2017房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析練習題及答案
案例分析題
甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司)以2500萬(wàn)元依法取得了1h㎡綜合用地的土地使用權。該地塊地上容積率為6，建筑密度為50%，可建一幢16層的商住綜合樓和一幢5層辦公樓。商住綜合樓1-4層為建筑面積相同的商業(yè)用房，5～16層為建筑面積相同的住宅;辦公樓總建筑面積5000㎡，各層建筑面積相同。該地塊土質(zhì)較差，地下水位較淺，需采取一定工程措施改善條件方適用于建造。假定該綜合樓單位建筑面積造價(jià)包括建安工程費、勘察設計與前期工程費、管理費用、銷(xiāo)售費用、投資利息等合計為2000 元/㎡，土地開(kāi)發(fā)和房屋建設的正常成本利潤率為30%，銷(xiāo)售稅費率為6%。乙公司依法與甲公司簽訂土地使用權轉讓合同，購買(mǎi)辦公用地使用權進(jìn)行自建，成交價(jià)格為500萬(wàn)元。在建辦公樓時(shí)，乙公司以抵押方式向丙商業(yè)銀行貸款400萬(wàn)元，另從私人手中借得部分資金，乙公司應要求對所抵押的在建工程辦理保險，并與丁財產(chǎn)保險公司簽訂了保險合同。
第 1 題 該地塊為滿(mǎn)足商住綜合樓和辦公樓建筑要求，在基礎工程施工中應( )。
A.采取人工加固措施
B.降低地下水位
C.用大型土石方修筑地基
D.按條形基礎砌筑
【正確答案】： A,B
第 2 題 該綜合樓住宅部分每層的建筑面積為( )㎡。
A.2916.67
B.3250.00
C.3437.50
D.3500.00
【正確答案】： B
【參考解析】： 1h㎡=15畝=10000㎡。該地塊總建筑面積=10000㎡×6=60000㎡。根據“建筑密度即規劃地塊內各類(lèi)建筑基底占地面積與地塊面積之比”。該地塊建筑基底占地面積=10000㎡×50%=5000㎡。該商住綜合樓基底占地面積=5000㎡-5000㎡÷5=4000㎡。該綜合樓住宅部分每層的建筑面積=[(60000-5000)㎡-4000㎡×4]÷12=3250m。。
第 3 題 乙公司籌集建房資金利用的.信用形式為( )。
A.銀行信用
B.商業(yè)信用
C.民間信用
D.國家信用
【正確答案】： A,C
第 4 題 甲公司與乙公司簽訂的辦公樓用地轉讓合同為( )。
A.典型合同
B.雙務(wù)合同
C.主合同
D.從合同
【正確答案】： A,B,C
第 5 題 甲公司實(shí)現綜合樓開(kāi)發(fā)正常利潤時(shí)，該樓盤(pán)平均銷(xiāo)售價(jià)格應為( )元/㎡。
A.3228.73
B.3268.86
C.3346.91
D.3382.26
【正確答案】： B
【參考解析】： 根據：正常利潤被作為成本項目計入產(chǎn)品的經(jīng)濟成本之內，又被稱(chēng)為“隱成本”。它是組織生產(chǎn)所必須付出的代價(jià)，也可理解為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中使用自有生產(chǎn)要素的機會(huì )成本。當商品的銷(xiāo)售收入正好能補償經(jīng)濟成本時(shí)，廠(chǎng)商獲得了正常利潤。
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