房地產(chǎn)演講稿
老師同學(xué)們，大家下午好，下面由我代表我們小組為大家來(lái)介紹我們的PPT。 我們的PPT總共分為三個(gè)板塊，分別是總體概況，評估過(guò)程和小組總結。 第一部分總體概況，對相關(guān)名詞進(jìn)行了解釋?zhuān)�有評估對象和評估日期。 下面分別介紹，
首先了解房地產(chǎn)評估的專(zhuān)有名詞，其中有三通一平、四通一平、五通一平、六通一平、七通一平相關(guān)名詞，這里著(zhù)重給大家介紹三通一平。
二是評估對象，此次我們評估的對象是渝中區2號附1-5#商業(yè)用房。在這里，我們小組討論了該房產(chǎn)的類(lèi)型，根據準則，我們得知該房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，不屬于投資性房地產(chǎn)。小組發(fā)現報告中評估人員沒(méi)有對企業(yè)的評估對象經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行說(shuō)明，違反了準則的相關(guān)要求
然后我們根據材料得知，該房產(chǎn)的價(jià)值類(lèi)型時(shí)是市場(chǎng)價(jià)值，符合準則的要求。在這里，我們小組進(jìn)行了一個(gè)討論，就是報告中沒(méi)有應有的評估假設，根據準則，我們得出的結論是報告沒(méi)有限定合理假設，使得報告使用者對使用范圍不明確。
三是評估基準日，也就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)（根據理論要求） 根據材料得知評估基準日是XXXX年3月1日。
接下來(lái)是第二部分評估過(guò)程，評估過(guò)程分為評估方法，評估過(guò)程市場(chǎng)法，評估過(guò)程收益法和評估結果。
首先是前提背景，分為實(shí)物狀況描述，權益狀況，區位狀況，市場(chǎng)背景。我們著(zhù)重了解了實(shí)物狀況（介紹了估計對象和基礎條件）和市場(chǎng)背景（主要結論是商業(yè)房產(chǎn)價(jià)值有上漲趨勢）
第一，評估方法主要是用了市場(chǎng)法和收益法，在這里我們小組也進(jìn)行了討論，就是不同評估目的評估下的房地產(chǎn)估價(jià)方法選擇也有不同，據材料得知評估目的是轉讓房地產(chǎn)，經(jīng)過(guò)討論，我們認為兩種方法都要使用，然后在最終結果中擇優(yōu)選擇。
第二是評估過(guò)程的市場(chǎng)法，1、是委估房產(chǎn)面積確定（根據材料得知），2、交易案例選取，在市場(chǎng)法條件下，我們通過(guò)材料得知，三個(gè)實(shí)例沒(méi)有與評估對象在同一個(gè)小區，根據可比實(shí)例所處地區要與評估對象一致的原則，我們認為這3個(gè)類(lèi)比沒(méi)達到理想的'狀態(tài)，會(huì )影響評估結果的準確性。
3、交易情況修正，市場(chǎng)狀況調整，根據材料，對二者都沒(méi)有進(jìn)行調整，經(jīng)過(guò)討論，依據相應的準則，我們認為不做修正可能會(huì )高估評估值。4、是房地產(chǎn)狀況調整，包括區位狀況，實(shí)物狀況和權益狀況。（材料中對房地產(chǎn)狀況作出了調整）
5、是比準價(jià)格，比準價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數×市場(chǎng)狀況調整系數×房地產(chǎn)狀況調整系數，下面是具體的數據。
6、是評估結果，根據材料上的數據和理論依據，在經(jīng)過(guò)小組討論，我們認為評估結果偏高，在有些項目中沒(méi)有進(jìn)行修正。
主要是因為報告中沒(méi)考慮到資產(chǎn)的貶值，根據準則，我們認為沒(méi)有考慮到貶值，會(huì )導致評估結果偏高。
下面是第三是評估過(guò)程中的收益法，根據材料得知利用收益法主要是因為房間空置可以出租產(chǎn)生租金，根據準則，我們認為可以用收益法進(jìn)行評估。
1、年純收益的確定，凈收益的基本公式是凈收益=潛在毛租金收入-空置和收租收入+其他收入-運營(yíng)費用=有效毛收入-運營(yíng)費用，而材料中年純收益=年租金收入-房產(chǎn)稅-營(yíng)業(yè)稅金及附加-維修費用-保險-管理費用，據下面表格，經(jīng)過(guò)比
較，我們認為年純收益的確定基本正確，過(guò)程也是符合要求的。
2、是空置和收租損失率，資本化率，收益年限的確定，材料中對收益期限作出了判斷40年的期限，還考慮了損失率，我們認為評估過(guò)程準確利用了謹慎性原則。下面是具體數據
3、是評估結果每平方米5970元，經(jīng)過(guò)討論，我們認為評估過(guò)程基本正確，但評估中有主觀(guān)意向，租金具有不確定性，評估值明顯偏低。
下面是第四是評估結果，我們利用了市場(chǎng)法和收益法對該房地產(chǎn)進(jìn)行了分析測算，以下這個(gè)表就是評估價(jià)值以及我們得出的結論，因為收益法具有不確定性所以被我們淘汰，而市場(chǎng)法雖有不足但能保證評估值的基本準確。
最后是第三部分小組總結。經(jīng)過(guò)我們小組對材料的分析和討論，我們認為應該選擇市場(chǎng)法。但是因為在市場(chǎng)法中沒(méi)有考慮貶值的問(wèn)題，所以評估值有偏高的可能。最后評估過(guò)程雖然有些問(wèn)題，但基本都遵循了準則，評估結果是基本正確的。
我們小組的PPT展示到此結束，謝謝大家！
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