地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)(合集15篇)
時(shí)光如箭，轉眼一劃而過(guò)，一段時(shí)間的工作已經(jīng)結束了，我們又將續寫(xiě)新的詩(shī)篇，迎接我們的是新的工作內容和工作目標，讓我們一起來(lái)學(xué)習寫(xiě)策劃書(shū)吧。你知道寫(xiě)策劃書(shū)需要注意哪些問(wèn)題嗎？下面是小編整理的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)，僅供參考，大家一起來(lái)看看吧。
地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)1
一、項目簡(jiǎn)介：
某房地產(chǎn)項目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈型將社區同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開(kāi)。
某房地產(chǎn)現有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶(hù)型多層組成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現了銷(xiāo)售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現了銷(xiāo)售，但沒(méi)有為開(kāi)發(fā)商實(shí)現預期的利潤，沒(méi)有樹(shù)立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無(wú)意中形成某房地產(chǎn)下一期小戶(hù)型開(kāi)發(fā)和小高層開(kāi)發(fā)的品牌障礙。
現在，一期多層尚有37現房、準現房，銷(xiāo)售額850萬(wàn)元。其中159.7M2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127M2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷(xiāo)售金額占一期余額的'90.4%。
二期小戶(hù)型總銷(xiāo)售金額預計2800萬(wàn)元，臨街商鋪1700萬(wàn)元，合計4500萬(wàn)元。預售許可證預計20xx年5月底辦下。
由此可見(jiàn)，目前某房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶(hù)型、現房大戶(hù)型和商鋪。其中二期小戶(hù)型占所有可售金額的52%，一期大戶(hù)型銷(xiāo)售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過(guò)于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰之一。
二、市場(chǎng)概況及基本競爭格局：
A、東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線(xiàn)、東明路南段沿沿線(xiàn)、航海東路與107國道沿線(xiàn)。
鄭汴路沿線(xiàn)主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤(pán)組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區。某房地產(chǎn)位于這一區位之內。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但某房地產(chǎn)在操盤(pán)過(guò)程中，沒(méi)有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區分與借勢，純粹以低價(jià)位的品牌內涵介入競爭，不僅沒(méi)有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線(xiàn)目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤(pán)組成。
航海東路與107國道沿線(xiàn)是20xx年以來(lái)的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽(yáng)光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤(pán)。其中燕歸園是某房地產(chǎn)二期小戶(hù)型明確的競爭樓盤(pán)，其它幾乎所有的樓盤(pán)都和某房地產(chǎn)一期159、127平米現房形成明確的競爭關(guān)系。
地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)2
隨著(zhù)企業(yè)之間競爭態(tài)勢的發(fā)展，企業(yè)的市場(chǎng)觀(guān)念發(fā)生了巨大的變化，已經(jīng)有越來(lái)越多的企業(yè)放棄了以往站在自身的立場(chǎng)上，為生產(chǎn)而生產(chǎn)的導向，開(kāi)始以市場(chǎng)和消費者的需求為產(chǎn)品生產(chǎn)的出發(fā)點(diǎn)，并且在銷(xiāo)售活動(dòng)中，也正在放棄具有"強銷(xiāo)"色彩的推銷(xiāo)觀(guān)念，轉而根據市場(chǎng)需求和市場(chǎng)需求的變化進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。
企業(yè)的廣告活動(dòng)原來(lái)只擔負站在企業(yè)立場(chǎng)上向消費者推銷(xiāo)產(chǎn)品的任務(wù)，成為企業(yè)推銷(xiāo)觀(guān)念的翻版。而策劃觀(guān)念的引入，則使市場(chǎng)和消費者受到了高度重視，市場(chǎng)分析、消費行為分析、產(chǎn)品分析、競爭對手分析成為廣告決策的前提，從而順應了企業(yè)從推銷(xiāo)導向向營(yíng)銷(xiāo)導向的變化。
在房地產(chǎn)行業(yè)，廣告策劃不僅要考慮地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的區域經(jīng)濟情況、而且要考慮地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目周?chē)氖袌?chǎng)情況和區位情況。房地產(chǎn)策劃是一個(gè)龐大的系統工程，各個(gè)策劃子系統組成一個(gè)大系統，缺一不可，密切聯(lián)系，有機統一。同時(shí)它的理念、創(chuàng )意、手段應著(zhù)重表現為超前、預見(jiàn)性。在市場(chǎng)調研階段，要預見(jiàn)到幾年后房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)情況；在投資分析階段，要預知未來(lái)開(kāi)發(fā)的成本、售價(jià)、資金流量的走向；在規劃設計階段，要在小區規劃、戶(hù)型設計、建筑立面等方面預測未來(lái)的發(fā)展趨勢；在營(yíng)銷(xiāo)推廣階段，要弄清當時(shí)的市場(chǎng)狀況，并在銷(xiāo)售價(jià)格、推廣時(shí)間、樓盤(pán)包裝、廣告發(fā)布等方面要有超前的眼光。
另外，房地產(chǎn)策劃要適應市場(chǎng)的需求，吻合市場(chǎng)的需要。一是房地產(chǎn)策劃自始至終要以市場(chǎng)為主導；二是房地產(chǎn)策劃要隨市場(chǎng)的變化而變化；三是房地產(chǎn)策劃要造就市場(chǎng)、創(chuàng )造市場(chǎng)。它的策劃要比較和選擇多種方案。房地產(chǎn)策劃方案不是一成不變的，應在保持一定穩定性的同時(shí)，根據其市場(chǎng)環(huán)境的變化，不斷對策劃方案進(jìn)行調整和變動(dòng)，以保證策劃方案對現實(shí)的最佳適應狀態(tài)。
房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建設中自始至終貫穿一起，為項目開(kāi)發(fā)成功保駕護航。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建設要完成一個(gè)項目周期，需要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調研、項目選址、投資研究、規劃設計、建筑施工、營(yíng)銷(xiāo)推廣、物業(yè)服務(wù)等一系列過(guò)程，房地產(chǎn)策劃參與項目的每個(gè)環(huán)節，通過(guò)概念設計及各種策劃手段，使開(kāi)發(fā)的商品房適銷(xiāo)對路，占領(lǐng)市場(chǎng)。
目前，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目策劃已初步表現出以上觀(guān)念的轉變，房地產(chǎn)策劃的思想活躍、理論豐富，這些都給房地產(chǎn)企業(yè)以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策，創(chuàng )造更多的經(jīng)濟效益�；诖�，我們小組對選出的三篇房地產(chǎn)策劃書(shū)進(jìn)行了如下分析：
案例：《天河花園》
1、市場(chǎng)分析
1.1、區域市場(chǎng)分析
天河區位于廣州市東部，東與黃埔區相連，南瀕珠江，西南接東山區、北連白云區�？偯娣e147。77平方公里，人口41。8萬(wàn)人。天河區交通四通八達，是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地區的要通。全區有中山大道，黃埔大道等63條主要干道，廣深高速公路共穿東西，廣州火車(chē)東站和地鐵號線(xiàn)天河終點(diǎn)位于區內。天河區是廣州著(zhù)名的科研高教區，有超過(guò)22所大專(zhuān)院校，34間科研院所，15所中學(xué)、1所職中、61所小學(xué)、95所幼兒園。區內社會(huì )保障事業(yè)發(fā)展較快。
由于城市中心東移，天河區作為新興區域，也就成為了廣州市商品樓集中地。天河區樓盤(pán)分布相對集中，主要分布在以天河北、員村、天汕路、東圃為中心的集中區域。
1.2、定向市場(chǎng)分析
員村位于天河區南部，毗鄰天河公園和天河區政府，地理位置優(yōu)越。附近工廠(chǎng)較多，居民較為密集，消費群體以工薪階層為主。隨著(zhù)多年發(fā)展，該外來(lái)人口越來(lái)越多，逐漸發(fā)展成了外來(lái)人口聚居地，由于天河區政府的搬遷和落成，使該區的環(huán)境和市政設施得到了逐步的完善和健全，加速了區域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸引不少在城東工作的人士在此置業(yè)安居。
1.3、項目分析
1、項目名稱(chēng)：海景中心
2、項目規模：由2幢28層組成
3、推售情況：現推都景軒，海都軒的7～28層
4、宣傳主題：只交一成，即做業(yè)主
5、價(jià)格：4076～5598元/m2，均價(jià)4708元/m2
6、裝修標準：一級一類(lèi)裝修（高級錦磚地面，雙面豪華門(mén)，全景落地玻璃門(mén)）
7、優(yōu)劣勢分析
�、艃�(yōu)勢分析
1、本項目由海景公司開(kāi)發(fā)，發(fā)展商實(shí)力雄厚，能給買(mǎi)家充足的信心。
2、位于廣州新城市中軸線(xiàn)，發(fā)展潛力巨大。
3、地處交通主干道黃埔大道和華南大道交匯點(diǎn)，交通十分便利；
4、項目以準現樓發(fā)售，增強買(mǎi)家信心。
5、社區配套設施較完善，有學(xué)校、醫院、市場(chǎng)、天河公園、賽馬場(chǎng)等；
�。�2）劣勢分析
1、珠江新城配套設施仍然未成熟，發(fā)展尚須時(shí)日。
2、競爭對手的廣告宣傳及促銷(xiāo)活動(dòng)皆比本案強，形象已經(jīng)廣為人知。
3、項目三面被樓宇包圍，景觀(guān)被遮擋了一大部分。
4、外來(lái)人員多，治安問(wèn)題多，影響買(mǎi)家心理；
1.4、競爭對手資料分析
對手一
1、項目名稱(chēng)：僑穎苑
2、項目規模：由3幢12層及一幢9層組成
3、推售情況：現推C棟C1～C4梯的3～12層，B2棟的2～12層
4、宣傳主題：新天河、新市民、新文化
5、價(jià)格：4481～5145元/m2，均價(jià)4655元/m2
6、優(yōu)劣勢分析
�、艃�(yōu)勢分析
�、僭摌潜P(pán)已為現樓，可即買(mǎi)即入住，易于吸引買(mǎi)家入��；
�、趦r(jià)格較同區域其他樓盤(pán)為低，有競爭優(yōu)勢；
�、畚挥趦冉�，可避免主干道噪音及空氣污染影響，但亦可方便出入主干道，屬旺中帶靜，有一定的升值潛力；
�、屏觿莘治�
�、僦苓呁鈦�(lái)人口較多，人流復雜，治安環(huán)境較差，影響買(mǎi)家購買(mǎi)心理；
�、跇潜P(pán)周?chē)h(huán)境欠佳，影響樓盤(pán)檔次；
�、蹜�(hù)型設計一般，凸柱位較多，影響使用率；
對手二
1、項目名稱(chēng)：紫林居
2、項目規模：由3幢連體9層組成
3、推售情況：現推C—H座的3～9層
4、宣傳主題：品味家在公園旁的舒適與休閑
5、價(jià)格：4511～6208元/m2，均價(jià)5320元/m2
6、優(yōu)劣勢分析
�、艃�(yōu)勢分析
�、僭摌潜P(pán)是員村一帶為數不多的小區樓盤(pán)，且內部環(huán)境優(yōu)美，易于吸引買(mǎi)家購買(mǎi)；
�、卩徑煌ㄖ鞲傻傈S埔大道，交通異常便利；
�、墼摌潜P(pán)緊靠天河新區府，天河公園近在咫尺，對樓盤(pán)檔次的提升有莫大的幫助；
�、屏觿莘治�
�、僭摌潜P(pán)部分單位靠近馬路，受噪音影響大，空氣污染大，影響銷(xiāo)售；
�、谥苓呁鈦�(lái)人員多，且時(shí)常有治安事件發(fā)生，影響買(mǎi)家入住信心；
�、蹜�(hù)型設計上有一定的不足，有凸柱現象；
1.5、項目周邊配套狀況
1、社區配套
�、俅髮W(xué)：暨南大學(xué)、華師大、民族學(xué)院、廣州市環(huán)境保護學(xué)校
�、谥袑W(xué)：四十四中學(xué)、華師大附中、天華中學(xué)
�、坌W(xué)：昌樂(lè )小學(xué)
�、茔y行：中國建設銀行
�、菘刁w：天河體育中心、羽毛球館
1.6、項目企劃思路
由于項目為廣電成熟生活區物業(yè)，有優(yōu)良的先天條件。區域的外部條件劣勢較為明顯，做好項目的銷(xiāo)售企劃工作，是項目能否取得成功重點(diǎn)。我們得企劃思路：
1、充分利用先天優(yōu)越的交通環(huán)境
項目的交通環(huán)境較為優(yōu)越，故可利用具備的先天優(yōu)越的條件來(lái)諦造一個(gè)"天河中心區宜商宜住精品公寓典范"，塑造獨特的品牌形象。
2、把握市場(chǎng)需求，迎合買(mǎi)家心理
隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣(mài)方市場(chǎng)轉為買(mǎi)方市場(chǎng)后，供方面臨的嚴峻問(wèn)題就是，產(chǎn)品的消費是否迎合客戶(hù)的需求。
3、營(yíng)造現場(chǎng)舒適環(huán)境，引起客戶(hù)購買(mǎi)沖動(dòng)
在吸引大量客流后，現場(chǎng)環(huán)境的好壞便是銷(xiāo)售能否成功的關(guān)健。項目應在規劃設計、園林綠化、接待中心、等方面營(yíng)造舒適的內部環(huán)境。
4、體現"以人為本"的經(jīng)營(yíng)理念
面對多元化的目標客戶(hù)，我們必須抓住人的特點(diǎn)，規劃設計更加"人性化"。
2、項目市場(chǎng)定位
2.1市場(chǎng)定位
員村附近的樓盤(pán)可謂良莠不齊，檔次不一，而且價(jià)格相差懸殊，可以說(shuō)"一路之隔，樓價(jià)翻一番。"所以，本項目的區域劃歸應與珠江新城——未來(lái)新城市社區緊密掛鉤，淡化員村區域概念才是本項目獲勝的前提。結合區域市場(chǎng)情況和自身特點(diǎn)，敝司建議塑造獨特的品牌形象———"天河中心區宜商宜住精品公寓典范"。
以此定位入市，充分迎合市場(chǎng)，進(jìn)而突破市場(chǎng)，形成本區域的最大熱點(diǎn)，當然，要達到這樣的目標，必須需要合適的規劃及硬件配合。在下述項目建議中會(huì )逐一闡述。
2.2、項目形象定位
在項目形象定位上應揚長(cháng)避短，抓住市民向住環(huán)境好的綠化小區的心態(tài)，帶給客戶(hù)一種"既享有成熟小區環(huán)境，又座擁未來(lái)新城中心"的雙重"抵買(mǎi)"價(jià)值。初步提供以下項目形象定位供貴司參考：廣州新城市中心區，宜商宜住精品公寓典范——最后一期精品。通過(guò)上述的形象定位，給本案賦予現代高質(zhì)素生活的實(shí)質(zhì)內涵，使項目從低沉的環(huán)境氣氛中擺脫出來(lái)，從而體現項目?jì)韧猸h(huán)境的優(yōu)越。
2.3、目標客戶(hù)定位
作為廣州新城區之一的天河區員村，其購房客戶(hù)群有較為特殊的一面。以此概念，整個(gè)新地區（從東山——黃埔）的客戶(hù)都是本項目客戶(hù)。根據實(shí)際情況，我們又可將這部分客戶(hù)群定向細分如下：
1、區內的買(mǎi)家
分析：?jiǎn)T村附近區內人口密集，路窄人稠，整體環(huán)境缺乏大型園林綠化，綠化率低。對于欲改善環(huán)境的買(mǎi)家及家中有安度晚年的老人家的客戶(hù)，本案住宅是他們置業(yè)首選。
2、區域居民的子輩
分析：這批人在當地生活較長(cháng)時(shí)間，生活圈子幾乎固定在此，對該區感情深厚，而現有條件已難以滿(mǎn)足其生活需要，想買(mǎi)大屋改善環(huán)境，同時(shí)出于孝敬老人的前提下，在同區就近購房，既能更好照顧老人，又能享受獨立居住的自由便利。
3、區域居民的親屬、朋友
分析：此類(lèi)客戶(hù)受該區域的親屬、朋友的口碑宣傳，對小區向往，同時(shí)在此地置業(yè)，方便于同自己親屬、朋友進(jìn)行充分的溝通，接觸和聯(lián)絡(luò )，還享受其優(yōu)越住宅環(huán)境。
4、外來(lái)人口在該地置業(yè)
分析：此類(lèi)在該區域中占主流，他們注重本案的綜合素質(zhì)，周?chē)淖匀画h(huán)境以及周?chē)呐涮自O施，對新環(huán)境適應性較強，反而對區域感情不太考慮。
2.4、目標市場(chǎng)細分
針對目標客戶(hù)的情況，敝司將目標市場(chǎng)細分如下：
1、購買(mǎi)階層
1）自用：大眾市民（含拆遷戶(hù)），有能力而又確實(shí)希望置業(yè)的。
2）安居保值：高薪收入階層。
3）換屋計劃：不滿(mǎn)現時(shí)居住條件且有能力供屋的人士，房改房的原居者。
4）投資客：投資者是每個(gè)有潛力樓盤(pán)的目標買(mǎi)家群，針對本項目，被吸引的`多是中小型投資者。
2、年齡層次：
中青年人為主（30~50歲）
3、家庭結構：
三~五口之家為主
2.5、目標客戶(hù)
市場(chǎng)仿如金字塔，不但要瞄準金字塔的頂部，而更重要的是應瞄準金字塔的中部以下（即對準大多數的消費群體）就敝司合作的市場(chǎng)調查公司對廣州樓市的調查分析，天河區大部份的消費者，最可接受的房?jì)r(jià)是20萬(wàn)到45萬(wàn)元之間，而另一部份人可接受的房?jì)r(jià)為45萬(wàn)到60萬(wàn)，能夠接受60萬(wàn)元以上的消費者就是金字塔的頂部了，本案的目標客戶(hù)為15~60萬(wàn)元這一階段，如圖示：
3、銷(xiāo)售策略建議
3.1、市場(chǎng)氣氛培養
敝司建議在現階段利用項目一切的條件，營(yíng)造濃烈的市場(chǎng)氣氛，吸引買(mǎi)家的關(guān)注，為項目推出時(shí)的銷(xiāo)售打下良好的市場(chǎng)基礎，具體操作內容包括：
1、硬件塑造
�、鸥嬷怨さ卣故�
應利用樓盤(pán)入口圍墻包裝，樹(shù)立項目形象，營(yíng)造市場(chǎng)氣氛。并可通過(guò)橫幅，彩旗等工具將項目信息傳達給市場(chǎng)，吸引買(mǎi)家。
�、茟�(hù)外廣告設置
戶(hù)外廣告設置能增強項目的認知能力，可以有效提升項目的知名度。在廣告牌設置上可以考慮，公交車(chē)站燈箱、車(chē)身廣告等其它戶(hù)外媒體。
�、窃O置精美的示范單位和樣板房
通過(guò)對示范單位和樣板房的包裝設計，可有效掩飾平面中的弱點(diǎn)，引起客戶(hù)購買(mǎi)沖動(dòng)，促進(jìn)成交。
2、軟性宣傳
�、艦閰^域造勢
通過(guò)報紙軟性文章，詳述天河區府搬遷后為區域帶來(lái)的種種優(yōu)越之處，以完善的社區配套、熟悉的生活環(huán)境打動(dòng)買(mǎi)家的心，挽回不斷外流的區域客源。
�、茷楸景缸≌靹�
目的：把市場(chǎng)的注意力拉至本案住宅，突出項目形象，以本案住宅環(huán)境好，交通便利的優(yōu)點(diǎn)吸引買(mǎi)家。
�、菫闃潜P(pán)造勢
形式一：軟性廣告宣傳；把區府搬遷，城市東移，城市新中軸線(xiàn)的成型、九運會(huì )舉行等所帶來(lái)的利好因素向市場(chǎng)傳達。
形式二：置業(yè)調查問(wèn)卷，以抽獎的形式向中獎買(mǎi)家提供額外折扣或現金獎勵。同時(shí)，留住部分準備置業(yè)的買(mǎi)家。
3.2、促銷(xiāo)手段建議
1、增加銷(xiāo)售點(diǎn)
敝司建議本項目銷(xiāo)售點(diǎn)除現場(chǎng)售樓部外，可考慮節假日在宏城廣場(chǎng)、設促銷(xiāo)點(diǎn)，并設專(zhuān)車(chē)接送睇樓，以加強樓盤(pán)銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)的聯(lián)合促銷(xiāo)力。
2、大型展銷(xiāo)會(huì )
選擇適當的時(shí)間和地點(diǎn)，通過(guò)適量的廣告投放，營(yíng)造銷(xiāo)售高潮。
3、潛在客戶(hù)開(kāi)發(fā)
利用敝司原有廣闊的一手及二手客戶(hù)資料，通過(guò)主動(dòng)聯(lián)絡(luò )推銷(xiāo)方式，增加項目的客戶(hù)來(lái)源。同時(shí)，應發(fā)感謝信給首期業(yè)主，并采取措施對舊業(yè)主成功介紹買(mǎi)家（以簽契約為準）給予獎勵，從而開(kāi)發(fā)舊客資源。
4、提供額外優(yōu)惠
展銷(xiāo)會(huì )期間提供額外折扣及優(yōu)惠，可以促使客戶(hù)盡快交易，降低成交風(fēng)險。根據項目的實(shí)際情況，建議如下：
�、刨浰鸵荒旯芾碣M
針對工薪族的置業(yè)心態(tài)，既加強他們對物業(yè)管理的信心，又能給予客戶(hù)一種實(shí)惠的感覺(jué)，有效促進(jìn)成交
�、瀑浰鸵荒晏旌庸珗@門(mén)票
提醒潛在買(mǎi)家項目鄰近天河公園，生活環(huán)境舒適。此舉將置業(yè)的大事與生活中的小節有機地聯(lián)系在一起，令客戶(hù)聯(lián)想起項目周邊康體配套優(yōu)勢。
3.3、付款方式建議
針對區域內樓盤(pán)的付款方式過(guò)于單一，應向買(mǎi)家提供較輕松的付款方式以擴展買(mǎi)家層面，增加其超前入市的可能性。同時(shí)，根據最新的《廣東省商品房預售管理條例》建議項目的付款方式建議如下：
付款方式
手續一次付款特惠按揭優(yōu)惠按揭付款超輕松按揭付款
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4、宣傳策略
建議在本項目推出前投放一定量的軟性廣告，向市場(chǎng)營(yíng)造一種"我們推出的不僅是一幢高尚住宅，更是一種高品位的生活模式和身份象征"的概念，待項目推出市場(chǎng)后更以這一概念，通過(guò)強有力的立體廣告效應，創(chuàng )造濃烈的市場(chǎng)氣氛，以達到理想的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。
4.1、媒體選擇建議
�、艔V州日報
廣州及珠江三角洲地區最大型的報紙之一，是廣州首選的地產(chǎn)廣告媒體。
�、蒲虺峭韴�
全國十大報業(yè)之一，以家庭讀者為主，和廣州日報配合可以形成極佳的廣告效果。
�、菑V州電臺一、二臺、城市之聲電臺、音樂(lè )電臺。
價(jià)格低，聽(tīng)眾廣，能以高頻率的傳播來(lái)提高受眾對項目的認識度。
�、葢�(hù)外廣告和指示路牌
�、僭跇潜P(pán)附近做指示路牌
�、诎褪寇�(chē)身廣告
�、蹣潜P(pán)工地周邊圍墻廣告
4.2、宣傳主題
本次廣告提案將表現敝司對海景中心的理解
和廣告建議，旨在準確體現本項目的整體優(yōu)勢及項目特色，使之能在短時(shí)間內建立起本項目的品牌形象，擴大其知名度。并通過(guò)一系列新穎而有創(chuàng )意的廣告策劃，激起消費者對本項目的強烈關(guān)注，促使消費者產(chǎn)生購買(mǎi)行動(dòng)。
競爭對手分析
高質(zhì)素的物業(yè)在現今的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)當中，競爭日趨激烈：從風(fēng)格獨特的設計、配套設施、豪華會(huì )所、室內裝修，到價(jià)格戰、公關(guān)戰、廣告戰等各種營(yíng)銷(xiāo)手段的運用，均挖空心思，務(wù)求令到消費者解囊認購。
海景中心所在的黃埔大道中，其市場(chǎng)競爭早已于早年開(kāi)始。主要競爭對手有天一莊、福金蓮花園后期、紫林居及恒安大廈等項，由于上述樓盤(pán)的宣傳力度略?xún)?yōu)本案，在市場(chǎng)上已略占優(yōu)勢。而對本項目構成壓力。短期內建立具有獨特個(gè)性的項目品牌形象，鎖定目標客戶(hù)群，引起消費者的注視，促使消費者作出購買(mǎi)行動(dòng)。
地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)3
一、市場(chǎng)定位與產(chǎn)品設計定位
根據前期市場(chǎng)分析，確定項目的整體市場(chǎng)定位，并確定目標客戶(hù)群定位，進(jìn)行目標客戶(hù)群體分析，在市場(chǎng)定位和營(yíng)銷(xiāo)策劃總體思路下，提出產(chǎn)品規劃設計基本要求，協(xié)助確定符合市場(chǎng)需求和投資回報的產(chǎn)品設計方案，產(chǎn)品規劃、設計理念，最終完成產(chǎn)品定位。
具體內容包括：項目總體市場(chǎng)定位；目標人群定位；項目開(kāi)發(fā)總體規劃建議；組團規劃建議；交通道路規劃建議；戶(hù)型設計建議；整體風(fēng)格建議；外立面設計建議 園林景觀(guān)規劃建議；社區配套設施；會(huì )所建議；樓宇配套建議；建議裝修標準建議；裝飾材料建議；物業(yè)管理建議。
二、市場(chǎng)推廣策劃
根據市場(chǎng)競爭環(huán)境分析和項目自身優(yōu)劣勢分析，針對目標市場(chǎng)需求，制定有效的市場(chǎng)推廣計劃，為產(chǎn)品上市銷(xiāo)售做好準備。
內容包括市場(chǎng)推廣主題策略；營(yíng)銷(xiāo)策略；銷(xiāo)售策略；市場(chǎng)推廣工具設計（VI設計及宣傳品、銷(xiāo)售工具設計）；廣告設計創(chuàng )作；媒體投放；公關(guān)活動(dòng)策劃等。
具體內容是：
�。�1）市場(chǎng)推廣主題定位：市場(chǎng)推廣主題，市場(chǎng)推廣概念；
�。�2）項目核心賣(mài)點(diǎn)提煉。
�。�3）項目案名建議。
�。�4）銷(xiāo)售策略：開(kāi)盤(pán)時(shí)機選擇，定價(jià)方法，付款方式，銷(xiāo)售組織，銷(xiāo)售計劃，銷(xiāo)售控制。
�。�5）廣告策略 ：廣告推廣階段計劃，廣告推廣目標，訴求人群 項目訴求重點(diǎn)，各類(lèi)廣告創(chuàng )意（報紙，戶(hù)外，電播等）。
�。�6）媒體投放策略 ：媒體選擇，媒體組合，投放預算，媒體計劃，媒體排期。
�。�7）公關(guān)策略：媒體公關(guān)，軟文撰寫(xiě)，公關(guān)活動(dòng)策劃，協(xié)助活動(dòng)執行。
三、項目銷(xiāo)售策劃（項目銷(xiāo)售階段）
制定銷(xiāo)售計劃，協(xié)助展開(kāi)促銷(xiāo)工作，做好銷(xiāo)售現場(chǎng)管理以實(shí)現預定銷(xiāo)售時(shí)間計劃和收入計劃。
具體內容包括：
1、開(kāi)盤(pán)時(shí)機選擇，回款計劃，回款方式，定價(jià)方法，付款方式。
2、銷(xiāo)售組織，銷(xiāo)售計劃，銷(xiāo)售控制，銷(xiāo)售流程，統一說(shuō)辭。
3、銷(xiāo)售培訓，銷(xiāo)售制度，銷(xiāo)售現場(chǎng)包裝策略，樣板間策略。
4、布開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò )，讓訪(fǎng)客變?yōu)闃I(yè)主。
5、銷(xiāo)售現場(chǎng)管理，客戶(hù)資料管理，客戶(hù)服務(wù)跟蹤，促銷(xiāo)計劃。
6、促銷(xiāo)策略，月度資金分配，月度銷(xiāo)售分析，競爭對手跟蹤。
7、市場(chǎng)機會(huì )點(diǎn)分析，深度賣(mài)點(diǎn)挖掘，價(jià)格策略調整，銷(xiāo)售策略調整。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念的演變：
�。�1）生產(chǎn)觀(guān)念階段：人們普遍喜歡低廉的房產(chǎn)。
�。�2）產(chǎn)品觀(guān)念階段：人們的需求并非局限于價(jià)格上，還有高質(zhì)量，好性能和多樣化的特色。
�。�3）推銷(xiāo)觀(guān)念階段：顧客總是處于被動(dòng)地位，通常對產(chǎn)品的判斷力不足。
�。�4）市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念階段：與推銷(xiāo)階段相比，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)階段將企業(yè)和顧客在產(chǎn)品關(guān)系上單向的.“推”轉化到企業(yè)主導的“推”和“拉”結合的模式。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃分3個(gè)階段：
�。�1）單項策劃階段。
�。�2）綜合策劃階段。
�。�3）復合策劃階段。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的類(lèi)型 ：
�。�1）房地產(chǎn)投資營(yíng)銷(xiāo)。
�。�2）房地產(chǎn)定位營(yíng)銷(xiāo)。
�。�3）房地產(chǎn)規劃設計營(yíng)銷(xiāo)。
�。�4）房地產(chǎn)形象營(yíng)銷(xiāo)。
�。�5）房地產(chǎn)建筑質(zhì)量。
營(yíng)銷(xiāo)策劃走向誤區：
�。�1）過(guò)分夸大營(yíng)銷(xiāo)策劃的作用。
�。�2）忽視營(yíng)銷(xiāo)策劃的作用。
�。�3）營(yíng)銷(xiāo)策劃的“經(jīng)驗論”。
�。�4）技巧決定論。
�。�5）只講炒作不講實(shí)際。
地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)4
在接受代理樓盤(pán)時(shí)，發(fā)展商往往會(huì )要求其寫(xiě)出“提案報告書(shū)”。根據“提案報告書(shū)”的好壞，發(fā)展商決定由哪一家營(yíng)銷(xiāo)公司來(lái)代理其樓盤(pán)，所以，“提案報告書(shū)”制作的好壞，基本上決定了營(yíng)銷(xiāo)公司生存的命運。一份好的“提案報告書(shū)”，必須由營(yíng)銷(xiāo)公司的研展部門(mén)、企劃部門(mén)、業(yè)務(wù)部門(mén)通力合作，才能很好地完成。撰寫(xiě)“提案報告書(shū)”來(lái)時(shí)，首先必須要求發(fā)展商提供個(gè)案資料、建筑規劃設計初稿或藍圖，以及其他相關(guān)資料。在此基礎上，再收集個(gè)案所處區域的都市計劃圖、人口統計資料、交通建設計劃、公共工程建設計劃及其他利多利空資料。同時(shí)，還要收集該個(gè)案區域市場(chǎng)的市場(chǎng)調查資料表，作為“提案報告書(shū)”的附表,據以作為提出“價(jià)格建議”、“產(chǎn)品定位”的數據資料。
一般說(shuō)來(lái)，“提案報告書(shū)”并沒(méi)有統一的格式和內容，但是，大部分的“提案報告書(shū)”都是針對發(fā)展商的需要而撰寫(xiě)的，通常包括下列內容：
一、研展部分
1、項目簡(jiǎn)介。其內容包括開(kāi)發(fā)商、基地面積、總建筑面積、住宅面積、公建面積、容積率、綠化率、建筑密度、停車(chē)位、自行車(chē)停放面積、住宅總套數、地理位置等。
2、區域市場(chǎng)分析。其內容包括地理位置、交通配套、個(gè)案市調等。
3、SWOT分析。主要是在區域市場(chǎng)分析的基礎上分析本案的優(yōu)勢（Strength）、弱點(diǎn)（Weakness）、機會(huì )點(diǎn)（Opportunist）及存在的問(wèn)題（Threats）。
4、客源分析。包含客層分析、年齡層分析、客戶(hù)來(lái)源分析等。通過(guò)對目標客戶(hù)的分析，從而可以對產(chǎn)品進(jìn)行定位。這部分內容通�？梢杂蔑瀳D來(lái)顯示，較直觀(guān)。5、產(chǎn)品定位。包括產(chǎn)品建議、價(jià)格建議及付款建議。在產(chǎn)品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議，在價(jià)格建議中也要羅列出定價(jià)的理由和隨工程進(jìn)度和銷(xiāo)售率可能達到的價(jià)格。
二、企劃部分
包括：
1、廣告總精神。
2、訴求重點(diǎn)。
3、NP稿標題初擬。
4、媒體計劃。
三、業(yè)務(wù)部分
主要包括銷(xiāo)售階段的分析、業(yè)務(wù)策略及執行計劃兩大部分。其中銷(xiāo)售階段分析一般分為三階段（引導期、強銷(xiāo)期、持續期）做詳細闡述。業(yè)務(wù)策略及執行計劃也分為三部分：策略擬定、銷(xiāo)售通路及業(yè)務(wù)執行等做一一陳述。
完成了以上研展、企劃、業(yè)務(wù)三大部分的報告后，一份提案報告書(shū)基本上出來(lái)了，但最后不要忘記還有一個(gè)關(guān)鍵的事情必須在報告書(shū)里涉及，那就是與開(kāi)發(fā)商的“合作方案”，營(yíng)銷(xiāo)公司一般可以有三種代理的方式：（1）純代理；（2）代理（即包括廣告）；（3）包銷(xiāo)。這三種方式的`代理價(jià)格與傭金提取方式都是不同的，可以在報告書(shū)中羅列出來(lái)，由發(fā)展商去選擇，雙方再做進(jìn)一步的商討。 “提案報告書(shū)”寫(xiě)出來(lái)后，做一個(gè)閃亮的包裝也是很必要的。這可以給開(kāi)發(fā)商一個(gè)醒目的感覺(jué)，使開(kāi)發(fā)商感覺(jué)營(yíng)銷(xiāo)公司對提案報告是相當重視的，也可以讓開(kāi)發(fā)商對營(yíng)銷(xiāo)公司的實(shí)力有充分的了解。從而贏(yíng)得開(kāi)發(fā)商的信任�？傊�，撰寫(xiě)“提案報告書(shū)”的主要目的在于能夠成功地取得銷(xiāo)售代理權，讓開(kāi)發(fā)商覺(jué)得“非你莫屬”。
“以正合，以奇勝”房地產(chǎn)策劃之體會(huì )
成功的房地產(chǎn)策劃最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏實(shí)實(shí)的規范操作；只要在每一步的操作都到位的基礎上，再加上一些突破之舉，策劃才能綻放異彩，取得成功！策劃工作中應把握以下關(guān)鍵要點(diǎn)：
一、時(shí)機（投資開(kāi)發(fā)的時(shí)機）投資時(shí)機的決定是建立在房地產(chǎn)市場(chǎng)把握的基礎上。如果對投資開(kāi)發(fā)時(shí)機的決策失誤，則你所策劃的項目很可能在未出世前已注定失敗�！皡R展閣、東海一期”的成功正是很好地把握時(shí)機的結果；“爵×大廈、中×時(shí)代廣場(chǎng)”的失敗正是生不逢時(shí)的例證。對時(shí)機的把握關(guān)鍵的要點(diǎn)是你要清楚在什么時(shí)候應投資開(kāi)發(fā)什么類(lèi)型的房地產(chǎn)，還要清楚在不同的時(shí)期，房地產(chǎn)投資的利潤水平會(huì )有所不同。因此，做好項目的前期分析是策劃的第一步工作。
二、位置（項目開(kāi)發(fā)所在的地理位置）位置的選擇取決于發(fā)展商的投資眼光。同樣一塊地，對于不同的投資者有不同的價(jià)值；不同位置的地塊，其地價(jià)水平也不同，在選擇位置時(shí)要清楚地價(jià)成本是樓宇總建造成本中決定的因素，能否取得物有所值的地塊將直接影響著(zhù)投資的利潤水平。因此，了解發(fā)展商地價(jià)水平，做好項目的可行性分析是策劃的第二步工作�！傲_湖商業(yè)城”地塊是物業(yè)集團在90年以4億2千萬(wàn)的天價(jià)投標所得，這在當時(shí)被認為是一個(gè)失敗的投資項目，但現在看來(lái)，再沒(méi)人懷疑其敏銳的投資眼光了。
三、定位（市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位及規劃設計等）你的市場(chǎng)定位是否適應市場(chǎng)的需求，產(chǎn)品定位是否滿(mǎn)足目標客戶(hù)需求，這是項目成敗的關(guān)鍵所在�！敖稹梁缊@”失敗的定位是一個(gè)有力的反面例證。
四、成本（項目的總建造成本）若能做到有效的成本控制，產(chǎn)品的價(jià)格才能有競爭力，要清楚“價(jià)格”是市場(chǎng)競爭中最有力的武器。因此，如何在準確定位的基礎上做好成本控制，是發(fā)展商努力要做的事，也是發(fā)展商難以做到的事。在成本控制方面關(guān)鍵在于如何提高成本效益。
五、策略（價(jià)格、渠道、廣告、促銷(xiāo)等）策略的運用關(guān)鍵是靠創(chuàng )意，策略同時(shí)應具有可操作性。如果把前四點(diǎn)稱(chēng)作“正合”，則這一點(diǎn)可稱(chēng)作“奇勝”了。正如孫子兵法上所講，“以正合，以奇勝”，沒(méi)有“正合”，就無(wú)以“奇勝”，沒(méi)有“正合”，就想“奇勝”那是異想天開(kāi)；只求“正合”，只會(huì )按部就班操作，不善“用奇”，則策劃也略嫌平淡了些。
策劃若能做到“正合”，則已成功了八成，若能加上“奇勝”，則策劃百分之一百成功！遺憾的是我們目前的策劃工作在“正合”方面未能有很深入的研究，若我們能在項目的前期分析、可行性分析、投資分析及規劃設計等方面有更深入的研究，則我們才能在同行中永遠立于不敗之地。策劃方案的基本內容結構包括：
1、制定目標
2、SWOT分析與可行性研究
3、獲得核心概念
4、核心概念的表現策略
5、策略實(shí)施的方法和途徑
6、操作步驟、工作執行計劃與時(shí)間表策劃方案中常用的分析方法有以下幾種：（1）目標分析法：根據定制的目標，獲得與目標相關(guān)的市場(chǎng)元素，逐步進(jìn)行分析（2）剝離法：收集相關(guān)的市場(chǎng)元素，逐步剝離，獲得核心概念（3）量化定性法：將相關(guān)的市場(chǎng)元素進(jìn)行量化，根據相關(guān)數據進(jìn)行定性分析（4）綜合分析法：將相關(guān)數據及資料用圖表分析。
策劃方案基于什么樣的信息及其信息源狀況獲得市場(chǎng)信息的途徑主要有：
1、針對目標消費者的市場(chǎng)調研
2、同類(lèi)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)手段監測與分析
3、網(wǎng)站、報刊等媒體相關(guān)信息
4、策劃人員的實(shí)戰經(jīng)驗交流方式？開(kāi)頭腦風(fēng)暴?周期呢，如果趕時(shí)間1個(gè)案子2星期如果想周全穩妥一些，包括市場(chǎng)調研時(shí)間，至少要2個(gè)月
地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)5
一：房地房地產(chǎn)策劃師證書(shū)產(chǎn)名目房地產(chǎn)策劃師要求 策劃所包涵內容：
一)房地產(chǎn)市場(chǎng)拜訪(fǎng)
項目特性闡發(fā)、建筑規模與風(fēng)格、建筑布局和結構、裝修和房地產(chǎn)策劃書(shū)范文設備、功能設置裝備擺設、物業(yè)經(jīng)管、生長(cháng)商背
景、結論和建議
二)房地產(chǎn)目標用戶(hù)闡發(fā)
經(jīng)濟后臺：經(jīng)濟氣力 /房地產(chǎn)策劃師要求行業(yè)特性 /公司、家庭
野蠻后臺：踐諾體式格局、媒體抉擇、創(chuàng )意、表達體式格局、
三)房地產(chǎn)價(jià)格定位
實(shí)際價(jià)錢(qián) /成交價(jià)格 /租金價(jià)錢(qián) /價(jià)格戰略
四)入市機會(huì )、入市姿勢
五)廣房地產(chǎn)策劃師證書(shū)告戰略
告白的階段性區分、階段性的房地產(chǎn)策劃師要求廣告主題、階段性的.廣告創(chuàng )意浮現、廣告成果監控
六)房地產(chǎn)序文戰略
序文抉擇 /軟性新聞主題 /序文組合 /投放頻次 /費用預算
七)房地產(chǎn)踐諾用度
事發(fā)地房地產(chǎn)策劃師要求包裝（營(yíng)銷(xiāo)中間、樹(shù)范單元、圍板等）印刷品（銷(xiāo)售文件、售樓書(shū)等）序文投放
二：房地產(chǎn)發(fā)賣(mài)房地產(chǎn)策劃師證書(shū) 策劃所包涵內容：
一)銷(xiāo)售事發(fā)地籌辦
二)銷(xiāo)售代表培訓
三)銷(xiāo)售事發(fā)地經(jīng)管
四)房號銷(xiāo)控管理
四)銷(xiāo)售階段總結
五)銷(xiāo)售廣告評價(jià)
六)用戶(hù)跟進(jìn)服務(wù)房地產(chǎn)策劃書(shū)范文
七)階段性營(yíng)銷(xiāo)打算調劑
第三節：房地產(chǎn)發(fā)賣(mài) 籌謀的內容信息及步房地產(chǎn)策劃書(shū)范文驟
一：項目鉆研：即項目銷(xiāo)售市場(chǎng)及銷(xiāo)售狀況的鉆研，詳細分析名目的銷(xiāo)售狀態(tài)、購買(mǎi)人群、接收價(jià)
位、購買(mǎi)出處等。
二：市場(chǎng)調研：對所有單干敵手的具體了解，所謂 心腹知彼、百戰不殆
三：房地產(chǎn)名目 利害勢分析：針對名目的銷(xiāo)售狀況做詳盡的客觀(guān)闡發(fā)，并找出支持理由。
地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)6
策劃公司在全程綜合策劃過(guò)程中所扮演的角色
一、建筑設計咨詢(xún)師
在策劃公司對市場(chǎng)進(jìn)行全力調研后，應對項目的戶(hù)型規劃和環(huán)境、物業(yè)的規劃提出具體可行的建議。以適應目標消費者的需求，再造優(yōu)勢資源。
二、法律咨詢(xún)顧問(wèn)
開(kāi)發(fā)商對政府關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的相關(guān)法律條文或許相當熟悉，但卻未必全面。這就要求策劃公司對政府出臺的一切有關(guān)房地產(chǎn)的法律法規，包括邊緣政策法規進(jìn)行仔細的研究，甚至對地方政府的政策意向也要仔細分析，并給出建議。法律咨詢(xún)的內容還包括針對未來(lái)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中可能出現在開(kāi)發(fā)商與消費者之間的糾紛進(jìn)行預測，并給出模擬解決方案。
三、協(xié)調員
一個(gè)樓盤(pán)的`開(kāi)發(fā)是多家單位合作的成果。包括：開(kāi)發(fā)商、建筑單位、監理單位、營(yíng)銷(xiāo)策劃公司、廣告公司、媒體等。營(yíng)銷(xiāo)策劃公司身處于以上諸單位之中，但職能要求它能跳出來(lái)，站在一個(gè)更高的角度，對它們進(jìn)行調控，使項目能夠順利的進(jìn)行。
四、第二監理公司
在項目進(jìn)行過(guò)程中，監理公司只針對工程的質(zhì)量進(jìn)行監督。而策劃公司則是對整個(gè)策劃方案的實(shí)施進(jìn)行監督。任何有悖于策劃方案的行為都應該得到及時(shí)有效的制止，保證策劃方案的有效實(shí)施，為營(yíng)銷(xiāo)的順利進(jìn)行奠定良好的基礎。
五、投資顧問(wèn)
策劃公司應對開(kāi)發(fā)商負責保證開(kāi)發(fā)商投入的資金能夠百分之百用在對項目的價(jià)值提升上。
地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)7
一、當前商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃中存在的問(wèn)題
通過(guò)對于當前商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作情況的調查來(lái)看，當前商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃不合理存在深刻的原因，如果不積極進(jìn)行改善和調整，將直接影響到商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作效能的發(fā)揮。具體來(lái)講，其主要體現在以下幾個(gè)方面：
1、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的出發(fā)點(diǎn)失準商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的出發(fā)點(diǎn)失準，是現階段很多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商容易犯的錯誤。其主要體現在以下兩個(gè)方面：其一，過(guò)分的相信銷(xiāo)售業(yè)績(jì)與廣告營(yíng)銷(xiāo)之間的關(guān)系，覺(jué)得只要地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃做得好，就可以保證比較好的銷(xiāo)售成功，在這樣錯誤的思想意識下就有越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)放商開(kāi)始在營(yíng)銷(xiāo)策劃上投入更多的資金，這種忽視了營(yíng)銷(xiāo)效能的做法，是很不合理的；其二，當前商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案的賣(mài)點(diǎn)缺乏特色，過(guò)度的炒作，常常出現營(yíng)銷(xiāo)內容與實(shí)際商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)不吻合的情況，這種偏離實(shí)際的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案往往也是難以起到理想的宣傳效果的，以概念炒作為例，很多時(shí)候都是徒有虛名，時(shí)間一長(cháng)就引起消費者的反感，是起不到任何營(yíng)銷(xiāo)效果的。
2、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的能力很不足商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略的能力不足主要表現在策劃方案比較陳腐，缺乏實(shí)際的競爭能力。通過(guò)對于實(shí)際的商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的情況歸納來(lái)看，營(yíng)銷(xiāo)策劃缺乏新元素，不具備創(chuàng )新精神，多數情況下都以同質(zhì)化的方式來(lái)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)，無(wú)論是取材，建筑外心，還是建筑特色，都以成詞濫調來(lái)進(jìn)行宣傳。當然，這不僅僅與當前商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)創(chuàng )新機制不健全，商業(yè)地產(chǎn)建筑時(shí)尚元素，現代化裝修理念還在被大家慢慢接受的社會(huì )背景存在一定的關(guān)聯(lián)，但是其主要的還是內因，那就是商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)團隊策劃的能力不足，難以結合不同的產(chǎn)品，實(shí)現有針對性的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃。
3、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的準備很欠缺完善科學(xué)的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案的形成，往往需要做好充足的準備工作，那就是市場(chǎng)調研工作的開(kāi)展。但是實(shí)際上很多營(yíng)銷(xiāo)策劃部門(mén)在確定策劃方法的時(shí)候，并沒(méi)有做好充足的市場(chǎng)調研的工作。具體表現為：以單一調查的方式去開(kāi)展，忽視了樓盤(pán)規模，出現隨意取值，以偏概全的情況，策劃的宣傳內容往往沒(méi)有將樓盤(pán)的全部信息展示出來(lái)；策劃方案程序化，機械化，脫離樓盤(pán)實(shí)際情況，忽略消費者消費能力，過(guò)度強調樓盤(pán)的高檔性，出現了策劃盲目性的情況。
二、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃問(wèn)題的解決策略
1、樹(shù)立正確的.商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃理念樹(shù)立正確的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃理念，簡(jiǎn)單來(lái)講，就是正確審視營(yíng)銷(xiāo)廣告的效能，看到其積極效能的同時(shí)，保證將廣告做的有針對性，而不是實(shí)現其與實(shí)際銷(xiāo)售業(yè)績(jì)之間的掛鉤。為此，需要積極做好以下幾個(gè)方面的工作：規避策劃炒作的現象，避免盲目炒作，實(shí)現廣告成本的控制和管理，保證廣告投入效能的合理發(fā)揮；樹(shù)立實(shí)事求是的基本原則，從消費立場(chǎng)出發(fā)，做到廣告策劃內容的真實(shí)性，和策劃方法的針對性，保證給予消費者最理想的信息資訊。
2、打造專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策劃團隊專(zhuān)業(yè)化的營(yíng)銷(xiāo)策劃團隊，也是解決當前商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃問(wèn)題的關(guān)鍵所在。為此，我們需要做好的工作為：其一，立足提升在職營(yíng)銷(xiāo)策劃團隊成員業(yè)務(wù)素質(zhì)，積極開(kāi)展專(zhuān)業(yè)化的營(yíng)銷(xiāo)策劃培訓，使得其不斷接觸全新的營(yíng)銷(xiāo)策劃知識，以不斷提升自身的營(yíng)銷(xiāo)策劃能力；其二，建立健全營(yíng)銷(xiāo)策劃方案的評價(jià)機制，實(shí)現營(yíng)銷(xiāo)策劃方案與消費者感興趣程序，消費者參與程度，實(shí)際銷(xiāo)售業(yè)績(jì)之間的融合，實(shí)現對于具體營(yíng)銷(xiāo)方案的考核，由此實(shí)現對于對應營(yíng)銷(xiāo)策劃方案人員的獎勵和懲罰，以最大化的激發(fā)營(yíng)銷(xiāo)策劃人員的工作積極性。
3、實(shí)現科學(xué)的營(yíng)銷(xiāo)策劃定位做好充足的營(yíng)銷(xiāo)策劃準備工作，是保證營(yíng)銷(xiāo)策劃定位科學(xué)性的關(guān)鍵所在。為此，需要做好以下幾個(gè)方面的工作：首先，積極做好市場(chǎng)調研工作，收集和整理最前沿的市場(chǎng)數據，全面了解消費主力和能力的基礎上，實(shí)現對于建筑前景的預測；其二，在預測報告的基礎上，實(shí)現對于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品金正能力的評估，并且借助計算機信息技術(shù)，實(shí)現具體數據網(wǎng)絡(luò )體系的構建，為制定營(yíng)銷(xiāo)策劃方案做好夯實(shí)的數據基礎；其三，界定商業(yè)地產(chǎn)的目標消費群體，對于其收入情況，購買(mǎi)力狀況進(jìn)行分析，由此明確不同階層的消費需求，由此去確定其戶(hù)型需求程度，在此基礎上實(shí)現對于消費目標的界定。
三、結束語(yǔ)
從理論上來(lái)講，商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案應該以客戶(hù)市場(chǎng)需求為出發(fā)點(diǎn)，樹(shù)立整體營(yíng)銷(xiāo)意識，保證營(yíng)銷(xiāo)策劃與銷(xiāo)售情況保持一致，進(jìn)而使得商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案能夠如實(shí)的實(shí)現開(kāi)發(fā)項目的經(jīng)濟效益。
地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)8
這次由廣東商學(xué)院資源與環(huán)境學(xué)院主辦的第二屆“星海岸”杯房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)大賽在繼承上年首屆房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)大賽開(kāi)拓、創(chuàng )新、可行等優(yōu)點(diǎn)的基礎上，秉承公平公正公開(kāi)的原則，圍繞“打造新時(shí)代房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃精英”理念，銳意改革，完善賽制，將給予廣大學(xué)生更加開(kāi)闊的創(chuàng )新空間與展示平臺。
本大賽涉及多個(gè)專(zhuān)業(yè)，參賽的同學(xué)不僅能參與到實(shí)際的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃以及樓盤(pán)推廣的活動(dòng)中，進(jìn)入十強者更能獲得專(zhuān)業(yè)培訓與樓盤(pán)實(shí)地考察的機會(huì )，豐富專(zhuān)業(yè)知識，提升自身能力。同時(shí)，為鼓勵大家積極參與，大賽還設有豐厚的獎金哦!
(一)報名：
1、時(shí)間：xx月xx號-xx月xx號
2、參賽方式：以團隊方式自由組隊參賽，每支隊伍為4-5人。(即日報名即日參賽)
3、報名方式：
(1)網(wǎng)絡(luò )報名：
�、俚顷戀Y環(huán)學(xué)院官方的網(wǎng)站“bbs.xxxxx.com”，下載報名表，按要求填寫(xiě)完畢，在截止時(shí)間前發(fā)至指定郵箱：
�、诮刂箷r(shí)間：10月27號20:00
(2)現場(chǎng)報名：
�、僦翀竺c(diǎn)填寫(xiě)報名表，并上交工作人員
�、跁r(shí)間：xx月xx號-xx號
�、鄣攸c(diǎn)：各大飯堂門(mén)口
(二)初賽
1、主題：地產(chǎn)創(chuàng )意，翱翔天際
2、比賽形式：
作品若為手工制作(如手工模型，圖畫(huà)等)，便拍3-5張照片，并對照片進(jìn)行說(shuō)明。
3、要求：
(1)作品形式不限，充分發(fā)揮想象力，自主創(chuàng )新，嚴禁抄襲
(2)參賽隊伍建一個(gè)新浪隊伍比賽微博(可用原私人微博)，并以“12資環(huán)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)大賽”+“隊伍名稱(chēng)”命名，如：“12資環(huán)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)大賽銷(xiāo)房隊”。比賽期間及時(shí)上傳作品，作品上傳后要通過(guò)@的方式告知主辦方(大賽官方sina微博：“資環(huán)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)大賽”)，主辦方會(huì )現場(chǎng)截圖進(jìn)行存檔憑證，更新動(dòng)態(tài)。
4、作品提交時(shí)間：報名即日起至xx月xx日20:00
5、評分規則：
(1)由本校專(zhuān)業(yè)導師、大賽贊助方團東地產(chǎn)集團旗下星海岸項目相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士根據要求分別對參賽作品進(jìn)行打分及點(diǎn)評，滿(mǎn)分100分，此部分成績(jì)分別占總成績(jì)35%，35%
(2)選手作品將由主辦方統一發(fā)至本大賽sina官方微博：“資環(huán)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)大賽”，并發(fā)起網(wǎng)絡(luò )投票。根據網(wǎng)絡(luò )投票的名次進(jìn)行打分，規則如下：得票率第一名得100分，第二名得98分，如此類(lèi)推，到20名(不含20名)之后，即全部為60分基本分，不再遞減。此部分占總成績(jì)30%
(3)投票時(shí)間為：xx月x日-xx月x日00:00
(4)最終成績(jì)將通過(guò)本大賽官方微博公平公開(kāi)公證地展示，總分在前十名的隊伍將進(jìn)入復賽。如果初賽的.總成績(jì)相同，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的評分結果作為依據，分數高者進(jìn)入復賽;若得分還是相同，則以專(zhuān)業(yè)老師評分作為依據;若還是相同，則以網(wǎng)絡(luò )投票為準。一旦完全相同則以仲裁委員會(huì )為準。
(三)復賽
1、主題：策劃最好的地產(chǎn)
2、比賽形式：
(1)進(jìn)入大賽前十強的隊伍將進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓，并組織進(jìn)行樓盤(pán)實(shí)地考察。
(2)參賽隊伍對實(shí)地考察中A、B、C這三個(gè)區位不同，規模分別為大、中、小的地塊進(jìn)行地產(chǎn)產(chǎn)品設計，完成一份策劃書(shū)，并于指定時(shí)間提交，發(fā)至大賽郵箱：，
并于同一時(shí)間用長(cháng)微博工具上傳至隊伍微博。
(3)參賽隊伍自制本隊伍宣傳視頻，于指定時(shí)間內上傳至隊伍微博。
3、要求：
(1)策劃內容包括產(chǎn)品戶(hù)型大小，樓宇布局，樓宇類(lèi)別，客戶(hù)類(lèi)型等，字數在3000字以上。
(2)隊伍宣傳視頻要求：主題自定，內容健康，積極向上。時(shí)長(cháng)3-5分鐘。
4、(1)作品提交時(shí)間：11月13號20：00前
(2)隊伍宣傳視頻上傳時(shí)間：11月11號12:00前。
注意：作品一經(jīng)上傳即可轉發(fā)，但一旦上傳并經(jīng)大賽官方微博轉發(fā)，即不可修改。
5、評分規則：
(1)選手作品將由主辦方統一轉發(fā)至本大賽sina官方微博：“資環(huán)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)大賽”;
參賽隊伍自制本隊伍宣傳視頻，并由主辦方統一轉發(fā)至本大賽sina官方微博，發(fā)起新一輪投票。新一輪投票以視頻原微博轉發(fā)量為準，票數最高者獲“最佳人氣獎”�？蔁o(wú)限轉發(fā)。票數統計截止時(shí)間：11月16號00:00，超過(guò)此時(shí)間轉發(fā)無(wú)效
(2)由本學(xué)院專(zhuān)業(yè)導師、大賽贊助方團東地產(chǎn)集團旗下星海岸項目相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士對十強作品進(jìn)行專(zhuān)業(yè)點(diǎn)評，并從中選出最優(yōu)秀的5份作品，決出五強進(jìn)入決賽。老師對選手的點(diǎn)評會(huì )在微博評論處上顯示出來(lái)。
(3)五強產(chǎn)生過(guò)程及其名單將通過(guò)本大賽微博進(jìn)行公示。
(4)作品形式：word文檔�？捎肞PT、建筑模型(泡沫)、3D圖、平面設計等(不限)形式加以說(shuō)明。
(三)決賽
1、主題：營(yíng)銷(xiāo)達人就是你
2、比賽形式：
(1)決賽隊伍在復賽相關(guān)地產(chǎn)項目的策劃基礎上做出相應的營(yíng)銷(xiāo)方案，包括：分析A、B、 C地塊的聯(lián)系，設計理念，營(yíng)銷(xiāo)手段等。于指定時(shí)間內提交，發(fā)至大賽郵箱：
(2)決賽當晚：
�、� Presentation環(huán)節：隊伍營(yíng)銷(xiāo)方案展示，時(shí)長(cháng)15分鐘;
�、诖疝q環(huán)節：由大賽評委針對隊伍的營(yíng)銷(xiāo)方案提出問(wèn)題，選手做答，時(shí)長(cháng)5分鐘。
3、評分規則：
(1)各評委根據隊伍方案內容及當晚表現，對決賽隊伍進(jìn)行打分
(2)取平均分作為隊伍最終分數，分數排名前三的隊伍分別獲冠、亞、季軍。其余選手獲得優(yōu)勝獎。
(四)大賽獎項設置
1、獎項：冠、亞、季軍各一名，
優(yōu)勝獎兩名
最高人氣獎一名。
3、獎金(待定)：
冠軍500元
亞軍300元
季軍200元
優(yōu)勝獎各100元
最佳人氣獎100元
(五)大賽主辦方：
廣東商學(xué)院資源與環(huán)境學(xué)院
(六)大賽合作單位：
佛山市團東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
云東海麗日天鵝湖
(七)其他
1、大賽交流Q群：xxxxxxxx
2、大賽sina官方微博：資環(huán)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)大賽
3、若有參賽人員對評分有異議，可以找仲裁委員會(huì )進(jìn)行仲裁，仲裁委員會(huì )由：專(zhuān)業(yè)老師，學(xué)院黨書(shū)記，學(xué)院輔導員，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，學(xué)生代表共五人組成。
4、大賽組委會(huì )將通過(guò)大賽Q群與官方微博及時(shí)更新比賽動(dòng)向，參賽者可以隨時(shí)了解大賽最新消息。
地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)9
一、市經(jīng)濟環(huán)境的分析和生活結構研究
◆ 總人口及區域人口結構、職業(yè)構成、家庭戶(hù)數構成、收入水平、消費水平等
◆ GDP發(fā)展狀況及產(chǎn)業(yè)結構情況
◆ 消費品零售總額
◆ 商業(yè)增加值
◆ 城鄉居民的人均可支配收入
◆ 城鄉居民儲蓄存款余額
第二階段：項目定位階段
一、 項目的市場(chǎng)定位
◆ 形象定位
◆ 規模定位
二、目標客戶(hù)定位
◆ 購買(mǎi)商鋪的.目標群分析
第三階段：項目規劃、設計方案階段
一、整體規劃設計方案
二、建筑風(fēng)格與立面效果設計方案
三、商鋪結構與內部分割方案
四、景觀(guān)設計方案
五、交通組織設計方案
第四階段：項目營(yíng)銷(xiāo)策劃階段
一、營(yíng)銷(xiāo)整體規劃方案建議書(shū)
◆ 營(yíng)銷(xiāo)方式建議
◆ 營(yíng)銷(xiāo)渠道建議
◆ 營(yíng)銷(xiāo)策略建議
◆ 營(yíng)銷(xiāo)計劃安排建議
◆ 促銷(xiāo)策略建議
地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)10
一、營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)編制的原則
為了提高策劃書(shū)撰寫(xiě)的準確性與科學(xué)性，應首先把握其編制的幾個(gè)主要原則：
�。ㄒ唬┻壿嬎季S原則：策劃的餓目的在于解決企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)中的問(wèn)題，按照邏輯性思維的構思來(lái)編制策劃書(shū)。首先是設定情況，交代策劃背景，分析房地產(chǎn)發(fā)展現狀，再把策劃中心全盤(pán)托出，其次進(jìn)行具體策劃內容詳細闡述；三是明確提出解決問(wèn)題的對策。
�。ǘ� 簡(jiǎn)潔樸實(shí)原則：要注意突出重點(diǎn)，抓住企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)中所要解決的核心問(wèn)題，深入分析，提出可行性的相應對策，針對性強，具有實(shí)際cao作指導意義。
�。ㄈ蒫ao作性原則：編制的策劃書(shū)是要用于指導營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，其指導性涉及營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中中的每個(gè)人的工作及各還擊關(guān)系的處理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案創(chuàng )意再好也無(wú)任何價(jià)值，不易于cao作也必然要耗費大量人、財、物，管理復雜顯效低。
�。ㄋ模﹦�(chuàng )意新穎原則：要求策劃的“點(diǎn)子”（創(chuàng )意）新、內容新、表現手法也要新，給人以全新的感受，新穎的查是策劃書(shū)的核心內容。
二、營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)的基本內容
策劃書(shū)按道理沒(méi)有一成不變的格式，它依附于產(chǎn)品或營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的不同要求，在策劃的內容與編制格式上也有變化。但是從營(yíng)銷(xiāo)策劃活動(dòng)一般規律來(lái)看，其中有些要素是相同的。
因此，我們可以等同探討營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)的一些基本內容及編制格式，
封面：
策劃書(shū)的封面可提供以下信息：策劃書(shū)的名稱(chēng)；客戶(hù)名稱(chēng)；策劃完成日期及本策劃適用時(shí)間段。因為營(yíng)銷(xiāo)策劃具有一定的時(shí)間性，不同時(shí)間段上市場(chǎng)的狀況不同，營(yíng)銷(xiāo)執行效果也不一樣。
策劃書(shū)正文部分主要包括：
�。ㄒ唬┎邉澞康�
要對本營(yíng)銷(xiāo)策劃所要達到的目標，宗旨樹(shù)立明確的觀(guān)點(diǎn)，作為執行本策劃的動(dòng)力或2強調執行的意義所在，以要求全員統一思想，協(xié)調行動(dòng)，共同努力保證策劃高質(zhì)量的完成。
企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)上存在的問(wèn)題紛繁多樣，但概而言之，也無(wú)非六個(gè)方面：
初步房地產(chǎn)業(yè)，缺乏實(shí)際cao作經(jīng)驗。尚無(wú)一套系統營(yíng)銷(xiāo)方略，因而需要根據市場(chǎng)特點(diǎn)、項目特點(diǎn)策劃出一套營(yíng)銷(xiāo)計劃。
某地產(chǎn)項目改變功能和用途，原有的營(yíng)銷(xiāo)案已不適應新的形勢，因而需要重新設計新的營(yíng)銷(xiāo)方案。
企業(yè)改革經(jīng)營(yíng)方向，需要相應地調整行銷(xiāo)策略。
發(fā)展商原營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施方案嚴重失誤，不能再作為企業(yè)的行銷(xiāo)計劃。
房地產(chǎn)市場(chǎng)行情發(fā)生變化，原經(jīng)銷(xiāo)案已不適應變化后的市場(chǎng)。
發(fā)展商在總的營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施方案下，需在不同的時(shí)段，根據市場(chǎng)的特征和行情變化，設計新的階段性方案。
一般的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)文案中，對策劃書(shū)的目的說(shuō)的非常具體，都會(huì )出現類(lèi)似如下前言：承蒙某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的信任，委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場(chǎng)的前期營(yíng)銷(xiāo)策劃。我們通過(guò)對該項目的市場(chǎng)分析和項目定位，又抽調出大批市場(chǎng)調研人員深入市場(chǎng)，針對該項目進(jìn)行了全面的市場(chǎng)調研，從而說(shuō)明某某城市廣場(chǎng)項目營(yíng)銷(xiāo)對公司長(cháng)遠、近期利益及對長(cháng)期系列影響的重要性，要求公司各級領(lǐng)導及項目小組、各環(huán)節部門(mén)達成共識，完成任務(wù)，這一部分使得整個(gè)方案的目標方向非常明確、突出。
�。ǘ�、分析當前的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境狀況
對同類(lèi)樓盤(pán)及住宅產(chǎn)品市場(chǎng)狀況、競爭狀況、樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格及宏觀(guān)環(huán)境要有一個(gè)清醒的認識。它是為制定相應的營(yíng)銷(xiāo)策略，采取正確的營(yíng)銷(xiāo)策略提供依據，“知己知彼方能百戰百勝”，因為這一部分需要策劃者對市場(chǎng)比較了解，這部分主要分析：
1、當前市場(chǎng)狀況及市場(chǎng)前景分析
房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概述；
區域競爭性樓盤(pán)分析；
樓盤(pán)的市場(chǎng)性、現實(shí)市場(chǎng)及潛在市場(chǎng)狀況；
市場(chǎng)成長(cháng)狀況，樓盤(pán)目前處于市場(chǎng)生命周期的哪一階段上。對于不同市場(chǎng)階段上的樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)側重點(diǎn)如何，相應營(yíng)銷(xiāo)策略效果如何，需求變化對產(chǎn)品市場(chǎng)的影響。
目標客戶(hù)群體對樓盤(pán)的接受性，這一內容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展的前景。
2、對樓市影響因素進(jìn)行分析。
主要是對影響樓盤(pán)銷(xiāo)售的不可控因素進(jìn)行分析；如宏觀(guān)環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟條件，如置業(yè)者收入水平，消費結構的變化，消費心理及文化層次等，對一些商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策劃還應考慮周邊地區人口分布狀況，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布狀況及片區商業(yè)業(yè)態(tài)形成等發(fā)展趨勢。
�。ㄈ┦袌�(chǎng)機會(huì )與問(wèn)題分析。
所謂的營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施方案，就是對市場(chǎng)機會(huì )的把握和策略的運用，因此分析市場(chǎng)機會(huì )，就成了營(yíng)銷(xiāo)策劃的關(guān)鍵，只要找準了市場(chǎng)機會(huì )，策劃就成功了一半。
1、針對項目目前營(yíng)銷(xiāo)現狀進(jìn)行問(wèn)題分析，一般營(yíng)銷(xiāo)中存在的具體問(wèn)題，表現為多方面：發(fā)展商知名度不高，項目地段不佳，形象不佳影響產(chǎn)品銷(xiāo)售。
項目整體規劃欠佳，功能不全，被客戶(hù)冷落；
項目包裝太差，提不起目標客戶(hù)群體的購買(mǎi)興趣；
樓盤(pán)價(jià)格定位不當；
目標客戶(hù)群體定位缺乏科學(xué)性，使銷(xiāo)售渠道不暢；
促銷(xiāo)方式不佳，客戶(hù)不了解樓盤(pán)；
廣告投入太少，難以啟動(dòng)市場(chǎng)；
銷(xiāo)售人員服務(wù)質(zhì)量不高，客戶(hù)有不滿(mǎn)情緒；
售后服務(wù)缺乏保證，客戶(hù)購房后的顧慮多等都可以是營(yíng)銷(xiāo)中存在的問(wèn)題。
2、針對項目特點(diǎn)分析優(yōu)秀、劣勢。從問(wèn)題中找劣勢予以克服，從優(yōu)勢中找機會(huì )，發(fā)掘其市場(chǎng)潛力。分析各目標市場(chǎng)或目標客戶(hù)群熱點(diǎn)，進(jìn)行市場(chǎng)細分，對不同的消費需求盡量予以滿(mǎn)足，抓住主要目標客戶(hù)群作為營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)，找出與競爭對手差距，把握利用好市場(chǎng)機會(huì )。
�。ㄋ模I(yíng)銷(xiāo)目標
營(yíng)銷(xiāo)目標是在前面目的任務(wù)基礎上公司所要實(shí)現的具體目標，即營(yíng)銷(xiāo)策劃方案執行期間，經(jīng)濟效益目標達到：總銷(xiāo)售率為%，預計銷(xiāo)售日期為XX天。
�。ㄎ澹I(yíng)銷(xiāo)戰略
1、營(yíng)銷(xiāo)宗旨
一般發(fā)展商在企業(yè)策劃案中注重這樣幾方面：
以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場(chǎng)，為產(chǎn)品正確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營(yíng)銷(xiāo)策略。
以樓盤(pán)主要目標客戶(hù)群體為銷(xiāo)售重點(diǎn)。
建立起暢通的銷(xiāo)售渠道，不斷拓展銷(xiāo)售區域。
2、競爭策略
通過(guò)前面房地產(chǎn)市場(chǎng)機會(huì )點(diǎn)與問(wèn)題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4P組合，達到最佳效果。
1）項目定位：產(chǎn)品市場(chǎng)定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位，使樓盤(pán)迅速啟動(dòng)市場(chǎng)。
2）功能定位：功能定位涉及到定位產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)于劣。一般來(lái)說(shuō)，功能齊全的住宅物業(yè)是深受置業(yè)者歡迎，是十分具有市場(chǎng)競爭力和生命力的。樓盤(pán)功能定位科學(xué)，即為進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售提供了有力的保證。
3）樓盤(pán)品牌：要形成一定知名度、美譽(yù)度，樹(shù)立廣大置業(yè)者心目中的知名品牌，必須有強烈的創(chuàng )造意識。
4） 樓盤(pán)包裝：樓盤(pán)作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場(chǎng)銷(xiāo)售的產(chǎn)品一樣，十分重要，包裝作為樓盤(pán)給目標客戶(hù)群體的第一印象，需要能迎合置業(yè)者質(zhì)量滿(mǎn)意的包裝策略。
5）價(jià)格策略：這里強調幾個(gè)普通性原則；
銷(xiāo)售當時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境；
周邊樓盤(pán)的質(zhì)量及銷(xiāo)售狀況；
樓盤(pán)自身的客觀(guān)條件；
銷(xiāo)售戰略及銷(xiāo)售進(jìn)度安排；
發(fā)展商的成本及營(yíng)銷(xiāo)目標；
以成本為基礎，以同區域競爭的同類(lèi)樓盤(pán)價(jià)格為參考，使樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格更具競爭力，若發(fā)展商以樓盤(pán)價(jià)格為銷(xiāo)售優(yōu)勢的則更應注重價(jià)格策略的制定。
3、銷(xiāo)售渠道。項目目前銷(xiāo)售渠道狀況如何對銷(xiāo)售渠道的拓展有何計劃，采取一些實(shí)惠政策鼓勵銷(xiāo)售代理商的銷(xiāo)售積極性或制定適當的獎勵政策。
4、廣告宣傳計劃。
�。�1）、原則
服從公司整體營(yíng)銷(xiāo)宣傳策略，樹(shù)立樓盤(pán)形象，同時(shí)塑造企業(yè)品牌形象。
強調項目品牌形象的個(gè)性化，要求在廣告訴求中統一廣告風(fēng)格，在一定推廣階段應推出一致的廣告宣傳。
強調選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時(shí)，注重抓宣傳效果好的方式。
不定期地配合階段性的促銷(xiāo)活動(dòng)，掌握適當時(shí)機，及時(shí)、靈活的進(jìn)行。
�。�2）、廣告目標
建立并樹(shù)立項目品牌形象。
明確提出將項目包裝成何種效果。
有力促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售。
�。�3）、廣告方式
全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強使滲透。
�。�4）、廣告風(fēng)格
自始至終將樓盤(pán)推廣語(yǔ)、LOGO等貫穿樓盤(pán)銷(xiāo)售推廣過(guò)程中；
重點(diǎn)突出項目的各項優(yōu)勢；
注重積累發(fā)展商及樓盤(pán)品牌，凸顯豐厚的文化底蘊；
強調廣告風(fēng)格以平實(shí)、自然、以情動(dòng)人為主，其它為輔。
�。�5）、賣(mài)點(diǎn)整合
項目適合炒作的概念。
樓盤(pán)所具有的各種功能，各項技術(shù)指標，包括片區地理位置，交通狀況、教育環(huán)境、商業(yè)氛圍、智能化物業(yè)管理等綜合賣(mài)點(diǎn)。
�。�6）實(shí)施步驟可按以下方式進(jìn)行：
策劃期內前期推出產(chǎn)品形象廣告
各銷(xiāo)售時(shí)段廣告。如銷(xiāo)售籌備期、內部認購期、公開(kāi)發(fā)售期、鞏固期（入伙期）。
節假日、重大活動(dòng)前推出促銷(xiāo)廣告。
把握時(shí)機進(jìn)行公關(guān)活動(dòng)，接觸消費者。
積極利用新聞媒體，善于創(chuàng )造利用新聞時(shí)間提高樓盤(pán)知名度。
5、具體行動(dòng)方案
根據策劃期內各時(shí)間段特點(diǎn)，推出各項具體行動(dòng)方案。行動(dòng)方案要細致、周密、cao作性強有不失靈活性。還要考慮費用支出，一切量力而行，盡量以最低的費用取得良好的效果為原則。尤其應該注意季節性產(chǎn)品淡、旺季的營(yíng)銷(xiāo)側重點(diǎn)，抓住旺季營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢。
六、策劃方案各項費用預算。這一部分記載的是整體營(yíng)銷(xiāo)方案推進(jìn)過(guò)程中的費用投入，包括營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的總費用，階段費用、項目費用等，其原則是以較少投入獲得最優(yōu)效果。費用預算方法在此不在詳談，企業(yè)可憑借經(jīng)驗具體分析制定
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格策略(2)
房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設、買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、土地出讓、轉讓等營(yíng)銷(xiāo)，都是商品經(jīng)濟活動(dòng)，必須按照市場(chǎng)規律、經(jīng)濟原則實(shí)行等價(jià)交換。掌握房地產(chǎn)產(chǎn)品的定價(jià)方法，靈活運用各種定價(jià)的策略是開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的主要手段。在這里將主要介紹房地產(chǎn)定價(jià)方法、定價(jià)比例和價(jià)格調整策略。
1、房地產(chǎn)定價(jià)方法
一棟樓宇、小區的銷(xiāo)售往往是一個(gè)時(shí)期的或跨年度的。而消費市場(chǎng)變化莫測，樓宇的定價(jià)要能被市場(chǎng)接受，需要一定的超前意識和科學(xué)預測，可以說(shuō)定價(jià)部分是藝術(shù)，部分是科學(xué)。影響價(jià)格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤(pán)素質(zhì)、顧客承受的價(jià)格、同類(lèi)樓宇的競爭因素等。產(chǎn)品的可變成本是定價(jià)的下限，上限是顧客所愿意支付的價(jià)格。市場(chǎng)中消費者總想以適中的價(jià)格獲得最高的價(jià)值，因此不應把價(jià)格和價(jià)值混為一談。定價(jià)之后，運行中可以做適當的調整，但不能做大幅度的或否定性的調整，否則會(huì )帶來(lái)非常惡劣的影響。從定價(jià)來(lái)講，主要有幾個(gè)方法：
(1) 市場(chǎng)比較法。將勘估房地產(chǎn)與相應市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)的交易案例直接比較，對形成的差異作適當調整或修正，以求取勘估房地產(chǎn)的公平市場(chǎng)價(jià)。
(2) 成本法。以開(kāi)發(fā)或建造估計對象房地產(chǎn)或類(lèi)似房地產(chǎn)需要的各項必需費用之和為基礎，再加上正常的利潤和應納稅金得出估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格。
(3) 收益法。將預期的估價(jià)對象房地產(chǎn)未來(lái)各期（通常為年）的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現值，求其之和得出估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格。
(4) 剩余法。將估價(jià)房地產(chǎn)的預期開(kāi)發(fā)后的價(jià)值，扣除其預期的正常開(kāi)發(fā)費用﹑銷(xiāo)售費用﹑銷(xiāo)售稅金及開(kāi)發(fā)利潤，根據剩余之數來(lái)確定估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格
當然，無(wú)論哪種定價(jià)方法，均應隨行就市，最大限度地獲取市場(chǎng)份額。在弄清方法之后，具體執行有低價(jià)、高價(jià)、內部?jì)r(jià)、一口價(jià)、優(yōu)惠價(jià)等戰略。開(kāi)發(fā)商采用低價(jià)戰略時(shí)，入市會(huì )比較輕松，容易進(jìn)入，能較快地啟動(dòng)市場(chǎng)；而采用高價(jià)策略則標榜出物業(yè)的出類(lèi)拔萃、身份象征、完善功能、優(yōu)良環(huán)境等，可用高價(jià)吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價(jià)，要物有所值。
2、定價(jià)比例
用戶(hù)選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個(gè)主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價(jià)的因素之一，即朝向系數。一般來(lái)說(shuō)，江景、街景等給人以視覺(jué)上的享受，朝向系數大，為8－10％左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數亦低，為3－5％之間，樓盤(pán)的南、北兩個(gè)方位，如無(wú)景觀(guān)差別，一般南面售價(jià)高于北面。有的樓盤(pán)，因其朝向系數不合理，好的樓層和好的朝向全部賣(mài)光，剩下的全部都是不好賣(mài)的，使樓盤(pán)出現滯銷(xiāo)狀態(tài)。
商鋪的定價(jià)，由于一般顧客購物習慣在首層，因此首層商鋪定價(jià)一般是住宅平均價(jià)的三倍以上。車(chē)位的每平方米定價(jià)一般相當于住宅的50％。
3、價(jià)格調整策略。
房地產(chǎn)價(jià)格調整策略可以分為直接的價(jià)格調整、優(yōu)惠折扣兩方面內容。
優(yōu)惠折扣是指在限定的時(shí)間范圍內，配合整體促銷(xiāo)活動(dòng)計劃，通過(guò)贈送、折讓等方式對客戶(hù)的購買(mǎi)行為進(jìn)行直接刺激的一種方法。優(yōu)惠折扣通常會(huì )活躍銷(xiāo)售氣氛，進(jìn)行銷(xiāo)售調劑，但更多的時(shí)候是拋開(kāi)價(jià)格體系的直接讓利行為。優(yōu)惠折扣和付款方式一樣，有多種多樣的形式，譬如一個(gè)星期內的現實(shí)折扣；買(mǎi)房送空調、送冰箱，或者送書(shū)房、送儲藏室，購房抽獎活動(dòng)等等。優(yōu)惠折扣要做得好，首先要讓客戶(hù)確實(shí)感受到是在讓利，而不是一種花哨的促銷(xiāo)噱頭。同時(shí)，優(yōu)惠折扣所讓的利應該切合客戶(hù)的實(shí)際需要，是他們所能希望的方式，只有這樣才便于促進(jìn)銷(xiāo)售。再者，不要與其他競爭者的優(yōu)惠折扣相類(lèi)似，優(yōu)惠折扣在形式上的繽紛多彩為開(kāi)發(fā)商標新立異提供了可能。
�。ㄈ┓康禺a(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道策略 (Place)
目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道策略可以大致分為企業(yè)直接推銷(xiāo)﹑委托代理推銷(xiāo)以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)﹑房地產(chǎn)超市等。
企業(yè)直接推銷(xiāo)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)自己的營(yíng)銷(xiāo)人員直接推銷(xiāo)其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為，也稱(chēng)為直銷(xiāo)或自銷(xiāo)。直接推銷(xiāo)的優(yōu)勢在于它可以幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)節省一筆數量可觀(guān)的委托代理推銷(xiāo)的費用（相當于售價(jià)的1.5%~3.0%），但推銷(xiāo)經(jīng)驗的不足和推銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò )的缺乏也是這種銷(xiāo)售渠道的致命缺陷。由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行機制尚不健全，必需的人才與管理經(jīng)驗還有待于積累發(fā)掘。所以目前它還是我國房地產(chǎn)銷(xiāo)售的主要渠道，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的將來(lái)，它依然會(huì )占據重要位置。
委托代理推銷(xiāo)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)代理推銷(xiāo)商來(lái)推銷(xiāo)其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為。所謂房地產(chǎn)代理推銷(xiāo)商，是指接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的委托，尋找消費者，介紹房地產(chǎn)，提供咨詢(xún)，促成房地產(chǎn)成效的中間商。委托代理商可以分為企業(yè)代理商和個(gè)人代理商，前者是指由多人組成的具備法人資格的代理機構，后者是指中介代理的個(gè)人，即經(jīng)紀人。
網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)是信息時(shí)代和電子商務(wù)的發(fā)展的產(chǎn)物，目前它也運用到了房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)上，目前國內出現了一些以房地產(chǎn)為主要內容的網(wǎng)站，如搜房網(wǎng)﹑中房網(wǎng)等，它們?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)和消費者提供了全新的信息溝通渠道；同時(shí)，許多房地產(chǎn)商也利用internet網(wǎng)絡(luò )資源，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)。20xx年9月，上�！扒嘀堋被▓@推出了全國第一本電子樓書(shū)，標志著(zhù)網(wǎng)絡(luò )房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)又增加了新的手法�，F在不少開(kāi)發(fā)商都在互聯(lián)網(wǎng)上注冊了自己的網(wǎng)站，為企業(yè)和產(chǎn)品進(jìn)行宣傳和推廣。通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)雙向式交流，可以打破地域限制，進(jìn)行遠程信息傳播，面廣量大，其營(yíng)銷(xiāo)內容詳實(shí)生動(dòng)、圖文并茂，可以全方位地展示房地產(chǎn)品的外形和內部結構，同時(shí)還可以進(jìn)行室內裝飾和家具布置的模擬，為潛在購房者提供了諸多方便。隨著(zhù)電子商務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展，網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上一種具有相當潛力和發(fā)展空間的營(yíng)銷(xiāo)策略。
房地產(chǎn)超市營(yíng)銷(xiāo)是最近在浙江﹑上海等地出現的一種全新的營(yíng)銷(xiāo)渠道。它的出現表明我國房地產(chǎn)銷(xiāo)售開(kāi)始告別傳統的開(kāi)發(fā)商自產(chǎn)自銷(xiāo)的單一模式，進(jìn)入一個(gè)以超市為顯著(zhù)特征的商品零售時(shí)期。有專(zhuān)家認為，房地產(chǎn)超市是我國樓市營(yíng)銷(xiāo)理念﹑方式的一次改革和突破，為解決當前商品房銷(xiāo)售困難帶來(lái)了新的思路和轉機。
�。ㄋ模┓康禺a(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)促銷(xiāo)策略 (Promotion)
房地產(chǎn)促銷(xiāo)策略，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了推動(dòng)房地產(chǎn)租售而面向消費者或用戶(hù)傳遞房地產(chǎn)產(chǎn)品信息的一系列宣傳、說(shuō)服活動(dòng)。通過(guò)這些活動(dòng)幫助消費者認識房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點(diǎn)與功能，激發(fā)其消費欲望，促進(jìn)其購買(mǎi)行為，以達到擴大銷(xiāo)售的目的。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)促銷(xiāo)略主要可以分為廣告促銷(xiāo)、人員促銷(xiāo)、公共關(guān)系、營(yíng)業(yè)推廣。
1﹑廣告
廣告是向人們介紹商品信息，輸送某種觀(guān)念的一種公開(kāi)的宣傳形式。房地產(chǎn)廣告的突出特點(diǎn)是廣告期短、頻率高、費用大。
房地產(chǎn)廣告的訴求重點(diǎn)有：地段優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢、價(jià)格優(yōu)勢、交通便捷優(yōu)勢、學(xué)區優(yōu)勢、社區生活質(zhì)量、開(kāi)發(fā)公司的社會(huì )聲譽(yù)等。
根據樓盤(pán)不同的類(lèi)型、租售范圍以及廣告費用，開(kāi)發(fā)商應當選擇適當的廣告類(lèi)型和廣告策略，從而達到最大的宣傳效果。
2、營(yíng)業(yè)推廣
營(yíng)業(yè)推廣是為了在一個(gè)較大的目標市場(chǎng)上，刺激需求，擴大銷(xiāo)售，而采取的鼓勵購買(mǎi)的各種措施。多用于一定時(shí)期、一定任務(wù)的短期的特別推銷(xiāo)。營(yíng)業(yè)推廣刺激需求的效果十分明顯且費用較少。
開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)開(kāi)展大規模的住房知識普及活動(dòng)，向廣大消費者介紹房屋建筑選擇標準、住宅裝修知識、住房貸款方法和程序以及商品房購置手續和政府相關(guān)稅費，在增加消費者房地產(chǎn)知識的同時(shí)，也可以增加消費者對開(kāi)發(fā)商的認同感。另外開(kāi)發(fā)商還可以舉行開(kāi)盤(pán)或認購儀式、項目研討會(huì )、新聞發(fā)布會(huì )、尋找明星代言人、舉辦文化與休閑活動(dòng)、業(yè)主聯(lián)誼會(huì )等，這些活動(dòng)可以極大地提高房地產(chǎn)企業(yè)的'知名度，從而使企業(yè)的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)不斷上升。目前在重慶等地每年都要舉辦的房地產(chǎn)交易會(huì )也是開(kāi)發(fā)商展示自身實(shí)力的舞臺，據統計，每次房交會(huì )上，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都會(huì )有一個(gè)不凡的成交量。
3、人員促銷(xiāo)
房地產(chǎn)人員促銷(xiāo)是指房地產(chǎn)促銷(xiāo)人員根據掌握到的客戶(hù)信息，向目標市場(chǎng)消費者介紹開(kāi)發(fā)商及其房地產(chǎn)的情況，促成買(mǎi)賣(mài)成交的活動(dòng)。人員促銷(xiāo)的優(yōu)點(diǎn)在于：目標客戶(hù)明確，促銷(xiāo)力量集中，成交率高；與客戶(hù)面談，有利于聯(lián)絡(luò )與密切同客戶(hù)的感情，有利于信息反饋，有利于了解同行業(yè)的開(kāi)發(fā)建設和營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)向。
當然，人員促銷(xiāo)方式對促銷(xiāo)人員的素質(zhì)要求比較高。促銷(xiāo)人員一般必須具備以下條件和素質(zhì)：具有豐富的房地產(chǎn)知識和合理的知識結構；及時(shí)掌握正確的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息；具有良好的經(jīng)營(yíng)理念和業(yè)務(wù)素質(zhì)。
促銷(xiāo)人員在日常工作中，要注意對商圈內的所有顧客的詳細資料包括地址、姓名、電話(huà)號碼等建檔，以便隨時(shí)跟蹤。
4、公共關(guān)系
房地產(chǎn)公共關(guān)系促銷(xiāo)活動(dòng)包括：爭取對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有利的宣傳報道，協(xié)助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與有關(guān)各界公眾建立和保持良好的關(guān)系，建立和保持良好的企業(yè)形象以及消除和處理對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不利的謠言、傳聞和事件。公共關(guān)系的內容主要可以包括：
制造噱頭和危機公關(guān)
人為制造新聞點(diǎn)，引得媒體爭相報道，享受無(wú)償廣告。這其中也包括危機公關(guān)。針對當前屢屢發(fā)生的入住糾紛問(wèn)題，如處理得當，或許可在眾多消費者與媒體的關(guān)注下，以坦誠的態(tài)度重樹(shù)項目良好形象，化不利為有利。
建立與各方面的良好關(guān)系
開(kāi)發(fā)商應當重視消費者導向，強調通過(guò)企業(yè)與消費者的雙向溝通，建立長(cháng)久的穩定的對應關(guān)系，在市場(chǎng)上樹(shù)立企業(yè)和品牌的競爭優(yōu)勢。商品和品牌的價(jià)值是最難以替代的，這與消費者的認可程度緊密相關(guān)。因此，開(kāi)發(fā)商應當完全從消費者的角度安排經(jīng)營(yíng)策略，充分研究消費者需求，努力加強與消費者的溝通，注意關(guān)系營(yíng)造。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商還要注意與地方政府、金融機構和其它社會(huì )組織的合作，更要注意開(kāi)發(fā)商之間的合作，特別是后者的合作尤為重要。
四﹑結束語(yǔ)
綜上所述，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略大致可以分為以上幾個(gè)方面內容。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)對提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟效益、社會(huì )效益和環(huán)境效益的諸多方面都起著(zhù)重要的作用，由于目前我國房地產(chǎn)業(yè)正步入一個(gè)嶄新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)儼然成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要組成部分，它對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言都具有極其重要的現實(shí)意義。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)四大價(jià)格調整策略
中國房地產(chǎn)報 (李峰) 房地產(chǎn)項目定價(jià)與其調價(jià)策略從性質(zhì)上講，并不屬于同一概念。準確、合理的價(jià)格調整策略，是優(yōu)秀銷(xiāo)售工作的基礎和前提，調價(jià)策略來(lái)源于房地產(chǎn)項目市場(chǎng)定位，而最終服務(wù)于銷(xiāo)售策略。
房地產(chǎn)項目的價(jià)格調整策略，是指在房地產(chǎn)項目整體定價(jià)確定的前提下，在銷(xiāo)售過(guò)程中，采取何種策略，根據房地產(chǎn)項目及市場(chǎng)的發(fā)展情況，引導價(jià)格發(fā)展走勢的價(jià)格方案。在不同的房地產(chǎn)項目中，由于房地產(chǎn)項目自身的各項素質(zhì)差異很大，加之市場(chǎng)狀況不同，每個(gè)房地產(chǎn)項目會(huì )根據自己的特點(diǎn)采取不同的價(jià)格調整策略，以引導房地產(chǎn)項目?jì)r(jià)格的正確發(fā)展。概括來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項目的調價(jià)策略分為以下四種：一、高開(kāi)低走 在房地產(chǎn)項目綜合素質(zhì)高，而市場(chǎng)狀況不好，競爭又較為激烈的情況下，房地產(chǎn)項目往往采取突出房地產(chǎn)項目?jì)?yōu)秀品質(zhì)，高報價(jià)樹(shù)立房地產(chǎn)項目形象和知名度，而實(shí)際以較低成交價(jià)格爭客戶(hù)和市場(chǎng)份額的“高開(kāi)低走”的策略。當然，如果市場(chǎng)狀況好，競爭不激烈，而且項目自身規模又不大的情況下，項目完全可以采取突出房地產(chǎn)項目?jì)?yōu)秀品質(zhì)，大規模營(yíng)造房地產(chǎn)項目形象和知名度，高價(jià)報盤(pán)，高價(jià)成交，在短期內迅速獲得市場(chǎng)認同的，與前一種狀況完全相反的“高開(kāi)高走”策略。
二、低開(kāi)高走 在房地產(chǎn)項目綜合素質(zhì)較高，但初期優(yōu)勢不明顯，而市場(chǎng)狀況不好或市場(chǎng)發(fā)展趨向不明朗的情況下，為取得市場(chǎng)認同，房地產(chǎn)項目應采取低價(jià)入市，根據銷(xiāo)售工作的開(kāi)展，視具體情況適時(shí)調價(jià)的“低開(kāi)高走”策略，根據銷(xiāo)售進(jìn)展的好壞，決定價(jià)格的提升。當然，如果項目的確綜合素質(zhì)較低，市場(chǎng)認同感差，且市場(chǎng)狀況不好競爭較為激烈的情況下，房地產(chǎn)項目一般只能采取低報價(jià)，低價(jià)成交，以?xún)r(jià)格取勝的“低開(kāi)低走”策略。
三、平穩推進(jìn) 在房地產(chǎn)項目素質(zhì)一般，規模較大，各樓座素質(zhì)差距較小，而市場(chǎng)狀況很好的情況下，有些項目也采取“平穩推進(jìn)”的策略，報價(jià)符合房地產(chǎn)項目實(shí)際成交價(jià)，價(jià)格提升較為平穩，給客戶(hù)以放心的心理滿(mǎn)足，最終追求較好的市場(chǎng)業(yè)績(jì)。
四、波浪螺旋 “平穩推進(jìn)”的調價(jià)策略是一種較為理想的調價(jià)策略，在現實(shí)中很難維系。實(shí)踐證明，很多項目其中的各樓座素質(zhì)因為位置、景觀(guān)、交通等因素的影響而差SS較大，而且市場(chǎng)狀況的好與壞在很多的情況下也是很難判斷的。所以在房地產(chǎn)項目素質(zhì)一般，規模較大，而市場(chǎng)發(fā)展趨勢不很明朗的情況下，多數項目采取的是“波浪螺旋”的調價(jià)策略。這種調價(jià)方式是一種結合房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)而調整價(jià)格發(fā)生同步的周期性波動(dòng)策略。調價(jià)周期以房地產(chǎn)市場(chǎng)周期、項目的銷(xiāo)售速度和最終利潤的回收作為判斷標準；同時(shí)，可根據工程進(jìn)度及銷(xiāo)售情況，對提價(jià)幅度及周期進(jìn)行進(jìn)一步細化調整；此外，應考慮不同樓座在銷(xiāo)售速度上的差異，分別調整提價(jià)幅度，避免“一刀切”的做法。并最終給整個(gè)項目營(yíng)銷(xiāo)工作帶來(lái)了快速銷(xiāo)售速度和良好的業(yè)績(jì)。
誠然，房地產(chǎn)項目的調價(jià)策略方式并不是完全孤立的，會(huì )出現幾種策略共用的情況。也不會(huì )在銷(xiāo)售工作開(kāi)展之初一經(jīng)確定便一成不變，應根據市場(chǎng)變化情況隨時(shí)予以調整，以爭取獲得最佳的銷(xiāo)售成果。
地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)11
房產(chǎn)行業(yè)解決方案：
xx年的中國房地產(chǎn)就像開(kāi)發(fā)商的惡夢(mèng)，受次債的影響，全球房產(chǎn)的低迷也波及到了中國，XX年仍然是房產(chǎn)行業(yè)的艱難時(shí)期，本月初國務(wù)院正式聲明不會(huì )政策性拯救房市。房產(chǎn)商一擲千金的推廣策略一去不復返了，認真研究購買(mǎi)者需求，準確規劃產(chǎn)品，精準傳播已成為開(kāi)發(fā)商與代理商的當務(wù)之急，優(yōu)郵的房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟低迷期的營(yíng)銷(xiāo)難題：
精準推廣規劃：
1)樓盤(pán)客群細分;
2)精準短信營(yíng)銷(xiāo)平臺;
3)精準郵件營(yíng)銷(xiāo)平臺;
4)數據庫發(fā)送執行;
5)目標客戶(hù)dm營(yíng)銷(xiāo)設計與執行。
房產(chǎn)代理專(zhuān)項規劃：
1)數據庫建立;
2)數據庫推廣平臺建立(短信、郵件平臺)
3)數據庫發(fā)送執行。
商業(yè)地產(chǎn)集客規劃：
1)商圈分析;
2)地產(chǎn)主題設計;
3)招商方案與執行;
4)集客策略。
中高端房產(chǎn)項目推廣規劃：
1)整合網(wǎng)絡(luò )傳播方案;
2)高端客戶(hù)數據庫分析;
3)數據庫內容設計與推廣執行;
4)項目推介會(huì )執行規劃。
優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案，適合低成本市場(chǎng)推廣的開(kāi)發(fā)商、中介代理機構，是快速找到目標的新?tīng)I銷(xiāo)模式。
全球金融危機的到來(lái)說(shuō)明了投資不理性是世界性的問(wèn)題，雖然中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現萎靡，但是世界房地產(chǎn)市場(chǎng)都幾乎和中國一樣，甚至比中國還要嚴重。雖然世界很多國家都做出了政府舉措，但是中國根據自己的國情做出了不會(huì )政策性拯救房市的決定，這也有國家的苦衷，我們應該理解。
既然國家不會(huì )政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了，如果不想出路的'話(huà)，公司離破產(chǎn)也不遠了。我們正在為之前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理開(kāi)發(fā)買(mǎi)單了，這怨不得別人。確實(shí)有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇，大肆炒作房地產(chǎn)市場(chǎng)，導致現在這個(gè)情況。
上面我制定的新的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)，已經(jīng)很完善的寫(xiě)出如何拯救我們的公司，希望大家能夠重視。
地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)12
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃是一項系統工程，它統籌所有房地產(chǎn)銷(xiāo)售及宣傳推廣工作。是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了取得理想的銷(xiāo)售推廣效果，在進(jìn)行環(huán)境分析的基礎上，利用其可動(dòng)用的各種外部及內部資源進(jìn)行優(yōu)化組合，制定計劃并統籌執行的過(guò)程。一個(gè)新的樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)工作一般可以分為前、中、后三個(gè)時(shí)期，每一個(gè)過(guò)程與環(huán)節都很重要。想要搞得成功，必須具備全局性的營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念，進(jìn)行所謂“整體營(yíng)銷(xiāo)”、“全程營(yíng)銷(xiāo)”。因此房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃不但包括房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)戰略與戰術(shù)分析，還在在此基礎上確立投資地點(diǎn)、物業(yè)主題、規劃設計，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。
一、 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的原則
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的原則營(yíng)銷(xiāo)是一項復雜的系統工程，在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐中，有很多的規則和原則是必須要把握的。但是其中我們最需要把握的以下三大原則。
1、營(yíng)銷(xiāo)策劃必須從客戶(hù)和市場(chǎng)需要出發(fā)
策劃人從客戶(hù)出發(fā)，綜合分析，投其所好，才能打動(dòng)他們，奪得更多的市場(chǎng)。
2、始終保持整體營(yíng)銷(xiāo)的觀(guān)念
營(yíng)銷(xiāo)策劃講究的是創(chuàng )意，因此，策劃的靈感與創(chuàng )意一定要忠實(shí)于
總的主題。這就要求策劃的各個(gè)細節環(huán)環(huán)相扣，在盡量面面俱到的前提下統籌安排，要規范布局、互相協(xié)調，目的一致，實(shí)現營(yíng)銷(xiāo)的整體性。
3、營(yíng)銷(xiāo)策劃與銷(xiāo)售緊密呼應
營(yíng)銷(xiāo)策劃的最后工作就是銷(xiāo)售策劃，因此，銷(xiāo)售也應該納入統一的總體策劃思路中去。市場(chǎng)與信息的變化是永恒的，策劃與銷(xiāo)售二者互為表里，彼此修正，緊密呼應，這才是真正負責且科學(xué)的營(yíng)銷(xiāo)思維方式。
二、 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的特點(diǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的面臨的首要問(wèn)題是使開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商品適應顧客的需要，從而促進(jìn)商品房的銷(xiāo)售，增加利潤，加快資金周轉。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)首先強調“以人為本”的營(yíng)銷(xiāo)策劃。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)是各種理念的'復合理念是營(yíng)銷(xiāo)策劃的靈魂，當代房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的主導理念一般包括：
1、人性理念，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)首先要講求“以人為本”，中國自古的儒家仁愛(ài)思想和西方的人本主義思潮為房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的人性理念提供了堅實(shí)的文化基礎。
2、生態(tài)理念，近代以來(lái)，地球環(huán)境污染加重，客觀(guān)上了要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須樹(shù)立起可持續發(fā)展生態(tài)理念。
3、智能理念，人類(lèi)科技水平的迅速發(fā)展使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸從傳統的磚瓦營(yíng)造習慣轉向各種新興材料的應用，而在建筑的功能上也走向了多元化，提供給了人們更加多的服務(wù)。
4、投資理念，投資不動(dòng)產(chǎn)愈來(lái)愈成為更多人選擇的投資保值手段。
三、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的主要種類(lèi)
1、房地產(chǎn)投資營(yíng)銷(xiāo)：房地產(chǎn)投資分析是全程營(yíng)銷(xiāo)的起點(diǎn)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵，透過(guò)細致的市場(chǎng)調查。
2、房地產(chǎn)定位營(yíng)銷(xiāo)：營(yíng)銷(xiāo)房地產(chǎn)的關(guān)鍵在于把握市場(chǎng)脈搏，進(jìn)行準確的市場(chǎng)定位。細致的市場(chǎng)調查數據，是房地產(chǎn)定位的基石，這只是定量分析的開(kāi)始，所以進(jìn)行必要的定性分析是相當關(guān)鍵的。
3、房地產(chǎn)規劃設計營(yíng)銷(xiāo)：房地產(chǎn)規劃設計是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的第三個(gè)流程，經(jīng)過(guò)準確的市場(chǎng)定位，根據目標客戶(hù)群設計相應的房地產(chǎn)。
4、房地產(chǎn)形象營(yíng)銷(xiāo)：通過(guò)項目的整體包裝，以到位的形象營(yíng)銷(xiāo)向消費者傳達良好的企業(yè)形象、品牌形象。形象設計及包裝，良好的企業(yè)聲譽(yù)、過(guò)硬的工程質(zhì)量、完善的物業(yè)管理形象，從而確立市場(chǎng)一流的項目形象、打好品牌塑造的基礎。
四、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格策略
制訂一個(gè)合理的價(jià)格是十分重要的，一方面要可以讓大眾接受，另一方面又要滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商利潤最大化的條件。
1、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，歸納起來(lái)，主要有以下幾類(lèi)：
�。�1）政治因素：如某次大的政府機構變動(dòng)，或重大政策性決策出臺等都會(huì )導致房地產(chǎn)價(jià)格較大的漲跌。
�。�2）經(jīng)濟因素：
a.物價(jià)：物價(jià)上漲，投資者預期上漲的心里反映在房地產(chǎn)方面，也
造成價(jià)格上漲。
b. 土地價(jià)格：土地是房地產(chǎn)的原料，原來(lái)價(jià)格的上漲，房屋成品價(jià)格也會(huì )水漲船高。
c.利率：銀行利率的提高緊縮對降低買(mǎi)方勢頭很有效，可刺激房地產(chǎn)的投資。
d.貨幣供應量：當貨幣供應量增加時(shí)，土地價(jià)值相對減少，此時(shí)若想得到與原來(lái)相同的價(jià)格的土地，勢必要提高價(jià)格。
e.經(jīng)濟增長(cháng)率：經(jīng)濟增長(cháng)迅速，表示人民幣收放提高，購買(mǎi)力增強，提高房地產(chǎn)價(jià)格，反之，則降低.
f.人口狀態(tài)：人口成長(cháng)率高或人口集中地區，對方地產(chǎn)的需求增加，房?jì)r(jià)因市場(chǎng)功能而自然提高。
(3)自然因素
位置：屬性?xún)?yōu)劣不同而有價(jià)值的高低。地段好，交通便利的地區自然價(jià)格就高。
面積：土地面積越大，適于整體規劃，價(jià)格較高,反而因缺其不可而變成奇貨可居。
地勢：平原或地勢平坦適用于房屋興建，產(chǎn)品規劃，但若為山坡地、林地、低洼地區。由于開(kāi)發(fā)成本高，安全性低，相應的地價(jià)也較低。
地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)13
前言：
隨著(zhù)會(huì )展經(jīng)濟的泛濫，“展會(huì )，展會(huì )，只展不售”這句話(huà)似乎已成為業(yè)界公認的法則，而企業(yè)參展也僅局限于企業(yè)實(shí)力的展示和品牌知名度的提升，大多數參加展會(huì )的企業(yè)也往往是花錢(qián)賺吆喝，叫好不叫座。這樣的展會(huì )所發(fā)揮的功效也就僅僅局限于行業(yè)內部的交流，離企業(yè)參展實(shí)現銷(xiāo)售的初衷相差甚遠，如此展會(huì )效果也只能讓參展企業(yè)“望展興嘆”。
然而，會(huì )展的存在自然有其存在的原因。展會(huì )作為一種載體，接近了企業(yè)與消費者之間的距離，是一種全方位的溝通和交流方式。展會(huì )給企業(yè)和產(chǎn)品提供了一個(gè)展示平臺，也給消費者提供了更多的選擇機會(huì )。 因此，參展企業(yè)如何利用會(huì )展經(jīng)濟來(lái)創(chuàng )造效益，如何在展會(huì )中實(shí)現銷(xiāo)售，已成為企業(yè)領(lǐng)導者們關(guān)注的焦點(diǎn)。
那么，如何才能在展會(huì )中實(shí)現銷(xiāo)售呢？參展企業(yè)只要合理的利用好展會(huì )的優(yōu)勢，結合企業(yè)和產(chǎn)品的現狀，進(jìn)行充分的籌劃，就一定能取得好的參展效果。前期，三友傳媒為A商業(yè)地產(chǎn)項目提供策劃，參加20xx年秋季房展會(huì )，僅投入幾萬(wàn)元，成功銷(xiāo)售商鋪80余套，銷(xiāo)售額近千萬(wàn)元，用最低的成本，實(shí)現了最大的銷(xiāo)售，創(chuàng )造了歷屆房展會(huì )銷(xiāo)售的歷史新高，使該項目成為了本次房展會(huì )最大的贏(yíng)家。同時(shí)，通過(guò)本次房展會(huì )，迅速為原本處于滯銷(xiāo)狀態(tài)的A項目重啟市場(chǎng)，在展會(huì )結束后的幾個(gè)月中，展會(huì )的熱銷(xiāo)效應得到了延續，實(shí)現了較為理想的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。
一、 合作背景
A項目是一個(gè)出售商鋪產(chǎn)權的商業(yè)地產(chǎn)項目，地處省會(huì )城市郊區，毗鄰正在開(kāi)發(fā)初期的經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區，交通發(fā)達，地理位置優(yōu)越，具有較高的投資潛力。但是對于A(yíng)項目來(lái)說(shuō)，由于該地段尚處于開(kāi)發(fā)初期，經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區尚未入駐，項目周邊常駐人口和流動(dòng)人口數量較小，對于一個(gè)商業(yè)項目來(lái)說(shuō)是非常不利的。因此很多人對A項目的投資價(jià)值持懷疑態(tài)度。
但是，由于A(yíng)項目的開(kāi)發(fā)商對項目定位為當前比較受投資者追捧的“產(chǎn)權式商鋪”，即將商場(chǎng)進(jìn)行小面積分割，然后出售單鋪的產(chǎn)權，并為購買(mǎi)商鋪的客戶(hù)代租商鋪，客戶(hù)自購買(mǎi)商鋪之日起即可每月收取一定的租金回報。由于這種投資方式具有較大的吸引力，20xx年x月A項目經(jīng)過(guò)充分準備后正式開(kāi)盤(pán)，在項目開(kāi)盤(pán)初期，這種低總價(jià)、高回報的產(chǎn)權式商鋪一經(jīng)推出，便受到了消費者的搶購。然而，在項目前期火爆銷(xiāo)售過(guò)后，由于前期宣傳推廣不利及大學(xué)城建設的停工，A項目的銷(xiāo)售受到了巨大影響，這種火爆的銷(xiāo)售熱潮在項目開(kāi)盤(pán)僅二個(gè)月便處于銷(xiāo)售停滯狀態(tài)。
在A(yíng)項目的銷(xiāo)售停滯不前的情況下，開(kāi)發(fā)商決定要換掉目前推廣不力的廣告公司，重新選擇一家有實(shí)力的廣告公司進(jìn)行合作，在推廣上加大力度，通過(guò)有效的市場(chǎng)推廣來(lái)重啟市場(chǎng)。9月底，A項目的銷(xiāo)售負責人找到了在推廣方面較為知名的三友傳媒，經(jīng)過(guò)初步的探討，結合A項目的現狀，雙方在項目的推廣上碰撞出了令人興奮的新思路。于是，雙方很快達成合作意向，由三友傳媒代替原來(lái)的廣告公司，負責A項目的全案推廣工作。
二、深入市場(chǎng)，調整策略
10月份三友傳媒正式接手A項目全案推廣工作，并成立項目組。項目雖然拿下了，但是項目組的每個(gè)成員的壓力卻是巨大的，因為這畢竟是一個(gè)已經(jīng)處于停滯狀態(tài)的項目，要讓它“起死回生”談何容易。然而，有壓力就有動(dòng)力，項目組成員對該項目進(jìn)行的詳細的市場(chǎng)調研、分析和論證，最后項目組得出的結論是：項目銷(xiāo)售之所以滯銷(xiāo)，是因為消費者對項目的投資前景缺乏信心，由于目前項目周邊消費能力較低，擔心項目正常經(jīng)營(yíng)后的風(fēng)險較大，影響了項目的銷(xiāo)售。因此，要想重啟市場(chǎng)，必須要打消消費者心中的疑慮，重新樹(shù)立消費者對項目投資的信心。這也是前期A(yíng)項目一直打“投資”主題而效果欠佳的主要原因。
問(wèn)題找出來(lái)了，項目組制訂了“先樹(shù)形象，后打投資”的新的推廣思路，并將項目推廣的二次啟動(dòng)時(shí)間定在了10月底的房展會(huì )。10月上旬和中旬，項目組與開(kāi)發(fā)商一起對A項目的形象進(jìn)行的整合，確定了極具吸引力的五大業(yè)態(tài)，并根據這五大業(yè)態(tài)，在電視標版、報紙、雜志、廣播電臺、市區燈箱廣告和車(chē)體廣告等媒體上進(jìn)行了前期的形象宣傳，并對銷(xiāo)售案場(chǎng)和項目建設現場(chǎng)圍墻進(jìn)行了新的形象包裝。在這段時(shí)間內，項目組沒(méi)有打任何關(guān)于A(yíng)項目投資價(jià)值的信息，而只是以塑造項目形象為主，突出項目具有經(jīng)營(yíng)潛力的全新業(yè)態(tài)，通過(guò)近一個(gè)月高密度、大范圍的項目新形象宣傳，使消費者對項目有了新的認知，漸漸對項目的經(jīng)營(yíng)前景產(chǎn)生了信任。
三、尋找突破點(diǎn)，瞄準房展會(huì )
對于商業(yè)項目來(lái)講，要想實(shí)現銷(xiāo)售就必須要突出項目的投資價(jià)值，這就是商業(yè)地產(chǎn)與住宅銷(xiāo)售的差異所在。在形象推廣取得了預期的效果之后，接下來(lái)就要在此基礎上推出“投資”的概念了。消費者對于投資項目，往往喜歡跟風(fēng)，往往認為當前大家都關(guān)注的項目就是最具投資價(jià)值的項目，大家都不關(guān)注的項目都是沒(méi)有投資價(jià)值的，因此，商業(yè)地產(chǎn)的推廣一定要集中火力，在最適宜的時(shí)機推出，營(yíng)造旺銷(xiāo)的氣氛，吸引投資者的關(guān)注，從而實(shí)現銷(xiāo)售。
此時(shí)，離房展會(huì )也越來(lái)越近了，房展會(huì )不僅是房地產(chǎn)項目展示自己實(shí)力，同行間大比拼的盛會(huì )，對消費者而言更是認識地產(chǎn)項目，選擇地產(chǎn)項目，進(jìn)行貨比三家的良機，地產(chǎn)投資者也大多會(huì )到房展會(huì )淘金，選擇適合于自己的投資項目。房展會(huì )將會(huì )在短時(shí)間將房地產(chǎn)行業(yè)的目標消費群最大限度的集中在一起，因此，項目組認為本次房展會(huì )對于A(yíng)項目重啟市場(chǎng)而言，是再好不過(guò)的時(shí)機了。此時(shí)，項目組已將全部的精力都投放到房展會(huì )上來(lái)，力爭在房展會(huì )上一炮打響，以實(shí)現我們的房展會(huì )“市場(chǎng)引爆計劃”。
正當項目組成員為突如其來(lái)的市場(chǎng)良機而歡呼時(shí)，一盆冷水潑在了項目身上：由于A(yíng)項目正處在建設階段，而項目銷(xiāo)售的停滯導致了資金短缺，開(kāi)發(fā)商要求本次房展會(huì )A項目將可能不會(huì )參加，即使參加，也不會(huì )有大的資金投入。經(jīng)過(guò)項目的努力，開(kāi)發(fā)商決定將參加展會(huì )的費用控制在幾萬(wàn)元之內。眾所周知，房展會(huì )就是一場(chǎng)地產(chǎn)大鱷們的燒錢(qián)比賽，為了體現樓盤(pán)的檔次和實(shí)力，展區無(wú)論是從位置、布局、造型還是到材質(zhì)，無(wú)不是追求檔次和視覺(jué)效果，一個(gè)展會(huì )下來(lái)，所花費的費用少則數十萬(wàn)，多則上百萬(wàn)，光是演出費用恐怕也有幾萬(wàn)元。對A項目而言，區區幾萬(wàn)元如何能在展會(huì )中嶄露頭角，成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)呢？
四、資源整合，出奇制勝
只要思想不滑坡，辦法總比困難多。困難擺在面前，總是要解決的，經(jīng)過(guò)項目組討論，大家一致認為本次房展會(huì )，一定要整合現有資源，打破以往各開(kāi)發(fā)商進(jìn)行財力大比拼，以奢華來(lái)吸引消費者的參展方式，爭取在展會(huì )中以最低的成本，來(lái)出奇制勝，巧妙地將A項目的投資優(yōu)勢傳播出去。要打投資概念，首先要總結吸引消費者投資的利益點(diǎn)，最終，項目組將本項目的投資優(yōu)勢提煉為：投資門(mén)檻低、回報穩定、回報率高、適合大眾投資。針對這一賣(mài)點(diǎn)，我們把A項目的目標消費群定位為在一定積蓄，想投資但無(wú)固定的投資渠道的城市小型投資者。
有了具有競爭力的賣(mài)點(diǎn)，如何將這一賣(mài)點(diǎn)有效地傳播出去是項目組面臨的又一問(wèn)題。所謂有效的傳播，不是簡(jiǎn)單的讓目標消費群知道這一投資信息，而是要讓他們接受信息后，認同我們的賣(mài)點(diǎn)，產(chǎn)生購買(mǎi)欲望，最終實(shí)現銷(xiāo)售。因此，項目組接下來(lái)要做的就是要使“投資門(mén)檻低、回報穩定、回報率高、適合于大眾投資�！边@一信息更加通俗、可信度更高，才能達到傳播的目的。
于是項目組結合A項目的現狀，對A項目的資源進(jìn)行整合后制定出了參加本次房展會(huì )的營(yíng)銷(xiāo)策略：傳播造勢，利益誘導，促進(jìn)銷(xiāo)售，重啟市場(chǎng)。針對制定的營(yíng)銷(xiāo)策劃在策略實(shí)施上項目組進(jìn)行了細化，以確保策略的指導性和可行性：
細化一：在傳播時(shí)間上要拉長(cháng)傳播周期，以確保信息傳播的持續性。
所謂拉長(cháng)傳播周期就是要使信息傳播的時(shí)間從展會(huì )開(kāi)始前、展會(huì )過(guò)程中到展會(huì )結束后的一段進(jìn)間內要貫穿始終，爭取做到會(huì )前傳播進(jìn)行市場(chǎng)預熱，會(huì )上集中傳播達到高潮、會(huì )后跟進(jìn)傳播使熱銷(xiāo)持續。這樣會(huì )前造勢、會(huì )中促銷(xiāo)、會(huì )后跟進(jìn)三者有機的結合在一起，保證了信息傳播的持續性。
細化二：對傳播媒體進(jìn)行立體組合，以確保信息傳播的有效性。
媒體是信息傳播的載體，面對眾多的媒體要對媒體進(jìn)行有選擇地組合，如果盲目地依賴(lài)單一媒體，則有可能造成信息的流失；如果無(wú)選擇地投放多家媒體，則會(huì )增加傳播成本，造成資源浪費。本次展會(huì )在高空媒體選擇上我們選擇本市的主流報紙《晚報》，該媒體是本地發(fā)行量最大的一家報紙，同時(shí)也是本次展會(huì )的主辦方，會(huì )前對本次展會(huì )進(jìn)行重點(diǎn)跟進(jìn)報道。
光靠高空媒體是不夠的，在展會(huì )過(guò)程中，信息能否及時(shí)有效地傳播到參加展會(huì )的消費者中去，對參展企業(yè)來(lái)說(shuō)尤其重要。因為這部分人群就在現場(chǎng)，能否將他們吸引到你的展區內，就要看你的信息傳播是否到位了。因此，在地面媒體的選擇上我們決定自制宣傳工具，屆時(shí)在展會(huì )上流動(dòng)發(fā)放。
細化三：在傳播內容上主打促銷(xiāo)牌，與其他參展企業(yè)主打形象形成對比。
在歷屆房展會(huì )中，參加展會(huì )的開(kāi)發(fā)商無(wú)一不是在大打樓盤(pán)的形象，比檔次，比概念，比個(gè)性，令消費者看得眼花瞭亂，到最后也只能是走馬觀(guān)花地看看熱鬧。因此，項目組對于廣告傳播的內容決定以促銷(xiāo)信息為主，主打促銷(xiāo)牌，與其他樓盤(pán)形成反差，從成堆的廣告中顯現出來(lái)。同時(shí)，制作促銷(xiāo)單張在展會(huì )現場(chǎng)發(fā)放，使A項目促銷(xiāo)信息在參展消費者中傳播出去。
細化四：制作會(huì )走動(dòng)的吉祥物氣模，營(yíng)造現場(chǎng)熱鬧氣氛。
由于事前開(kāi)發(fā)商已聲明對展區制作不會(huì )做大的投入，就注定展區的設計要一切從簡(jiǎn)，如何吸引消費者到你的展區前駐足呢？此時(shí)，項目組想到了吉祥物氣模，也只能依靠這種可愛(ài)的吉祥物形象來(lái)營(yíng)造現場(chǎng)氣氛了。屆時(shí)，可以制作數個(gè)會(huì )走動(dòng)的吉祥物氣模在展區周?chē)不刈邉?dòng)，一定會(huì )吸引大量人群，且由于氣模是在展區外走動(dòng)，不會(huì )占用過(guò)小的展區空間，不影響消費者咨詢(xún)和銷(xiāo)售人員同客戶(hù)的洽談，無(wú)意中又擴大了展區的實(shí)用面積。
細化五、制作大、小存折，使投資概念通俗化、形象化。
基礎設施都已俱備，本次展會(huì )中推出“投資概念”如何才能讓消費者快速接受，獲得消費者的認同呢？于是項目組圍繞該項目“投資門(mén)檻低、回報穩定、回報率高、適合大眾投資�！钡馁u(mài)點(diǎn)進(jìn)行討論后，有人提出對于本項目投資打個(gè)比喻來(lái)說(shuō)就好比一次性在銀行存入一定的資金（購買(mǎi)商鋪產(chǎn)權），然后每月可以從銀行收取一定的利息（項目的租金回報），只是這種加報率要比銀行利率更高，但同樣具有穩定性。這句話(huà)剛說(shuō)完就得到了大家的一致認同，于是一個(gè)令大家興奮的創(chuàng )意出來(lái)了：在展區制作一個(gè)大的銀行存折模型，將項目的投資回報分析模仿銀行利息回報寫(xiě)上去，消費者從這上面可以一目了然地看到自己投入多資金，每月能收取多少租金回報。通過(guò)這種方式A項目的投資優(yōu)勢便通俗易懂而又清晰地展現在人們面前。
有了放在展區的大存折模型，又有人建議再制作與真正銀行存折大小相當的小存折，作為宣傳資料在展會(huì )現場(chǎng)發(fā)放，小存折內除了項目投資回報分析外，增加項目介紹、項目業(yè)態(tài)、項目投資優(yōu)勢分析等內容，這時(shí)的小存折儼然成了一本精致的樓書(shū)。同進(jìn)，結合小存折的尺寸，項目組將原來(lái)的準備要做的促銷(xiāo)單張制作成為精美的促銷(xiāo)卡片，夾在小存折中在展會(huì )現場(chǎng)同時(shí)發(fā)放，由于這兩種宣傳品制作精美，于是避免人們在接到宣傳品后順手丟掉的現象。
細化六：推出特價(jià)商鋪，讓利促銷(xiāo)，拉動(dòng)銷(xiāo)售。
做了這么多銷(xiāo)售鋪墊，最終消費者能買(mǎi)賬嗎？當消費者對A項目的投資價(jià)值產(chǎn)生興趣，并認同后這種投資模式后，如何才能讓他們產(chǎn)生必須要展會(huì )期間購買(mǎi)的欲望呢？要刺激消費者的即時(shí)購買(mǎi)欲望，必須要讓消費者感到即時(shí)購買(mǎi)會(huì )得到平時(shí)購買(mǎi)所不能得到的利益、且這種利益只有在這個(gè)時(shí)間范圍內才能實(shí)現。
于是，項目組決定找出A項目當前總價(jià)值最低的十套商鋪，作為特價(jià)商鋪推出。這種特價(jià)商鋪，從價(jià)位上非常有吸引力，一定會(huì )在消費者中引起搶購風(fēng)潮�？梢赃M(jìn)行炒作，以引起消費者的關(guān)注。
五、成功引爆市場(chǎng)，成為最大贏(yíng)家
按照前期展會(huì )營(yíng)銷(xiāo)策略的指導，展會(huì )前一星期，主辦方為參展企業(yè)在《晚報》上做了一個(gè)房地產(chǎn)廣告專(zhuān)刊，本專(zhuān)刊夾在報紙中同步發(fā)行，因此發(fā)行量很大，也深受消費者的關(guān)注。正如項目組所預料，各房地產(chǎn)企業(yè)在專(zhuān)刊上都打出了參展項目的形象廣告，只有A項目打出了以促銷(xiāo)為主題的廣告，同時(shí)在廣告中注明了項目展區的位置，以便于消費者尋找。同時(shí)，由于大多數參展項目為住宅項目，打的都是居住理念，而只有A項目打的是投資理念。因此，使A項目的廣告版面在本期房地產(chǎn)廣告專(zhuān)刊中顯得格外醒目。廣告一經(jīng)播出，賽前就
有很多消費者打來(lái)電話(huà)咨詢(xún)，要求提前訂房，而銷(xiāo)售人員卻欲擒故縱，聲稱(chēng)該優(yōu)惠措施只有在展會(huì )期才能享受，屆時(shí)請到展會(huì )現場(chǎng)購買(mǎi)，為展會(huì )現場(chǎng)的搶購打下了基礎。會(huì )前的信息傳播取得了預期的效果。
展會(huì )前三天，項目組開(kāi)始了布展工作，由于考慮到成本問(wèn)題，展區設計在造型和用材上都進(jìn)行了簡(jiǎn)化。為了更好的在現場(chǎng)發(fā)布促銷(xiāo)信息，項目組將展區的立柱進(jìn)行了加寬，于是4條立柱便成了4個(gè)廣告牌，于是項目將促銷(xiāo)信息打在了近5米高的.立柱上，使促銷(xiāo)信息變得格外醒目。印有A項目投資收益分析的大存折也放到了展區的最前面，并配有銷(xiāo)售人員現場(chǎng)講解；作宣傳資料發(fā)放的小存折和印有促銷(xiāo)信息的促銷(xiāo)卡片也都準備到位；吉祥物模型出訂做完成，并聘請在校大學(xué)生做兼職，展會(huì )期間鉆到氣模里面在展區周?chē)邉?dòng)；項目組還在展區前放置了音響，播放項目的專(zhuān)題片，以吸引人氣；同時(shí)，從售樓處拉來(lái)4組桌椅放在展區內，以便于銷(xiāo)售談判。
萬(wàn)事俱備，只欠東風(fēng)。對A項目具有轉折意義的房展會(huì )如期而至。展會(huì )第一天，會(huì )前通過(guò)電話(huà)咨詢(xún)要求定房的客戶(hù)便早早地來(lái)到了展區前，與銷(xiāo)售人員進(jìn)行談判，現場(chǎng)氣氛火爆，看到如此場(chǎng)面，銷(xiāo)售人員的積極性高漲，談判顯得格外投入。由于促銷(xiāo)人員在展區內流動(dòng)發(fā)放小存折和促銷(xiāo)卡片，消費者看到如此新穎的宣傳資料，大都仔細閱讀，大批的準客戶(hù)被吸引到了展區前。同時(shí)，吉祥物氣模也發(fā)揮了作用，它可愛(ài)的時(shí)而揮手，時(shí)而走動(dòng)，吸引眾多消費者前來(lái)合影留念和駐足觀(guān)看，為展區增加了人氣。
第一天推出的10套特價(jià)商鋪被搶購一空，為了再一次營(yíng)造搶購風(fēng)潮，項目組決定再加推10套特價(jià)商鋪，并修改了現場(chǎng)訂鋪的優(yōu)惠政策。展區的人越來(lái)越多，要求與銷(xiāo)售人員咨詢(xún)談判的客戶(hù)也越來(lái)越多，由于談判桌不夠，很多人都在一邊等候。于是項目組將展區內的接待臺移動(dòng)到展區前面，在展區內又增加了4組桌椅，這時(shí)原本不大的展區，被談判用的桌椅全部擠滿(mǎn)了。這樣的火爆場(chǎng)面一直持續到了展會(huì )的第三天，也就是展會(huì )的最后一天。在最后一天下午，很多參展商都在準備撤展，而A項目的展區內仍有消費者在咨詢(xún)，于是A項目便成了本次展會(huì )撤展最晚的一個(gè)。
展會(huì )后，按原計劃項目組在推廣上進(jìn)行了跟進(jìn)，在報紙上加推了一個(gè)整版的廣告。其中半版以軟文的形式對A項目在展會(huì )期間取得的成績(jì)進(jìn)行了炒作，提出平民化投資的概念。同時(shí)，利用半版的硬廣對A項目本次展會(huì )取得的成績(jì)進(jìn)行慶賀，并加推5套特價(jià)商鋪。本版廣告投放后，便吸引了上百個(gè)咨詢(xún)電話(huà)，掀起了第二輪搶購風(fēng)潮，使展會(huì )的熱銷(xiāo)效應得到了延續。
小結：
通過(guò)房展會(huì )，A項目成功重啟市場(chǎng)，且以后的銷(xiāo)售也進(jìn)入了良性循環(huán)的軌道。從整個(gè)展會(huì )來(lái)看，A項目在本次展會(huì )中的展區設計和制作，由于受成本限制，在品質(zhì)、用材和最終的視覺(jué)效果上遠不如其他樓盤(pán)的展區，但是A項目的展區設計較為實(shí)用，接待區（資料發(fā)放區）、談判區、音響區、休息區、咨詢(xún)區、形象墻、促銷(xiāo)立柱等功能劃分較為合理、實(shí)用，且充分運用了展區周?chē)ǖ赖目臻g；在展會(huì )流程設計和信息傳播上環(huán)環(huán)相扣，步步步為營(yíng)，執行到位�？傊�，A項目本次展會(huì )營(yíng)銷(xiāo)的成功，得益于項目組正確的策略指導、周密的策劃以及到位的現場(chǎng)執行，雖然投放成本較低，卻取得了很好的業(yè)績(jì)，值得參展企業(yè)的學(xué)習和借鑒。
但是，萬(wàn)事皆有其因，展會(huì )效果的好壞是由多方面促成的，展會(huì )營(yíng)銷(xiāo)是一個(gè)系統的工程，展前策劃、展中促銷(xiāo)，展后跟進(jìn)，一個(gè)都不能少。參展企業(yè)要針對展會(huì )的性質(zhì)，結合自身的資源進(jìn)行合理的整合策劃，形成一套行之有效的組合拳。因此，展會(huì )效果欠佳的參展企業(yè)不能把所有的矛頭指向展會(huì )的發(fā)起方，將所有的責任推卸給展會(huì )的組織者。在展會(huì )的選擇和組織上，每個(gè)參展企業(yè)要根據展會(huì )的規模和性質(zhì)，以及企業(yè)自身的實(shí)際情況，明確自己的參展目的，并制定適合于自己的營(yíng)銷(xiāo)策略，只有做到這一點(diǎn)，方能取得理想的參展效果。
徐海濤，畢業(yè)于工商管理專(zhuān)業(yè)，管理學(xué)學(xué)士。曾先后就職于美的空調、科龍電器，從事家電產(chǎn)品市場(chǎng)推廣和終端管理等市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作，在終端管理、市場(chǎng)推廣等方面有豐富的實(shí)戰經(jīng)驗和獨到的見(jiàn)解。后從業(yè)于專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司從事?tīng)I銷(xiāo)策劃工作，在市場(chǎng)推廣、招商加盟、展會(huì )營(yíng)銷(xiāo)方面有深入研究，并成功服務(wù)老萬(wàn)熱能、山東建工集團、華夏銀行、泰山集團等客戶(hù)。
地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)14
前言在商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣(mài)得好，前期的營(yíng)銷(xiāo)策劃必不可少，而且必須做到位。
××商業(yè)城項目是××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
××商業(yè)城座落于××市城區北部的××廣場(chǎng)旁，是××地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建項目。
本項目占地7000平方米，根據目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓(含負一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車(chē)庫及設備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。
項目總投資約1800萬(wàn)元。
經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閑購物商城。
根據這個(gè)初步設想，結合目前項目現狀，本營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)方案對本項目做了比較系統的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷(xiāo)可操作性分析，從營(yíng)銷(xiāo)策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝、營(yíng)銷(xiāo)組織運行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷(xiāo)售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項目營(yíng)銷(xiāo)總體策略營(yíng)銷(xiāo)總體策略是仔細分析、科學(xué)劃分并準確切入目標市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運用營(yíng)銷(xiāo)策略，最大限度提升項目的附加價(jià)值，獲取項目的最大利潤，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項目形象。
概括本項目的營(yíng)銷(xiāo)總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導一個(gè)財富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
二、項目營(yíng)銷(xiāo)目標方針根據本項目“五個(gè)一”的.總體營(yíng)銷(xiāo)策略，擬訂本項目的營(yíng)銷(xiāo)目標方針如下，作為本項目營(yíng)銷(xiāo)工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1.樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2.倡導一個(gè)財富理念：創(chuàng )投性商業(yè)、休閑式購物、穩定性回報。
3.提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權式商鋪、休閑式商業(yè)。
4.啟動(dòng)一個(gè)前衛市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng )投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。
5.醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴：本項目將傳統商業(yè)行為上升為現代全新的休閑商業(yè)，力爭推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統商業(yè)的競爭，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
三、銷(xiāo)售目標及目標分解1.銷(xiāo)售(招商)目標2.銷(xiāo)售目標分解四、營(yíng)銷(xiāo)階段計劃根據項目的定位及施工進(jìn)度計劃，將營(yíng)銷(xiāo)工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。
五、項目銷(xiāo)售時(shí)機及價(jià)格為了更好地在后續營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中充分體現總體營(yíng)銷(xiāo)策略和達成目標方針的實(shí)現，綜合項目要素資源和營(yíng)銷(xiāo)推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷(xiāo)售時(shí)機及價(jià)格。
(一)項目入市時(shí)機及姿態(tài)1.入市時(shí)機：根據規劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷(xiāo)準備，在20xx年5月份房交會(huì )期間開(kāi)盤(pán)(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交會(huì )、五一國際勞動(dòng)節等機會(huì )掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮;在國慶節、20xx年秋季房交會(huì )、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷(xiāo)售高潮。
2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區“財富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng )全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。
(二)價(jià)格定位及價(jià)格策略1.價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2.價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項目的銷(xiāo)售均價(jià)為3580元/平方米，其中起價(jià)為3328元/平方米，最高價(jià)為4000元/平方米。
3.價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調整(略升)，均價(jià)為3380元/m2，尾盤(pán)銷(xiāo)售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合(一)宣傳策略主題1.個(gè)性特色：“××商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產(chǎn)、獲取穩定回報”的投資理念。
2.區位交通：本項目地處××廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區地標建筑，交通便捷，是北部區域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3.增值潛力：處于政府規劃重點(diǎn)發(fā)展區域的核心區域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
(二)宣傳媒介組合1.開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財富投資，穩定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
2.開(kāi)盤(pán)后的強勢推廣期：即項目營(yíng)銷(xiāo)推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶(hù)外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3.開(kāi)盤(pán)后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷(xiāo)活動(dòng)、項目招商說(shuō)明會(huì )等形式。
地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)15
一、項目簡(jiǎn)介：
本房地產(chǎn)項目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈 型將社區同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開(kāi)。
本房地產(chǎn)現有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶(hù)型多層組成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現了銷(xiāo)售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現了銷(xiāo)售，但沒(méi)有為開(kāi)發(fā)商實(shí)現預期的利潤，沒(méi)有樹(shù)立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無(wú)意中形成本房地產(chǎn)下一期小戶(hù)型開(kāi)發(fā)和小高層開(kāi)發(fā)的品牌障礙。
現在，一期多層尚有37套房、準現房，銷(xiāo)售額850萬(wàn)元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127 m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷(xiāo)售金額占一期余額的90.4%。
二期小戶(hù)型總銷(xiāo)售金額預計2800萬(wàn)元，臨街商鋪1700萬(wàn)元，合計4500萬(wàn)元。預售許可證預計20xx年5月底辦下。
由此可見(jiàn)，目前本房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶(hù)型、現房大戶(hù)型和商鋪。其中二期小戶(hù)型占所有可售金額的52%，一期大戶(hù)型銷(xiāo)售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過(guò)于分散的障礙，是 面對的重大挑戰之一。
二、市場(chǎng)概況及基本競爭格局：
a、 東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線(xiàn)、東明路南段沿沿線(xiàn)、航海東路與107國道沿線(xiàn)。
鄭汴路沿線(xiàn)主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤(pán)組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區。本房地產(chǎn)位于這一區位之內。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但本房地產(chǎn)在操盤(pán)過(guò)程中，沒(méi)有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區分與借勢，純粹以低價(jià)位的品牌內涵介入競爭，不僅沒(méi)有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線(xiàn)目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤(pán)組成。
航海東路與107國道沿線(xiàn)是20xx年以來(lái)的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽(yáng)光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤(pán)。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶(hù)型明確的競爭樓盤(pán)，其它幾乎所有的樓盤(pán)都和本房地產(chǎn)一期159、127平米現房形成明確的競爭關(guān)系。（詳見(jiàn)附1：鄭汴路市場(chǎng)調研報告）
b、 小戶(hù)型市場(chǎng)概況。
自20xx年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來(lái)，小戶(hù)型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來(lái)。尤其是20xx年初，青年居易（easy-go）以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶(hù)型的“市場(chǎng)黑洞”，徹底打破了市場(chǎng)的競爭格局，實(shí)現了小戶(hù)型從供小于求到供大于求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小戶(hù)型銷(xiāo)售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，已成功實(shí)現一期的開(kāi)發(fā)，在幾乎沒(méi)有什么競爭的情況下，收獲了小戶(hù)型市場(chǎng)的第一批需求者，現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶(hù)型市場(chǎng)，并且認識到小戶(hù)型的主力市場(chǎng)是６０－８０平米的兩室戶(hù)型和100平米的三室兩廳。這與 的市調結果完全一致。此次燕歸二期開(kāi)發(fā)的正是此類(lèi)戶(hù)型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）�？梢哉f(shuō)，同燕歸園的戶(hù)型配比上比較， 沒(méi)有優(yōu)勢。
�。ㄐ�(hù)型市場(chǎng)詳見(jiàn)附2：鄭州市小戶(hù)型的調查報告）
c、 商鋪市場(chǎng)
商鋪是一個(gè)比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來(lái)的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場(chǎng)尚處于起步階段。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)南端，即將建成的大賣(mài)場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值將會(huì )決定二期商鋪的價(jià)格。人們對大賣(mài)場(chǎng)的商業(yè)認同也將影響二期商鋪的價(jià)格。
和二期商鋪有競爭的主要樓盤(pán)是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。
三、項目swot分析
一）優(yōu)勢
1） 鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢，這里是財富的俱樂(lè )部，富翁的制造廠(chǎng)，在這里百萬(wàn)富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是 方樓盤(pán)最有力的支撐。
市場(chǎng)細分如下：
a、高端市場(chǎng)被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤(pán)滿(mǎn)足，這一部分客戶(hù)大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費，10年內不會(huì )再置業(yè)。
b、中端市場(chǎng)被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤(pán)滿(mǎn)足，屬過(guò)度消費和終極消費的結合。
c、復合市場(chǎng)。本房地產(chǎn)一期是一個(gè)大眾樓盤(pán)，從價(jià)位角度劃分，屬中低檔樓盤(pán)。本房地產(chǎn)二期小戶(hù)型項目的目標群，預計業(yè)主身份復雜，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過(guò)程中，不能拘泥于單一的推廣主線(xiàn)。
本區域年輕人多為收入較低的藍領(lǐng)階層，有效需求不足。如果本房地產(chǎn)二期銷(xiāo)售象青年居易一味的向年輕時(shí)尚族訴求， 方樓盤(pán)銷(xiāo)售可能面臨比較嚴峻的局面。（詳見(jiàn)鄭汴路市場(chǎng)調研報告）
鄭汴路市場(chǎng)調研報告
調查目的：了解鄭汴路市場(chǎng)的整體收入水平和消費者對小戶(hù)型的認知和接受程度（本房地產(chǎn)購房消費支撐力度）
調查方法：分層隨機抽樣（不同年齡層）和分塊隨機抽樣
調查范圍：鄭汴路東建材市場(chǎng)、燈飾市場(chǎng)、管材市場(chǎng)、名優(yōu)建材市場(chǎng)、商品大世界
調查時(shí)間：20xx.4.14
鄭州，銀基批發(fā)市場(chǎng)和鄭汴路建材市場(chǎng)是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數以萬(wàn)計的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費習慣將對房地產(chǎn)的投資有一定的指導意義。
20xx.4.14，動(dòng)力公司市場(chǎng)部走訪(fǎng)了鄭汴路建材市場(chǎng)，對小戶(hù)型的市場(chǎng)消化力做了調查，而這些建材市場(chǎng)的小老板們對此漠不關(guān)心，或拒不作答，說(shuō)明消費者對房地產(chǎn)市場(chǎng)敏感度不夠。消費疲軟，市場(chǎng)敏感度不高，純小戶(hù)型在鄭汴路這塊市場(chǎng)前景嚴峻。
對建材市場(chǎng)調查發(fā)現：
1、 大部分員工租房住，潛在客戶(hù)存在；市場(chǎng)潛量比較大，但需要推廣的成本較高
2、 大部分員工來(lái)自外地或郊縣，收入水平偏低，消費力不足
3、 小戶(hù)型需求彈性非常大，對價(jià)格非常敏感
4、 市場(chǎng)上有很大不穩定因素，8-9月份建材市場(chǎng)要拆遷到莆田，固有的建材市場(chǎng)要做升級換代
5、 外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買(mǎi)房子的話(huà)，更喜歡一步到位
6、 商鋪為上下兩層，一般下面做門(mén)面，上面做倉庫和員工宿舍
7、 附近都市村莊較多，租務(wù)市場(chǎng)一般80—150元/月
8、 作為首次購買(mǎi)者，最重要的還是價(jià)格
9、 他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈
10、 相當一部分是河南總代理，無(wú)須過(guò)多的現場(chǎng)銷(xiāo)售
11、 同類(lèi)產(chǎn)品多，競爭激烈，壓縮銷(xiāo)售成本是公司發(fā)展最重要的問(wèn)題，故一般員工無(wú)福利分房的可能
12、 普通員工不會(huì )因為工作而就近選擇居住地，她們往往因為居住而更換工作，普通員工流動(dòng)性比較大
13、 對60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉化為有力的市場(chǎng)動(dòng)力
14、 本房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好
15、 外地商人對鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿(mǎn)信心
鄭汴路建材市場(chǎng)蘊涵了較大的市場(chǎng)潛力，隨著(zhù)鄭東新區的開(kāi)發(fā)和鄭汴路大賣(mài)場(chǎng)的形成，鄭汴路升值的前景就會(huì )更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項目的運作的好壞，“注意力經(jīng)濟”的時(shí)代，抓住了消費者的眼球，侵占了客戶(hù)的意念，就意味著(zhù)成功！
2） 鄭汴路板塊高檔樓盤(pán)云集，已經(jīng)同未來(lái)大道板塊一樣，成為身份、財富的象征。本房地產(chǎn)二期應借此概念，實(shí)現品牌形象的轉變。
3） 正在形成的“大賣(mài)場(chǎng)”商務(wù)區能直接帶動(dòng)本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為“大賣(mài)場(chǎng)”的附屬配套。該局面一旦形成，銷(xiāo)售將高屋建瓴，出現爆搶局面。
4） 本房地產(chǎn)項目二期有巨大的升值空間與既得便利
a、 107國道的.東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區的財富中轉站。有“東之中”或“東區發(fā)動(dòng)機”的本質(zhì)地位。鄭汴路商圈早已成為百萬(wàn)富翁的制造廠(chǎng)。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤(pán)風(fēng)光占盡，而 方樓盤(pán)以“中原地產(chǎn)大低震”的角色，不僅沒(méi)有收獲天然的地段優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問(wèn)題必須在二期項目得到扭轉。
b、 鄭東新區的輻射效應。
鄭東新區的開(kāi)發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區與新城區的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來(lái)一次前所未有的商機。而本房地產(chǎn)項目恰恰位于這一板塊的中心。
二）劣勢
1）、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現已進(jìn)入尾盤(pán)階段，可售資源僅850萬(wàn)元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。
目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶(hù)型并非市場(chǎng)的主力所在，由于總價(jià)原因，總面積在150以上的多層戶(hù)型五樓以上是最難賣(mài)的戶(hù)型。并且此類(lèi)房源還要和周?chē)鹕耆A、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤(pán)相競爭。尤其是850萬(wàn)元的大戶(hù)型現房可售資源，不能放任由二期帶一期（通常小戶(hù)型帶不動(dòng)100平米以上的大戶(hù)型），不能全力以赴主打現有房源（總房源有限，導致?tīng)I銷(xiāo)資源總量較少），也不能先做二期樹(shù)品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對營(yíng)銷(xiāo)工作是一個(gè)巨大的挑戰。
2）本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠，從售樓部到社區要經(jīng)過(guò)嘈雜的市場(chǎng)，很難形成良好的看房通道。本房地產(chǎn)一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤(pán)感覺(jué)，有“只是兩棟臨街樓”的印象。
3）本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業(yè)安全系數較低，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設施，很難形成高檔樓盤(pán)形象。
4）與二期相比，一期樓盤(pán)素質(zhì)高、售價(jià)低，形成本房地產(chǎn)二期銷(xiāo)售心理價(jià)位抗性。
5） 非現房，不符合商戶(hù)即買(mǎi)即住的消費心理。
6） 非獨立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶(hù)想改變天天吃大排擋的愿望不符。
三）、機會(huì )
1）商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶(hù)另謀居所，導致租房市場(chǎng)更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶(hù)商戶(hù)，2萬(wàn)人的龐大消費群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值。因勢利導，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產(chǎn)二期主力客源。
2）挖掘市場(chǎng)。鄭汴路商圈商鋪倉庫資源緊張，從費用角度考慮，商戶(hù)、店員在二樓居住很不劃算。動(dòng)員較大的商戶(hù)從商鋪的二樓搬出來(lái)，到本房地產(chǎn)置業(yè)，開(kāi)拓新市場(chǎng)。
3）鄭汴路各市場(chǎng)競爭激烈，大鱷級商戶(hù)正在形成，這些商戶(hù)為了穩定企業(yè)中的骨干力量和親屬，已開(kāi)始為他們購置總價(jià)較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶(hù)們無(wú)嚴格意義上下班的生活工作需求，而本房地產(chǎn)二期恰恰符合商戶(hù)們的這一需求。
4） 大賣(mài)場(chǎng)”的整合，將對大鱷形成推波助瀾，本房地產(chǎn)二期有可能成為“大鱷”的商務(wù)配套。
a) 小戶(hù)型的特性導致目標客戶(hù)對居住環(huán)境要求不高。本房地產(chǎn)二期配套不全，居住環(huán)境 嘈雜的抗性可以弱化。
b) 本房地產(chǎn)二期產(chǎn)品總價(jià)低，置業(yè)風(fēng)險小。由于鄭汴路商圈租房市場(chǎng)火爆，且本樓盤(pán)有“大賣(mài)場(chǎng)”作依托，購房、租房需求恒久存在，物業(yè)幾乎不可能貶值，也比較容易轉手或出租，這非常符合外地商人置業(yè)心理。
c) 本房地產(chǎn)二期應該說(shuō)具有充足的客戶(hù)資源，消費的中堅力量是建材市場(chǎng)中的商戶(hù)，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節約大量的推廣成本。
d) 小戶(hù)型現房階段戶(hù)型劣勢一覽無(wú)余，故期房從另一方面說(shuō)是一種優(yōu)勢。
e) 以大賣(mài)場(chǎng)做依托，誘導鄭州房東投資市場(chǎng)，這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷(xiāo)售的中堅力量。
f) 鄭東新區建成需歷時(shí)20年之久，總投資20xx億元，其中一期總投資156億元，在5年內完成。這將給鄭汴路巨大的市場(chǎng)機會(huì )。
四）威脅
1）行業(yè)內的競爭
i. 周邊樓盤(pán)云集。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶(hù)分流，競爭激烈。
ii. 鄭州小戶(hù)型市場(chǎng)正趨飽和，過(guò)量的小戶(hù)型的投放勢必導致更加過(guò)量的樓盤(pán)優(yōu)勝劣汰。
建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶(hù)型投入市場(chǎng)。本房地產(chǎn)二期應當密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，爭取占領(lǐng)市場(chǎng)先機。
2）行業(yè)外威脅
鄭汴路“大賣(mài)場(chǎng)”的形成，商務(wù)更加方便快捷，商務(wù)的中間環(huán)節減少，將淘汰一批中小商戶(hù)，故本房地產(chǎn)的消費群將萎縮。
政府關(guān)于商品房20xx.5.1以后須全裝修出售。在一年左右的時(shí)間內，建材、裝修市場(chǎng)將出現，由散戶(hù)購買(mǎi)為主向集團購買(mǎi)為主的轉變。而開(kāi)發(fā)商必須考慮大眾市場(chǎng)，故家裝市場(chǎng)要重新整合。大品牌何去何從，很難預測；中檔品牌可能會(huì )脫穎而出，門(mén)庭若市。但商戶(hù)總數只會(huì )減少，在這個(gè)變動(dòng)的過(guò)程中，他們的置業(yè)激情將大大折扣，本房地產(chǎn)二期須在這一局面認知或形成之前完成銷(xiāo)售，否則 將陷入非常被動(dòng)的局面。
四、目標市場(chǎng)權衡及鎖定，品牌形象突破口甄別及品牌定義。
二期小戶(hù)型的目標市場(chǎng)主要由哪幾種人組成，這些人購買(mǎi)的抗性及抗性解除。
1、 在鄭汴路市場(chǎng)打工的中層技工或白領(lǐng)，以及少部分藍領(lǐng)。這些人的消費有點(diǎn)象青年居易的目標群。他們的主力消費面積是兩室一廳和一室一廳，消費實(shí)力有限。他們對按揭首付1.5-2.0萬(wàn)元月供400元非常感興趣，購房一般想一步到位，對住幾年再換房不太感興趣，認同鄭汴路有很大的租房需求市場(chǎng)，非常認同鄭東新區的發(fā)展前景。
由于 的戶(hù)型主力是19平米、40平米的一室一衛房源，而這些人購房多希望要相對一步到位，對自己一生能多次置業(yè)不太自信，這形成本房地產(chǎn)二期明確的戶(hù)型抗性。而燕歸園二期以60—80平米的二室一廳和二室二廳為主力戶(hù)型，恰恰買(mǎi)足了這些人的心理層面需求。但這些人的消費實(shí)力有限，首付2.5—3.5萬(wàn)元，月供700元，對這些人來(lái)說(shuō)比較吃力。
抗性解除。對此類(lèi)人要注意闡述：對自己前途有信心的人從不這樣想，這只是 的第一套房，現階段很少有人一套房住20年了，八十年代的房子現在沒(méi)有幾個(gè)人再住了。這里有個(gè)大商圈，里面有幾千個(gè)老板，幾萬(wàn)人店員，這里的房子想住就住，想賣(mài)就賣(mài)，想出租就出租，這里的公房租金很高。，鄭州很少有這樣一個(gè)巨大租售需求市場(chǎng)的地方
2、 26—29歲的店長(cháng)、業(yè)務(wù)經(jīng)理級人物，這些人大多想另立門(mén)面，又有結婚壓力（大多來(lái)自朋友和家庭），但是自己資金不多，如果買(mǎi)房一步到位，便沒(méi)有資金自己做生意， 的房子正好適合這些人。
3、 已在鄭州干了2 ~ 3年生意的外地人，這些人對鄭州東南區域尤其是鄭汴路市場(chǎng)有較深的了解，對鄭東新區有一點(diǎn)印象，但不太關(guān)心。在鄭州租房住，曾經(jīng)有想買(mǎi)房的念頭，但又不想永久在鄭居住，過(guò)幾年有可能回去，認為為這幾年時(shí)間買(mǎi)房花幾十萬(wàn)元不值得，怕被套住，：這里買(mǎi)套房以后很可能不住，又要占用資金，回頭將房子賣(mài)掉又嫌太麻煩。
抗性解除。對這類(lèi)客戶(hù)講鄭汴路商圈巨大的租房、購房需求，小戶(hù)型由于總價(jià)較低，可以隨時(shí)出售和出租。
4、 外地老板為同在一起的兄弟姐妹購置房屋。實(shí)力大的老板為公司的骨干員工購置房屋（主要是首付款）。這樣做一方面可以有收買(mǎi)人心的作用。另一方面這些人住得距商鋪很近，還能象從前住在商鋪時(shí)一樣，隨時(shí)照應生意。
5、 從前住在商鋪上層，因商鋪拆遷升級而從商鋪搬出來(lái)的老板。對這些人要多講只有這里的房可以隨時(shí)出租、轉手，或不太在意的讓給兄弟姐妹。因為只有這里的房總價(jià)低，月供少，求租或求購市場(chǎng)龐大。
6、 純投資歷者。以幾套或十幾套小戶(hù)型做為投資，出租。以收取房租為目的。對這些人訴求：開(kāi)個(gè)私家銀行、人不要一直太累，投入產(chǎn)出如同聚寶盆，比保險更保險（用詳細的計算），比股票更賺錢(qián)。如同擁有了另一份退休金。這里如同一個(gè)金礦，這里有數萬(wàn)人的年輕人，有數千個(gè)中小老板，有很大的租房需求市場(chǎng)，有鄭東新區的發(fā)展前景。
7、 外地品牌駐鄭代表，訴求隨時(shí)可住，隨時(shí)可賣(mài)，訴求個(gè)性物業(yè)服務(wù)，如同酒店服務(wù)一樣，有送飯服務(wù)、自動(dòng)電話(huà)晨叫服務(wù)、房間保潔服務(wù)、干洗服務(wù)、電話(huà)訂票服務(wù)（均是有償服務(wù)）。
8、 私人特殊生活，多講公交出入方便，房子總價(jià)不高等。
通過(guò)以上描述 發(fā)現，二期小戶(hù)型的目標群直接購買(mǎi)理由很難成為一期業(yè)主的購買(mǎi)理由，以此內容來(lái)作為品牌主力內涵不能帶動(dòng)一期余房銷(xiāo)售，更不能帶動(dòng)二期商鋪銷(xiāo)售。以上內容只能做分類(lèi)個(gè)別說(shuō)服之用，不能統領(lǐng)全局。
品牌戰略形成及品牌定位：
的可售資源是三種不同的物業(yè)形態(tài)，是三種不同的置業(yè)用途，這些物業(yè)形態(tài)的競爭市場(chǎng)相當激烈。因此，必須跳出物業(yè)形態(tài)自身的直接用途，尋找能統領(lǐng)整個(gè)一、二期多層樓盤(pán)、商鋪以及后續開(kāi)發(fā)的小高層物業(yè)的品牌內涵。
完全可以跳出傳統房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式，利用本房地產(chǎn)周邊資源，擴充品牌核心內涵，將本房地產(chǎn)定位成一個(gè)整個(gè)東區獨有的、擁有比建業(yè)、英協(xié)更有投資價(jià)值的、有無(wú)盡開(kāi)發(fā)潛力的高檔樓盤(pán)。
品牌內涵組成：
1、鄭東新區為本房地產(chǎn)注入了至少長(cháng)達20年的穩固商務(wù)住宅發(fā)展時(shí)期，帶來(lái)了多達20xx億元的幾乎是恒久的財富升值空間。
鄭東新區興建規劃總計20年（北京cbd區用了11年，上海浦東已用了10年），總投資20xx億元，其中單一個(gè)起步區就有5年時(shí)間投資156億元。興建鄭東新區必然要用大量的建筑材料、工具及建用品等。這些所有的材料采購地，必然從緊按在一起的鄭汴路大市場(chǎng)獲取。這些保證了鄭汴路商圈將在從此20年的迅猛發(fā)展�，F在，這里已經(jīng)如同1982年的深圳羅湖、蛇口，如同1992年的上海浦東，如同1997年的三峽宜昌。
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