的首間房裝修方案和施工方案已對首間房停止裝修行為進(jìn)行整改的意見(jiàn)。

　　為了加強對建設單位裝修行為的處理，物業(yè)管理公司可以與房屋裝修施工單位簽訂《房屋裝修處理和談》。

　　3.加強對首室裝修活動(dòng)的定期檢查和監督。物業(yè)經(jīng)辦公司要知道，專(zhuān)人要認真教導、督促、處理好首間的裝修活動(dòng)。業(yè)主或使用人入住后，應督促裝修業(yè)主、使用人或施工單位服從施工作業(yè)。下午18:00至次日上午8:00及節假日期間，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等施工。

　　物業(yè)管理公司在施工人員和建筑材料進(jìn)入住宅區的施工過(guò)程中，如觸及水、電、氣、平面布置等隱蔽工程，應加強每天(包括節假日)的現場(chǎng)檢查和突擊檢查，并做好記錄。發(fā)現違規行為，應當采取有效措施予以勸阻、禁止并督促及時(shí)糾正。

　　對于破壞房屋承重布局、破壞房屋表面、違章建筑、拒不整改的業(yè)主或使用人，以及房屋首裝修單位，物業(yè)管理公司應及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì )，并報告相關(guān)行政處理部門(mén)依法處理。同時(shí)，物業(yè)管理公司應指示違反規定的施工人員中斷施工。

　　4.強化知法、守法、守約意識

　　物業(yè)管理企業(yè)應當督促業(yè)主或者使用人遵守本條例和其他有關(guān)法律，遵守《房屋使用公約》或者《業(yè)主公約》的約定。

　　如果物業(yè)管理公司與第一個(gè)房間的裝修單位簽署了和談，應該敦促他們保持和談。首間裝修完成后，物業(yè)管理公司應及時(shí)收回小區臨時(shí)出/入許可證。物業(yè)管理公司應責成責任人及時(shí)修復和賠償對房屋和方法配置造成的損害。

　　物業(yè)處理公司對首間房裝修單位違約，可以根據和談中的約定直接向人民法院提起民事訴訟。

　　在未成立業(yè)主委員會(huì )的住宅區，不鼓勵業(yè)主或使用人非法裝修。禁止無(wú)效的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者相關(guān)業(yè)主、使用人可以根據《上海市商品房買(mǎi)賣(mài)公約》和《房屋使用公約》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。

　　(二)業(yè)主委員會(huì )應當證明自治的有效性

　　業(yè)主委員會(huì )應突擊檢查物業(yè)，處理公司的處理和經(jīng)營(yíng)情況，督促房間首次裝修的業(yè)主或用戶(hù)遵守相關(guān)標準和協(xié)議，及時(shí)調整因裝修不當造成的相鄰膠樹(shù)，并勸阻、禁止和督促業(yè)主或用戶(hù)糾正其違法行為。

　　業(yè)主或者使用人違反業(yè)主公約，勸阻無(wú)效的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )同意，業(yè)主委員會(huì )可以向人民法院提起民事訴訟。

　　(3)區縣房產(chǎn)局應加強對違法裝修的行政管理

　　區房產(chǎn)局已連續完成行政和法律工作程序。物業(yè)處理公司不履行法定職責和任務(wù)的，根據《條例》和《細則》的有關(guān)規定責令改正，并可處以相應的罰款。如果物業(yè)辦理公司違反《條例》和《細則》，情節緊張，區/縣房產(chǎn)局可對低人才等級進(jìn)行處罰，直至吊銷(xiāo)人才證書(shū)。

　　區縣房產(chǎn)局應及時(shí)受理和記錄業(yè)主或用戶(hù)對違法裝修的投訴，并到現場(chǎng)檢查取證。經(jīng)查證屬實(shí)的，依照《條例》有關(guān)法律的規定，責令限期改正，可以并處相應罰款。

住宅調研報告8

　　學(xué)號：

　　姓名：

　　班級：建筑學(xué)

　　調研小區： 黃山碧桂園 （黃山市屯溪區 ）

　　調研時(shí)間： 11月16日

　　調研方法： 查相關(guān)數據、實(shí)地調研、詢(xún)問(wèn)住戶(hù)和地產(chǎn)公司物業(yè)公司的工作人員 小區周邊狀況： 黃山碧桂園地處黃山市屯溪區經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區，距黃山市所在地屯溪區市中心約7千米，距黃山火車(chē)站6千米，距黃山長(cháng)途客車(chē)站4千米，距正在建設的京福高鐵黃山高鐵站2千米，借助連接合銅黃高速, 輻射皖南地區、浙江、江西北部乃至全國。 黃山碧桂園項目依霞塘河、向陽(yáng)河而建,雙河環(huán)繞，小區內配有五星級酒店及大型商業(yè)廣場(chǎng)。小區內環(huán)境優(yōu)美安靜，適合居住。但小區離市中心較遠，雖交通方便，仍不易到達市區。

　　區內充分利用雙河環(huán)繞、街心花園等創(chuàng )造出多層次的生態(tài)型園林綠化體系。小區內規劃有花園美墅（雙拼）、親鄰美墅（聯(lián)體）和優(yōu)雅洋房等多種產(chǎn)品。

　　1. 交通狀況信息

　　交通位置:齊云大道與梅林大道交匯處

　　周?chē)�交�?10路公交車(chē)

　　2. 小區配套設施

　　小區毗鄰梅林鎮小學(xué)、新潭中學(xué)，內建有社區幼兒園，方便了小區孩童入學(xué)；區內含有黃山鳳凰商業(yè)廣場(chǎng)，方便了居民生活購物；且小區配有郵局、銀行、黃山碧桂園鳳凰酒店，方便居民工作、出行。小區旁有首康醫院、市人民醫院，使居民治病就醫方便快捷。小區為了充分滿(mǎn)足住戶(hù)的停車(chē)需要，設置了地上和地下停車(chē)位，使居民出行更加方便簡(jiǎn)捷。

　　3. 景觀(guān)分析:小區內中軸景觀(guān)包括綠化和水系，貫穿小區南北，與各座樓之間的綠化帶及景觀(guān)小品構成一個(gè)整體小區內不乏高大的樹(shù)木、花草、灌木，并鋪設大量綠地。樓與樓之間的綠化景觀(guān)元素豐富，變化較多。利用人工造坡自由分區，利用有色植物如紅葉小檗、金葉女貞、黃楊等或成片草花如紅花酢漿草、地被石竹等，使綠地有一定的色彩變化。立面與平面布局有機結合，起伏的微地形、喬灌木、建筑小品、花架等來(lái)塑造立面效果。

　　大片綠地利用成片地被，灌木，小、中、大喬木，竹林等來(lái)塑造。同時(shí)立面設計也考慮到動(dòng)態(tài)透視效果�？紤]居民享用綠地的需求，建設有益身心健康、消除疲勞的'保健植物群落，如松林、銀杏林、月季灌叢、丁香樹(shù)叢等；充分考慮北側風(fēng)情線(xiàn)綠地與居住區中心綠地的融合。利用植物群落生態(tài)系統的循環(huán)和再生功能，維護小區生態(tài)平衡。在樹(shù)種的搭配上，既考慮到滿(mǎn)足生物學(xué)特性，又考慮到綠化景觀(guān)效果，使綠化與美化相結合，樹(shù)立植物造景的觀(guān)念，創(chuàng )造安靜和優(yōu)美的人居環(huán)境，做到一年四季都有良好的景觀(guān)效果。

　　4. 小區狀況：建筑面積約30萬(wàn)平方米，占地566畝，綠化率40%，容積率1.03小區內含公寓,別墅,小高層,多層,聯(lián)排別墅,雙拼別墅。

　　5. 戶(hù)型分析

　�。�1） 小高層

　　H戶(hù)型：建筑面積約129㎡， 三室二廳一廚一衛 超大陽(yáng)臺

　　該戶(hù)型設計合理，功能齊全，交通流線(xiàn)簡(jiǎn)單明了，超大陽(yáng)臺，使建筑更富詩(shī)意，適合居家養生。

　�。�2）小高層

　　F戶(hù)型：建筑面積約97㎡

　　二室二廳一廚一衛朝東主臥、兩個(gè)陽(yáng)臺 該設計簡(jiǎn)單明了，以大廳為中心，布置其他房間，使流線(xiàn)短捷，且主臥帶有超大陽(yáng)臺，環(huán)境優(yōu)雅，別具風(fēng)格。該戶(hù)型設計基本合理，能滿(mǎn)足功能需求，通風(fēng)狀況良好，每個(gè)房間都可以直接通風(fēng)，且臥室都可直接天然采光。

　�。�3）小高層J戶(hù)型

　　建筑面積約142㎡ 三室二廳一廚一衛 該戶(hù)型設計內部空間寬廣，交流組織合理，兩個(gè)陽(yáng)臺互相對稱(chēng)分布，使套型采光更加充分。且形成貫通的住宅平面通風(fēng)路線(xiàn)

　�。�4）小高層

　　B戶(hù)型 建筑面積約72㎡

　　一室二廳一廁一衛

　　該戶(hù)型設計合理，但面積緊促，門(mén)窗對稱(chēng)

　　6.總結及經(jīng)驗借鑒

　�、僮�區規劃、住宅建筑設計應綜合考慮建設標準、用地條件、日照間距、公共綠地、 建筑密度、平面布局和空間組合等因素來(lái)合理確定。應滿(mǎn)足防災救災、配建設施及小區 物業(yè)管理等需求，從而創(chuàng )造一個(gè)方便、舒適、安全、衛生和優(yōu)美的居住環(huán)境

　�、诹硗�，我們可以借鑒該小區在設計和規劃中的思路，沒(méi)有走一般的設計路線(xiàn)，而 是采用了比較新穎的歐洲風(fēng)格，建成后基本能夠獲得業(yè)主的認可，為黃山增添了一些異 域風(fēng)情。我們在設計中可以綜合考慮功能需求、環(huán)境制約、文化氛圍和經(jīng)濟條件等因素 設計出功能完善建筑造型優(yōu)美、景觀(guān)宜人的住宅小區。

住宅調研報告9

　　調研小組成員：

　　待調研的小區：

　　1、天慶萊茵小鎮（蘭州市城關(guān)區南濱河東路，北面灘新村北側）。

　　2、鴻運潤園（蘭州城關(guān)區雁灘黃河大橋向東800米）。

　　調研時(shí)間：2月25日（周六）。

　　調研方法：查相關(guān)數據、實(shí)地調研、詢(xún)問(wèn)住戶(hù)和地產(chǎn)公司物業(yè)公司的工作人員、拍照分析。

　　鴻運潤園調研成果：

　　1、小區周邊情況：

　　鴻運潤園位于蘭州市城關(guān)區雁灘，小區三面臨街，被北側的雁北路、東側的雁園路以及南側的南濱河東路所環(huán)繞。小區的位置就目前來(lái)看稍嫌偏僻，但若從發(fā)展的角度看，小區位于城關(guān)區，離市中心比較近，而且附近有亞太國際公館、新港城、萊茵小鎮等7個(gè)住宅小區，幾個(gè)小區往往只隔了一條馬路。小區附近交通并不十分便利，離小區最近的公交車(chē)站有100多米，倘若附近的小區全部建成并交付使用，交通會(huì )明顯不夠便利。小區附近的餐館和銀行各有8家，基本可以滿(mǎn)足住戶(hù)的需求。小區附近最大的購物中心在距小區7、8站路的華孚泰大潤發(fā)，但相比小區附近道路順利的交通狀況，去大潤發(fā)這條南北向的路明顯擁堵，而且，像醫院和學(xué)校這些基礎設施也都集中在大潤發(fā)這一區域。就目前而言，小區住戶(hù)可以選擇大潤發(fā)和雁灘商場(chǎng)滿(mǎn)足購物需求，但售樓處的小姐介紹，說(shuō)未來(lái)會(huì )在小區附近，也就是雁北路和雁園路設置大型超市，可進(jìn)一步滿(mǎn)足住戶(hù)的需求。因此：

　�、�、小區周邊交通并不十分便利，但小區車(chē)輛保有量很高。

　�、�、小區周邊有7家住宅小區，因此周邊建筑密度較高。

　�、�、小區附近教育、商業(yè)、娛樂(lè )等設施分布較少，但已在規劃改善中。

　　2、小區主要信息：

　�、�、總占地面積約558畝，其中建設用地416畝，規劃容積率為2.0，建筑密度約25%，綠化率為51.6％，總戶(hù)數為3500，總建筑面積約60萬(wàn)平方米。計劃分兩期開(kāi)發(fā)，一期工程約30萬(wàn)平方米已基本建成交付使用。

　�、�、小區樓層狀況：18層、14層、12層，69幢板式小高層、板式高層樓群和多層住宅。

　�、�、項目特色：花園洋房，科技住宅。

　　3、小區面向的主要人群：

　　由于該小區處于市區優(yōu)越地段，建筑施工投入成本較高，因此業(yè)主一般都是來(lái)自蘭州及周邊各地有較強購買(mǎi)能力的各行業(yè)精英人群，有些人并不是為了居住的需要而是把自己的閑錢(qián)拿來(lái)投資房產(chǎn)甚至有不少在該小區購買(mǎi)了不止一套房產(chǎn)的住戶(hù)。

　　4、小區停車(chē)場(chǎng)設置：

　　小區為了充分滿(mǎn)足住戶(hù)的停車(chē)需要，設置了地上和地下停車(chē)位，但是由于小區車(chē)輛保有率較高，小區停車(chē)位還是明顯不足。

　　小區停車(chē)場(chǎng)分為地下停車(chē)場(chǎng)和地上停車(chē)位，地下停車(chē)場(chǎng)只售不租，每個(gè)車(chē)位18萬(wàn)元。地上停車(chē)位有1000個(gè)，租價(jià)為180元/月。

　　5、附屬設施：

　　中小學(xué)：小區配有小學(xué)，華僑學(xué)校、宋家灘小學(xué)、雁灘中學(xué)幼兒園：小區內的哥大雙語(yǔ)藝術(shù)幼兒園

　　綜合商場(chǎng)：蘭新超市、雁灘商貿城、蘭州舊貨市場(chǎng)、蘭州圖書(shū)批發(fā)市場(chǎng)郵局：宋家灘郵局

　　銀行：中國銀行、招商銀行、工商銀行小區內設網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì )所小區室外健身設施5處設施使用情況：

　�、傩�區配有的小學(xué)和幼兒園正在招商，還未投入使用。

　�、谛�區內部并沒(méi)有設置較大醫療機構但附近有黃河醫院、骨傷科醫院、省人民醫院、蘭大一院可以滿(mǎn)足住戶(hù)需求。

　�、坌�區會(huì )所內的健身房和西餐廳等設施使用率不高，原因是小區內部已建設有戶(hù)外健身設施，已經(jīng)可以滿(mǎn)足健身需求，且考慮經(jīng)濟原因并沒(méi)有很多人再去會(huì )所消費。

　　6、景觀(guān)分析：

　�、傩�區內400多米長(cháng)的中軸景觀(guān)包括綠化和水系，貫穿小區南北，與各座樓之間的綠化帶及景觀(guān)小品構成一個(gè)整體小區內不乏高大的樹(shù)木、花草、灌木，并鋪設大量綠地。樓與樓之間的綠化景觀(guān)元素豐富，變化較多。利用人工造坡，自由分區，利用有色植物如紅葉小檗、金葉女貞、黃楊等或成片草花如紅花酢漿草、地被石竹等，使綠地有一定的色彩變化。立面與平面布局有機結合，起伏的微地形、喬灌木、建筑小品、花架等來(lái)塑造立面效果。大片綠地利用成片地被，灌木，小、中、大喬木，竹林等來(lái)塑造。同時(shí)立面設計也考慮到動(dòng)態(tài)透視效果�？紤]居民享用綠地的需求，建設有益身心健康、消除疲勞的保健植物群落，如松林、銀杏林、月季灌叢、丁香樹(shù)叢等；充分考慮北側黃河風(fēng)情線(xiàn)綠地與居住區中心綠地的融合。利用植物群落生態(tài)系統的循環(huán)和再生功能，維護小區生態(tài)平衡。在樹(shù)種的搭配上，既考慮到滿(mǎn)足生物學(xué)特性，又考慮到綠化景觀(guān)效果，使綠化與美化相結合，樹(shù)立植物造景的觀(guān)念，創(chuàng )造安靜和優(yōu)美的人居環(huán)境，做到一年四季都有良好的景觀(guān)效果。

　�、谛�區外部規劃了濕地公園，位于住宅區北側黃河風(fēng)情線(xiàn)。景觀(guān)豐富，健身設施齊全，進(jìn)一步滿(mǎn)足了住戶(hù)的需求。

　　7、規劃分區：

　　小區面積較大，分為三個(gè)片區，中軸線(xiàn)以西是A區，中軸線(xiàn)以東的南半部分是片區北半部分是C區，小區內部交通聯(lián)系了各個(gè)分區。

　　A區和C區大多為12層、14層的高層住宅，考慮到采光需要，將不同層高不同形式的樓按特定角度穿插放置；

　　B區是層高較低的高檔多層住宅，開(kāi)發(fā)商稱(chēng)之為花園洋房，此處擁有該樓盤(pán)內最好的采光條件且離道路有一定距離，不會(huì )受到馬路上的噪聲干擾；小區最北側為六幢18層的高層住宅；室外健身娛等設施均勻地分布于小區各部分，兩座會(huì )所設置在小區中軸線(xiàn)兩端，盡可能方便住戶(hù)使用。

　　8、建筑單體設計分析：

　　建筑物的立面具有現代氣息，高層、小高層住宅以暖色為主基調，頂部通過(guò)建筑物或單元之間的高低錯落，懸挑構件穿插及窗口變化營(yíng)造空間的動(dòng)感，在建筑上形成了斑駁的落影；中部簡(jiǎn)潔明快，充滿(mǎn)韻律感，利用陽(yáng)臺、窗戶(hù)的凸凹和材料質(zhì)感的變化，使立面產(chǎn)生強烈的`虛實(shí)對比及陰影效果；底部顏色較深造型穩重大方。

　　建筑均為短單元純板式結構，全部為南北朝向，面寬大，進(jìn)深小，易形成室內空氣對流；每戶(hù)均保證兩個(gè)以上居住空間朝南。每戶(hù)均設計有飄窗、角窗、落地窗增加了采光面積，并且使光影變化豐富；廚房、衛生間符合現代居住生活趨勢，小區住宅的客、臥、櫥、衛以及樓梯間有窗（A5號樓個(gè)別衛生間無(wú)窗），實(shí)現自然采光通風(fēng)。小區高層、小高層住宅從95至208平方米十余種戶(hù)型，實(shí)現了動(dòng)靜分區、干濕分區、潔污分區，每個(gè)戶(hù)型都設計有一個(gè)小過(guò)廳（或玄關(guān)），避免開(kāi)門(mén)見(jiàn)廳；前后樓之間的視線(xiàn)錯位、家庭成員之間臥室、主人衛生間與客人衛生間的分區設置，保證私密性最佳。整個(gè)小區建筑主色調為米黃色，各個(gè)建筑單體風(fēng)格統一，均采用簡(jiǎn)約素雅的設計并且充滿(mǎn)現代氣息。

　　9、主要戶(hù)型分析：

　　所有戶(hù)型均為南北朝向，面寬大，進(jìn)深小，易形成室內空氣對流，每戶(hù)均保證兩個(gè)以上居住空間朝南。左圖為111平米基本戶(hù)型、右圖為174平米下躍式戶(hù)型。

　　10、后勤保障：

　�、侔脖＃盒�區在東南北三個(gè)出入口均設置保安室，配備嚴謹的刷卡出入系統，并安排一定人數的保安人員負責巡視。保證了小區及住戶(hù)的人身財產(chǎn)安全。

　�、谛l生狀況：小區物業(yè)安排專(zhuān)職保潔人員定時(shí)打掃衛生，并在每個(gè)單元出入口設置垃圾回收處，保證的衛生。

　　11、總結及經(jīng)驗借鑒：

　�、僖巹澐矫妫含F代小區的總體布局、單體空間組合、房屋構造、自然能源的利用、節能措施、綠化系統以及生活服務(wù)的配套設計，都必須以改善人的生態(tài)環(huán)境、提高生活質(zhì)量為出發(fā)點(diǎn)和目標。

　�、诩毠澰O計方面：應注重綠化布局的層次、風(fēng)格以及與建筑物的相互呼應；注重不同植物的相互補充、配合；注意發(fā)揮綠化在整個(gè)生態(tài)小區其他更深層次的作用，比如隔熱、防風(fēng)、防塵、防噪聲、消除毒害物質(zhì)和殺滅細菌等；甚至從視覺(jué)和心理上能消除精神疲勞。

　�、鄯课輼嬙旆矫妫簯�考慮自然生態(tài)和社會(huì )生態(tài)等多方面的需要，注意節約能源、注重居住者對自然空間和人際關(guān)系交往的需求。

　�、苄蓍e健身方面：根據社區人群、文化和社會(huì )特點(diǎn)及所存在的健康問(wèn)題，制定和實(shí)施個(gè)人、社區的保健計劃，并對實(shí)施成效作出評價(jià)和改進(jìn)。

住宅調研報告10

　　高校住宅區是各高校在自己原有校園土地的基礎上通過(guò)各種方式投資興建的居住小區，其目的主要是解決本校教職工的居住問(wèn)題，為教職工營(yíng)造一個(gè)穩定、舒適的居住環(huán)境，住宅區環(huán)境建設管理的好壞，直接牽掣到職工的根本利益，對學(xué)校的穩定和發(fā)展起著(zhù)重要的作用。高校住宅物業(yè)管理是隨著(zhù)高校后勤改革的不斷深入，以及社會(huì )化物業(yè)管理企業(yè)的不斷完善和發(fā)展而出現的具有高校特色的新型后勤服務(wù)行業(yè)，學(xué)習、借鑒和研究這種新型管理模式和方法，分析和探討高校住宅的現狀和存在的問(wèn)題，尋求具有科學(xué)性、社會(huì )性、專(zhuān)業(yè)性及高校屬性的住宅物業(yè)管理辦法，逐步推行規范化、專(zhuān)業(yè)化的高校住宅物業(yè)管理模式，為教職工創(chuàng )造文明、安全、舒適、和諧的生活和工作環(huán)境，是高校后勤工作者應該認真思考和研究的一個(gè)重要課題。

　　一、高校住宅物業(yè)管理的現狀

　　1、住宅區基礎設施差

　　目前我國各高校特別是校史悠久的老牌大學(xué)，其住宅區都是在幾十年甚至上百年的發(fā)展過(guò)程中逐步建成并投入使用的，隨著(zhù)時(shí)間的推移，特別是過(guò)去六七十年代建造的住宅樓，最初的規劃設計已不能適應現代社會(huì )人們居住和生活的需要，好多線(xiàn)路、管道已嚴重老化，房屋質(zhì)量參差不齊，配套設施不齊全，設備陳舊、老化。住宅區內綠化地雜亂不堪，住戶(hù)私自開(kāi)荒種花種菜，或到處亂搭亂建，樓宇整體破舊不堪，在消防及安全設施存上也存在很多隱患，實(shí)行物業(yè)管理難度較大。

　　2、從業(yè)人員服務(wù)意識差，缺乏專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)隊伍

　　我國各高校物業(yè)管理服務(wù)人員，大多數都是從原房管部門(mén)或總務(wù)部門(mén)分離出來(lái)的后勤人員，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)技能性不強，素質(zhì)不高，“鐵飯碗”思想嚴重，觀(guān)念轉變緩慢，始終認為自己是學(xué)校事業(yè)單位的正式職工，后勤改革不管怎樣變化，自己都不會(huì )下崗，工作不努力，專(zhuān)業(yè)技能學(xué)習上不積極進(jìn)取，沒(méi)有使命感、緊迫感和危機感，服務(wù)意識差，對待住戶(hù)態(tài)度生、冷、硬現象存在，服務(wù)不能及時(shí)到位，或服務(wù)質(zhì)量不能保證。

　　3、缺乏配套的管理辦法

　　高校住宅小區是本校職工生活和學(xué)習的重要場(chǎng)所，而物業(yè)管理部門(mén)則是為小區內住戶(hù)提供服務(wù)的單位，目前各高校在住宅物業(yè)管理中因沒(méi)有相應的管理辦法，而使住宅區內好多方面管理無(wú)法可依，如近年來(lái)，隨著(zhù)住房產(chǎn)權的多元化，校內職工外購商品房的增多，校內住宅區外租戶(hù)增多，因外租戶(hù)人員身份復雜，不愛(ài)護小區公共設施，環(huán)境衛生方面自治性差，不注意公共道德行為，嚴重影響本校教職工的正常生活和學(xué)習，還有小區內基礎設施的管護，住戶(hù)房屋裝修的管理等都沒(méi)有配套的管理辦法，而物業(yè)管理中心或公司作為服務(wù)部門(mén)，沒(méi)有相應的行政管理或處罰權，使得住宅物業(yè)管理在好多方面束手無(wú)策，難以提高住宅物業(yè)管理質(zhì)量，無(wú)法確保國有資產(chǎn)的保值和增值。

　　4、住戶(hù)物業(yè)付費意識不強，依賴(lài)性較大

　　實(shí)行高校后勤改革以前，高校住宅區各項服務(wù)都是學(xué)校大包大攬，包括共用部位的維修、小區內環(huán)境基礎設施建設、衛生保潔、綠化管護、消防安全及門(mén)衛管理，甚至包括住戶(hù)室內維修、有線(xiàn)電視收費等都是由學(xué)校支付，隨著(zhù)后勤改革及住宅物業(yè)管理的不斷深入，以上各項福利性服務(wù)逐步實(shí)行住戶(hù)有償使用，好多住戶(hù)對此不滿(mǎn)，認為小區是學(xué)校的住宅區，自己是學(xué)校的職工，自己有權免費享受住宅區內的各項服務(wù)，過(guò)去都是學(xué)校出錢(qián)搞服務(wù)，而現在要自己出錢(qián)，觀(guān)念一時(shí)難以轉變，福利性服務(wù)思想濃厚，對物業(yè)管理缺乏認識和了解，對物業(yè)管理收費采取消極態(tài)度，對學(xué)校的各種管理辦法故意刁難不予配合，難以接受“自己花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的物業(yè)管理消費觀(guān)念。

　　5、物業(yè)管理經(jīng)費短缺，難以創(chuàng )建優(yōu)質(zhì)服務(wù)

　　高校物業(yè)管理不同于社會(huì )上的物業(yè)管理公司，它是以給教職工提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為目的，而不是以盈利為目的。所以其收費標準普遍低于同等商業(yè)性社會(huì )住宅小區收費標準，而隨著(zhù)高校社會(huì )化的不斷深入，學(xué)校對住宅區的投入也逐步減少，使得住宅區物業(yè)管理成為獨立核算，自負盈虧的經(jīng)濟實(shí)體。長(cháng)期以來(lái)，由于高校住宅的維修工作量大，加之外租戶(hù)比例逐年增加，使的學(xué)校物業(yè)經(jīng)費收入產(chǎn)出嚴重失衡，同時(shí)由于物業(yè)中心在高校后勤人事改革中富余人員的安置，使得高校物業(yè)從業(yè)人員隊伍龐大，人員工資基數大，服務(wù)成本高。作為住戶(hù)方面，隨著(zhù)現代人們生活水平的不斷提高，住宅區不再只是教職工生活居住的場(chǎng)所，也是其思想文化交流、休閑娛樂(lè )、開(kāi)展各種文體活動(dòng)的重要場(chǎng)所，而要創(chuàng )建高素質(zhì)的人文環(huán)境，提供全方位、高質(zhì)量、綜合性的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，均需要一定的資金做保障。有限的物業(yè)管理經(jīng)費使得物業(yè)管理部門(mén)日常支出很難日益為繼。

　　二、高校住宅物業(yè)管理的發(fā)展

　　1、物業(yè)管理人員要更新觀(guān)念，增強服務(wù)意識

　　高校住宅物業(yè)管理人員大都是過(guò)去高校后勤舊體制下的后勤服務(wù)人員，“大鍋飯”思想嚴重，隨著(zhù)后勤改革及物業(yè)管理的不斷完善和推廣，物業(yè)從業(yè)人員應強烈意識到“鐵飯碗”的體制已不復存在，要有憂(yōu)患意識，要破除“學(xué)校后勤非我們不可“的舊觀(guān)念，樹(shù)立優(yōu)質(zhì)服務(wù)的新理念，開(kāi)拓進(jìn)取，自我加壓，主動(dòng)出擊，變“要我干”為“我要干”，確立“服務(wù)求生存，效益求發(fā)展”的經(jīng)營(yíng)理念，努力鉆研物業(yè)管理新知識，學(xué)習和了解物業(yè)管理相關(guān)的法律法規，了解行業(yè)動(dòng)態(tài)，培養一切為了住戶(hù)，住戶(hù)是上帝的新理念，樹(shù)立“誠心、創(chuàng )新、拼搏、向上”的企業(yè)精神，把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)作為我們工作的核心和行動(dòng)的指南。

　　2、要創(chuàng )建專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)隊伍

　　高素質(zhì)的人才是創(chuàng )造優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基本條件，對于高校住宅物業(yè)管理服務(wù)人員，學(xué)�；蚣瘓F應采用多種渠道、形式對員工進(jìn)行培訓和教育，重視員工的能力培養和潛力開(kāi)發(fā)，創(chuàng )建科學(xué)的用人機制，鼓勵員工進(jìn)行技能創(chuàng )新和探索符合高校特色的新型物業(yè)管理模式，逐步實(shí)現員工持證上崗，加強與國家級、省級示范小區的聯(lián)系，通過(guò)參觀(guān)、學(xué)習、交流等方式提高員工的物業(yè)管理水平，通過(guò)專(zhuān)業(yè)講座、技術(shù)大練兵等實(shí)踐活動(dòng)來(lái)提高企業(yè)的整體效能和市場(chǎng)競爭力。并利用高校優(yōu)勢，向社會(huì )上招聘高素質(zhì)的物業(yè)管理人才，充實(shí)到高校物業(yè)管理隊伍中來(lái)，努力造就一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、通技術(shù)、精業(yè)務(wù)的高校物業(yè)管理隊伍。同時(shí)要引進(jìn)競爭機制，加強考核，實(shí)行競爭上崗、按勞取酬，從而形成科學(xué)規范的.物業(yè)管理體系，為住戶(hù)提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

　　3、建立完善的規章制度

　　高校住宅區的地產(chǎn)及房產(chǎn)屬于國有資產(chǎn)，住戶(hù)只具有使用權，如何確保國有資產(chǎn)的保值和增值，學(xué)校領(lǐng)導及國資主管部門(mén)應予以重視，高校住宅管理實(shí)行所有權和經(jīng)營(yíng)權相分離，符合高校后勤社會(huì )化改革的要求，有利于學(xué)校減輕財政負擔，使住宅物業(yè)規范健康的發(fā)展，而物業(yè)管理部門(mén)作為服務(wù)單位，只能搞好服務(wù)工作，無(wú)行政管理或處罰權，學(xué)校應協(xié)調各職能部門(mén)之間的關(guān)系，配合物業(yè)中心按照國家有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策、統一制定高校物業(yè)管理的具體政策、辦法、收費標準和服務(wù)內容，包括住宅裝修管理辦法、外租房戶(hù)管理辦法、公共環(huán)境及國有財產(chǎn)管理辦法、自行車(chē)存放管理辦法等，并在各住宅區按照物業(yè)管理條例，積極成立小區管委會(huì )，形成學(xué)校、小區管委會(huì )、物業(yè)管理中心三方共同管理的局面。

　　4、建立質(zhì)量監督保證體系

　　住宅物業(yè)管理中心應主動(dòng)接受學(xué)校相關(guān)部門(mén)包括國資、后勤、紀檢、審計、財務(wù)部門(mén)的監督和管理，對服務(wù)內容包括共用部分及住戶(hù)室內維修、消防、門(mén)衛安全、綠化管護、道路的維護、住宅區內公共設施的維護服務(wù)等項目進(jìn)行檢查，物業(yè)中心要根據國家有關(guān)法規和行業(yè)條例，建立和完善物業(yè)管理法規，實(shí)行企業(yè)化管理，使住宅區內的各項管理規范標準，甲乙雙方應按照約定條款認真履行合同，對物業(yè)中心在日常服務(wù)中不符合規定的項目要進(jìn)行整改，對服務(wù)達不到標準的甲方可進(jìn)行處罰，用法規和制度規范約束物業(yè)部門(mén)的行為，確保教職工能有一個(gè)干凈、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境。

　　5、積極開(kāi)展社區文化建設

　　高校物業(yè)住宅區不同于社會(huì )上的商業(yè)住宅小區，具有濃厚的文化環(huán)境及學(xué)術(shù)氛圍，教職工群體素質(zhì)比較高，住戶(hù)對居住環(huán)境的建設及服務(wù)的要求都表現出較高層次的需求，作為高校住宅物業(yè)管理中心，在搞好各項服務(wù)的同時(shí)，應加強對物業(yè)管理的宣傳力度、廣度和深度，并結合本校的實(shí)際情況，配合工會(huì )、離退休處、校團委黨委、宣傳部等部門(mén)積極開(kāi)展社區文化建設及群眾性?shī)蕵?lè )活動(dòng)，要讓每一位有熱心和愛(ài)心的職工積極的參與到我們的小區物業(yè)管理中來(lái)，大力開(kāi)展“小區是我家，美好環(huán)境靠大家”的宣傳活動(dòng)，培養住戶(hù)的主人翁思想，營(yíng)造積極、健康、向上、富有高校特色的社區文化，通過(guò)提高文化內涵，創(chuàng )建祥和的社區環(huán)境，通過(guò)籌建小區特刊和物業(yè)網(wǎng)站，多形式開(kāi)展社區文化、體育、公益事業(yè)及社區旅游等活動(dòng)，開(kāi)設宣傳欄和網(wǎng)上聊天等形式，以形成具有高校特色的文化氛圍和格調。

　　6、多渠道開(kāi)展便民有償服務(wù)，增創(chuàng )服務(wù)經(jīng)費

　　經(jīng)費是物業(yè)管理的基礎，也是物業(yè)公司開(kāi)展服務(wù)工作的保障，物業(yè)公司在取得學(xué)校劃撥的經(jīng)費、住戶(hù)交付的物業(yè)管理費及職工室內維修費外，還應充分發(fā)揮區域優(yōu)勢，挖掘服務(wù)潛力，拓展服務(wù)項目，通過(guò)開(kāi)展有償便民活動(dòng)，尋求新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)。在此方面，學(xué)校應該給予政策支持，包括住宅區周邊門(mén)面房的開(kāi)發(fā)，住宅區內蔬菜、水果市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，洗衣店、服裝加工店、飲食服務(wù)攤點(diǎn)、糧油銷(xiāo)售店等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，廣開(kāi)資金來(lái)源渠道，補充物業(yè)服務(wù)費的不足，從而確保住宅物業(yè)管理的良性持續發(fā)展。

　　7、以人為本，構建和諧居住小區

　　高校物業(yè)管理除立足于物業(yè)的管理外，更重要的是為住戶(hù)提供全方位的服務(wù)，要按照“以人為本”的服務(wù)理念，不斷提升服務(wù)水平，使住戶(hù)能深入體會(huì )到“住戶(hù)物業(yè)是一家，有困難找物業(yè)”的溫暖，把住戶(hù)對物業(yè)的滿(mǎn)意作為物業(yè)人最大的欣慰，樹(shù)立良好的物業(yè)管理形象。如小區內有好多老教授、專(zhuān)家、學(xué)者等老人，他們的子女常年不在身邊，物業(yè)管理人員要經(jīng)常同他們進(jìn)行深入溝通，了解住戶(hù)在小區內的需求和困難，幫助他們解決實(shí)際問(wèn)題，對待服務(wù)工作要高效、細致、態(tài)度和藹、服務(wù)熱情周到。同時(shí)中心領(lǐng)導要關(guān)心職工生活，重視人性化管理，對于職工及家屬的生老病死，婚喪嫁娶，中心都應予以慰問(wèn)、祝賀、看望，員工有不順心的事時(shí)，中心領(lǐng)導要與他們進(jìn)行交心談心，幫助他們排憂(yōu)解難，使得員工的積極型和主動(dòng)性得到充分發(fā)揮，增強企業(yè)的凝結力和向心力，達到住戶(hù)滿(mǎn)意、領(lǐng)導滿(mǎn)意、職工滿(mǎn)意的和諧居住及工作環(huán)境。

　　總之，高校住宅物業(yè)管理是一個(gè)新型的服務(wù)行業(yè)，它不同與社會(huì )上的物業(yè)管理模式，它的各項政策及服務(wù)標準應服從學(xué)校改革、發(fā)展、穩定的大局，各高校應結合自身的特點(diǎn)和實(shí)際情況，按照住宅區行政所有權和經(jīng)營(yíng)權相分離的原則，轉變原有管理部門(mén)的職能，注入新的物業(yè)管理機制，依靠學(xué)校的支持，住戶(hù)的配合，建立起具有高校特色的物業(yè)管理模式，向教職工提供全方位、高質(zhì)量、綜合性服務(wù)，最終實(shí)現社會(huì )、學(xué)校、住戶(hù)、物業(yè)管理企業(yè)的共同滿(mǎn)意和長(cháng)足發(fā)展。

　　參考文獻：

　　1、《重慶物業(yè)管理的現狀及發(fā)展趨勢》作者：徐志國、常劍、賀云華，《現代物業(yè)》刊載；

　　2、《物業(yè)管理導論》王青蘭主編，中國建筑出版社；

　　3、《試論高校物業(yè)管理》作者：蔡炳華，《重慶工學(xué)院學(xué)報》05年1期刊載；

　　4、《中國物業(yè)管理的發(fā)展狀況及當前要解決的主要問(wèn)題》作者：謝家謹(建設部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(cháng))；

　　5、《中國物業(yè)管理條例》

住宅調研報告11

　　調研時(shí)間：20xx年3月28日

　　調研地點(diǎn)：武漢萬(wàn)科高爾夫城市花園、銀湖翡翠、萬(wàn)科四季花城

　　調研成員：譚玲玲 沈張 喻立天 凌冰 陳覓偉 張旭輝

　　調研對象：小區的總體規劃結構、周?chē)�環(huán)境、道路系統、出入口的設置、小區環(huán)境設計、景觀(guān)綠地系統、建筑風(fēng)格、公共服務(wù)設施、停車(chē)系統等。

　　住宅小區的規劃設計是一項復雜，綜合的系統工程。它遠遠超過(guò)了單純的工程技術(shù)的范疇。而深入到社會(huì )，經(jīng)濟，生態(tài)，文化，心理，行為等領(lǐng)域。居住小區是城市的重要組成部分，城市居住小區規劃建設的好壞直接反映了該城市的城市化水平。居住空間是城市空間的延續。它的存在于運行離不開(kāi)所在的城市，而人又是居住的主體，所以居住區規劃設計必須建立“以人為本，物為人用”的觀(guān)點(diǎn)，切實(shí)解決居民的各種生活需求。

　　為了對小區有一個(gè)系統全面的了解，我們根據學(xué)校周邊小區的分布情況，我們選擇了離學(xué)校不遠的武漢萬(wàn)科高爾夫城市花園、萬(wàn)科四季花城和銀湖翡翠這兩個(gè)小區進(jìn)行調研，調研報告以高爾夫城市花園與銀湖翡翠為例。武漢萬(wàn)科高爾夫城市花園與銀湖翡翠各路相對，這二者都享受天然湖景，無(wú)限親近優(yōu)質(zhì)水源，感應自然原生態(tài)。湖，是性靈的熏染、美妙生活的陪襯。鄰湖而居，成就眾多浪漫而閑雅的幸福家庭。 三個(gè)小區的園林設計，契合“美學(xué)、功能、生態(tài)”的景觀(guān)設計理念，呈現社區不同層次、角度的園景，結合文景和諧的設計理念，依循天然湖水，營(yíng)造湖水、靜水、流水、溪水、疊水、泉水貫穿社區的人性化水景氛圍。

　　武漢萬(wàn)科高爾夫城市花園

　　武漢萬(wàn)科高爾夫城市花園位于東西湖區金山大道特8號，其業(yè)務(wù)類(lèi)型有9棟高層、29棟高層、16套聯(lián)排別墅和134套疊加別墅。

　　萬(wàn)科高爾夫城市花園所處的地理位置本身就是一個(gè)大景觀(guān)，它和銀湖翡翠、萬(wàn)科四季花城共用銀河，使得住戶(hù)能夠生活在空氣宜人環(huán)境優(yōu)美的山水之邊。直達航空港、火車(chē)站、CBD商務(wù)中心僅20分鐘。依原地地貌的"湖景高爾夫"環(huán)境優(yōu)勢，倡導臨水而居的生態(tài)居住方式。園林景觀(guān)最出彩的是中心音樂(lè )噴泉廣場(chǎng)，這一景點(diǎn)是整個(gè)小區的點(diǎn)睛之景，圍繞那星光閃耀的廣場(chǎng)，兩岸的水景、看臺、樹(shù)林、棧道，環(huán)環(huán)相扣，彼此相連，不僅將那秀雅的景色送入各個(gè)住宅，也將湖水的靈魂注入小區的四下里，使小區更增強了聚合的力量。高爾夫城市花園正在憑借其開(kāi)闊的國際視野，憑借著(zhù)這絕無(wú)僅有的生態(tài)資源，通過(guò)細致的建筑語(yǔ)言，潛心為成功人士打造最值得珍藏的居住場(chǎng)所。

　　小區內外沿用傳統的圍欄式風(fēng)格，但在圍欄上有呈現圍墻狀的綠色植物，使小區形成了既與外部隔離，又與外部聯(lián)通的形式，

　　其內的綠化做的更是流暢婉約。

　　該小區的內部景觀(guān)的設計頗為經(jīng)典，除車(chē)行道外，幾乎所有的組團都是直接坐落在綠地之上，宅間綠化并沒(méi)有嚴格的界限，這樣的安排使小區的綠化率增加了不少，且有漫步其間回到自然之中的韻味。小區內的樹(shù)木種植面積之多，冬季時(shí)枯枝蒼健有力，夏季時(shí)綠葉郁郁蔥蔥，中心的水景雖然面積不大，但也有頗有小橋流水人家的韻味。南北向流淌的小溪，蜿蜒著(zhù)消失在一片人工淺灘石里，而沿著(zhù)小溪向上，是一個(gè)中心廣場(chǎng)，從這個(gè)廣場(chǎng)向著(zhù)不遠處因為營(yíng)造停車(chē)而在原本較高的地勢上進(jìn)一步墊高而成的綠意蔥蔥的小山丘延伸，自然形成了極好的視覺(jué)效果和景觀(guān)效果。

　　小區康樂(lè )設施設置都較為合理，服務(wù)的半徑也在合理范圍之內，并

　　且在兒童玩耍區采用質(zhì)地軟的鋪地，踩上去很舒服，處處透著(zhù)人性化。

　　景觀(guān)是城市園林景觀(guān)中的重要組成部分,居住區景觀(guān)設計是指住宅建筑外環(huán)境景觀(guān)設計,由物質(zhì)元素和精神元素構成。居住區的優(yōu)美景觀(guān)環(huán)境,不僅直接提高人們的居住生活質(zhì)量,還能消除都市的喧囂,松弛神經(jīng)安撫情緒,從而有利于居住者的身心健康,進(jìn)而從整體上可提高城市環(huán)境的景觀(guān)質(zhì)量。為了充

　　分取得景觀(guān)效果，景觀(guān)上除保留原規劃中湖岸線(xiàn)的規劃思想，將景觀(guān)設計為早晚休閑、運動(dòng)的親水公園，同時(shí)賦予這個(gè)公園小區公共活動(dòng)場(chǎng)所的功能。小區內部的水系呈點(diǎn)線(xiàn)面結合的布置模式，豐富景觀(guān)資源，提升景觀(guān)價(jià)值，并均衡整個(gè)小區的景觀(guān)特征。各種精致的環(huán)境小品隨處可見(jiàn)，環(huán)境相當的怡人。

　　隨著(zhù)生活水平的不斷提高，停車(chē)位對于居家來(lái)說(shuō)越來(lái)越重要。作為具有人文性的居住園區，停車(chē)位的數量、人行道與車(chē)道的恰當分離是必然的。萬(wàn)科高爾夫城市花園設計了完善的人車(chē)分流體系。光是地下車(chē)庫，車(chē)位的配備率就蠻高，再加上地上部分的車(chē)位，整個(gè)小區的車(chē)有足夠的停車(chē)位。

　　高爾夫城市花園外部設有綜合商場(chǎng)、幼稚園、濱湖商業(yè)街，社區

　　將社區入口處的濱湖大道開(kāi)辟成專(zhuān)門(mén)商業(yè)街，設有大型超市、多功能綜合商場(chǎng)、高級食肆、銀行、SPA等，體會(huì )購物、休閑樂(lè )趣，網(wǎng)點(diǎn)分布合理，飲食、服飾、休閑形成一條龍服務(wù)布局。社區內將有重點(diǎn)中小學(xué)在此設的分部、幼兒園等基礎教育單位，給社區內幼年兒童提供良好的成長(cháng)環(huán)境。安排區內穿梭巴士，區外專(zhuān)線(xiàn)大巴，為客戶(hù)提供最便利的交通連接。社區內還將提供籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、緩跑徑等運動(dòng)場(chǎng)所以及濱湖咖啡座、休閑景觀(guān)路，為區內居民提供足不出戶(hù)但卻豐富多彩的娛樂(lè )休閑場(chǎng)所。

　　高爾夫城市花園的交通系統完善，通往小區的主路，中間用綠化將進(jìn)出的車(chē)流隔開(kāi)，交通流暢不堵塞，小區大門(mén)的設計，又將人流與車(chē)流分開(kāi)，便于管理與交通安全的保障。

　　在前面已經(jīng)提到，萬(wàn)科高爾夫城市花園的業(yè)務(wù)類(lèi)型有9棟高層、29棟高層、16套聯(lián)排別墅和134套疊加別墅，多種不同類(lèi)型的建筑，是小區的規劃豐富多彩，小區內部的道路雖錯綜復雜，但井然有序，小區的住房呈發(fā)射狀分布在小區內，由各條道路相互連通，予以小區居民提供方便快捷的出行路徑。

　　高爾夫城市花園采用簡(jiǎn)約、現代、含蓄而又優(yōu)雅的建筑外立面風(fēng)格，傳承了湖居的優(yōu)雅和浪漫，還原了建筑的質(zhì)樸本質(zhì)，在戶(hù)型的觀(guān)景性、功能性、合理性和創(chuàng )新性上，

　　著(zhù)力打造新都市主義典范品質(zhì)，營(yíng)造舒適宜人的現代居住空間享受。通透舒展的飄窗，寬敞開(kāi)闊的景觀(guān)陽(yáng)臺，呈現出簡(jiǎn)約的線(xiàn)條，簡(jiǎn)潔的立面，在空間的更疊、質(zhì)感的現上，呼應自然怡人的社區風(fēng)貌，讓建筑成為風(fēng)景的一部分。戶(hù)型設計：高爾夫城市花園的戶(hù)型空間在空間組合尺度、功能造型上精益求精，精致、細膩、人性，每一處周到縝密的思考，都為創(chuàng )造舒適合理的宜居空間。大開(kāi)間客廳、觀(guān)景陽(yáng)臺、飄窗設計，讓每個(gè)戶(hù)型都呈現最完美的一面。戶(hù)戶(hù)朝陽(yáng)，家家觀(guān)景，在自由的空間里享受現代居住藝術(shù)的'徜徉，心情隨空間而舒暢自然。

　　銀湖翡翠

　　銀湖翡翠位于金山大道88號，北臨金銀湖國際高爾夫球場(chǎng)，東接武漢唯一的國際賽馬場(chǎng)東方馬城，南望王家墩CBD，西鄰銀湖、3000棵原生水杉林。由武漢新恒基置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設，占地30萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)總面積53萬(wàn)平方米。

　　銀湖小區內部配有社區商業(yè)街，附近有睿升中學(xué)、常青第一中學(xué)、常青一小、鑫橋小學(xué)、小區內高級中學(xué)、深圳波托菲諾幼兒園及武漢輕工業(yè)大學(xué)（原武漢工業(yè)學(xué)院），小區外還有各大銀行和社區醫院。此外，金銀湖高爾夫國際球場(chǎng)、東方馬場(chǎng)、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、臺球、乒乓球室、健身房也都在小區附近。銀湖翡翠小區的地理位置，為小區居民提供全面方便的服務(wù)。

　　小居住區的規劃結構，是根據居住區的功能要求綜合地解決住宅與公共服務(wù)設施、道路、公共綠地等相互關(guān)系而采取的組織方式。居住區作為城市的一個(gè)有機組成部分，應有其合理的規模和建筑布局。銀湖

　　翡翠還在建設之中，但是湖岸線(xiàn)的局部已經(jīng)出來(lái)了，小區水系與金銀湖的水系是通過(guò)湖岸線(xiàn)上的18座小區橋梁相互連通的，從自家碼頭劃船，通過(guò)橋梁就可以進(jìn)入銀湖泛舟。這種處理手法，使得湖岸得以極度延長(cháng)，出現了雙岸線(xiàn)的特征。此外，小區與湖泊之間沒(méi)有機動(dòng)車(chē)道，而是設計了人行的曲徑、拱橋、曲橋、木墩、碎石路、休憩亭、釣魚(yú)臺、景觀(guān)臺等組成的“長(cháng)島花巷”。而整個(gè)1000多米的湖岸線(xiàn)上，密密麻麻地長(cháng)滿(mǎn)了好幾十年的三十多棵成排的原生水杉樹(shù)木，將整個(gè)人行曲徑掩蓋起來(lái)。這些水杉樹(shù)林形成小區的天然屏障，外界根本看不帶小區的房子，極具豪宅特征，也是所見(jiàn)過(guò)的最攝人魂魄的湖岸線(xiàn)。

　　銀湖翡翠保留原始地塊中由湖岸和地塊里的內河天然形成的“雙水岸”這一獨特景觀(guān)，并且在原有的基礎上加以改進(jìn)和提升。在對近千米湖岸的打造中，摒棄了傳統硬朗的壘磚鋪筑方式，用軟堤的手法將岸自然地與湖連接，在湖岸種植大量的水生植物，使綠地滲透進(jìn)湖水里，完全掃除了人工堆砌的刻意，讓建筑自然地生長(cháng)在湖岸邊。

　　銀湖翡翠以南北走向的兩車(chē)道道路為主干道，以東西向的4條支路為毛細，將內部分為7個(gè)組團，屬于組團式半開(kāi)放式社區規劃，以占地合適的組團為單元，周邊與小區支路相鄰，小區通過(guò)支路與外界發(fā)生有機聯(lián)系，延邊的建筑順應接到走向布局，而向公共大眾、融合于城市；同時(shí)社區內部的住宅業(yè)具有良好的圍合感。不寬的社區道路擁有良好的對外界面，因而人們樂(lè )意步行，呈現出一路居民步行、交往、購物、

　　休閑的生活畫(huà)面。居民的居住空間與消費空間、文化娛樂(lè )空間聯(lián)系緊密、便捷，城市的各項功能能夠滲透到社區之中，得到有機的整合，而不是互相割裂。

　　銀湖翡翠實(shí)現了人車(chē)分流，其地下建筑面積與地上建筑面積的比例接近1:1。銀湖翡翠的地下車(chē)庫頂開(kāi)有采光通風(fēng)口，有地下車(chē)庫上到公共地面花園的樓梯口。此外，地下車(chē)庫出入口實(shí)現兩側與頂部綠化。 銀湖翡翠的顏色，其實(shí)就是土地的顏色---褐色，整個(gè)建筑從土地過(guò)渡到屋頂，一點(diǎn)都不忽然，非常自然和諧，建筑似乎是從大地里生長(cháng)出來(lái)一樣，整個(gè)小區，主角因此是以人為核心的環(huán)境，建筑成為背景，而不是喧賓奪主。

　　銀湖翡翠的建筑是高層、小高層和別墅，即使是小高層建筑，其建筑間距都保持在35-80米之間。為了將湖景資源最大化，設計者摒棄了常規的電梯，將其改為可觀(guān)光的電梯。設計者將靠湖的建筑設計成點(diǎn)式，將離湖的建筑設計成單元式，點(diǎn)式建筑恰好在兩排多單元連體建筑之間，因而后排的建筑可以穿過(guò)點(diǎn)式建筑的寬大空隙，占有足夠大的湖景資源，使得具名的視覺(jué)景觀(guān)最大化。

　　銀湖翡翠在建筑設計過(guò)程中，通過(guò)高層與半圍合式的別墅組合以及建筑形體的變化，使得每個(gè)面、每個(gè)角度、每棟房子、每一景觀(guān)的組合空間都有不同的視覺(jué)享受。明快、簡(jiǎn)潔，而又富有個(gè)性特色的建筑風(fēng)格，表現出凝重、典雅的全新風(fēng)格。 銀湖翡翠高層的建筑風(fēng)格：氣派、簡(jiǎn)約、經(jīng)典。外墻，以呈雅光的質(zhì)感面磚與玻璃構成外立面，讓景

　　觀(guān)最大化流入室內。銀湖翡翠的別墅建筑風(fēng)格：雍容，唯美，典雅。采用完全大宅的建筑設計，莊園式的建筑，改變了以往千篇一律的TOWNHOUSE外型簡(jiǎn)單的重復。八角亭建筑方式，讓大宅富有靈動(dòng)的氣息，屋頂躍落有序，配以質(zhì)樸耐看的煙囪，形成了建筑的節奏與層次。

　　銀湖翡翠內部設有多種公共服務(wù)設施，如游泳池是無(wú)邊際的，成人區、幼兒區以及沙灘、按摸池......是通過(guò)拱木橋相連接，與觀(guān)賞水體之間

　　以循環(huán)小水幕連接。面積很大的游泳池帶人造沙灘，與蔚藍海岸的基本一致，鋪有花崗巖。園林方面，一些樹(shù)種和花草早已植入，長(cháng)勢茂盛，還設有亭臺供居民休憩。

　　通過(guò)這次調研，學(xué)習到不少住宅設計方面的知識，比如在設計住宅外環(huán)境時(shí)，盡可能多地擴大綠地，在建筑布局上，充分采取平面錯位，點(diǎn)式配置，從而活躍空間。而在組團的時(shí)候，布局應重視人的交往空間，在小區內建造有分有合的交往空間有助于增加人際交往，和睦鄰里關(guān)系。還要根據居民行為軌跡安排各項公共設施，方便大部分居民的需求。營(yíng)造綠色的自然生活空間，現代社會(huì )，越來(lái)越多的人們會(huì )在家里辦公，除了舒適的家居外，還要求居住環(huán)境“園林化”貼近自然，成為天然起居室。

住宅調研報告12

　　物業(yè)管理是提高居民居住質(zhì)量和生活水平的重要途徑，也是衡量城市管理水平的重要標志，對加快城市經(jīng)濟文化發(fā)展起著(zhù)重要作用。住宅小區物業(yè)管理因為關(guān)乎人們生活的居家環(huán)境、與群眾生活息息相關(guān)而倍受關(guān)注。

　　一、當前住宅小區物業(yè)管理現狀

　　去年9月，我市將物業(yè)管理職能進(jìn)行下劃，包河區認真貫徹落實(shí)市政府和市房地產(chǎn)管理局的各項要求，努力為轄區居民創(chuàng )造優(yōu)美、和諧、安全、舒適的居住環(huán)境，在抓好隊伍，建立區、街（鎮）物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機制，調處重大物業(yè)糾紛等方面做了大量工作。

　�。ㄒ唬┐罱ü芾頇C構。根據合政辦秘[100]文件精神，物業(yè)管理工作從市房地產(chǎn)管理局下劃至各區，實(shí)行“兩級政府，三級管理，四級網(wǎng)絡(luò )”的模式，落實(shí)屬地管理，區政府把物業(yè)管理職責賦予區住建局，在區住建局設立物業(yè)管理和住房保障科。各街（鎮）對應在大建辦設立了物業(yè)管理機構。

　�。ǘ�）各類(lèi)住宅小區物業(yè)管理情況。包河區現有各類(lèi)住宅小區362個(gè)，其中有物業(yè)管理的小區180個(gè)，物業(yè)管理面積約20xx萬(wàn)平方米，物業(yè)管理水平參差不齊，其中新建的高檔小區的物業(yè)管理水平相對較高。

　�。ㄈ�）物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況。目前在包河區進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)共129家，其中具備一級資質(zhì)的企業(yè)8家，具備二級資質(zhì)的企業(yè)18家，其余均為三級資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。從各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運行情況看，越是資質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為居民提供的服務(wù)質(zhì)量滿(mǎn)意度也越高。

　�。ㄋ模�業(yè)主委員會(huì )的成立情況。包河區共有55個(gè)住宅小區成立業(yè)主委員會(huì )。大多數業(yè)主委員會(huì )發(fā)揮作用較好，在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、協(xié)調企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系上做了大量有益的工作。

　　二、當前物業(yè)管理工作中存在主要問(wèn)題

　　由于物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，面臨較多的復雜情況和問(wèn)題，因此信訪(fǎng)量大，糾紛較多。自20xx年9月至20xx年9月1日，包河區共處理關(guān)于物業(yè)方面的12345市長(cháng)熱線(xiàn)361件，政民直通車(chē)45件，市長(cháng)信箱12件，電話(huà)投訴141件，接待來(lái)訪(fǎng)群眾257人次，存在的主要問(wèn)題有：

　　一是物業(yè)管理主管部門(mén)力量不足。目前，包河區住建局作為物業(yè)管理的主管部門(mén)，僅有3人專(zhuān)職從事物業(yè)管理工作。各街（鎮）繼去年市開(kāi)展物業(yè)管理專(zhuān)項整治百日行動(dòng)后，雖相應成立了機構，但配備人員均為兼職人員，不專(zhuān)心、不安心、難盡心的問(wèn)題客觀(guān)存在，與物業(yè)管理涉及面廣和問(wèn)題多、難協(xié)調的現狀不適應。

　　二是業(yè)主委員會(huì )運作缺乏監督。業(yè)主大會(huì )是業(yè)主自治組織，業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，在業(yè)主大會(huì )閉會(huì )期間，主要工作由業(yè)主委員會(huì )負責執行和落實(shí)。由于部分業(yè)主委員會(huì )成員從相關(guān)活動(dòng)中撈取好處，易與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他業(yè)主產(chǎn)生矛盾糾紛。比如對小區公共收益的管理監督就是一大難點(diǎn)，也是業(yè)主委員會(huì )成員之間，業(yè)主與物業(yè)公司之間存在矛盾的焦點(diǎn)，而解決類(lèi)似的矛盾業(yè)主大會(huì )最有權威，但由于業(yè)主大會(huì )召開(kāi)的條件要求很高，無(wú)法及時(shí)召開(kāi)，因而很多矛盾不能及時(shí)解決，甚至造成反復上訪(fǎng)，影響和諧穩定。

　　三是前期物業(yè)存在諸多弊端�！段飿I(yè)管理條例》第二十四條規定：“要按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。實(shí)際操作中前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常是由開(kāi)發(fā)公司的一個(gè)部門(mén)演變而來(lái)，與開(kāi)發(fā)商有著(zhù)上下級的隸屬和斬不斷的經(jīng)濟利益關(guān)系。一旦開(kāi)發(fā)商因房屋質(zhì)量與業(yè)主發(fā)生糾紛，前期物業(yè)既要維護開(kāi)發(fā)商的利益，又要維護業(yè)主的利益，陷入兩難境地。業(yè)主由于正當權益得不到保障，就把該打在開(kāi)發(fā)商身上的“板子”打在物業(yè)服務(wù)公司身上。造成監管部門(mén)及時(shí)協(xié)調糾紛難，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的“心結”越結越深，導致物業(yè)費收繳難等問(wèn)題，影響物業(yè)服務(wù)水平，易造成惡性循環(huán)，最終損害的是業(yè)主的利益。

　　四是物業(yè)企業(yè)收費難與運行成本高的矛盾突出。近年來(lái)，物價(jià)上漲較快，使物業(yè)公司的運作成本不斷增加，其中人員的工資支出占較大比例，現行合肥市最低月工資漲至1010元，近期出臺的《合肥市住宅小區物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，取消了公攤費收取項目（二次供水用電除外）。同時(shí)部分業(yè)主對繳費義務(wù)認識不到位，以種種托詞拖欠和拒交物業(yè)費，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取的費用不能維持其正常運行時(shí)，要么降低服務(wù)標準，要么在合同到期前撤離，造成廣大業(yè)主利益受損，甚至引發(fā)社會(huì )不穩定因素。

　　三、幾點(diǎn)建議

　�。ㄒ唬┘哟笈嘤柫Χ�，突出正面宣傳。物業(yè)管理在我國雖然起步較晚，但為規范物業(yè)管理工作，國家相繼出臺一系列法律法規。有關(guān)部門(mén)及街鎮要主動(dòng)承擔責任，加大對這些法律法規的培訓力度，擴大培訓范圍，使全社會(huì )都能了解、關(guān)心物業(yè)管理工作，自覺(jué)履行義務(wù)，保障業(yè)主權益。要就業(yè)主的義務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社會(huì )責任、積極繳納物業(yè)服務(wù)費與提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的`關(guān)系、業(yè)主自治組織在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位作用、政府職能部門(mén)的職責等相關(guān)內容進(jìn)行全面宣傳，使業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及政府部門(mén)之間能統一認識，自覺(jué)做到相互理解、相互支持。

　�。ǘ�）統一配備物業(yè)協(xié)理員。由區統籌考慮，為各街鎮配備專(zhuān)職物業(yè)協(xié)管員，解決兼職問(wèn)題，讓專(zhuān)職的人干專(zhuān)業(yè)的事，切實(shí)把物業(yè)管理的各項工作做扎實(shí)。

　�。ㄈ�）把好前期物業(yè)入口關(guān)。前期物業(yè)是由開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種形式選聘的，而且在售房時(shí)就已經(jīng)定下，在小區沒(méi)有交付，業(yè)主沒(méi)有入住的情況下，區級物業(yè)管理主管部門(mén)目前還不能介入此項工作。因此要自上而下形成一套有利于后續物業(yè)管理的監管運作機制，使有關(guān)部門(mén)和業(yè)主能夠實(shí)質(zhì)參與開(kāi)發(fā)商對前期物業(yè)選聘、峻工查驗和物業(yè)交付工作，減少因開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題對后期物業(yè)管理帶來(lái)的困擾，維護業(yè)主利益。

　�。ㄋ模┐罅Ψ龀执澹ň樱�屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)。包河區現有村（居）屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)10余家，目前管理服務(wù)都比較好，且均為三級資質(zhì)的企業(yè)。這些企業(yè)在村（居）范圍內，管理優(yōu)勢明顯，既解決居民就近就業(yè)，又為轄區居民提供服務(wù)，同時(shí)因其帶有政府的“影子”，管理起來(lái)比較容易，且不以營(yíng)利為主要目的，又與居民有著(zhù)特殊的“親情”，一般不會(huì )產(chǎn)生糾紛，尤其在三無(wú)小區的物業(yè)管理方面發(fā)揮的作用明顯。政府應在政策上予以扶持，如設獎補資金，鼓勵該類(lèi)企業(yè)做大做強，在服務(wù)自管小區的同時(shí)，逐步把服務(wù)向更多的“三無(wú)”小區延伸，解決當前“三無(wú)”小區物業(yè)管理難問(wèn)題。

　　關(guān)于嘉定老居住區物業(yè)管理綜合情況的調研報告

　　嘉定鎮街道區人大代表工委調研小組

　　一、引言

　　物業(yè)是指房屋以及與之相配套的設備、設施和相關(guān)場(chǎng)地。物業(yè)管理是指業(yè)主或者委托的其他人對物業(yè)以及區域內與物業(yè)相關(guān)聯(lián)的共同事物進(jìn)行管理和維護的活動(dòng)。物業(yè)管理是我國住房私有化的產(chǎn)物，是90年代中期產(chǎn)生的一個(gè)新興行業(yè)。1992年，我區成立了第一家物業(yè)公司上海廣廈物業(yè)管理有限公司。經(jīng)過(guò)十多年來(lái)政府、企業(yè)、業(yè)主和社會(huì )各方不懈努力，我區住宅小區管理取得了一定的成效。主要表現為：全面改革了傳統的房屋管理體制，初步建立了物業(yè)管理的市場(chǎng)機制，切實(shí)加大了為民辦實(shí)事力度，逐步推進(jìn)了住宅小區綜合管理。但是隨著(zhù)我區經(jīng)濟社會(huì )迅速發(fā)展，人民群眾對住宅小區綜合管理和物業(yè)服務(wù)的要求也越來(lái)越高。如何搞好住宅小區的物業(yè)管理，解決老百姓反映熱難點(diǎn)問(wèn)題是我們各級政府和社會(huì )相關(guān)方面（單位）研究的課題。

　　根據市委完善民生政策措施、力促和諧社會(huì )建設的要求以及關(guān)于加強居住區物業(yè)管理的工作精神，嘉定鎮街道區人大代表工委組織部分人大代表對我區老居民住宅小區的物業(yè)管理基本情況進(jìn)行工作調研。

　　二、調研目的、方法和過(guò)程（一）調研目的

　　通過(guò)對我區物業(yè)管理、老住宅小區居住環(huán)境、業(yè)委會(huì )運作等調查，為區政府有關(guān)部門(mén)解決物業(yè)管理中存在的熱難點(diǎn)問(wèn)題提供第一手資料，為政府有關(guān)部門(mén)安排解決民生民需實(shí)事提供依據，使我區城市發(fā)展和管理上一個(gè)新的臺階，為構建和諧社會(huì )奠定良好基礎。

　�。ǘ�）調研對象、方法和內容

　　調研對象：基層群眾、業(yè)主委員會(huì )成員、業(yè)主代表、物業(yè)公司負責

　　人、社會(huì )各界人士。

　　調研方法：本次調研采取問(wèn)卷、電話(huà)訪(fǎng)問(wèn)、個(gè)別訪(fǎng)談、實(shí)地察看等方法。共發(fā)放調查問(wèn)卷100份，人員采取隨機抽樣形式。電話(huà)訪(fǎng)問(wèn)由訪(fǎng)問(wèn)者在所查看物業(yè)公司的物業(yè)任務(wù)單上隨機抽取。個(gè)別訪(fǎng)談對象，主要是物業(yè)管理公司經(jīng)理、業(yè)主委員會(huì )成員、居委干部和業(yè)主代表。

　　調研內容：重點(diǎn)圍繞物業(yè)公司的行風(fēng)建設、老式住宅居民區的生活環(huán)境、業(yè)主委員會(huì )運作、街坊基金的虧損、物業(yè)管理費的收繳等五個(gè)方面。另外，還包括老居民區人民群眾關(guān)心的物業(yè)管理中熱點(diǎn)問(wèn)題、老百姓急需政府部門(mén)幫助解決的物業(yè)管理中的歷史遺留問(wèn)題。

　�。ㄈ�）調研過(guò)程

　　5月下旬，街道區人大代表工委建立了由街道區人大代表工委主任、5名區人大代表等組成的調研小組，擬訂了調研提綱。自6月上旬開(kāi)始，主要對老住宅小區的物業(yè)管理現狀展開(kāi)調研。調研過(guò)程中，聽(tīng)取了區房地局有關(guān)部門(mén)對我區居住區物業(yè)管理的工作匯報；走訪(fǎng)城南小區、迎園十坊、菊園嘉富三個(gè)老式住宅居民小區；實(shí)地察看了廣廈物業(yè)公司、明達物業(yè)公司、萬(wàn)涓物業(yè)公司、嘉定區房屋修理應急中心物業(yè)服務(wù)狀況；召開(kāi)群眾座談會(huì )8個(gè)（參加人員71人次），個(gè)別訪(fǎng)談18人次，收集群眾意見(jiàn)35條，電話(huà)（隨機）征求業(yè)主意見(jiàn)7人次，檢查物業(yè)工作臺帳18本；發(fā)放問(wèn)卷100份。廣泛聽(tīng)取各個(gè)方面對我區（尤其是老居住區）物業(yè)管理的意見(jiàn)和建議。

　　三、我區物業(yè)管理基本情況

　　據統計，我區現有住宅小區250多個(gè)，建筑面積1100萬(wàn)平方米（見(jiàn)表1）。目前已成立業(yè)主委員會(huì )的住宅小區有226多個(gè)，占符合成立條件住宅小區總數的92%。

　　本區經(jīng)過(guò)工商登記、取得物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)近147家：其中注冊在嘉定、在嘉定從事物業(yè)管理的企業(yè)55家；注冊在外區，在嘉定從事

　　物業(yè)管理的企業(yè)15家，其中骨干企業(yè)有上房、萬(wàn)科、金地、東湖等。

　　目前我區物業(yè)行業(yè)從事管理、保安、保潔、維修、綠化養護等人員近3500人。

　　表1全區居住用房分類(lèi)、特征、分布區域、總面積、總量等統計表

　　名稱(chēng)特征一層或二層/平房/70年代以前（保障型）80年代以后開(kāi)發(fā)、80M2以下（改善型）90年代以后開(kāi)發(fā)、120M2以下（基本型）90年代末以后開(kāi)發(fā)、90M2以上（舒適型）90年代末以后開(kāi)發(fā)、90M2以上（舒適型）90年代末以后開(kāi)發(fā)、140M2以上（豪華型）分布區域嘉定鎮街道街道、婁塘鎮、南翔鎮等嘉定鎮街道、新城路街道、南翔、安亭、黃渡鎮等嘉定鎮街道、新城路、真新街道、工業(yè)區、南翔、安亭、黃渡鎮等嘉定鎮街道、新城路、菊園新區、真新、江橋、工業(yè)區、安亭、黃渡鎮等馬陸、安亭、朱橋、華亭、方泰南翔、江橋、新城路11250250018050110016.54.555555500453079020019戶(hù)數（戶(hù)）400035555總面積（萬(wàn)M2）總量（%）114里弄住宅10160售后公房商品住宅（早期）商品住宅（晚期）農民集中住宅別墅住宅合計以上數據分析，里弄住宅、售后公房和早期商品住宅居民家庭戶(hù)占我區居民家庭總戶(hù)數的50%左右，因此，解決我區老居住區物業(yè)管理的問(wèn)題是我們工作的重點(diǎn)。

　　四、老居住區物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題及原因分析

　　為具體了解和掌握業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)的意見(jiàn)，調研小組發(fā)放問(wèn)卷調查100份，回收98份，有效問(wèn)卷95份，隨機調查結果如下：將近63%的居民認為，居住的小區各方面很一般，其中有10%的居民認為很不滿(mǎn)意。

　　表2對目前居住小區滿(mǎn)意率的情況統計表

　　問(wèn)卷題目你對目前居住的小區各方面還滿(mǎn)意嗎？選項1、非常滿(mǎn)意2、滿(mǎn)意百分比（%）026.63、一般4、不滿(mǎn)意63.410%其中，居民反映最突出的問(wèn)題是小區環(huán)境差、保安不到位、街坊基金嚴重虧損、業(yè)委會(huì )作用發(fā)揮不夠、物業(yè)管理費收支矛盾突出等，分析上述問(wèn)題的產(chǎn)生原因，主要是以下幾方面因素：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理體制尚未完全理順

　　主要表現在：一是本區物業(yè)管理工作機制尚不健全。物業(yè)管理是一項系統工程，有較強的綜合性和區域特點(diǎn)，涉及房地、建設、規劃、環(huán)衛、公安、消防等多個(gè)部門(mén)，有時(shí)各種矛盾會(huì )交織在一起，為此光靠行政主管部門(mén)難以協(xié)調各方，難以發(fā)揮對居住物業(yè)的管理、協(xié)調、指導、監督等作用，許多工作還停留在應付上級檢查、突發(fā)性矛盾的應急處理上。社會(huì )、政府、業(yè)主對物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理中侵犯業(yè)主權利的行為，缺乏有效的制約措施，如小區保安管理，小區的案發(fā)率不與物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)好壞掛鉤；二是物業(yè)管理沒(méi)有從真正意義上納入社區管理范圍。不少居住小區內居委會(huì )、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì )三方各自為政，缺乏溝通、協(xié)調渠道，遇到矛盾和問(wèn)題經(jīng)常出現相互埋怨、指責，或一推了之的現象；三是對小區內違法裝修、違法搭建等行為處置難度大�！段飿I(yè)管理條例》中早就明確規定了業(yè)主的禁止行為，并規定了相應處罰辦法，但是在處理違法行為時(shí)，有關(guān)部門(mén)卻缺乏有效辦法，甚至不作為。房地、規劃與市政部門(mén)都有其執法職能，但由于職責尚欠明確，不同程度地存在推諉扯皮現象，物業(yè)公司行使的權力僅僅是制止，不能“強制”，而居委會(huì )又沒(méi)有管理職能，造成違法建筑年年拆，卻年年還在增。

　�。ǘ�）歷史遺留問(wèn)題沒(méi)有及時(shí)解決

　　據統計，76%的業(yè)主認為居住區的環(huán)境差，歷史遺留問(wèn)題多。主要表現在：一是老居住區建設較早，大多數都建造于80年代以前，當時(shí)規劃標準低，開(kāi)發(fā)企業(yè)見(jiàn)縫插針，因此造成綠化少、沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)地、住宅密度高；二是老住宅區中尚存在著(zhù)相當數量的不成套公房，沒(méi)有單獨

　　的煤衛設施。有的售后公房居住面積小，所以有一定經(jīng)濟條件的住戶(hù)都另買(mǎi)住房，留下的老住宅除出售外，大多數都用于出租，如桃園、葉池社區，出租戶(hù)占居住總數的30%以上。外來(lái)人員的生活習慣還不能適應城市化生活的要求，亂扔垃圾的現象隨時(shí)可見(jiàn)，衛生狀況不盡人意；三是小區出入口多，沒(méi)有公共的停車(chē)庫，加上保安管理不到位，“三車(chē)”失竊現象時(shí)而發(fā)生，老百姓怨聲載道；四是公共設施老化，如路燈不亮、下水道管徑細經(jīng)常發(fā)生堵塞等。

　　老居民區存在的普遍問(wèn)題120%100%80%60%40%98%76%60%68%物業(yè)業(yè)主10%1：環(huán)境差2:收費低0%0%3:保安不到位（三）物業(yè)管理市場(chǎng)化機制尚不成熟

　　主要表現在：一是物業(yè)管理尚未真正形成市場(chǎng)準入機制。由于前期開(kāi)發(fā)的商品房維修基金歸集不到位，老舊小區物業(yè)管理收費標準太低等因素，使物業(yè)管理招投標工作很難實(shí)施，致使市場(chǎng)化運作機制尚不成熟，難以實(shí)現真正意義上的物業(yè)管理雙向選擇。因此，目前企業(yè)規模小、管理水平差、服務(wù)方式落后、管理人才缺乏已經(jīng)成為阻礙我區物業(yè)管理正常發(fā)展的瓶頸。老居住區物業(yè)管理中沒(méi)有一家品牌企業(yè)，本地企業(yè)除廣廈物業(yè)近幾年在搞規模經(jīng)營(yíng)外，大多數物業(yè)企業(yè)停留在過(guò)去房管所或開(kāi)發(fā)商附屬的模式中苦心經(jīng)營(yíng)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入還是以物業(yè)管理費和過(guò)去存

　　量房租金為主。企業(yè)對如何服務(wù)好業(yè)主研究不深，特別是對物業(yè)管理中專(zhuān)業(yè)化服務(wù)保安、保綠、保潔這三個(gè)方面興趣不大，且服務(wù)質(zhì)量差，已引起廣大業(yè)主的反感。據統計，68%的業(yè)主認為居住區的保安不到位。究其原因：客觀(guān)上，老居住區環(huán)境差，物業(yè)收費標準低，收取的保安費不夠支付保安人員和保安管理費用，引起保安不到位；主觀(guān)上，有的物業(yè)公司管理水平差，對保安人員管理不嚴，保安人員缺乏責任心，引起工作不到位。部分小區雖安裝了監控，但保安人員擅自離崗、漏崗，更不用說(shuō)做監控值班記錄了。

　　二是物業(yè)管理收支矛盾難以做到完全市場(chǎng)化。老小區物業(yè)收費標準低、收繳率低，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務(wù)標準，引起業(yè)主不滿(mǎn)，從而陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費而無(wú)法服務(wù)，業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費的怪圈。

　　目前老居住區物業(yè)管理費收費標準最低的（每戶(hù)按大、中、小套三種標準收取，大套7.5元/月，中套6元/月，小套4.5元/月。保安、保潔費每戶(hù)分別按3元-6元/月標準收取。就是商品住宅每平方米收費0.23元/月，這在全市范圍內也是最低的，而且近10年標準沒(méi)有提高，而職工的平均工資在逐年提高。例：溫宿路16弄小區共有134戶(hù)居民。如果用四班三運轉物業(yè)保安管理工作方式，至少用4個(gè)人，按人均費用1.5萬(wàn)元/年，每年物業(yè)保安人頭費要6萬(wàn)元。小區物業(yè)管理費標準4.5元/月，就算每月足額收繳，即134×4.5×127236（元），那么這52164元缺口誰(shuí)來(lái)付？這樣的小區由誰(shuí)愿意管？于是出現撤走了保安人員現象發(fā)生（如葉池小區）。

　　在調研過(guò)程中，我們了解到物業(yè)企業(yè)和居民群眾對物業(yè)管理費這個(gè)問(wèn)題有完全不同看法（見(jiàn)圖２）。物業(yè)公司主要觀(guān)點(diǎn)：一、我市最低工資標準從90年代末420元提高到現在750元，幾乎翻了一翻，可是物業(yè)管理費卻近10年來(lái)沒(méi)有增長(cháng)過(guò)，因此，物業(yè)管理費有必要進(jìn)行調整。

　　二、物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中，地位不平等。其他企業(yè)可以根據成本提高自己的產(chǎn)品價(jià)格，而物業(yè)管理費的提高卻受到計劃經(jīng)濟模式控制。物價(jià)部門(mén)不松口，永遠也解決不了。從某種意義來(lái)說(shuō)，政府把部分責任轉嫁到物業(yè)企業(yè)身上。

　　關(guān)于業(yè)主不交物業(yè)管理費的主要原因，我們也進(jìn)行了問(wèn)卷調查，結果是：認為維修不及時(shí)占34%；收費不合理占30%；生活困難交不起占21%；服務(wù)態(tài)度差占15%。從圖２分析，要提高物業(yè)管理費標準，讓老百姓多出錢(qián)，困難很大。業(yè)主不交物業(yè)管理費的另一個(gè)原因是動(dòng)遷居民，據葉城物業(yè)公司反映，在工業(yè)區南區動(dòng)遷戶(hù)不交物業(yè)管理費（達800多戶(hù)）已經(jīng)成為多數動(dòng)遷戶(hù)從眾行為，動(dòng)遷戶(hù)不交物業(yè)管理費的主要理由是：都是農民安置，北區農民集中居住區物業(yè)管理費由政府或集體補貼，所以我們也不交。工業(yè)區南區安置的房屋都是可以上市的商品房，而工業(yè)區北區安置的房屋是不可以上市的農民住宅，雖然在安置中都用房屋或貨幣結算，但性質(zhì)是完全不同的。

　　物業(yè)公司員工工資在漲，物業(yè)管理費卻不增長(cháng)，你說(shuō)怎么辦？120%100%80%60%40%10%2%3%8%C：物業(yè)公司自行消化D：提高物業(yè)費標準40%63%27%97%物業(yè)業(yè)主0%A：重新選聘物業(yè)公司B：降低服務(wù)水平

　�。ㄋ模┙址换�金虧損現象嚴重

　　街坊基金是售后公房特有的基金，按售后公房每平方提取20元標準歸集在街坊基金中，主要用于交納路燈電費、道路維修、綠化養護、

　　下水道的疏通和公共設施改造。街坊基金是固定的基金，除1999年以前國家對街坊基金本金以高出銀行儲蓄5%利率作為補充外，街坊基金幾乎沒(méi)有增值渠道。就是有其他收益，如汽車(chē)停放收費，也基本用于彌補保安人員費用不足。10多年來(lái)街坊基金只有支出，沒(méi)有進(jìn)帳，加上街坊基金使用很規范，所以我區80%的售后公房小區面臨著(zhù)虧損，虧損最大的小區接近100萬(wàn)元。例：桃園小區街坊基金每年固定費用，交納路燈電費、道路維修、綠化養護、下水道的疏通和部分保安人員費用（不含設施改造，按20xx年價(jià)格標準計算），應為20萬(wàn)元。在沒(méi)有增值渠道情況下，20xx年虧損總額已達70萬(wàn)元，20xx年將達90萬(wàn)元，以次類(lèi)推街坊基金虧損將會(huì )越來(lái)越嚴重。

　　按照《物業(yè)管理條例》第十一條規定：業(yè)主大會(huì )履行決定專(zhuān)項維修資金使用、續籌方案，并監督實(shí)施職責；第十二條規定：專(zhuān)項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權2／3以上通過(guò)。如果街坊基金減少虧損，那只有經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主的三分之二以上同意通過(guò)，那么業(yè)主大會(huì )才能履行專(zhuān)項維修資金續籌方案。調查顯示：在對如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集的認識上（表3）愿意籌集的人數只有26%，距全體業(yè)主三分之二（67%）以上業(yè)主同意的要求相差太遠，顯然要每戶(hù)業(yè)主出資來(lái)續籌街坊基金困難很大。

　　表3街坊基金虧損后，你愿意重新籌集意向統計表

　　問(wèn)卷題目選項1、我愿意如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集嗎？2、不愿意3、隨大流4、不表態(tài)百分比（%）26134912（五）業(yè)委會(huì )隊伍的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)不高

　　在當前解決物業(yè)管理中最難的問(wèn)題是什么？調研中我們從四個(gè)方面提出問(wèn)題：1、兩項基金的歸并；2、物業(yè)管理費的等級收費；3、業(yè)

　　委會(huì )不能有效地代表業(yè)主大會(huì )辦事；4、街坊（維修）基金的籌集。調查結果:業(yè)委會(huì )不能有效地代表業(yè)主大會(huì )辦事和街坊（維修）基金的籌集成為居民群眾心目中最難解決的問(wèn)題。

　　目前解決社區物業(yè)管理中最難的是：A:維修基金的籌集15.63%31.25%21.90%B:業(yè)委會(huì )不能有效地代表業(yè)主大會(huì )辦事C:物業(yè)管理費的等級收費31.25%D：二項基金歸并關(guān)于（維修）基金的籌集上面我們已經(jīng)討論過(guò)，這里我們主要分析業(yè)委會(huì )不能有效地代表業(yè)主大會(huì )辦事。分析原因主要是：一、業(yè)委會(huì )地位問(wèn)題。它不光要代表全體業(yè)主行使業(yè)主的權利，同時(shí)還代表全體業(yè)主維護業(yè)主的利益。往往有些業(yè)委會(huì )粉墨倒置，同物業(yè)企業(yè)一起侵害業(yè)主利益；二、業(yè)委會(huì )成員素質(zhì)問(wèn)題。缺少房屋保養和維修，資金使用和管理方面的專(zhuān)業(yè)人才。特別是業(yè)委會(huì )主任如果不懂物業(yè)方面的專(zhuān)業(yè)知識，就很難代表業(yè)委會(huì )或全體業(yè)主說(shuō)話(huà)。我們從問(wèn)卷中了解到：你對你小區業(yè)委會(huì )工作滿(mǎn)意嗎？滿(mǎn)意的占27%；不滿(mǎn)意的占2.1%；一般的70%；不知道0.9%。這里要說(shuō)明的是，這次問(wèn)卷的對象中業(yè)委會(huì )成員占很大的比例，如果是一般業(yè)主，打分的.結果就不得而知了。因此怎樣選好業(yè)委會(huì )成員，提高業(yè)委會(huì )成員辦事能力，是我們在當前在社區管理中應該認真思考的問(wèn)題。

　　五、近年來(lái)政府所做工作及取得的成效

　　近幾年來(lái)，區政府及有關(guān)職能部門(mén)圍繞《物業(yè)管理條例》，結合我區實(shí)際，圍繞居民群眾反映突出的問(wèn)題，采取一系列措施，取得了一定

　　成效。具體體現在：

　　1、加大舊住宅整治力度，全面落實(shí)住宅“平改坡”綜合改造。今年我區將加大舊住宅綜合整治作為提升物業(yè)管理水平的基礎工作，并創(chuàng )新觀(guān)念，規范管理，完善房屋修繕標準，力爭建立與時(shí)代相適應的，具有我區特色的居住房屋修繕和管理的長(cháng)效機制。年內將結合新城建設的總體工作部署，突出嘉定老城區綜合改造，力爭完成30萬(wàn)平方米房屋綜合“平改坡”項目，并加大舊住宅綜合整治力度，共排定了60多萬(wàn)建筑面積的住宅進(jìn)行綜合整治，總計投入資金1600多萬(wàn)元。

　　2、設立售后公房的補貼。區房地部門(mén)會(huì )同區地區辦向區人民政府提出專(zhuān)題報告，要求區政府參照周邊區對售后公房給予管理費補貼的模式，切實(shí)提高售后公房為主的住宅小區的管理水平。

　　3、擴大物業(yè)管理社區黨建的試點(diǎn)工作。區房地局在認真總結新成路街道的試點(diǎn)經(jīng)驗基礎上，在有條件的街道、鎮繼續開(kāi)展物業(yè)管理社區黨建聯(lián)建工作。今年確定嘉定鎮街道、南翔鎮、安亭鎮為物業(yè)管理社區黨建工作的街道、鎮，繼續深化物業(yè)管理社區黨建工作。

　　4、今年7、8月開(kāi)展物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)“雙月”競賽活動(dòng)�；顒�(dòng)自7月1日到8月31日，將包含物業(yè)管理技能大比武、“抗高溫、送清涼”便民服務(wù)、防汛防臺四級響應演練及實(shí)戰等項目，倡導優(yōu)質(zhì)服務(wù)，旨在深化物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)內涵，加快提高物業(yè)管理行業(yè)職工技能，提升物業(yè)管理行業(yè)人員服務(wù)水平。

　　5、配合市有關(guān)部門(mén)關(guān)于《加強住宅小區綜合管理三年行動(dòng)計劃（20xx-2009）》在我區的貫徹落實(shí)，力爭區里建立住宅小區綜合管理聯(lián)席會(huì )議制度，做好小區綜合管理的各項工作。

　　總的來(lái)說(shuō)，我區的物業(yè)管理趨勢向好。在近幾年行風(fēng)測評中，群眾滿(mǎn)意度高于全市平均水平。物業(yè)管理中較好的企業(yè)有廣廈、明達、磊成等，這些公司的主要成績(jì)是以業(yè)主利益為重，認真做好自己服務(wù)工作，

　　在經(jīng)濟和社會(huì )效益方面取得雙贏(yíng)。我們認為：嘉定的物業(yè)管理雖然存在著(zhù)一定問(wèn)題，群眾意見(jiàn)較多，但是領(lǐng)導重視，社會(huì )各方面為解決這些問(wèn)題有成功的案例，而且取得了突出成績(jì)，所以我們應予充分肯定。

　　六、關(guān)于加強我區物業(yè)管理工作的建議

　　物業(yè)問(wèn)題是加強社區建設、構建和諧社會(huì )的重要內容之一。物業(yè)管理的最終目標是向社會(huì )化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的方向發(fā)展，要做到“嚴格管理、科學(xué)管理、長(cháng)效管理”，為進(jìn)一步提高我區物業(yè)管理水平，尤其是加強老舊小區的物業(yè)管理，提出如下建議：

　�。ㄒ唬┻M(jìn)一步明確工作責任主體，建立長(cháng)效管理機制

　　物業(yè)管理工作是一項系統工程，要在明確責任主體、理順各方關(guān)系的基礎上，建立一套行之有效的物業(yè)管理長(cháng)效機制，形成職責分明、措施得力、政令暢通、信息及時(shí)、辦事高效的管理網(wǎng)絡(luò )系統。

　　一是要建立健全組織機構，明確責任主體。建議建立以區地區辦為牽頭，其他職能部門(mén)為成員單位的領(lǐng)導機構，加強對住宅小區的綜合管理。其主要職能是：制定相關(guān)的我區住宅小區綜合管理方面的政策；研究我區住宅小區綜合管理發(fā)展方向；審核和批準住宅小區綜合管理改造和建設規劃和社會(huì )發(fā)展規劃；解決和協(xié)調住宅小區綜合管理中存在的問(wèn)題。其工作總體思路是以規范居住房屋租賃為抓手，以加強住宅小區綜合管理為重點(diǎn)，以為廣大市民創(chuàng )造和諧的居住環(huán)境為目標，堅持屬地管理和綜合治理相結合，層層落實(shí)管理責任，按照《上海市加強住宅小區綜合管理三年行動(dòng)計劃》，進(jìn)一步理順住宅小區綜合管理的體制、機制和法制，基本消除住宅小區綜合管理中的政府的缺位。

　　另外，建議建立由社會(huì )各方有關(guān)人員組成的物業(yè)管理研究協(xié)會(huì )，起到調查研究、社會(huì )監督的作用。

　　二是要對全區物業(yè)狀況做到家底清、情況明。要全面掌握全區售后公房或商品房具體、準確的數據，了解他們在兩項基金上的使用情況以

　　及目前存在的問(wèn)題，管理部門(mén)應該主動(dòng)去發(fā)現問(wèn)題，尋找解決問(wèn)題的辦法。有些問(wèn)題確屬本部門(mén)不能解決的，應及時(shí)上報區政府。如，南門(mén)開(kāi)發(fā)區多數業(yè)主不交物業(yè)管理費之事。又如，街坊基金虧損的原因及目前虧損的程度，要進(jìn)行專(zhuān)題調研，制定有效解決問(wèn)題的辦法。

　　三是要調整健全物業(yè)管理的相關(guān)制度。根據《中華人民共和國物權法》的有關(guān)規定，要及時(shí)制訂并出臺我區關(guān)于物業(yè)管理的相應制度，進(jìn)一步明確業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)公司在日常管理中各自的權利和義務(wù)。當前，我區正值小區業(yè)主委員會(huì )換屆高峰，房地部門(mén)要指導好業(yè)委會(huì )的組建及物業(yè)公司的選聘工作，特別是過(guò)去在業(yè)委會(huì )和物業(yè)公司簽訂的服務(wù)合同中沒(méi)有明確的權利和義務(wù)，這次要落實(shí)完善。如，保綠、保潔、保安三項服務(wù)要明確服務(wù)主體和責任，將完成質(zhì)量與業(yè)績(jì)考核相掛鉤。又如，物業(yè)費到底應該由誰(shuí)來(lái)收取，在服務(wù)合同中應該詳細說(shuō)明。為此，區房地部門(mén)要盡快拿出這方面的指導意見(jiàn)。

　　四是要切實(shí)采取行之有效的考核辦法。要增加物業(yè)管理考核項目，如，業(yè)主委員會(huì )運作行為是否規范，業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)公司簽定的服務(wù)合同是否全面或完整，物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明等�？己瞬扇《ㄆ跈z查和不定期巡查相結合的方式，強化日常管理，對違反有關(guān)考核規定的企業(yè)予以通報批評，降低甚至取消物業(yè)管理資質(zhì)，把考核和獎懲掛起鉤來(lái)，確保整個(gè)物業(yè)管理工作水平的不斷提高。

　�。ǘ�）進(jìn)一步加大政府支持力度，改善居民居住環(huán)境

　　本次調查中，在對“當前老的住宅居住區物業(yè)管理最應該解決的事”選項中，認為政府政策上支持的占83%。在“目前管理中認為政府應該怎么做”選項中，要求政府加大資金投入的占62%，要求政府出臺相關(guān)的物業(yè)管理政策的占50%。從以上的民意調查中我們了解到，居民群眾希望得到的是政府在政策上的支持、財政上的投入。

　　一是要出臺相應的政策辦法，依法處理各類(lèi)矛盾。如在街坊基金虧

　　損的問(wèn)題上應該出臺相關(guān)的政策，特別是依靠廣大業(yè)主每年提取除維修基金本金外的利息資金來(lái)補充街坊基金不足和道路使用補償（停車(chē)）費來(lái)充抵街坊基金虧損，政府部門(mén)一定要拿出指導性意見(jiàn)。另外，我們從（表３）中了解到，重新籌集街坊基金也不是不可能，數據告訴我們隨大流的業(yè)主近半數達49%，所以重新籌集關(guān)鍵是政策的支持及宣傳和發(fā)動(dòng)工作。

　　又如，政府每年除對集中的售后公房進(jìn)行補貼外，要擴大其他售后公房或動(dòng)遷用房補貼范圍，政府對售后公房進(jìn)行補貼，應該公開(kāi)補貼項目；同時(shí)要評估被補貼的小區物業(yè)管理水平是否提升和群眾的滿(mǎn)意度。再如，對外來(lái)人員在住宅小區“群租”隱患，公安、工商、規劃、人口辦、消防衛生、地稅、綜治等相關(guān)部門(mén)要提出相關(guān)工作方案，采取爭取早日實(shí)施。

　　二是要在財政上予以支持，加快舊區綜合改造。目前，我區老居住區大概有50萬(wàn)平方米。這些老的住宅年代最久為60年代建造，其內部大部分沒(méi)有獨立的煤衛設備，存在著(zhù)下水道堵塞、亂拉線(xiàn)路，電線(xiàn)老化裸露，沒(méi)有足夠的消防設施等，在外部沒(méi)有圍墻、沒(méi)有綠化、沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)地、沒(méi)有自行車(chē)棚、晚上沒(méi)有燈光等。我們在葉池社區實(shí)地看到的，這些老的住宅大部分都是出租戶(hù)，外來(lái)人員占90%，住在這里的本地人大多數是退休工人、低保戶(hù)或低收入者。據反映，這里治安情況復雜，安全系數低，當地居民生活十分清貧。近些年來(lái)區政府為嘉定的建設花了大量的精力，但這里卻成為一個(gè)被遺忘的角落。為了真正體現解決民生問(wèn)題，讓改革開(kāi)放的成果受益于廣大居民群眾，我們希望政府部門(mén)加快對老居住區改造的步伐。

　　具體的措施：一是落實(shí)機制。區、街道兩級建立老居住區改造辦公室，并形成相關(guān)部門(mén)各司其責、協(xié)同配合、依法處置的工作機制和綜合協(xié)調機制；二是本著(zhù)早改造、早得益、成本輕的原則，盡快制訂相應動(dòng)

　　遷安置政策（通過(guò)業(yè)主自我管理的作用，讓全體業(yè)主決定安置政策公平性、合理性、科學(xué)性）和規劃建設方案；三是開(kāi)展老居住區改造調查工作，切實(shí)掌握我區老居住區的基本情況，以點(diǎn)帶面，分類(lèi)改造，另外對群眾反映強烈的突出問(wèn)題如桃園寶塔型房屋的改造，要加快落實(shí)實(shí)施。

　�。ㄈ�）進(jìn)一步完善物業(yè)管理市場(chǎng)機制，培育品牌服務(wù)企業(yè)一是要尊重企業(yè)的經(jīng)營(yíng)自主權。堅持運用市場(chǎng)競爭機制，規范運作，優(yōu)勝劣汰。堅持標本兼治、重在治本的原則，嚴格市場(chǎng)準入和清出制度。進(jìn)一步完善投訴舉報制度，加大日常監管力度，健全市場(chǎng)監督機制，對違法、違規經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理企業(yè)做到嚴厲查處。物業(yè)管理小區逐步實(shí)行招投標和業(yè)主選聘及解除物業(yè)管理公司。物業(yè)服務(wù)實(shí)行“明碼標價(jià)”。

　　二是要實(shí)現分等級物業(yè)管理標準收費。加快建立適應市場(chǎng)經(jīng)濟要求的物業(yè)管理收費機制。由于多種原因，目前的物業(yè)管理收費方法沒(méi)有從根本上按經(jīng)濟規律辦事，因此，必須盡快建立適應市場(chǎng)經(jīng)濟要求的物業(yè)管理收費機制和盡快形成“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費體系，逐步提高物業(yè)服務(wù)收費標準，在提高服務(wù)質(zhì)量的前提下，逐步扭轉物業(yè)管理企業(yè)長(cháng)期虧損的局面，確保該行業(yè)良性循環(huán)、健康發(fā)展。

　　三是要進(jìn)一步規范業(yè)主委員會(huì )運作行為。我們希望政府有關(guān)部門(mén)在進(jìn)一步完善我區物業(yè)管理的市場(chǎng)機制同時(shí)，特別是對業(yè)主委員會(huì )運作行為要進(jìn)一步規范，明確相應措施，不能放任自流，對業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)公司簽定的服務(wù)合同全面或完整，要有審核的部門(mén)，使業(yè)主委員會(huì )真正成為全體業(yè)主利益的維護者。

　　四是要公開(kāi)物業(yè)管理公司的信息。物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明？包括物業(yè)服務(wù)實(shí)行“明碼標價(jià)”。（說(shuō)明：我區本土物業(yè)除廣廈物業(yè)有一個(gè)網(wǎng)站外、嘉城物業(yè)有一個(gè)網(wǎng)頁(yè)外，其他物業(yè)好象沒(méi)有什么網(wǎng)站？）要化大力氣、要制定相應考核指標。同時(shí)，要在稅收政策上扶植物業(yè)公司的發(fā)展，引導我區物業(yè)企業(yè)之間進(jìn)行強強聯(lián)合，做強本土物業(yè)的品牌為我區廣大業(yè)主更好的服務(wù)。

　�。ㄋ模┻M(jìn)一步做好其他基礎工作，提升我區物業(yè)管理水平一是要提高物業(yè)管理和從業(yè)人員整體素質(zhì)。在全區以非正規就業(yè)方式建立專(zhuān)業(yè)化保安、保綠、保潔服務(wù)公司，加強對社區管理人員、房地所管理人員、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會(huì )等方面相關(guān)人員的培訓，提高從業(yè)人員的整體素質(zhì)。

　　二是要建立一整套物業(yè)管理信息系統。把我區所有從事物業(yè)管理工作的行政管理人員及機構情況、在我區實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我區所有物業(yè)的基礎情況、業(yè)委會(huì )相關(guān)情況等等內容，建立數據庫進(jìn)入電腦信息系統，保證該基礎資料信息的系統性、及時(shí)性、準確性。各有關(guān)部門(mén)和單位也要根據該信息系統，各自建立好自己的管理系統，為提高服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎，為各級領(lǐng)導作決策提供依據。

　　三是要依法收繳和使用物業(yè)公共維修基金。切實(shí)加強物業(yè)公共維修基金的管理工作。按照專(zhuān)戶(hù)儲存、業(yè)主所有、專(zhuān)款專(zhuān)用的原則，由區物業(yè)主管部門(mén)具體負責維修資金的歸集、核算、撥付、使用等相關(guān)的管理工作，統一核算到戶(hù)、計息到戶(hù)，并按規定建立健全相關(guān)的監督檢查制度。小區的公共維修部位進(jìn)行維修時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應提出申請，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )通過(guò)、主管部門(mén)審批后方可使用。有關(guān)部門(mén)要進(jìn)一步加強對公共維修基金的有效監督，加大對挪用基金現象的查處力度，對挪用物業(yè)公共維修基金的行為進(jìn)行嚴厲處罰，情節嚴重的，依法追究有關(guān)責任人的刑事責任，切實(shí)保障公共維修基金的正當使用，取之于業(yè)主，用之于業(yè)主，防止產(chǎn)生不必要的社會(huì )糾紛。

　　以上是關(guān)于嘉定區老居住區物業(yè)管理綜合情況的調研報告。由于本次物業(yè)管理綜合情況調查活動(dòng)時(shí)間短，而物業(yè)管理內容多、涉及面廣，加上我們調查小組的思想認識和業(yè)務(wù)水平有限，調研的深度和廣度都存在著(zhù)局限性，因此本報告中難免會(huì )存在著(zhù)不妥之處，為此懇請大家批評指正。

　　本次調查工作，我們得到了區房地局、廣廈、明達、磊成、萬(wàn)涓、葉城等物業(yè)公司和部分社區居委會(huì )積極配合及基層群眾的全力支持，在此我們表示衷心的感謝。

住宅調研報告13

　　為了規范市區內普通住宅小區物業(yè)管理，根據地區領(lǐng)導安排，20xx年8月5日—10日，地區建設局組織專(zhuān)題調研組，對XX市市域內住宅小區建設情況、物業(yè)管理情況進(jìn)行了調研，并與多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行了座談，就做好物業(yè)服務(wù)工作聽(tīng)取了物業(yè)服務(wù)企業(yè)建設性的意見(jiàn)，同時(shí)深入住宅小區走訪(fǎng)了業(yè)主，召開(kāi)了業(yè)主代表座談會(huì )，認真聽(tīng)取了業(yè)主對物業(yè)管理及服務(wù)的意見(jiàn)和建議，現將調研情況匯總報告如下：

　　一、XX市住宅小區建設及物業(yè)管理的基本情況

　　截止20xx年7月底，XX市建成180個(gè)普通住宅小區，共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)47家，其中二級資質(zhì)1家，三級資質(zhì)31家，三級（暫定）資質(zhì)15家，從業(yè)人員近4000人，管理普通住宅小區140個(gè)，小區總建筑面積408.8萬(wàn)㎡，住戶(hù)總數36210戶(hù)，居住人口11萬(wàn)余，物業(yè)覆蓋率達70%，未實(shí)行物業(yè)管理的小區有40個(gè)。

　　二、存在的主要問(wèn)題

　　在此次調研中，我們總體感覺(jué)是：地區內物業(yè)管理水平仍處于初始階段，存在諸多矛盾、困難和問(wèn)題，急待整頓和規范。

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理收費偏低

　　地區內物業(yè)管理收費自1998年出臺收費標準（封閉管理的住宅小區物業(yè)管理費為15元/戶(hù)、月，未封閉管理的住宅小區物業(yè)管理費為10元/戶(hù)、月）一直延續到20xx年，20xx年XX市出臺了按等級收費的規定，由于多數物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量難以達到分級收費服務(wù)標準，業(yè)主普遍不接受，所以，除個(gè)別小區外，依然按封閉管理的住宅小區物業(yè)管理費為15元/戶(hù)、月，未封閉管理的住宅小區物業(yè)管理費為10元/戶(hù)、月收取，此收費在1998年是合適的，目前仍按這個(gè)標準執行，物業(yè)服務(wù)收費明顯偏低。這次調研中，我們對各類(lèi)物業(yè)公司服務(wù)成本進(jìn)行了測算，按照目前物價(jià)指數和收費標準，物業(yè)公司只能維持低標準、低水平、低檔次服務(wù)，要想企業(yè)不虧損，只能缺位服務(wù)，由此，派生出一系列問(wèn)題：

　　一是員工工資低（地區內股份制和個(gè)體物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工工資平均600元左右；麗園小區物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工平均工資650元；阿牙小區物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工平均工資700元，屬最高），高質(zhì)量管理人才和服務(wù)人員難以引進(jìn)（地區內物業(yè)管理企業(yè)吸納的勞動(dòng)力中大部分來(lái)自企事業(yè)單位下崗分流人員、農村剩余勞動(dòng)力和社會(huì )40、50人員等），低素質(zhì)管理人員只能履行低標準服務(wù)，造成服務(wù)錯位或不到位。

　　二是難實(shí)施規范化管理標準化服務(wù)，造成扯皮多、投訴多、上訪(fǎng)多，給地區社會(huì )穩定帶來(lái)不和諧因素。

　　三是企業(yè)負債運行，造成水費、電費拖欠，導致小區路燈不亮，道路不平，綠地荒蕪，樹(shù)木死亡、共用基礎設施破損等情況連續發(fā)生。

　　四是業(yè)主拖欠物業(yè)費情況嚴重，經(jīng)統計，XX市城市物業(yè)住宅公司累計債務(wù)249萬(wàn)元，安雅物業(yè)公司累計債務(wù)307.6萬(wàn)元，業(yè)主欠費嚴重影響物業(yè)公司的生存。

　�。ǘ�）物業(yè)管理中各方主體行為不規范

　　地區內實(shí)行物業(yè)管理的140個(gè)普通住宅小區，只有37家成立了業(yè)主管理委員會(huì )，占25%，且大多數業(yè)主委員會(huì )不能規范運作（主要原因是業(yè)主委員會(huì )缺乏正常經(jīng)費來(lái)源）。未成立業(yè)主委員會(huì )的住宅小區，物業(yè)管理屬于“跛足”運作，業(yè)主權利、義務(wù)不清楚，物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì )之間關(guān)系不明確，出現問(wèn)題后無(wú)法追究相關(guān)責任方的責任，大量的矛盾糾紛得不到及時(shí)解決，不利于物業(yè)管理市場(chǎng)的規范，削弱了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

　�。ㄈ�）落實(shí)住房專(zhuān)項維修資金制度不到位

　　一是沒(méi)有按照規定從房改售房款中提取專(zhuān)項維修資金，或者提取了但被挪用。

　　二是政府主導建設的安居房、經(jīng)濟適用住房未按國家規定標準留用專(zhuān)項維修資金（麗園小區安居房、阿牙小區安居房和經(jīng)濟適用住房專(zhuān)項維修資金按工程造價(jià)1%留成，未達到國家當時(shí)規定的2%標準）。

　　三是20xx年前建設的商品房維修金沒(méi)有足額歸集到位，無(wú)法正常提取使用。

　　由于專(zhuān)項維修資金不到位，住房公用部位、公用設備的大、中修及更新改造不能及時(shí)進(jìn)行，侵害了購房人的合法權益，也影響了小區的整潔和完整。

　�。ㄋ模├吓f小區開(kāi)發(fā)建設中遺留問(wèn)題多，物業(yè)公司無(wú)力解決。具體表現為：小區規劃與實(shí)際建設不符，沒(méi)有物業(yè)管理設施；小區環(huán)境與售房承諾有差異；文化娛樂(lè )、健身場(chǎng)所等配套設施不完善；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擅自改變物業(yè)管理設施用途或縮減綠地或在綠化用地、公共用地上修建房屋；有的房屋建筑和附屬設備質(zhì)量差，返修率高，引起業(yè)主不滿(mǎn)；有的小區設施老化，影響到管理質(zhì)量。

　　三、出現問(wèn)題的原因（對存在的問(wèn)題進(jìn)行定量分析）

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理市場(chǎng)體制欠完善，缺乏競爭機制

　　XX市目前實(shí)行物業(yè)管理住宅小區分四種情況，一是由市房地產(chǎn)部門(mén)直管的物業(yè)企業(yè)，對政府先期開(kāi)發(fā)的安居住宅小區實(shí)施物業(yè)管理；二是由中央、自治區駐哈企業(yè)直管的物業(yè)企業(yè)，對單位開(kāi)發(fā)的住宅小區實(shí)施物業(yè)管理；三是由開(kāi)發(fā)商組建的物業(yè)公司，對自行開(kāi)發(fā)的住宅小區實(shí)施物業(yè)管理；四是由股份制或私人組成的物業(yè)企業(yè)，對市區內其他住宅小區和零星散戶(hù)樓棟實(shí)施物業(yè)管理。從總體上講，XX市物業(yè)管理仍然處于計劃經(jīng)濟時(shí)代的條塊割居管理模式，這種模式不利于競爭，按照國家《物業(yè)管理條例》規定，業(yè)主通過(guò)市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，只有通過(guò)競爭，才能形成新的管理機制，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)衍生、發(fā)展、做大做強。

　�。ǘ�）業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )體制不健全，未形成有效的運行機制

　　隨著(zhù)住房體制改革的不斷深化，房屋主要由國家或者單位擁有單一產(chǎn)權的格局發(fā)生根本改變，居民住房自有化率越來(lái)越高。隨之而來(lái)的，單幢建筑物內有多個(gè)產(chǎn)權人（即多個(gè)業(yè)主）的情況越來(lái)越多。由于房屋建筑及配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地是密不可分的整體，對房屋共用部位、共用設施設備進(jìn)行使用、維護、管理和對決定業(yè)主共同事務(wù)等事項，涉及全體業(yè)主的共同利益，單個(gè)業(yè)主無(wú)法完成，只能由全體業(yè)主形成共同意志，才能對此類(lèi)共同事務(wù)作出決定。必須建立一種機制，保證對業(yè)主共同事務(wù)作出的決定代表全體業(yè)主的共同意志，符合全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主大會(huì )就是這樣一種代表和維護全體業(yè)主共同利益的有效的機制。業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )選出的決策機構，在業(yè)主大會(huì )閉幕后，行使業(yè)主大會(huì )的權利。由于XX市住宅小區業(yè)主委員會(huì )組織機構不健全，業(yè)主委員會(huì )的成立、組成、運作缺乏監督和制約，業(yè)主委員會(huì )未發(fā)揮應有的作用，物業(yè)公司缺乏業(yè)主監督。業(yè)主與物業(yè)公司出現的爭議問(wèn)題多、扯皮多，存在一定的對立情緒。

　�。ㄈ�）物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規范

　　市區內物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍對自身定位不準確、服務(wù)意識不明確、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系不清楚，在實(shí)踐中存在服務(wù)不到位、擅自處分本該由業(yè)主處分的事項、收費與服務(wù)不相符等不規范的行為。

　�。ㄋ模╅_(kāi)發(fā)建設質(zhì)量問(wèn)題對物業(yè)管理造成不利影響

　　市區內部分住宅小區由于開(kāi)發(fā)質(zhì)量問(wèn)題，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔了本應由開(kāi)發(fā)商承擔的一部分責任，加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理成本，造成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)虧損。

　�。ㄎ澹�無(wú)物業(yè)小區陷入治理困境

　　XX市區內無(wú)物業(yè)小區主要有三類(lèi)：一是一些機關(guān)事業(yè)單位和國有企業(yè)早期建設的單位公房因機關(guān)合并或企業(yè)改制不復存在，造成無(wú)物業(yè)管理；二是城鄉結合部個(gè)人興建的私房群；三是因原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)倒閉或退出造成沒(méi)有人管理的住宅小區。這些小區因缺乏比較優(yōu)勢，對物業(yè)吸引力不足，小區管理支出多，收入少，繳費低，虧損大，因此，物業(yè)服務(wù)公司不愿介入。由于缺乏物業(yè)管理，這些小區普遍存在臟亂差問(wèn)題和治安問(wèn)題，給社會(huì )帶來(lái)不穩定因素。

　　四、措施與建議

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理要從源頭抓起，切實(shí)抓好新開(kāi)發(fā)住宅小區前期物業(yè)管理和竣工綜合驗收工作

　　1、全面實(shí)行前期物業(yè)管理。按照國家《物業(yè)管理條例》及自治區、地區和XX市實(shí)施國家物業(yè)管理條例的有關(guān)規定和要求，今后，市區內新建住宅3萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)小區，在工程開(kāi)工前，建設開(kāi)發(fā)單位必須將物業(yè)管理規劃、設計方案及與擬選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的委托合同，一并報市房地產(chǎn)主管部門(mén)審查，審查同意后備案并辦理相關(guān)手續，工程開(kāi)工后物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入管理，直到小區竣工交付使用后，業(yè)主委員會(huì )成立并召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，選聘物業(yè)公司接受為止。開(kāi)發(fā)建設單位選聘的物業(yè)企業(yè)前期物業(yè)費由開(kāi)發(fā)建設單位支付。市區內新建住宅3萬(wàn)平方米以上的小區應全面推行前期物業(yè)管理招投標制度，由市房地產(chǎn)主管部門(mén)監督，開(kāi)發(fā)建設單位組織招投標，按照政府指導價(jià)格標準合理確定服務(wù)內容和物業(yè)收費標準，對通過(guò)招標選擇的物業(yè)公司，開(kāi)發(fā)建設單位支付前期物業(yè)管理費。

　　2、嚴格執行住宅小區竣工綜合驗收制度。今后，市區內新建住宅小區竣工后應先進(jìn)行各專(zhuān)項驗收，由相關(guān)部門(mén)對小區園林綠化、供熱、供排水、電子監控設施等工程進(jìn)行驗收，驗收合格后方可進(jìn)行綜合驗收，綜合驗收由發(fā)改部門(mén)牽頭，組織市規劃、房地產(chǎn)主管部門(mén)、建設、環(huán)衛、教育、物業(yè)所在區街道辦事處及居民委員會(huì )等相關(guān)部門(mén)參加，驗收合格后，幼兒園移交教育部門(mén)統一管理、使用和維護，公廁移交環(huán)衛部門(mén)統一管理、使用和維護，按《公共服務(wù)設施專(zhuān)項規劃》要求配建的社區級辦公用房和服務(wù)設施（含社區醫療服務(wù)站及文體活動(dòng)設施）移交居委會(huì )管理、使用和維護，物業(yè)管理用房（含物業(yè)辦公室、業(yè)主委員會(huì )辦公室、治安聯(lián)防室、警衛室、文化活動(dòng)室、健身活動(dòng)場(chǎng)所及器材）移交居委會(huì )管理，待業(yè)主委員會(huì )成立后移交給業(yè)主委員會(huì )，供全體委員所有和使用。

　　物業(yè)管理用房按《XX市城市規劃管理若干規定》第八條配建，分期開(kāi)發(fā)建設的物業(yè)，建設單位應當在先期開(kāi)發(fā)的區域按照不少于先期開(kāi)發(fā)房屋建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)管理用房及健身場(chǎng)地。

　　物業(yè)服務(wù)用房應為地面以上的獨立建設的裝修房屋，具有水電功能，沒(méi)有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于三層。

　　城市規劃行政主管部門(mén)應當在審批建設工程規劃許可證時(shí)明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在核發(fā)商品房預售許可證和辦理所有權初始登記時(shí)，應當注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號。

　�。ǘ�）全面建立業(yè)主委員會(huì )制度

　　鑒于業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的.重要性，應進(jìn)一步完善住宅小區業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )制度，一是住宅小區綜合驗收后，具備召開(kāi)業(yè)主大會(huì )條件時(shí)，建設單位應當在30日內向物業(yè)所在地街道辦事處提出召開(kāi)業(yè)主大會(huì )書(shū)面報告，街道辦事處應在接到書(shū)面報告30日內組織業(yè)主代表、建設單位代表、居委會(huì )代表在房產(chǎn)局和街道辦指導下成立籌備組。組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，業(yè)主委員會(huì )成立后籌備組自行解散；二是對已建立的住宅小區業(yè)主委員會(huì )難以履行職責的，轄區、街道辦事處要通過(guò)不斷調整、充實(shí)，提高其履職能力，對已交付使用、未召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)主委會(huì )的住宅小區，要分清情況，查清原因，按條例要求及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，成立業(yè)主委員會(huì )；三是隨著(zhù)社區建設的進(jìn)一步發(fā)展和物業(yè)管理的進(jìn)一步規范，隨著(zhù)居民和業(yè)主身份的逐漸同質(zhì)化，由廣大居民或者業(yè)主直接選舉產(chǎn)生的居委會(huì )和業(yè)主委員會(huì )可能會(huì )出現趨同的情況，從有利于調動(dòng)居委會(huì )和業(yè)主委員會(huì )兩個(gè)方面的積極性出發(fā)，今后，新成立的住宅小區業(yè)主委員會(huì )主任可由居委會(huì )委員通過(guò)選舉兼任，業(yè)主委員會(huì )應在居委會(huì )指導下開(kāi)展工作，以利于整合管理資源，發(fā)揮社區的作用，加強社區穩定與和諧建設；四是全面落實(shí)由業(yè)主委員會(huì )選聘，解聘物業(yè)公司的規定，建立良好物業(yè)管理市場(chǎng)競爭制，通過(guò)競爭促進(jìn)物業(yè)企業(yè)依靠良好的經(jīng)營(yíng)、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、合理的收費擠進(jìn)和占領(lǐng)市場(chǎng)，從根本上促使其服務(wù)態(tài)度的改變，服務(wù)水平的提高。

　�。ㄈ�）創(chuàng )造寬松條件，進(jìn)一步加大對物業(yè)管理企業(yè)支持力度

　　1、建立“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)收費機制

　　物業(yè)服務(wù)收費是確保物業(yè)服務(wù)正常運行的必要前提。業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的同時(shí)，必須按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費。鑒于市域內物業(yè)管理收費偏低的情況，為了進(jìn)一步提高市域物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，引導業(yè)主正確評判物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量，樹(shù)立等價(jià)有償的消費觀(guān)念，規范物業(yè)管理行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，依據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，國家發(fā)改委、建設部印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（發(fā)改價(jià)格[20xx]1864號）和中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )《普通住宅小區物業(yè)管理服務(wù)等級標準》（試行）的通知（中物協(xié)（20xx）1號）文精神和《自治區普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標準（試行）》新建房[20xx]4號規定，結合地區當前物價(jià)消費指數，群眾承受能力，建議市政府適當調整物業(yè)收費標準，并盡快下文執行。

　�。�1）市區內開(kāi)放式住宅小區，現行每戶(hù)按月收取的10元物業(yè)管理費自制定實(shí)施以來(lái)，十年未變，低收費直接影響物業(yè)管理企業(yè)的生存。在此次調研中，經(jīng)我們測算和征求物業(yè)管理部門(mén)及住宅小區業(yè)主意見(jiàn)，將開(kāi)放式住宅小區物業(yè)管理費由現在的10元/戶(hù)、月，調整為0.25元/月、平方米為宜。

　�。�2）對封閉式住宅小區，應按《自治區普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標準（施行）》（新建房[20xx]4號）文件規定執行，即：

　　普通住宅的物業(yè)管理綜合服務(wù)費

　　基準價(jià)的最高價(jià)格水平

　　2、安排專(zhuān)項財政補貼資金，解決目前業(yè)主委員會(huì )缺乏管理資金的實(shí)際困難

　　市區內住宅小區已建立的業(yè)主委員會(huì )因無(wú)資金來(lái)源，多半處于癱瘓和半癱瘓狀態(tài)，無(wú)法正常運作。為此，建議市財政按照3000人以下的住宅小區，每年給小區業(yè)主委員會(huì )補貼3000元的標準，3000～5000人的住宅小區，每年給小區業(yè)主委員會(huì )補貼5000元的標準，5000人以上的住宅小區，每年給小區業(yè)主委員會(huì )補貼8000元的標準，解決小區業(yè)主委員會(huì )的辦公費用，使業(yè)主委員會(huì )能夠開(kāi)展正常工作，行使正常管理職責。

　　3、完善住房專(zhuān)項維修資金制度

　　住房專(zhuān)項維修資金是住宅小區共用部位、共用設施維護費，是延長(cháng)小區使用的保命金，必須規范歸集、規范運作，鑒于地區住房專(zhuān)項資金歸集運作中存在的問(wèn)題，建議市政府盡快完善《XX市住房專(zhuān)項維修資金歸集使用和管理辦法》。

　　——對以房改優(yōu)惠價(jià)格向職工出售的公有住房，原產(chǎn)權單位應按向職工出售價(jià)的20%，現產(chǎn)權所有者應按原購房款的2%向房地產(chǎn)主管部門(mén)繳交維修基金，未交納的要補交。

　　——安居房、經(jīng)濟適用住房由原建設單位按工程總造價(jià)2%的比例補交維修基金，此問(wèn)題僅限于麗園小區和阿牙小區。據我們了解，兩小區建設完工后，維修基金按1%留成，現維修基金已全部用完，兩小區又面臨老化維護期。而兩小區建設節余款尚有280萬(wàn)元，在地區住房公積金管理中心暫存，應啟動(dòng)此款，補足兩小區維修基金）。

　　——商品住房的維修基金按購房款2%的比例收繳，未按規定繳納的建設購房戶(hù)要盡快補繳，否則由房產(chǎn)管理部門(mén)按有關(guān)規定處罰。

　　住房專(zhuān)項維修基金均應按照業(yè)主所有，專(zhuān)戶(hù)專(zhuān)儲，按幢立賬，按戶(hù)核算，政府監督的原則實(shí)施管理。

　　4、下放物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批權限

　　將目前由地區建設局行使的物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級審批權下放到縣（市）房地產(chǎn)（建設主管部門(mén)）主管部門(mén)，由地區建設局備案，以便事權統一，屬地管理，市房地產(chǎn)主管部門(mén)應加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監督檢查力度，建立街道、居委會(huì )、住戶(hù)滿(mǎn)意度評價(jià)機制。

　　5、發(fā)揮職能部門(mén)作用，上下聯(lián)動(dòng)，綜合治理

　　住宅小區物業(yè)管理從“條”上看，涉及民政、房管、公安、消防、園林、建設、城管、司法、國土、環(huán)保等多個(gè)部門(mén)，從“塊”上看，涉及市、街道辦事處、社區三個(gè)層級。要管好住宅小區，必須上下聯(lián)動(dòng)，綜合治理。為此，①建議市政府應當建立住宅小區綜合管理工作制度，組織相關(guān)行政管理部門(mén)和單位，部署、推進(jìn)和協(xié)調轄區內物業(yè)管理工作；街道辦事處應牽頭成立轄區內物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議，由市房產(chǎn)局、轄區派出所、社區居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加，協(xié)調解決物業(yè)管理中的重大問(wèn)題，指導監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的組建及日常運作；社區居委會(huì )負責協(xié)調和處理本轄區物業(yè)管理事務(wù)和糾紛。②供水、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)單位應當承擔分戶(hù)計量表和分戶(hù)計量表前管線(xiàn)設施設備的維修養護責任，建議市政府將小區供、排水管網(wǎng)維修費用按住戶(hù)供排水用量攤入水費，由哈密水務(wù)公司和市排水管理中心進(jìn)行統一維修和管理。③建議聘用小區生活困難人員和老年志愿者組成巡邏隊，由民政或公安部門(mén)補助一定的費用，協(xié)助管片民警和小區保安做好群防群治工作。④建議成立社區物業(yè)管理工作站或在社區綜治辦下設住宅小區物業(yè)督查員，加強社區與住宅小區物業(yè)管理溝通、協(xié)調工作。

　�。ㄋ模┘訌妼�無(wú)物業(yè)小區的管理

　　無(wú)物業(yè)小區管理難度大，容易引發(fā)各種社會(huì )問(wèn)題，為此，必須加強無(wú)物業(yè)小區的綜合治理，確保社會(huì )長(cháng)治久安，首先對無(wú)物業(yè)小區要分清情況，按照片區治理的原則，由各區街道辦牽頭，房產(chǎn)局指導，以片劃分管理小區，組建片區物業(yè)管理機構，納入物業(yè)管理范疇，其次對接管無(wú)物業(yè)小區管理的片區物業(yè)公司要實(shí)施優(yōu)惠政策，市政府要按照管理面積補貼一定數額的資金，第三，要把物業(yè)管理的關(guān)注點(diǎn)放在無(wú)物業(yè)小區的治理上，社區要把物業(yè)管理的重心移向無(wú)物業(yè)小區，特別是要抓好無(wú)物業(yè)小區的治安管理。

　�。ㄎ澹�機關(guān)事業(yè)單位和國有企業(yè)早期建設的既有老舊小區，因機關(guān)合并或企業(yè)改制，原建設單位已不復存在的，政府應做出規劃并列入年度建設計劃設立專(zhuān)項資金，對其市政基礎設施及公共服務(wù)設施逐年完善。

　�。�六）加強物業(yè)管理人員的上崗培訓工作

　　市房地產(chǎn)主管部門(mén)要做出規劃，對物業(yè)公司管理及工作人員要采取“走出去，請進(jìn)來(lái)”的方式進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓，努力提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)和服務(wù)水平。堅持物業(yè)管理人員戴證上崗，把好物業(yè)管理人員的進(jìn)入關(guān)，徹底解決當前市區內物業(yè)管理低水平、低素質(zhì)、管理無(wú)序和自生自滅的狀態(tài)。

住宅調研報告14

　　某住宅工程為六躍七層磚混結構住宅樓。梁、板、柱均采用c20鋼筋混凝土，墻體采用mu10紅機磚，砂漿采用m10混合砂漿。截止到06年4月26日，該工程施工至一層砌體結構。

　　一、發(fā)現問(wèn)題

　　20__年4月26日，監理公司在對20#樓的監理過(guò)程中，發(fā)現該工程在施工過(guò)程中存在以下問(wèn)題：

　　1、局部磚墻砌體觀(guān)感較差，直槎留置不符合規范要求；2、局部板帶鋼筋長(cháng)度不夠；3、個(gè)別過(guò)梁板搭接長(cháng)度不夠；4、120墻拉墻筋數量不足；5、個(gè)別梁接點(diǎn)部位應設置箍筋加密區段未設置箍筋加密；6、g/22-26板帶無(wú)鋼筋。針對以上問(wèn)題，監理公司向施工方下發(fā)了工程暫停令。但施工單位為搶工期，對此不予理睬，仍繼續施工。26日下午，監理公司對該工程存在的質(zhì)量問(wèn)題，以及施工單位不顧監理單位不顧工程質(zhì)量，強制施工等問(wèn)題向市質(zhì)量監督站做了匯報。市質(zhì)量監督站有關(guān)人員通過(guò)觀(guān)看實(shí)體照片，以及現場(chǎng)實(shí)體察看，同意了監理單位的要求，要求施工單位立即停工整改，并將處理結果報市質(zhì)量監督站。

　　二、上述質(zhì)量問(wèn)題對工程產(chǎn)生的危害

　　上述問(wèn)題在建筑物的使用功能和安全功能上都存在一定的隱患。直槎留置不符合規范要求、個(gè)別過(guò)梁板搭接長(cháng)度不夠、120墻拉墻筋數量不足、個(gè)別梁接點(diǎn)部位應設置箍筋加密區段未設置箍筋加密等對其整體性有很大影響，在地震作用下容易破壞，達不到“小震不壞，中震可修，大震不倒”的抗震要求。

　　三、處理過(guò)程及方法

　　針對監理單位下發(fā)的工程暫停令所提出的各項質(zhì)量問(wèn)題，施工單位對20#樓進(jìn)行了認真整改：

　　1、一層砌體質(zhì)量觀(guān)感較差，直槎設置不符合規范要求。根據《砌體工程施工質(zhì)量驗收規范》第5.2.4規定，非抗震設防及抗震設防為6度、7度地區的臨時(shí)間斷處，當不能留斜槎時(shí)，除轉角處外，可留直槎，但直槎必須做成凸槎。留直槎處應設置拉結鋼筋。對此，施工單位進(jìn)行了墻體拆除，按規范要求重新砌筑。

　　2、7軸、17軸、28軸、38軸及進(jìn)戶(hù)門(mén)、主臥室、次臥室過(guò)梁搭接長(cháng)度不足，以及大于300mm的洞口未設置鋼筋混凝土過(guò)梁違反規范要求，對以上問(wèn)題施工單位進(jìn)行了墻體拆除，按規范要求進(jìn)行了重新砌筑以及更換鋼精混凝土過(guò)梁等處理方法進(jìn)行了處理。

　　3、16軸、18軸墻體存在通縫現象�！镀鲶w工程施工質(zhì)量驗收規范》第5.3.1條規定：磚砌體組砌方法應正確，上下錯縫，清水墻、窗間墻無(wú)通縫；混水墻中長(cháng)度大于或等于300mm的通縫不應超過(guò)三處，且不得位于同一墻面上。因此，施工單位對違反規范要求的16軸、18軸墻體進(jìn)行了拆除，并按規范要求進(jìn)行了重新砌筑。

　　4、對衛生間及廚房構造柱鋼筋主筋搭接長(cháng)度不足的'問(wèn)題進(jìn)行了重新綁扎，對主筋搭接長(cháng)度不夠的鋼筋進(jìn)行了焊接，焊接長(cháng)度為單面10d。

　　5、個(gè)別梁應設置箍筋加密區段未設置箍筋加密的，按規范要求重新綁扎。

　　6、對g/22-26板帶無(wú)鋼筋問(wèn)題，把板帶混凝土拆除，按圖紙重新綁扎鋼筋，并報監理驗收，確認無(wú)問(wèn)題后，進(jìn)入下道工序施工。

　　由施工單位提供的整改記錄看（上有監理的簽章，證明監理單位進(jìn)行了現場(chǎng)檢查并認可），施工單位確實(shí)對發(fā)現的問(wèn)題進(jìn)行了細致整改，但個(gè)別問(wèn)題仍整改不到位。

　　四、原因分析

　　現場(chǎng)發(fā)現的這些問(wèn)題雖都做了整改，卻留下了很壞的影響。本來(lái)都是些在施工過(guò)程中可以控制的問(wèn)題，只要稍加注意，加強管理，這些問(wèn)題都是可以避免的。施工方工期安排不合理，盲目搶工，施工隊伍水平參差不齊，管理措施跟不上直接導致了問(wèn)題的發(fā)生，浪費了大量的人力、物力、財力。類(lèi)似問(wèn)題在以后的施工過(guò)程中應予以避免。

住宅調研報告15

　　【摘要】居住小區綠化在城市生態(tài)系統中起著(zhù)極其重要的作用，已受到了人們的普遍重視。本文介紹了居住小區綠化的作用和現狀，并對其植物配置及植物多樣性方面提出了相應的建議。

　　【關(guān)鍵詞】居住小區，園林綠化，景觀(guān)設計，植物多樣性居住小區是指城市主要道路所包圍的獨立生活居住地段。近年來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的蓬勃興起，人們環(huán)保意識的日益增強和對生活環(huán)境要求的不斷提高，在選擇住房的過(guò)程中，人們開(kāi)始強調景觀(guān)環(huán)境方面的條件。這種現代生態(tài)居住觀(guān)，給小區環(huán)境設計注入了新的內容，同時(shí)也為居住小區環(huán)境設計提出了更高的要求。居住小區的綜合環(huán)境在人們心中越來(lái)越占主導地位，而居住小區綠地是綜合環(huán)境中重要的組成部分。隨著(zhù)我國國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展，住宅建設逐步走向商品化的軌道，人們對居住環(huán)境的要求也會(huì )越來(lái)越高，也給建筑師、規劃師們提出了更新的課題。本文就目前居住小區綠化現狀和發(fā)展趨勢以及綠地樹(shù)種選擇和植物配置加以分析，以期為居住小區綠化設計提供新的思路。

　　一、目前居住小區園林綠化的現狀居住小區綠化是對自然生態(tài)系統的恢復

　　有的綠化部門(mén)或投資者未能對居住小區原有的立地條件進(jìn)行調查，實(shí)地勘察、分析，對所選用植物本身的生長(cháng)規律和對環(huán)境條件的要求未作細致的考慮，就盲目地進(jìn)行綠地規劃設計，或照抄照搬，或是設計者、投資者的愛(ài)好，認為只要種上草，栽上樹(shù)，綠化的目的就達到了。例如模仿頻率很高的“法國規整式”，在許多居住小區中都可以看到，整齊的綠化成為建筑的花邊，其作用僅僅是為居住小區“涂脂抹粉”。人們看不到小區的整體空間景觀(guān)，看到的只是零碎的片段。因為在高密度的居住小區中，景觀(guān)設計沒(méi)有被首先完整地提出，只是樓與樓夾縫之間的環(huán)境美化。

　　二、現代居住小區植物景觀(guān)設計原則

　　1、營(yíng)造人工生態(tài)植物群落。隨著(zhù)生態(tài)園林的發(fā)展，以生態(tài)學(xué)原理（如互惠共生、化學(xué)互感、生態(tài)位、物種多樣性和競爭等作用）為指導來(lái)建設一個(gè)人類(lèi)、動(dòng)物、植物和諧共生、良性的生態(tài)環(huán)境成為我們追求的目標。居住小區的綠化是對自然系統的恢復，將居住區建設成為生態(tài)小區是目前園林工作者對其進(jìn)行綠地規劃的理論前提，堅持以生態(tài)平衡為主導，利用不同物種在空間、時(shí)間、營(yíng)養等方向進(jìn)行合理配置植物，把大自然引進(jìn)人們生活，真正達到人與自然生態(tài)系統的融合和相互協(xié)調，最大限度滿(mǎn)足人們對環(huán)境的生態(tài)要求。在居住區綠化中必需借鑒城市綠地中植物的豐富搭配類(lèi)型，如喬木—草本型、灌木—草本型、喬木—灌木—草本型、喬木—灌木型、藤本型等。在實(shí)際應用中因地制宜根據不同居住區綠地服務(wù)對象的需求和應達到的功能要求進(jìn)行植物設計，例如棚架下采用藤本植物遮蔭；活動(dòng)現代居住區采用高大喬木遮蔭；以觀(guān)賞為主的綠地可采用灌木—草本型或喬灌草搭配型；觀(guān)賞結合散步游覽的綠地可采用喬木—草本型的植物配置方式。

　　2、植物造景要有良好的景觀(guān)效果。人是居住區的主體，居住區的.一切都是圍繞著(zhù)人的需求而進(jìn)行建設、變化的，不斷趨于文明和理性的社會(huì )越來(lái)越關(guān)注人的需求和健康，植物造景要適合居民的需求，也必需不斷地向更為人性化的方向發(fā)展。植物造景和人的需求完美結合是植物造景的最高境界，強調人性化居住小區的植物造景要特別強調根據不同植物的干、形、葉、色、花、果等觀(guān)賞元素特點(diǎn)進(jìn)行花色、花期、花葉、樹(shù)型的搭配，根據地域特色結合季相變化對植物進(jìn)行合理配置。良好的居住區綠地應該形成三季有花、四季有綠的配置效果，創(chuàng )造出優(yōu)美、長(cháng)效的花卉風(fēng)景，最終達到人與自然的和諧。

　　3、植物造景過(guò)程中植物配置的形式。居住區綠地植物造景中植物配置應適應綠化的功能要求，適應所在地區的氣候、土壤條件和自然植被分布特點(diǎn)，選擇抗病蟲(chóng)害強、易養護管理的植物，體現良好的生態(tài)環(huán)境和地域特點(diǎn)。要充分發(fā)揮植物的各種功能和觀(guān)賞特點(diǎn)，合理配置，常綠與落葉、速生與慢生相結合，構成多層次的復合生態(tài)結構，達到人工配置的植物群落自然和諧。植物品種的選擇要在統一的基調上力求豐富多樣，要注重種植位置的選擇，以免影響室內的采光通風(fēng)和其他設施的管理維護。

　　三、居住小區中植物的選擇

　　1、居住小區中植物的具體選擇方案。小區內道路分連接各小區分區之間的主干道和連接小區宅前道路的支干道、小道。樹(shù)木配置以規則式、行列式為宜，在不影響采光的情況下，宜配植以造形優(yōu)美，有季相變化的落葉喬木，如垂柳、欒樹(shù)等，以遮擋東西向的太陽(yáng)輻射，在夏日為行人提供綠蔭，喬木以下配植剪形花灌木，如紅檵木球、海桐球、水蠟球、榆葉梅球等，適當點(diǎn)綴幾組常綠樹(shù)，如檜柏球、千頭柏，使道路兩旁春季有花、夏季蔭濃、冬季有綠，以形成不同的植物景觀(guān)，增加綠色空間層次。但小區內各條干道綠化樹(shù)種不宜雷同，每條路都應以植物形成自己的特色。

　　2、居住小區中綠化植物配置原則。

　�、胖参锱渲靡獙哟畏置�、注重色塊。在居住小區中進(jìn)行配置時(shí)，也應該注重其層次的搭配。用喬灌、地被等混合配置出高、中、低、地被層四個(gè)層次，再進(jìn)行空間的分割與聯(lián)系，通過(guò)各個(gè)層次，使空間更具自然的節奏。

　�、萍竟澬杂^(guān)花觀(guān)葉植物相搭配。 “意春早臨花爭艷，夏季濃蔭好乘涼，秋季多變看葉果，冬季蒼翠不蕭條�！边@首詩(shī)道出了季節變化及對小區設計的最直接要求；應保持三季有花，四季常綠。

　�、且圆荼净ɑ軓洷荒颈局�不足。雖然草木花卉在管理中比較煩瑣，但是相對來(lái)說(shuō)更易于成為造景要素。在組合時(shí)必須考慮到小區中植物的色澤、花型、形狀和高度、植物壽命、生態(tài)長(cháng)勢等方面，使之互相協(xié)調。

　　住宅小區的園林綠化設計要在合理運用植物、園林小品、園路和鋪裝等前提下，強調園林景觀(guān)與生活、文化的緊密連接，在空間組織上達到一步一景，景隨步移的效果；注重地方特色和民族風(fēng)格，提倡多元化，不要盲目效仿；同時(shí)兼備觀(guān)賞性和實(shí)用性，在綠地系統中形成開(kāi)放性格局，布置文化娛樂(lè )設施，使休閑、運動(dòng)、交流等人性化的空間與設施融合在園林景觀(guān)中，營(yíng)造有利于發(fā)展人際關(guān)系的公共空間。在人與自然相互依存的條件下，開(kāi)拓人與自然充分親近的游憩生活境域，使久居鬧市的居民獲得重返自然的身心享受，這是人們共同追求的理想，也是實(shí)現城市可持續發(fā)展的必然要求。

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