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物業(yè)管理調查報告15篇
在經(jīng)濟飛速發(fā)展的今天，報告的使用頻率呈上升趨勢，我們在寫(xiě)報告的時(shí)候要避免篇幅過(guò)長(cháng)。為了讓您不再為寫(xiě)報告頭疼，下面是小編為大家收集的物業(yè)管理調查報告，希望能夠幫助到大家。
物業(yè)管理調查報告1
到了一年的年底，也到了一年中該交物業(yè)管理費的時(shí)候了。但一年的管理費卻要1000多，我實(shí)在不理解，為什么物業(yè)并沒(méi)有在我們生活中起很到很大的作用，卻要交納那么多錢(qián)。于是，在好奇心的驅使下，我上網(wǎng)調查關(guān)于“物業(yè)管理”。
原來(lái)，物業(yè)管理是一種服務(wù)，它以物業(yè)為管理對象，以廣大業(yè)主為服務(wù)對象而定位于社會(huì )人群。迄今為止，中國的物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)走過(guò)了二十幾年的時(shí)間，也是一個(gè)有一定年齡的行業(yè)了，也具備了一定的規模和形態(tài)。由于經(jīng)濟體制的改革發(fā)展、城市的現代化、人們對居住空間的可持續發(fā)展的要求，物業(yè)管理是房地產(chǎn)商品經(jīng)濟發(fā)展的必然產(chǎn)物。
一、物業(yè)管理的由來(lái)
以蕭山的物業(yè)管理發(fā)展為例。近年來(lái)，蕭山城市發(fā)展的日新月異，伴隨著(zhù)城市的發(fā)展的還有新式社區如雨后春筍般地涌現�！皡R宇花園”、“綠都四季花城”、“白馬公寓”這些新社區和“崇化社區”、“高橋社區”、“新橋社區”這些老社區有著(zhù)明顯不同。當然我們有必要探究一下社區基本性質(zhì)發(fā)生了什么樣的變化？這種變化有什么制度價(jià)值？于是，我調查了我區的三個(gè)小區“崇化社區”、“匯宇花園”、“南市花園”的基本情況來(lái)逐步研究。
傳統社區大多數的住房是由居民的工作單位分配的，居住者不是通過(guò)市場(chǎng)交易價(jià)格購買(mǎi)房屋，而是作為工作單位的成員進(jìn)入居住區的，因此居住者不是房屋的產(chǎn)權人。房屋的產(chǎn)權屬于居民的工作單位（集體）或者國家，居住社區的物業(yè)管理權相應地被賦予了準政府性質(zhì)的物業(yè)公司。居民或單位交出的物業(yè)管理費用只具有象征意義，不能平衡物業(yè)公司實(shí)際的支出成本，這些費用要么由政府貼補，要么由單位組織統一負擔。在傳統社區中，物業(yè)只承擔了社區管理的部分職責，主要是房屋的拆建、修葺等，另外一部分管理職能，如垃圾清掃清理、衛生整治、小區安全等，是由政府機構（街道及有關(guān)部門(mén)）或準政府機構（居委會(huì )）來(lái)承擔的（例如：“崇化社區”）。
而新式社區的住房是由居民通過(guò)市場(chǎng)交易價(jià)格自行購買(mǎi)的，因而居住者是房屋的產(chǎn)權人。于是，出現了一種對等的市場(chǎng)關(guān)系：業(yè)主以管理費購買(mǎi)物業(yè)公司的保安、綠化、清潔等社會(huì )服務(wù)，物業(yè)公司則以提供服務(wù)作為交換，從業(yè)主的購買(mǎi)中獲得生存。同時(shí)，也有了相關(guān)與物業(yè)管理的法律與條文(例如：《上海市居民小區管理條例》)出來(lái)，這意味著(zhù)，物業(yè)從社會(huì )管理者，轉變?yōu)樯鐣?huì )單位，從前的管理和被管理關(guān)系轉變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛生整治、小區安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費相應的提高，卻不只是象征意義。業(yè)主對物業(yè)管理業(yè)不滿(mǎn)的地方也可以進(jìn)行投訴（例如：“匯宇花園”、“南市花園”）。
二、物業(yè)管理的發(fā)展
隨著(zhù)發(fā)展，便有了“物業(yè)公司”這一類(lèi)代理管理責任的企業(yè)，甚至有了品牌。目前全國物業(yè)管理企業(yè)總數已超過(guò)2萬(wàn)家，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現，物業(yè)管理也必然進(jìn)入品牌競爭時(shí)代。21世紀將是我國物業(yè)管理品牌競爭的時(shí)代，是我國物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì )化、法制化和現代化不斷成熟的時(shí)代。
例如天津市金廈物業(yè)管理公司。天津市金廈物業(yè)管理公司成立于1994年，是天津市物業(yè)管理“十強”企業(yè)，具有天津市物業(yè)管理一級企業(yè)資質(zhì)。公司創(chuàng )立了具有金廈特色的物業(yè)管理模式，目前管理高層、多層住宅小區及辦公樓等多類(lèi)型項目，同時(shí)開(kāi)展物業(yè)管理咨詢(xún)、室內裝修、房屋租售等多種經(jīng)營(yíng)。所管理的金廈里涉外小區獲得了“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區”稱(chēng)號。幾年來(lái)公司不斷開(kāi)拓創(chuàng )新，先后實(shí)現了全市七個(gè)“第一”：第一家實(shí)行袋裝垃圾；第一家成立小區居委會(huì )；第一家成立社區醫療保健中心；第一家業(yè)主大規模捐贈花木；第一家實(shí)行義務(wù)監督員制度；第一批名列榜首被評為“物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區”；第一家在全市首次大型公開(kāi)物業(yè)管理項目競標中一舉奪標的企業(yè)。
到20xx年我國先行改革的深圳已經(jīng)出現了管理規模達1200萬(wàn)平方米的企業(yè)，緊隨其后的上海也已經(jīng)有了管理規模達400萬(wàn)平方米的物業(yè)管理企業(yè)。這些足以說(shuō)明名牌競爭的'優(yōu)勢，也足以說(shuō)了國內物業(yè)管理正逐步邁向正規，并不斷發(fā)展。
我查了許多關(guān)于物業(yè)管理得資料，再觀(guān)察我們“匯宇花園”。小區大門(mén)口站著(zhù)4位身著(zhù)制服的保安，保安室里有9臺監控錄像，每天晚上也有保安通夜巡邏來(lái)保衛小區安全；路上穿著(zhù)黃色工作服的環(huán)衛工人在打掃小區衛生，樓道的清潔也是有這些工人一周兩次的打掃來(lái)維持清潔的；小區的游泳池也是有人管理并維持清潔；小區的健身設施有專(zhuān)人維護管理；包括道路、路燈等有專(zhuān)人維修；……原本是覺(jué)得每平方米5角的物業(yè)管理費是花得不明不白，現在明白了物業(yè)公司存在的必要性與重要性。
黨的十六大報告明確要求“完善城市居民自治，建設管理有序、文明祥和的新型社會(huì )”，物業(yè)管理是在城市悄然發(fā)生的歷史性進(jìn)步。作為基層直接管理社區的政府，要看到社區的這種社會(huì )基礎性關(guān)系的變化，并支持、保護它們的發(fā)展，嚴格依法進(jìn)行管理。這樣，我們就可能朝向國際一流社區發(fā)展！
物業(yè)管理調查報告2
一、我鎮小區樓盤(pán)及物業(yè)管理現狀
我鎮目前成型的小區共有12個(gè)，包括2個(gè)高層小區（光亮·陽(yáng)光佳苑、巨鑫雅苑）、1個(gè)集資房小區（祥瑞花園）、9個(gè)商品房小區，分屬7個(gè)開(kāi)發(fā)單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。
我鎮的住宅小區物業(yè)管理從20xx年開(kāi)始起步，經(jīng)過(guò)10年的探索發(fā)展，物業(yè)管理逐步深入民心。通過(guò)實(shí)施物業(yè)管理，居民的居住環(huán)境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀(guān)。物業(yè)管理已成為人們日常生產(chǎn)、生活中不可或缺的有機組成部分。
但由于受管理權限和歷史遺留問(wèn)題的影響，我鎮的物業(yè)管理服務(wù)情況較為復雜，總的來(lái)看，我鎮業(yè)管理可分為以下兩種類(lèi)型：一是舊小區傳統舊體制的物業(yè)管理模式。由于這類(lèi)小區修建當初開(kāi)發(fā)商沒(méi)有與正式物管公司簽訂合約，只是制定物管工作人員，必定會(huì )造成物管人員的消極怠工，
提供的服務(wù)達不到要求，再加上這些小區業(yè)主對物業(yè)管理的認識和意識比較薄弱，物業(yè)交費率很低，規范化的物業(yè)管理難度較大，基本上沒(méi)有正規的物業(yè)管理模式，只是形式上的請1-2個(gè)人即當保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區，在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，只能實(shí)行基本服務(wù)（如簡(jiǎn)單的保潔和維修等項目）和低收費。
05年后修建的12個(gè)小區中，到目前為止有自己的業(yè)主委員會(huì )只有祥瑞花園1個(gè)小區。二是新建商品住宅小區較規范的物業(yè)管理模式。新建的住宅小區由于配套設施完善，環(huán)境較好，沒(méi)有城市街道穿過(guò)，相對獨立集中，再加上前期物業(yè)開(kāi)展較好，收費水平和收費率也較高，物業(yè)管理服務(wù)工作基本能夠維持正常。
如光亮·陽(yáng)光佳苑（重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司）、巨鑫雅苑（重慶和宜物業(yè)管理有限公司）等住宅小區。但另一方面，這些由開(kāi)發(fā)企業(yè)建設的住宅小區為新建小區，接房率70%左右，但有的老百姓買(mǎi)房不光為了住，也有作為投資的，所以入住率只有40%左右，雖然說(shuō)空關(guān)房按規定連續六
個(gè)月無(wú)人居住可按70%收取物管費，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過(guò)發(fā)文書(shū)通知、打電話(huà)通知、請人轉告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費”的錯誤思想，致使這些新建小區的物管收費率非常低，企業(yè)經(jīng)營(yíng)難以為繼。
二、小區貫徹落實(shí)物業(yè)管理法規情況
為了使國家《物業(yè)管理條例》等法律法規在我鎮得小區得到有效宣傳，使物業(yè)企業(yè)成為宣傳、貫徹《物業(yè)管理條例》的主體，我鎮采取以點(diǎn)帶面，利用國慶、中秋及普法宣傳日等節假日開(kāi)展宣傳活動(dòng)，并通過(guò)橫幅、報紙、宣傳單，由政府牽頭、物業(yè)公司聯(lián)合舉辦“構建和諧小區、共建美好家園”為主題的物業(yè)服務(wù)知識競賽活動(dòng)、物業(yè)服務(wù)進(jìn)百家等多種形式，集中開(kāi)展物業(yè)管理政策法規宣傳活動(dòng)。近一年來(lái)，發(fā)送宣傳資料近1.5萬(wàn)份，舉辦了以“ 構建和諧小區、共建美好家園”為主題的首屆物業(yè)服務(wù)知識競賽，通過(guò)開(kāi)展這些宣傳活動(dòng)，對進(jìn)一步加強物業(yè)管理、落實(shí)物管法規起到了良好的宣傳效果。
三、小區業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )情況
我鎮小區起步較晚，12個(gè)小區只有祥瑞花園小區由業(yè)主投票，組成了業(yè)主委員會(huì )，其中：主任1人，副主任1人，財務(wù)1人，委員5個(gè)，基本上每1-2年召開(kāi)一次業(yè)主大會(huì )，共同探討本小區物業(yè)管理情況；2個(gè)高層小區（陽(yáng)光佳苑、巨鑫雅苑）于20xx年8月份交房，目前入住的業(yè)主還沒(méi)有達到80%，所以還沒(méi)有形成業(yè)主委員會(huì )，不過(guò)正在前期的籌備當中；起于小區都沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )。
四、物業(yè)管理公司資質(zhì)、數量及經(jīng)營(yíng)情況
目前，我鎮共有2家正規物業(yè)管理公司，分別是重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司（負責光亮·陽(yáng)光佳苑小區）和重慶和宜物業(yè)管理有限公司（負
責巨鑫雅苑小區），其中禾順物業(yè)管理公司是重慶光亮集團下屬子公司，公司財政能得到保障，但因目前小區入住率不足80%，，加上小區有17個(gè)工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況；和宜物業(yè)公司是與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽的合同，同樣由于入住率不足80%，加上小區6個(gè)工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況。
五、物業(yè)管理服務(wù)情況
目前2個(gè)高層小區的物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)進(jìn)入正規化，能保障好小區內的清潔衛生、庭院看護等，基本能協(xié)調好業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛，能提供一個(gè)較好的小區生活環(huán)境。
六、物業(yè)服務(wù)管理費用收取及管理使用情況
目前我鎮的物業(yè)管理服務(wù)費用，祥瑞花園小區由業(yè)主委員會(huì )統一收取，交業(yè)主委員會(huì )財政保管，支付保安和清潔的工資，物管費用和工資基本持平；2個(gè)高層小區由物業(yè)管理同意按重慶市物業(yè)局的價(jià)格統一收取，交到公司財政，公司財政再同意支付員工工資和其他維修費用等，現在是一個(gè)入不敷出的情況；剩下的小區物業(yè)費用由社區工作人員收�。ɑ臼詹蝗�，用于支付小區保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。
七、我鎮小區物業(yè)管理存在的問(wèn)題
1、沒(méi)有正規的物業(yè)管理，未成立業(yè)主委員會(huì )，小區物業(yè)管理比較混亂。
全鎮12個(gè)小區中，只有祥瑞花園小區成立業(yè)主委員會(huì )，2個(gè)高層小區為新建小區，暫未成立業(yè)主委員會(huì )。剩下的9個(gè)小區均未成立業(yè)主委員會(huì )。主要是因為此類(lèi)小區自20xx年建成以后，小區開(kāi)始引進(jìn)物業(yè)管理模式，由開(kāi)發(fā)商制定物業(yè)管理人員來(lái)管理物業(yè)，，但由于物業(yè)管理人員自身素養的偏低，是的無(wú)關(guān)于業(yè)主的矛盾糾紛越來(lái)越嚴重，對提供的服務(wù)越來(lái)越不滿(mǎn)意，
最終開(kāi)發(fā)商撤下所有的物業(yè)管理人員，由業(yè)主自行管理。目前9個(gè)小區基本上都是由業(yè)主選1-2個(gè)人作為小區的物業(yè)管理人員，即為小區的清潔工，又為小區的保安，只負責小區的清潔衛生、看家護院，對小區的民事糾紛、工程維修基本都交給社區或者鎮政府，增加了社區的工作量，反過(guò)來(lái)問(wèn)題沒(méi)有解決好，業(yè)主還不滿(mǎn)意。業(yè)主意識較差，物業(yè)管理得不到群眾支持。
2、部分小區物業(yè)管理費收費難。
12個(gè)小區，除了2個(gè)高層電梯小區物業(yè)費收取按照重慶市物價(jià)局核準外，其余10個(gè)小區物業(yè)費基本上是按照建筑面積來(lái)收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于沒(méi)有正規的物業(yè)管理公司收取物管費，也沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )，業(yè)主自身市民意識不強， “花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的意識比較死板，比如說(shuō)有的小區業(yè)主開(kāi)始交了物管費，但是由于某些業(yè)主沒(méi)有交導致心里不平衡，或者說(shuō)自己過(guò)分要求得到更多的服務(wù)而沒(méi)有提供，繼而開(kāi)始不交物管費；有的是口頭說(shuō)交，但沒(méi)有實(shí)際行動(dòng)。
征收的物管費用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統一由物管公司發(fā)放，2個(gè)高層小區目前的經(jīng)營(yíng)情況基本上都是公司要倒貼，像陽(yáng)光佳苑，17個(gè)物業(yè)管理人員每年的工資發(fā)放達到30多萬(wàn)，而物管費全額收取才有24萬(wàn)多，資金缺口近8、9萬(wàn)元，其他如小區內水電費用，公共設施維修費用也由物管公司繳納。沒(méi)有正式物管公司的，像祥瑞花園小區有業(yè)主委員會(huì )，費用由委員會(huì )統一支付保安和清潔工的工資，剩余的作為小區內的維修費用；其他小區的物管費，能收上來(lái)的交由社區管理，然后按時(shí)給保安或者清潔工發(fā)放工資，有的小區也會(huì )楚翔繳納的物管費用不夠支付保安或者清潔工工資的現象，導致小區無(wú)物管。
3、集資房小區成政府包袱。
某些小區（如祥瑞花園小區）開(kāi)始修建的時(shí)候為集資房，業(yè)主沒(méi)有購
買(mǎi)大修基金，目前房屋因工程質(zhì)量問(wèn)題，外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒(méi)有著(zhù)落，實(shí)際上成了政府的包袱。
4、規劃超前性不夠，車(chē)位配備普遍不足。
由于開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，規劃超前性不夠，業(yè)主生活水平的.提高，購買(mǎi)私家車(chē)的人員越來(lái)越多，導致鎮內大部分小區車(chē)位配備不足。12個(gè)小區除了2個(gè)高層電梯小區有自己的地下停車(chē)位，其余十個(gè)小區都沒(méi)有統一的小區車(chē)位，小區內車(chē)輛亂停亂放的現象比較嚴重，甚至有的車(chē)子停到了小區周邊的公路上，增加了城市管理的任務(wù)。
八、造成問(wèn)題的主要原因
1、業(yè)主市民意識不強，業(yè)委會(huì )難成立。
業(yè)主自身市民意識不強，是各小區未成立業(yè)主委員會(huì )的一個(gè)重要原因。隨著(zhù)生活水平的穩步提高，部分農民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”后在鎮里的小區置業(yè)，變成了“業(yè)主”。但其固有的一些小農意識并沒(méi)有因為成為“業(yè)主”而被拋卻，比如擅改房屋結構、私拉亂接電線(xiàn)、亂養貓狗寵物等；對物業(yè)管理則愛(ài)理不理，一不高興就拖欠物業(yè)管理費，或到管理處大吵大鬧，嚴重的就堵塞小區門(mén)口�！拔飿I(yè)是服務(wù)，花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的共識還沒(méi)有成熟或者理解得比較死板。但這些業(yè)主卻沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì )，聯(lián)合起來(lái)與物業(yè)管理公司平等溝通的意識。
2、歷史遺留問(wèn)題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。
許多小區當時(shí)開(kāi)發(fā)商出售房屋的時(shí)候并沒(méi)有要求購房者購買(mǎi)大修基金，現在開(kāi)發(fā)商房子修好之后，指定的物業(yè)管理人員也沒(méi)有繼續做下去，業(yè)主選定的保安兼清潔工又只負責小區的清潔衛生、看家護院，對小區內的工程方面的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商拿已過(guò)保修期的借口來(lái)搪塞，不予修補；沒(méi)有大修基金，像外墻脫落，外墻漏水等現象業(yè)主也很難自行籌集資金進(jìn)行修
物業(yè)管理調查報告3
一、我國物業(yè)管理立法現狀
八十年代以來(lái)，我國先后頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規定》等法律法規。我國的物業(yè)管理現狀隨物業(yè)管理方面的法律法規的不斷健全和完善而呈現欣欣向榮之勢。
二、銅仁市是本次調查的必然選擇
銅仁地處中國貴州東南門(mén)戶(hù)，各個(gè)區縣經(jīng)濟發(fā)展速度各不相同。在改革開(kāi)放的推動(dòng)下,銅仁已經(jīng)取得了長(cháng)足發(fā)展，經(jīng)濟實(shí)力不斷提高。銅仁的社會(huì )發(fā)展現狀在一定程度上，能較準確地反映出銅仁地區物業(yè)管理的發(fā)展狀況。因此，在決定擬制此次社會(huì )調查活動(dòng)并制作了調查所需相關(guān)資料后，我選擇了銅仁市作為了本次寒假社會(huì )調查報告的實(shí)踐基地。本次社會(huì )調查活動(dòng)問(wèn)卷調查范圍主要以銅仁市物業(yè)管理現狀為題，采用抽樣調查方式進(jìn)行上門(mén)問(wèn)卷填寫(xiě).
在各位同學(xué)與廣大市民的幫助和配合下，經(jīng)過(guò)近20天的努力，我終于完成了本次實(shí)踐調查任務(wù)的主要工作（問(wèn)卷填寫(xiě)）。在完成問(wèn)卷工作后，我現對問(wèn)卷進(jìn)行總結和歸納，終于得出了銅仁市居民小區物業(yè)管理現狀的一些簡(jiǎn)單的信息。
三、居民住宅小區物業(yè)管理現狀及問(wèn)題分析
�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理主體方面的`缺陷
1、物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規模小，但發(fā)展較快。目前，銅仁市基本上在每個(gè)區縣都相繼建立起新興的居民住宅小區，但是，
在銅仁主城區分布較廣泛，而各區縣發(fā)展較慢僅僅在設施完備的新建居民小區才建立起物業(yè)管理服務(wù)，且為數不多。
2、專(zhuān)業(yè)性物業(yè)管理企業(yè)比例較大，但是仍需要相當部分的專(zhuān)業(yè)性企業(yè)。物業(yè)管理公司大都是專(zhuān)業(yè)性的，但實(shí)踐中也存在很多非專(zhuān)業(yè)性企業(yè)。
3、小區業(yè)主大會(huì )的召開(kāi)或定期召開(kāi)現狀令人擔憂(yōu)，業(yè)主缺乏對自己參加業(yè)主大會(huì )、行使相關(guān)權利的合理認識。
4、尚有相當比例的小區沒(méi)有按照法律規定成立和召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )，有些公民缺乏權利意識。在召開(kāi)業(yè)主大會(huì )后，法律法規規定，必須組成和召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )。
�。ǘ┪飿I(yè)管理合同及其違約責任追究
物業(yè)管理合同是業(yè)主集體與物業(yè)管理公司簽定的關(guān)于經(jīng)營(yíng)特定小區物業(yè)管理服務(wù)的協(xié)議。因此，它是物管公司與業(yè)主之間發(fā)生法律關(guān)系的前提。
在簽定了物業(yè)管理服務(wù)合同之后，涉及的問(wèn)題就是該合同的履行。
首先，在合同履行方面，從調查來(lái)看，銅仁市的居民住宅小區物管合同的履行情況問(wèn)題相當嚴重。
其次，對于物業(yè)管理服務(wù)收費方面，缺乏較統一性。
再次，在小區發(fā)生僅僅安全等物業(yè)管理合同約定的情況后，物業(yè)管理公司有義務(wù)及時(shí)排除妨礙，消除危險。
最后，對居民小區內公共設施出租的決定權等方面；
(三)、居民對物業(yè)管理服務(wù)的評價(jià)
在本次調查問(wèn)卷結束后，被調查者提出了一些總結和評價(jià)：見(jiàn)下表：
�。ㄐ^安全、綠化、衛生等管理評價(jià)）：
總結評價(jià)
很好 好 一般 不好
比例 15.2% 42.4 39.4% 23%
(對所在小區物業(yè)管理服務(wù)方面的總體評價(jià)）：
總結評價(jià) 優(yōu)秀 良好 及格 不及格
(四)對發(fā)展和完善居民小區物業(yè)管理方面的建議
上述調查分析，發(fā)現了普遍存在的重慶市物業(yè)管理方面的現實(shí)問(wèn)題，但是必須認識到上述認識的局限性。我試從上述問(wèn)題出發(fā)，提出自己關(guān)于發(fā)展和完善居民住宅小區物業(yè)管理方面的建議。
1、積極促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)性。實(shí)現對專(zhuān)業(yè)性物業(yè)管理公司的宏觀(guān)調控，極力解決目前存在的物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規模小的問(wèn)題。放開(kāi)政府管制之手，大力將市場(chǎng)引進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)。
2、完善法律程序，實(shí)現物業(yè)管理定價(jià)的法律化。正確解決物業(yè)服務(wù)收費水平低、收費率低，代收代繳墊支多，個(gè)別管理部門(mén)亂收費，導致企業(yè)虧損嚴重等問(wèn)題。合理規制物業(yè)管理服務(wù)費用的繳納和比例。避免在實(shí)際中亂收費和收費不到位等問(wèn)題。
3、加強有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規的法制宣傳，提高小區業(yè)主法律和權利意識。
4、促進(jìn)業(yè)主委員會(huì )和業(yè)主大會(huì )等業(yè)主權力機構的建立和完善，建立起合理的行使權利機構，以及時(shí)和迅速追究物業(yè)管理公司的法律責任。
5、發(fā)展群眾性維權組織，加大社會(huì )對業(yè)主保護力。建立起物業(yè)管理協(xié)會(huì )，以這會(huì )中介主體資格出發(fā)，以發(fā)生應有的作用，促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展、壯大。
6、促進(jìn)社會(huì )性物業(yè)管理行業(yè)的中介機構的設立和發(fā)展，并由政府進(jìn)行授權管理自己行業(yè)，實(shí)現中介機構對本行業(yè)的“自我管理、自我服務(wù)、自我監督”等權利。
物業(yè)管理調查報告4
一、調查目的
改革開(kāi)放以來(lái)，隨著(zhù)我國社會(huì )主義市場(chǎng)體制的建立和日趨完善，國民經(jīng)濟持續穩定的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高，專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理模式也逐漸走進(jìn)人們的生活，為人民服務(wù)，為人們熟知，物業(yè)走近一個(gè)逐漸完善，逐漸自我提升的過(guò)程。進(jìn)入物業(yè)市場(chǎng)，了解物業(yè)現狀，深入物業(yè)實(shí)踐，將理論與實(shí)踐相結合，積累經(jīng)驗，總結知識，了解問(wèn)題，提升專(zhuān)業(yè)水平，打好專(zhuān)業(yè)基礎，最終服務(wù)物業(yè)，貢獻物業(yè)。
二、調查對象
天津市開(kāi)發(fā)區毆思諾物業(yè)管理有限公司
昌黎分公司管轄小區——竭石花苑
三、調查人：常金香
四、調查時(shí)間：20xx年8月21日
五、調查內容
歐思諾物管有限公司，總部設在天津市，于20xx年接管昌黎“竭石花苑”小區物業(yè)管理項目。該單位屬于三級資質(zhì)物業(yè)管理公司，物業(yè)管理范圍廣泛，物業(yè)管理類(lèi)型多樣化，集服務(wù)、管理與經(jīng)營(yíng)一體化。
“竭石花苑”位于昌黎縣東區，屬社區物業(yè)，它是一個(gè)環(huán)境優(yōu)美，管理完善的花園式住宅，獲河北省建設廳“優(yōu)秀小區”稱(chēng)號。內部設備設施齊全，保安、消防、環(huán)境等管理到位，給人們一個(gè)安適、休閑的優(yōu)雅環(huán)境。當日正執周末，孩子們在兒童娛樂(lè )設施上盡情的玩耍，大人們也忙里偷閑地打著(zhù)撲克、下象棋，也有人正向物業(yè)人員反映問(wèn)題……融入物業(yè)，讓我感受真實(shí)的`物業(yè)服務(wù)。
調查結果顯示：人們對于這個(gè)新興行業(yè)普遍認為有較大的發(fā)展空間，小區負責人高先生也表示，物業(yè)管理行業(yè)擁有巨大的發(fā)展空間與速度，他還樂(lè )觀(guān)地表示物業(yè)管理在不久的將來(lái)將進(jìn)入一個(gè)嶄新的時(shí)代。是的，物業(yè)管理自改革開(kāi)放以來(lái)，至今已發(fā)展成為一個(gè)擁有2萬(wàn)多個(gè)企業(yè)，數百萬(wàn)從業(yè)人員的企業(yè)，它已被住宅小區、工業(yè)區、學(xué)校、醫院、車(chē)站、機場(chǎng)、商場(chǎng)、辦公樓等各類(lèi)不同性質(zhì)的物業(yè)所采用，被人們視作現代化城市的朝陽(yáng)產(chǎn)生。
物業(yè)管理是一個(gè)涉及領(lǐng)域十分廣泛的行業(yè)，其管理的對象是物，即已建成的各類(lèi)地上建筑物，及其附屬物的設施、設備和相關(guān)場(chǎng)地，而物業(yè)管理服務(wù)的對象是人，即物業(yè)的業(yè)主及使用人。調查顯示，在該小區從業(yè)人員專(zhuān)業(yè)畢業(yè)生，相對比較少，而專(zhuān)業(yè)人員實(shí)踐能力相對低下，在物業(yè)管理已發(fā)展為城市市區水平的情況下，加強專(zhuān)業(yè)人員的培訓，加大專(zhuān)業(yè)人員數量是必要的。服務(wù)于物業(yè)，其管理人員必須具有系統地專(zhuān)業(yè)知識，這也是高先生特別提出的一點(diǎn)。物業(yè)管理企業(yè)的管理人員，不僅要有房屋建筑、給排水機里設備、局域網(wǎng)系統等工程技術(shù)方面的知識，同時(shí)也需要社會(huì )學(xué)、法學(xué)、管理學(xué)、經(jīng)濟學(xué)、心理學(xué)等各方面知識，也就是說(shuō)，應具備文、理、工等多個(gè)學(xué)科交叉的知識結構。同時(shí)，更應加強理論與實(shí)踐的結合，深入物業(yè)管理實(shí)踐，將知識融會(huì )貫通，積累實(shí)踐經(jīng)驗，反復學(xué)習總結，才能進(jìn)一步提升專(zhuān)業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)與技能，從而更好地服務(wù)于物業(yè)。
高先生還認為物業(yè)管理企業(yè)與高校合作培養物業(yè)人才，是一條可行之道，雙方可以?xún)?yōu)勢互補，給學(xué)生接觸物業(yè)的機會(huì )，進(jìn)行經(jīng)驗交流，提高學(xué)生的專(zhuān)業(yè)文化，也可以為企業(yè)帶來(lái)一批批優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)人才，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
物業(yè)管理做為一個(gè)新生的行業(yè)，在其發(fā)展過(guò)程中，也存在這樣那樣的問(wèn)題和矛盾，諸如環(huán)境衛生、安全防衛等諸多原因引起的糾紛、投訴等都是等待我們急需解決的問(wèn)題。物業(yè)管理服務(wù)的對象是人，要面向問(wèn)題，解決問(wèn)題。物業(yè)中存在的問(wèn)題直接影響著(zhù)物業(yè)管理的發(fā)展，要看重并及給予解決。諸如法律法規不健全，專(zhuān)業(yè)人員缺少，內部結構不完善等諸多因素影響著(zhù)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，培育物業(yè)管理市場(chǎng)，規范物業(yè)管理行為，提高管理服務(wù)質(zhì)量，已成為業(yè)內人士的共識。
通過(guò)整個(gè)調查，得出以下結論：
�。�1）物業(yè)管理將呈現巨大的發(fā)展空間與速度。
�。�2）對物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)學(xué)生提出更高更深的要求，同時(shí)，也為高校培育學(xué)生提供了方向。
�。�3）物業(yè)管理存在諸多問(wèn)題急待解決，要求健力健全法律法規完善競爭市場(chǎng)，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
總之，在整個(gè)調查過(guò)程中，讓我更深入的了解物業(yè)，堅信物業(yè)管理行業(yè)將有一個(gè)嶄新的未來(lái)，作為物業(yè)人，更好地服務(wù)物業(yè)。
物業(yè)管理調查報告5
一 社會(huì )實(shí)踐調查題目：
蘇州居住小區物業(yè)管理狀況
二調查小組成員 ( 共2 人 )
系別： 外語(yǔ)系
系別： 建筑系
班級： 英師1201班 班級： 城規 1202 班
姓名： 李西
姓名： 姚小莫
三 社會(huì )實(shí)踐調查目的 ：
相對時(shí)間較長(cháng)的寒假對我們大學(xué)生來(lái)說(shuō)是一個(gè)了解社會(huì )的好機會(huì )。實(shí)踐調查作為每個(gè)大學(xué)生的必修課可觀(guān)要求我們要了解社會(huì )，研究社會(huì )，彌補教科書(shū)的不足。我們知道書(shū)上的知識大都理論性較強，知識真正用到工作中就需實(shí)踐調查這一重要環(huán)節。而且通過(guò)這一實(shí)踐的過(guò)程我們不僅能豐富知識，提高自身分析和解決問(wèn)題的能力，還能提高各人的綜合素質(zhì)。
四 社會(huì )實(shí)踐調查的意義 ：
小區物業(yè)管理的成敗直接明顯得影響著(zhù)小區居民的居住質(zhì)量與生活環(huán)境，特別是現階段人們生活壓力大，工作繁忙，更希望在自家室外有個(gè)安靜，舒適的小區環(huán)境。小區物業(yè)管理的好壞也是人們購房的一個(gè)參考因素。本次調查的目的是通過(guò)對蘇州市區不同層次的小區物業(yè)調查了解小區物業(yè)管理的基本常識，所受制約因素，并試圖找到現階段解決小區物業(yè)管理矛盾的一些有效途徑。
五 社會(huì )實(shí)踐調查對象與形式 ：
針對蘇州市區現在居民的住房條件，我們擬對四個(gè)不同層次和形式的小區進(jìn)行抽樣調查。
蘇州居住小區類(lèi)型 表現特征 代表小區名稱(chēng) 抽樣標本
老新村 大都建于上世紀70年代末80年代初，基礎硬件較差 婁江新村、蘇安新村、永林新村（部分）、東港新村（部分）、里河新村、南環(huán)新村等 婁江新村
街坊改造小區 一般是上世紀90年代至今老街坊經(jīng)改造而成，以造型傳統的新式公房為主 敬文里、打線(xiàn)里、石橋里等 敬文里小區
古城區新建小區 古城區高檔安全小區，管理較嚴格，房屋造型以傳統多層為主，但樓層不高（受園林地帶保護古風(fēng)貌的限制） 華陽(yáng)里、蘭亭苑、獅林苑、桐芳苑、園林小區等 華陽(yáng)里小區
園區、新區樓盤(pán) 大都興建時(shí)間較晚，樓層較多，設施齊全，位于蘇州經(jīng)濟最為發(fā)達的工業(yè)園區，小區物業(yè)往往由開(kāi)發(fā)商自行管理，自成品牌 新城花園、貴都花園、多味花園、邑翠華庭、嘉多麗花園、今日家園、錦華苑、馨泰花園、等 新城花園
調查形式
�、倥c物業(yè)管理人員交談，咨詢(xún)，填寫(xiě)物業(yè)管理調查表
�、诓稍L(fǎng)小區居民，填寫(xiě)物業(yè)調查表
�、鄄稍L(fǎng)者自己評價(jià)小區環(huán)境，拍照片作記錄。
�、茈娫�(huà)訪(fǎng)問(wèn)一些同學(xué)和親友，了解其他小區的情況，以方便作總結和比較。
六 社會(huì )調查日程安排 ：
調查分為四個(gè)階段進(jìn)行（共13天）
第一階段：前期準備確定調查內容，查閱相關(guān)內容并準備問(wèn)卷（8。6~8。9）
�。短� 學(xué)習物業(yè)管理方面的一些簡(jiǎn)單的知識，查閱資料，如蘇州地圖，選出要調查的地點(diǎn)及有關(guān)部門(mén)的聯(lián)系方式。學(xué)習制定調查問(wèn)卷的一般方法。
�。诽� 編輯調查問(wèn)卷一 （ 居民 ）部分
�。柑� 編輯調查問(wèn)卷二 （物業(yè)管理部門(mén)）部分
�。固�
制定下一步的調查計劃，復印相關(guān)證件、材料
第二階段：實(shí)地調查（8。10~8。14）
10 號 致電給部分小區物業(yè)管理處，預約時(shí)間。電話(huà)訪(fǎng)問(wèn)親戚朋友，詢(xún)問(wèn)他們的居住地的情況并約好時(shí)間去他們家里訪(fǎng)問(wèn)。隨機到蘇州各個(gè)小區參觀(guān)，拍照片，收集相關(guān)資料。
11 號 蘇州街坊 敬文里
12 號 蘇州古城區外圍 婁江新村
13 號 蘇州古城區 華陽(yáng)里
14 號 蘇州工業(yè)園區 新城花園
第三階段：整理資料，概括總結（8。15~8。16）
第四階段：編輯資料，打印成冊（8。17~8。18）
七 社會(huì )實(shí)踐調查論文 ：
敬文里物業(yè)管理
背景
該小區位于古城區內的皮市街十、十一號街坊，附近的房子都有很久的歷史。共有42幢168戶(hù)近500多位居民，屬于蘇州工業(yè)園區榮華物業(yè)管理有限公司管理。按照有關(guān)部門(mén)的建設規劃一直在對附近要拆遷整改的房子進(jìn)行改造。
居民調查報告統計
敬文里居民對小區的安全狀況普遍評價(jià)一般
敬文里居民對小區的衛生狀況普遍評價(jià)較好
敬文里居民對小區的交通狀況普遍評價(jià)較好
敬文里居民對小區的綠化景觀(guān)普遍評價(jià)較好
敬文里居民對小區的基礎設施，硬件管理狀況普遍評價(jià)一般 例 由于房子處于黃金地段，樓層不適很高，居民休息健身場(chǎng)所較少。
基于上述情況，敬文里居民對小區的整體普遍評價(jià)較好
該小區的優(yōu)點(diǎn)
1地理位置優(yōu)越。附近有證券公司、便民超市、郵電局、第四人民醫院、朝陽(yáng)菜場(chǎng)、敬文小學(xué)、善耕小學(xué)、第三中學(xué)、各種食品店音響店日常用品店也很多。
2省級優(yōu)秀小區，多次得獎。
3綠化覆蓋面積達到40％。
該小區的不足
1由于是街坊改造的，故小區出入口很多，人員出入管理起來(lái)比較難，基本不看證件，任何人都可以長(cháng)驅直入。給小區的安全問(wèn)題造成隱患。
2小區地形比較復雜，各幢之間的道路比較彎曲，對于陌生訪(fǎng)客來(lái)說(shuō)，尋找相應的樓房比較麻煩。
3晚上路燈比較少
4靠近馬路，噪聲有時(shí)比較討厭。
整改建議
1加強保安隊伍的人數，抬高保安隊伍的素質(zhì)。
2多設一些指路牌和路燈。
3繼續進(jìn)行舊的街坊改造計劃，爭取使更多的舊房子得以規劃，便于管理。要吸取之前改造過(guò)程中的經(jīng)驗，揚長(cháng)避短，合理規劃 。
4在外圍可以種植一些高大的樹(shù)木，既能美化環(huán)境，清新空氣，還能消減噪音。
婁江新村物業(yè)管理
背景：
婁江新村位于東環(huán)路沿線(xiàn)，毗鄰蘇安，永林等老新村，建于上世紀，整體環(huán)境一般，由于小區建設較早，基礎設施較差，當初小區規劃和建設上留下的一些歷史遺留問(wèn)題也給小區物業(yè)管理帶來(lái)了一定的困難，居民對小區物業(yè)與環(huán)境意見(jiàn)頗大。
婁江物業(yè)由蘇州市平江區萬(wàn)昌物業(yè)接管。由于建造年代比較早，小區的一些規劃上存在嚴重問(wèn)題，突出的問(wèn)題是小區的大門(mén)總共達到5個(gè)，一般小區大門(mén)才2個(gè)。這就給小區安全帶來(lái)了難題。小區的物業(yè)負責人對此感覺(jué)也很無(wú)奈。
居民調查報告統計
婁江居民對小區的安全狀況普遍評價(jià)較差 例 居民何某家曾被盜兩輛自行車(chē)和一輛助動(dòng)車(chē)。
婁江居民對小區的衛生狀況普遍評價(jià)較差 如 垃圾桶附近蚊蠅多，拾荒者很多，建筑垃圾堆砌多。
婁江居民對小區的交通狀況普遍評價(jià)一般 例 上下高峰時(shí)間內南門(mén)出入明顯堵。
婁江居民對小區的綠化景觀(guān)普遍評價(jià)較差 例 很少有園丁修剪，大多滋生自滅。
婁江居民對小區的基礎設施，硬件管理狀況普遍評價(jià)較差 例 居民休息健身場(chǎng)所較少。
基于上述情況，婁江居民對小區的整體普遍評價(jià)較差
婁江小區物業(yè)管理的主要突出問(wèn)題集中在：
1． 小區的安全存在很大的隱患。
由于小區大門(mén)太多，達到5個(gè)，外來(lái)人流較多，給小區大門(mén)的保安工作帶來(lái)了困難。婁江小區周遍外來(lái)人口較多，有比部分外來(lái)人口就租房于婁江小區，因此小區大門(mén)值班室的值班人員也很難辨別進(jìn)出人員是居民還是外來(lái)人員。一些偷盜分子就借機進(jìn)入小區作案，因為有5個(gè)大門(mén)，他們的出入難于掌握。
近期小區已安裝8個(gè)攝像頭分布在小區主干道上，給小區安全帶來(lái)了一些改觀(guān)。
2． 小區的衛生狀況不甚理想
小區現在實(shí)行在每個(gè)單元（12戶(hù)居民）共用一個(gè)垃圾箱，垃圾箱容量偏小，垃圾經(jīng)常外溢，散發(fā)出陣陣臭味。垃圾箱擺放在每幢居民樓的單元入口的門(mén)口，沒(méi)有專(zhuān)人看管，維護，因此在自然環(huán)境下破壞較大。小區70%的垃圾箱都有不同程度的損壞。再者，小區經(jīng)常有拾荒的外來(lái)人員進(jìn)翻開(kāi)垃圾箱找硬紙板等東西。他們在翻動(dòng)過(guò)程中往往會(huì )把垃圾帶出箱外，給小區環(huán)境帶來(lái)影響。
3． 小區經(jīng)常有拾荒的外來(lái)人員進(jìn)來(lái)
這個(gè)問(wèn)題物業(yè)上也很無(wú)奈。第一由于小區進(jìn)出無(wú)需檢查，拾荒人員可以偽裝成其他人員進(jìn)來(lái)。第二小區的大門(mén)較多，也難于控制他們的進(jìn)出。物業(yè)人員告知，當初為了限制拾荒者進(jìn)來(lái)，保安還和拾荒者發(fā)生口角，甚至動(dòng)手。物業(yè)管理由于沒(méi)有執法權，他們只能以勸說(shuō)的形式和拾荒者接觸，但那制止不了拾荒者進(jìn)入小區的決心。第三部分居民為了他們賣(mài)垃圾的方便對拾荒者的進(jìn)來(lái)持歡迎態(tài)度，無(wú)形中助長(cháng)了他們的氣焰�，F在小區物業(yè)已加強了對拾荒者的盤(pán)查力度，對他們積極勸說(shuō)。
4． 小區缺少公共綠地和景觀(guān)
這使得居民沒(méi)有公共交流的場(chǎng)所，對社區文化建設很不利。小區中偶爾的公共交往也只局限在小區的幾個(gè)小店門(mén)口，居民迫切需要一個(gè)寬敞，整潔的小區環(huán)境。
當然，問(wèn)題還有很多。但婁江小區自身地理區位處于外來(lái)人員較多處，加之建造時(shí)間較早，當初的規劃和現在蘇州市的整體規劃有些不協(xié)調，不合理。婁江新村的自身發(fā)展受上述幾個(gè)方面的制約，一些問(wèn)題很難解決。就如小區大門(mén)過(guò)多的問(wèn)題，就屬原先規劃上的問(wèn)題。
我們經(jīng)過(guò)調研和總結得出婁江小區物業(yè)整改的一些建議
1． 將小區規劃情況告之上級，希望小區能得到重新規劃和整改。其中包括道路交通的改道，小區出入口的重新安排，居民樓外立面的改造，拆除一些可有可無(wú)的建筑，藤出地來(lái)搞綠化景觀(guān)，為居民營(yíng)造生態(tài)的小區整體氣氛。
2． 改造小區基礎設施，垃圾實(shí)行袋裝化分類(lèi)管理，將垃圾箱以其他有效方式替代。對 小區的燈光設施加以整改，局部添加路燈。小區主要干道添加指示牌，小區總平面，在適當地方添加坐椅的人性化設施，小區內應建公廁一個(gè)。
3． 結合小區居委會(huì )加強小區居民的社區意識。硬件上添加宣傳櫥窗，設立小區群眾意見(jiàn)箱。軟件上物業(yè)和居委會(huì )深入各家，對小區情況進(jìn)行調查，征求意見(jiàn)，大家一致?tīng)I造一個(gè)整潔，舒適的小區環(huán)境，這樣小區居民不由自主的會(huì )有社區意識，以實(shí)際行動(dòng)維護小區的各個(gè)方面。同時(shí)，小區的其他一些疑難雜癥也能得到改觀(guān)。例如，居民會(huì )自覺(jué)抵制拾荒者，久二久之，拾荒者也不會(huì )進(jìn)來(lái)。
華陽(yáng)里物業(yè)管理
背景：
該小區屬于蘇州工業(yè)園區榮華物業(yè)管理有限公司管理。位于東北街（第六中學(xué)的對面），建于XX年，共11幢，應該來(lái)講屬于比較新的小區，整體環(huán)境比較好，人為破壞的地方很少。全區占地面積不是很大，共有北面和西面兩個(gè)出入口，所以治安比較好。
居民調查報告統計
華陽(yáng)里居民對小區的安全狀況普遍評價(jià)較好
華陽(yáng)里居民對小區的衛生狀況普遍評價(jià)較好
華陽(yáng)里居民對小區的交通狀況普遍評價(jià)較好
華陽(yáng)里居民對小區的綠化景觀(guān)普遍評價(jià)較好
華陽(yáng)里居民對小區的基礎設施，硬件管理狀況普遍評價(jià)一般 例 由于占地面積小，處于黃金地段，靠近拙政園，地價(jià)較貴，居民休息健身場(chǎng)所較少，沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的醫療療保健場(chǎng)所。
基于上述情況，華陽(yáng)里居民對小區的整體普遍評價(jià)較好
該小區的優(yōu)點(diǎn)
1地理環(huán)境優(yōu)越，靠近獅子林、拙政園、絲綢博物館、民俗博物館。北面是學(xué)校，東南面臨近動(dòng)物園。
2這里的綠化很好，居負責人介紹，一年四季都有不同的樹(shù)木和花朵。園丁也定期為花木修剪保持它們良好的生長(cháng)態(tài)勢。
3每家每戶(hù)都有專(zhuān)用的停放自行車(chē)和機動(dòng)車(chē)的地方，另外還有公用的停車(chē)地方。道路暢通，交通無(wú)阻。
該小區的不足
1地方比較小，缺少一些醫療和保健場(chǎng)所和相關(guān)設施。
2保安年齡相對大了點(diǎn)
3業(yè)主之間的交流比較少，社區活動(dòng)開(kāi)展不多。
整改建議
1利用部分閑置或多余的資金招募些年青的保安，以便增強小區的保安人員的隊伍建設。若是資金不夠，可以向居民們進(jìn)行宣傳，相信為了維護大家的利益，只要有合理的原因和理由，業(yè)主還是會(huì )配合的，會(huì )適當多處一點(diǎn)物業(yè)管理費用的。
2適當地在節日舉辦一些活動(dòng)，增進(jìn)各業(yè)主之間的關(guān)系，加強了解。
新城花園物業(yè)管理
背景
該小區位于蘇州工業(yè)園區現代大道，毗鄰鄰里中心。小區共有34幢1575 個(gè)住戶(hù)，屬于蘇州工業(yè)園區建屋發(fā)展有限公司管理。最早的房子建于98年（多層樓房為主），99和XX年又新建了一批新的套型的房子（復合型，高層為主）。居住者大多為白領(lǐng)或以上人員，整體素質(zhì)較高。
居民調查報告統計
新城花園居民對小區的安全狀況普遍評價(jià)較好
新城花園里居民對小區的衛生狀況普遍評價(jià)較好
新城花園居民對小區的交通狀況普遍評價(jià)較好
新城花園居民對小區的綠化景觀(guān)普遍評價(jià)較好
新城花園居民對小區的基礎設施，硬件管理狀況普遍評價(jià)較好
基于上述情況，新城花園居民對小區的整體普遍評價(jià)較好
該小區的優(yōu)點(diǎn)
1新城花園物業(yè)服務(wù)的宗旨是"業(yè)主下班，物管上班"。也就是說(shuō)，無(wú)論什么時(shí)候，都能找到相應的人員為業(yè)主服務(wù)。修理工們頂著(zhù)炎熱，挨家挨戶(hù)地上門(mén)服務(wù)，他們無(wú)怨無(wú)悔。門(mén)口站崗的`女保安工作也是一絲不茍，對每一個(gè)來(lái)訪(fǎng)的車(chē)輛都做好相應的盤(pán)查和發(fā)放通行證的工作。
2基礎設施建設較好，健身鍛煉的地方，小朋友嬉戲玩耍的地方都吸引著(zhù)很多居民。大家可以常常見(jiàn)面，話(huà)家長(cháng)，增進(jìn)彼此之間的感情。適合交流的場(chǎng)所很多。
3綠化覆蓋率40％。小區內種植了很多四季常青的植物，自然景觀(guān)很漂亮。
4管理有序。各類(lèi)的收費的標準都明確地貼在櫥窗里，一目了然。保安和修理工都配有對講機，各個(gè)類(lèi)型的工作人員之間的交流比較方便。
5遠離市區，噪音較少。
6地理位置好。園區的道路寬敞，環(huán)境好，靠近鄰里中心，各項配備都有了而且各項活動(dòng)也比較多，如一年一度的美食節。
7園區的管理和建設理念較先進(jìn)。蘇州的工業(yè)園區引用了新加坡先進(jìn)的管理和規劃模式。在幾個(gè)附近的小區周?chē)ㄔO有配套設施完善的鄰里中心，充分實(shí)現資源的優(yōu)化配置和共享。
該小區的不足
1預留車(chē)位不夠，部分自家車(chē)沒(méi)有地方�？慷加昧擞邢薜娜诵型ǖ�。
整改建議
可以將部分空地劃出露天車(chē)位，解決當務(wù)之急，但是要合理規劃場(chǎng)地，不能影響居民的正常出行。但此方法治標不治本，強力建議今后規劃的小區要提前預測小區發(fā)展水平，留好一些空地。
經(jīng)過(guò)對幾個(gè)小區的抽樣調查，我們得出以下結論
1． 小區的物業(yè)管理水平受到小區硬件設施的影響，一般來(lái)說(shuō)，那些老新村由于建造時(shí)間比較早，基礎設施差，道路泥濘，居民樓破舊，小區門(mén)衛管理水平較低，且年紀較大。小區內綠化景觀(guān)較少。相反 那些新建的小區，其中包括園區的公寓，花園小區，古城區的封閉式小區，由于建造時(shí)間較晚，基礎設施齊全，物業(yè)管理相對容易，物業(yè)和居委會(huì )也有條件對小區的不良狀況進(jìn)行整改。
2． 小區物業(yè)管理不只是物業(yè)部門(mén)的事，它需要生活在小區內的每一戶(hù)居民的共同參與。物業(yè)管理只是扦個(gè)頭，在具體細節的實(shí)施執行上，都得靠居民大力配合。同時(shí)，從另一個(gè)方面來(lái)說(shuō)，該小區的物業(yè)管理水平也受該小區居民自身素質(zhì)文化水平的高低。在采訪(fǎng)的幾個(gè)小區中，我們發(fā)現，越是高檔的小區，里面的居民越是配合你做調查。他們會(huì )在小區內找個(gè)陰涼的地方和你慢慢談（當然，前提是他們有時(shí)間）。而在相對低端的小區，在采訪(fǎng)過(guò)程中，我們得知，有些居民為了自身的方便還支持小區不良行為的發(fā)生。譬如，讓拾荒的進(jìn)來(lái)?yè)炖�。有些居民自身素質(zhì)不高，亂丟垃圾，卻常常抱怨小區環(huán)境差。
3． 我們發(fā)現小區物業(yè)和社區管委會(huì )應充分合作才能把小區物業(yè)搞上去。在小區物業(yè)管理中，很多牽涉到居民的教育宣傳問(wèn)題，這些問(wèn)題本來(lái)不應該是物業(yè)管理的事，是社區的事�，F在社區和物業(yè)缺乏溝通合作，那些軟件上的事就很少能辦好。提高小區物業(yè)水平的一個(gè)重要途徑是培養居民的社區責任感，即社區意識。把自己的小區當成自己的家來(lái)對待，那么那些問(wèn)題何愁得不到解決呢。
4隨著(zhù)人們的物質(zhì)生活的豐富，一些人家養的寵物所造成的噪音、環(huán)境問(wèn)題也被人們所關(guān)注。
5發(fā)展物業(yè)要有遠見(jiàn)，要充分考慮當地的經(jīng)濟發(fā)展，人們的需求，如車(chē)位問(wèn)題，現在成為不少上世紀末發(fā)展起來(lái)的小區的一個(gè)破位棘手的問(wèn)題。配套設施也應該盡量完善，或者留有升級和改造的余地。人性化的管理才會(huì )贏(yíng)得廣大業(yè)主的喜愛(ài)
6物業(yè)管理費用上的一些爭議
蘇州物業(yè)費按戶(hù)還是按面積收，很多居民的看法都不同。下面是我們通過(guò)調查得到的一些較為可靠的數據。
小區名稱(chēng) 物業(yè)管理收費標準 每戶(hù)年物業(yè)費（若按面積則100平方米）
婁江新村 每戶(hù)每年36元
胥江華庭 米／平方/月 1.1元 1320元
新城花園 (多層) 米/平方/月 0.45元 540元
敬文里 每戶(hù)每年72元
華陽(yáng)里 米/平方/月 0.3元 360元
彩香花苑 米/平方/月 0.4元 600元
彩香一村 每戶(hù)每年60元
以上大多不包括車(chē)位（若業(yè)主沒(méi)有專(zhuān)用停汽車(chē)場(chǎng)所）的費用。
城區200余家物業(yè)管理企業(yè)，承擔著(zhù)大量的新村管理，但目前普遍遭遇物業(yè)費難收的尷尬。去年9月1日《物業(yè)管理條例》施行以來(lái)已有半年多時(shí)間，采訪(fǎng)中聽(tīng)得最多、反響最強烈的話(huà)題是"物業(yè)費難收"與"管理不到位繳什么費"。一些老新村，近年也紛紛成立物業(yè)公司后雖經(jīng)改造整治，新村環(huán)境面貌大變，但仍然遭到物業(yè)費難收的尷尬。居民說(shuō)得最多的是亂停車(chē)影響行走，治安問(wèn)題讓人不放心，自行車(chē)失竊現象時(shí)有發(fā)生。還有，小區物業(yè)公司從來(lái)未向業(yè)主公布賬目。物業(yè)部門(mén)對此也有苦衷，深感無(wú)能為力。小區業(yè)主不交物業(yè)管理費總有其原因，但最主要的是，我們需要要真心實(shí)意地想辦法把問(wèn)題解決。例如可以與業(yè)主委員會(huì )進(jìn)行協(xié)商解決或者向居民宣傳，作好溝通工作。有關(guān)人士認為，物業(yè)管理正在逐步走向市場(chǎng)化，一方面物業(yè)管理部門(mén)的服務(wù)要到位，為業(yè)主提供良好的物業(yè)服務(wù)；另一方面沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )的要盡快建起業(yè)主委員會(huì )，選擇自己中意的物業(yè)公司來(lái)管理新村，讓業(yè)主委員會(huì )站出來(lái)替大家作主。
總之，事在人為，相信在大家的努力下，蘇州居住小區的物業(yè)定會(huì )發(fā)展得越來(lái)越好，居民的生活也會(huì )因此錦上添花的。
八 社會(huì )實(shí)踐調查心得體會(huì ) ：
�。ㄒ唬┯�1212 李燕青
八月的天氣異常炎熱，但是很多人還在工作。當我們走進(jìn)一個(gè)個(gè)小區的物業(yè)管理部門(mén)時(shí)，看到的幾乎都是工作者忙碌的身影。老城區的瑣事很多 居民紛爭很多，抱怨也很多。其中也不乏一些矛盾的問(wèn)題。如樓江新村，有時(shí)候在處理問(wèn)題時(shí)法律和道德會(huì )有違背情況。當地命令禁止在小區的道路邊擺攤，但是，有一戶(hù)特困戶(hù)，家里就2口人，老爺爺和一個(gè)45歲的傻兒子。只能靠每天在路口買(mǎi)雞蛋為生。還有一家殺雞的也是的。家里情況特殊，沒(méi)有別的經(jīng)濟來(lái)源。多年下來(lái)，一直這樣，在管理者的通融下過(guò)日子。當我在路邊親眼看到那個(gè)白發(fā)蒼蒼的老伯時(shí)，真的很受感觸。大熱的天還是在賣(mài)雞蛋，雖然收益微薄，但是也日復一日，年復一年地做著(zhù)，真的是不容易啊。只有在真正的走進(jìn)社會(huì )的過(guò)程中，才能深切體會(huì )到其中的艱辛。
我們的調查過(guò)程不是那么容易的 ，找到有關(guān)部門(mén)大多要實(shí)現預約打電話(huà)才行 ，特別是園區，那邊的管理比較嚴格，以切都要按規矩辦事。碰巧的是，遇到一個(gè)我們學(xué)校畢業(yè)的學(xué)長(cháng)在那邊工作。調查之余更多了一份親切感。相反，一些全封閉式小區，態(tài)度不是很好。我們完全被拒之門(mén)外，連小區的大門(mén)都沒(méi)能踏進(jìn)去。即使解釋再三，人家還是不原意解釋我們的調查。
為了獲取更多的材料和信息，我打了不少電話(huà)給昔日的好朋友，他們對于都很配和我的工作，提供了不少有價(jià)值的資料。期間，我還去了蘇州的吳中區，作為新納入的區域，有一些小區規劃和管理還是很不錯的（可見(jiàn)照片簡(jiǎn)介）。雖然我們這個(gè)調查小組只有兩個(gè)同學(xué)，而且是跨專(zhuān)業(yè)的，但是仍然能感受到團隊的力量。充分發(fā)揮了１＋１＞２的力量。合理的分工合作在有這篇大家都很滿(mǎn)意的調查報告，可以說(shuō)，它傾注了我們的熱情、心血和友情。
通過(guò)這次幾乎是寬專(zhuān)業(yè)的社會(huì )實(shí)踐調查，我學(xué)到了很多。不僅是有關(guān)物業(yè)管理的一些皮毛的知識，更重要的是提高了自己在解決和處理問(wèn)題的能力。與那么多的業(yè)主及管理人員的接觸后，相信在今后的日子里，我一定會(huì )努力學(xué)習，多積累點(diǎn)為人民服務(wù)的本領(lǐng)。為社會(huì )貢獻自己的一份微薄的力量！
�。ǘ�12城規（1）班 姚之浩
經(jīng)過(guò)這些天的小區物業(yè)調查，我對小區物業(yè)管理的認識從感性上升到了理性。以前總會(huì )抱怨小區環(huán)境有多亂，基礎設施有多蹩腳，并且會(huì )把這些不好的現象統統歸結為小區物業(yè)沒(méi)做好。其實(shí)物業(yè)管理是一件全民參與的事。物業(yè)管理部門(mén)只是起到一個(gè)主導作用。物業(yè)管理部門(mén)在小區中起到了一個(gè)大管家的作用。但再好的管家也要有一些資金來(lái)維持日常開(kāi)支，管家的主人要給予管家支持，這點(diǎn)支持不光是口頭上說(shuō)說(shuō)罷的，更重要的是主人和管家共同參與家庭里的各項日常事務(wù)。在小區里，家庭的主人身份責無(wú)旁貸的由小區居民擔當。譬如說(shuō)，小區要搞好衛生，必須要求每戶(hù)居民都能自覺(jué)把自己的垃圾倒在指定的地方，倒完垃圾后，垃圾桶需要居民自覺(jué)關(guān)閉好。物業(yè)加大力度安排人員清掃道路，居民就要自覺(jué)不亂扔垃圾。再譬如，婁江新村收舊貨人員入境的問(wèn)題，除了物業(yè)上要嚴厲阻止拾荒者進(jìn)來(lái)，小區居民更應該"不去做那些人的生意"。
另一方面我覺(jué)得小區物業(yè)管理還需要它的同級和上級部門(mén)的大力支持和合作。對于一些硬件上的問(wèn)題，只有通過(guò)向上級反映才能得到改善。在同級部門(mén)中，小區居委會(huì )要和物業(yè)管理通力合作。物業(yè)上的政策的實(shí)施正如上面所說(shuō)的需要居民的大力配合，需要居民有這種社區意識，家的責任感。而那些所謂責任感，意識的培養是物業(yè)管理的職責，除了一部分是居民自身的責任外，還有一部分是應該有居委會(huì )承擔起來(lái)的現代社會(huì )中，居委會(huì )應該更積極的組織小區的精神活動(dòng)，通過(guò)活動(dòng)培養居民的社區意識。特別是一些老新村，小區自身硬件較落后，有些早期規劃和建設上的問(wèn)題一時(shí)很難解決，更需要當地居民有一份家的責任感參與到小區的物業(yè)管理當中，并以次來(lái)間接的或多或少的彌補硬件上的不足。
以上是這些天調查和總結的一些小小的心得體會(huì )，可能還有很多問(wèn)題我們沒(méi)發(fā)現，我們的理解和建議也可能很多方面不合理，但我相信，只要我們從此關(guān)心起小區物業(yè)管理，隨著(zhù)我們認識的不斷加深，我們終究會(huì )找出一條解決小區物業(yè)問(wèn)題的出路的 。
(完)
九 社會(huì )實(shí)踐調查相關(guān)材料（詳細內容見(jiàn)附頁(yè)）
1 照片
2 調查問(wèn)卷
物業(yè)管理調查報告6
我們知道居民小區是市民生活的主要場(chǎng)所，與城市居民生活息息相關(guān)。良好的小區環(huán)境，和諧的人居氛圍，既是市民健康素質(zhì)的體現，也是城市文明的彰顯，而這一切都離不開(kāi)健全的物業(yè)管理。在實(shí)習老師的指導下，我們小組對益陽(yáng)市的物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行了初步的調查。此次我們主要通過(guò)實(shí)地實(shí)踐調查、詢(xún)問(wèn)該區居民以及到小區物業(yè)公司走訪(fǎng)詢(xún)問(wèn)等方式開(kāi)展。
一、益陽(yáng)市調查小區的基本情況
為了了解益陽(yáng)市的物業(yè)管理的基本情況，我們主要調查了梓山苑小區、中天國際花園和龍洲匯龍苑，針對我們此次訪(fǎng)問(wèn)的那些小區，我將逐一進(jìn)行分析。
先以梓山苑為具體例子。梓山苑國家安居小區（以下簡(jiǎn)稱(chēng)梓山苑小區）是經(jīng)國務(wù)院批準、由益陽(yáng)市人民政府統一組織建設的我市第一個(gè)國家安居工程項目，是國家和省、市人民政府扶持中、低收入階層中住房困難家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程，并開(kāi)始第二期工程建設。是經(jīng)濟適用房，梓山苑小區是一所具有齊全的生活配套設施的小區，小區位梓山苑小區位于益陽(yáng)市朝陽(yáng)開(kāi)發(fā)區內，在風(fēng)景秀麗的梓山湖公園東側。物業(yè)管理費為0.18元/平方米，小區擁有80東住宅。
該小區物業(yè)存在以下不足之處：1.由于小區建設的定位是經(jīng)濟適用房，所以建設密度較高。 2.進(jìn)門(mén)口有板報宣傳：建省級文明城市，建溫馨美好家園，朝陽(yáng)路社區創(chuàng )省級文明城市平安社區工作。但是小區內的宣傳欄上貼有大量廣告，沒(méi)有人進(jìn)行管理和清理。
3.小區三處地方配有小型的健身設施但是規模較小和設備較少。 4.保安管理不嚴，小區對外來(lái)人員的進(jìn)出不進(jìn)行管理，小區分配有兩個(gè)保安室，前門(mén)的保安為24小時(shí)值班的，后門(mén)則天黑就會(huì )下班。僅有一個(gè)保安巡邏。并且只有進(jìn)門(mén)口有一個(gè)攝像頭，防盜報警系統不到位。
5.綠化設計較為簡(jiǎn)單，不少綠化區域被居民私用做種菜的菜地了6.詢(xún)問(wèn)該小區居民，小區存在偷竊事件和起火事件，但是物業(yè)公司為給與合理的答復也未進(jìn)行處理和改善，小區內的消防設施不齊全，而且已有的設施未進(jìn)行修繕和維護，以至于消防栓起銹都沒(méi)有進(jìn)行更換或者處理。而且小區內僅看到一個(gè)生銹了的消防栓。 7.小區內仍存在空置率
8.小區管道布置不合理，造成漏水、滴水和地面積水；小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重小區垃圾桶大部分已經(jīng)因老化脆化而損壞，沒(méi)有進(jìn)行及時(shí)更換而且沒(méi)有分類(lèi)，將可回收與不可回收的垃圾堆在一起
9.沒(méi)有統一的安裝空調的位置，空調擺放不整齊10.小區物業(yè)管理中心相對簡(jiǎn)陋，機構設置較為簡(jiǎn)單，只有設有主任、副主任、財務(wù)室、保潔、保安、綠化這七項職務(wù)。
11.小區新的業(yè)主委員成立不久，新的業(yè)主委員會(huì )的頭一次業(yè)主大會(huì )在八月份召開(kāi)完畢。
總的說(shuō)來(lái)，該小區的建設和設計均較為不合理，列處于經(jīng)濟適用房當中，整體物業(yè)水平不夠，只維持了基本的清潔和日常的保安等生活基本要求。物業(yè)管理公司對待居民的投訴和居民的困惑、問(wèn)題未能進(jìn)行及時(shí)有效的解決。物業(yè)管理公司本身機制不夠合理也是物業(yè)水平上不去的一個(gè)重要原因。但是他所提供的服務(wù)與其所收的物業(yè)管理費還是相當的。梓山苑小區的物業(yè)管理費相對于其他小區來(lái)說(shuō)是相當低的，比如說(shuō)，龍洲匯龍苑的物業(yè)管理費小高層是0.6元/平方米，電梯高層是1.0元/平方米。當地居民表示，如果物業(yè)管理公司能夠提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)的話(huà)，居民愿意增加物業(yè)管理費。
由于小區建成年代較久，物業(yè)管理基本管理已經(jīng)成型，小區的基本配套設施、生活設施較齊全，有小型超市、菜市場(chǎng)、水電修理、美發(fā)、紅十字會(huì )、診所、按摩、服裝等。小區內還有一所小學(xué)，還擁有民辦幼兒園。小區道路較干凈，達到了小區居民的要求，并得到好評。小區居民保持衛生也做的很好。小區較為安靜，適合居住。小區的供配電、電訊、電視、燃氣和給排水均由地下管網(wǎng)系統入戶(hù)。一樓設有應答防盜門(mén)和信箱。標有安全標志“學(xué)生出入，車(chē)輛慢行”、標有提示牌：“做文明市民，建文明城市”。小區內有一個(gè)小型的人造湖，湖的周?chē)N有柳樹(shù)，湖上有小橋，湖面還算干凈。
然后簡(jiǎn)單介紹下其他一些小區如新建成的中天國際花園和龍洲匯龍苑，它們的物業(yè)管理公司為綠島物業(yè)管理公司。
中天國際花園位于益陽(yáng)市城市主干道桃花侖東路，赫山廟地區。項目建筑面積66000平方米，由沿街的一幢綜合樓及四幢小高層住宅構成。其建筑采用新古典主義三段式風(fēng)格，融合了西方建筑語(yǔ)匯與東方神韻內涵。項目地處市中心，生活配套齊全，生活設施應有盡有；益陽(yáng)商業(yè)步行街、步步高超高、金鴻百貨、國美電器、肯得基、赫山一小、益陽(yáng)師范、益陽(yáng)三醫院、菜市場(chǎng)、銀行、移動(dòng)、餐飲、娛樂(lè )等配套一應俱全。
由于該小區是新建小區，所以設施設備為新的，綠化和小區設計布局還是很好的。小區的外墻搭線(xiàn)、空調擺放安裝也有很統一。應該提示的地方均設有黃色警報線(xiàn)和提示牌。但是樓盤(pán)還處于尾盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)期，物業(yè)管理中的保安措施還是存在一定的漏洞。經(jīng)我們實(shí)地調查，小區內沒(méi)有垃圾桶，只有一個(gè)角落有一個(gè)垃圾站。而且小區內的消防栓也只有兩個(gè)，小區巡邏人員的簽到處位于樓盤(pán)后面的一個(gè)墻上，顯得很不合理。小區保安不過(guò)問(wèn)小區人員的出入情況，小區出入比較不規范，存在一定安全隱患。
龍洲匯龍苑，地處益陽(yáng)市赫山區中心地帶，龍洲路凱萊商務(wù)酒店的對面，與桃花侖路和益陽(yáng)大道形成黃金三角的格局，交通十分便利，生活較為配套完善。項目毗鄰赫山商業(yè)中心與益陽(yáng)高端商業(yè)動(dòng)集的華天商圈，華天大酒店、凱萊商務(wù)酒店、步步高百貨、肯德基、新一佳超市、沃爾瑪、鉆石王朝、羅馬大帝、等均位于項目周邊，項目還將修建臨街商業(yè)區，能較好的滿(mǎn)足業(yè)主生活的各種需求。該項目的一期工程基本入住，配有24小時(shí)的保安制度。保安對于進(jìn)出的人員會(huì )進(jìn)行嚴格的查控，保安防盜措施和報警系統相對處理的不錯。但是由于二期工程還在建設當中，對一期的居住還是有一定影響的，比如建設的垃圾和灰塵使得道路不是很干凈。一期只有兩棟小高層，建設面積相對較少，公共休閑面積、綠地面積也相對較為稀少。小區內的消防設施也很少。
二、我市小區物業(yè)管理所存在的一些問(wèn)題
益陽(yáng)市小區物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因隨著(zhù)城市建設快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀(guān)上存在的問(wèn)題，也有客觀(guān)環(huán)境制約帶來(lái)的問(wèn)題；既有歷史遺留的老問(wèn)題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。
總的說(shuō)來(lái)益陽(yáng)市的物業(yè)管理的發(fā)展不是很快，居民對物業(yè)管理的概念也很模糊，物業(yè)管服務(wù)質(zhì)量一直提升不上去，物業(yè)管理公司對待業(yè)主所反映的問(wèn)題也不進(jìn)行及時(shí)的處理，致使業(yè)主對物業(yè)管理公司存在相當大的不滿(mǎn)。具體表現在以下幾方面：
第一：物業(yè)服務(wù)態(tài)度有待提升，物業(yè)管理還需進(jìn)一步規范。我區物業(yè)公司數量雖不少，但規模不一，發(fā)展不夠規范，仍處于初級市場(chǎng)階段，還沒(méi)有普遍實(shí)行招投標制度，企業(yè)與業(yè)主的雙向選擇機制尚未全面形成。某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)至上意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，服務(wù)行為不規范，對業(yè)主的正當要求不能滿(mǎn)足，對業(yè)主的投訴也置之不理，更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂(yōu)解難。物業(yè)管理公司如果只是收了錢(qián)只搞搞衛生，那樣還不如直接聘請清潔工。因此物業(yè)管理公司應當明確自己的職責，履行自己的責任。
第二：居民的物業(yè)意識需要進(jìn)一步提高，物業(yè)企業(yè)運營(yíng)難度增大。部分業(yè)主對物業(yè)管理認識不到位，個(gè)別居民仍然覺(jué)得物業(yè)管理是你們要搞的管理，我干嘛要花錢(qián)買(mǎi)買(mǎi)別人來(lái)管我，還沒(méi)有完全明白“花錢(qián)買(mǎi)的不是管理而是服務(wù)”的意識，有的居民認為只要繳納了管理費，物業(yè)公司就必須處理業(yè)主遇到的任何問(wèn)題，特別是開(kāi)發(fā)商遺留的房屋建筑質(zhì)量問(wèn)題一并轉嫁到物業(yè)企業(yè)身上，給物業(yè)收費帶來(lái)麻煩。收費困難已成為不少物業(yè)公司運營(yíng)中的一個(gè)難題。幾年來(lái)，物業(yè)收費標準一直沒(méi)變，但保安、保潔職工的最低工資標準不斷上調，使物業(yè)運營(yíng)成本進(jìn)一步加大，企業(yè)拿不出高薪來(lái)聘請人才，也不能開(kāi)展良好的培訓，于是就造成從業(yè)人員素質(zhì)偏低，能力得不到提高，導致物業(yè)管理服務(wù)無(wú)法良性發(fā)展。
第三：部分小區設施不配套，檢查維修十分不及時(shí)。由于歷史的原因，老舊居民小區基礎設施不配套，安全防范設施匱乏，大多是敞開(kāi)“不設防”住宅小區，無(wú)法實(shí)行封閉管理，小區環(huán)境秩序混亂，治安案件時(shí)有發(fā)生。小區綠化布局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。收費率低，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區進(jìn)行維持型管理。小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現下水堵塞或雨天積水問(wèn)題。居民小區內公共設施設備，逐步老化、損壞，隨著(zhù)時(shí)間的推移，這些維修、改造的資金還沒(méi)有保障。如改造、維修不能實(shí)行，將導致今后這些小區的基礎環(huán)境越來(lái)越差，嚴重的話(huà)會(huì )形成惡性循環(huán)，影響居民的正常生活。就是新建的居民小區也不同程度地存在這個(gè)問(wèn)題，為物業(yè)管理增加了一定的難度。
第四：社區居委會(huì )與物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì )之間的關(guān)系沒(méi)有很好的理順。有的居委會(huì )把本身負擔的計劃生育、宣傳等工作，交由物業(yè)公司來(lái)代替，物業(yè)公司很有怨言。個(gè)別外地入區物業(yè)公司與居委會(huì )配合不夠，也在一定程度上影響了相關(guān)工作的開(kāi)展。不少小區仍未按規定成立業(yè)主委員會(huì )，部分業(yè)主委員會(huì )不是經(jīng)過(guò)全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的，監督協(xié)調職能弱化，不能正確履行職責和有效代表、維護業(yè)主利益業(yè)主委員會(huì )流于形式。很多小區業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權，對成立業(yè)主大會(huì )參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì )召開(kāi)難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì )并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決，為小區物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。
三、針對前面的問(wèn)題提出的解決方案
�。ㄒ唬┘訌妼ξ飿I(yè)管理服務(wù)的學(xué)習，提高對物業(yè)管理的認識。大力發(fā)展物業(yè)管理事業(yè)不僅是保障市民安居樂(lè )業(yè)，建設全國最好開(kāi)發(fā)區、構建和諧社會(huì )的重要手段，而且是樹(shù)立城市良好形象，增強城市吸引力，改善投資環(huán)境的有力舉措；是增加就業(yè)崗位，給下崗、失業(yè)人員提供就業(yè)、再就業(yè)機會(huì )，緩解就業(yè)壓力的有效途徑；也是發(fā)展服務(wù)業(yè)，增加第三產(chǎn)業(yè)總量，促進(jìn)地方經(jīng)濟發(fā)展的一個(gè)新的亮點(diǎn)。區有關(guān)部門(mén)應當從戰略高度，切實(shí)加強領(lǐng)導，進(jìn)一步統籌協(xié)調，重視物業(yè)管理，抓好物業(yè)管理。
�。ǘ┏浞职l(fā)揮業(yè)主委員會(huì )的作用，提高業(yè)主自治能力。建立健全業(yè)主委員會(huì )和業(yè)主委員的工作職責和資格認定。保障業(yè)主委員會(huì )能夠正確和有能力的履行職責。同時(shí)為切實(shí)保障業(yè)委會(huì )的正常運作和發(fā)揮積極的作用，還必須建立激勵機制和約束機制，保證業(yè)委會(huì )工作的公平性和及時(shí)性。二是建立并嚴格執行物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )的溝通制度。物業(yè)管理企業(yè)要擺正位置，尊重業(yè)主委員會(huì )的意見(jiàn)，自覺(jué)接受業(yè)主的監督，定期匯報，聽(tīng)取意見(jiàn)，切實(shí)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。業(yè)主委員會(huì )也要對物業(yè)管理企業(yè)的管理要求做好宣傳、解釋、協(xié)調工作，發(fā)揮自律作用，團結和引導全體業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項管理制度。
�。ㄈ┻M(jìn)一步理順社區居委會(huì )與物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì )的關(guān)系。社區管理與物業(yè)管理不可替代，需要互相配合。要明確物業(yè)公司不能承擔本由社區居委會(huì )負擔的工作，社區居委會(huì )也要根據自身職能，協(xié)調搞好小區物業(yè)管理工作，形成企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )、居委會(huì )三方緊密聯(lián)接的共同體，形成合力，管理服務(wù)效能才得以充分發(fā)揮。
�。ㄋ模┡μ岣呶飿I(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。要知道物業(yè)管理服務(wù)重在“服務(wù)”而不是“管理”。因此要加強物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，首先，繼續深入開(kāi)展創(chuàng )優(yōu)達標活動(dòng)，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開(kāi)展特約有償服務(wù)和家政服務(wù)及電子商務(wù)配送服務(wù)，滿(mǎn)足小區居民不同層次消費的需求。其次，進(jìn)一步提高管理人員的素質(zhì)，同時(shí)加強對作業(yè)層人員的業(yè)務(wù)培訓和職業(yè)道德、服務(wù)意識教育，使各企業(yè)真正樹(shù)立業(yè)主至上，服務(wù)第一的.理念。然后，物業(yè)管理企業(yè)要安排專(zhuān)人24小時(shí)值班，及時(shí)解決群眾反映的問(wèn)題。物業(yè)行政主管部門(mén)要完善投訴處理制度，對群眾反映的問(wèn)題督促查辦及時(shí)解決。還有，在智能化管理系統、電子商務(wù)等開(kāi)發(fā)上加大投入，促進(jìn)物業(yè)管理科技含量的提高，努力滿(mǎn)足群眾的需要。
�。ㄎ澹┎粩喔纳菩^物業(yè)管理的公共設施。增加投入，加強老舊小區物業(yè)管理設施的改造力度。嘗試采取居民參與設計、投資和建設的公眾參與方式，充分調動(dòng)廣大居民的積極性。所需的資金，建議從城市建設維護費中拿出一部分、住宅開(kāi)發(fā)商與業(yè)主各自分擔一部分，逐年逐步地有計劃地實(shí)施改造，為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng )造良好的基礎條件。
�。┳龊眯麄�，營(yíng)造良好的社會(huì )氛圍。首先應該要堅持正確的輿論導向，重點(diǎn)宣傳物業(yè)管理法規、政策和優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理人員的先進(jìn)事跡，爭取獲得廣大群眾對物業(yè)管理這一新興事物的理解和支持。其次，要宣傳業(yè)主對房屋產(chǎn)權享有的權利和義務(wù)，增加業(yè)主的自覺(jué)維權意識。再次，增加物業(yè)服務(wù)內容透明度的宣傳，對管理規章、服務(wù)項目以及收費依據、收費項目、收費標準等，都要在小區內的布告欄內張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。最后也是至關(guān)重要的一點(diǎn)就是要把宣傳教育的重點(diǎn)放在思想觀(guān)念的更新上，尤其要確立住戶(hù)向業(yè)主、單位公管向小區物管、無(wú)償服務(wù)向有償服務(wù)的轉變意識，既有房權、利益的轉換，又有義務(wù)、責任的轉換，從而形成一種良性循環(huán)的良好條件。
四、收獲體會(huì )
通過(guò)此次實(shí)地調查走訪(fǎng)，我們主要調查小區環(huán)境和物業(yè)管理情況，我獲益良多。我對益陽(yáng)市一些小區的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過(guò)程中，我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識，豐富了所學(xué)的專(zhuān)業(yè)知識。我們了解到益陽(yáng)市物業(yè)管理方面的一些現有狀況，我市物業(yè)管理服務(wù)水平還有待提高，我們應該多向物業(yè)管理已經(jīng)成熟和發(fā)達的城市和小區學(xué)習他們優(yōu)秀的管理理念和服務(wù)方式。此次實(shí)踐調查活動(dòng)不僅提升了我們的社會(huì )實(shí)踐，自我管理能力還培養我們團結協(xié)作的精神，社會(huì )實(shí)踐調查絕大多數不是一個(gè)人所能承當的，而是需由多人合作的才能完成的。在調查過(guò)程中，我們身為大學(xué)生應該禮貌待人，體現當代大學(xué)生的素質(zhì)，以良好的風(fēng)貌和真誠的心去與人交流和溝通，才能獲得有效的信息。
物業(yè)管理調查報告7
近年來(lái)，房地產(chǎn)的大力開(kāi)發(fā)已形成了一個(gè)新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)，大大地改善廠(chǎng)區居民居住條件，因而，住宅小區物業(yè)管理的問(wèn)題也應運而生。物業(yè)管理公司相繼成立。物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展，在為居民創(chuàng )造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境等方面發(fā)揮了重要作用。然而，也有些物業(yè)公司責任心不強，管理松散，糾紛不斷，存在著(zhù)讓廣大業(yè)主不滿(mǎn)意的問(wèn)題。
一、我市物業(yè)管理的現狀
為了維護住宅小區消費者的合法權益，必須進(jìn)一步了解我市物業(yè)管理中存在的問(wèn)題，了解住宅消費者對物業(yè)管理的意見(jiàn)和要求，以便反饋給政府有關(guān)部門(mén)，為政府有關(guān)部門(mén)制定政策，加強對物業(yè)管理公司的指導和監督。為此，根據計劃，開(kāi)展一次住宅生活小區物業(yè)管理問(wèn)題的入戶(hù)問(wèn)卷調查，對某某小區的住戶(hù)進(jìn)行了調查。
本次調查以問(wèn)卷和走訪(fǎng)約談的方式進(jìn)行，歷時(shí)一個(gè)月，對某某區的500戶(hù)人家進(jìn)行了調查，調查結果如下：
1、在被調查的500戶(hù)中，業(yè)主自主選擇物業(yè)管理公司只120戶(hù)，占24％，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司指定的有380戶(hù)，占76% 。
2、在500戶(hù)中，有386戶(hù)，反映該住宅生活小區曾成立業(yè)主委員會(huì )，并享有選舉權，占77%。有220戶(hù)，占44％的業(yè)主反映享有監督物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務(wù)合同的權利。
3、在500戶(hù)中，有331戶(hù)反映住宅小區存在擅自改變小區內土地用途；302戶(hù)反映小區內存在擅自改變房屋及配套設施的用途、結構、外觀(guān)；毀損設施、設備、危及房屋安全的行為：有253戶(hù)反映小區存在私搭亂建、亂停放車(chē)輛、在房屋共用部份亂堆亂放、隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區景觀(guān)、噪聲擾民的現象。有123戶(hù)反映住宅小區屢屢發(fā)生小偷小摸現象，隨意讓陌生人進(jìn)入。
4.有293戶(hù)反映房屋及公用設施、設備修繕不及時(shí)；占58%
5.有206戶(hù)反映物業(yè)管理制度不健全、管理混亂。
6.500用戶(hù)對住宅小區物業(yè)管理公司在房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目的維護、修繕與整治服務(wù)方面進(jìn)行綜合評估，結果是：有112戶(hù)，占22％的業(yè)主對該物業(yè)管理公司的服務(wù)表示滿(mǎn)意，有136戶(hù)，占27％的業(yè)主對該物業(yè)管理公司表示比較滿(mǎn)意或基本滿(mǎn)意，有326戶(hù)，占65％的業(yè)主對其物業(yè)管理公司的服務(wù)表示不滿(mǎn)意。
二、調查中發(fā)現的問(wèn)題：
在調查中，根據業(yè)主反映，這些住宅生活小區的物業(yè)管理很不規范。主要表現有：
1治安問(wèn)題嚴重：小偷小摸現象屢有發(fā)生，小販、廢品收購及其他閑雜人員自由出入住宅小區沒(méi)人過(guò)問(wèn)。
2衛生臟、亂、差：有的`生活小區垃圾沒(méi)有定點(diǎn)投放，垃圾沒(méi)有及時(shí)清理，樓道亂堆放雜物、寵物亂拉大小便，生活污水隨意排放。
3綠化地管理不善：有的綠化地沒(méi)有栽種花草樹(shù)木、雜草叢生，幾乎成為茺蕪，有的花草樹(shù)木沒(méi)有很好養護，以致退化、枯萎。有的占用綠化地搞建筑。
4改變房屋用途：有的物業(yè)管理公司將地下室、藏物間出租，造成噪聲擾民，有的占道停放車(chē)輛，阻塞交通。
5物業(yè)管理制度不健全：有206產(chǎn)業(yè)主反映，該小區物業(yè)管理混亂，存在私搭亂建、亂停放車(chē)輛，房屋共用部份亂堆亂放，隨意占用，有的房屋及公用設施、設備修繕不及時(shí)。
三．對物業(yè)管理發(fā)展的分析和建議
我所調查的小區的住房是由居民通過(guò)市場(chǎng)交易價(jià)格自行購買(mǎi)的，因而居住者是房屋的產(chǎn)權人。于是，出現了一種對等的市場(chǎng)關(guān)系：業(yè)主以管理費購買(mǎi)物業(yè)公司的保安、綠化、清潔等社會(huì )服務(wù)，物業(yè)公司則以提供服務(wù)作為交換，從業(yè)主的購買(mǎi)中獲得生存。同時(shí)，也有了相關(guān)與物業(yè)管理的法律與條文出來(lái)，這意味著(zhù)，物業(yè)從社會(huì )管理者，轉變?yōu)樯鐣?huì )單位，從前的管理和被管理關(guān)系轉變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛生整治、小區安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費相應的提高，卻不只是象征意義。業(yè)主對物業(yè)管理業(yè)不滿(mǎn)的地方也可以進(jìn)行投訴。
隨著(zhù)物業(yè)管理的發(fā)展，目前全國物業(yè)管理企業(yè)總數已超過(guò)2萬(wàn)家，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現，物業(yè)管理也必然進(jìn)入品牌競爭時(shí)代。21世紀將是我國物業(yè)管理品牌競爭的時(shí)代，是我國物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì )化、法制化和現代化不斷成熟的時(shí)代。我建議從如下幾個(gè)方面加強物業(yè)管理工作：
1、多方入手，解決收費難問(wèn)題。收費難是物管多方面矛盾的反映，也必須多方面入手解決。
2、建立經(jīng)常有效的溝通機制，形成業(yè)主與物管共建小區的工作格局。與住戶(hù)群體的良好溝通是物管企業(yè)的立身之本。大家雖已認識這項工作的重要性，但同住戶(hù)保持制度化溝通的不多，這有違物管行業(yè)的發(fā)展趨勢，必須引起業(yè)內的高度重視。
3、物業(yè)必須嚴格加強管理，多聽(tīng)些業(yè)主的反映的意見(jiàn)，及時(shí)向上級匯報，解決問(wèn)題�？傊�，在整個(gè)調查過(guò)程中，讓我更深入的了解物業(yè)，堅信物業(yè)管理行業(yè)將有一個(gè)嶄新的未來(lái)，希望我國的物業(yè)能做的最好！
物業(yè)管理調查報告8
一、方正縣物業(yè)總體概況
方正鎮線(xiàn)業(yè)物業(yè)小區143個(gè)，246棟樓，12,014戶(hù)，建筑面積1,227,452平方米。其中實(shí)行分戶(hù)供暖的有177棟（86個(gè)小區），未實(shí)行分戶(hù)供暖的有69棟（57個(gè)小區）。有114個(gè)小區成立了業(yè)主委員會(huì )，51個(gè)小區由建設單位管理，32個(gè)小區由物業(yè)公司管理，有60個(gè)小區由業(yè)主自行管理。有資質(zhì)的物業(yè)公司共6家，分別是興隆物業(yè)公司、廣輝物業(yè)公司、隆慶物業(yè)公司、平安物業(yè)公司、一家人物業(yè)公司、龍興華輝物業(yè)公司。
（一）、方正縣物業(yè)管理的發(fā)展
方正鎮住宅樓建設始于19XX年，方正縣建設銀行和人民銀行分別興建了2,960平方米和3,134平方米的職工住宅樓。由于單位組織建設住宅樓、住戶(hù)又為本單位職工，為維護居戶(hù)的正常生活，住宅樓建設單位就組織了一個(gè)機構—物業(yè)辦負責住宅樓公共設施的運行、費用收繳、維修和管理，初期的物業(yè)管理隨著(zhù)居民的入住走入了城市建設的視野。在隨后的20年里，各企事業(yè)單位紛紛效仿集資興建職工住宅樓，采取了誰(shuí)建設誰(shuí)管理的原則。19XX年，興建房產(chǎn)住宅樓，，對外公開(kāi)銷(xiāo)售，物業(yè)管理也隨之走入居民的日常生活活動(dòng)中。20xx年，成立了方正縣物業(yè)管理辦公室，隸屬方正縣建設局，具體職責是:儀式貫徹落實(shí)國家《物業(yè)管理條例》、《哈爾濱物業(yè)管理規定》，維護業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方的.合法權益，為改善人民的生活和居住環(huán)境起
到保駕護航作用；二是配合各社區組建業(yè)主委員會(huì )，并對所成立的業(yè)主委員會(huì )進(jìn)行注冊備案存檔；三是審查申報各物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有資質(zhì)證書(shū)、是否合法經(jīng)營(yíng)，當物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間發(fā)生矛盾和糾紛時(shí)，督促業(yè)主委員會(huì )為他們進(jìn)行調解；四是督促和收繳專(zhuān)項房屋維修資金，并對維修資金的收繳和使用進(jìn)行監督和管理；五是對全縣40平方米的老樓進(jìn)行檢查，發(fā)現有損壞的及時(shí)督促、組織產(chǎn)權單位和開(kāi)發(fā)商或物業(yè)法務(wù)企業(yè)盡快維修。
�。ǘ�、物業(yè)管理服務(wù)的職責
經(jīng)過(guò)走訪(fǎng)和調查，我縣物業(yè)服務(wù)的內容主要包括：
1、物業(yè)公共部位的維修、養護和管理（物業(yè)公共部分包括房屋的承重結構、服務(wù)主體結構、公共門(mén)廳、公共走廊、公共樓梯間、內天井、戶(hù)外墻面、屋面、傳達室等）；
2、物業(yè)公共設施設備的運行、維修、養護和管理（物業(yè)公共設施包括綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉站、水泵、水箱、電梯、信報箱、消防設施、公共照明設施、監控設施、公用天線(xiàn)、機動(dòng)車(chē)庫、露天停車(chē)場(chǎng)、非機動(dòng)車(chē)庫、公共設施設備用房、物業(yè)管理用房等）；
3、物業(yè)公用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛生、垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通。
4、公共綠化的養護和管理；
5、車(chē)輛停放管理；
6、公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理；
7、裝飾裝修管理服務(wù)；
8、物業(yè)檔案資料管理。
目前，我縣各小區采取收取物業(yè)管理費的形式來(lái)維護日常物業(yè)管理的各項活動(dòng)支出，物業(yè)管理服務(wù)費收取標準因服務(wù)項目和質(zhì)量標準不同而不同，標準從每平方米0.15元至0.50元不等。
物業(yè)管理調查報告9
一、對市場(chǎng)經(jīng)濟條件下的“低收費、零收費”現象的透視與分析
1、價(jià)值規律是市場(chǎng)經(jīng)濟的基本規律，價(jià)值規律基本內容和要求是商品的價(jià)值由生產(chǎn)商品的社會(huì )必要勞動(dòng)時(shí)間所決定，商品交換以?xún)r(jià)值為基礎。價(jià)格圍繞"等價(jià)交換價(jià)值點(diǎn)w上下波動(dòng)，是價(jià)值規律作用的表現形式。中國物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟的產(chǎn)物，物業(yè)服務(wù)區別于傳統房屋管理最顯著(zhù)的特點(diǎn)，就是有償服務(wù)，是一種可以在市場(chǎng)交換的商品。因此，物業(yè)服務(wù)這種商品交換理應受到價(jià)值規律的制約。
企業(yè)是以追求利潤最大化為目的的，犧牲自身利益而惠于客戶(hù)，以“低收費、零收費”手段實(shí)施物業(yè)管理運作，顯然是與“等價(jià)交換”原則相違背的，屬市場(chǎng)經(jīng)濟運行中一種反�，F象，其究竟如何生存?這其中必有深層次和隱性的原因�；蛘呤瞧髽I(yè)發(fā)展經(jīng)營(yíng)的競爭策略，或者就是有其他的隱性經(jīng)濟收入和物業(yè)管理常規收費之外的經(jīng)濟來(lái)源。如若是企業(yè)競爭策略，是一種短期經(jīng)營(yíng)行為，則無(wú)必要予以分析，但如若是后者則有深入剖析的必要。
縱觀(guān)“低收費、零收費”，的多種表現形式，其共性特點(diǎn)是業(yè)主少交或不交管理費，但物業(yè)仍需維修、運行、維護和管理，這說(shuō)明物業(yè)管理費一定另有來(lái)源�；蛘呤欠康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商撥付，或者是商業(yè)用房的租賃經(jīng)營(yíng)收入，再或者是利用物業(yè)資源進(jìn)行商業(yè)運作收益，與其它企業(yè)不同的僅僅是來(lái)源渠道有異而已。問(wèn)題是這種來(lái)源和渠道是否可靠?是否存在問(wèn)題?是否合法?由開(kāi)發(fā)商支付管理費，開(kāi)發(fā)商為什么要向業(yè)主提供“免費午餐”，承擔不應由其承擔的費用?這在邏輯上和市場(chǎng)經(jīng)濟條件下是無(wú)法自圓其說(shuō)的。退一步而言，不去追究開(kāi)發(fā)商的動(dòng)機、目的，開(kāi)發(fā)商如何兌現承諾，從實(shí)踐效果看，由于缺乏保障機制，結局往往是草草收場(chǎng)。以商業(yè)用房的租賃收入彌補管理費，則涉及商業(yè)用房的產(chǎn)權歸屬，商業(yè)用房如果歸屬業(yè)主，則是業(yè)主換了一種方式自行繳納管理費。如果產(chǎn)權歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，那么仍然會(huì )產(chǎn)生前者所述的與開(kāi)發(fā)商支付管理費同樣的矛盾。而借助物業(yè)管理平臺，進(jìn)行商業(yè)運作，獲得額外利潤，以此彌補管理費缺失或不足，本是無(wú)可非議的，但如果這種經(jīng)營(yíng)收入不能彌補，物業(yè)管理正常運行就無(wú)法維持，則會(huì )引發(fā)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的新的矛盾，導致社會(huì )不安定因素的產(chǎn)生，這對構建和諧社會(huì )是有害無(wú)益的。
如果物業(yè)公司從中獲利，那就是典型的尋租行為，尋租就是對業(yè)主權利的侵犯。即便在個(gè)別物業(yè)項目上可能獲得收益，也并不具有可復制性。相反，從宏觀(guān)角度來(lái)看，其浪費社會(huì )資源、降低效率卻是顯而易見(jiàn)的。眾所周知，社會(huì )分工是商品經(jīng)濟的基礎，在現代社會(huì )中，社會(huì )化大生產(chǎn)的基本發(fā)展規律是社會(huì )分工越來(lái)越細，專(zhuān)業(yè)化程度越來(lái)越高。一個(gè)普通物業(yè)管理企業(yè)，同時(shí)涉足多個(gè)專(zhuān)業(yè)化程度極高的領(lǐng)域，盲目擴張和大肆進(jìn)入自己的非專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域，不但將損失大量資金和人才，更有可能會(huì )對主營(yíng)業(yè)務(wù)造成強烈的連鎖沖擊。
因此，物業(yè)管理的“低收費、零收費”，既非物業(yè)管理模式創(chuàng )新，也非正常的競爭策略，既沒(méi)有預示物業(yè)管理發(fā)展方向，也沒(méi)有對行業(yè)發(fā)展做出任何貢獻，不是進(jìn)步而是倒退，如不加以遏止，將對物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育和行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生消極的和負面的影響。
1.“低收費、零收費”是對消費者的誤導和傷害客觀(guān)上，物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的特性使交換雙方存在嚴重的“不對等”一是專(zhuān)業(yè)知識和信息量不對等，二是組織形式上的不對等，三是承擔民事責任能力不對等。在這樣一個(gè)“不對等”的交換中，“低收費、零收費”勢必誤導業(yè)主對物業(yè)管理基本概念的認識，認為物業(yè)管理可有可無(wú)，更多關(guān)注服務(wù)價(jià)格而非服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)，由于消費者過(guò)分關(guān)注短期內的利益，相當程度上會(huì )忽視對物業(yè)管理服務(wù)的監管，造成消費者對物業(yè)管理服務(wù)的反應滯后，加上物業(yè)管理中的大量維修和養護工作實(shí)際是在業(yè)主不可見(jiàn)狀態(tài)下進(jìn)行的，為了降低物業(yè)管理成本，實(shí)施所謂“低收費、零收費”的企業(yè)很可能減少物業(yè)管理必不可少的維修和養護工作，削減物業(yè)管理成本中的預防性支出，無(wú)形中導致了物業(yè)的“風(fēng)險后置”，給尚在心安理得享受眼前利益最大化的業(yè)主設置了一個(gè)物業(yè)提前壞損的巨大風(fēng)險的陷阱。
2.“低收費、零收費”將削弱企業(yè)核心競爭力，增加運營(yíng)鳳險
“低收費、零收費”運作的物業(yè)企業(yè)一個(gè)重要的經(jīng)濟理論支撐點(diǎn)是規模收益正比增長(cháng)。按照權威的《新包格拉夫經(jīng)濟學(xué)辭典》的解釋�！皩τ谀骋划a(chǎn)品，如果在某些產(chǎn)量范圍內平均成本是下降或上升的話(huà)，我們就認為存在著(zhù)規模經(jīng)濟或規模不經(jīng)濟�！奔瓷a(chǎn)和服務(wù)規模的`擴大，并不一定會(huì )使平均成本下降，利潤也相應的不一定會(huì )上升。作為規模經(jīng)濟的“孿生兄弟”---規模不經(jīng)濟，規模擴大，成本上升，利潤下降，更是客觀(guān)存在的。如以電子商務(wù)為例，規模的擴大固然能使企業(yè)在采購上擁有更多話(huà)語(yǔ)權，但隨之而來(lái)的是更為昂貴更為復雜的大型電子商務(wù)平臺的建設，電子商務(wù)人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比，加上大型物流業(yè)的運輸成本，日趨龐大的運營(yíng)和管理協(xié)調機構支出，上述任何一項開(kāi)支部極有可能抵消商品采購電子商務(wù)平臺的建設，電子商務(wù)人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比，加上大型物流業(yè)的運輸成本，日趨龐大的運營(yíng)和管理協(xié)調機構支出，上述任何一項開(kāi)支部極有可能抵消商品采購所帶來(lái)的微薄收益，甚至造成巨額的虧損。物業(yè)管理開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，是豐富物業(yè)服務(wù)內容，彌補管理費不足，弱化物業(yè)管理交換雙方矛盾的一個(gè)策略，但如果本末倒置，主次不分，則是十分危險的。
3. “低收費、零收費”將使行業(yè)發(fā)展誤入歧途
當一個(gè) “低收費、零收費”物業(yè)管理進(jìn)入小區，其“洼地效應”必然會(huì )導致周邊小區物業(yè)管理收費的大幅下降，物業(yè)管理企業(yè)若不降價(jià)，很可能會(huì )被業(yè)主解聘，必然造成更大的損失。對于個(gè)體來(lái)說(shuō)，這種無(wú)奈的選擇是理性的，但卻引發(fā)集體選擇的非理性。因為一旦當整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的降價(jià)成為習慣，消費者所關(guān)心和追逐的永遠只會(huì )是誰(shuí)的物業(yè)管理費收得更低。在如此一個(gè)信息不對稱(chēng)的低價(jià)市場(chǎng)里，消費者只關(guān)心價(jià)格，市場(chǎng)資源將惟低價(jià)者得，也反過(guò)來(lái)迫使廠(chǎng)商不斷降低各方面成本甚至不惜犧牲服務(wù)質(zhì)量，因為在低價(jià)，甚至超低價(jià)上，提供質(zhì)次商品顯然是更經(jīng)濟的行為。如此，則成本較高的優(yōu)質(zhì)商品和服務(wù)，很可能被劣質(zhì)商品和服務(wù)淘汰出市場(chǎng)，形成“劣幣驅逐良幣”的惡果。市場(chǎng)交易的結果使得優(yōu)勝劣汰的原則被違背，好產(chǎn)品在競爭中失敗，而次品獲勝，形成消費者心理和消費行為的“逆向選擇”。
在物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)上，“逆向選擇”導致了市場(chǎng)的低效率和市場(chǎng)失靈， “低收費、零收費”服務(wù)不受到遏制，不但整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過(guò)多年努力所構筑的物業(yè)管理服務(wù)消費意識和消費理念將趨于瓦解，而且“逆向選擇”將使得物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格和質(zhì)量不斷下降，最終導致市場(chǎng)嚴重萎縮甚至消失。
二、法律層面的“低收費、零收費”的審視與考量
1.“低收費、零收費”違背公平和等價(jià)有償原則
從民法的基本原則公平和等價(jià)有償的原則看，物業(yè)管理“低收費、零收費”現象是不符合這一基本原則的�！睹穹ㄍ▌t》第4條規定了這一原則，是指民事主體在從事移轉財產(chǎn)等的民事活動(dòng)中，要實(shí)行等價(jià)交換，一方享有權利『應向對方履行相應的義務(wù)，任何一方不得無(wú)償占有。剝奪他方的財產(chǎn)和侵害他方的利益。也就是說(shuō)在民事法律關(guān)系中，民事主體的權利與義務(wù)是同時(shí)存在、相輔相成的，且權利義務(wù)對等、并按價(jià)值規律的要求進(jìn)行等價(jià)交換，取得他人財產(chǎn)利益或得到他人提供的勞務(wù)應與其付出的代價(jià)相適應。
合同法是民法的子法，當然也應遵循公平和等價(jià)有償的基本原則，物業(yè)服務(wù)合同作為合同的一種更是要體現該原則。物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)管理活動(dòng)的基礎，是建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)法律關(guān)系的惟一的法律依據，在整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中處于核心地位。這一原則在物業(yè)服務(wù)合同中體現為從業(yè)主這一方面來(lái)講，交納物業(yè)管理費的義務(wù)應與其享受到的物業(yè)管理服務(wù)的權利是對等和等價(jià)的，如果業(yè)主沒(méi)有享受到這一服務(wù)或享受的服務(wù)與自己所交納的服務(wù)費不對等，其有權追究物業(yè)管理企業(yè)的違約責任。
但是在物業(yè)管理“低收費、零收費”中，業(yè)主沒(méi)有交納物業(yè)管理費，就失去了要求物業(yè)管理企業(yè)達到期望的服務(wù)水平權利的依據。從物業(yè)管理企業(yè)這一方面講，物業(yè)管理"低收費、零收費"已經(jīng)使物業(yè)管理部分或全部成為一種附贈品，因而注定物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量是無(wú)法保證的。同時(shí)，由于物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供的是超低價(jià)或免費服務(wù)，在相當程度上不會(huì )顧及業(yè)主的反應和要求。
而業(yè)主享受的超低價(jià)或免費服務(wù)，也缺少參與管理的積極性及維護自身權益的主動(dòng)性。
2.“低收費、零收費”違背《中華人民共和國反不正當競爭法》的規定
物業(yè)管理“低收費、零收費”歸根結底采用的是一種價(jià)格競爭手段，這是一種不正當競爭，違背了《中華人民共和國反不正當競爭法》第11條“經(jīng)營(yíng)者不得以排擠對手為目的，以低于成本的價(jià)格銷(xiāo)售商品”的規定。該條款包括兩個(gè)方面，一是主觀(guān)標準，以物業(yè)管理“低收費、零收費”這樣一種營(yíng)銷(xiāo)手段進(jìn)入市場(chǎng)，其動(dòng)機不能排除是為了搶占市場(chǎng)份額從而達到排擠對手的目的，二是客觀(guān)標準，即以低于成本的價(jià)格銷(xiāo)售商品。物業(yè)管理是種特殊的商品，一種準公共性服務(wù)商品，實(shí)行物業(yè)管理是為了確保物業(yè)的正常使用，必須支付必要的成本，《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第11條也對物業(yè)服務(wù)成本作了具體的界定。而“低收費、零收費”是不收費或嚴重背離成本的一種定價(jià)方式，以低于戚本的價(jià)格銷(xiāo)售物業(yè)管理這種特殊的商品，無(wú)疑是違背了《中華人民共和國反不正當競爭法》的規定。
3.“低收費、零收費”現象違背了《物業(yè)管理條例》的基本精神
《物業(yè)管理條例》第41條規定，物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)以及費用與服務(wù)水平相適應的原則，區別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同國務(wù)院建設行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定�！段飿I(yè)服務(wù)收費管理辦法》第5條規定，物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)以及與服務(wù)水平相適應的原則。合理原則是指物業(yè)管理收費應因地制宜，以服務(wù)發(fā)生的成本為基礎，針對不同類(lèi)型的物業(yè)、不同對象、不同消費水平，合理地核定收費水平。質(zhì)價(jià)相符原則，指物業(yè)管理服務(wù)的收費標準應與服務(wù)質(zhì)量相適應。這些原則的目的就是要形成“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)管理收費機制，“低收費、零收費”的本質(zhì)否定了在成本基礎上的合理定價(jià)，否定了質(zhì)價(jià)相符的原則。如前所述，“低收費、零收費”偷換了“物業(yè)管理”的概念，抹去了業(yè)主應承擔的全部或部分義務(wù)，踐踏了物業(yè)管理質(zhì)價(jià)相符的收費原則，使初步培育出來(lái)的物業(yè)管理消費觀(guān)念，倒退到計劃經(jīng)濟福利性低房租、房屋管理的陳舊觀(guān)念。
“低收費、零收費”之所以卷土重來(lái)，絕非偶然，是有其深刻的社會(huì )歷史原因的。目前我國物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集型、技術(shù)含量不高，技術(shù)壁壘比較低的行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)大多是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司派生出來(lái)的，基本沿襲的是“誰(shuí)開(kāi)發(fā)，誰(shuí)建設”的舊模式，加之當前廣大業(yè)主的維權意識空前高漲，而物業(yè)管理消費意識和服務(wù)意識都不到位，物業(yè)管理法律法規相對滯后，在這樣社會(huì )經(jīng)濟面臨轉型，物業(yè)管理市場(chǎng)競爭日益激烈，物業(yè)管理行業(yè)高速發(fā)展的社會(huì )歷史大背景下，“低收費、零收費”的出現是必然的。
三、“低收費、零收費”的對策思考
1.完善法制建設
法制建設是物業(yè)管理行業(yè)規范、長(cháng)足發(fā)展的根本保障，針對我國目前物業(yè)管理不斷發(fā)展的情況及我國相關(guān)立法進(jìn)程，有必要對現行法律法規進(jìn)行系統梳理、補充、修訂和完善，通過(guò)完善法制建設，進(jìn)一步規范物業(yè)管理各主體在物業(yè)管理活動(dòng)中的行為。
2.強化行業(yè)自律
行業(yè)自律是市場(chǎng)經(jīng)濟中企業(yè) 誠實(shí)信用"原則的突出體現，物業(yè)管理協(xié)會(huì )在行業(yè)自律中應起到組織、監督的主導作用。因此行業(yè)協(xié)會(huì )應及時(shí)、有效地建立會(huì )員強制入會(huì )、訓誡、通報批評、公開(kāi)譴責和取消會(huì )員資格、會(huì )員誠信記錄檔案等相關(guān)自律制度。通過(guò)行業(yè)自律制度，提升物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )的社會(huì )地位和信譽(yù)。
3.加強理論研究
物業(yè)管理理論研究是行業(yè)發(fā)展的不竭源泉，也是法律法規制訂的重要前提，加強理論研究，突出理論研究在行業(yè)發(fā)展中的地位和作用，廣泛開(kāi)展多層次多學(xué)科的理論研究，建立一支行業(yè)內專(zhuān)、兼職相結合的宏大的理論研究隊伍，是物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的重要基石。
4.創(chuàng )新制度設計
創(chuàng )新是發(fā)展的靈魂，創(chuàng )新制度設計是物業(yè)管理健康發(fā)展的必要保障。
在物業(yè)管理的外部，引入發(fā)達國家物業(yè)管理制度，如類(lèi)似物業(yè)管理事務(wù)所等中介機構作為第三方客觀(guān)介入，定期實(shí)施外部獨立的管理費會(huì )計審核或外部審計，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估。在物業(yè)管理內部，完善物業(yè)管理企業(yè)內部的管理制度，量化物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的標準，提升物業(yè)管理服務(wù)的水平和檔次。
5.正確引導輿論
人是教育的產(chǎn)物，物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，在其發(fā)展過(guò)程中對各個(gè)參與主體的教育和輿論引導是極為重要和必不可少的。一個(gè)事物或現象的出現必然會(huì )眾說(shuō)紛紜，但這些輿論并不都是全面的和準確的，這就需要發(fā)揮政府、行業(yè)協(xié)會(huì )、企業(yè)和媒體輿論導向的主渠道作用和溝通作用，將輿論引導到正確的方面來(lái)。
物業(yè)管理調查報告10
近年來(lái)隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展，我市新開(kāi)住宅小區不斷增多，加之原來(lái)的老舊小區，使得我市物業(yè)管理工作的重要性越來(lái)越突顯，小區居民對物業(yè)方面反應的問(wèn)題也越來(lái)越多，借機關(guān)工委要每名機關(guān)干部踐行黨的群眾路線(xiàn)教育活動(dòng)，深入基層進(jìn)行調研要求之機，就我市小區物業(yè)管理方面展開(kāi)了調研�，F將調研情況報告如下：
一、 我市物業(yè)管理工作的現狀
�、逍^物業(yè)管理的基本情況
物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)隨著(zhù)我市近年來(lái)的住宅小區的不斷增多而顯得越來(lái)越重要，它關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)，因此，我市在20xx年9月就成立了公用事業(yè)管理辦公室，主管和規范北鎮市物業(yè)管理行業(yè)，通過(guò)采取物業(yè)公司申報考核機制、建立專(zhuān)項維修基金制度、成立業(yè)主委員會(huì )、頒布相關(guān)法律法規等一系列措施，將全市的物業(yè)管理工作逐步推向法制化、規范化。
目前，我市樓房建筑面積245萬(wàn)平方米，其中住宅面積為175萬(wàn)平方米，辦公面積40萬(wàn)平方米，商業(yè)面積30萬(wàn)平方米。有住宅小區147個(gè)，有28個(gè)小區由物業(yè)管理企業(yè)管理，其余小區部分由所屬單位管理，部分由業(yè)主自行管理。
我市物業(yè)管理居住面積已有90萬(wàn)平方米，9家物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，物業(yè)從業(yè)人員80人取得從業(yè)資格證書(shū)，新建小區物業(yè)覆蓋率達100%，我市的物業(yè)管理工作從過(guò)去的建管不分，到現在的建管必分、逐步走向市場(chǎng)化的管理模式，為提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，樹(shù)立良好城市形象，發(fā)揮重大作用。
�、孀≌^的特點(diǎn)
1、住宅小區檔次差距大。從小區配套設施方面看，既有新建的設施齊全、有專(zhuān)人管理、綠地率高的高標準小區（例如盛華苑小區等），也有早期開(kāi)發(fā)的設施不完善、甚至是臟亂差的小區，小區樓間距小，綠化少，車(chē)位少，無(wú)人管理，物業(yè)形同虛設。
2、老舊小區遺留問(wèn)題多。由于歷史的原因和客觀(guān)條件限制，我市部分居住小區建成時(shí)間較長(cháng)，遺留問(wèn)題多。有的小區基礎設施差，配套不齊全；有的小區建設規模小，相關(guān)手續不完備；個(gè)別小區還是敞開(kāi)式的，給物業(yè)管理工作帶來(lái)一定難度。
二、存在的主要問(wèn)題
�。�、物業(yè)管理服務(wù)行為不規范。盡管我市很早就成立了公共事業(yè)管理辦公室對物業(yè)行業(yè)進(jìn)行管理，也出臺了很多政策和法規，例如《北鎮市物業(yè)管理辦法》對我市物業(yè)管理方面進(jìn)行指導和約束，但是由于物業(yè)方面的廣博性與繁雜性，我市對物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓還遠遠不夠，普遍存在著(zhù)聘用人員未取得相關(guān)物業(yè)管理上崗證就上崗的現象，從業(yè)人員整體素質(zhì)不夠高，服務(wù)水平參差不齊。大部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差。
�。�、費率不統一，老舊小區物業(yè)管理服務(wù)收費率低。從物業(yè)管理服務(wù)收費標準方面看，從1元／月/平方米到0.5元／月/平方米不等。從物業(yè)管理費收繳率方面看，收繳率高的如“港宇花園”達到98％，而有的老舊小區收費率低，更有甚者沒(méi)有物業(yè)，只是業(yè)主自己交一點(diǎn)費用，用來(lái)作為垃圾清理和雇傭打掃樓梯的人工費用，造成收費難的原因是多方面的，一是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位。二是低收入群體經(jīng)濟承受能力有限。三是業(yè)主反映的問(wèn)題得不到及時(shí)解決，引發(fā)居民不滿(mǎn)情緒而影響交費。四是業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的消費觀(guān)念尚未完全形成。五是各個(gè)小區標準不一，收費高的與收費低的相比認為不值，不愿主動(dòng)交費。
3、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )組建難且運作不規范。業(yè)主委員會(huì )，是指由物業(yè)管理區域內業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì )各方反映業(yè)主意愿和要求，并監督物業(yè)管理公司管理運作的一個(gè)民間性組織。具了解，我市大多數小區都沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì )，有些問(wèn)題只是個(gè)別業(yè)主私下向物業(yè)反映，而不代表集體的訴求。造成這種現象的原因是：一是大多數業(yè)主認識不足，新的小區設施、管理要好一些，多數人認為沒(méi)有必要；部分老舊小區開(kāi)發(fā)的較早，那時(shí)沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的物業(yè)，只是開(kāi)發(fā)商代管，由于贏(yíng)利不高或收費率低等原因，對小區棄之不顧，造成無(wú)物業(yè)管理的現象，其業(yè)主認為業(yè)主委員會(huì )更無(wú)必要，造成業(yè)主大會(huì )遲遲不能召開(kāi)。二是部分小區規模較大、業(yè)主戶(hù)數較多且相互之間大多又不熟悉，組織業(yè)主進(jìn)行選舉、決策等事務(wù)存在較大難度。三是業(yè)主參與意識不強，即使有業(yè)主委員會(huì )，其成員組成復雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調”的組織者。四是有些個(gè)別小區業(yè)主委員會(huì )雖然建立，但運作不夠規范，管理機制不健全，無(wú)法真正地發(fā)揮其作用，最后不了了之，形同虛設。
4、物業(yè)行政管理體制尚未理順。行使對小區物業(yè)行業(yè)管理職責的是市住建局下屬的公共事業(yè)管理辦公室，但這種職能指導性的職能居多，對物業(yè)公司真正約束的作用沒(méi)有真正發(fā)揮出來(lái)。此外，物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價(jià)、供電、供水、消防、公安等多個(gè)部門(mén)，有時(shí)各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門(mén)難以協(xié)調各方，容易造成物業(yè)糾紛投訴率高、調解率低的局面。
5、無(wú)物業(yè)管理的個(gè)別住宅小區物業(yè)維護、管理問(wèn)題日益突出。我市尚存很多老舊小區，最早追溯到家屬樓的時(shí)代，大多配套不齊全、綠地面積小、停車(chē)位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴重等問(wèn)題，加之規模小，戶(hù)數少，大的物業(yè)公司不原接手，這些舊住宅小區目前尚無(wú)法開(kāi)展物業(yè)管理，其中存在的諸多問(wèn)題已成為廣大業(yè)主反映強烈的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題。
三、意見(jiàn)和建議
針對物業(yè)管理中存在的`困難與問(wèn)題，為了進(jìn)一步加強我市物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出如下意見(jiàn)與建議：
1、要完善物業(yè)管理源頭監管。市政府相關(guān)職能部門(mén)要從源頭上加強物業(yè)管理工作，認真落實(shí)各項監管措施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。一是市工商、建設等部門(mén)應廣泛征集社會(huì )各界的意見(jiàn)和建議，著(zhù)手制定物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、服務(wù)標準、合同期限、服務(wù)費用，以及雙方的權利、義務(wù)、責任，進(jìn)一步規范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。二是集中組織各個(gè)物業(yè)公司學(xué)習相關(guān)規范內容，組織物業(yè)相關(guān)人員進(jìn)行培訓，讓其持證上崗，并要求物業(yè)公司保障其合法權利，減少人員的流動(dòng)性，讓其服務(wù)能高效、持續、穩定。第三，要健全完善物業(yè)管理各項制度，建立市、鄉鎮、居委會(huì )、公事辦等部門(mén)的綜合協(xié)調和矛盾糾紛調處機制，將物業(yè)管理納入社區建設統一管理，積極探索行政主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監督的物業(yè)專(zhuān)項維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專(zhuān)項維修基金的足額歸集和合理使用。
2、統一標準，提高服務(wù)收費率。制訂統一的服務(wù)規范的同時(shí)制訂統一的收費標準，提高或變動(dòng)收費標準時(shí)要征求廣大。
物業(yè)管理調查報告11
物業(yè)管理問(wèn)題是加強社區建設，構建和諧社會(huì )的重要內容之一。綜合市長(cháng)公開(kāi)電話(huà)每年受理情況看，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點(diǎn)、難點(diǎn)之列。僅今年上半年，我辦就接到此類(lèi)投訴890余件，主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現象嚴重、地下室或車(chē)棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽(yáng)能等涉及物業(yè)管理工作的問(wèn)題。就此，我辦于近日進(jìn)行了調研。
一、小區物業(yè)管理基本概況
我市物業(yè)管理自1998年起步，現已有物管企業(yè)61家，其中二級資質(zhì)企業(yè)3家，三級資質(zhì)企業(yè)48家，暫定級企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項目118個(gè)，總建筑面積668.69萬(wàn)平方米，其中已成立業(yè)主委員會(huì )的有81個(gè)小區；在建住宅物業(yè)管理項目（實(shí)施前期物業(yè)管理）27個(gè)，總建筑面積480萬(wàn)平方米。這些管理項目中，榮獲物業(yè)管理部?jì)?yōu)稱(chēng)號的1個(gè)，省優(yōu)稱(chēng)號的20多個(gè)。
二、小區物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因
隨著(zhù)城市建設的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀(guān)上存在的問(wèn)題，也有客觀(guān)環(huán)境制約帶來(lái)的問(wèn)題；既有歷史遺留的老問(wèn)題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。具體表現在以下幾方面：
（一）業(yè)主對權利義務(wù)的認識不對稱(chēng)。
隨著(zhù)住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權意識日漸增強，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標準的服務(wù)要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務(wù)認識不清。表現為:一是房屋維修養護責任意識不強，“產(chǎn)權歸己，維修自理”的觀(guān)念沒(méi)有樹(shù)立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費，尤其是老舊小區。不交費的理由多種多樣，物業(yè)服務(wù)不到位自不必說(shuō)，房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，干脆關(guān)門(mén)走人，廣大業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛，最終兩敗俱傷。據了解，目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費難，物業(yè)管理工作難以為繼，無(wú)奈撤出，涉及13個(gè)小區,50多萬(wàn)平米住宅。四是業(yè)主委員會(huì )流于形式。很多小區業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權，對成立業(yè)主大會(huì )參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì )召開(kāi)難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì )并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決，為小區物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。
（二）企業(yè)對管理服務(wù)的定位不準確
我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質(zhì)不高，很難樹(shù)立科學(xué)的管理和服務(wù)理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。主要表現在：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)至上意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，服務(wù)行為不規范，對業(yè)主的正當要求不能滿(mǎn)足，更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂(yōu)解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問(wèn)題也不能得到及時(shí)解決，直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶(hù)滿(mǎn)意度的提升。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項重要工作，維修不及時(shí)、不到位都會(huì )使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現矛盾。三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，出租車(chē)棚、地下室等，用于經(jīng)營(yíng)謀利，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。
（三）老舊小區基礎條件不配套
我市物業(yè)管理住宅小區分為三類(lèi)：一是缺乏物業(yè)管理配套設施的`老舊住宅區，占全市物業(yè)管理住宅區面積40%；二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區，占全市物業(yè)管理住宅小區面積的21%；三是配套設施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區，占全市物業(yè)管理住宅小區面積的39%。其中，老舊住宅區面廣量大，建設標準普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區內公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉等各種矛盾突出。具體表現在：一是可用于小區管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車(chē)庫配套設施數量低，無(wú)法建立市場(chǎng)化管理運作機制。二是安全防范設施匱乏，大多是敞開(kāi)“不設防”住宅小區，無(wú)法實(shí)行封閉管理，小區環(huán)境秩序混亂，治安案件時(shí)有發(fā)生。三是小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。四是地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現下水堵塞或雨天積水問(wèn)題。五是小區綠化布局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。六是收費率低，每月每戶(hù)在4—10元，且只能收到50%，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區進(jìn)行維持型管理。
（四）開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題的解決不到位
開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題突出，相關(guān)部門(mén)沒(méi)有按規定進(jìn)行驗收，嚴重影響了物業(yè)管理。一是新建住宅小區交付使用條件不明確，對交付使用環(huán)節缺乏有效監督，一些項目交付使用時(shí)往往綠化、封閉、道路等配套設施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費矛盾，也制約了物業(yè)管理的順利開(kāi)展。二是有些公建配套設施，如：車(chē)庫、地下室、架空層、活動(dòng)中心、會(huì )所等權屬界定不清，易引發(fā)糾紛。有的開(kāi)發(fā)商侵占和出售配套公用設施所謂“使用權”，侵害了業(yè)主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。三是房屋質(zhì)量問(wèn)題。新區交付使用一段時(shí)間后，房屋質(zhì)量問(wèn)題陸續暴露出來(lái)，物業(yè)公司難逃其咎。此外，物業(yè)管理市場(chǎng)競爭機制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量，對開(kāi)發(fā)商妥協(xié)，降低承接標準接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。
（五）熱難點(diǎn)問(wèn)題影響物業(yè)管理正常運作。
1、供水、供電設施移交不到位。一些開(kāi)發(fā)建設單位沒(méi)有將小區的供水、供電設施移交專(zhuān)業(yè)部門(mén)，而是交由其子公司，即屬下的物業(yè)企業(yè)管理，留下隱患：一是水、電是專(zhuān)業(yè)設施，物業(yè)企業(yè)維護能力不足；二是出了故障后，與專(zhuān)業(yè)部門(mén)相互推諉扯皮；三是開(kāi)發(fā)企業(yè)一旦改制，先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔不了相關(guān)責任。
2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問(wèn)題一直是投訴熱點(diǎn)，涉及牡丹園小區、正棱山莊、康樂(lè )家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區建設時(shí)，內部管道口徑小，且部分地區地勢高。近幾年，我市東南成片開(kāi)發(fā)了許多小區，管道壓力更大。高層供水缺乏系統的改造方案，只有在小區新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實(shí)。
3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問(wèn)題的發(fā)生，物業(yè)公司有畏難情緒，也苦于沒(méi)有處罰權，無(wú)法盡責，只得放任自流。
4、公共照明設施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區公共照明設施的電費和維修標準偏低，調整艱難，嚴重影響了正常使用；二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責任心不強，主動(dòng)維護小區照明設施的意識淡漠，只有等到市民投訴、電話(huà)辦交辦后才被動(dòng)維修。
（六）現行物業(yè)法規操作困難。
1、現行法規與監管體制不順。如房屋管理由房產(chǎn)部門(mén)負責，但房屋性質(zhì)改變卻由建管處和裝飾辦監管，責任主體不明確。
2、行政監管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶(hù)接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而港華燃氣公司和首創(chuàng )水務(wù)公司認為只要用戶(hù)申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續。而作為主管部門(mén)的房產(chǎn)部門(mén)卻無(wú)法干預。
3、現行法規中關(guān)于房屋維修基金的使用規定，脫離了我市市情，難以操作。
4、成立業(yè)主大會(huì )的規定過(guò)于繁雜，又缺少行政的輔導與幫助。
三、解決物業(yè)管理問(wèn)題的幾點(diǎn)建議
1、加強政府管理和引導，完善物業(yè)管理法制建設。
在已制定的《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》基礎上，進(jìn)一步出臺更加完善可操作性的實(shí)施細則，明確政府部門(mén)、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責任、權利和義務(wù)；深入宣傳相關(guān)法律法規，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性，履行相關(guān)義務(wù)，積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作，同時(shí)也要善于運用法律武器維護自己的合法權益；進(jìn)一步規范物業(yè)企業(yè)工作行為方式，完善招投標制度建設，引入競爭機制，把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進(jìn)來(lái)，以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差，服務(wù)不規范，專(zhuān)業(yè)性不強，企業(yè)運作透明度不夠的落后狀況。
2、提高業(yè)主意識，加快業(yè)主委員會(huì )制度規范化。
相關(guān)部門(mén)要指導業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì )工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細斟酌條款，確定服務(wù)項目和服務(wù)費價(jià)格，并定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，監督經(jīng)費使用情況，受理業(yè)主投訴。對于熱難點(diǎn)問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區時(shí)，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車(chē)等問(wèn)題約法三章，共同維護小區穩定。
3、嚴格把好小區驗收關(guān)，努力推進(jìn)老舊小區改造。
開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題日漸成為新建小區的物業(yè)管理難點(diǎn)。小區竣工驗收時(shí)，相關(guān)部門(mén)要嚴把房屋、配套設施、水電氣等質(zhì)量關(guān)；要監督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)必須履行的程序，堅決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴大管量而草率接管，為日后正常運轉和自我發(fā)展留下隱患。有關(guān)部門(mén)要加大對老舊小區物業(yè)管理規劃和投資力度，努力提高車(chē)棚、綠化、封閉等相關(guān)配套設施建設；物業(yè)管理企業(yè)要與社區緊密配合，加強對弱勢居民的扶助。
4、實(shí)行重大事項報告制度，積極探索新的管理方式。
上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區域重大事件報告制度》和應急預案，明確規定了房地產(chǎn)行政管理部門(mén)和物業(yè)管理企業(yè)在應對 這類(lèi)事件時(shí)應付的職責，還設立了全市統一的報告重大突發(fā)事件特服電話(huà)，24小時(shí)受理物業(yè)管理重大事件報告，各區縣房地產(chǎn)行政管理部門(mén)和物業(yè)管理企業(yè)也分別設立重大事件報告專(zhuān)線(xiàn)電話(huà)，落實(shí)專(zhuān)人值班。將重大事件報告制度的執行情況和應急預案體系的建立情況列入區縣房地產(chǎn)局，物業(yè)管理企業(yè)和小區經(jīng)理的工作考核內容，對未按規定報送通報，公布有關(guān)突發(fā)事件信息，不服從管理部門(mén)統一應急指揮和處置以及未及時(shí)應急處置的單位和直接責任人將依法查處。我市有關(guān)部門(mén)要積極創(chuàng )造條件，借鑒上海市和全國其它先進(jìn)物業(yè)管理城市經(jīng)驗和做法，積極探索多樣化物業(yè)管理方式，不斷改進(jìn)和完善物業(yè)管理工作，努力為人民群眾創(chuàng )造和諧的社會(huì )環(huán)境。
物業(yè)管理調查報告12
過(guò)去，學(xué)校的物業(yè)一般由學(xué)校的后勤管理部門(mén)進(jìn)行管理，但是，近幾年學(xué)校的物業(yè)管理越來(lái)越社會(huì )化，學(xué)校的管理者認識到，在學(xué)校中引入現代化物業(yè)管理，可以提高物業(yè)管理的服務(wù)水平，保障學(xué)校教學(xué)和科研工作的順利進(jìn)行，創(chuàng )造清潔、優(yōu)美、舒適方便、文明安全的校園環(huán)境。
學(xué)校作為物業(yè)產(chǎn)權人及使用人的代表，負責選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行委托、指導、監督和檢查，并協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行工作。
學(xué)校物業(yè)管理的范圍包括房地產(chǎn)范圍內全部教學(xué)、科研、生活房屋及其附屬設備和公共設施，并對房屋及其設備以及相關(guān)的居民環(huán)境進(jìn)行維修養護和管理，承擔校園物業(yè)的保安、防火、綠化養護、清掃保潔以及產(chǎn)權人和使用人日常生活必需的便民服務(wù)等。為了加強校園的物業(yè)管理，我院選擇了點(diǎn)亮物業(yè)管理公司為校園提供物業(yè)，進(jìn)行合理的管理，點(diǎn)亮物業(yè)公司下設有綜合辦公室、財務(wù)部、工程部、物業(yè)管理部及各項目管理處等職能部門(mén)，公司現有管理人員具有多年的物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗，操作技術(shù)人員具備豐富的實(shí)際工作經(jīng)驗。
點(diǎn)亮物業(yè)管理公司自成立以來(lái)，一直致力于科學(xué)規范的管理，注重親情和諧的服務(wù)，以“客戶(hù)為本，優(yōu)質(zhì)高效”為管理服務(wù)宗旨，在多年的物業(yè)管理實(shí)踐中，點(diǎn)亮物業(yè)管理公司汲取先進(jìn)的管理服務(wù)理念和科學(xué)的管理模式，逐步建立了完善的質(zhì)量管理體系，并形成了公司獨特的企業(yè)文化和品牌優(yōu)質(zhì)，更得到了廣大客戶(hù)的大力認同。
點(diǎn)亮物業(yè)管理公司質(zhì)量方針明確，其為：科學(xué)規范管理、真誠高效服務(wù)。企業(yè)精神可佳，其為：服務(wù)、協(xié)作、誠信、創(chuàng )新。企業(yè)目標為：追求卓越，勇創(chuàng )新高，構建和諧。點(diǎn)亮物業(yè)管理公司希望自己公司的管理服務(wù)為廣大客戶(hù)營(yíng)造更加優(yōu)美、整潔、和諧的人居環(huán)境。點(diǎn)亮物業(yè)管理公司把握客戶(hù)需求，不斷提升企業(yè)綜合能力，實(shí)現客戶(hù)需求到客戶(hù)滿(mǎn)意的轉化，成為最受客戶(hù)信賴(lài)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，該公司以誠信立本，以規范為徑，擁開(kāi)放心態(tài)，與客戶(hù)共贏(yíng)，注重細節，力求完美，在速度的范圍內做到最好，最有效，積極響應客戶(hù)意見(jiàn)，落實(shí)行動(dòng)。
點(diǎn)亮物業(yè)管理公司的服務(wù)項目是：
�。�1）業(yè)主攜帶發(fā)展商簽定的入住通知書(shū)，購房合同、身份證、戶(hù)口本、車(chē)輛行駛證等各種證件的`原件以及主要家庭成員免冠一寸相片各兩張到管理處辦理入住手續。
�。�2）管理處向住戶(hù)發(fā)放《業(yè)主手冊》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》等資料。
�。�3）業(yè)主填好《業(yè)主基本情況登記表》，登好《業(yè)主公約》和《物業(yè)服務(wù)合同》。
�。�4）管理工作人員與業(yè)主到現場(chǎng)驗收移交住房，抄水、電底數，填寫(xiě)《入伙驗房表》，并雙方簽字，交納相關(guān)費用，管理處發(fā)放鑰匙。
�。�5）有意使用固定車(chē)位者，選取固定車(chē)位，交納有關(guān)管理費用。
作為我院的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，點(diǎn)亮物業(yè)管理公司做到了對學(xué)生公寓的管理、教學(xué)樓的管理、設備的管理、綠化環(huán)境的管理這四個(gè)大點(diǎn)，首先是對學(xué)生公寓的管理，學(xué)生公寓的管理包括學(xué)生公寓的安全管理、衛生管理、住宿管理，各種公用設施零星維修工作，學(xué)生公寓家具維修、采購及其管理，學(xué)生床單、被罩的接收、洗滌和發(fā)放等工作。學(xué)生是學(xué)生公寓的使用人，對學(xué)生公寓的管理也包含對使用人的要求。因此我院點(diǎn)亮物業(yè)管理公司就對學(xué)生公寓進(jìn)出樓的來(lái)訪(fǎng)人員驗證登記，禁止無(wú)證來(lái)訪(fǎng)者及推銷(xiāo)商品者進(jìn)入公寓，電腦、行李、包、箱、公寓家具等大件物品出入時(shí)要核實(shí)登記。向學(xué)生明確提出安全要求，如不準在公寓內使用電爐子、電加熱器等大功率電器。不準在公寓內亂拉、私拉電源線(xiàn)、電話(huà)線(xiàn)、電腦網(wǎng)線(xiàn)。不準在公寓內吸煙、點(diǎn)蠟燭、焚燒垃圾和廢紙、信件等。這些都是電亮物業(yè)管理公司對學(xué)生公寓禁止的要求。物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責公寓樓外周邊的衛生保潔和樓內大廳、走廊、衛生間、洗漱間、樓梯以及公共部分的暖氣片、滅火器、門(mén)窗等處的衛生保潔。住宿管理方面，嚴禁在宿舍內養寵物，嚴禁私自留宿外來(lái)人員等。
其次是教學(xué)樓的管理，要求教學(xué)樓內外的衛生保潔，定期修檢電梯設備，妥善保管電梯機房鑰匙及電梯門(mén)鑰匙，任何非操作人員不得私自使用。
第三是設備的管理，每天檢查各樓層，注意電線(xiàn)等設備設施是否有損壞，同時(shí)記錄需維修得電燈、線(xiàn)路，并及時(shí)修理，保障電得正常供應。
第四是綠化環(huán)境得環(huán)境，點(diǎn)亮物業(yè)管理公司協(xié)助學(xué)校做好了綠化美化得總體規劃和設計，美化了我學(xué)院的校園環(huán)境，特別是及時(shí)對老化樹(shù)木進(jìn)行修枝，保證了學(xué)生的安全，枯死樹(shù)立淘汰后，及時(shí)補栽了新樹(shù)，使校園確保整體協(xié)調。
點(diǎn)亮物業(yè)管理公司在我院的管理上有其獨特的特點(diǎn)：
�。�1）管理時(shí)段性強，學(xué)校教學(xué)的作息時(shí)間很有規律，同時(shí)還有寒暑假。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據學(xué)校的這種特點(diǎn)安排好自己的各項工作計劃。依據學(xué)校教學(xué)的作息時(shí)間，劃分不同的時(shí)間段，合理地安排設備設施的維修養護、日常清潔及校園的安全保衛工作。
�。�2）對安全管理的要求很高，學(xué)校的青少年集中的場(chǎng)所，青少年學(xué)生充滿(mǎn)活力，行動(dòng)敏捷，動(dòng)作幅度大，在學(xué)校物業(yè)管理實(shí)際操作過(guò)程中，點(diǎn)亮物業(yè)管理公司考慮到學(xué)生的人身安全問(wèn)題，對設備設施的維修養護很重視。
�。�3）物業(yè)管理具有互動(dòng)性，由于學(xué)生的活撥好動(dòng)，有些時(shí)候會(huì )造成學(xué)校設備設施的損壞，點(diǎn)亮物業(yè)服務(wù)企業(yè)充分注意到了這個(gè)問(wèn)題。
我院為加強發(fā)揮學(xué)生的能動(dòng)性，加強對學(xué)生的引導教育工作，使學(xué)生自然融入我院的點(diǎn)亮物業(yè)管理工作中，并自覺(jué)的制止有損于學(xué)校物業(yè)的行為。為此我院點(diǎn)亮物業(yè)管理公司做到了周全的服務(wù)。使學(xué)院物業(yè)十分完美。
物業(yè)管理調查報告13
目前，我市許多小區業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區等小區收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區的收繳率也不到50％；近幾年來(lái)，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區的現象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區。
分析物業(yè)管理矛盾的根源，主要是以下幾個(gè)因素：
1、法律法規不完善。一方面缺乏與物權法相配套的實(shí)施細則，我市又無(wú)立法權；另一方面，我市規范性文件的建設工作，在一定程度上滯后于小區物業(yè)管理和停車(chē)新的發(fā)展需求，致使實(shí)際工作中出現有法難行、無(wú)法可依的現象。
2、管理體制不順暢。一是政府社會(huì )管理沒(méi)有延伸到終端，一些政策法規在小區中出現梗阻、斷層現象，亂開(kāi)店、亂停車(chē)、盜竊等影響居住環(huán)境質(zhì)量問(wèn)題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進(jìn)、相互制約，共建和諧小區的機制沒(méi)有建立，居委會(huì )名義上是自治組織，現實(shí)上是從事黨政工作，但在處理業(yè)主與物業(yè)矛盾中“名不正、言不順”，解決基層矛盾的一線(xiàn)作用未能充分發(fā)揮，對其缺乏考核激勵制度，社會(huì )管理的積極性不足，特別是社區居委會(huì )和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調解決
與上級政府部門(mén)相關(guān)的具體事務(wù)上，顯得無(wú)能為力。
3、市場(chǎng)主體不對稱(chēng)。業(yè)主個(gè)體直接面對物業(yè)企業(yè)或開(kāi)發(fā)商必然處于明顯弱勢，而我市目前業(yè)委會(huì )尚未普遍建立。業(yè)主自治意識不強，據調查，62％的業(yè)主對業(yè)主委員會(huì )不清楚、不參與。對業(yè)委會(huì )的設立、監督以及主要人員的權利和義務(wù)沒(méi)有形成統一有效的規范。業(yè)主委員會(huì )的自治能力、內控能力、團隊精神和依法維權水平不高，業(yè)委會(huì )成員服務(wù)全體業(yè)主的動(dòng)力不足，年紀輕、能力強的現職人員更不愿加入業(yè)委會(huì )。另一方面，物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門(mén)檻很低，實(shí)力不強，規模不大，素質(zhì)不高，管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱(chēng)等方面的比例都低于全國水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強。
4、市場(chǎng)環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的導向有偏差，部分群眾對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見(jiàn)，“享受免費午餐”的習慣在相當范圍內存在，物業(yè)的“傭人”地位和勞動(dòng)成果得不到應有的.尊重，少數離退休干部、現職領(lǐng)導、司法人員和教師等機關(guān)公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費，產(chǎn)生了一定的負面影響。
5、市場(chǎng)制度不健全。物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門(mén)檻過(guò)低，市場(chǎng)的進(jìn)退制度不規范，對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會(huì )誠信系統未能建立。追討惡意欠費的司法程序過(guò)長(cháng)，成本過(guò)高，企業(yè)難以維權。對開(kāi)發(fā)企業(yè)的責任追究制度不完善，人民群眾反映強烈的房屋質(zhì)量差，隨意更改規劃設計，公用配套設施數量不到位、技術(shù)標準不達標等問(wèn)題得不到有效解決。一些小區建管不分掩蓋著(zhù)前期遺留問(wèn)題，或轉嫁給后進(jìn)入的物業(yè)企業(yè)，開(kāi)發(fā)項目前期的物業(yè)管理招投標制度有待全面推進(jìn)。業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項消費制度未能建立，業(yè)主不能明白消費、透明監督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設施和停車(chē)管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車(chē)，帳目不清，隱瞞收益。
6、政府管理不完善。在扶持、監管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上，一些政府部門(mén)存在著(zhù)職能錯位、缺位和越位現象，扶持物業(yè)管理這一勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒(méi)有形成，對小區內違規違章現象執法不力，把某一些義務(wù)和負擔轉嫁給企業(yè)，對物業(yè)管理費和停車(chē)費的價(jià)格調控水平還不夠高，一些部門(mén)的工作協(xié)調不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費少，就搞違章搭建或出租老小區僅有的公共用房公共設施，以補充管理經(jīng)費不足。
物業(yè)管理調查報告14
1、源泉小區物業(yè)管理現狀
調查提綱：
通過(guò)對源泉小區的住戶(hù)和居民進(jìn)行詢(xún)問(wèn)和走訪(fǎng)調查，源泉小區目前的物業(yè)管理公司為金橋物業(yè)管理公司，該公司的法人為劉源，該物業(yè)管理公司在管理小區的過(guò)程當中存在著(zhù)很多的漏洞和不足，例如對小區安全管理方面沒(méi)有盡到自己應有的責任，衛生服務(wù)也相對差，各種的便民服務(wù)也難以讓人滿(mǎn)意，基礎設施維護不到位，對居民的要求和提出的問(wèn)題不能及時(shí)正確的解決，通過(guò)分析，造成這些現象的原因也是多方面的，其中有一部分為外部原因，但是大部分還是與物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理本身有關(guān)。通過(guò)與該物業(yè)公司管理人員的交談，同樣也了解到在物業(yè)管理工作中他們所遇到的難題，也了解到一部分他們公司的發(fā)展現狀和水平。通過(guò)對雙方材料的研究和整理，我們小組成員對該小區所存在的問(wèn)題提出了我們自己的幾點(diǎn)可行性建議。希望能夠對小區今后的管理工作有指導和借鑒意義。
調查過(guò)程及內容：
20xx年12月5日星期三上午八點(diǎn)我小組成員前往延吉市源泉小區進(jìn)行研究調查，在達到小區門(mén)口后，我們就發(fā)現一個(gè)特別令人匪夷所思的事情，該小區的出入口前居然沒(méi)有設置電動(dòng)門(mén)等任何出入管制設施，而且另我們更為吃驚的是，當我們進(jìn)入小區的時(shí)候，竟然沒(méi)有任何物業(yè)管理人員前來(lái)詢(xún)問(wèn)我們的身份及目的，那就更別談要求我們填寫(xiě)出入人等信息登記表等必要的程序了，我們可謂是不費吹灰之力就輕松的成功‘混入’該小區，我們首先繞小區走了一圈，之后我們就發(fā)現了一個(gè)問(wèn)題，該小區沒(méi)有任何的休閑娛樂(lè )場(chǎng)所和設施，而且該小區的樓層和角落處的垃圾不時(shí)的映入眼簾，此時(shí)，該小區‘臟亂差’的印象已經(jīng)在心中形成。后來(lái)發(fā)現該小區還存在亂停車(chē)、亂放自行車(chē)的現象，后來(lái)發(fā)現小區內部不時(shí)的'有人員在流動(dòng)，于是我們采取了現場(chǎng)隨機調查詢(xún)問(wèn)的方式，向12名小區住戶(hù)詢(xún)問(wèn)了他們對該小區的不滿(mǎn)意之處及他們理想中該小區的模樣，。之后我們對小區用戶(hù)描述的問(wèn)題和現象進(jìn)行了實(shí)地的勘察，發(fā)現確實(shí)存在著(zhù)諸如樓道的墻壁陳舊、甚至脫落等現象，由于不便進(jìn)入小區用戶(hù)的住房?jì)�，所以有些�?wèn)題未能進(jìn)行實(shí)地的勘察，此乃無(wú)力之舉。后來(lái)我們找到了該小區的物業(yè)管理處，向物業(yè)管理人員介紹了我們的身份和來(lái)意，并就以上調查和總結的問(wèn)題與該物業(yè)管理人員進(jìn)行了詳細的交談，經(jīng)過(guò)分析和交流，該小區物業(yè)管理人員承認在物業(yè)管理工作中確實(shí)存在著(zhù)不足和應當改進(jìn)之處，但是也向我們耐心的介紹了其中有些問(wèn)題并不屬于他們職責范圍之內，也向我們口述了在物業(yè)管理過(guò)程中遇到的問(wèn)題和難題，我們分別對上述問(wèn)題一一進(jìn)行了討論，得出了令人比較滿(mǎn)意的結果。交談之后，雙方都很愉悅，在向對方道別后，我們返回學(xué)校對調查的記錄和筆記進(jìn)行了整理，大概內容分類(lèi)如下：
1、該小區存在的主要問(wèn)題
2、這些問(wèn)題存在的主要原因
3、如何正確處理這些問(wèn)題
主要問(wèn)題：
經(jīng)過(guò)現場(chǎng)調查和住戶(hù)的反映，總結出以下問(wèn)題：
1）部分樓梯間墻壁陳舊，應該進(jìn)行粉刷
2）小區沒(méi)有保安人員，給小區安全管理帶來(lái)隱患
3）小區內停車(chē)秩序混亂，應加強管理
4）常有人到小區散發(fā)廣告，住戶(hù)反映，也存在不安全因素
5）小區老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），環(huán)境臟亂，建議加強管理
6）小區內出現業(yè)主丟失自行車(chē)情況，要求加強管理
7）小區隨處可見(jiàn)垃圾，衛生服務(wù)需要加強
問(wèn)題主要原因：
1）該小區的樓房已經(jīng)有一定的樓齡，出現此現象是合理之情。
2）該小區沒(méi)有保安人員是因為物業(yè)管理費中無(wú)此項目。
3）小區停車(chē)秩序混亂是因為沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的停車(chē)位，也沒(méi)有負責車(chē)輛管理的專(zhuān)職人
員
4）常有閑雜人等到小區散發(fā)廣告是因為該小區入口沒(méi)有電動(dòng)門(mén)等限制措施，也沒(méi)有做好相應的出入人員登記表。
5）環(huán)境臟亂，積水較多是滋生蚊蟲(chóng)較多的原因，住戶(hù)居民把不吃的食物到處亂丟，引起食源，是造成有老鼠的原因
6）小區經(jīng)常出現丟自行車(chē)現象，一方面是因為對進(jìn)入小區的人員沒(méi)有進(jìn)行很好的監管，另一方面原因是因為該小區沒(méi)有一個(gè)專(zhuān)門(mén)停放自行車(chē)的自行車(chē)棚，自行車(chē)亂放，給小偷以可乘之機。
7）造成垃圾亂丟的現象是因為一方面該小區的衛生服務(wù)本來(lái)就不到位，造成破窗理論的上演，另一方面該小區沒(méi)有張貼注意環(huán)境衛生等宣傳標語(yǔ)，使人們不注意，最主要原因是因為該小區的垃圾箱太少，而且分布不合理。
合理化建議：
1）可以和業(yè)主一起商量，在各位業(yè)主集體同意的情況下，向每位業(yè)主收取一定費用后聯(lián)系建筑公司盡快施工。
2）可以和各位業(yè)主商量，在征得各位業(yè)主同意的情況下，向每位業(yè)主增加收取保安人員的物業(yè)管理費用。
3）可以建立小區車(chē)輛管理制度，對小區有車(chē)的業(yè)主進(jìn)行檔案登記，對每個(gè)車(chē)輛固定車(chē)位，并安排專(zhuān)職人員負責。
4）小區入口設置電動(dòng)門(mén)，對進(jìn)出人等進(jìn)行人員登記。
5）通知小區業(yè)主把各種廢棄食物集中放在統一的一個(gè)位置，安排專(zhuān)門(mén)人員及時(shí)進(jìn)行處理。必要時(shí)可以放置驅蚊和防鼠藥物。
6）在小區的合理位置開(kāi)辟一個(gè)場(chǎng)所，建設一個(gè)自行車(chē)棚，這樣就可以避免亂放，也可以減少丟自行車(chē)現象。
7）安排保潔員要及時(shí)清理角落和小區垃圾，在明顯位置張貼保護環(huán)境的公益性標語(yǔ)，并在人員活動(dòng)多的地方多設置垃圾桶數量。
物業(yè)管理調查報告15
鄧爺爺說(shuō)過(guò);“真理是檢驗實(shí)踐標準的唯一標準，”這也在一定程度上強調了實(shí)踐的重要性，今年是我大學(xué)的第二個(gè)暑期生活，也是我第二次進(jìn)綠城物業(yè)實(shí)踐，雖然我學(xué)的是法律專(zhuān)業(yè)看似和物業(yè)沒(méi)有多大關(guān)系�？墒峭ㄟ^(guò)這將進(jìn)4個(gè)月的實(shí)踐生活，讓我明白了法律無(wú)處不在，而學(xué)會(huì )把我學(xué)過(guò)的法律知識運用到生活中對于我們法律學(xué)習者來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。
首先，我簡(jiǎn)單的介紹一下物業(yè)公司的運行，物業(yè)管理是一個(gè)重要的概念，這是我們深入了解物業(yè)公司的關(guān)鍵所在。物業(yè)管理(property management)，受物業(yè)所有人的委托，依據物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。在這個(gè)概念中涉及到了合同，這不得不說(shuō)明法律與我們接觸到的生活息息相關(guān)。離開(kāi)了法律。我們的每一項管理工作將很難開(kāi)展。下面我就針對我在物業(yè)公司的實(shí)踐生活與法律聯(lián)系比較緊密的東西與大家分享一下。在實(shí)踐工作中。我們遇到了一件比較赤手的案子，一個(gè)路人從小區穿過(guò)，當時(shí)風(fēng)比較大，天比較晚�；叵肫饋�(lái)還下著(zhù)蒙蒙細雨。不幸的事情發(fā)生了。路人被從空中掉下來(lái)的花瓶砸傷了頭，當時(shí)小區內的保安都驚呆了，感到很害怕。我們的保安迅速撥打了急救電話(huà)，病人很快被送進(jìn)醫院，事情遠遠沒(méi)有我們想的那么簡(jiǎn)單，受傷者的家屬把我們物業(yè)告上了法庭。
我們在查追案子的`時(shí)候，調取監控錄像的時(shí)候發(fā)現花盆掉落的具體位置并不清楚，由于家家戶(hù)戶(hù)都中了很多花，而且大家都不知道自己具體種了幾盆花，大家都不承認是從他們家掉落的，我們當時(shí)都想不到解決的途徑，當時(shí)還有同事問(wèn)我是法官該如何判案子，我當時(shí)也不知道怎么回答，后來(lái)法院在判案子的時(shí)候下達的結果是由每家只要種了花的都得賠，我覺(jué)得這個(gè)案子就處理的很公平。問(wèn)題在一定程度上等到了解決。這也是我第一次切身的體會(huì )到物業(yè)與法律的緊密型。受益匪淺啊。在這幾個(gè)月的社會(huì )實(shí)踐實(shí)踐生活中，讓我切切實(shí)實(shí)的感受到了。我們對待任何工作都要謹慎，認真，抱著(zhù)負責人的態(tài)度，我們不用畏懼，一切都要靠事實(shí)說(shuō)話(huà)。沒(méi)有什么是我們做不好做不到的，只要我們在我們自己的職權范圍內做好工作。問(wèn)心無(wú)愧，我們將來(lái)不管從事哪一行，我們都可以做的很好。很出色。在實(shí)踐的生活中，也讓我認識到了我平時(shí)學(xué)習的不足，不能很好的與實(shí)踐想結合，把所學(xué)的東西運用到實(shí)踐中。在以后的學(xué)習中我會(huì )有針對性的來(lái)學(xué)習，我相信我能做的更好。
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