【精選】設計方案集錦5篇
為了確保事情或工作扎實(shí)開(kāi)展，預先制定方案是必不可少的，方案是有很強可操作性的書(shū)面計劃。那么方案應該怎么制定才合適呢？下面是小編為大家整理的設計方案5篇，僅供參考，大家一起來(lái)看看吧。
設計方案 篇1
【活動(dòng)目標】
1、初步理解畫(huà)面的主要情節，嘗試用完整的語(yǔ)言講述畫(huà)面內容。
2、了解救生圈的作用，認識常見(jiàn)的會(huì )游泳的動(dòng)物。
3、樂(lè )意參加講述活動(dòng)，體驗活動(dòng)的快樂(lè )。
【活動(dòng)準備】
PPT，小狗、公雞、小魚(yú)圖片、背景圖人手一份。
【活動(dòng)過(guò)程】
一、圖片（救生圈）導入，激發(fā)幼兒興趣。
師：這是什么？救生圈有什么大本領(lǐng)？
小結：救生圈可以幫助不會(huì )游泳的人游泳。
二、感知理解畫(huà)面的主要情節，嘗試運用已有經(jīng)驗大膽講述。
師：今天，我們一起來(lái)講一個(gè)有關(guān)救生圈的故事。請你仔細觀(guān)察，把你看到的、想到的都告訴我們，好嗎？
圖一提問(wèn)：誰(shuí)來(lái)了？小貓去干什么？
圖二提問(wèn)：發(fā)生了什么事情？小貓發(fā)現了什么？
小結：我們剛剛看了兩幅圖，我們知道了，小貓去河邊釣魚(yú)，它發(fā)現了一個(gè)救生圈。
圖三提問(wèn)：小貓看見(jiàn)了誰(shuí)？它會(huì )怎么對青蛙說(shuō)？青蛙又會(huì )怎么回答？想想青蛙會(huì )怎么游給小貓看？請你學(xué)一學(xué)。
小結：小貓問(wèn)小青蛙：“這是你的救生圈嗎？”小青蛙說(shuō)：“謝謝，不是，我會(huì )游泳，不用救生圈�！闭f(shuō)完，小青蛙“撲通”一聲就跳進(jìn)了河里。
圖四提問(wèn)：小貓又看見(jiàn)了誰(shuí)？它會(huì )怎么說(shuō)？烏龜又會(huì )怎么回答？
小結：小貓問(wèn)小烏龜：“這是你的救生圈嗎？”小烏龜說(shuō)：“謝謝，不是，我會(huì )游泳，不用救生圈�！�
圖五提問(wèn)：小貓又碰到了誰(shuí)？他們會(huì )說(shuō)些什么呢？
小結：小貓問(wèn)小鴨：“這是你的救生圈嗎？”小鴨說(shuō)：“謝謝，不是，我會(huì )游泳，不用救生圈�！�
圖六提問(wèn)：這到底是誰(shuí)的呢？看看誰(shuí)來(lái)了？它怎么了？他們會(huì )說(shuō)些什么？
小結：小雞著(zhù)急得趕來(lái)了，小貓問(wèn)：“小雞，這是你的救生圈嗎？”小雞說(shuō)：“是的，謝謝你，這是我丟的�！�
圖七提問(wèn)：小雞在干什么？小雞怎么會(huì )游泳的？
小結：戴上救生圈，小雞也會(huì )游泳啦！
總結：你們看著(zhù)圖片講的故事真好聽(tīng)呀！我們把這些圖片連起來(lái)，再來(lái)聽(tīng)聽(tīng)這個(gè)故事吧，故事的名字叫《誰(shuí)的救生圈》
二、完整欣賞故事。
提問(wèn)：
1、現在，你知道這個(gè)救生圈是誰(shuí)的了嗎？
2、聽(tīng)了這個(gè)故事，你知道誰(shuí)是會(huì )游泳的？誰(shuí)需要救生圈？
三、遷移新的知識經(jīng)驗。
1、師：除了小雞，還有誰(shuí)也需要救生圈呢？
2、游戲：誰(shuí)的救生圈。
師：老師這里有三個(gè)小動(dòng)物，它們是小狗、公雞、小魚(yú)（出示小動(dòng)物的圖片），我這里也有一個(gè)救生圈，會(huì )是誰(shuí)的呢？請把你覺(jué)得會(huì )游泳的動(dòng)物貼到河水里，不會(huì )游泳的，貼在草地上！自己動(dòng)腦筋哦！去后面的桌子上試一試吧！
3、引導幼兒遷移故事中的語(yǔ)言來(lái)問(wèn)一問(wèn)，說(shuō)一說(shuō)。
設計方案 篇2
內容與要求：
1、通過(guò)看看說(shuō)說(shuō)，了解過(guò)春節人們購年貨的習俗。
2、嘗試用8元錢(qián)進(jìn)行購買(mǎi)年貨，體驗購年貨的快樂(lè )，并進(jìn)一步激發(fā)幼兒對過(guò)新年的期盼。
活動(dòng)重點(diǎn)：
體驗購年貨的快樂(lè )。
活動(dòng)難點(diǎn)：
用8元錢(qián)購買(mǎi)年貨。
材料與環(huán)境的創(chuàng )設：
收集各種食品包裝袋、五元、二元、一元面值若干、購物籃、布置好超市、新年音樂(lè )
設計思路：
新的一年即將來(lái)臨，孩子們感受到了環(huán)境的變化，感受到了新年喜氣洋洋的氣氛。在慶元旦活動(dòng)中，孩子們?yōu)樽约哼^(guò)新年要長(cháng)大一歲而興奮，并感受了節日快樂(lè )的氣氛。
記得有一天一大早，我到班級，說(shuō)起現在已經(jīng)是十二月份了，有孩子馬上說(shuō)：“老師，我還知道再過(guò)幾天就要過(guò)年了�！彼脑�(huà)剛說(shuō)完孩子們就接著(zhù)他的話(huà)題談?wù)撻_(kāi)了，有孩子說(shuō)：“過(guò)年時(shí)我又可以穿新衣服了�！� 有孩子說(shuō)：“過(guò)年的時(shí)候，我上街時(shí)還看到很多很多的燈呢！” 有孩子說(shuō)：“我還看見(jiàn)許多人在大街上跳過(guò)舞呢！”…… 其實(shí)孩子們所講的過(guò)年是春節，春節是我們中華民族最隆重、最重視、最傳統節日，舉國上下，喜氣洋洋，到處都在為迎接新年做準備。包括購買(mǎi)年貨。
二期課改理念指引下的學(xué)習活動(dòng)要關(guān)注活動(dòng)過(guò)程，創(chuàng )造條件讓幼兒通過(guò)直接體驗來(lái)學(xué)習，本次活動(dòng)我想幼兒通過(guò)嘗試購年貨，進(jìn)一步激起幼兒對過(guò)新年的期盼，并借助本次活動(dòng)讓幼兒用八元前錢(qián)購買(mǎi)兩件年貨，從而也起到復習8的加法。購物完成后，幼兒能大膽表述自己購買(mǎi)年貨的意圖，使孩子獲得互動(dòng)交流的樂(lè )趣，提高幼兒語(yǔ)言表達能力。
活動(dòng)流程：
引出話(huà)題――出示PPT――幼兒購年貨――介紹自己所購的年貨――活動(dòng)延伸
活動(dòng)過(guò)程：
一、 引出話(huà)題
再過(guò)一個(gè)多月將要過(guò)我們中國人民最重視、最隆重、最熱鬧的傳統節日，是什么節日？
二、出示PPT，引起幼兒討論
1、春節到了看看我們的爸爸、媽媽們在忙什么呢？
2、小結：買(mǎi)新年里需要的東西叫做“買(mǎi)年貨”，購買(mǎi)年貨是我們中國人過(guò)春節的習俗。
2、你想不想也學(xué)學(xué)爸爸媽媽買(mǎi)年貨？
3看謝老師給你們準備了多少錢(qián)？（出示錢(qián)幣，幼兒計算），對了謝老師給每位小朋友準備了8元錢(qián)，我們用8元錢(qián)到超市去購買(mǎi)我們想要的年貨好嗎?把老師送給你們的錢(qián)用完好不好？不過(guò)在買(mǎi)年貨時(shí)可要想一想，你為什么要買(mǎi)這些年貨，你打算怎樣享用這些年貨？
三、 幼兒購年貨
幼兒手提購物籃進(jìn)超市購年貨，師適時(shí)指導
四、 介紹自己所購的年貨
1、自由交流自己所購的年貨。
2、請個(gè)別幼兒交流買(mǎi)的年貨
五、 活動(dòng)延伸：
下次我們跟爸爸媽媽一起到超市去再次嘗試用9元或10元錢(qián)購買(mǎi)今天你想要買(mǎi)沒(méi)買(mǎi)到的年貨好嗎？
設計方案 篇3
一、系統概述
隨著(zhù)科技的發(fā)展，以往單一的教學(xué)方式逐步被改善。多媒體教室以多渠道的教學(xué)內容呈現方式，將理論教學(xué)和直觀(guān)教學(xué)有機的結合在一起，調動(dòng)學(xué)生的多種感官參與學(xué)習，提升了教學(xué)的質(zhì)量、提高了教學(xué)效率、擴大了教學(xué)規模。
第一代完整的多媒體教室由圖像顯示系統、音響系統（功放、音箱、麥克風(fēng)）、集中控制系統等幾部分組成。形成一整套由視頻、音頻、動(dòng)畫(huà)、文字等多種媒體表現手段的教室，其最大特點(diǎn)是將多媒體計算機技術(shù)與常規電教手段相結合，既有計算機多媒體，又能充分利用幻燈機、投影片、VCD、DVD等到電教軟件。由幕布構成的顯示系統在教學(xué)應用中都存在一定的使用缺陷，。投影效果較差，如果觀(guān)眾的觀(guān)看環(huán)境是教學(xué)等較光亮的場(chǎng)合，由于來(lái)回光路都會(huì )受到光干擾，圖像就會(huì )變得模糊甚至顏色出現失真，若再把投影幕的反射偏差考慮在內的話(huà)，效果是很難讓人滿(mǎn)意的，由于使用幕布，只能顯示，不能在幕布進(jìn)行各種操作會(huì )使教師學(xué)生之間失去互動(dòng)性，難以發(fā)揮教師在課堂上的主導作用和學(xué)生的主體作用。
第二代多媒體教室以多媒體計算機為核心，由實(shí)物展示臺、投影機、交互式電子白板、DVD機、展臺、音響設備等多種現代教學(xué)設備組成。第二代是由交互式電子白板取代幕布，交互式電子白板是一種教育輔助人機交互設備，它可以配合投影機、電腦等工具，實(shí)現無(wú)塵書(shū)寫(xiě)、隨意書(shū)寫(xiě)、遠程交流等功能。從硬件原理上來(lái)說(shuō)，交互式電子白板融合了大屏幕投影技術(shù)、精確定位的測試技術(shù)等。相比第一代多媒體教室，第二代最好的優(yōu)點(diǎn)在于實(shí)現人機交互，教師可以在白板上隨意書(shū)寫(xiě)。由于還是采用投影技術(shù)，使設備的使用受光的影響，當光線(xiàn)較亮時(shí)，顯示效果會(huì )失真且模糊。
第三代多媒體教室以多媒體計算機與背投為核心，由實(shí)物展示臺、音響設備等多種現代教學(xué)設備組成。多媒體顯示系統由高亮度、高解析度的高清數字光顯構成；完成對各種圖文資訊的大屏幕顯示。具有高清晰、懷閃爍、零輻射，超寬視角、不受外界光線(xiàn)干擾的優(yōu)點(diǎn)；并可簡(jiǎn)單接駁電子白板、手寫(xiě)屏、計算機、視頻展臺等設備，輕松構建多媒體一體化教學(xué)環(huán)境。由于教室一般比較大，所以需要大屏幕的顯示，而72英寸大小的DLP背投能夠更好的適用于不同大小的教室，它的超寬視角可以使坐在第一排最邊上的同學(xué)也能夠看清屏幕上的內容。使用光顯背投克服了光源的`因素，從而由背投構成的多媒體教學(xué)方案越來(lái)越受到教育用戶(hù)的關(guān)注。
二、系統組成
1）視頻、數字展示臺。
它可以進(jìn)行實(shí)物、照片、書(shū)本資料的投影，是一種非常實(shí)用的設備。它不單獨使用，只能輸出視頻、數字信號，由多媒體投影機來(lái)投影。
2）多媒體投影機。
多媒體投影機是整個(gè)多媒體演示教室中最重要的也是最昂貴的設備，它連接著(zhù)計算機系統、所有視頻輸出系統及數字展臺，承擔視頻、數字信號輸出成像的重任。
3）多媒體計算機。
多媒體計算機是演示系統的核心，大多數數學(xué)軟件都要由它運行，而且在很程度上決定演示效果的好壞。
4）視頻輸入系統。
它包括錄像機、DVD機等，其視頻信號由多媒體投影機投影到屏幕上。
5）音響系統。
包括麥克風(fēng)（有線(xiàn)或無(wú)線(xiàn)）、功放、音箱等，用以輸出音頻信號，其配置可根據教室空間大小和人數的多少來(lái)定。
6）中央控制系統。
由于多媒體演示教室中使用了多種數據、視頻音頻設備，要完全用好這些設備對上課的教師來(lái)說(shuō)有一定的難度。中央控制系統用系統集成的方法，把整個(gè)多媒體演示教室的設備操作集成在一個(gè)平臺上，所有的設備的操作均可在這個(gè)平臺上完成，使用者無(wú)須對單個(gè)設備進(jìn)行操作。
三、系統功能
1）本系統可通過(guò)大屏幕投影機清晰適時(shí)的向學(xué)生演示：
a計算機信號（校園網(wǎng)絡(luò )）、CAI教學(xué)軟件及制作好的課件；
b.實(shí)物展示臺的實(shí)物、文字、圖形、圖片、幻燈片及照相底片；
c.DVD，影牒機上的教學(xué)節目以及有線(xiàn)電視等其它視頻信號。
2）快捷智能中央控制系統全圖像的監視，簡(jiǎn)單易用的單層控制界面可以讓您靈活的控制以下設備：投影設備，音響設備，計算機，環(huán)境燈光，屏幕，窗簾等，具有預監、播放、控制等功能，幫助您節省更多的時(shí)間，人力和物力，有效的提高工作效率。
3）舉辦各種多媒體會(huì )議
4）在周末播放電影等文藝娛樂(lè )節目，并可以舉辦中小型的文藝演唱會(huì )，充分利用資源，豐富學(xué)校的課余文化生活。
5）教師用高保真無(wú)線(xiàn)話(huà)筒授課，減輕授課中的疲勞，特別是在上集體課時(shí)更為突出，可以在課堂的任何地方進(jìn)行授課，使教師和學(xué)生溶為一體，對培養高素質(zhì)的學(xué)生及教學(xué)質(zhì)量的提高起到事半功倍的作用。
6）通過(guò)視頻展示臺的場(chǎng)景攝像功能監控會(huì )場(chǎng)。
設計方案 篇4
前言：
相約20xx年，喜迎美好明天。為推進(jìn)幼兒園文化建設，豐富師幼文化生活，充分展示我園取得喜人成績(jì)和全體師幼的良好精神風(fēng)貌，努力營(yíng)造文明高雅、團結奮進(jìn)的幼兒園文化氛圍。幼兒園特在20xx年12月31日舉辦慶元旦·迎新年文藝匯演。具體方案如下：
一、活動(dòng)主題：“放飛夢(mèng)想·鑄就輝煌”
二、參加對象：全體師幼和家長(cháng)
三、匯演時(shí)間：20xx年12月31日
四、匯演地點(diǎn)：麗水學(xué)院音樂(lè )廳
五、組織機構
總策劃：陳 霞 、蔣亞青 、楊 靜
總負責：陳 霞、 蔣亞青、楊 靜、朱 琳、朱青霞
藝術(shù)指導：朱 琳
節目統籌：陳 霞 蔣亞青
舞臺總監：楊 靜 (場(chǎng)地、背景、燈光音響等)
服裝道具：各節目負責人
編輯撰稿：金幼辦公室
會(huì )場(chǎng)協(xié)調：朱青霞、幼兒園家委會(huì )成員及各班班主任
場(chǎng)地維護：金幼后勤組成員
接待送禮：朱青霞 俞雪芬 尤海珍 蔣華英
節目主持：鐘歡歡 盧冠宇(幼兒) 雷 桐(幼兒)
安保工作：江小劉 陳金西 家委會(huì )成員(待定)
攝 像：(待定)
照片拍攝：各班級家委會(huì )成員(指定一名人員拍照，以便收集)
六、活動(dòng)籌備
第一階段：
召開(kāi)幼兒園骨干教師會(huì )議，商討并制定文藝匯演方案;各班級各部門(mén)接到文藝匯演活動(dòng)通知后要高度重視，認真制定參加匯演活動(dòng)預案，廣泛宣傳，鼓勵幼兒并發(fā)動(dòng)家長(cháng)朋友積極參與，統籌落實(shí)參賽節目，做好匯演準備活動(dòng)。
第二階段：
各相關(guān)部門(mén)做好相應的匯演籌備工作(場(chǎng)地、燈光影響設備的聯(lián)系等)，策劃負責人把好各類(lèi)節目的質(zhì)量關(guān);各節目負責人組織參演人員加緊排練，并做好彩排的準備;活動(dòng)總策劃負責人隨時(shí)關(guān)注個(gè)節目進(jìn)展情況并做好督導工作。
第三階段：
各項工作進(jìn)入倒計時(shí)，演出節目單、慶祝橫幅、舞臺布置、節目組織、人員就位等等工作全部落實(shí)到位;組織召開(kāi)全體工作人員大會(huì )，具體部署相關(guān)工作，認真學(xué)習幼兒園大型活動(dòng)安全預案、活動(dòng)須知以及活動(dòng)要求。
七、演出要求：
1、各節目指導老師必須提前準備好該節目演出所需要的服裝、道具、音樂(lè )磁帶(剪輯好)等物品，并保管好，以便活動(dòng)結束后及時(shí)歸還;
2、演出節目?jì)热荼仨毷墙】迪蛏�，適合幼兒年齡段的各種形式，演出時(shí)間不宜超過(guò)六分鐘;
3、嚴把各節目演出的質(zhì)量關(guān)，維持好節目演出秩序，做好上臺表演前的一切準備工作(注意幼兒情緒安撫及上臺前的鼓勵);
4、所有工作人員務(wù)必高度重視本次活動(dòng)，齊心協(xié)力、全力以赴，以最大的熱情和真心共同為本次活動(dòng)畫(huà)上圓滿(mǎn)的句號。
八、活動(dòng)流程：
1、上午所有人員到演出場(chǎng)地進(jìn)行彩排，各崗位負責人提前到崗，做好各項銜接工作;
2、下午兩點(diǎn)準時(shí)由主持人宣布演出開(kāi)始，園長(cháng)致新年賀詞;
3、根據節目單安排進(jìn)行匯演流程(后附節目單);
4、匯演結束后，全體工作人員謝幕(合唱《明天會(huì )更好》);
5、每位家長(cháng)帶領(lǐng)幼兒到門(mén)口接待處領(lǐng)取一份新年禮物;
6、活動(dòng)結束，整理物品、清掃場(chǎng)地，全體工作人員合影留念(表演者著(zhù)演出服)。
九、注意事項：
1、各相關(guān)部門(mén)做好相應的籌備工作，一切以大局為重，遵守時(shí)間觀(guān)念，服從園領(lǐng)導以及各項目負責人的安排;
2、教育好幼兒在活動(dòng)期間要遵守會(huì )場(chǎng)紀律，特別是演出過(guò)程中各班級要保持所在區域的衛生清潔，做好孩子的安全教育;
3、演出期間，要求非演員在場(chǎng)內不要隨意走動(dòng)，文明觀(guān)看演出，不準大聲喧嘩或喝倒彩;不允許帶零食和危險物品進(jìn)入演出場(chǎng)地;
4、臨時(shí)性事務(wù)臨時(shí)安排的人員請積極配合，服從民警、保衛人員、安全工作人員的統一指揮，不得隨意進(jìn)后臺，輪到演出的班級必須提前到后臺準備;
5、保衛人員要始終保持各通道的暢通，認真配合警力協(xié)助，確保安全。演出結束后，要聽(tīng)從主持人的指揮，引導所有人員有序退場(chǎng)，并提示大家回家途中注意安全;
6、各班級利用幼兒園網(wǎng)站、QQ群、家委會(huì )等形式，做好活動(dòng)的相關(guān)事項告知，以得到家長(cháng)的配合與支持;
7、各節目負責人維持好演出秩序，看管好該區域幼兒的安全，保管好服裝道具，做好統計工作。
十、其它未盡事宜或突發(fā)性任務(wù)，需全園工作人員齊心協(xié)力，以確保演出安全及節目質(zhì)量。
設計方案 篇5
一、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃的內容和流程
人們經(jīng)常說(shuō)一個(gè)項目的成功70％取決于規劃設計即產(chǎn)品策劃，30％取決于后期的營(yíng)銷(xiāo)推廣�？梢�(jiàn)產(chǎn)品策劃在房地產(chǎn)策劃中的重要性。
縱觀(guān)時(shí)下的各種營(yíng)銷(xiāo)策劃手段，無(wú)論是賣(mài)生活方式、賣(mài)地段、賣(mài)社區文化、賣(mài)投資收益，最根本的是都脫離不了產(chǎn)品的支撐，房地產(chǎn)產(chǎn)品是最基本的元素。房地產(chǎn)產(chǎn)品是一種商品，因為有人使用，才體現出了其價(jià)值。永遠都不能脫離了房地產(chǎn)產(chǎn)品本質(zhì)空談策劃。許多策劃公司、策劃人不懂產(chǎn)品，不懂建筑。對建筑、產(chǎn)品缺乏起碼的了解，這樣的策劃是空洞的，是不完整的。
房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃注重的是產(chǎn)品的精雕細鏤，以吻合顧客的要求，適用較廣泛。只要產(chǎn)品調研做好、產(chǎn)品市場(chǎng)準確、產(chǎn)品設計到位、產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)手段新穎，加上策劃人有強烈的創(chuàng )新專(zhuān)業(yè)精神和較高的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，差不多都會(huì )運用得當，獲得成功。不過(guò)，如果只強調產(chǎn)品的品質(zhì)方面，對大勢的把握、全程的參與、品牌的推廣等策劃理念忽視或不重視，那么，策劃出來(lái)的樓盤(pán)也不一定暢銷(xiāo)。
近幾年來(lái)，發(fā)展商都在不同的項目中貫徹產(chǎn)品策劃的理念，注重項目產(chǎn)品的細節和細部的完美和舒適，創(chuàng )造了許多著(zhù)名的樓盤(pán)。一些對產(chǎn)品策劃有實(shí)踐經(jīng)驗的策劃專(zhuān)業(yè)人士，也不惜余力地倡導產(chǎn)品策劃模式，用自己的實(shí)踐證明產(chǎn)品策劃的作用。
房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃，就是對房地產(chǎn)及住宅產(chǎn)品進(jìn)行謀劃和運籌，以滿(mǎn)足人們對房地產(chǎn)產(chǎn)品的特定要求。產(chǎn)品策劃的重點(diǎn)是“顧客就是上帝”，一切圍繞客戶(hù)的需求來(lái)策劃產(chǎn)品，注重產(chǎn)品的舒適性和藝術(shù)性，使人們對產(chǎn)品的喜愛(ài)和喜悅而促進(jìn)人們的心身健康。產(chǎn)品策劃的另一個(gè)重點(diǎn)是產(chǎn)品定位和產(chǎn)品設計，產(chǎn)品定位先于產(chǎn)品設計。
房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃流程和內容如下：
1、產(chǎn)品調研
產(chǎn)品的前期策劃中最重要的是調研，對區域競爭產(chǎn)品的調研，對購房者消費傾向的調查，目的是了解需求和供應狀況，為產(chǎn)品定位作好準備。
2、項目定位
在產(chǎn)品調研的前提下，對產(chǎn)品進(jìn)行恰如其分的確定具體位置。包括目標客戶(hù)定位，這最重要，因為產(chǎn)品竣工后是賣(mài)給他們的。還有產(chǎn)品品質(zhì)定位、產(chǎn)品功能定位、產(chǎn)品地段定位、產(chǎn)品規模定位、產(chǎn)品形象定位等。
3、產(chǎn)品規劃設計
這是策劃的重心，根據目標客戶(hù)的特性分析，產(chǎn)品就為它量身而做。包括規劃設計、建筑設計、環(huán)境設計、戶(hù)型設計、配套設計、物業(yè)服務(wù)等。
4、產(chǎn)品細節設計
采用新技術(shù)、新材料、新設備。先進(jìn)的生產(chǎn)工藝，保證產(chǎn)品質(zhì)量。
二、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃的原則
1、因地制宜的原則
每一個(gè)地區的發(fā)展狀況不同，市場(chǎng)也不同，產(chǎn)品需求和產(chǎn)品特色也不盡相同。因此只能根據當地的實(shí)際情況，充分利用當地的各種優(yōu)勢資源、因地制宜的進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃，不能只進(jìn)行簡(jiǎn)單的復制。因地制宜就是要因勢利導，趨長(cháng)避短，與時(shí)俱進(jìn)。用發(fā)展的、變化的眼光進(jìn)行研究，進(jìn)行策劃。
2、充分挖掘地段價(jià)值的原則
房地產(chǎn)策劃的終極目標是取得良好的經(jīng)濟效益和社會(huì )效益。房地產(chǎn)的價(jià)值無(wú)論如何都不能忽視地段的作用。地段的價(jià)值是動(dòng)態(tài)的、相對的。不同的地段有不同的地產(chǎn)基因，即使同樣的地段，隨著(zhù)時(shí)間的變遷，其價(jià)值也在動(dòng)態(tài)的變化當中。挖掘地段的價(jià)值不光要考慮到地段的現狀價(jià)值，更要考慮到地段未來(lái)的價(jià)值，很好的協(xié)調發(fā)展與生存的關(guān)系。地段價(jià)值沒(méi)有被充分挖掘，就不能使土地的利用價(jià)值最大化，也不能取得最好的經(jīng)濟效益。當然經(jīng)濟效益有當前的，也有遠期的，不能只重視當前的而忽視遠期的經(jīng)濟效益。地段價(jià)值的利用要結合企業(yè)的發(fā)展目標，找出一個(gè)利潤與風(fēng)險的平衡點(diǎn)。
3、先總后分的原則
堅持先總后分的原則就是產(chǎn)品策劃的整體與局部的正確把握。這需要根據市場(chǎng)的深入研究，首先明確產(chǎn)品的市場(chǎng)總體形象，包括產(chǎn)品的檔次形象和主題形象，是高檔還是中檔，或者是低檔；是國際青年特區還是養老社區，是旅游休閑地產(chǎn)還是世界風(fēng)情城等等。只有明確了這個(gè)大的方向，我們才可以以此原則進(jìn)行細部的組合與配置，包括交通組織、環(huán)境規劃、建筑布局、配套安排、建筑風(fēng)格、戶(hù)型設計等。切不能高檔公寓甚至豪宅出現經(jīng)濟型戶(hù)型和低會(huì )所配置，普通住宅甚至經(jīng)濟適用房出現SPA會(huì )所與國際雙語(yǔ)幼兒園，或者是老年公寓，卻要在配置上加入數字化與拳擊房，在戶(hù)型上設計成錯層等錯誤。有的項目在將產(chǎn)品定位為高端市場(chǎng)后，其四居戶(hù)型設計在做到了190平方米的同時(shí)，但室內功能安排上卻沒(méi)有獨立的更衣室，其衛生間最大的也只有5平方米，最小的只有3.84平方米，這就明顯的與這么大的戶(hù)型面積不協(xié)調。再比如，有項目的建筑風(fēng)格為歐陸風(fēng)格，甚至是很明顯的巴烙克風(fēng)格，但在園林設計上，卻做出了江南山水的園林手法。金融街有一個(gè)高檔公寓項目，對外推廣說(shuō)是金融家俱樂(lè )部，其銷(xiāo)售價(jià)格高達20000元/平方米，可戶(hù)型卻是90平方米是一居、120平方米的二居和160平方米的三居，其舒適型戶(hù)型讓人怎么看也不象所推廣的金融家豪宅，同時(shí)，總面積不足4萬(wàn)平方米的項目囊括了一二三居，多少存在階層的混雜，導致真正的富人不愿買(mǎi)，窮人又買(mǎi)不起的結果。
除了以上所談的情況外，產(chǎn)品策劃的先總后分還體現在其他四個(gè)方面：一是先整體布局，是兵營(yíng)式排列、圍合式布局還是點(diǎn)狀或組團，再建筑單體安排；二是先建筑類(lèi)型、建筑風(fēng)格定位，是商用、住宅還是寫(xiě)字樓，是新古典主義、現代簡(jiǎn)約、歐陸風(fēng)情還是中式建筑，接著(zhù)才是戶(hù)型設計、外立面和天際線(xiàn)處理；三是先整體交通規劃，明確人車(chē)交通組織，再考慮各樓或各單元空間的聯(lián)系；四是先整體環(huán)境景觀(guān)規劃，包括景觀(guān)風(fēng)格與景觀(guān)布局，再中心庭院、各組團景觀(guān)和宅間景觀(guān)的設計。
4、先外后內的原則
建筑的整體外觀(guān)怎么樣，在一定程度上左右著(zhù)人們的購買(mǎi)欲望，甚至決定著(zhù)一個(gè)項目的成功與失敗。而這里所談到的外，包括建筑的外立面風(fēng)格、顏色、材質(zhì)以及天際線(xiàn)處理。在一定意義上它代表著(zhù)一個(gè)產(chǎn)品的品質(zhì)，決定著(zhù)一個(gè)產(chǎn)品的性質(zhì)，具有很強的識別性。比如我們走在大街上，很難分清出這一片區域是住宅區還是商業(yè)區或者是工業(yè)區，但一般人都很容易從建筑的外部元素看出它是商業(yè)、辦公、住宅或者是商住混合來(lái)，都很容易看出項目的品質(zhì)感來(lái)。為什么一定要先強調外，這是因為，不管你的產(chǎn)品是高檔中檔還是低檔，都存在外部的重要元素表現，并不是說(shuō)高檔就一定外部元素華麗，低檔產(chǎn)品外部就一定不好看。這就象人一樣，不管你身份高低，貧富如何，通過(guò)得體的衣服同樣可以表現出你秀外的一面。強調先外后內還有一個(gè)原因，就是任何人都不可能一下子看到事物的所有，只有外在的東西吸引了他，他才有可能繼續了解內在的。這和其他的商品一樣，樣子討人喜歡，人們才會(huì )有興趣進(jìn)一步咨詢(xún)價(jià)格、特點(diǎn)等；樣子他都不喜歡，也許連看都不看，問(wèn)也不會(huì )問(wèn)。強調先外后內更重要的是要注意把握好內在的處理，這就象男女戀愛(ài)一樣，剛開(kāi)始更多的來(lái)自于對方的外在形象與氣質(zhì)，能不能共步紅地毯，關(guān)鍵看內在的修養。一個(gè)項目的外在元素做好了，消費者就可能會(huì )主動(dòng)來(lái)問(wèn)、來(lái)看，當然，買(mǎi)不買(mǎi)單還要看內在的，包括戶(hù)型設計、園林景觀(guān)、社區物管、會(huì )所配套等。強調先外后內，也符合人們購房消費的一般心理：需求---尋找----吸引----了解----認知----購買(mǎi)。
5、先弱后強的原則
從產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)的角度而言，特別是當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的殘酷競爭格局，做一個(gè)項目，首先要考慮到客戶(hù)的人氣聚集，要先適當的從弱小客群的產(chǎn)品做起，再做強勢客群的產(chǎn)品，以此形成一個(gè)增長(cháng)的態(tài)勢，營(yíng)造不斷升值的價(jià)值空間和市場(chǎng)印象。這種原則特別適合一些大型項目的開(kāi)發(fā)，由于項目規模大，很多開(kāi)發(fā)商僅僅從產(chǎn)品的差異性，地塊環(huán)境的優(yōu)越性等因素考慮，而忽視了規模過(guò)大所形成的風(fēng)險，這種風(fēng)險表現在銷(xiāo)售周期長(cháng)、市場(chǎng)變化莫測、開(kāi)發(fā)資金要求高、產(chǎn)品更新快等因素上。京城西邊有一個(gè)項目，總建筑面積45萬(wàn)平方米，分二期開(kāi)發(fā)。一期28萬(wàn)平方米位于地塊最好的位置，其全部做成了160平方米以上的三居四居兩種大戶(hù)型。其可以預見(jiàn)的結果會(huì )表現在四個(gè)方面，一是高總價(jià)很難帶來(lái)很好的人氣，不容易形成開(kāi)盤(pán)的熱銷(xiāo)，特別是在當前地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，一旦喪失了一開(kāi)始就打開(kāi)銷(xiāo)售市場(chǎng)缺口的機會(huì )，其很快就會(huì )淹沒(méi)在每?jì)商煲粋�(gè)新盤(pán)的房海中，無(wú)人知曉，無(wú)人關(guān)注。二是先期在最好的位置開(kāi)發(fā)最高端的產(chǎn)品，在整個(gè)項目的價(jià)格漲幅上可能會(huì )失去上升的空間。三是先期開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售高端產(chǎn)品必定會(huì )對銷(xiāo)售速度產(chǎn)生影響，其資金回籠情況甚至會(huì )影響到項目的施工推進(jìn)，對后期產(chǎn)品推出形成更大的銷(xiāo)售壓力，產(chǎn)生不利的市場(chǎng)印象。四是先做高端，實(shí)際上是讓最富的人去遭受后期低端產(chǎn)品施工所產(chǎn)生的噪音、灰塵等影響。
7、先分后合的原則
房地產(chǎn)不同于其他產(chǎn)品，不僅其市場(chǎng)景氣的變化快速且明顯，更由于他具有自用、投資及保值等性質(zhì)，因此產(chǎn)品本身也常隨景氣狀況及購買(mǎi)力強弱而變化。另外，現在商品房大都是預售，也就是說(shuō)先賣(mài)后建，在興建的過(guò)程中，如果市場(chǎng)變化了，產(chǎn)品就面臨調整的問(wèn)題，如果不提前做好這些因素的考慮，就無(wú)法應對這一市場(chǎng)的變化。前幾年，中關(guān)村由于交通和城市商業(yè)配套的落后，一大批公寓出現了滯銷(xiāo)的現象，而中關(guān)村又聚集了大量的中小科技型企業(yè)，在這種情況下，部分公寓項目就改頭換面，變成了商住公寓，由于早先設計是純住宅，所以在改后就出現了諸多問(wèn)題，包括戶(hù)型隔斷和衛生設施的安排。如何實(shí)現先分后合呢？大致的方法有二個(gè)。一是區別樓層市場(chǎng)的先分后合，也就是先就整棟樓各樓層市場(chǎng)，如頂部市場(chǎng)、中間層市場(chǎng)、底商、地下室，個(gè)別評估其供需狀況及規劃條件，再考慮樓層之間的關(guān)聯(lián)性或合并的可能性，如頂樓可否與次一樓層合并做成樓中樓？一樓低商可否與二樓或地下室合并成樓中樓或商業(yè)空間？躍層戶(hù)型在設計上可不可以考慮樓上樓下的雙入戶(hù)設計等。二是調整平面單元面積大小的先分后合。也就是說(shuō)先確定最小可能銷(xiāo)售單元的平面功能，再合并數個(gè)小單元成為較大面積的單元，以使消費者調整平面的的彈性空間最大化。
8、先專(zhuān)后普的原則
一些開(kāi)發(fā)商在拿到地以后，不知道去為什么樣的客群做產(chǎn)品，總是錯誤的認為，把所有市場(chǎng)上好的東西全部搬進(jìn)來(lái)，面向所有買(mǎi)房的人就能贏(yíng)得市場(chǎng)。實(shí)則不然，這種眉毛胡子一把抓的結果往往造成項目品質(zhì)不高，富人不愿來(lái)，窮人不敢進(jìn)。南三環(huán)邊有一家魯菜館，一直供應地道的魯菜，生意很不錯，后來(lái)老板一看川菜很受歡迎，為招攬更多的客人，就引進(jìn)了川菜，結果真正偏好魯菜或川菜的客人，都覺(jué)得他不夠專(zhuān)業(yè)與地道，生意反而大不如前。風(fēng)林綠洲的成功很說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題，其產(chǎn)品的專(zhuān)門(mén)化程度很高，由于周邊分布著(zhù)中科院十幾個(gè)研究所，市場(chǎng)推廣一直都在說(shuō)周邊住的全是愛(ài)因斯坦。結果，買(mǎi)房的幾乎全部是科研和教育戰線(xiàn)的人。一般而言，產(chǎn)品的專(zhuān)門(mén)化程度越高，越容易給人純粹與信賴(lài)的感覺(jué)，間接的發(fā)揮了特殊化的效果，同質(zhì)客群也愿意扎堆。而這種專(zhuān)門(mén)化的產(chǎn)品是分散化項目無(wú)法比的。專(zhuān)門(mén)化的產(chǎn)品，通常附加值較大，也容易創(chuàng )造較高的價(jià)值，比如，當前流行的小戶(hù)型，他就提供了與之相對應的酒店式管理，但因為是單一的客群，吸引了眾多白領(lǐng)，其銷(xiāo)售價(jià)格不降反升。當然，任何一種專(zhuān)門(mén)化產(chǎn)品都有一定的風(fēng)險，這是因為你的客群較為單一所決定的。這就需要把握好以下幾個(gè)問(wèn)題。一是產(chǎn)品的專(zhuān)門(mén)化的程度必須考慮到項目所在地的市場(chǎng)情況、供需情況和各種目標客群的相對規模和購買(mǎi)力；二是先嘗試并評估各種專(zhuān)門(mén)化的可能性及市場(chǎng)接受度，以創(chuàng )造產(chǎn)品的附加值及利潤空間，除非市場(chǎng)機會(huì )有限，或項目地塊條件受限制，一般應首先考慮專(zhuān)門(mén)化產(chǎn)品，至少是主流產(chǎn)品。這是因為當前地產(chǎn)市場(chǎng)的細分已經(jīng)越來(lái)越明顯。
9、容積率并不是越高越好
在城市土地成本越來(lái)越高的情況下，適當提高建筑容積率可以攤薄樓面地價(jià)，降低開(kāi)發(fā)成本，但現在有一種傾向，很多開(kāi)發(fā)商為追求開(kāi)發(fā)利潤，盲目追求容積率，結果，在市場(chǎng)競爭越來(lái)越激烈的情況下，過(guò)高的容積率造成了板樓成塔樓，大進(jìn)深窄面寬，戶(hù)型內部設計不合理，走道過(guò)多等現象，從而降低了居住品質(zhì)，影響了銷(xiāo)售價(jià)格，增大了銷(xiāo)售風(fēng)險，帶來(lái)大量產(chǎn)品積壓和資金困難。
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