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.5.16.樓盤(pán)市場(chǎng)調查心得
我們有一些啟發(fā)后，好好地寫(xiě)一份心得體會(huì )，這樣有利于我們不斷提升自我。那么問(wèn)題來(lái)了，應該如何寫(xiě)心得體會(huì )呢？下面是小編收集整理的.5.16.樓盤(pán)市場(chǎng)調查心得，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
“市場(chǎng)調查就是市場(chǎng)調研”這是我一開(kāi)始對此理解的誤區。一直到后來(lái)我才真正理解市場(chǎng)調查和市場(chǎng)調研是有本質(zhì)上的區別的。市場(chǎng)調查更注重的是對市場(chǎng)數據的采集，說(shuō)的更透一點(diǎn)，市場(chǎng)調查只是查，是對整個(gè)市場(chǎng)淺層面的認識。就像你知道了一件事的結果，可是對導致該結果發(fā)生原因卻無(wú)從得知一樣。不知道原因，你就更不知道如何去改進(jìn)或加強。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研，顧名思義，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預測，為決策者們了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)趨勢，制定公司營(yíng)業(yè)計劃，擬訂經(jīng)營(yíng)策略提供參考與建議。一個(gè)項目資料的整合就需要以了解市場(chǎng)為先機，無(wú)論是撰寫(xiě)市場(chǎng)調研報告還是制作項目策劃PPT，都要從市場(chǎng)尋找信息和資料。同時(shí)信息的來(lái)源也不一定單從市場(chǎng)中獲取，由于現代化信息技術(shù)的不斷更新，很多房地產(chǎn)的市場(chǎng)信息都可以從網(wǎng)絡(luò )媒體等渠道獲取。而對房地產(chǎn)市場(chǎng)的切入，也習慣依據地域形態(tài)，由點(diǎn)單個(gè)樓盤(pán))到線(xiàn)、面(區域)，再由線(xiàn)、面(區域市場(chǎng))到體(宏觀(guān)環(huán)境)；然后再從體回復到點(diǎn)、線(xiàn)和面，不斷的循環(huán)往復，融會(huì )貫通，才可真正把握。
一、我現有的工作內容先從市場(chǎng)單個(gè)樓盤(pán)的調查開(kāi)始，并不斷的深化。
對單個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行市場(chǎng)調查是房地產(chǎn)市場(chǎng)調查的基礎，它不但是新進(jìn)員工接觸房地產(chǎn)知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產(chǎn)市場(chǎng)即時(shí)了解最為具體、最為直接的途徑。我覺(jué)得市場(chǎng)調研的目的主要是：
1、通過(guò)對在銷(xiāo)樓盤(pán)實(shí)地調查，收集板塊其產(chǎn)品及銷(xiāo)售信息；
2、通過(guò)對資料的整理，研究先進(jìn)樓盤(pán)的可借之處，分析各個(gè)樓盤(pán)的優(yōu)劣勢（地段、戶(hù)型設計、
周邊配套設施），為公司新項目的開(kāi)發(fā)提供建議；3、通過(guò)案例研究，不斷提高實(shí)習人員素質(zhì)
這是進(jìn)行市場(chǎng)調查時(shí)應首先明確的問(wèn)題。目的確定以后，市場(chǎng)調查就有了方向，不至于出現太大的過(guò)失。所以我每次在市場(chǎng)調查前都有在明確自己通過(guò)調查要解決哪些問(wèn)題，對哪些競爭性樓盤(pán)重點(diǎn)調查。如果開(kāi)始抓的問(wèn)題就不夠準，就會(huì )照成信息的浪費。不過(guò)，市場(chǎng)調查操作過(guò)程中，也不斷的在鍛煉我自身的經(jīng)驗。
二、對于調查內目的確定，經(jīng)過(guò)指導人員的參考建議，我概括了一下了調查主要內容：
1、項目基本情況：投資市場(chǎng)分析、樓盤(pán)概況、主要技術(shù)指標
了解一個(gè)樓盤(pán)，首先要分析樓盤(pán)所在的地理位置。就是分析樓盤(pán)的區域歷史沿革，區域特性(商業(yè)中心、工業(yè)中心、學(xué)院社區等)；了解區域交通狀況，(公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區縣級公路等)；因或公共配套設施(水、電煤等市政配套；公園、學(xué)校、醫院、影劇院商業(yè)中心、超市、賓館、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、集貿市場(chǎng)、著(zhù)名餐館等生活配套)和人文環(huán)境等等。和其他商品不一樣，樓盤(pán)的地理位置是樓盤(pán)不可分離的關(guān)鍵因素，它的優(yōu)劣與否，往往決定了樓盤(pán)的大部分價(jià)值。其次，就是產(chǎn)品分析，重點(diǎn)在于了解樓盤(pán)的土地、總建面積，產(chǎn)品類(lèi)別與規劃，建筑設計與外觀(guān)，總建套數與房型，面積、格局配比，建筑用材，公共設施和施工進(jìn)度等等。分析產(chǎn)品是理解樓盤(pán)的基礎，只有認真分析產(chǎn)品，才能正確把握因此而產(chǎn)生的種種變化。
2、項目功能分析：戶(hù)型系統分析、產(chǎn)品及其銷(xiāo)售情況分析
戶(hù)型配比是了解一個(gè)產(chǎn)品的重要指數，其主推戶(hù)型、戶(hù)型面積范圍、市場(chǎng)需求戶(hù)型等都是必要信息。而樓盤(pán)價(jià)格方面即產(chǎn)品的單價(jià)、總價(jià)和付款方式。市場(chǎng)中，往往有許多價(jià)格方面的促銷(xiāo)活動(dòng)，但萬(wàn)變不離其宗，其最終歸結于價(jià)格組合的三個(gè)方面。剖析價(jià)格組合并了解其運用策略是市場(chǎng)調查最吸引人的地方。對于產(chǎn)品銷(xiāo)售情況，一方面是指銷(xiāo)售點(diǎn)的選擇，人員的配置，業(yè)務(wù)執行，另一方面則是指什么樣的房型最好賣(mài)?什么樣的總價(jià)最為市場(chǎng)所接受?吸引客戶(hù)最主要的地方是什么?購房客戶(hù)群有什么特征，所有的這一切都是市場(chǎng)調查所應該了解的。
3、總體分析：環(huán)境分析、企劃分析、業(yè)務(wù)分析、客群分析、項目?jì)?yōu)劣勢
有了具體的一個(gè)調查方向，我將會(huì )更針對性的利用市場(chǎng)調查的一些方法，通過(guò)踩盤(pán)來(lái)獲取我們想要得到的信息。這時(shí)候，角色的轉換、溝通的技巧、觀(guān)察的細致等這些實(shí)際面臨的問(wèn)題都要重新定位。
三、市場(chǎng)調查有許多方法，調查方法的選擇，因人而異，因盤(pán)而異。
市場(chǎng)調查方法可分為兩大類(lèi)，第一類(lèi)按選擇調查對象來(lái)劃分，有全面普查、重點(diǎn)調查、隨機抽樣、非隨機抽樣等；第二類(lèi)是按調查對象所采用的具體方法來(lái)劃分，有訪(fǎng)問(wèn)法、觀(guān)察法、實(shí)驗法。方法眾多，我就不具體分析了，我一般采用直接訪(fǎng)問(wèn)法，到樓盤(pán)現場(chǎng)去觀(guān)察，在溝通過(guò)程中直觀(guān)獲取大量?jì)炔啃畔�，當然現在調查人員人脈的擴展，電話(huà)咨詢(xún)法也比較常用，這樣節省了不少的人力物力。
四、通過(guò)踩盤(pán)信息的獲取后，我需要做的就是對調查資料的整理分析，并做統計。
信息的統計也有技巧性，把雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，把錯誤的、不可靠的資料剔除，在資料編輯整理過(guò)程中，要保證資料的真實(shí)和準確。我歸納為：
1.信息的編輯整理
2、調查資料的電腦分類(lèi)存檔
3、有必要對此進(jìn)行表格的統計
4、對比歸納總結。
五、最后就撰寫(xiě)調查報告，并提出合理性建議
以上是我在研究過(guò)程中，參考現有理論知識，提出的調查市場(chǎng)時(shí)所要進(jìn)行的步驟。其實(shí)，在市場(chǎng)調查的參與中，確實(shí)讓我學(xué)習到很多，對踩盤(pán)的技巧也有自己的一些見(jiàn)解，有句話(huà)“知己知彼，百戰不殆”，到售樓部踩盤(pán)就是為了搜集情報和增長(cháng)知識。通常去踩盤(pán)，現場(chǎng)售樓人員表現態(tài)度不一般，有的對你不屑一顧，有的熱情款待，因此，怎樣達到良好的效果，就得事前做好充分的準備。選擇哪個(gè)時(shí)間段去現場(chǎng)？以怎樣的身份和借口交談甚佳？準備哪些設備和交通工具？如何端正自己的心態(tài)？我一般以同行的身份去現場(chǎng)，直截了當的獲取當前信息，成功率80%左右，因為很大一部分同行還是會(huì )理解業(yè)內規則。
市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)的，我們對所服務(wù)客戶(hù)的調研工作也是動(dòng)態(tài)的。因此我們的市場(chǎng)調查工作要保持一種持續的狀態(tài)。它也許是一項艱苦乏味枯燥的工作內容，但在市場(chǎng)調查的同時(shí)，我相信也不斷提升了調查人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。并且實(shí)踐證明，在這個(gè)復雜、競爭激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境中，每個(gè)代理商都在運用各種渠道來(lái)提高自身的綜合實(shí)力，只有認真細致，有效的市場(chǎng)調查，才能制定出切實(shí)可行的營(yíng)銷(xiāo)戰略，做出讓客戶(hù)滿(mǎn)意的項目策劃案，使企業(yè)利益最大化。
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