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商業(yè)綜合體招商運營(yíng)方案（精選14篇）
為了確保事情或工作扎實(shí)開(kāi)展，常常需要提前進(jìn)行細致的方案準備工作，方案具有可操作性和可行性的特點(diǎn)。那么我們該怎么去寫(xiě)方案呢？下面是小編為大家收集的商業(yè)綜合體招商運營(yíng)方案，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
商業(yè)綜合體招商運營(yíng)方案 1
一、園區定位
鳳凰山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區全稱(chēng)牙克石亞洲太平洋地區冬季汽車(chē)測試高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區，以汽車(chē)測試產(chǎn)業(yè)為主兼顧旅游產(chǎn)業(yè)。主要包括五個(gè)不同功能的區域，分別為鳳凰山亞太(中國)汽車(chē)測試中心;德國博世冬季汽車(chē)性能測試場(chǎng);國家AAA級旅游景區云龍山莊;國家AA級旅游景區鳳凰山滑雪場(chǎng)和鳳冠高級滑雪場(chǎng)。牙克石市力爭用3—5年時(shí)間打造亞太地區冬季汽車(chē)測試，新技術(shù)研發(fā)與汽車(chē)零部件生產(chǎn)于一體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地、國內外重大冰雪、山地競技體育賽事基地和集特色種植、養殖、汽車(chē)測試、休閑度假、會(huì )議服務(wù)、觀(guān)光旅游等于一體的園區。
二、園區概況
園區于20xx年12月29日，被自治區人民政府批準為自治區級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區，是呼倫貝爾市和東四盟市的的自治區級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區。園區位于牙克石市東南郊4公里處，牙克石林場(chǎng)施業(yè)區內，東至扎敦河，南連301國道，西接南博草原，北鄰濱洲鐵路，規劃建設面積132平方公里。
到20xx年底，園區共接待國內外游客50余萬(wàn)人次，旅游業(yè)純利潤超過(guò)6000萬(wàn)元。隨著(zhù)博世集團二期、三期陸地測試場(chǎng)項目的建設和其在亞太地區汽車(chē)測試業(yè)務(wù)的不斷擴展，到20xx年高新區內僅汽車(chē)測試產(chǎn)值將增至10倍，達到20億人民幣;待EPS、ABS兩條共性生產(chǎn)線(xiàn)成功引入高新區后，預計可實(shí)現產(chǎn)值26億元人民幣，屆時(shí)高新區僅德國博世集團、埃特姆公司就可實(shí)現高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)值達46億元人民幣。
三、園區龍頭企業(yè)
1、博世冬季汽車(chē)性能測試中心有限公司
德國博世集團是世界的汽車(chē)零部件生產(chǎn)商，世界前100強企業(yè)。博世集團投資園區建設冬季汽車(chē)性能測試中心，主要是對汽車(chē)ABS(防抱死制動(dòng)系統)和ESP(電子穩定程序)等先進(jìn)制動(dòng)系統進(jìn)行匹配測試，為建設園區提供了優(yōu)越的產(chǎn)業(yè)導向優(yōu)勢。園區自20xx年以來(lái)先后與西班牙伊迪達、德國大陸、奇瑞、上海大眾等汽車(chē)生產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了有效對接，廣汽集團高層赴我市進(jìn)行了考察，就入駐高新區做具體對接，目前已進(jìn)入論證階段。博世集團現已在我市投資2億元人民幣，從20xx年到20xx年將投資1.5億元人民幣，總計投資3.5億元人民幣。
2、瑞典埃特姆公司
瑞典埃特姆公司是冰雪測試場(chǎng)的管理、服務(wù)企業(yè)。該公司于20xx年在我市成立第二家公司——埃特姆(呼倫貝爾)汽車(chē)測試場(chǎng)服務(wù)有限責任公司。20xx年1月-3月該公司成功為多家世界一流的汽車(chē)制造廠(chǎng)商做活動(dòng)，蘭博基尼、保時(shí)捷、奔馳、奧迪等諸多國際聞名的汽車(chē)廠(chǎng)商來(lái)到呼倫貝爾，不僅提高了呼倫貝爾市的知名度，也對經(jīng)濟發(fā)展起到了很大的推動(dòng)作用。高新區名車(chē)冰雪展示與體驗，已成為冬季呼倫貝爾冰雪場(chǎng)上一道靚麗的風(fēng)景線(xiàn)。
四、園區接待中心
1、云龍山莊
云龍山莊接待中心是國家AAA級旅游景區，呼倫貝爾夏季避暑旅游勝地，景區集中了呼倫貝爾“山、水、林、原、草”五大特色景觀(guān)，建有大興安嶺林區野生動(dòng)物園，具備100人住宿、900人同時(shí)用餐的接待能力，是國內外游客觀(guān)光旅游、休閑避暑的理想場(chǎng)所。
2、鳳凰山滑雪場(chǎng)
鳳凰山接待中心可提供會(huì )議、住宿接待和冬季大眾滑雪等服務(wù)，是國家AA級旅游景區，于20xx年投資3.5億元建成，中心內鳳凰山滑雪場(chǎng)是目前我區規模較大、雪上項目豐富、雪道種類(lèi)齊全的天然滑雪場(chǎng)。中心建設有功能齊全的綜合會(huì )議中心，木刻楞別墅群以及野生動(dòng)物標本室，現擁有500人住宿、600人會(huì )議、800人就餐、1000余人滑雪娛樂(lè )的旅游接待能力。先后舉辦了六屆鳳凰山滑雪節、并多次舉辦國際滑雪邀請賽、全國青少年越野滑雪錦標賽、國際雪聯(lián)夏巡賽、國際汽車(chē)越野拉力賽等重大旅游節慶活動(dòng)和體育賽事。
3、鳳冠滑雪場(chǎng)
鳳冠滑雪接待中心總體規劃設計由芬蘭貝利(中國)咨詢(xún)公司編制完成，總投資1億元，現已完成投資7000萬(wàn)元，20xx年底投入使用。2818米長(cháng)的索道為目前國內最先進(jìn)的滑雪索道，配有6人吊廂，設有3000米、4000米雪道各一條，110米長(cháng)的魔毯1條以及長(cháng)300米、400米的拖牽各1條。該雪場(chǎng)的設計標準、高端技術(shù)、環(huán)保理念、建設規模均為世界一流，為承辦國內外重大冰雪賽事、打造呼倫貝爾冬季旅游品牌奠定了堅實(shí)的基礎。
五、建設條件
1、自然環(huán)境：園區內山水林原相連，小徑迂回，綠樹(shù)成蔭，馴鹿、狍子、狐貍、野兔、松鼠等動(dòng)物穿梭其中;夏天可以觀(guān)賞森林和草原風(fēng)光，參加射擊、騎馬、漂流、垂釣、篝火晚會(huì )等娛樂(lè )活動(dòng);冬天可以體驗嶺上滑雪的快感，還可以乘雪橇、堆雪人、打雪仗、欣賞風(fēng)格各異的雪雕作品。
園區內林地2062公頃，灌木林874公頃，宜林4501公頃，沼澤地1157公頃，河流水域面積6600平方公里，多年平均徑流量7.32億立方米。林木樹(shù)種主要有落葉松、白樺、山楊，幼齡林和中齡林面積占林地面積的`98.3\%，林分長(cháng)勢良好，有200多種野生動(dòng)植物棲息和繁衍于此。
2、水資源：園區內已經(jīng)建設人工湖4處,總水域面積362萬(wàn)平方米，總庫容為945.18萬(wàn)立方米。項目區的人工湖，除了可以為項目提供優(yōu)質(zhì)水源外，冬季可以為汽車(chē)測試廠(chǎng)商提供冰面測試場(chǎng)地，夏季可以開(kāi)發(fā)旅游項目和水產(chǎn)養殖項目。
3、會(huì )議中心：鳳凰山會(huì )議中心占地面積20xx平方米，設備功能齊全。擁有總面積共5000平方米風(fēng)格各異的別墅16棟;面積共3100平方米的木刻楞別墅5棟和1300平方米的綜合服務(wù)中心，可同時(shí)接待400人住宿、500人會(huì )議、600人用餐、千余人滑雪及接待各種大型會(huì )議旅游團隊的能力。中國汽車(chē)安全技術(shù)發(fā)展國際論壇、20xx華佗CEO論箭年會(huì )、中央黨�！皩�(shí)現經(jīng)濟轉型暨牙克石實(shí)踐高層論壇”均在這里成功舉辦。
4、交通：國鐵濱洲線(xiàn)由東向西在鳳凰山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區北側通過(guò)。301國道在鳳凰山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區西側及南側通過(guò)。
5、通訊：園區內開(kāi)通了移動(dòng)、電信通訊和寬帶網(wǎng)絡(luò )服務(wù)。開(kāi)辦了郵政快件、特快專(zhuān)遞、電子信函等業(yè)務(wù)，實(shí)現了現代化通訊網(wǎng)絡(luò )，并建有衛星電視地面接收系統。
6、電力：園區北有匯流河發(fā)電廠(chǎng)，電力來(lái)源充足。
六、園區招商項目
鳳凰山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區重點(diǎn)在以下幾個(gè)方面招商：
1、依托園區環(huán)境優(yōu)勢開(kāi)發(fā)特色種植、養殖及特色種養殖產(chǎn)品精深加工項目、有機農業(yè)觀(guān)光項目。如種植黃花菜、蕨菜、柳蒿芽、蒲公英等特色山野菜;種植沙棘、藍莓、山丁子、沙果等特色經(jīng)濟林;養殖狍子、馴鹿、馬鹿、野豬、獺兔、貂、北極狐、貉子、冷水魚(yú)(高白鮭、虹鱒魚(yú))等，同時(shí)可根據種植、養殖項目品種、規模，建設集綠色天然食品精深加工、銷(xiāo)售為一體的配套項目。
2、鳳凰山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區內現有耕地20xx畝，基本達到旱澇保收田標準，適宜種植有機農作物。擬將耕地建設成為有機農作物高、新、特種植開(kāi)發(fā)項目區。項目區內可建設恒溫鋼架大棚、日光溫室、塑料大棚，種植各種野生漿果、特色蔬菜，形成有機農業(yè)綜合種植園區。
3、世界知名汽車(chē)整車(chē)及零部件廠(chǎng)家新建汽車(chē)冬季測試基地項目。
4、國內外汽車(chē)整車(chē)廠(chǎng)家進(jìn)行全季節汽車(chē)測試、試驗項目。
5、汽車(chē)零部件生產(chǎn)項目。
6、別墅群、休閑、養老、滑雪會(huì )館等旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目。
7、劃船、賽艇、帆船、垂釣等水上娛樂(lè )項目。
8、冰雪運動(dòng)、森林景觀(guān)、餐飲娛樂(lè )、生態(tài)觀(guān)光等綜合旅游開(kāi)發(fā)項目。
9、牙克石市位于呼倫貝爾中心地帶，組建航空俱樂(lè )部具有地位優(yōu)勢，鳳凰山景區在各通用航空機場(chǎng)、臨時(shí)起降點(diǎn)能夠起到承上啟下的作用。組建一家通用航空飛機研發(fā)、運營(yíng)單位，建設專(zhuān)門(mén)機場(chǎng)，引進(jìn)各類(lèi)飛機及配套服務(wù)管理體系，組建航空俱樂(lè )部，進(jìn)行航空培訓，形成國內產(chǎn)業(yè)鏈最完整、就地配套能力、產(chǎn)業(yè)聚集度的通用航空產(chǎn)業(yè)特色區域。目前機場(chǎng)場(chǎng)地平整已經(jīng)完成，正在論證階段。
七、投資估算
投資額度由建設規模大小確定。
1、政策支持
牙克石市在充分享受?chē)椅鞑看箝_(kāi)發(fā)、扶持邊疆少數民族地區等各項招商引資優(yōu)惠政策外，還享受內蒙古自治區和呼倫貝爾市的一系列優(yōu)惠政策。同時(shí)，牙克石市還立足于本地區實(shí)際,對大項目實(shí)行特事特辦、一事一議的原則。
2、前期工作
已經(jīng)被內蒙古自治區批準為自治區高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區，聘請芬蘭貝利公司完成園區的總體規劃，園區基礎設施建設完畢。
3、合作方式
獨資、合資、合作均可。
商業(yè)綜合體招商運營(yíng)方案 2
一、公司簡(jiǎn)介
新鄉市盛潤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于xxxx年8月成立，注冊資金1000萬(wàn)，是一家集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，娛樂(lè )業(yè)、石油業(yè)為主，以房地產(chǎn)為龍頭的企業(yè)，下設天潤苑娛樂(lè )有限公司，開(kāi)發(fā)的項目有黃崗別墅區、化工路營(yíng)住房，盛潤城市印象(3萬(wàn)多㎡)，近期的新項目有亞太廣場(chǎng)(6萬(wàn)多㎡)，已經(jīng)開(kāi)發(fā)好的面積有4萬(wàn)多㎡。
二、盛潤廣場(chǎng)簡(jiǎn)介
新鄉盛潤廣場(chǎng)是經(jīng)xxxx年新鄉市規劃委員會(huì )第一次會(huì )議研究同意，由新鄉市盛潤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)，武漢亞大商業(yè)策劃管理公司進(jìn)行策劃、籌備、招商，集購物、生活休閑、娛樂(lè )多功能一站式的購物中心。周邊高檔社區、政府機關(guān)單位、銀行、證券匯集，經(jīng)商氛圍異常濃厚。扼守市規劃向東南發(fā)展的咽喉之地，升值潛力巨大。
三、功能、設備配置介紹
1、廣場(chǎng)地址：新鄉市主干道人民路中段，
2、廣場(chǎng)功能：擬定為商住綜合大樓，
3、廣場(chǎng)具備的條件：廣場(chǎng)建筑面積16000平方米，是新鄉市重點(diǎn)項目工程，也是人民路上的標志性建筑，在人民路中段南側建設的'一幢高層(a座16層，b座12層)的綜合樓，北退人民路紅線(xiàn)10米，東退地界6米，西距高層營(yíng)住樓16米，該樓為全框架結構東西，東西總長(cháng)49054米，南北進(jìn)深63.24米，地下室為停車(chē)場(chǎng)及設備間，一至四層為營(yíng)業(yè)，建筑面積11937016平方米，a座五至十六層住宅樓住于綜合樓北端，東西長(cháng)49054米，南北進(jìn)深19044米，高4809米，建筑面積11533066平方米;b座五層至十二層住宅樓位于綜合樓南端，東西長(cháng)4905米，南北進(jìn)深12064米，高40.6米，住宅建筑面積4881.03平方米，外飾要求一至四層為深駝色面磚，四層以上部分為牙白色面磚配以黃色，蘭色外干墻漆。我公司將臨街負一層、一層、二層、三層、四層對外招租。每層貨載xxkg，擬定商場(chǎng)配置扶梯6部、觀(guān)光電梯1部、廣場(chǎng)設計停車(chē)位約3000平方米等設施。
四、投資前景分析
1、廣場(chǎng)的位置：盛潤廣場(chǎng)雄居主干道人民路中段，道路寬敞，交通便利，臨市區地勢-龜背廣場(chǎng)，西北接駁火車(chē)站和各大商場(chǎng)的龐大人流、物流，東邊人民公園、體育中心近在咫尺，休閑、娛樂(lè )、經(jīng)濟，一觸即發(fā)，適逢市規劃向東南發(fā)展，預計在不短時(shí)間內，這里將代替僅一街之隔的商業(yè)繁華的平原大道，此處尚未有一家有規模的商場(chǎng)，但周邊的配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)正在形成，如酒樓、攝影、上島咖啡、華聯(lián)超市、美容美發(fā)，小型步行街、小吃類(lèi)等。沿盛潤廣場(chǎng)商住樓往東，大片的住宅樓正在建設之中，此處多為高級住宅區，應有很好的發(fā)展前景。
2、廣場(chǎng)的周邊環(huán)境：盛潤廣場(chǎng)座落于商業(yè)、文化、行政、簇擁的繁華地段，商業(yè)氛圍非常濃厚，周邊財政局、區委、區政府，眾多行政機關(guān)單位云集，輝龍花園、金桂園、蓮花園、富達花園、富達大酒店等均屬于高檔社區不勝枚舉，這里文化氛圍良好，居民消費檔次高，生活品味高，是新鄉市最適合做社區購物中心的地段，另外醫院、學(xué)校、銀行、證券公司遙相呼應，道路寬敞，出行方便，能夠吸引四區八縣的消費群體，是居家經(jīng)商的理想之地，也是有實(shí)力、有先進(jìn)管理水平的商家擴大商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、打造旺鋪的黃金寶地，盛潤廣場(chǎng)的原址被稱(chēng)為“龜背仙地”集天時(shí)、地利、人和為一體，是商家云集的風(fēng)水寶地，可望在不久的將來(lái)，盛潤廣場(chǎng)必將成為決定全域經(jīng)濟發(fā)展的新的商業(yè)中心。
商業(yè)綜合體招商運營(yíng)方案 3
一、主辦方介紹
廣東外語(yǔ)外貿大學(xué)國際經(jīng)濟與貿易學(xué)院勤工儉學(xué)會(huì )，簡(jiǎn)稱(chēng)經(jīng)貿勤儉，以為學(xué)院學(xué)生，提供一個(gè)服務(wù)平臺與心靈家園為宗旨，積極協(xié)助勤工儉學(xué)生的生活學(xué)習。
我們有一個(gè)專(zhuān)門(mén)的人才庫，運行高效合理，可以為這次"我們在一起"的公益活動(dòng)方案的征集比賽召集許多人才，提供許多優(yōu)秀的公益活動(dòng)方案。
經(jīng)貿勤儉的口號是:Strivefordreams!一直以來(lái)，經(jīng)貿勤儉保持著(zhù)開(kāi)展優(yōu)良精品活動(dòng)的傳統:20xx年11月，響應學(xué)院"學(xué)會(huì )感恩、學(xué)會(huì )感動(dòng)"的精神，組織了經(jīng)貿學(xué)院"情暖心靈,感動(dòng)廣外"班級感恩文化建設系列大賽，引起了校內外廣大的關(guān)注，且該活動(dòng)以每年一屆的形式開(kāi)展至今。20xx年5月經(jīng)貿勤儉與國泰君安證券有限公司、中國人壽廣州分公司、中德安聯(lián)人壽保險有限廣州分公司、美國友邦保險有限公司廣州分公司、建設銀行等十多家公司和機構合作，舉辦一場(chǎng)廣外大實(shí)習兼職招聘會(huì )，為勤工儉學(xué)的同學(xué)們提供實(shí)習兼職崗位，落到實(shí)處，幫助到有需要的同學(xué)。20xx年11月，順迎經(jīng)貿學(xué)院第一屆校友會(huì )的成立，協(xié)助學(xué)院舉辦"對話(huà)企業(yè)高層--論當代大學(xué)生所需素質(zhì)"的經(jīng)貿校友論壇，邀請了包括美國總統圓桌會(huì )議議員徐耀良先生等經(jīng)貿學(xué)院尊敬校友與同學(xué)們展開(kāi)了關(guān)于大學(xué)生發(fā)展的多元交流，響應熱烈。在汶川大地震發(fā)生半年后，勤儉舉行了一場(chǎng)哀悼逝者、同時(shí)激勵人心的"汶川大地震半年祭"。20xx年11月，我會(huì )承辦了校級性的大型活動(dòng)"南湖國旅馬爾代夫杯"，體現了經(jīng)貿勤儉活動(dòng)的多樣性，提高了學(xué)會(huì )的影響力和知名度。20xx年3月開(kāi)始的面向勤儉服務(wù)對象進(jìn)行的訪(fǎng)談?wù){研活動(dòng)立會(huì )至今，經(jīng)貿勤儉多次與多家知名商家成功地交流與合作，開(kāi)展過(guò)諸如講座、展銷(xiāo)等形式的活動(dòng)，獲得了諸多好評。
二、活動(dòng)背景:
改革開(kāi)放以來(lái)，中國的經(jīng)濟不斷發(fā)展，許多老百姓都過(guò)上了小康生活。然而還有一群人，他們孤獨，他們無(wú)助，他們需要我們的幫助。他們是社會(huì )的弱勢群體--失學(xué)兒童，孤獨老人等。同時(shí)，經(jīng)濟迅速發(fā)展也帶來(lái)了很多環(huán)境問(wèn)題，由于環(huán)境惡化引起的各種災禍也嚴重影響了很多人生活。
廣東外語(yǔ)外貿大學(xué)國際經(jīng)濟貿易學(xué)院勤工儉學(xué)會(huì )本著(zhù)"勤儉永遠站在需要幫助的人身邊"的宗旨，開(kāi)展此次主題為"我們在一起"的公益活動(dòng)方案的征集比賽，希望能夠喚醒大家做公益的想法，并讓他們付諸行動(dòng)，幫助更多需要幫助的人。
三、活動(dòng)目的:
廣東外語(yǔ)外貿大學(xué)國際經(jīng)濟貿易學(xué)院勤工儉學(xué)會(huì )希望能夠通過(guò)開(kāi)展照片展以及主題為"我們在一起"的公益活動(dòng)方案的征集比賽，使大家更加關(guān)注公益活動(dòng)，并且付諸行動(dòng)，投入到公益活動(dòng)中來(lái)，在大學(xué)中興起一股做公益的風(fēng)氣同時(shí)幫助身邊需要幫助的人。另一方面，在這一次活動(dòng)中，既能提高貴公司的知名度，也能為貴公司樹(shù)立良好形象。
四、活動(dòng)主題:
"我們在一起"公益活動(dòng)方案征集及評選
五、活動(dòng)形式:
(1)照片展宣傳公益活動(dòng)
(2)征集公益活動(dòng)方案
(3)公益活動(dòng)方案初賽
(4)公益活動(dòng)方案復賽
(5)執行勝出者的公益活動(dòng)方案
六、活動(dòng)地點(diǎn)
校道(照片展及宣傳)課室(復賽場(chǎng)地)
七、宣傳方式
(續上表)
八、市場(chǎng)分析
改革開(kāi)放以來(lái)，中國的經(jīng)濟不斷發(fā)展，許多老百姓都過(guò)上了小康生活。于是，在物質(zhì)生活相對穩定的情況下，人們開(kāi)始更多地關(guān)注慈善事業(yè)。商家如果從慈善事業(yè)入手，在群眾中樹(shù)立優(yōu)秀的.品牌形象，積極進(jìn)取的公司文化，這樣會(huì )更容易被消費者所接受。消費者也會(huì )更有意愿選擇形象良好的商家的商品。商家的無(wú)形資產(chǎn)就會(huì )顯著(zhù)增加，在與激烈商業(yè)競爭中更有優(yōu)勢，為商家的長(cháng)遠發(fā)展打下了牢固的基礎。
(1)主辦方可行性:
我們經(jīng)貿學(xué)院是廣外中的，人數最多的一個(gè)學(xué)院。并且學(xué)院里各部門(mén)都很活躍，總是能帶動(dòng)整個(gè)學(xué)校一起活動(dòng)。并且，我們與大學(xué)城其他高校的聯(lián)系頗為頻繁，到時(shí)候能邀請外校部門(mén)的同學(xué)們參與其中。況且，這次我們舉辦的這個(gè)活動(dòng)這么有意義，屆時(shí)活動(dòng)參與人數上萬(wàn)不是問(wèn)題。
(2)時(shí)間可行性:
如今正是新學(xué)期伊始，大家的課余時(shí)間很寬裕，有充分的時(shí)間關(guān)心學(xué)習以外的活動(dòng)。并且能積極地參與到其中。并且正是因為課余時(shí)間很多，學(xué)生此時(shí)的消費能力是很強的。商家在這時(shí)候做宣傳，宣傳的效果很快就能體現出來(lái)。
(3)活動(dòng)形式可行性:
這次我們舉辦的這個(gè)公益活動(dòng)策劃大賽，是迎合社會(huì )發(fā)展的需要。商家也能從中獲得無(wú)形資產(chǎn)，為商家占領(lǐng)消費者市場(chǎng)提供便利。
總而言之，這次活動(dòng)，商家能從中獲得的收益，是遠遠大于付出的�？梢�(jiàn)這次活動(dòng)是可行的。
九、經(jīng)費預算
省略
十、備注
(1)策劃書(shū)中涉及的對其他物資的贊助，可與貴公司協(xié)商后決定贊助方式;
(2)在活動(dòng)期間，貴公司可派負責人到現場(chǎng)視察宣傳工作的進(jìn)程和效果;
(3)活動(dòng)結束后，如商家需要，可為貴公司提供宣傳工作反饋;
(4)若貴公司對本次活動(dòng)的細節有不清楚的地方，我們將由專(zhuān)人向貴公司提供詳細解答。
商業(yè)綜合體招商運營(yíng)方案 4
一、策劃的總體思路
1.全面把握：首先是建立在對當前最優(yōu)產(chǎn)品設計與操盤(pán)策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍----先求不敗而后求全勝。
2.項目對接：強調對項目所在區域及個(gè)性特點(diǎn)詳盡深入的調查與研究，并對項目的資源優(yōu)勢和劣勢進(jìn)行判斷與整合，從而實(shí)現最優(yōu)模式與項目自身進(jìn)行完美對接。
3.創(chuàng )新超越：每一個(gè)地產(chǎn)項目都需要超越自己、超越同行業(yè)的最高水平，通過(guò)在未來(lái)領(lǐng)域的積極開(kāi)拓，不僅為項目自身創(chuàng )造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。
二、項目背景
1.用地概述
本地塊為國土資源局代號為“市物資再生公司地塊用地”，規劃用地位于西路北側，路東側、中路西，北至金鳳凰廣常本地塊總面積為11400㎡，其中出讓面積9327㎡，規劃區間道路面積20xx㎡，區間道路由受讓方按規劃要求建造。
2.項目規劃
商業(yè)形式：獨立商鋪布局+大開(kāi)間框架自由分割商業(yè)布局
住宅形式：小戶(hù)型酒店式公寓布局(不含返遷樓)2.1商鋪部分：約15000㎡
2.2商住部分：
銷(xiāo)售住宅：約17000㎡
返遷住宅面積：約10000㎡
2.3綠化面積約3000㎡(包括平臺綠化)
2.4地下建筑：約6000㎡
3.相關(guān)部門(mén)給定的規劃設計要點(diǎn)
xxxx市規劃局建設用地規劃設計要點(diǎn)(略)4.用地紅線(xiàn)圖
三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標的界定
效益和品牌：
1.項目銷(xiāo)售按目標計劃順利完成
1.1短期銷(xiāo)售必須成功，順利渡過(guò)項目風(fēng)險期，實(shí)現資金流的良性運作，確保后續開(kāi)發(fā)資金。
1.2總銷(xiāo)售額、回款額、銷(xiāo)售進(jìn)度、利潤目標的合理實(shí)現。
2.項目對企業(yè)品牌及后續項目的拉動(dòng)和貢獻。
2.1借助項目運作的成功，永泰田房地產(chǎn)公司確立在昆山房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。
2.2綜合提升xx房地產(chǎn)公司的品牌知名度、美譽(yù)度和擴張力。
四、核心目標——樹(shù)立品牌
原理：達到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏(yíng)境界
品牌時(shí)代需要有品牌時(shí)代的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的游戲規則，需要有品牌時(shí)代的語(yǔ)言與消費者對話(huà)，這種全新的溝通語(yǔ)言與游戲規則，就是“房地產(chǎn)品牌語(yǔ)言與品牌運營(yíng)規則”。品牌時(shí)代的消費者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是房地產(chǎn)品牌，品牌時(shí)代的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要學(xué)會(huì )生產(chǎn)房地產(chǎn)品牌，需要學(xué)會(huì )運用“房地產(chǎn)品牌運營(yíng)”的規則生產(chǎn)適銷(xiāo)對路的房地產(chǎn)品牌。
品牌經(jīng)營(yíng)與消費者處于動(dòng)態(tài)的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經(jīng)營(yíng)者，經(jīng)營(yíng)者對房地產(chǎn)品牌進(jìn)行維護與調整，使品牌體驗不斷更新，品牌價(jià)值不斷提升。所謂三贏(yíng)是指開(kāi)發(fā)商企業(yè)價(jià)值、消費者客戶(hù)價(jià)值、項目所處的區域價(jià)值三種價(jià)值的同步提升。通過(guò)對樓盤(pán)潛在價(jià)值、開(kāi)發(fā)商潛在資源、客戶(hù)的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區域能量引爆。最終達到財富涌流、社會(huì )進(jìn)步的全新局面。
五、項目開(kāi)發(fā)總建議
引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)規劃，特別注意引進(jìn)新業(yè)態(tài)和設計好項目的業(yè)態(tài)組合。
通過(guò)前期招商，引進(jìn)眾多國內、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆舊有商業(yè)格局。
注意引入商業(yè)物業(yè)和統一運營(yíng)管理概念，對項目精心包裝。
通過(guò)超常規宣傳，通過(guò)事件營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)行造勢炒作，讓該項目的開(kāi)發(fā)成為當地市民關(guān)注的熱點(diǎn)，并形成良好的口碑并且節約宣傳費用。
通過(guò)適當靈活劃分商鋪面積來(lái)控制“總價(jià)”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門(mén)坎，使項目積聚大量的'潛在客戶(hù)群。
六、項目的SWOT分析
1.項目?jì)?yōu)勢
1.1地理位置優(yōu)越，商圈人氣興旺
廣場(chǎng)位于xxxx市中心地帶，屬于人民路頂級商業(yè)中心向次級商業(yè)中心過(guò)渡的邊緣地帶，距人民路僅500米，緊鄰震川路、柏廬路主干道，交通便利。公交車(chē)有：2路、3路、5路、9路、18路、104路、106路等。是目前xxxx市城區內最后一塊商業(yè)用地。
1.2商業(yè)配套完善，商業(yè)活動(dòng)便捷
1.3商鋪市場(chǎng)需求較大
商業(yè)買(mǎi)家較多，商業(yè)炒家占了相當比例
2.項目劣勢
2.1周邊商業(yè)競爭較多，從某種程度上分流消費群體。
2.2雖然本項目具有良好商業(yè)環(huán)境資源，但是與xxxx市人民路商業(yè)區比較相對滯后，缺乏相應的市政配套設施，導致本項目自身的商業(yè)氛圍不濃，因此必須依托高檔次商業(yè)購物中心的連動(dòng)，共同打造震川路---柏廬路路口商業(yè)區。
3.機會(huì )點(diǎn)
3.1經(jīng)濟發(fā)展利好因素
柏廬路地位的提升，與其說(shuō)是開(kāi)發(fā)商著(zhù)力打造的結果，還不如說(shuō)是xxxx城市規模擴大、核心商業(yè)圈對外延伸的必然。隨著(zhù)經(jīng)濟的飛速發(fā)展，城市東擴飛速進(jìn)行，目前已形成南北以前進(jìn)路為軸，東西以柏廬路為軸的新格局。柏廬路也因地處城市新軸線(xiàn)中心的緣故，商業(yè)地位迅速上升。
3.2地理區位優(yōu)勢
目前xxxx市房地產(chǎn)市場(chǎng)已日漸成熟，該項目的地理區位優(yōu)勢必然會(huì )贏(yíng)得較大的發(fā)展趨勢。因此，以超前的決策意識，以科學(xué)的態(tài)度研究“供給----需求”，便可以搶占“先機”。
3.3項目連動(dòng)實(shí)現價(jià)值最大化
本項目對面的萊茵廣場(chǎng)已經(jīng)落成，據悉，怡景灣的住客有40%都是中國臺灣人，如能完善和補充萊茵廣場(chǎng)的商業(yè)缺陷就更能發(fā)揮優(yōu)勢，降低運作成本，實(shí)現本項目物業(yè)潛在價(jià)值最大化，使發(fā)展商充分兌現效益。
3.4中心城市的建設匯聚了人氣
隨著(zhù)城市的發(fā)展和知名度的提升，區位優(yōu)勢必然會(huì )帶來(lái)人氣的上升，而本項目開(kāi)發(fā)周期估計完全可以“借勢造勢”，為增加項目開(kāi)發(fā)的安全性打下良好的基礎
4.風(fēng)險
4.1市場(chǎng)因素
從目前xxxx市的房地產(chǎn)市場(chǎng)看，項目競爭同質(zhì)化開(kāi)始，已引起許多開(kāi)發(fā)商的重視，按我們的開(kāi)發(fā)周期測算，一旦這些開(kāi)發(fā)商都清晰地認識到產(chǎn)品“差異性”的重要性或迅速模仿。那時(shí)，本項目還是具有一定市場(chǎng)競爭的風(fēng)險性。
4.2自身因素
本項目對面的萊茵廣場(chǎng)與其他商鋪已經(jīng)有強烈的對比，假如本項目沒(méi)能創(chuàng )新超越萊茵廣場(chǎng)的話(huà)，銷(xiāo)售的風(fēng)險性和困難度是顯而易見(jiàn)的。
5.綜合分析
從市場(chǎng)調研結果分析、本項目的優(yōu)劣勢比較，機會(huì )和風(fēng)險并存。唯一的辦法就是尊重市嘗適應市場(chǎng)，順應消費者的心愿，整合與項目有關(guān)的各種要素，運用智慧，創(chuàng )造出具有超前性、差異性、引導性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達到科學(xué)的“投入產(chǎn)業(yè)比”，追求產(chǎn)品供給----需求的完善性，使項目達到預期的市場(chǎng)期望值。從目前各熱銷(xiāo)的商鋪物業(yè)以及投資者的區域意向，可以看出投資者的考慮因素主要表現在：一是地段和人氣，地段和人氣是決定商鋪租金的重要因素，人流量大、道路暢通、能夠留住行人和有穩定消費群體的區域等都是投資考慮的主要因素;二是新的商業(yè)模式和經(jīng)營(yíng)理念，當前的商業(yè)模式開(kāi)始從條狀商業(yè)街向集聚式商業(yè)區轉化，綜合性的“商業(yè)步行街”、“一站式購物”的大買(mǎi)場(chǎng)等新的經(jīng)營(yíng)管理模式所帶來(lái)的影響是不言而喻的;三是產(chǎn)品和配套，商鋪產(chǎn)品的設計和周邊能源狀況，包括面寬、進(jìn)深、層高及對消費的有效引導，還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等技術(shù)性?xún)热�，以上因素對商鋪的功能影響很大，投資者考慮范圍較大。
商業(yè)綜合體招商運營(yíng)方案 5
超市位于商貿中心地帶，是一家集購物、休閑、美食、娛樂(lè )為一體的大型綜合性現代化購物中心。超市總建筑面積7000平方米，賣(mài)場(chǎng)面積6300平方米。超市采用計算機結算售貨系統，安裝有大型中央空調、自動(dòng)扶梯、自動(dòng)消防噴淋及電子監控系統等現代化設施設備。
公司以“顧客至上、提高服務(wù)、迎合消費需求、領(lǐng)導消費時(shí)尚”為己任，全力打造一流購物場(chǎng)所�，F面向社會(huì )隆重招商，具體招商方案如下：
一、招商范圍：
1、食品類(lèi)：
休閑食品、膨化食品、奶粉、餅干、煙酒、飲料、冷飲、干果、糧油、調味品、罐裝制品、熟食、特色小吃、糕點(diǎn)、主食廚房、面包、蛋糕坊、腌臘制品。
2、生鮮類(lèi)：
海鮮、水產(chǎn)、生肉、蔬菜、水果、豆制品現場(chǎng)制作、醬菜、干菜、蛋類(lèi)。
3、百貨類(lèi)：
洗滌日化、辦公文具、紙制品、陶瓷玻璃制品、日雜用品、不銹鋼制品、木制竹編品、塑料制品、箱包、體育用品、玩具、鞋類(lèi)、床上用品、針織、婦女用品、服裝、圖書(shū)音像、小家電、自行車(chē)。
二、招商時(shí)間：
20xx年xx月xx日——20xx年xx月xx日
三、招商對象及條件：
1、具備一定經(jīng)營(yíng)能力和經(jīng)濟實(shí)力的廠(chǎng)家、公司或個(gè)人，地域不限、資信可靠、可長(cháng)期合作;
2、具有良好的職業(yè)道德，自覺(jué)遵守國家各項法律、法規和企業(yè)的各項規章制度;
3、組織觀(guān)念強，能自覺(jué)接受管理和監督;
4、對所經(jīng)營(yíng)的商品具有透徹的市場(chǎng)分析能力、超前的經(jīng)營(yíng)理念以及市場(chǎng)機遇的把握能力;
5、能夠按規定及時(shí)交納各種費用。
四、合作方式：
1、供貨商：是指由供貨人按照與超市所簽協(xié)議的約定條款，為超市提供商品和有關(guān)支持的廠(chǎng)家、公司或個(gè)人。本方式有兩種形式：①供貨商按進(jìn)價(jià)供貨，超市制定商品售價(jià);②供貨商提供商品建議售價(jià)，購物中心按核定的比例提取利潤。
2、聯(lián)營(yíng)：是指由超市有償提供場(chǎng)地，供貨方自主經(jīng)營(yíng)、費用自理、按月結算的.合作方式。
3、招租：
五、招商程序：
1、報名：
�、賵竺麜r(shí)間：年4月15日，地點(diǎn)：
�、趫竺杼峤坏挠嘘P(guān)資料：
A、報名者資格認證資料：營(yíng)業(yè)執照、稅務(wù)登記證、衛生許可證的復印件;報名者如為代理商的，需提供廠(chǎng)家的授權代理書(shū)復印件及其它相關(guān)資料。
B、商品品質(zhì)認證資料：產(chǎn)品合格證、衛生檢驗報告、廠(chǎng)家生產(chǎn)許可證、廠(chǎng)家衛生許可證外埠商品進(jìn)賣(mài)場(chǎng)所在地銷(xiāo)售許可證、商標注冊證、條碼證明的復印件及其它相關(guān)資料。
C、上述資料提交前必須加蓋有單位紅色印章或報名主體責任人的親筆簽名，同時(shí)上述資料必須在證件有效期內。
D、商品報價(jià)單：商品條碼、商品名稱(chēng)、單位、規格、供貨價(jià)、建議零售價(jià)、產(chǎn)地、保質(zhì)期、報價(jià)時(shí)間等。
E、提供必要的商品樣品(實(shí)物)。
2、報名者資質(zhì)審查時(shí)間：xx年4月15日——xx年5月10日。
3、以電話(huà)形式通知報名者談判時(shí)間和地點(diǎn)：
通知時(shí)間：xx年5月10日——xx年5月12日
4、談判，確定供貨商或聯(lián)營(yíng)伙伴，并以書(shū)面形式告知對方;時(shí)間：5月12日——年5月18日
5、雙方簽訂協(xié)議并交納有關(guān)費用(樣品、商品信息列表)。
時(shí)間：
招商電話(huà)：
5月18日——5月30日
聯(lián)系人：
商業(yè)綜合體招商運營(yíng)方案 6
一、確定招商的組織框架和崗位職責
制定非常好的招商策略，而在招商實(shí)施中沒(méi)有很好的執行、甚至走樣，那么一切都前功盡棄，一個(gè)富有熱情、精干、強大的招商隊伍是招商的工作的關(guān)鍵。招商的組織框架和崗位職責的確定，主要是對人才個(gè)體的技能的鎖定和對團隊的整體規劃。結構合理且高效的招商隊伍應配備以下以下幾方面人員：
1、招商經(jīng)理1人，招商團隊總負責人。
2、招商主管若干，分別負責項目招商區塊的工作：招商主管應具備一定的招商運作經(jīng)驗，長(cháng)于說(shuō)服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀(guān)念。
3、招商助理若干，主要職責是幫助一線(xiàn)招商人員作好內務(wù)(資料物品、來(lái)電來(lái)函、來(lái)人洽談、信息收集等)和會(huì )務(wù)組織等工作。
5、其它服務(wù)人員如文案、平面設計、接線(xiàn)及接待人員。
二、建設招商團隊
打造一支業(yè)務(wù)能力強、能吃苦、講奉獻、思想品質(zhì)好的招商團隊，是商業(yè)地產(chǎn)招商工作順利進(jìn)行的重要保證。商業(yè)地產(chǎn)招商工作是一項專(zhuān)業(yè)性和時(shí)效性很強的工作，它要求招商人員具備良好的基本素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，以適應各種壓力挑戰。
(一)招商人員必須具備的基本素質(zhì)
1、良好的心理素質(zhì)。優(yōu)秀的招商人員的心理素質(zhì)表現好：臨危不懼，勝不驕，敗不妥。具體表現為要具備：
(1)堅定的事業(yè)心，包括很強的敬業(yè)精神，創(chuàng )業(yè)精神，勇于進(jìn)取，勇于創(chuàng )新。
(2)強烈的責任感，是對工作的高度負責精神，剛毅果斷，勇于權限內的決策，敢于承擔責任。
(3)堅韌頑強的意志力、穩健持重，意志品質(zhì)堅強的招商人員才能克服困難，并不為小恩小惠誘惑。
(4)良好的自控能力，招商的雙方都是圍繞各利益，心理上處于對立狀態(tài)，出現僵持甚至不歡而散的現象亦為常見(jiàn)。
2、具備相關(guān)經(jīng)濟知識、社交能力和語(yǔ)言表達能力
(1)商業(yè)地產(chǎn)招商涉及到經(jīng)濟學(xué)、零售學(xué)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、會(huì )計與稅收等相關(guān)學(xué)科，以及最新的相關(guān)法律法規知識，而且新知識、新技能不斷涌現，招商人員必須掌握這些基本知識，適時(shí)學(xué)習充電，才能更好做好招商。
(2)商業(yè)地產(chǎn)招商對象的'行為是一個(gè)投資行為，而這行為需要多個(gè)管理層的分析到最高層的決策，這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進(jìn)行多次溝通，因而交際工作十分必要且有效。
(3)招商信息主要是通過(guò)文字形式傳遞出去的，而招商談判則主要是通過(guò)語(yǔ)言來(lái)溝通的。招商人員語(yǔ)言表達須正確規范，使用有效的語(yǔ)法、修辭和邏輯，使表達更具吸引力、說(shuō)服力和感染力。
3、具備良好的現象判斷能力和靈活應變能力
(1)敏銳的觀(guān)察力通過(guò)察言觀(guān)色可捕捉對放的投資意圖和實(shí)力，通過(guò)對手的語(yǔ)言表達姿勢和動(dòng)作觀(guān)察、分析，進(jìn)而做出準確的判斷。
(2)應變能力指招商人員能夠根據招商形勢的千變萬(wàn)化、審時(shí)度勢，爭取相應靈活的對策，使判斷向有利已方的方向發(fā)展。
(一)招商人員的特殊素質(zhì)
1、熱愛(ài)商業(yè)地產(chǎn)的招商工作，對招商具有特有的興趣。
2、具有局勢控制能力，主要表現在對招商準備工作，了解自身項目的優(yōu)缺點(diǎn)，了解對方的招展實(shí)情，并在時(shí)間上、心理優(yōu)勢占據主動(dòng)權。
3、較佳的團隊精神，招商是整體運作的，雖然整體項目按商品或服務(wù)項目的大類(lèi)或中類(lèi)分至每位招商人員，但各個(gè)功能區的招商成功與否影響到整體項目招商是否成功。
4、外語(yǔ)知識。
(三)招商人員的培訓
招商人才并非天生就有的，他們是通過(guò)選拔、培訓并在實(shí)踐中鍛煉出來(lái)的�？�(jì)效考核和激勵機制在招商實(shí)踐中對人才的培養起到重大的作用。培訓就是通過(guò)理論和案例的學(xué)習，并參與實(shí)踐，使其達到知識廣博、經(jīng)驗更豐富，能夠勝任招商工作。
招商的培訓主要有以下幾個(gè)方面：
1、項目及產(chǎn)品知識，以使團隊成員對項目的現狀有清楚的認識。
2、溝通技巧(如接聽(tīng)電話(huà)、接待語(yǔ)言、洽談技巧、儀表舉止等)，以培養團隊成員的職業(yè)感。
3、招商專(zhuān)業(yè)知識(招商流程、談判技巧、接聽(tīng)電話(huà)、注意事項等)。
4、招商要旨(招商策略說(shuō)明及合同解讀等)。
三、招商實(shí)施
招商團隊成立后即將進(jìn)行正式的招商工作，從這一階段開(kāi)始面臨的是大量的實(shí)施工作。首先在項目的核心概念基礎上撰寫(xiě)招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發(fā)布計劃、準備合同文本、準備各類(lèi)產(chǎn)品和項目的宣傳資料等等。
(一)業(yè)態(tài)組合以及租金預測
招商實(shí)施的第一步應該是確定計劃中的業(yè)態(tài)組合，并對周邊地產(chǎn)租賃行情進(jìn)行詳細的調查，包括價(jià)格、租賃方式、業(yè)主投資收益等方面。項目定位是商業(yè)街，那它首先就是一個(gè)購物中心，業(yè)內一般認為購物中心的最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂(lè )為52：18：30，并稱(chēng)之為黃金比例。當然這個(gè)比例并不是絕對的，應靈活應用，但其中隱含的一個(gè)原則必須要遵守：購物中心首先是一個(gè)賣(mài)場(chǎng)，購物功能應占到至50%的比例。如果餐飲占多數，就是飲食中心;娛樂(lè )比例太多，就是娛樂(lè )中心，都不能稱(chēng)之為購物中心。過(guò)分強調娛樂(lè )功能，對發(fā)展旅游有好處，但吸引不了回頭客。迪斯尼的娛樂(lè )做得最好，但95%的游客只去過(guò)一次。所以，首先應當是一種零售業(yè)態(tài)，可以吸引顧客重復消費。
項目租金水平則依據調查結果來(lái)確定，調查的結果應分為分割、分層、整體出租三種方案。三種不同的出租方案各有優(yōu)劣，現行商業(yè)地產(chǎn)項目主要采取的是分割和整體出租兩種方式，整體出租招商工作比較簡(jiǎn)單、可一次性回籠大量資金，但回收期較長(cháng)而且出租者要承擔經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(一旦承租者經(jīng)營(yíng)不善將對整個(gè)項目造成打擊);分割出租招商工作復雜、早期投入大，但收益率大大高于整體出租方式(數據顯示同時(shí)段內高于整體出租50%)，采用分割出租方式，開(kāi)發(fā)商自主規劃空間大、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險較小。
(二)廣告投放
考慮到項目建設周期較長(cháng)，且涉及到拆遷的問(wèn)題，在土建施工之前不宜大規模投放廣告，在項目地點(diǎn)周邊大量投放平面廣告即可。在土建進(jìn)行到一定程度時(shí)可開(kāi)始大規模投放廣告，傳播渠道包括傳統的電視、報紙、電臺等，也可在互聯(lián)網(wǎng)上相關(guān)網(wǎng)站投放。
廣告宣傳是影響消費者的利器，使廣告發(fā)揮最大的作用,我們應該做好以下工作。
1、做好地方媒體調查：對當地媒體做深入調查，根據目標消費者收聽(tīng)、收視率較高的節目和價(jià)格作合理組合，使產(chǎn)出比例平衡。對戶(hù)外廣告價(jià)位以及影響力進(jìn)行調查，如公交車(chē)身廣告、寫(xiě)字樓平面廣告、干道路燈廣告以及公交車(chē)、的士停車(chē)牌廣告等。以調查結果進(jìn)行宣傳模式組合。
2、擇好廣告發(fā)布內容：一般來(lái)說(shuō)，宣傳應該采用軟硬結合的方式廣告主打產(chǎn)品的USP(獨特的銷(xiāo)售主張)加深顧客對產(chǎn)品的記憶和影響，樹(shù)立產(chǎn)品形象與品牌形象。軟文訴求點(diǎn)是產(chǎn)品功效的進(jìn)一步具體化講解，從每個(gè)角度，按不同的方式，向客戶(hù)細細闡述，達到理性購買(mǎi)的目的。
3、據產(chǎn)品整體的推廣策略決定廣告投入。
4、面對競爭產(chǎn)品的強大廣告，采用相應有效對策：首先摸清產(chǎn)品的廣告投放情況，應避開(kāi)與競爭產(chǎn)品正面廣告接觸。
(三)主要目標客戶(hù)鎖定
首先是確定核心主力店，核心主力店應根據設計中的業(yè)態(tài)組合鎖定一些高端品牌客戶(hù)，成立專(zhuān)案組進(jìn)行宣攻關(guān)。商業(yè)地產(chǎn)招商一般走的是以大帶小路線(xiàn)，以大帶小就是用核心主力店來(lái)帶動(dòng)次主力店和中小商家。核心主力店對項目的成敗起著(zhù)決定性的作用，它決定了項目的品牌形象、主力客戶(hù)群、人流量和物流、人流動(dòng)線(xiàn)。
其次確定次級主力店和中小商家，次級店和中小商家的選擇應配合核心店的定位，使核心店與次級店形成互補關(guān)系，相輔相成。次級主力店的組合在商業(yè)房地產(chǎn)建設期間應有初步規劃，項目可以根據當地消費水平、消費結構、消費能力和項目的經(jīng)營(yíng)規模進(jìn)行經(jīng)營(yíng)定位的確定，基本上可以從以下幾個(gè)方面考慮：
1、業(yè)態(tài)定位：其功能服務(wù)于一體的一站式大型商業(yè)房地產(chǎn)項目;
2、目標市場(chǎng)定位：滿(mǎn)足地區全客層消費者需要;
3、主題特色：符合當地人群的經(jīng)營(yíng)主題設計;
4、經(jīng)營(yíng)項目：吃、穿、用、玩、樂(lè )、賞、游等項目的合理配置;(四)招商談判
招商中與“求租者”接觸的整個(gè)程序，一般如下：
第一次信息的處理(來(lái)函、來(lái)電)——第一次信息回復——第二次信息處理(二次來(lái)函、復電、咨詢(xún)、商洽)——第二次信息回復(信息升級→有選擇發(fā)送實(shí)質(zhì)性資料)——招商總部零星接單(上門(mén)洽談、簽約)——招商會(huì )議的籌劃、準備(全國性會(huì )議、區域性會(huì )議)——發(fā)出會(huì )議邀請(曾經(jīng)問(wèn)詢(xún)者、熟悉者及看報來(lái)電者)——接收報名、督促參會(huì )——召開(kāi)會(huì )議并簽約——督促履約——店鋪入駐。
在這過(guò)程中，首先面臨的是對“求租者”信息的處理和選擇，好的招商廣告發(fā)布后，招商總部將面對大量的反饋信息。對于第一次來(lái)電或來(lái)函，我們的工作主要是對“求租者”按已經(jīng)設定的招商區域歸類(lèi)，對求租者姓名、地址、電話(huà)、基本狀況和問(wèn)題做記錄，同時(shí)給對方發(fā)去有關(guān)產(chǎn)品和項目的基本資料(包括項目介紹、產(chǎn)品介紹、招商活動(dòng)的安排)，同時(shí)對于各地區實(shí)力較強或行業(yè)內經(jīng)營(yíng)一等的“求租者”做重點(diǎn)標注，用以綜合的研究。需要注意的是，不必在電話(huà)中向詢(xún)問(wèn)者做過(guò)多有關(guān)招商的說(shuō)明，主要是避免“求租者”因了解不夠而以偏概全或防止競爭者和惡意攻擊者獲取一手信息。對于一些急于了解情況的“求租者”，招商部門(mén)要有專(zhuān)人負責接待和談判，帶領(lǐng)來(lái)訪(fǎng)者參觀(guān)項目、了解運作方案等，以免流失“加盟商”。
1.核心主力店的招商談判
核心店招商談判的基本策略是專(zhuān)題專(zhuān)攻。
首先明確談判目的，招商談判的工作就是圍繞談判目的進(jìn)行的。目的確定后，就要明確招商談判的各個(gè)目標，目標在談判中達成，談判目的也就實(shí)現了。目標分三個(gè)等級：最高的目標(設想中最好的);基本目標(可以接受的);最低目標(底線(xiàn))。談判工作就是圍繞這些目標爭取最大的利益。
目的明確之后就要制定談判策略，制定策略的依據則是對談判對象的信息整理。我們要了解談判對象的狀況，對方關(guān)注的焦點(diǎn)，設想對方會(huì )提出的疑問(wèn)并制定相應對策。
核心店招商難度最大、地位最重，情況特殊時(shí)可以妥協(xié)，降低條件以便能盡早完成核心店招商。
2.次級店及中小商家的招商談判
次級店一起中小商家的招商談判基本策略是統一標準，公正公平。次級店和中小商家的個(gè)體與核心店不同，它占整個(gè)項目的比重并不大，而且個(gè)體之間差異很大。我們要做的是統一租金標準，統一權、責、義。統一租金標準不是一刀切，而是指地理位置相似的租戶(hù)租金標準統一，相同位置租金差異化會(huì )使租戶(hù)與招商小組產(chǎn)生矛盾。
其次要約定次級店及中小商家的經(jīng)營(yíng)范圍，次級店和中小商家的業(yè)態(tài)形式和比例是有設計的，隨意更改經(jīng)營(yíng)范圍會(huì )對整個(gè)項目的運營(yíng)造成不良的影響。
3.特殊商戶(hù)
特殊商戶(hù)是指有很高文化、科技或者藝術(shù)含量的經(jīng)營(yíng)單位，引進(jìn)特殊商戶(hù)可以為商業(yè)街增加亮點(diǎn)，形成特色。我們可以給于優(yōu)惠政策邀請入場(chǎng)，以吸引人氣。
會(huì )后舉行自助酒會(huì )。
商業(yè)綜合體招商運營(yíng)方案 7
一、項目介紹：
溫州商貿城是由江蘇奔宏置業(yè)有限公司出資建設的，該公司的重點(diǎn)項目——句容溫州商貿城位于擁有南京御花園之稱(chēng)的句容市，是句容市政府20xx年重點(diǎn)標志性工程，占地面積200畝，處于西環(huán)路和104國道的交匯口。輻射南京大都市經(jīng)濟圈，是周邊地區目前規模最大的專(zhuān)業(yè)建材、五金機電批發(fā)市場(chǎng)。該項目投資2億多元,建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。
二、產(chǎn)品定位優(yōu)勢：
溫州商貿城堅持以市場(chǎng)為龍頭，以產(chǎn)業(yè)為依托，以物流為基礎，來(lái)打造該市場(chǎng)的集群經(jīng)濟、板塊經(jīng)濟和名牌經(jīng)濟，它的建成既順應了當今商貿流通向大時(shí)尚集聚的趨勢，也符合該地政府倡導的大力發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟的要求，它高起點(diǎn)的定位、規劃，超前的建設理念，長(cháng)遠經(jīng)營(yíng)思路，是本地區一個(gè)融規范化，品牌化，專(zhuān)業(yè)化為一體最大的綜合市場(chǎng)。經(jīng)營(yíng)項目分別有陶瓷潔具、石材油漆、燈具家具、木業(yè)制品、移門(mén)櫥柜、五金低壓電器鉆業(yè)交易區等，將句容建材裝飾、五金機電消費市場(chǎng)進(jìn)行了科學(xué)的規劃整合和有效的管理運作。另外，工商、技監、金融、供水、供電等及教育、餐飲、網(wǎng)絡(luò )等服務(wù)設施一應俱全。溫州商貿城是一座融展示貿易、倉儲物流、科技服務(wù)、信息交流為一體的科技商貿城、文化城、信息城。
三、交通概況：
本處于西環(huán)路和104國道的`交匯口。到達句容市區只有1.2公里的路程。項目門(mén)口有公交2路10路汽車(chē)，平均10分鐘一班直達市區。項目距離南京江寧區只有20分鐘車(chē)程，距離南京市區只有40分鐘車(chē)程。
四、SWOT分析：
1、S——優(yōu)勢
(1)地段——離句容市城市中心只有1.2公里，規劃的物流商貿區域，對于大型的主題建材市場(chǎng)來(lái)說(shuō)地段優(yōu)越、位置顯赫。
(2)交通——項目?jì)扔泄?路車(chē)直達市區10分鐘一班，10路車(chē)離項目只有5分鐘的路程。
(3)口碑——項目為句容市政府招商引資項目，20xx年10強民營(yíng)企業(yè)，20xx年消費者信得過(guò)企業(yè)。
(4)物業(yè)——項目占地面積200畝，該項目投資2億多元,建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。是句容市最大的建材家具批發(fā)零售市場(chǎng)。
(5)配套——配置自動(dòng)扶梯、6500平米的大型停車(chē)場(chǎng)，還有寬24米的中央綠化帶配置休閑區域，配套設施較為完備。
(6)品牌商家入駐——一期，二期成功引進(jìn)馬可波羅瓷磚，冠軍陶瓷，麒麟床墊，全友家私，皇明太陽(yáng)能句容總經(jīng)銷(xiāo)，世友地板句容專(zhuān)賣(mài)店嘉寶莉油漆句容專(zhuān)賣(mài)，品牌影響力強大。
2、W——劣勢
(1)由于早期句容商業(yè)市場(chǎng)沒(méi)有成熟給投資者帶來(lái)了憂(yōu)慮。
(2)句容老的建材市場(chǎng)由于產(chǎn)生的早在句容人的心里有的一定的認知度，目前新市場(chǎng)開(kāi)始需要一定周期的培育。
(3)項目臨104國道道，車(chē)流快，人流被阻隔，有礙人氣的聚集和商氣的形成。
(4)項目居句容市區以外，區域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布較稀，商業(yè)氛圍不足。
3、O——機會(huì )
(1)經(jīng)濟因素——股市衰退、證券市場(chǎng)蕭條、銀行存款利率太低，有效投資渠道窄;與此正好相反的是連年存款余額上升，大量閑散資金找不到有較好回報的投資方式。
(2)政策因素——國家宏觀(guān)經(jīng)濟調控失當，造成房?jì)r(jià)一路高升，給投資者帶來(lái)了商機。
(3)市場(chǎng)因素——隨著(zhù)經(jīng)濟復蘇，人均收入大幅度提升，消費水平提高，消費能力和消費總量迅速增長(cháng)，商業(yè)行業(yè)日益興旺，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前景也越來(lái)越美好。
(4)區域發(fā)展——本區域被政府規劃為商貿物流區，本項目正符合本區域發(fā)展，在附近政府有意建造大面積的經(jīng)濟適用房,加大了本區域的人流量。
(5)現行的產(chǎn)權式商鋪推廣模式，可以滿(mǎn)足很大一批中小投資者的投資欲望。
4、T——威脅
(1)國家相關(guān)法規明確規定“禁止返租”，而產(chǎn)權式商鋪推廣模式必須向投資者承諾返租。
(2)工商局以及廣告法對返租、回報承諾等禁止宣傳，使本項目在推廣中無(wú)法將信息傳達到位。
(3)國家對目前房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)熱不斷的控制，銀行利息不段上調。
(4)招商難度大，開(kāi)業(yè)時(shí)若無(wú)大量商戶(hù)進(jìn)入，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)會(huì )遭致失敗，還有可能引發(fā)市場(chǎng)危機。
(6)商業(yè)市場(chǎng)競爭激烈、經(jīng)營(yíng)困難，若不能盈利或保本，將難以擺脫這一沉重負擔而無(wú)法徹底解套。
五、崗位職責：
招商部職責
一、部門(mén)本職：
1、組織及負責整個(gè)商城的招商工作：市場(chǎng)調查、市場(chǎng)分析、項目定位、信息收集、反饋信息、商品結構調整、組織各種促銷(xiāo)及展銷(xiāo)活動(dòng);
2、負責招商洽談工作，進(jìn)行市場(chǎng)拓展和完成領(lǐng)導交辦的其他工作。
二、主要職能：
1、計劃安排：編制部門(mén)本職所管年度、月度指導工作計劃;
2、業(yè)務(wù)開(kāi)展：對部門(mén)本職所管業(yè)務(wù)進(jìn)行信息搜集和業(yè)務(wù)開(kāi)展;
3、規范制訂：對部門(mén)本職所管業(yè)務(wù)組織制定操作規程和管理制度;
4、檢查考勤：對本部門(mén)所管業(yè)務(wù)進(jìn)行監督、檢查和考核;
5、資料管理：對本部資料進(jìn)行管理;
6、工作協(xié)調：協(xié)調與公司各部門(mén)的關(guān)系;
7、市場(chǎng)拓展：開(kāi)展對外客戶(hù)洽談?wù)猩坦ぷ?
8、工作報告：向總經(jīng)理提交部門(mén)工作報告;
三、管理范圍：
部門(mén)本職所管理業(yè)務(wù)范圍。
四、工作要求：
1、本部人員要嚴格遵守公司的各項規章制度;
2、要經(jīng)常深入市場(chǎng)基層，了解市場(chǎng)形勢，搜集信息，提出計劃方案及實(shí)施策略;
3、將以顧客服務(wù)為中心作為工作原則，高質(zhì)量完成好本職工作，促進(jìn)公司整體管理服務(wù)水平的提高;
4、對于應由本部解決的問(wèn)題，必須在一日內給予明確答復;
5、同事之間，分工不分家，分職不分責，齊心協(xié)力完成工作。
招商部經(jīng)理：
一、崗位職責：
1、履行領(lǐng)導所指派的工作;
2、負責制定招商工作計劃及目標;
3、根據招商計劃及目標，制定相關(guān)招商工作方案，落實(shí)及實(shí)施各項招商方案，統籌本部人員聯(lián)系客戶(hù)，并洽談?wù)猩碳毠?
4、建立及健全招商各項管理制度及實(shí)施細則;
5、評估部門(mén)下屬各人員的工作業(yè)績(jì);
6、評估各項招商方案的工作效果;
7、定時(shí)向上級匯報招商工作情況;
8、定時(shí)開(kāi)展市場(chǎng)調查工作并及時(shí)匯總上報;
9、建立完整的一套招商資料庫。
二、領(lǐng)導責任：
1、對部門(mén)工作目標的完成負責;
2、對下屬人員的工作質(zhì)量、服務(wù)水平負責;
3、對下屬人員的整體行為規范、工作秩序及精神面貌負責。
商業(yè)綜合體招商運營(yíng)方案 8
一、招商項目研究
重點(diǎn)是與招商項目有關(guān)要素的調查分析（調查分析的內容、方法與前述可行性研究、市場(chǎng)專(zhuān)項調查相似）。
二、招商項目定位
包括項目經(jīng)營(yíng)內容（產(chǎn)業(yè)）定位、招商規模定位、服務(wù)對象（消費者）定位、市場(chǎng)地位定位、招商對象（投資人）定位、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營(yíng)主體定位、預期收益定位、核心競爭力定位等。
三、招商策略確定
重點(diǎn)是針對不同招商對象、不同投資者、不同競爭者和不同的宏觀(guān)環(huán)境所構成的招商環(huán)境，制定分階段的、分地域的、分主體的、分依托資源的招商策略，并將招商策略細化成不同的戰術(shù)組合。
四、傳播策略
任何一次招商活動(dòng)都離不開(kāi)傳播。恰當的媒介傳播（省錢(qián)、有效）是招商過(guò)程中關(guān)鍵環(huán)節。傳播策略包括大眾媒介傳播策略和活動(dòng)傳播策略?xún)刹糠�，且二者組合互動(dòng)應用。傳播策略對到達率和影響效果要進(jìn)行定量描述。
五、招商預算
1、招商成本
由兩部分組成：一是可用貨幣價(jià)值尺度表現的成本招商的貨幣支出總額；二是運用社會(huì )資源成本即人脈關(guān)系、公關(guān)活動(dòng)、政府公權力扶持、智力后援等，這些社會(huì )資源雖然在本次招商活動(dòng)中沒(méi)有表現為貨幣支出的成本形態(tài)，但卻是過(guò)去或未來(lái)必須或必然轉化為貨幣支出的成本形態(tài)，或者是單純的貨幣成本所不能動(dòng)用的`資源，如人脈關(guān)系、智力后援、政府公權力，并非單純支付貨幣就能動(dòng)員利用。
2、招商成果
由兩部分組成：一是以貨幣價(jià)值尺度表現的引入資本金總額和無(wú)形資產(chǎn)積累（需經(jīng)評估才能確定其價(jià)值量）；二是引入的經(jīng)營(yíng)主體規模，即經(jīng)營(yíng)主體的個(gè)數和經(jīng)營(yíng)能力（年經(jīng)營(yíng)總額、總生產(chǎn)量、輻射市場(chǎng)輻度）。
六、項目愿景
是招商人講述給招商對象的未來(lái)收益（包括經(jīng)營(yíng)收益和增值收益）、形象（可轉化為招商對象的品牌要素）、發(fā)展潛力的描述。這種描述既是經(jīng)濟的、物質(zhì)的，也是文化的、精神的，對于招商對象來(lái)說(shuō)，它既是歷史的積淀，未來(lái)的圖畫(huà)，同時(shí)也是現實(shí)的真面目。
七、招商進(jìn)程
依據市場(chǎng)現實(shí)環(huán)境和招商目標確定，表達為進(jìn)程計劃網(wǎng)絡(luò )圖或甘特圖（橫道表）。
八、危機處理預案
招商過(guò)程中由于環(huán)境變化、方案偏差、執行偏差等原因出現的過(guò)程危機不可避免，因此，策劃方案中的危機處理預案是針對招商方案執行過(guò)程中最可能產(chǎn)生的危機事件所做的一種預測狀態(tài)的方案。預案重點(diǎn)是對危機產(chǎn)生的負面影響進(jìn)行化解和轉化。
商業(yè)綜合體招商運營(yíng)方案 9
一、直播帶貨前
1、直播腳步
直播腳本就是本場(chǎng)直播的基本流程，就是本場(chǎng)直播的產(chǎn)品，安排好時(shí)間，有多少產(chǎn)品，以此安排好講價(jià)順序，每款產(chǎn)品講多少分鐘，怎么講，可以根據時(shí)間、用戶(hù)需求等進(jìn)行設定，不需要細到每句話(huà)說(shuō)什么，爆款福利的發(fā)放頻次等等，記住要把產(chǎn)品的特點(diǎn)要準備好，理清楚。
2、直播設備
直播的設備一般是有電腦、手機、麥克風(fēng)等，所以在直播帶貨之前要檢查好設備能不能正常使用，一般直播間需要用一臺電腦，2臺手機，一臺拍攝，一臺用戶(hù)主播與觀(guān)眾的互動(dòng)，所以這些設備是一定要檢查清楚的，在開(kāi)播前，手機上測試直播背景，燈光效果和直播間的整潔度等。
3、宣傳預熱
宣傳預熱是一定要有對的`，不然開(kāi)播都沒(méi)人知道，一般品牌是有直播預告的，如果沒(méi)有也可以發(fā)個(gè)短視頻告訴大家要直播，其實(shí)宣傳渠道很多，包括各種微信群、朋友圈等等。
開(kāi)播前拍短視頻說(shuō)今晚有直播什么的，如果是在某音上的話(huà)，直播之前可以投一點(diǎn)廣告費用，這樣你在直播的時(shí)候，平臺就會(huì )幫你推薦。
開(kāi)播要提前1—2天社群、朋友圈海報宣傳，一開(kāi)始直播可能是沒(méi)有什么流量的，可以發(fā)朋友圈讓大家去幫你熱熱場(chǎng)。
開(kāi)播后社群/朋友圈再次分享；
二、直播帶貨中
一般新手主播剛開(kāi)始是有點(diǎn)容易冷場(chǎng)的，但是沒(méi)關(guān)系，多播幾次就好了，經(jīng)驗需要積累，播多了自然就熟能生巧，建議多花些時(shí)間在直播間，就是在在直播過(guò)程中，就是多互動(dòng)，跟每個(gè)進(jìn)來(lái)的用戶(hù)打招呼、加關(guān)注，這是你直播間用戶(hù)留存的最有效的方法。想要留人促轉化，就必須讓直播間粉絲參與進(jìn)來(lái)，與你產(chǎn)生互動(dòng)，聊天。
在推薦產(chǎn)品時(shí)，盡量為5~10分鐘一個(gè)品，在講解產(chǎn)品的是，可以提問(wèn)式互動(dòng)，這種款式有黑寶寶買(mǎi)過(guò)嗎？你還還需要引導粉絲提問(wèn)，用一個(gè)標準的模版去引導粉絲向你提問(wèn)，畢竟絕大多數的粉絲是不懂得提問(wèn)的。提高直播間的互動(dòng)率，在互動(dòng)過(guò)程中了解用戶(hù)在想什么，顧慮什么，再逐一擊破。
對于大多數人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)的都是自身需要的，當然也有一些是主播誘導的，很少是為了主播買(mǎi)單的，除非你粉絲量非常大，或者是你非常漂亮，這是極少數的，所以我們就要了解客戶(hù)的需求，可以選擇在顏色，規格，款式等上面下功夫，這時(shí)候就可以問(wèn)你們家寶寶多大了，幫助用戶(hù)做出決策，以免用戶(hù)購買(mǎi)搖擺不定而損失此訂單。刺激他們消費，如果是做童裝主播的話(huà)，就可以講一些寶寶的趣事，引起共鳴，然后在中途我們可以利用直播間抽獎吸引流量，一般半個(gè)小時(shí)就可以來(lái)一次抽獎，比如常見(jiàn)的截圖抽獎、回復關(guān)鍵字、口令紅包、告訴用戶(hù)在直播間可以領(lǐng)取優(yōu)惠，這種方式主要是吸引粉絲停留和新粉關(guān)注。
三、直播帶貨后
在直播結束后，就是一些售后的工作了，就是查看訂單，做好統計，支付訂單數和金額，未支付訂單產(chǎn)品有哪些，取消訂單的有多少，直播間銷(xiāo)量最高產(chǎn)品是什么、直播間觀(guān)看人數最高的時(shí)候是什么，不同直播時(shí)間的轉化效果，看看哪些款賣(mài)得比較好，然后就是跟進(jìn)訂單，確保貨物發(fā)貨和配送。
商業(yè)綜合體招商運營(yíng)方案 10
一、公司簡(jiǎn)介
新鄉市盛潤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于xxxx年8月成立，注冊資金1000萬(wàn)，是一家集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，娛樂(lè )業(yè)、石油業(yè)為主，以房地產(chǎn)為龍頭的企業(yè)，下設天潤苑娛樂(lè )有限公司，開(kāi)發(fā)的項目有黃崗別墅區、化工路營(yíng)住房，盛潤城市印象(3萬(wàn)多㎡)，近期的新項目有亞太廣場(chǎng)(6萬(wàn)多㎡)，已經(jīng)開(kāi)發(fā)好的面積有4萬(wàn)多㎡。
二、盛潤廣場(chǎng)簡(jiǎn)介
新鄉盛潤廣場(chǎng)是經(jīng)xxxx年新鄉市規劃委員會(huì )第一次會(huì )議研究同意，由新鄉市盛潤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)，武漢亞大商業(yè)策劃管理公司進(jìn)行策劃、籌備、招商，集購物、生活休閑、娛樂(lè )多功能一站式的購物中心。周邊高檔社區、政府機關(guān)單位、銀行、證券匯集，經(jīng)商氛圍非常濃厚。扼守市規劃向東南發(fā)展的咽喉之地，升值潛力巨大。
三、功能、設備配置介紹
1、廣場(chǎng)地址：新鄉市主干道人民路中段。
2、廣場(chǎng)功能：擬定為商住綜合大樓。
3、廣場(chǎng)具備的條件：廣場(chǎng)建筑面積16000平方米，是新鄉市重點(diǎn)項目工程，也是人民路上的標志性建筑，在人民路中段南側建設的一幢高層(a座16層，b座12層)的綜合樓，北退人民路紅線(xiàn)10米，東退地界6米，西距高層營(yíng)住樓16米，該樓為全框架結構東西，東西總長(cháng)49054米，南北進(jìn)深63.24米，地下室為停車(chē)場(chǎng)及設備間，一至四層為營(yíng)業(yè)，建筑面積11937016平方米，a座五至十六層住宅樓住于綜合樓北端，東西長(cháng)49054米，南北進(jìn)深19044米，高4809米，建筑面積11533066平方米;b座五層至十二層住宅樓位于綜合樓南端，東西長(cháng)4905米，南北進(jìn)深12064米，高40.6米，住宅建筑面積4881.03平方米，外飾要求一至四層為深駝色面磚，四層以上部分為牙白色面磚配以黃色，蘭色外干墻漆。我公司將臨街負一層、一層、二層、三層、四層對外招租，(每層xxxx平方米—3000平方米)。每層貨載xxkg，擬定商場(chǎng)配置扶梯6部、觀(guān)光電梯1部、廣場(chǎng)設計停車(chē)位約3000平方米等設施。
四、投資前景分析
1、廣場(chǎng)的位置：盛潤廣場(chǎng)雄居主干道人民路中段，道路寬敞，交通便利，臨市區地勢-龜背廣場(chǎng)，西北接駁火車(chē)站和各大商場(chǎng)的龐大人流、物流，東邊人民公園、體育中心近在咫尺，休閑、娛樂(lè )、經(jīng)濟，一觸即發(fā)，適逢市規劃向東南發(fā)展，預計在不短時(shí)間內，這里將代替僅一街之隔的商業(yè)繁華的平原大道，此處尚未有一家有規模的商場(chǎng)，但周邊的配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)正在形成，如酒樓、攝影、上島咖啡、華聯(lián)超市、美容美發(fā)，小型步行街、小吃類(lèi)等。沿盛潤廣場(chǎng)商住樓往東，大片的住宅樓正在建設之中，此處多為高級住宅區，應有很好的發(fā)展前景。
2、廣場(chǎng)的'周邊環(huán)境：盛潤廣場(chǎng)座落于商業(yè)、文化、行政、簇擁的繁華地段，商業(yè)氛圍非常濃厚，周邊財政局、區委、區政府，眾多行政機關(guān)單位云集，輝龍花園、金桂園、蓮花園、富達花園、富達大酒店等均屬于高檔社區不勝枚舉，這里文化氛圍良好，居民消費檔次高，生活品味高，是新鄉市最適合做社區購物中心的地段，另外醫院、學(xué)校、銀行、證券公司遙相呼應，道路寬敞，出行方便，能夠吸引四區八縣的消費群體，是居家經(jīng)商的理想之地，也是有實(shí)力、有先進(jìn)管理水平的商家擴大商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、打造旺鋪的黃金寶地，盛潤廣場(chǎng)的原址被稱(chēng)為“龜背仙地”集天時(shí)、地利、人和為一體，是商家云集的風(fēng)水寶地，可望在不久的將來(lái)，盛潤廣場(chǎng)必將成為決定全域經(jīng)濟發(fā)展的新的商業(yè)中心。
商業(yè)綜合體招商運營(yíng)方案 11
一、諾睿德國際商務(wù)廣場(chǎng)項目簡(jiǎn)介
xx年諾睿德開(kāi)發(fā)集團全資投入23.6億元打造諾睿德國際商務(wù)廣場(chǎng)，成為年度主打產(chǎn)品。項目位于長(cháng)春市EBD商核――凈月西部新城中心區域，新城大街與飛虹路交匯處，占地面積約8.46萬(wàn)平方米，是集團繼環(huán)球貿易中心、明宇廣場(chǎng)、凱旋國際公館后的又一大型現代高端城市綜合體力作。諾睿德國際商務(wù)廣場(chǎng)以人文為項目規劃核心出發(fā)點(diǎn)，以國際領(lǐng)先的城市規劃形式――城市綜合體，為凈月商務(wù)區與凈月高端住宅區的有機結合提供強有力的支持。項目集合5A級寫(xiě)字間、川渝美食風(fēng)情步行街、高端配套住宅、小微企業(yè)孵化器、精品酒店五大業(yè)態(tài)，互為補充和配套。諾睿德國際商務(wù)廣場(chǎng)聚合城市優(yōu)質(zhì)資源的同時(shí)，矢志將項目打造成真正的一站式生活城，滿(mǎn)足現代都市人群對居住以及物質(zhì)生活的高端需求。
二、開(kāi)發(fā)商街類(lèi)商業(yè)綜合體項目的銷(xiāo)售策劃的四個(gè)階段
持續、有計劃的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)是商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理戰略的重要一部分。在具體經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中，商家應制訂年月周的營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)計劃，并對活動(dòng)開(kāi)展的效果進(jìn)行評估和總結，以使計劃更好地執行和完善。
�。ㄒ唬┑谝粋�(gè)階段是定位策略
一個(gè)項目要想引起關(guān)注和青睞，關(guān)鍵要占領(lǐng)市場(chǎng)的空白點(diǎn)。正如同人沒(méi)有一模一樣的人，項目也沒(méi)有完全相同的項目。一個(gè)樓盤(pán)在很多地方是可以塑造的，比如外立面、景觀(guān)、內部格局、功能設定、軟性配套服務(wù)等都可以塑造，但塑造出來(lái)的形象必須是活生生的、符合市場(chǎng)需求的。所以要在踏踏實(shí)實(shí)的基礎上針對客戶(hù)群逐步完善這些可塑造的內容，不空口承諾，這樣就能使產(chǎn)品真正具有市場(chǎng)魅力，而不是玩概念。
首先會(huì )考慮到綜合體商城在本身區域的發(fā)展是怎樣的情況，比方說(shuō)在不同的城市綜合體商城的發(fā)展會(huì )有快有慢，在上海、北京、廣州、深圳跟在二三線(xiàn)的城市都會(huì )有區別，這樣定位策略都會(huì )不一樣。另外該項目在這個(gè)區域的競爭環(huán)境等等在定位之前都要做分析�？错椖勘旧硪惨唇煌ǜ采w的區域、人群是多少，消費力任何等。
做好SWOT分析，強項是什么、有什么弱點(diǎn)、有什么危機。這之后可以定義這個(gè)中心的目標消費群是什么，推廣主題是什么。這是第一個(gè)階段的銷(xiāo)售策劃。下面對諾睿德國際商務(wù)廣場(chǎng)項目進(jìn)行SWOT分析：
1、優(yōu)勢
本案商業(yè)定位有特色，休閑、餐飲、娛樂(lè )、生活配套功能更全面，可以經(jīng)營(yíng)不同規模的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，有較強的滿(mǎn)足力。
2、交通優(yōu)勢
項目位于該項目位于新城大街以東，天富路（原飛虹路）以北，丁三街以東，丙六路以南，交通便利，車(chē)流人流量大。
3、物業(yè)管理優(yōu)勢
發(fā)展商自持有物業(yè)，標準化管理，高效統一經(jīng)營(yíng)、統一管理。同步世界先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念，展現新型商業(yè)氣象。
4、發(fā)展優(yōu)勢
本項目位于長(cháng)春市EBD商核――凈月西部新城中心區域，這里集聚了人流優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、商圈品牌優(yōu)勢。
5、弱勢
處于非成熟商圈位置，停車(chē)場(chǎng)交通不便。本案商圈尚處于起步階段，市場(chǎng)尚未成熟，必然面對激烈競爭。
6、經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢
足夠的廣告預算支持廣告及公關(guān)活動(dòng)。政府政策的有利傾斜，今年開(kāi)始該區域商業(yè)經(jīng)濟的大力發(fā)展計劃。諾睿德國際商務(wù)廣場(chǎng)項目商圈，消費需求量大。周邊強大的中高檔固定消費群體�？梢猿浞掷庙椖恐苓叺木频杲�(jīng)濟、會(huì )展經(jīng)濟與商務(wù)經(jīng)濟的資源優(yōu)勢。
�。ǘ┑诙䝼�(gè)階段是項目定位和品牌建立
這一階段要為項目做一個(gè)很好的命名，同時(shí)配合業(yè)態(tài)規劃的定位和品牌識別、視覺(jué)效果等推廣活動(dòng)把新的購物概念帶給消費者，同時(shí)在消費者心目中奠定品牌的核心價(jià)值、立意點(diǎn)。另外有很好的口號把品牌的DNA帶給消費者，另外也會(huì )做一些定位陳述，店招及室內設計。綜合體商城的成功首先要有很好的品牌建立，特別是在招商期中這是吸引租戶(hù)、給租戶(hù)信心很重要的環(huán)節。諾睿德國際商務(wù)廣場(chǎng)的項目定位和品牌建立如下：
1、風(fēng)格特色
以休閑、娛樂(lè )、餐飲、品味生活的概念體現出時(shí)尚主題，項目立面炫彩為外觀(guān)的裝修品位體現諾睿德國際商務(wù)廣場(chǎng)的硬件——精神品位，從而打造出凈月西部新城中心區域全新的消費風(fēng)格、意境！因此更加重視經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的組合搭配及商業(yè)推廣策劃。
2、品牌特點(diǎn)
鑒于本商圈潛在消費層面廣，本次招商對象應具備一定的品牌知名度。利用系統的商業(yè)地產(chǎn)品牌傳播策略，打造成匯聚本市娛樂(lè )生活、餐飲人生的大舞臺。以服務(wù)品牌化，個(gè)性化模式為先導，以迅速的宣傳手段傳播在殿定本商圈內的行業(yè)標志與先驅的形象地位。
所有的商家品牌及業(yè)態(tài)組合，必須體現出都市消費群體對時(shí)尚生活的渴望與高雅，更要突出立體的組合和品牌的比例。
�。ㄈ┑谌齻�(gè)階段是開(kāi)業(yè)推廣期
包括開(kāi)業(yè)前后不同階段的推廣，也包括針對不同目標群所設計的廣告。比如綜合體商城的定位是家庭消費、年輕男女消費還是高端人群消費的，都要根據這些來(lái)設計不同的推廣手段。同時(shí)要針對開(kāi)業(yè)主題活動(dòng)來(lái)進(jìn)行設計。
另外還有一系列的開(kāi)業(yè)推廣活動(dòng)、策略銷(xiāo)售、促銷(xiāo)活動(dòng)等等，所有這些創(chuàng )新性的手段都是為了綜合體商城造勢引發(fā)公關(guān)和媒體關(guān)注。
從傳統的價(jià)格戰到文化營(yíng)銷(xiāo)為主線(xiàn)，這是國內價(jià)格戰以后人們的普遍共識，由于現代MALL購物中心的定位與傳統超市和百貨的單一業(yè)態(tài)相比，休閑娛樂(lè )、健康養生占有相當比例，因此也不適合單純采用價(jià)格促銷(xiāo)手段。諾睿德國際商務(wù)廣場(chǎng)MALL購物中心，餐飲娛樂(lè )休閑面積較大，自身有大型廣場(chǎng)，可以分別開(kāi)展兒童娛樂(lè )表演活動(dòng)和化藝術(shù)表演節目，豐富人們的業(yè)余生活，提高城市居民的生活質(zhì)量。諾睿德國際商務(wù)廣場(chǎng)的社區文化部可以制定全年的文化、體育、藝術(shù)表演活動(dòng)方案，并征求消費者意見(jiàn)，讓動(dòng)感之城充滿(mǎn)歡樂(lè )與溫馨，將商業(yè)文化與特區移民文化、海洋文化相結合，反映特區文化特點(diǎn)，不僅滿(mǎn)足本市居民需要，而且讓來(lái)商業(yè)廣場(chǎng)旅游的外地顧客得到美好的精神享受。
�。ㄋ模┑谒膫�(gè)階段是未來(lái)商業(yè)運營(yíng)管理
并不是說(shuō)推廣使命已經(jīng)完成了，在這個(gè)階段反而要有系統地進(jìn)行中期、短期的營(yíng)銷(xiāo)計劃，思考如何很好地管理綜合體商城的品牌，把一些新的品牌營(yíng)銷(xiāo)給消費者，讓消費者繼續保持對這個(gè)綜合體商城的喜愛(ài)度。
�。ㄎ澹┏鞘芯C合體運營(yíng)管理大部分是以促銷(xiāo)和文化創(chuàng )意活動(dòng)為主，日常主要是租賃管理，管理體系相對簡(jiǎn)單。綜合體商城一般都會(huì )缺乏成熟的商戶(hù)資源，往往有部分自營(yíng)面積，整個(gè)管理體系是物業(yè)租賃+經(jīng)營(yíng)。
�。├缛f(wàn)達購物廣場(chǎng)早期的運營(yíng)管理模式主要以物業(yè)出租和物業(yè)管理為主，在運營(yíng)管理方面也是比較薄弱，萬(wàn)達購物廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)后重點(diǎn)加強了運營(yíng)管理、建筑設計和信息管理系統，同時(shí)注重業(yè)態(tài)搭配和零售行業(yè)基本管理知識培訓。
在營(yíng)運管理方面，萬(wàn)達購物廣場(chǎng)重視以商業(yè)營(yíng)運為中心，注重支持次主力店，建立了以商業(yè)營(yíng)運為中心的管理架構和業(yè)務(wù)流程，將招商、營(yíng)運、信息化管理、營(yíng)銷(xiāo)推廣、物業(yè)管理融合在一起。
可以自信的講，將百貨店的經(jīng)驗和綜合體商城的特色結合起來(lái)，摸索到了綜合體商城的一條運營(yíng)成功道路。這在諾瑞德國際商務(wù)廣場(chǎng)的銷(xiāo)售策劃中是極其寶貴的經(jīng)驗。
三、商業(yè)綜合體招商中的常見(jiàn)誤區
�。ㄒ唬┟つ慷ㄎ�，不切合實(shí)際
為了在銷(xiāo)售推廣中宣傳項目的價(jià)值，開(kāi)發(fā)商往往對項目的定位人為拔高，即導致商鋪的價(jià)格定得比較高，而理智的做法是根據周?chē)腵消費群體以及居民的收入來(lái)決定如何定位，定位過(guò)高或過(guò)低都會(huì )和周?chē)南M環(huán)境不協(xié)調，定位過(guò)低會(huì )損害開(kāi)發(fā)商的利益，而定位過(guò)高，則會(huì )造成商家今后的經(jīng)營(yíng)成本過(guò)高，不敢問(wèn)津。
�。ǘ┤狈φw招商規劃
商業(yè)項目的招商必須是符合項目定位的，而不是簡(jiǎn)單地以“滿(mǎn)租”為原則。在項目開(kāi)始招商前必須明確招商目標，包括招商業(yè)態(tài)的組合、主力店、品牌店等等；形成清晰的招商規劃指導招商工作的進(jìn)行，而不至于只要想進(jìn)來(lái)經(jīng)營(yíng)就直接“招”進(jìn)來(lái)，形成一個(gè)“大雜燴”。
�。ㄈ﹩渭円揽繌V告招商
招商針對的是特定的經(jīng)營(yíng)者，而單純廣告是具有普遍性的沒(méi)有特定的針對性。很多開(kāi)發(fā)商認為廣告是唯一的手段，只有通過(guò)廣告才能完成項目的招商。招商的關(guān)鍵是溝通，是不能坐在家里守株待兔的。把廣告作為招商的唯一手段，導致接觸招商的客戶(hù)面少，自然招商就成問(wèn)題了。
�。ㄋ模┻^(guò)分強調市場(chǎng)環(huán)境的影響
現在競爭是比較激烈的，很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在感慨市場(chǎng)是越來(lái)越難做了，于是在招商的時(shí)候就出現了一種情況，就是招商人員過(guò)分強調受市場(chǎng)環(huán)境的影響，不能正確地分析自己的優(yōu)勢和劣勢從而制定有效的招商策略。競爭激烈確實(shí)是目前整個(gè)行業(yè)的行情，但是從另一方面看，越來(lái)越難做也表明著(zhù)機遇越來(lái)越多。
�。ㄎ澹┤狈Τ掷m經(jīng)營(yíng)的商業(yè)管理觀(guān)念
很多開(kāi)發(fā)商認為客戶(hù)進(jìn)來(lái)了就萬(wàn)事大吉了，這是一個(gè)很大的誤區。其實(shí)客戶(hù)進(jìn)來(lái)只是商場(chǎng)開(kāi)始的第一步，如何持續的經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)才是最為關(guān)鍵的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商招來(lái)了客戶(hù)，還要注意協(xié)助客戶(hù)經(jīng)營(yíng)，客戶(hù)生存得越久，商場(chǎng)就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快，不然客戶(hù)做了一段后紛紛流失，再招商就非常的困難了。
四、開(kāi)發(fā)商街類(lèi)商業(yè)綜合體項目的招商策略
�。ㄒ唬┌l(fā)商街類(lèi)商業(yè)綜合體項目的招商的總體策略
1、不求全面開(kāi)花，只求重點(diǎn)突破
任何資源都是稀缺的、有限的，招商不可能對所有的商家進(jìn)行優(yōu)惠，故選取幾種影響力強、實(shí)力雄厚的一家或幾家重點(diǎn)商家進(jìn)行條件上的優(yōu)惠，促使其快速進(jìn)入，以影響其它品牌、實(shí)力、知名度不及重點(diǎn)商家的一般商戶(hù)的進(jìn)入，這樣可以用較小的代價(jià)換回整體的收益，所以突破重點(diǎn)商家是整個(gè)招商的重點(diǎn)、也是難點(diǎn)，重點(diǎn)商家突破后一般商家也即跟隨進(jìn)入，在重點(diǎn)商家上損失的收益會(huì )在眾多的一般商家那里補回。重點(diǎn)商家的進(jìn)駐同時(shí)使觀(guān)望的一般商家不再迷茫，信心十足的進(jìn)入。
2、不求最高點(diǎn)，只求制高點(diǎn)
諾睿德國際商務(wù)廣場(chǎng)是凈月西部新城區最精致的商業(yè)廣場(chǎng)，這里的商家業(yè)態(tài)眾多、配套較齊、服務(wù)最優(yōu)、管理最好、效益最強，我們的目標是做到在凈月西部新城區“驚艷”，商業(yè)街區綜合業(yè)態(tài)最多的商業(yè)形態(tài)。只要占領(lǐng)商業(yè)業(yè)態(tài)中的制高點(diǎn)，領(lǐng)先競爭對手一步，而不是很多，是以特色吸引、特色組合，而不是價(jià)格見(jiàn)長(cháng)、檔次見(jiàn)長(cháng)。商業(yè)街內消費顧客主體是個(gè)人行為。如定位過(guò)于超前或過(guò)高，而不被顧客和商家接受，付出更大代價(jià)，項目投入期過(guò)長(cháng)，犧牲更多資源卻很難獲得正常的效益。
3、不求一步到位，只求小步快走
諾睿德國際商務(wù)廣場(chǎng)是按照現在凈月西部新城區的市場(chǎng)去定位，以求能夠保證順利開(kāi)業(yè)，隨著(zhù)商圈的旺點(diǎn)變更，新商圈的形成都會(huì )影響到商場(chǎng)定位，所以本項目是在動(dòng)態(tài)變化中，根據現有市場(chǎng)狀況經(jīng)濟發(fā)展情況及現有人口數來(lái)定位，我們不能也不可能直接把項目定位到一個(gè)飽和狀態(tài)，要不斷去修正戰略，慢慢做到興旺發(fā)展該商圈。
4、“返租式經(jīng)營(yíng)”策略
近年來(lái)，“返租式經(jīng)營(yíng)”一直是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)盛行的模式。其實(shí)返租回報其實(shí)并不復雜，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是開(kāi)發(fā)商向購買(mǎi)商鋪的小業(yè)主承諾，在一定期限內，由開(kāi)發(fā)商以固定的回報率包租。按現時(shí)大多數商家的做法，期限一般定為三至五年甚至更長(cháng)，回報率通常按預期租金反向推算。售鋪時(shí)，按比例將樓價(jià)提高一定成數。開(kāi)發(fā)商迅速回籠資金（當然這樣要求購買(mǎi)者主要是投資客，而非經(jīng)營(yíng)者），然后再逐年返還給小業(yè)主租金。如果開(kāi)發(fā)商能順利地將鋪位租出去，可以獲得更高的溢價(jià)，亦可以在租賃市場(chǎng)不景氣的時(shí)候用提高的溢價(jià)部分作平衡。由于這種方式迎合了部分小業(yè)主的投資心理，使投資者對目前尚不十分成熟商業(yè)市場(chǎng)有足夠的投資信心，所以，如果開(kāi)發(fā)商看好項目市場(chǎng)前景，可以用此銷(xiāo)售策略在整個(gè)銷(xiāo)售期內不斷推高商鋪價(jià)位。
�。ǘ┥虡I(yè)綜合體項目招商的總體思路
1、第一步：招商與住宅緊密粘合
商業(yè)地產(chǎn)首先是商業(yè)，然后才是地產(chǎn)；商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)難度大，開(kāi)發(fā)風(fēng)險要比單一住宅項目大很多，建議在運作本項目時(shí)與國際知名商業(yè)招商運營(yíng)公司合作，通過(guò)與這些專(zhuān)業(yè)、知名的招商公司合作，完成簽約一、二個(gè)主力店并同時(shí)進(jìn)行炒作與形象推廣積聚人氣，促進(jìn)招商，因為主力店是一個(gè)城市商業(yè)綜合體的“定海神針”，其影響之大可想而知。知名度較高、有良好業(yè)績(jì)記錄的主力店可使一個(gè)城市綜合體的后期經(jīng)營(yíng)更加穩定，且有利于項目的可持續發(fā)展，知名的主力店群的入駐能夠吸引投資客和去化住宅部分的銷(xiāo)售，住宅的正式銷(xiāo)售與主力店群的招商應該同步進(jìn)行。因為住宅相對來(lái)說(shuō)容易回現，且能夠積聚人氣；而主力店群的招商對于人氣的提升及項目整體氛圍的拔高很有益處，尤其是對后期的寫(xiě)字樓銷(xiāo)售及商業(yè)本身的銷(xiāo)售起到承上啟下的作用。
2、第二步：推廣寫(xiě)字樓與酒店
在完成第一步后，項目的市場(chǎng)影響力應該初步具備，此時(shí)推出寫(xiě)字樓較為適合，因為寫(xiě)字樓的購買(mǎi)客戶(hù)比較在乎周邊的成熟度情況；寫(xiě)字樓的推廣建議租售結合，先期可以推出部分優(yōu)惠單元吸引一些品牌企業(yè)進(jìn)來(lái)，以“羊群效應”帶動(dòng)其他企業(yè)的跟進(jìn)。酒店的招商可以與寫(xiě)字樓同步，因為這兩類(lèi)業(yè)態(tài)之間有互補性。
3、第三步：商業(yè)放在最后推
商業(yè)的成功與否關(guān)鍵取決于招商及商業(yè)氛圍的形成。因而商業(yè)應該在其他物業(yè)都取得較好業(yè)績(jì)，項目知名度達到一定高度的情況下順勢推出。高端城市綜合體項目需要在前期健全項目體系，住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店的業(yè)態(tài)互補，并在內部所產(chǎn)生的化學(xué)反應對項目整體價(jià)值提升的影響能夠使城市綜合體的所產(chǎn)生的巨大能量，使得能均勻去化，提升宗地價(jià)值完善功能。
4、確定項目的招商工作程序
�。�1）全國招商工作程序
此程序在招商工作時(shí)間排序上定為第一程序，第二招商工作程序也可同時(shí)啟動(dòng)，該程序兼顧向國內知名商家宣傳介紹諾睿德國際商務(wù)廣場(chǎng)的特色吸引力。利用全國有影響力的專(zhuān)業(yè)媒介行業(yè)信息，并有隆重招商宣傳作用。該工作程序能為以下招商工作程序順利開(kāi)展做好前期鋪墊作用。
�。�2）長(cháng)春本市招商工作程序
此程序在招商工作時(shí)間排序上定為第二程序，也是正式開(kāi)始進(jìn)入實(shí)質(zhì)性招商階段，利用省、市有影響的媒介行業(yè)信息，并有隆重招商的宣傳作用。有效利用現有資源的同時(shí)，策略地吸納更多適合本項目需求的候選商家。在住宅售房部旁邊建立招商辦公室，在招商工作里也是重要和關(guān)鍵的招商工作程序，本地商家黃金比例數量份額應占招商總量的大半數，在保證合適特色商家數量的同時(shí)，招商人員應兼顧開(kāi)發(fā)引導的功能，有計劃有步驟地對適合預選商家選定，對理想商家洽談。
策劃工作，應以主力店超市的強勢入住本商務(wù)廣場(chǎng)，為諾睿德國際商務(wù)廣場(chǎng)帶來(lái)全新的理念，全新的內涵，制造轟動(dòng)性前奏和神秘氛圍，為下一環(huán)節的實(shí)質(zhì)工作做好鋪墊。
�。ㄈ┻x擇合理的招商時(shí)機
1、商業(yè)地產(chǎn)招商與銷(xiāo)售
對于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售在先還是招商在先，并不僅與運作順序有關(guān)，它甚至決定了項目的生死。項目產(chǎn)權發(fā)售之際，也應該是主力招商完成之時(shí)。
2、商業(yè)地產(chǎn)招商與整個(gè)項目建設
由于商業(yè)地產(chǎn)的招商時(shí)間相對較長(cháng)的特點(diǎn)，一般來(lái)說(shuō)，招商要分主力店群和中小店群二個(gè)招商階段。而確定這二個(gè)招商階段與整個(gè)項目建設的時(shí)間關(guān)系至關(guān)重要。
�。�1）主力店招商時(shí)間的確定
由于主力店群決定項目產(chǎn)品的形式，在產(chǎn)品形成之前，發(fā)展商需確定主力店群，并按其要求設計、建造相適應的產(chǎn)品――商業(yè)設施；所以主力店群的招商集中在項目業(yè)態(tài)組合之后、規劃之前。
�。�2）中小店群招商時(shí)間的確定
中小店群則對形成后的商業(yè)設施改造要求不大，因而中小店群的招商可在主力店群確定之后才正式進(jìn)行，當然項目建設期間可進(jìn)行各類(lèi)中小店的招商咨詢(xún)登記工作。所以中小店群的招商則分散于整個(gè)項目的建設期間。
�。�3）制定招商工作進(jìn)程
�。�1）第一階段：（籌備預備期）
�、僦Z睿德國際商務(wù)廣場(chǎng)項目總體經(jīng)營(yíng)計劃預案擬定，招商工作原則方案制定；
�、谥贫I(yè)態(tài)定位標準；
�、蹟M定初步各業(yè)態(tài)布局方案；
�、軘M定與商家合作方式及條件標準。
�。�2）第二階段：（初選儲備供應商期）
�、龠M(jìn)入全國招商工作程序；
�、谶M(jìn)入本市招商工作程序，組織實(shí)施初選商家資源儲備；
�、壑Z睿德國際商務(wù)廣場(chǎng)項目招商團隊組建，培養團隊協(xié)調性磨合；
�、苷猩虉F隊針對當地商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境、商品經(jīng)營(yíng)狀況及供應商資源普查備案；深入準確地對當地市場(chǎng)各商品類(lèi)的分析匯總，編制各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)指導方案；
�、葆槍Ρ臼�，將長(cháng)春市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、尋找下級地區的商家資源普查備案；并協(xié)調協(xié)助開(kāi)發(fā)工作。
�、薇镜卣猩坦ぷ鞒绦蜷_(kāi)展，組織實(shí)施初選供應商資源儲備；
�、咧贫ㄍ陚涞纳碳覂淦放瀑Y訊，對適合的預選商家資源評定分類(lèi)。
�。�3）第三階段：（審定確認供應商期）
�、俅_定正式的各業(yè)態(tài)定位標準和布局執行方案以及招商合作方式、合作條件標準等公司經(jīng)營(yíng)原則方案；
�、诖_定各業(yè)態(tài)最終執行的經(jīng)營(yíng)工作方案，重點(diǎn)標志性經(jīng)營(yíng)商家認定，以及針對性特殊招商方案的制定及實(shí)施；
�、圯o商家洽談合作條件，結果對比擇優(yōu)；
�、茉u審確認合格商家，簽訂意向合作協(xié)議，收取合作預約訂金。
�。�4）第四階段：（合同申報簽訂期）
根據各項諾睿德國際商務(wù)廣場(chǎng)項目籌備工作完成進(jìn)度情況，對已經(jīng)完成的籌備工作進(jìn)行科學(xué)客觀(guān)的評審和合理微調，確保開(kāi)業(yè)正�？尚兄�，與商家簽訂正式合作協(xié)議書(shū)。
�。�5）第五階段：（商戶(hù)入場(chǎng)裝修期）
�、俚赇佋O計基本標準設定，規定貫徹；
�、谂c商家協(xié)調裝修規范，符合雙方裝修規定要求；
�、坜k理相關(guān)入場(chǎng)裝修手續，進(jìn)場(chǎng)實(shí)施裝修店鋪；
�、茏龅郊皶r(shí)合理，人員積極跟進(jìn)，協(xié)調配合各管理環(huán)節，控制按規劃方案實(shí)施，高效圓滿(mǎn)完成階段工作目標。
�。�6）第六階段：（招商持續期）
本階段大部分商戶(hù)已經(jīng)落定，同時(shí)將完成一部分商家的后續進(jìn)場(chǎng)，如該部分商家在開(kāi)場(chǎng)前未能及時(shí)完成裝修，則將由商業(yè)管理公司監督；根據實(shí)際的招商情況，確定部分物業(yè)的流向；舉行開(kāi)場(chǎng)慶典活動(dòng)的準備。
�。ㄋ模┳龊们捌谝巹�，建立完善的商業(yè)服務(wù)體系
商業(yè)綜合體的招商必須以準確的項目定位和規劃為基礎。項目規劃應包括主題定位、商業(yè)建筑物情景營(yíng)造（外部環(huán)境藝術(shù)處理、內部氣氛藝術(shù)塑造、環(huán)境藝術(shù)特色設計）、商業(yè)業(yè)態(tài)組合布局、主力店、品牌店、特色商鋪區域設計等，并形成清晰的招商規劃系統。大多商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)商很難做到招商“一步到位”，原因就是前期商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商規劃不到位。
另外完善的商業(yè)服務(wù)體系能夠更有利于吸引大的商家和客戶(hù)群體的入駐，完善的商業(yè)服務(wù)體系包括以下內容：
1、大客戶(hù)服務(wù)
大客戶(hù)占有50%以上的銷(xiāo)售額，因此，大客戶(hù)管理與服務(wù)應該成立專(zhuān)門(mén)的部門(mén)進(jìn)行管理。
將傳統商場(chǎng)總服務(wù)臺在MALL中定位為客戶(hù)服務(wù)中心，下面設有大客戶(hù)小組，重點(diǎn)跟蹤服務(wù)大客戶(hù)，同時(shí)與營(yíng)銷(xiāo)部配合，推出有針對性大客戶(hù)促銷(xiāo)活動(dòng)。大客戶(hù)檔案管理系統隸屬公司CRM系統，單獨建立科目，大客戶(hù)檔案重點(diǎn)管理，作為個(gè)性化文化促銷(xiāo)服務(wù)的依據。
2、客戶(hù)投訴處理流程
由營(yíng)運部門(mén)通知招商部門(mén)，招商部門(mén)按照上門(mén)種類(lèi)負責協(xié)調供應商服務(wù)水平投訴由樓層經(jīng)理負責處理，嚴重投訴上報公司總經(jīng)理。
涉及客戶(hù)向新聞部門(mén)投訴由營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)主管副總經(jīng)理負責。
3、商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)
經(jīng)營(yíng)期間的物業(yè)管理工作，主要包括五個(gè)方面：承租商的優(yōu)化管理、促銷(xiāo)推廣活動(dòng)、服務(wù)管理。日常物業(yè)管理包括裝修、清潔、消毒、保安、設備維護以及商業(yè)知識服務(wù)�，F代購物中心對物業(yè)管理提出了特殊要求：
�。�1）高標準衛生管理
對現代購物中心要進(jìn)行高標準衛生管理，公共設施要進(jìn)行嚴格的消毒處理，公共電話(huà)等一切人接觸的地方要采取滅菌處理措施。
�。�2）綠色裝修的統一管理
對整個(gè)商場(chǎng)的整體裝修以及商戶(hù)的局部裝修實(shí)行統一的綠色裝修管理，首先公布裝修整體規劃方案，重點(diǎn)提供服務(wù)，舉辦綠色裝修講座，宣傳綠色裝修知識，為商戶(hù)提供便捷，從整體上把握裝修風(fēng)格，確保格調高雅。修工作還需要由物業(yè)管理公司和運營(yíng)部門(mén)進(jìn)行協(xié)調，減少對其他營(yíng)業(yè)區域的干擾，確保正常營(yíng)業(yè)。
�。�3）高標準管理各個(gè)停車(chē)場(chǎng)
鑒于新的物業(yè)管理條例對車(chē)輛丟失作出規定，物業(yè)管理公司責任重大，要確保正中商業(yè)廣場(chǎng)各個(gè)停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛不丟失，需要采用先進(jìn)的電腦管理系統和錄像系統對車(chē)輛實(shí)施嚴格的管理。
�。ㄋ模┏晒φ猩痰年P(guān)鍵在于成功的溝通
商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最大的區別在于服務(wù)對象不同：住宅開(kāi)發(fā)主要面對終端用戶(hù)群體；而商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面對的不僅是商鋪投資者、主要的是個(gè)人和機構經(jīng)營(yíng)者，最重要的是關(guān)系商業(yè)地產(chǎn)項目持續經(jīng)營(yíng)的數以萬(wàn)計的消費者。運營(yíng)商與招商針對的是特定的經(jīng)營(yíng)者，換位思維、良好溝通成為招商的關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)項目的招商不應是單純租賃的交易關(guān)系，而是需要從經(jīng)營(yíng)者的角度為出發(fā)點(diǎn)，從商業(yè)規劃、經(jīng)營(yíng)管理等諸多方面給予經(jīng)營(yíng)者信心。
�。ㄎ澹┖侠戆盐遮A(yíng)利模式
選擇商業(yè)地產(chǎn)贏(yíng)利模式需要把握以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：
一是把握好項目的市場(chǎng)背景，認真做好市場(chǎng)調查，進(jìn)行準確的市場(chǎng)定位，不要同質(zhì)化，不要跟風(fēng)，也不要想當然。許多爛尾樓并不都是因為資金短缺造成的，主要還是開(kāi)發(fā)商或合作伙伴對項目的市場(chǎng)研究不夠，市場(chǎng)定位不準。
二是要考慮自己的投資實(shí)力，根據實(shí)力決定到底是賣(mài)，還是租，還是采用其他方式，自己實(shí)力達不到的贏(yíng)利模式是無(wú)法駕馭的。
三是有無(wú)運作商業(yè)地產(chǎn)的人才團隊，如果自己沒(méi)有現代商業(yè)地產(chǎn)的理念，缺乏商業(yè)地產(chǎn)的操盤(pán)經(jīng)驗，而是用住宅開(kāi)發(fā)的習慣性思維搞商業(yè)地產(chǎn)，不僅賺不到錢(qián)，甚至會(huì )把老本都賠了。
四是投資回報的期望值要設定好，是只賺開(kāi)發(fā)投資的錢(qián)，還是把經(jīng)營(yíng)管理的錢(qián)一起賺，是賺最大化利潤，還是賺平均利潤，是賺短期利潤還是謀求長(cháng)遠利潤，據此設定科學(xué)合理的贏(yíng)利模式。
結語(yǔ)
總之，商業(yè)綜合體項目的招商必須以準確的項目定位和規劃為基礎。項目銷(xiāo)售策劃應包括主題定位、商業(yè)建筑物情景營(yíng)造、商業(yè)業(yè)態(tài)組合布局、主力店、品牌店、特色商鋪區域計劃等，并形成清晰的招商規劃系統；在建筑規劃設計上，滿(mǎn)足商家要求，與商家充分溝通，滿(mǎn)足商家對建筑的種種特殊要求，比如層高、承重、出入口、機電等硬件配置，可以借鑒萬(wàn)達的“商業(yè)訂單模式”，這樣可以降低項目的開(kāi)發(fā)和招商風(fēng)險。
商業(yè)綜合體招商運營(yíng)方案 12
商業(yè)招商策劃是商業(yè)招商過(guò)程的第一步，有了好的商業(yè)項目就必須有個(gè)好的商業(yè)招商策劃才能籌劃一系列活動(dòng)來(lái)吸引外來(lái)資金項目落戶(hù)。那么商業(yè)招商策劃的規劃步驟是怎樣的呢？下面和眾營(yíng)銷(xiāo)策劃將結合多年的實(shí)戰經(jīng)驗詳細來(lái)談?wù)勆虡I(yè)招商策劃所包含的內容。
一、商業(yè)招商策劃一——確定目標
商業(yè)招商策劃是招商過(guò)程的第一步，那么，商業(yè)招商策劃程序的第一步又是什么呢?策劃程序的第一步是確立目標。只有目標確立了，策劃工作才能做到有的放矢。
確定目標包括三個(gè)方面:第一，要達到的目標是什么；第二，圍繞目標進(jìn)行隨后的一切工作；第三，目標是否得到了實(shí)現。比如，和眾營(yíng)銷(xiāo)策劃要為客戶(hù)策劃一次海外的新聞發(fā)布會(huì )。在策劃過(guò)程中，我們首先得確定這次新聞發(fā)布會(huì )的目標是什么?我們要達到一個(gè)什么目的?通過(guò)新聞發(fā)布會(huì )，我們或者是要讓世界了解我們的投資環(huán)境，了解我們的優(yōu)惠政策，提高我們的知名度；或者是推出多少項目。目標確立之后，隨后要圍繞目標搜集各種資料，制定各類(lèi)方案，最后檢查目標是否得到了實(shí)現。
二、商業(yè)招商策劃二——廣泛收集各方面信息資料
商業(yè)招商策劃程序的第二步是廣泛地、大量地收集信息，獲取情報。信息收集對招商工作來(lái)說(shuō)，顯得尤為重要。從一定程度上來(lái)說(shuō)，招商過(guò)程就是一個(gè)收集信息、尋找機遇、尋求合作伙伴的過(guò)程。一個(gè)地區、一個(gè)單位的信息流量大、信息面廣，就有可能獲得較多的招商機會(huì )，取得較好的招商成績(jì)。如果信息閉塞，與外界交往甚少，要想招到較多的項目是不可想象的。因此，在招商策劃中，收集資料、獲取信息是非常重要的一環(huán)。
三、商業(yè)招商策劃三——制訂各類(lèi)招商方案
商業(yè)招商策劃方案的制訂要考慮兩個(gè)因素:一是方案的可行性，二是方案的可選擇性。制定招商方案要切合實(shí)際，制訂的目標要能夠實(shí)現，或者說(shuō)經(jīng)過(guò)努力能夠實(shí)現。不能不顧實(shí)際和可能憑空拍腦袋，不切實(shí)際，制訂無(wú)法實(shí)現的方案。所謂方案的可選擇性，就是指要同時(shí)制訂各類(lèi)方案，以利于決策人物能比較選擇其中最優(yōu)的方案。
四、商業(yè)招商策劃四——比較選擇最優(yōu)方案
各類(lèi)商業(yè)招商策劃方案提出來(lái)了，比較選擇其中最合適、最理想的商業(yè)招商策劃方案也就成為商業(yè)招商策劃中一個(gè)帶有決策意義的重要環(huán)節。如果方案選擇得好，繼而進(jìn)行的商業(yè)招商工作就有可能取得好的成績(jì)；如果方案選擇不當，就會(huì )影響商業(yè)招商的'效果。和眾眾營(yíng)銷(xiāo)策劃首席營(yíng)銷(xiāo)策劃顧問(wèn)何俊鋒老師認為在選擇最優(yōu)方案時(shí)應該注意以下幾個(gè)方面的事項：
第一，要考慮商業(yè)招商策劃方案是否與我們招商工作的長(cháng)遠戰略目標相一致。
第二，要選擇成功率較高的一種商業(yè)招商策劃方案。
第三，要選擇成本較小，而效果又相對較好的一種商業(yè)招商策劃方案。
五、商業(yè)招商策劃五——方案的實(shí)施
方案的實(shí)施就是將商業(yè)招商策劃方案付諸實(shí)際、付諸行動(dòng)的過(guò)程。一般說(shuō)來(lái)，實(shí)施的商業(yè)招商策劃方案是在各類(lèi)招商方案中經(jīng)過(guò)了嚴格篩選和充分論證的，是可行和可靠的方案。因此，實(shí)施過(guò)程中要遵守原方案中制訂的程序、原則和操作辦法，不得隨意變更時(shí)間、地點(diǎn)、出席會(huì )議的人員等，在萬(wàn)不得已的情況下才改變會(huì )議的有關(guān)事項。商業(yè)招商策劃方案的實(shí)施一般是一段較為集中的不太長(cháng)的時(shí)間，如舉辦一個(gè)招商會(huì )一般只是一星期左右。在方案的實(shí)施期內，參加招商會(huì )的有關(guān)人員最好一天開(kāi)個(gè)碰頭會(huì )，交流當天的工作情況，明確下一天的工作任務(wù)。這樣做可以避免工作的盲目性，使大家做得心中有數，有利于在工作中互相支持，加強協(xié)調。
六、商業(yè)招商策劃六——方案實(shí)施后的跟蹤和反饋
跟蹤和反饋主要表現在以下幾個(gè)方面。第一，主動(dòng)征詢(xún)和收集外方(他方)對整個(gè)商業(yè)招商策劃方案(如招商會(huì ))的意見(jiàn)。在外商或他人眼里看來(lái)，本次商業(yè)招商策劃活動(dòng)成功的地方在哪里?需要改進(jìn)和注意的地方在哪里?通過(guò)收集這些反饋意見(jiàn)，對我們在以后進(jìn)行類(lèi)似的招商策劃和制訂招商方案時(shí)能有所借鑒。第二，對在招商活動(dòng)中所捕捉到的信息要繼續跟蹤，對新接觸的外商要保持聯(lián)系，不要出現招商會(huì )一結束，信息和來(lái)往就隨之終止的局面。對有意向的合作項目，要在方案實(shí)施之后創(chuàng )造條件促其盡快簽約。第三，對在招商活動(dòng)中已簽約的項目要加快立項和報批工作，促使項目盡早上馬，促使外資盡快到位，使合作項目進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的實(shí)施和建設階段。第四，對“如何做好商業(yè)招商策劃方案實(shí)施后的跟蹤反饋工作”也應制訂一個(gè)方案，分工到人，明確職責，并定期檢查跟蹤、反饋工作的成效。
商業(yè)招商策劃必須按照嚴格而縝密的步驟來(lái)制定與執行，商業(yè)招商策劃需要經(jīng)驗與技巧。望企業(yè)慎重對待。
商業(yè)綜合體招商運營(yíng)方案 13
一、招商的啟動(dòng)時(shí)間
如按20XX年5月1日開(kāi)業(yè)計劃，按一般同規模的商業(yè)項目，至少應提前8個(gè)月進(jìn)行招商，商業(yè)街因種種原因，現距開(kāi)業(yè)之日僅剩下6個(gè)月時(shí)間，因此招商時(shí)間建議最遲11月初開(kāi)始啟動(dòng)。
二、招商人員人數
商業(yè)街鋪位864個(gè)，現出售的1—4區鋪位較小且分散，如此以來(lái)增加了招商的難度和強度。對此招商人員定為10名較為合適。具體工作分配如下：經(jīng)理：負責統管全局，制定招商方案和進(jìn)度，安排招商人員的日常工作。招商人員（九名）：由經(jīng)理安排具體招商工作其中：1－3區由3名招商人員負責招商工作4－6區由5名招商人員負責招商工作招商文秘1名。
三、招商辦公地點(diǎn)
因整個(gè)招商需和銷(xiāo)售配合，建議在營(yíng)銷(xiāo)中心附近開(kāi)展招商工作。
1、在營(yíng)銷(xiāo)中心后、交警崗亭旁建造一間約80平米的招商辦公室。建議在11月底建成，前期暫時(shí)在營(yíng)銷(xiāo)中心內辦公。
2、在項目現場(chǎng)附近租賃一套寫(xiě)字樓或公寓作為招商辦公室，并同時(shí)在營(yíng)銷(xiāo)中心內設立招商咨詢(xún)點(diǎn)，雙邊配合進(jìn)行。
四、項目整體招商的原則和目標
1、保證在20XX年3月底前項目整體招商完成80%；20XX年5月1日項目開(kāi)業(yè)前整體招商完成90%，以保障項目能如期順利開(kāi)業(yè)。距明年項目開(kāi)業(yè)只剩下半年時(shí)間（20XX年11月1日—20XX年4月30日），除去春節一個(gè)月的時(shí)間，實(shí)際剩下的時(shí)間只有5個(gè)月，因此對完成90%的招商計劃有一定的難度和壓力，但由于前期積累了一定客戶(hù)資源，加之對項目比較了解，通過(guò)后期的招商更進(jìn)工作和招商廣告的配合，對完成這個(gè)任務(wù)有一定的信心。
2、在招商過(guò)程中確保按既定的功能分區進(jìn)行招商，以保障整個(gè)商業(yè)街商業(yè)經(jīng)營(yíng)井然有序。由于整個(gè)招商滯后于銷(xiāo)售，且在前期的定位中將商業(yè)街定位于自營(yíng)性商業(yè)街，因此要保證功能分區具體到每一個(gè)鋪位，難度勢必很大，因此按功能分區進(jìn)行招商只能是保障每個(gè)區經(jīng)營(yíng)的商品性質(zhì)大體一致，如經(jīng)營(yíng)服裝的區也可以經(jīng)營(yíng)皮具、化裝品之類(lèi)，而不能經(jīng)營(yíng)小吃、電玩等。
3、在招商工作中確保業(yè)主第一年的投資回報達到8%以上，以穩定業(yè)主的投資信心。根據我司對項目周邊商鋪租賃價(jià)格的調查分析和商業(yè)行業(yè)基準收益率，我司測算保證業(yè)主第一年的投資回報達到8%以上問(wèn)題不大，較高的投資回報對增強投資者信心和保障商業(yè)街的永續經(jīng)營(yíng)至關(guān)重要。
4、確保整個(gè)商業(yè)街形象統一和經(jīng)營(yíng)穩定。對1－4區將按現行功能分區進(jìn)行零散招商，對5－6區采取統一招商，來(lái)保證整個(gè)商業(yè)街整體定位符合東塘商圈需求，來(lái)保證商業(yè)街長(cháng)遠經(jīng)營(yíng)穩定。
五、商業(yè)街投資業(yè)主、自營(yíng)業(yè)主和開(kāi)發(fā)商三方風(fēng)險分析
1、投資業(yè)主風(fēng)險分析
商鋪不能及時(shí)租賃出去；
商鋪租賃的價(jià)格比較低；
商鋪升值潛力有限，不能轉手或難于轉手。
2、自營(yíng)業(yè)主（租賃戶(hù)）風(fēng)險分析
項目招商在開(kāi)業(yè)前不能完成85%以上或裝修未完成，項目不能如期開(kāi)業(yè)或開(kāi)業(yè)時(shí)間無(wú)限期拖延；
由于招商工作的疏漏，導致商業(yè)街內經(jīng)營(yíng)無(wú)序、魚(yú)龍混雜；
沒(méi)有統一的物管或物業(yè)管理費用比較高；
生意不是很理想或經(jīng)營(yíng)慘淡；
開(kāi)發(fā)商賣(mài)完后走人。
3、開(kāi)發(fā)商風(fēng)險分析
投入大量招商推廣費用后，招商效果不明顯或收效甚微；
開(kāi)發(fā)商自己沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的招商人員，需聘請專(zhuān)業(yè)的招商公司，費用開(kāi)支加大；
5-6區“只租不賣(mài)”或“先租后賣(mài)”，若招商不理想，今后的經(jīng)營(yíng)或銷(xiāo)售會(huì )很困難；
項目不能如期開(kāi)業(yè)，業(yè)主鬧事；
項目日后經(jīng)營(yíng)不是很理想或經(jīng)營(yíng)慘淡，則不利于開(kāi)發(fā)商的品牌樹(shù)立。
項目不能獲得穩定的投資回報，業(yè)主鬧事；
六、招商中存在的主要問(wèn)題及規避方法
問(wèn)題一：招商時(shí)間緊迫、任務(wù)量較大
如前面所述，項目的整個(gè)招商時(shí)間只剩下約5個(gè)月左右的時(shí)間，總共有約20000m2、800多個(gè)鋪位需要招商，因此時(shí)間非常緊迫，任務(wù)巨大。
規避方法：盡快確定整體招商執行方案，引入專(zhuān)業(yè)的招商機構開(kāi)始工作，并組織專(zhuān)門(mén)的部門(mén)監督管理。
問(wèn)題二：已買(mǎi)商鋪的業(yè)主要求自營(yíng)或自行轉租，可先前沒(méi)有交保證金，簽定相關(guān)協(xié)議，對其難以制約
規避方法：建議提前召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì )，成立臨時(shí)業(yè)主委員會(huì )，協(xié)助開(kāi)發(fā)商做好業(yè)主方面的種種工作，以保證項目能如期開(kāi)業(yè)。
問(wèn)題三：引入大型租賃戶(hù)后，可能導致租金達不到8%，業(yè)主不同意
引入大型主力店、知名品牌客戶(hù)，由于面積較大，其租金相對會(huì )降低，但引入大型租賃戶(hù)一次性可以租賃較大面積，另外大型品牌的進(jìn)駐會(huì )形成示范效用，吸引中小客戶(hù)進(jìn)駐，從而縮短整個(gè)招商周期，保證如期開(kāi)業(yè)。
規避方法：開(kāi)發(fā)商適當的給予一定租金補貼。
問(wèn)題四：自營(yíng)鋪位與大客戶(hù)租賃鋪位重疊
規避方法：
1、談大型包租客的同時(shí)，盡量給投資業(yè)主商鋪面積占比比較多的商鋪群給其選擇；
2、對大型包租客包租商鋪中的自營(yíng)業(yè)主，可幫其調整到位置相對較好的委托出租商鋪中經(jīng)營(yíng)，期間發(fā)生的.租金差額可酌情給予補償。
問(wèn)題五：20XX年5月1日前招商任務(wù)完不成90%，影響開(kāi)業(yè)
規避方法：在目前的形式下，必須對招商工作進(jìn)行科學(xué)、合理的評估，認真分析招商工作中的問(wèn)題和困難，正確預見(jiàn)并確定項目的開(kāi)業(yè)時(shí)間�；蛘邔脮r(shí)制定相關(guān)的廣告宣傳活動(dòng)，如大學(xué)生免費創(chuàng )業(yè)90天、自營(yíng)業(yè)主經(jīng)營(yíng)比賽等活動(dòng)，由開(kāi)發(fā)商免費提供開(kāi)業(yè)時(shí)適量未租出商鋪，保證開(kāi)業(yè)率達90％以上。
七、商業(yè)街計劃招商方式
商業(yè)街共有商鋪864個(gè)，現階段已售商鋪288個(gè)(截止20XX年10月23日)，但真正意義上的整體招商仍未規劃和啟動(dòng)，如按以前招商設想：1-4區招散戶(hù)，5-6區統一招商，如按20XX年5月1日開(kāi)業(yè)計劃，招商率達9%以上將有較大困難。
1、時(shí)間已來(lái)不及。從11月初開(kāi)始計算，到明年4月底，僅僅剩下個(gè)6個(gè)月的時(shí)間，之間還有春節將延誤一個(gè)月時(shí)間，加上招商組織必須進(jìn)一步擴大，具體方案的確定，人員的招聘或磨合，招商廣告的策劃等等，至少將需要15-20天時(shí)間。也就是說(shuō)四個(gè)月的時(shí)間要招滿(mǎn)864×90%（開(kāi)業(yè)率）×（1-20%自營(yíng)客戶(hù)）=622個(gè)商鋪，平均每月要招出138戶(hù)，每天要招出138÷30=4.6戶(hù)，將非常困難，以往長(cháng)沙市任何地方都沒(méi)有類(lèi)似速度，所以從時(shí)間上來(lái)來(lái)說(shuō)已遠遠不夠。
2、嚴格按功能分區招商，那么三、四區的招商將有非常大的困難。
按目前功能分區，三區做男士用品、動(dòng)動(dòng)休閑產(chǎn)品，四區做兒童用品、文化用品，要招商有相當大的困難，作為地下商業(yè)街，大品牌或有名品牌的選擇性不大，根據以往招商了解，男士服飾、兒童用品的客戶(hù)資源比起女裝類(lèi)產(chǎn)品要少很大一部分比例，招商有很大一部分難度，加上相比一、二區位置，三、四區缺乏優(yōu)勢，如三、四區按目前功能分區經(jīng)營(yíng)，將有很大困難。
3、一般商業(yè)項目，如考慮到以后的商業(yè)街形象和穩定，招商工作都會(huì )策劃先行。及工程開(kāi)始動(dòng)工時(shí)就有功能定位設想，然后根據策劃要求進(jìn)行施工和招商，一般啟動(dòng)時(shí)間略早于銷(xiāo)售或與銷(xiāo)售同步，就目前商業(yè)街來(lái)說(shuō)，因招商啟動(dòng)時(shí)間較晚，沒(méi)有事先策劃，加上已有288個(gè)商鋪的自主權掌握在一大群業(yè)主手中，招商過(guò)程中可能出現的困難或工作的不可操作性，將隨時(shí)影響招商工作的效果，影響商業(yè)街的整體形象和開(kāi)業(yè)時(shí)間，如盲目啟動(dòng)，到時(shí)將進(jìn)退兩難。
針對以上種種情況分析，如果要保證20XX年5月商業(yè)街整體90%以上開(kāi)業(yè)，且功能分區不混亂，經(jīng)營(yíng)類(lèi)別的包括購物、休閑、娛樂(lè )、餐飲等要素，建議目前啟動(dòng)招商時(shí)，采取以下辦法：
1、在目前銷(xiāo)售的1-4區中1-3區招租散戶(hù)；
2、4-6區統一招租大型商業(yè)項目（目前銷(xiāo)售的只有4區）
商業(yè)綜合體招商運營(yíng)方案 14
一、活動(dòng)目的
豐富大學(xué)生的宿舍文化生活，陶冶大學(xué)生的情操，提高宿舍文化品位，進(jìn)一步營(yíng)造良好的宿舍育人環(huán)境
二、活動(dòng)概說(shuō)
1、活動(dòng)主題
雅室設計大賽
2、活動(dòng)宗旨
為了促進(jìn)宿舍文化，改善宿舍環(huán)境，營(yíng)造平安、尚學(xué)、文明、和諧的學(xué)生宿舍環(huán)境，強化學(xué)生寢室育人功能提高同學(xué)的自理能力，讓同學(xué)有一個(gè)良好的休息學(xué)習環(huán)境，進(jìn)一步推動(dòng)我校宿舍區文明建設。此次活動(dòng)旨在強化學(xué)生宿舍管理，有利于學(xué)生養成良好的行為習慣，提高學(xué)生“自我教育、自我管理、自我服務(wù)”的能力，改正各種不良現象和陋習，增強宿舍學(xué)習氛圍，營(yíng)造溫馨家園氛圍，深入挖掘“弘德，守信，育己，求美，立志”的寢室文化內涵。
3、活動(dòng)時(shí)間
20xx年04月15日
活動(dòng)地點(diǎn)：山西師大體育學(xué)院
三、活動(dòng)宣傳
1.以在山西師大體育學(xué)院和周邊的居民區等人流多的地方張貼宣傳海報，懸掛橫幅，發(fā)宣傳單為主，以學(xué)校網(wǎng)站，記者團，論壇等為輔，進(jìn)行產(chǎn)品展覽前期宣傳，營(yíng)造濃厚的氛圍
2.活動(dòng)當日在展覽現場(chǎng)放置大型拱門(mén)，氫氣球，主要宣傳地點(diǎn)張貼海報懸掛橫幅，展區張貼參展產(chǎn)品的.大幅彩繪，展區周邊擺放彩旗和宣傳畫(huà)報等
3.由創(chuàng )業(yè)與口才協(xié)會(huì )負責向學(xué)校老師及工作人員發(fā)放邀請函。
4.電臺、報紙宣傳。
5.電子顯示屏在校園內租用電子顯示屏進(jìn)行宣傳
四、經(jīng)費預算
橫幅100x3=300
海報100x2=200
傳單500x0.4=200
音響，多媒體租借300
愛(ài)心義賣(mài)商品100x5=500
氣球等舞臺裝飾150
決賽評委飲水及水杯等50
總計：1700
五、商家補償計劃
1.商家回饋
宣傳單宣傳單上公司以贊助商的身份出現或同時(shí)跑法公司的傳單(該項目由商家自己提供)
海報海報上商家以贊助商的身份出現，并可印上公司標
志物(商家自行設計)
橫幅注明贊助商
廣播站公司資料信息可以在校廣播站專(zhuān)欄播出
賽臺預設及賽程宣傳體現贊助商以及商家商標大賽期間背景是眾多觀(guān)眾矚目的處所，在背景上身現贊助商及其商家商標有助于更多人注目并且記住
獎品宣傳獎品中附帶商家商標及宣傳性?xún)热荼荣惤Y束后選手獲得獎品后帶回其學(xué)校對其同學(xué)能夠越發(fā)了解商家，并擴大了宣傳范圍，更利于商家的宣傳。
商品宣傳打有商家標記的義賣(mài)品在賣(mài)的過(guò)程中和賣(mài)出后，有利于更多人對它的熟悉度。
2.商家義務(wù)
●依照雙方簽訂的預算策劃及贊助情勢贊助本次全部或者部分費用(見(jiàn)附錄);
●贊助商應該保證資金的按時(shí)到位，并按照協(xié)議支付定金;
●贊助商賣(mài)力提供其公司要求的宣傳材料、公司標志等宣傳資料，并且對本次活動(dòng)宣傳、策劃等進(jìn)行配合;
●贊助商按協(xié)議履行其他義務(wù)。
3.互助的可能性
(1)本大賽的策劃單位是長(cháng)沙理工大學(xué)社團聯(lián)合會(huì )，大賽會(huì )有全校范圍的師生共同參與，定給企業(yè)帶來(lái)杰出的商機。
(2)本大賽是本校所有社團全部參與的大型比賽。必將在全校的腦海中留下深刻的印象，提高商家居高不下的名氣。
(3)我們社團已經(jīng)成功舉辦了多次創(chuàng )業(yè)大賽，讓我們有信心在舉辦這次比賽的同時(shí)保證做好對您的宣傳。
(4)本次活動(dòng)我們出動(dòng)大量社團骨干分子，屆時(shí)我們將在全校進(jìn)行海報，橫幅，傳單等的各種形式的宣傳。
誠盼有著(zhù)長(cháng)遠眼光的您選擇與我們互助，我們期待著(zhù)您的答復附錄
1、比賽前后，主持人在主持競賽時(shí)會(huì )多次答謝貴公司
2、.企業(yè)在大賽現場(chǎng)設展板、氣球，場(chǎng)外條幅、展板等宣傳企業(yè)及旗下的品牌
3、在編纂活動(dòng)專(zhuān)刊中有企業(yè)名稱(chēng)及企業(yè)的成長(cháng)簡(jiǎn)介等詳細報道以擴大品牌在我校的持續影響力.
備注：增加或減少條款可以另行協(xié)商。
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