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商業(yè)招商計劃書(shū)（精選14篇）
日子在彈指一揮間就毫無(wú)聲息的流逝，我們又將接觸新的知識，學(xué)習新的技能，積累新的經(jīng)驗，該為接下來(lái)的學(xué)習制定一個(gè)計劃了。擬起計劃來(lái)就毫無(wú)頭緒？以下是小編為大家整理的商業(yè)招商計劃書(shū)，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
商業(yè)招商計劃書(shū) 1
一、商業(yè)概況
某項目2層為L(cháng)形沿街商業(yè)區，商業(yè)總建面約占10161.92㎡，地下室23498.97㎡，框架剪力墻結構，主要柱距6.3—8米，層高4.2米。
二、商業(yè)缺口
中大型超市（500—1000㎡）、特色餐飲（500㎡）、醫療門(mén)診（300㎡）、銀行（500㎡）、家居裝飾等配套性商業(yè)服務(wù)。
本項目商業(yè)處在一個(gè)優(yōu)良的競爭格局中，地理位置優(yōu)越、規模大、集中化，交通路網(wǎng)環(huán)境等外部因素為其定位了一個(gè)高起點(diǎn)、高標準、綜合性的發(fā)展方向。
三、商業(yè)定位
3萬(wàn)平米的`時(shí)尚街區是濱江新區目前唯一具有規模性、集中性的商業(yè)集聚地。匯聚餐飲、休閑、娛樂(lè )為一體的綜合性的購物中心，打造生活、文化為一體功能齊全的一站式商業(yè)街。
四、租售價(jià)格定位
根據周邊同等項目比較：
本項目商業(yè)租金定位
一層：30元/㎡/月
二層：20元/㎡/月
負一層：10元/㎡/月
備注：以上為實(shí)際成交價(jià)，按建筑面積計算。
本項目商業(yè)售價(jià)定位
一層：均價(jià)6500元/㎡
二層：均價(jià)4000元/㎡
五、招商對象及招商策略
1、招商對象
負一層：
物流倉儲、冷速凍庫、凈菜超市、家居裝飾、培訓班、幼兒園等社區配套服務(wù)
一層：
銀行、超市、藥店、門(mén)診、郵政、快遞等社區便民服務(wù)
二層：
美容美體、特色餐飲、私房菜館、教育培訓、娛樂(lè )、創(chuàng )業(yè)辦公
2、招商策略
總策略走出去、請進(jìn)來(lái)，建立直復式的招商網(wǎng)絡(luò )，以流動(dòng)招商為主、現場(chǎng)招商為輔。
先推二層商業(yè)，招租不低于80%，先租后售，方便價(jià)格提升，同時(shí)物有所值、物超所值，其二，銷(xiāo)售周期縮短。
一層商業(yè)招租不超過(guò)20%，主要為超市、銀行、醫療門(mén)診，其他80%為銷(xiāo)售，快速回籠資金，20%已租為開(kāi)發(fā)商自己持有，抵押貸款。 負一層招商主要為配套倉儲、物流、快遞、凍庫等。
六、招商媒體策略
1、媒體選擇
適用的底商招商推廣的媒體均有各自的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，我們將根據各大媒體的優(yōu)劣分析，針對每個(gè)推廣階段的目標，制訂最適當媒體組合策略。
2、各大媒體的優(yōu)點(diǎn)、缺點(diǎn)分析；
3、媒體組合
七、招商物料準備
1、招商手冊/單頁(yè)
2、租賃協(xié)議、銷(xiāo)售協(xié)議
3、商業(yè)平面布局圖
商業(yè)招商計劃書(shū) 2
第一部：招商原則和準備過(guò)程
招商目標的選擇
企業(yè)招商的目的是為了吸引知名商家，出租經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的使用權，更好地提高項目整體市場(chǎng)吸引力。因此招商目標的選擇要根據市場(chǎng)需求和項目定位情況來(lái)確定，具體說(shuō)應考慮以下因素：
�。ㄒ唬╉椖孔陨淼氖袌�(chǎng)定位；
�。ǘ╉椖克诘氐南M狀況；
�。ㄈ┥毯桶l(fā)展商的自身資金情況；
�。ㄋ模⿺M引進(jìn)商家的市場(chǎng)定位、發(fā)展戰略。
招商原則的確定
招商談判的目的在于使參與談判的商家能符合招商企業(yè)的目標和利益需要。要達到目的，招商談判必須針對談判的特點(diǎn)，確定一些基本原則。
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1、談判對象的廣泛性、多樣性和復雜性
商場(chǎng)的交易活動(dòng)不受時(shí)空限制，而具體的談判對象交易條件又是多樣的、變化的。這就要求項目的談判人員要圍繞本項目的經(jīng)營(yíng)范圍，廣泛收集信息，了解市場(chǎng)行情，并選擇適當的方式與社會(huì )各方面保持廣泛的聯(lián)系。
2、談判條件的原則性與靈活性
項目招商的目標要具體體現在談判條件上。條件具有一定的伸縮余地，但其彈性往往不能超越最低界限，界限是談判人員必須堅持的原則。這一特點(diǎn)就決定了項目談判人員要從實(shí)際出發(fā)，既要不失原則，又要隨機應變具有一定的靈活性，以保證實(shí)現招商談判的基本目標。
3、談判口徑的一致性
在招商談判中，雙方談判的形式可以是口頭的也可以是書(shū)面的，談判過(guò)程往往需要反復接觸。這就要求談判人員要重視談判策略與技巧，注意語(yǔ)言表達和文字表達的一致性。談判人員要有比較好的口才和文字修養能力，也要有較強的公關(guān)能力。
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根據招商談判的特點(diǎn)，談判雙方要取得共識，促使談判成功應遵循以下原則：
1、堅持平等互利的原則
2、平等互利原則，要求談判雙方在適應對方需要的情況下，公平交易，互惠互利，這是保證談判成功的重要前提。
3、堅持信用原則
信用原則是指招商談判的雙方都要共同遵守協(xié)議。重信譽(yù)、守信用是商家基本的職業(yè)道德。在談判過(guò)程中；應注意不輕易許諾，但一旦承諾，就應履行，保證言行一致，取信于對方，以體現真誠合作的精神。
4、堅持相容原則
相容原則要求談判人員在洽談中要對人謙讓、豁達，將原則性和靈活性有機結合起來(lái)，以更好地達到談判的目的。
招商談判的準備
所謂招商談判的準備就是指在思想上、物質(zhì)上和組織上為談判進(jìn)行充分的準備工作，主要包括：
�。ㄒ唬┱猩绦麄魇钦猩坛晒Φ南葘�，招商手冊是宣傳的重要環(huán)節，是項目招商的基本宣傳資料，關(guān)系到項目的形象，該手冊突出如下關(guān)鍵點(diǎn)：
1、通過(guò)鉆石地段選擇項目選址的`正確性，樹(shù)立基本點(diǎn)核心地段的商業(yè)物業(yè)。
2、通過(guò)事實(shí)列舉項目投資商與發(fā)展商業(yè)績(jì)與榮譽(yù)，突出其在項目所在地的地位。
3、招商策劃和承租戶(hù)的選擇關(guān)系購物中心的成敗，在招商過(guò)程中，有必要對每個(gè)承租戶(hù)進(jìn)行分級評價(jià)，預測他們的經(jīng)營(yíng)前景，作為店面出租的指導。
4、第一承租戶(hù)的選擇確保租金的來(lái)源。
5、第二需要保證購物中心的商品種類(lèi)的完整性。
6、第三需要保證購物中心經(jīng)營(yíng)項目的多樣性與綜合性。
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1、明確談判目標，包括最優(yōu)期望目標、實(shí)際需求目標、可接受目標、最低目標等；
2、規定談判策略，包括了解談判對象的狀況，談判的焦點(diǎn)、談判可能出現的問(wèn)題及對策；
3、選定談判方式；
4、確定談判期限。
�。ㄈ┙M成談判小組
1、挑選談判小組的成員；
2、制定談判計劃；
3、確定談判小組的領(lǐng)導人員。
第二部：確定招商方式與渠道
商業(yè)物業(yè)項目招商的方式
1、項目洽談會(huì )。
項目洽談會(huì )是招商最為常見(jiàn)的一種形式。它是由招商單位攜擬與合資、合作或引進(jìn)的項目，有針對性地與商家洽談。其特點(diǎn)是針對性強，易于吸引有興趣的客商。影響大，實(shí)效性好，主辦者可以派遣技術(shù)專(zhuān)家與客商直接進(jìn)行接洽。
2、項目發(fā)布會(huì )
項目發(fā)布會(huì )是招商經(jīng)常采用的方式。它是由項目主辦者在一定的場(chǎng)合公布擬引進(jìn)合資、合作的項目，闡述招商項目的特點(diǎn)和技術(shù)、資金要求，以期吸引客商。
3、經(jīng)濟技術(shù)合作交流會(huì )
經(jīng)濟技術(shù)合作交流會(huì )是一種層次較高、范圍較大的招商引資方式。其特點(diǎn)是層次較高，范圍較大�？梢允嵌喾N行業(yè)的招商。
4、投資研討會(huì )
投資研討會(huì )是一種較小型、時(shí)間較短的招商形式。它通常是由政府部門(mén)、經(jīng)濟研究機構舉行的區域性投資戰略、政策、現狀和發(fā)展趨勢的研究討論會(huì )。其特點(diǎn)是靈活，即是務(wù)虛，又重務(wù)實(shí)，主辦單位可以公布一些項目進(jìn)行招商，可以介紹本地區的投資環(huán)境和利用外資的政策，達到宣傳的效果。
5、登門(mén)拜訪(fǎng)
登門(mén)拜訪(fǎng)是招商效果明顯的輔助性活動(dòng)。招商單位專(zhuān)門(mén)派出招商小分隊或在國內外舉辦集會(huì )式招商活動(dòng)之余，拜訪(fǎng)跨國公司、投資咨詢(xún)顧問(wèn)公司、師行及其他中介機構，宣傳投資環(huán)境，具體介紹投資項目，探討佳作事宜。其特點(diǎn)是機動(dòng)靈活，針對性強，氣氛融洽，容易引起被訪(fǎng)者的興趣。
第三部：制訂談判策略
明確談判目的
招商談判的目的就是招商洽談的主要目標，或招商洽談的主題。在整個(gè)招商洽談活動(dòng)中，招商洽談?wù)叩母黜椆ぷ鞫家獓@招商洽談的目的而開(kāi)展。
在招商洽談的目的確定以后，就需要確定招商洽談的各個(gè)具體目標；在達到各個(gè)具體目標后，招商洽談的主要目標即招商洽談的目的就可以實(shí)現。
招商洽談的目標可以分為三個(gè)等級：
第一級的目標是最高等級的目標，如能達到這一級的目標，整個(gè)招商洽談可謂是獲得圓滿(mǎn)成功；
第二級的目標是基本達到接受的目標，如能達到這一級目標，整個(gè)招商洽談可謂是獲得了基本成功；
第三級的目標是最低接受目標，如能達到這一級的目標，整個(gè)招商洽談可謂是達到了最基本的要求。
招商洽談的目的就是在招商洽談中所要追求的最佳利益目標。
在確定了招商洽談目標的同時(shí)，還要確定招商洽談的地點(diǎn)。招商洽談的地點(diǎn)對招商洽談的成功與否有很大的影響，因此，在確定招商洽談地點(diǎn)時(shí)要慎重，應考慮以下幾方面的問(wèn)題:談判中各方力量的對比，可選擇地點(diǎn)的多少和特色，各方的關(guān)系及可能發(fā)生的費用等。
商業(yè)招商計劃書(shū) 4
一、招商的目的及流程：
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快速回籠資金，緩解壓力
快速建立營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò )，占領(lǐng)市場(chǎng)
鍛煉隊伍，總結經(jīng)驗，提煉市場(chǎng)運作模式
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組建招商工作組→整體招商方案設計→建立信息庫（數據庫）→廣告創(chuàng )意媒體選擇發(fā)布→1次信息處理（來(lái)函來(lái)電）→工作信息處理（書(shū)面回復）→發(fā)出會(huì )議邀請→召開(kāi)招商會(huì )議（簽約）→督促履約→款到發(fā)貨→檔案移交（招商人員轉給協(xié)商人員）→協(xié)銷(xiāo)、督導工作開(kāi)始
二、 招商應注意的6個(gè)因素
�。ㄒ唬┐_定招商目標定位
招商第一步就是要做好自我定位，搞明白我是誰(shuí)，我為誰(shuí)，我能做到什么。
1．產(chǎn)品定位
見(jiàn)策略篇和內容篇
2．資金定位
綠金有多少錢(qián)又準備拿多少錢(qián)攀親，是關(guān)鍵，關(guān)系前期招商和后期招商連續，要量力而行，而不是人有多大膽地有多大產(chǎn)，希望能夠持續而穩定地進(jìn)行招商。因此需要同財務(wù)部門(mén)進(jìn)行密切配合，對招商預算在先，因此根據內容需要擬定一個(gè)招商預算表
3．網(wǎng)絡(luò )定位 ：
我們所拓展的通路網(wǎng)絡(luò )是單招省級經(jīng)銷(xiāo)商還是地、市、縣級經(jīng)銷(xiāo)商一起招，經(jīng)銷(xiāo)商是越大越好還是適可最好，是全面開(kāi)花還是重點(diǎn)精確打擊。
我個(gè)人認為應該采取小區域范圍內招商：以縣作為最大招商面積，允許有實(shí)力的經(jīng)銷(xiāo)商包攬幾個(gè)縣。經(jīng)銷(xiāo)商著(zhù)重選擇發(fā)展型中小經(jīng)銷(xiāo)商，因為他們在擁有一定資金的前提下，對公司產(chǎn)品的認同度非常高。
�。ǘ┱瓶卣猩剃P(guān)鍵環(huán)節
招商是項系統復雜的大工程，事項多、時(shí)期長(cháng)、投資大，核心強化的是細節。細節包括：
招商目標定位
經(jīng)銷(xiāo)商標準確定
評選經(jīng)銷(xiāo)商策略
邀約步驟
招商掌控（包括投資、終端、服務(wù)等掌控）
招商培訓輔導
招商政策
招商書(shū)制定公布
合同權利義務(wù)、簽約規范
招商會(huì )籌辦
媒體廣告計劃
招商費用預算
利潤分配統籌（人員激勵）
經(jīng)銷(xiāo)商手冊匯編
單位時(shí)間鋪貨率
目標銷(xiāo)售量
串貨管理
欠賬追款方法
違約處理
風(fēng)險規避機制等
這些招商細節必須準備就緒，缺一不可，滯后也不行，且必須了然于胸，隨時(shí)掌控。
�。ㄈ┐蛟煺猩虉绦辛�
描繪再美好的招商理想，制定再完美的招商細節，如果沒(méi)有完善有效的執行力，就如空中樓閣，無(wú)從談起。從一定角度而言，執行力是綠金招商最大的軟肋。執行力的核心強化言必行，行必果，推行招商負責制，目標到位，責任到人，誰(shuí)的擔子由誰(shuí)挑，層層分解，層層落實(shí)，慢一步怎么辦，少一步怎么辦，錯了又怎么辦，要令行禁止，使執行充分有效，招商才能結出碩果。
打造招商執行力的另一個(gè)關(guān)鍵配套措施是構筑服務(wù)于經(jīng)銷(xiāo)商的手把手教模式，即營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家輔導模式并提供操作方案，因為目前眾多的農資經(jīng)銷(xiāo)商普遍對市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)無(wú)概念，對專(zhuān)業(yè)培訓和講座非常認同：
二批商怎么拉動(dòng)
農民怎么引
促銷(xiāo)怎么推
渠道怎么護
串貨怎么控
使經(jīng)銷(xiāo)商有了信心，整個(gè)代理產(chǎn)品才能聯(lián)動(dòng)起來(lái)。招商執行力最忌剃頭擔子一頭熱，而必須廠(chǎng)商兩手硬，才是招商的硬道理。
�。ㄋ模├宥ń�(jīng)銷(xiāo)商標準
招商就如找對象談戀愛(ài)結婚生子，非常重要。經(jīng)銷(xiāo)商的'厘定擇用，關(guān)系到后期招商政策的制定執行、分銷(xiāo)網(wǎng)點(diǎn)覆蓋目標市場(chǎng)的密度、銷(xiāo)售目標業(yè)績(jì)，乃至今后的經(jīng)銷(xiāo)商輔導與支援、激勵、控制等工作的進(jìn)展。通常經(jīng)銷(xiāo)商厘定主要內容有：經(jīng)銷(xiāo)商原則、選擇條件、判斷標準以及經(jīng)銷(xiāo)商調查、評定與甄別等。
�。ㄎ澹┮幈苷猩田L(fēng)險
招商是項復雜的系統工程，從招商之始，機會(huì )與挑戰，成功與失敗就交織并存。一個(gè)精明的廠(chǎng)家招商伊始，就應未雨綢繆，及早應對，建立招商風(fēng)險預警機制，防患于未然，而不是亡羊補牢。招商風(fēng)險主要有：產(chǎn)出比嚴重失衡、儲備資金匱乏、新產(chǎn)品受歡迎率低、倒流串貨、賴(lài)賬欠款、經(jīng)銷(xiāo)權爭議、商家怠工、不可抗拒事實(shí)以及其他合同預見(jiàn)的風(fēng)險等。
創(chuàng )建規避招商風(fēng)險機制就要針對招商風(fēng)險中的具體問(wèn)題因時(shí)（地）制宜，對癥下藥。規避招商風(fēng)險還特別強調后招商。一些廠(chǎng)家往往急功近利，想一口吃成胖子，為一時(shí)失利所嚇倒，就草草散架，在快到項目成功臨界點(diǎn)時(shí)功虧一簣。因此后招商主旨是毅力、恒心、評估、修繕，修正前期招商失誤，繼續推進(jìn)招商。
�。⿲�(xiě)好招商書(shū)
佛靠金裝，人靠衣裝。招商書(shū)是綠金一個(gè)對外信息窗口，代表綠金的形象，寫(xiě)好招商書(shū)，是成功招商的又一前提。招商書(shū)不空談、不粗糙，講求實(shí)效、專(zhuān)業(yè)對口。
三、招商的對象
針對行業(yè)內和行業(yè)外同時(shí)招商，行業(yè)內的叫經(jīng)銷(xiāo)商，行業(yè)外的叫代理商；經(jīng)銷(xiāo)商主要走銷(xiāo)量，代理商主要建網(wǎng)絡(luò )。下面將經(jīng)銷(xiāo)商和代理商的差異列表：
序號 比較內容 經(jīng)銷(xiāo)商 代理商
機構性質(zhì) 擁有合法經(jīng)營(yíng)資格的綠金 可以是綠金，也可以是個(gè)人
取酬方式 賺取進(jìn)銷(xiāo)差價(jià)（經(jīng)營(yíng)利潤） 賺取傭金（工資或提成等）
負責經(jīng)營(yíng)的品種 多品種、多品牌經(jīng)營(yíng) 一般不經(jīng)營(yíng)競爭品牌
對商品的擁有權 擁有商品的所有權 不擁有商品的所有權
經(jīng)營(yíng)自主性 自主經(jīng)營(yíng) 受供貨商指導和限制
對供貨商的付款方式 貨款兩清、賒銷(xiāo)、代銷(xiāo)等 售后回款
招商簽約時(shí)付給供貨商的資金性質(zhì) 貨款或保證金（若是貨款，則可以不保證退貨） 保證金
開(kāi)辟市場(chǎng)的前期投入（廣告費、促銷(xiāo)費等） 經(jīng)銷(xiāo)商、供貨商都可能負擔，或按比例分擔 由供貨商負擔（尤指廣告費，代理商自愿負擔除外）
對經(jīng)營(yíng)的品牌所承擔的責任 貿易特征明顯，利潤至上，對品牌責任心較小 除賺取傭金外，還需承擔樹(shù)立和維護品牌的責任
供貨商對其考核指標 銷(xiāo)售量 市場(chǎng)質(zhì)量和銷(xiāo)售額
商業(yè)招商計劃書(shū) 5
淘寶商城作為目前天津乃至國內后發(fā)優(yōu)勢的經(jīng)營(yíng)項目以其物美價(jià)廉的物品而備受廣大消費群體認可，現階段基本確定了以外貿服裝，精品飾物市場(chǎng)為主體的設計與規劃。
為使項目的整體開(kāi)發(fā)獲得成功，它的形象樹(shù)立，品牌塑造，商業(yè)規劃，商家引進(jìn)，后期商業(yè)運營(yíng)管理和商鋪租賃銷(xiāo)售等，是項目運營(yíng)接下來(lái)亟待思考解決，并認真執行的關(guān)鍵所在。
第一部分 項目運營(yíng)總體方案要點(diǎn)
一、項目的宗旨、意義
在流通產(chǎn)業(yè)中，零售商業(yè)的發(fā)達程度是衡量一座城市區域市場(chǎng)組織化程度的重要尺度之一，也是流通領(lǐng)域關(guān)鍵環(huán)節。
服裝業(yè)是世界性的永久不衰的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)隨著(zhù)時(shí)代的發(fā)展和人們審美觀(guān)念的變革，服裝在人們生活中的重要位置愈加顯著(zhù)，五彩繽紛的服裝早已成為展示城市風(fēng)采的流動(dòng)風(fēng)景，衣著(zhù)水平往往是衡量一個(gè)國家文明程度與人民生活質(zhì)量的重要標志。毫不夸張的說(shuō)，服裝是一個(gè)城市的“名片”，更是一個(gè)國家活力與希望的象征。
服裝零售是流通產(chǎn)業(yè)中的重要課題，服裝零售業(yè)的興旺發(fā)達有利于降低消費者成本，有利于服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展，有利于培育服裝品牌。
天津市的服裝零售產(chǎn)業(yè)立足濱江道大胡同地區面向全市，在全市的服裝市場(chǎng)格局中具有舉足輕重的地位。然而長(cháng)期以來(lái)零散小店遍布大街小巷質(zhì)量參差不齊，消費者得不到信譽(yù)保障，沒(méi)有良好的管理及定位。淘寶商城處于南開(kāi)區中心位置附近大學(xué)、寫(xiě)字樓、IT商城、居民區密集人流集中但缺乏服裝百貨零售區域，對于彌補商城的區域不平衡，填補了南開(kāi)區服裝百貨零售產(chǎn)業(yè)空白。
淘寶商城鋪位超過(guò)60個(gè)，可安排就業(yè)人員近2-3百人，這對于在經(jīng)濟形勢嚴峻，失業(yè)人員增多形勢下緩解政府安排就業(yè)人員壓力具有積極意義。同時(shí)進(jìn)一步促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟發(fā)展，扶持服裝百貨零售產(chǎn)業(yè)和流通業(yè)發(fā)展。
二、淘寶商城運營(yíng)要點(diǎn)
1.充分發(fā)揮地域的優(yōu)勢，形成清晰的商業(yè)定位。鮮明特色和獨特個(gè)性是企業(yè)可持續發(fā)展的重要手段，必須在塑造經(jīng)營(yíng)特色上尋求新的突破，才能形成自身獨有的優(yōu)勢和永恒競爭力。創(chuàng )建“淘寶”文化，用三創(chuàng )精神（創(chuàng )業(yè)、創(chuàng )新、創(chuàng )顧客價(jià)值）武裝企業(yè)員工的頭腦。
2.服裝文化是活力源泉，市場(chǎng)需求是服裝市場(chǎng)發(fā)展的基本動(dòng)力，那么服裝文化的.不斷創(chuàng )新與傳播才是服裝市場(chǎng)生生不息的火力。
3.連鎖經(jīng)營(yíng)是現代商城的必由之路，信息化與知識管理手段是連鎖經(jīng)營(yíng)管理的關(guān)鍵。我們要把“淘寶商城”做成品牌市場(chǎng)，面向全市發(fā)展連鎖加盟店，變產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟與資本運營(yíng)結合的經(jīng)營(yíng)模式。產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)是資本經(jīng)營(yíng)的物質(zhì)基礎和前提條件，資本經(jīng)營(yíng)是產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的深化延伸和必需手段，把握原則：純粹的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)于單一，難以取的超常規發(fā)展，而純粹的資本經(jīng)營(yíng)又過(guò)于冒險，難以形成穩固的實(shí)業(yè)基礎，甚至形成泡沫經(jīng)濟。成功策略應當是產(chǎn)業(yè)資本與金融資本相結合、產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)與資本經(jīng)營(yíng)互動(dòng)，形成產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)—資本經(jīng)營(yíng)—產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的良性循環(huán)。
4.引導入場(chǎng)的服裝零售企業(yè)用高新技術(shù)武裝服裝百貨產(chǎn)業(yè)，創(chuàng )造多元化的服裝文化，不斷滿(mǎn)足客戶(hù)個(gè)性化需求�，F代服裝業(yè)渴求在更高的平臺上“華山論劍”。21世紀商業(yè)是大市嘗大流通、大繁榮的融合、統一�，F代商業(yè)不僅是商業(yè)和服務(wù)業(yè)的統一，更是數量商業(yè)和服務(wù)商業(yè)的統一。適應現代服裝業(yè)急切渴望和呼喚在更大的舞臺、更靚的空間、更優(yōu)的環(huán)境、更佳的氛圍里華山論劍的市場(chǎng)需求。
三、淘寶商城的經(jīng)營(yíng)策略要點(diǎn)
1.“放水養魚(yú)”政策�！疤詫殹钡慕�(jīng)營(yíng)策略，是一種雙贏(yíng)的策略，即“放手養魚(yú)”的抵租金政策，允許二手租金與商場(chǎng)租金之間存在巨大的剪刀差即“蓄水養魚(yú)”的政策。鋪位租賃權有較高的轉讓費，以保證商家在“淘寶商城”搞經(jīng)營(yíng)能得到較高的回報，獲得穩定的、持續的發(fā)展，反過(guò)來(lái)又促進(jìn)市場(chǎng)持續穩定的健康發(fā)展，共同把市場(chǎng)做大做強。
2.低價(jià)格策略，淘寶商城的價(jià)格一定要低于白堤路家樂(lè )福附近、海光寺附近、八里臺附近、鞍山道周邊地區等其它地方商城店鋪的價(jià)格。
3.多變化創(chuàng )新策略�？钍叫�、變化快。在淘寶商城，服裝更新能力要相當強。經(jīng)營(yíng)者要做到平均每周推出新裝新款。
4.經(jīng)營(yíng)服務(wù)檔次不斷提高。要推出外貿精品與時(shí)尚齊步，盡快產(chǎn)生品牌效應�！疤詫毶坛恰倍ㄎ辉诰放c時(shí)尚并駕的商城，在全方位服務(wù)上造人氣，聚財氣（逐步引入銀行聯(lián)名卡、POS終端、自動(dòng)查詢(xún)系統、IP電話(huà)、寬帶、網(wǎng)站建設等）。
基于對淘寶商城現有各種要素綜合平衡和判斷，目前擬定位在：集外貿精品服裝、小百貨、個(gè)性飾品銷(xiāo)售為一體的具有區域優(yōu)勢的專(zhuān)業(yè)服裝百貨市場(chǎng)。這是可行的，是現實(shí)的，有前途的。
5.首先要不遺余力地“造市”，把“市”做大。搭起一個(gè)“大舞臺”，經(jīng)營(yíng)者去“表演”。創(chuàng )造市場(chǎng)引導市場(chǎng)，力爭創(chuàng )建自己的媒體陣地。 淘寶商城網(wǎng)站，按照現代物流思想優(yōu)化業(yè)務(wù)流程。實(shí)現傳統的管理模式、經(jīng)營(yíng)模式向現代化的管理模式、經(jīng)營(yíng)模式的根本轉變·高頻率的信息發(fā)射平臺·商務(wù)管理工具·產(chǎn)品三維展示技術(shù)的應用；
四、淘寶商城的總體規劃要點(diǎn)
商業(yè)總體規劃
時(shí)尚服裝城：時(shí)尚、前衛、個(gè)性主題城，統一裝修、統一管理。主要經(jīng)營(yíng)“流行服裝、鞋類(lèi)、皮具、飾品等個(gè)性小店。
業(yè)態(tài)規劃的思路：
根據項目本身的建筑形態(tài)集體量進(jìn)行規劃
根據業(yè)態(tài)之間的相互補充、影響的因果鏈進(jìn)行業(yè)態(tài)優(yōu)化
根據項目的地段及城市規劃特點(diǎn)進(jìn)行業(yè)態(tài)組合
按市場(chǎng)的規律以及市場(chǎng)調查結果進(jìn)行業(yè)態(tài)的選擇
依據商家的要求及消費者的消費習慣與意識為業(yè)態(tài)規劃基礎
根據項目的開(kāi)發(fā)運營(yíng)策略進(jìn)行總體規劃
業(yè)態(tài)的整體定位說(shuō)明
從前到后依次進(jìn)行業(yè)態(tài)整合及優(yōu)化，以提升項目人氣，拉動(dòng)市場(chǎng)消費，塑造項目品牌為主。
第二部分 淘寶商城招商策略
招商是商城投資收益的實(shí)現形式，一個(gè)商城投資項目運作成功與否就看是否能按計劃成功完成招商目標。因而，對于商城投資商來(lái)說(shuō)，掌握商城的招商特點(diǎn)有利于商城項目的運作成功。招商的成敗關(guān)系到項目是否可以順利開(kāi)業(yè)，優(yōu)質(zhì)的主力商戶(hù)是商場(chǎng)長(cháng)久發(fā)展的中流砥柱。隨著(zhù)商城的發(fā)展，招商將會(huì )扮演很重要的角色。一個(gè)商城投資的真正成功是商場(chǎng)日后持續經(jīng)營(yíng)的長(cháng)久旺盛，而統一招商就是為以后經(jīng)營(yíng)的興旺奠定堅實(shí)的基石。
要積極地為本項目尋求最佳的盈利模式與整體招商實(shí)戰策略，力爭使本項目實(shí)現經(jīng)濟效益、品牌效益與社會(huì )效益“三贏(yíng)”，以及將項目持續做旺，實(shí)現盈利的持久化與最大化。
在這樣一個(gè)充滿(mǎn)機遇和風(fēng)險的環(huán)境下，本項目必須采用差異化策略，運用與眾不同的實(shí)戰戰略與技巧，才能找到最好的出路，在確定與不確定的元素的為啥中才能沖出一條血路，早日達到本項目的招商目標，確保項目的順利開(kāi)業(yè)。
商業(yè)招商計劃書(shū) 6
一、計劃明年的招商工作目標初步為以下幾點(diǎn)：
1、提升自己的業(yè)務(wù)水平，多學(xué)習，多與本部門(mén)人員交流，探討相關(guān)的招商知識及部門(mén)工作;
2、與同行業(yè)人員多交流，探討摸索，創(chuàng )新招商知識;
3、了解相關(guān)信息及時(shí)與領(lǐng)導及其他部門(mén)溝通，大家一起探討，從而結合本部門(mén)實(shí)際工作進(jìn)一步改進(jìn);
二、盡可能多的增加預備客戶(hù)資源
1、真誠禮貌的接待好上門(mén)的有意向客戶(hù)及考察團體。
2、到臺商聚集的城市收集客戶(hù)資源，學(xué)習別人的成功招商案例，吸取別人失敗的教訓，從而成就自己的工作。
3、通過(guò)與客戶(hù)間經(jīng)常性的聯(lián)絡(luò )互動(dòng)，及時(shí)了解行業(yè)的相關(guān)動(dòng)態(tài)。
三、穩固目前現有臺商，同時(shí)引進(jìn)其他主流品牌廠(chǎng)家
1、眼睛不能僅僅放在新的投資上，也要服務(wù)好已有企業(yè)廠(chǎng)商，逢年過(guò)節為他們送去我們的問(wèn)候，積極解決他們的企業(yè)實(shí)際問(wèn)題，讓他們有到家一般的感覺(jué)。
2、結合部門(mén)實(shí)際情況，更多的`了解及引進(jìn)其他有意向或主流品牌廠(chǎng)商，盡可能穩定目前現有的企業(yè)廠(chǎng)商，同時(shí)形成穩定的發(fā)展態(tài)勢。
3、相關(guān)工作及時(shí)與領(lǐng)導及相關(guān)部門(mén)之間取得溝通，確保工作無(wú)誤。
四、積極的去推廣本市開(kāi)發(fā)區，使其能被更多的臺商所熟知
1、抓住一切可以和臺商企業(yè)交流溝通的機會(huì )，讓他們了解德州經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區，向他們介紹現行的多項優(yōu)惠政策。
2、市里或區里有什么活動(dòng)項目，及時(shí)的、盡可能的聯(lián)系自己所知道的所有臺商，邀請他們來(lái)開(kāi)發(fā)區實(shí)地考察。在新的一年里，積極主動(dòng)的開(kāi)展招商工作，使自己的業(yè)務(wù)能力得到更多的鍛煉和提升，也使自己的工作能有更多的優(yōu)秀成績(jì)。
通過(guò)工作計劃的實(shí)施，切實(shí)的提高工作效率，發(fā)揮個(gè)人的主觀(guān)能動(dòng)性，高標準要求自己，爭取為臺辦招商工作的開(kāi)展貢獻自己的力量。
商業(yè)招商計劃書(shū) 7
一、招商原則
根據本次招商的策略制定相關(guān)談判原則及操作規程。
二、招商策略
依靠原有品牌在市場(chǎng)的造成的強大勢能，輕松贏(yíng)得經(jīng)銷(xiāo)商的信賴(lài)。
樓層功能區劃按照各類(lèi)品牌間的經(jīng)營(yíng)互動(dòng)原則，進(jìn)行局部科學(xué)規律整合。
嚴格控制招商品牌的層次，利用自身優(yōu)勢吸納國內國際亮點(diǎn)品牌。這是保證整體層面上檔次先決條件。
店鋪采取定價(jià)租賃制，并采取高端價(jià)位。
店鋪招商策略打破以往只是招商為目的的墨守成規的局面。
與政府有關(guān)部門(mén)合作，打出公益事業(yè)牌，并與此同時(shí)設立定期的文化藝演活動(dòng)。
三、品牌形象定位
鑒于本商圈潛在消費層面頗高，本次招商對象也應該頗具品牌知名度。利用系統的品牌傳播策略，打造成一個(gè)國際國內知名品牌匯聚的大舞臺。以服務(wù)品牌化，個(gè)性化模式為先導，以迅速的宣傳手段提升天河城廣場(chǎng)在本商圈內的行業(yè)標志與先驅的形象地位。
四、基本實(shí)施方案
定位的基本依據
�、倨放菩蜗鬀Q定原則
天河城在歷年的經(jīng)營(yíng)模式與商業(yè)策略中形成了固有的品牌形象，這是其它商場(chǎng)所不能輕易改變的事實(shí)，但在穩定的形象地位中，還要善于挖掘與改變，隨著(zhù)社會(huì )的前進(jìn)，潮流的更新，不斷調整經(jīng)營(yíng)方式，使其始終保留“年輕化、時(shí)尚化、高檔化”的定位，做現代購物中心的楷模。
�、诨パa原則
在現有的天河城購物中心內，已有的產(chǎn)品以高質(zhì)量、高服務(wù)標準來(lái)穩定顧客；不斷推陳出新，打造購物商城新概念，為廣州人打造高質(zhì)量的生活方式。
�、蹣I(yè)態(tài)演變原則
傳統的商場(chǎng)只是購物的場(chǎng)所，隨著(zhù)人們的生活水平的提高、消費行為的轉變，休閑購物成為主流，休閑、餐飲、娛樂(lè )將極大的滿(mǎn)足消費者購物外的需求，并且其規模也將趕超購物的規模。
�、苌倘U大原則
因為高端的商業(yè)市場(chǎng)定位，在我們的消費群定位上就要充分考慮整個(gè)天河城附近區域，擴大服務(wù)半徑和商圈，吸引更多的優(yōu)質(zhì)消費群，實(shí)現商場(chǎng)的持續繁榮。
商業(yè)活動(dòng)（略）
五、商城布局
天河城ＭＡＬＬ定位為高檔商業(yè)中心，招商客戶(hù)群為：
1、國際知名品牌，國內知名品牌廠(chǎng)商；
2、國際連鎖集團。
1、主營(yíng)項目
地下一層：高檔超市休閑系列。
一、二層：進(jìn)口化妝品（CD、姿生堂、嬌蘭等）、高檔珠寶（謝瑞琳等）、世界極品服裝(阿瑪尼杰尼亞等)、高檔手表、高檔皮具（路易威登等）、高檔工藝品、高檔筆。
高檔女裝系列、休閑裝、手袋、女飾品、精品鞋店、精品褲店、女士?jì)纫隆?/p>
高檔男裝系列、休高閑裝、皮具、男飾品、精品鞋店、精品褲店、男士?jì)纫�、領(lǐng)帶。
兒童服裝、高檔床品、進(jìn)口飾品店、精品工藝品、體育服裝、體育器材。
三、四層：手機、家電及高科技產(chǎn)品。
五層：餐飲。
六層：娛樂(lè )休閑。
2、配套項目
A、家私、布藝、古玩、畫(huà)廊、廚房用品、書(shū)屋。
B、肯德基、日本壽司、茶葉店、酒吧。
六、人員配備計劃：
1、招商經(jīng)理1人，需對本項目所在行業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)有實(shí)際操作經(jīng)驗（尤其要擅長(cháng)招商運作），懂企劃，善管理，具出色談判技巧和人格魅力。
2、大區招商經(jīng)理若干，分別負責項目招商大區的工作：大區經(jīng)理應具備一定的招商運作經(jīng)驗，長(cháng)于說(shuō)服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀(guān)念。
3、區域協(xié)銷(xiāo)經(jīng)理若干，主要職責是協(xié)助開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，完成銷(xiāo)售。協(xié)銷(xiāo)經(jīng)理需人品正直，勤懇敬業(yè)，具備較佳的溝通和組織管理能力，并能長(cháng)駐外埠。
4、商務(wù)助理若干，主要職責是幫助一線(xiàn)招商人員作好內務(wù)（資料物品、來(lái)電來(lái)函、來(lái)人洽談、信息收集等）和會(huì )務(wù)組織等工作。
5、其它服務(wù)人員如文案、平面設計、接線(xiàn)及接待人員。
招商隊伍組建之后，必須進(jìn)行培訓。一方面，通過(guò)培訓是團隊了解項目的現狀、產(chǎn)品，了解招商策略和操作步驟，同時(shí)也是進(jìn)行磨合的過(guò)程。招商的培訓主要有以下幾個(gè)方面：
1、項目及產(chǎn)品知識，以使團隊成員對項目的現狀有清楚的認識。
2、溝通技巧（如接聽(tīng)電話(huà)、接待語(yǔ)言、洽談技巧、儀表舉止等），以培養團隊成員的職業(yè)感。
3、招商專(zhuān)業(yè)知識（招商流程、談判技巧、接聽(tīng)電話(huà)、注意事項等）。
4、招商要旨（招商策略說(shuō)明及合同解讀等）。
招商工作開(kāi)始后面臨許多實(shí)際的實(shí)施工作，在產(chǎn)品的核心概念基礎上撰寫(xiě)招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發(fā)布計劃、準備合同文本、準備各類(lèi)產(chǎn)品和項目的宣傳資料等等，必要的`準備將為招商實(shí)施打下良好的基礎。只有進(jìn)行有效溝通，把握“求租者”的洽談與管控技巧，招商工作才能順利開(kāi)展。
從第一篇招商廣告發(fā)布下去，接到第一個(gè)咨詢(xún)電話(huà)開(kāi)始，招商進(jìn)入了實(shí)際運做的階段。從“求租者”打進(jìn)第一個(gè)電話(huà)到招商的合作主體--各分銷(xiāo)商和代理商簽訂協(xié)議，進(jìn)行產(chǎn)品銷(xiāo)售這一過(guò)程是整個(gè)招商工作的核心部分，直接決定著(zhù)招商的質(zhì)量和數量，也就決定了整個(gè)過(guò)程的成敗。主要目的是吸引好的“求租者”加入到企業(yè)的體系中來(lái)，共同把產(chǎn)品推向市場(chǎng)。想要吸引“求租者”的加盟，有效的溝通顯得非常重要。
招商中與“求租者”接觸的整個(gè)程序，一般如下：
第一次信息的處理（來(lái)函、來(lái)電）-第一次信息回復-第二次信息處理（二次來(lái)函、復電、咨詢(xún)、商洽）-第二次信息回復（信息升級→有選擇發(fā)送實(shí)質(zhì)性資料）-招商總部零星接單（上門(mén)洽談、簽約）-招商會(huì )議的籌劃、準備（全國性會(huì )議、區域性會(huì )議）-發(fā)出會(huì )議邀請（曾經(jīng)問(wèn)詢(xún)者、熟悉者及看報來(lái)電者）-接收報名、督促參會(huì )-召開(kāi)會(huì )議并簽約-督促履約-收款發(fā)貨。
在這過(guò)程中，首先面臨的是對“求租者”信息的處理和選擇，好的招商廣告發(fā)布后，招商總部將面對大量的反饋信息，對于第一次來(lái)電或來(lái)函，主要注意對“求租者”按已經(jīng)設定的招商區域歸類(lèi)，對求租者姓名、地址、電話(huà)、基本狀況和問(wèn)題做以記錄，同時(shí)給對方發(fā)去有關(guān)產(chǎn)品和項目的基本資料（包括項目介紹、產(chǎn)品介紹、招商活動(dòng)的安排），同時(shí)對于各地區實(shí)力較強或行業(yè)內經(jīng)營(yíng)者一類(lèi)的“求租者”做重點(diǎn)標注，用以綜合的研究。在這過(guò)程中，不必在電話(huà)中向詢(xún)問(wèn)者做過(guò)多有關(guān)招商的說(shuō)明，對于“求租者”提出的問(wèn)題也不必急著(zhù)回答（主要避免“求租者”因了解不夠而以偏概全，自我估計或防止競爭者和惡意攻擊者獲取一手信息）。在“求租者”研讀了有關(guān)資料后第二次咨詢(xún)過(guò)程，招商部門(mén)則應該選擇性的介紹關(guān)于招商情況和產(chǎn)品信息，并根據“求租者”表現的誠意，發(fā)去部分“該求租者”重點(diǎn)關(guān)注的內容資料，并力爭邀請對方參加招商會(huì )議。
對于一些急于了解情況的“求租者”，招商部門(mén)要有專(zhuān)人負責接待和談判，帶領(lǐng)來(lái)訪(fǎng)者參觀(guān)項目、了解運作方案等，以免流失“加盟商”。
面對面的溝通方式仍是最直觀(guān)有效的方式，招商會(huì )議的成功開(kāi)展是“求租者”加盟的關(guān)鍵一步。在與“求租者”談判之前，一些細節的準備十分重要，如招商辦公場(chǎng)所的布置、人員的工作狀態(tài)、對來(lái)訪(fǎng)者的接待，這些都直接影響洽談的結果。在溝通的過(guò)程中，應該向來(lái)訪(fǎng)者潛移默化的傳遞以下幾點(diǎn)信息。
1、有實(shí)力：與強者合作才能更強，加盟者希望企業(yè)的力量雄厚，解除后顧之憂(yōu)。
2、有決心：堅定的信念和強有力的推廣策略將使加盟商感受到項目推廣項目的決心，用數字說(shuō)明項目的力度是最好的方法。
3、有信譽(yù)：一味的夸大其辭根本無(wú)法聯(lián)合有實(shí)力的經(jīng)銷(xiāo)商，態(tài)度真誠、有理有據，最大限度的為“求租者”考慮是雙方共同發(fā)展的基礎。
4、有辦法：詳細、可行的營(yíng)銷(xiāo)方法對于經(jīng)銷(xiāo)商有極大的吸引力。
5、有利益：
商業(yè)招商計劃書(shū) 8
一、商業(yè)概況
某項目2層為L(cháng)形沿街商業(yè)區，商業(yè)總建面約占10161.92㎡，地下室23498.97㎡，框架剪力墻結構，主要柱距6.3—8米，層高4.2米。
二、商業(yè)缺口
中大型超市（500—1000㎡）、特色餐飲（500㎡）、醫療門(mén)診（300㎡）、銀行（500㎡）、家居裝飾等配套性商業(yè)服務(wù)。
本項目商業(yè)處在一個(gè)優(yōu)良的競爭格局中，地理位置優(yōu)越、規模大、集中化，交通路網(wǎng)環(huán)境等外部因素為其定位了一個(gè)高起點(diǎn)、高標準、綜合性的發(fā)展方向。
三、商業(yè)定位
3萬(wàn)平米的`時(shí)尚街區是濱江新區目前唯一具有規模性、集中性的商業(yè)集聚地。匯聚餐飲、休閑、娛樂(lè )為一體的綜合性的購物中心，打造生活、文化為一體功能齊全的一站式商業(yè)街。
四、租售價(jià)格定位
根據周邊同等項目比較：
本項目商業(yè)租金定位
一層：30元/㎡ /月
二層：20元/㎡/月
負一層：10元/㎡/月
備注：以上為實(shí)際成交價(jià)，按建筑面積計算。
本項目商業(yè)售價(jià)定位
一層：均價(jià)6500元/㎡
二層：均價(jià)4000元/㎡
五、招商對象及招商策略
1、招商對象
負一層：
物流倉儲、冷速凍庫、凈菜超市、家居裝飾、培訓班、幼兒園等社區配套服務(wù)
一層：
銀行、超市、藥店、門(mén)診、郵政、快遞等社區便民服務(wù)
二層：
美容美體、特色餐飲、私房菜館、教育培訓、娛樂(lè )、創(chuàng )業(yè)辦公
2、招商策略
總策略走出去、請進(jìn)來(lái)，建立直復式的招商網(wǎng)絡(luò )，以流動(dòng)招商為主、現場(chǎng)招商為輔。
先推二層商業(yè)，招租不低于80%，先租后售，方便價(jià)格提升，同時(shí)物有所值、物超所值，其二，銷(xiāo)售周期縮短。
一層商業(yè)招租不超過(guò)20%，主要為超市、銀行、醫療門(mén)診，其他80%為銷(xiāo)售，快速回籠資金，20%已租為開(kāi)發(fā)商自己持有，抵押貸款。 負一層招商主要為配套倉儲、物流、快遞、凍庫等。
六、招商媒體策略
1、媒體選擇
適用的底商招商推廣的媒體均有各自的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，我們將根據各大媒體的優(yōu)劣分析，針對每個(gè)推廣階段的目標，制訂最適當媒體組合策略。
2、各大媒體的優(yōu)點(diǎn)、缺點(diǎn)分析；
3、媒體組合
七、招商物料準備
1、招商手冊/單頁(yè)
2、租賃協(xié)議、銷(xiāo)售協(xié)議
3、商業(yè)平面布局圖
商業(yè)招商計劃書(shū) 9
一、總體思路
按照市委市政府科學(xué)發(fā)展總體戰略，牢牢抓住國家政策機遇，發(fā)揮我市區位優(yōu)勢、旅游資源優(yōu)勢和特色農產(chǎn)品資源優(yōu)勢，以休閑農業(yè)、現代果業(yè)和現代養殖業(yè)為重點(diǎn)，以引進(jìn)旅游服務(wù)項目、標準化基地建設項目和農產(chǎn)品深加工項目為著(zhù)力點(diǎn)，以引進(jìn)大項目、高科技項目和外資項目為主攻方向，堅持“引進(jìn)來(lái)”和“走出去”相結合，加大農業(yè)招商引資力度，努力實(shí)現農業(yè)招商引資工作的新突破。
二、工作目標
通過(guò)實(shí)施招商引資，加快發(fā)展休閑農業(yè)，加強農業(yè)基礎設施建設，擴大現代農業(yè)標準化生產(chǎn)基地規模，增加對農業(yè)農村的投入，加快新農村建設步伐。20xx年的招商工作重點(diǎn)是：爭取年內談成1個(gè)總投資約7億元的大型商貿服務(wù)項目，引進(jìn)1個(gè)總投資約1000萬(wàn)元的畜牧養殖項目，1—2個(gè)總投資不低于1000萬(wàn)元的標準化生產(chǎn)基地建設項目或農產(chǎn)品深加工項目。20xx年爭取農業(yè)項目和扶持資金重點(diǎn)是：省現代農業(yè)生產(chǎn)發(fā)展資金—蘋(píng)果產(chǎn)業(yè)項目，擬爭取省級財政資金600萬(wàn)元。省生態(tài)農業(yè)與農村新能源示范縣建設項目，擬爭取省級財政資金300萬(wàn)元。省級以上農業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)貸款貼息項目，擬爭取省級貸款貼息資金200萬(wàn)元。
三、重點(diǎn)招商項目和建設內容
�。ㄒ唬┙鹚霃V場(chǎng)項目。由濟南瑞陽(yáng)實(shí)業(yè)有限公司與宏祥貿易有限公司合資開(kāi)發(fā)建設。項目建設地點(diǎn)是原市種子公司和裕華汽修廠(chǎng)，建設計劃是將包括原種子公司土地以及向東至裕華汽修廠(chǎng)的土地整宗連片開(kāi)發(fā)，建設大型商貿城（銀座集團股份有限公司的連鎖超市）和休閑娛樂(lè )廣場(chǎng)，計劃總投資7.2億元，其中，一期投資資金3.4億元，二期投入資金3.8億元。爭取20xx年上半年簽訂合作協(xié)議，下半年完成相關(guān)手續辦理和地表清遷工作，并開(kāi)始一期工程建設。
�。ǘ⿲氁娴律锓薯椖�。利用我市的'港口資源優(yōu)勢，依托和圣農業(yè)新技術(shù)開(kāi)發(fā)有限公司的生物有機肥加工項目，與馬來(lái)西亞嘉華國際有限公司、寶益德（馬）有限公司合作，引進(jìn)馬來(lái)西亞的資金、設備和技術(shù)，利用馬來(lái)西亞豐富的棕櫚仁粕（生產(chǎn)棕櫚油的副產(chǎn)品）資源，通過(guò)生物菌種發(fā)酵生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)生物有機肥料。項目建設地點(diǎn)是大辛店鎮和圣公司生物肥廠(chǎng)，計劃總投資2000萬(wàn)美元（包括技術(shù)和設備投資），爭取20xx年下半年簽訂合作協(xié)議，年底開(kāi)工建設。
�。ㄈ┘愚r養殖公司項目。通過(guò)昊林果蔬有限公司引薦客商，建設200頭種豬和5000頭生豬養殖場(chǎng)。項目建設地點(diǎn)初定為大辛店鎮母官都村，建設內容主要包括生豬養殖場(chǎng)和生態(tài)農業(yè)種植基地，預計建設面積500畝，計劃總投資2000萬(wàn)元，已經(jīng)達成初步合作協(xié)議，計劃20xx年初開(kāi)工建設，年前建成生豬養殖場(chǎng)。
�。ㄋ模┈F代蘋(píng)果種植基地項目。通過(guò)果品經(jīng)銷(xiāo)總公司引薦，采取農超對接的方式，由華潤萬(wàn)家連鎖超市推薦合作伙伴，投資建設現代蘋(píng)果種植基地，待達產(chǎn)后蘋(píng)果直供華潤萬(wàn)家超市。項目建設地點(diǎn)初定在北溝鎮徐家集片附近，建設現代矮砧集約栽培蘋(píng)果種植基地500畝以上，計劃總投資1000萬(wàn)元，爭取上半年達成合作意向，邀請客商來(lái)蓬考察，下半年簽訂合作協(xié)議，年前開(kāi)工建設。
四、外出招商時(shí)間安排
�。ㄒ唬�20xx年1月，到濟南省農業(yè)廳產(chǎn)業(yè)化處、生態(tài)處、規劃處和省果茶站，匯報20xx年工作計劃和項目建設思路，爭取各處支持，引進(jìn)蘋(píng)果產(chǎn)業(yè)、生態(tài)農業(yè)和龍頭企業(yè)貸款貼息等項目和其他農業(yè)項目。
�。ǘ�20xx年4月，到濟南，與濟南瑞陽(yáng)實(shí)業(yè)有限公司負責人會(huì )談金穗廣場(chǎng)項目，爭取達成合作意向，簽訂合資協(xié)議，推動(dòng)項目早日開(kāi)工建設。
�。ㄈ�20xx年6月或7月，到馬來(lái)西亞，與xx國際有限公司、寶益德（馬）有限公司會(huì )談生物肥項目，落實(shí)合資方式，簽訂合作協(xié)議，并邀請客商來(lái)蓬考察，爭取早日開(kāi)工建設。
五、具體推進(jìn)措施
�。ㄒ唬┘訌娊M織領(lǐng)導。將招商引資工作作為全年全局各項工作的重中之重，成立農業(yè)局招商引資工作小組，由一把手任組長(cháng)，局黨委成員和局屬各單位負責人為成員，加強組織領(lǐng)導，加大督導力度，切實(shí)增強工作緊迫感、責任感和使命感，全力以赴做好招商引資工作。
�。ǘ┞鋵�(shí)責任目標。對照全市招商任務(wù)分解情況，層層分解落實(shí)招商引資工作任務(wù)，采取定目標、定責任、定時(shí)限、定效果的方式，形成一個(gè)項目、一名責任領(lǐng)導、一支工作隊伍、一個(gè)推進(jìn)方案、一套考核辦法的長(cháng)效工作機制。
�。ㄈ┩怀鰞�(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。圍繞我市蘋(píng)果產(chǎn)業(yè)、葡萄與葡萄酒產(chǎn)業(yè)、畜牧養殖加工業(yè)和水產(chǎn)品加工業(yè)四大農業(yè)主導產(chǎn)業(yè)，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)和配套支撐優(yōu)勢，進(jìn)一步細化招商措施，在項目投資導向與本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的結合點(diǎn)上尋找機會(huì )、搶抓機遇，有的放矢地開(kāi)展工作。
商業(yè)招商計劃書(shū) 10
一、基本情況
�。ㄒ唬┱猩桃Y
1—6月份，全區共簽訂招商引資合資合作項目45個(gè)，合同利用外資17.66億元；實(shí)際到位外資10.02億元，占年度計劃目標的52.74%；固定資產(chǎn)投資7.64億元，占年度計劃目標的52.69%。上半年全區新批外資項目1個(gè)，合同利用境外資金480萬(wàn)美元，占年度計劃目標的16%；實(shí)際利用境外資金630萬(wàn)美元，占年度計劃目標的46.7%，其中608萬(wàn)美元有待商務(wù)部的確認。
�。ǘ⿲ν饨�(jīng)貿
據海關(guān)統計，1—5月份全區完成外貿進(jìn)出口1183萬(wàn)美元，占年度計劃目標的45.5%，同比增長(cháng)83.1%；其中出口完成781萬(wàn)美元，占年度計劃目標的31.5%，同比增長(cháng)23.2%；進(jìn)口完成402萬(wàn)美元，占年度計劃目標的335%，同比增長(cháng)3250%。外派勞務(wù)完成29人次，占年度計劃目標的58%，同比增長(cháng)30%；完成海外營(yíng)業(yè)額47萬(wàn)美元，占年度計劃的53.4%，同比增長(cháng)17%。
預計1—6月份，全區共可完成外貿進(jìn)出口1310萬(wàn)美元，占年度計劃目標的50.4%，其中出口可完成923萬(wàn)美元，占年度計劃目標的38.5%。
�。ㄈ┻\行特點(diǎn)
1、大項目比重明顯增加。在今年以來(lái)引薦的項目中，1000萬(wàn)元以上工業(yè)項目有36個(gè)，其中超過(guò)5000萬(wàn)元項目4個(gè)，億元以上項目3個(gè)，分別占全部項目的57.78%、8.9%和6.7%。
2、項目轉化速度明顯加快。今年引薦申豐水泥、華泰染織、偉力三期工程、春光織造等39個(gè)項目開(kāi)工建設，天龍針織、豐源金屬制品、中達運輸等8個(gè)項目已投產(chǎn)運營(yíng)，開(kāi)工率和投產(chǎn)率分別達到86.7%和17.8%，達到歷年最好水平。
3、各類(lèi)招商和貿易活動(dòng)成效顯著(zhù)。今年以來(lái)，我區先后自行組織和參加上級在杭州、香港、西安、濟南和棗莊等地舉辦的各類(lèi)招商和貿易活動(dòng)9次，均取得了顯著(zhù)成效。其中，在杭州招商會(huì )上，邀請到會(huì )客商56人，其中境外客商12人，洽談簽約項目21個(gè)，合同（協(xié)議）利用市外資金9.2億元，超億元項目3個(gè)，即江蘇鵬飛集團投資1.2億元的機械加工項目正在進(jìn)行設備的安裝調試，馬來(lái)西亞客商投資1.2億元的刺繡加工項目和中錦實(shí)業(yè)投資1億元的電子芯片項目已完成廠(chǎng)房規劃設計，馬上將動(dòng)工興建。
4、小分隊外出招商得到強化。為進(jìn)一步充分發(fā)揮小分隊招商的優(yōu)勢，調動(dòng)小分隊招商的積極性，區政府制定了《區直招商引資小分隊管理辦法》，從小分隊的組成、職責、經(jīng)費、任務(wù)到管理、考核和獎懲都作了明確規定。我區多次大型招商活動(dòng)之所以取得較大成果，均與會(huì )前小分隊的活動(dòng)密不可分。
5、外貿進(jìn)出口大幅度增長(cháng)。今年1—5月份我區進(jìn)出口較去年同比增長(cháng)83.1%，外貿出口龍頭企業(yè)作用充分顯現；進(jìn)口是去年同期的32.5倍，增長(cháng)速度為歷年之最，我區對外開(kāi)放水平進(jìn)一步增強。
6、利用境外資金進(jìn)展緩慢。由于國家對利用境外資金采取了新的統計方法，審核程序更加嚴格，而外商多不常駐我區，不能及時(shí)提供上報所需資料，致使我區利用境外資金工作進(jìn)展緩慢。
二、主要工作措施
�。ㄒ唬┟鞔_目標，強化措施
為確保全年招商引資和對外經(jīng)貿工作目標的完成，首先，局黨組在年初就在市里下達任務(wù)目標的基礎上，結合我區實(shí)際，確立了年度工作計劃，全年計劃完成合同外資額46.16億元，其中合同利用境外資金3800萬(wàn)美元；到位外資額25.68億元，其中，固定資產(chǎn)投資19.26億元，實(shí)際利用境外資金2230萬(wàn)美元；全區完成進(jìn)出口總額2600萬(wàn)美元，其中出口2480萬(wàn)美元，進(jìn)口120萬(wàn)美元。同時(shí)，將任務(wù)目標層層分解，下達到各鎮（街）、區直各部門(mén)、各企事業(yè)單位，并制定了外出招商和貿易洽談活動(dòng)計劃。
其次，組織召開(kāi)了全區對外開(kāi)放和招商引資總結表彰大會(huì )，總結了2004年度的招商引資和對外經(jīng)貿工作，表彰了取得顯著(zhù)成績(jì)的'24個(gè)單位和72名先進(jìn)個(gè)人，對82個(gè)項目?jì)冬F資金358.3萬(wàn)元，其中區級項目14個(gè)，獎金197.1萬(wàn)元。同時(shí)，安排部署了今年的招商引資和對外經(jīng)貿工作。
三是先后起草了《開(kāi)發(fā)區大項目建設工作的意見(jiàn)》等文件，被區委、區政府采納并下發(fā)，對我區大項目的引進(jìn)和建設起到了巨大的推動(dòng)作用。同時(shí)，重新整理、規范了我區的《優(yōu)惠政策》、《獎勵辦法》和《鼓勵企業(yè)擴大外貿出口創(chuàng )匯優(yōu)惠政策》等，編制了新的中英文版《投資指南》和中韓文版《投資指南》，使招商引資和對外經(jīng)貿政策措施不斷充實(shí)完善。
�。ǘ┞男新毮�，創(chuàng )新工作
一是加強項目庫建設。今年，我們以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結構調整優(yōu)化為目標，圍繞利用外資提升改造傳統支柱產(chǎn)業(yè)，開(kāi)發(fā)引進(jìn)新材料、生物醫藥、電子信息、高科技農業(yè)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，篩選出63個(gè)項目，重新編印了《項目?jì)浴贰?/p>
二是突出小分隊招商。今年，區委、區政府決定，我區除參加上級舉辦的各類(lèi)投資貿易洽談活動(dòng)外，一般不再舉辦大型招商活動(dòng)。因此，為充分發(fā)揮招商小分隊機動(dòng)靈活、針對性強、成本低的優(yōu)勢，我們在編印了包括日本、韓國和國內發(fā)達地區近540名客商的《嶧城區重點(diǎn)客商名錄》和《外商關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題答復》的基礎上，對全區招商小分隊組成人員進(jìn)行了輔導、培訓，以使他們盡快奔赴目標區域，瞄準重點(diǎn)客商，主動(dòng)出擊，具體洽談，落實(shí)項目。
三是積極采用其他有效的招商方式。在堅持和改進(jìn)全民招商和政府組團招商的基礎上，靈活采用網(wǎng)上招商、以商招商、產(chǎn)業(yè)鏈招商和中介委托招商等形勢，提高了招商效率，增強了招商效果。
四是精心組織各項活動(dòng)。對每次招商和貿易活動(dòng)，我們都超前謀劃、精心組織、認真籌備、落實(shí)活動(dòng)的每一個(gè)環(huán)節，確保了每次活動(dòng)的圓滿(mǎn)成功。
五是加強對簽約項目的督導、調度。今年以來(lái)，我們加強了對簽約項目的督導和調度力度，督促項目單位盯緊、粘住、靠上外商，在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎上，促使項目盡快轉化，提高了項目的開(kāi)工率和投產(chǎn)率。同時(shí)，我們加強了對外商投資企業(yè)和外貿進(jìn)出口企業(yè)的調查、研究，幫助企業(yè)（項目）解決在生產(chǎn)和建設過(guò)程中遇到的困難和問(wèn)題，加快在建項目建設進(jìn)度，促其盡快投產(chǎn)運營(yíng)，促使企業(yè)加強管理、提高效益，不斷發(fā)展壯大。
六是切實(shí)做好統計上報工作。對各鎮（街）、區直各部門(mén)、各企事業(yè)單位的招商引資和外經(jīng)貿工作進(jìn)展情況，我們采取了“月調度、季通報”制度，在備齊各種數據、資料及時(shí)上報的同時(shí)，我們對今年以來(lái)新簽約項目實(shí)行月調度項目進(jìn)度的方式，及時(shí)掌握項目建設情況，以便采取相應的措施，促使項目盡快轉化。
�。ㄈ┘訌姽芾�，強化服務(wù)
一是結合保持共產(chǎn)黨員先進(jìn)性教育活動(dòng)，在機關(guān)內部掀起了學(xué)習熱潮。通過(guò)學(xué)習“三個(gè)代表”重要思想、黨的十六大、十六屆三中、四中全會(huì )精神等，提高了全體人員，尤其是黨員的政治覺(jué)悟。在學(xué)習中堅持理論聯(lián)系實(shí)際，堅持以學(xué)習促進(jìn)工作，堅持邊學(xué)習、邊整改等一系列措施，提高了本單位的整體政治素質(zhì)和工作熱情。
二是機關(guān)作風(fēng)得到進(jìn)一步改善。今年上半年，局黨組根據實(shí)際工作需要，對班子成員分工進(jìn)行了調整，重新修訂了《機關(guān)內部管理規定》，提高了工作效率。服務(wù)承諾制、首問(wèn)負責制、限時(shí)辦結制等制度得到不斷完善和全面落實(shí)。同時(shí)，外商投訴中心積極為外商服務(wù)，上半年接到外商投訴案件1起，經(jīng)過(guò)工作人員的努力，保護了外商的利益，受到了外商的好評，促進(jìn)了我區經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境的進(jìn)一步好轉。
三是繼續實(shí)行班子成員幫包企業(yè)（項目）責任制。今年，在對班子成員進(jìn)行分工調整的同時(shí)，明確了7名班子成員幫包8家企業(yè)（項目）責任制。他們采取定期或不定期的方式，到企業(yè)進(jìn)行現場(chǎng)調研、指導，幫助、協(xié)調解決企業(yè)（項目）在生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)和建設過(guò)程中遇到的難題。佳龍陶瓷項目由于外商不能派員籌建，而委托我局負責籌建，我局派一名專(zhuān)職科級領(lǐng)導具體負責，該同時(shí)始終蹲在工地，不分節假日、星期天，為該項目的建設奔波，促進(jìn)了該項目的建設。
四是各項工作均取得較好成績(jì)。今年以來(lái)，機關(guān)內部安全生產(chǎn)、計劃生育、信息調研、人事勞資、檔案管理等工作均有了新起色，尤其是計劃生育工作，明確了1名計生專(zhuān)干，對機關(guān)育齡婦女全部納入檔案管理，并對男職工配偶情況進(jìn)行了統計。同時(shí)還出臺了相關(guān)的政策、措施，使我局的計劃生育管理工作邁上了新臺階。
三、存在的問(wèn)題和不足
今年上半年，我單位各項工作雖然取得了較好成績(jì)，但距區委、區政府領(lǐng)導的要求和與其他兄弟單位相比，還存在一些差距和問(wèn)題。
一是招商引資項目中大項目、高科技項目、利用境外資金項目少；
二是外貿出口企業(yè)少、產(chǎn)品單一，產(chǎn)品檔次、科技含量和附加值低；
三是利用境外資金進(jìn)展較慢，利用境外資金水平低；
四是項目轉化慢，建設周期長(cháng)；
五是機關(guān)內部管理還有待進(jìn)一步規范，工作人員素質(zhì)也需進(jìn)一步提高等等。以上這些問(wèn)題和差距，我們在今后的工作中將盡快制定出切實(shí)可行的措施進(jìn)行整改。
四、下半年工作打算
�。ㄒ唬┙M織籌備好赴外招商活動(dòng)
目前，我區赴韓國、澳大利亞招商活動(dòng)已基本準備就緒，同時(shí)，還將組織好赴美國、臺灣等地的投資貿易活動(dòng)。另外，我們將精心組織好第六屆棗洽會(huì )的前期工作，做好客商邀請、會(huì )務(wù)籌備、資料準備等工作。
�。ǘ┒酱�、指導小分隊外出招商
在督促、指導小分隊赴各地的同時(shí)，為他們提供所需資料，并對其工作情況進(jìn)行督導、調度，促其能夠做到有的放矢、滿(mǎn)載而歸，為嶧城的經(jīng)濟發(fā)展作出新的貢獻。
�。ㄈ┒綄д{度已簽約項目進(jìn)展情況
對今年以來(lái)簽約的項目進(jìn)行督導、調度，加快項目轉化速度，促使意向轉化為協(xié)議，協(xié)議轉化為合同，合同盡快落地建設，在建項目盡快投產(chǎn)運營(yíng)，已投產(chǎn)項目不斷增資擴股、發(fā)展壯大。
�。ㄋ模┘訌妼ν馍掏顿Y企業(yè)和外貿進(jìn)出口企業(yè)的調查、研究。
對外商在生產(chǎn)生活中遇到的問(wèn)題，及時(shí)給予幫助，盡快予以解決，切實(shí)為外商搞好服務(wù)，營(yíng)造良好的經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境。同時(shí)，加強外商投訴中心的作用，切實(shí)為外商解決難題。
�。ㄎ澹┳龊庙椖抠Y料的收集、整理和上報
進(jìn)一步做好招商引資項目，特別是利用境外資金上報所需資料的收集、整理和上報工作，按照“月調度、季通報”制度，明確上報所需資料的標準，特別是利用境外資金資料要達到商務(wù)部的要求，確保全年招商引資和外經(jīng)貿工作各項目標的完成。
�。﹪栏窨己苏J定和獎懲兌現
年底，我們將嚴格按照《考核認定辦法》的要求，對照標準嚴格審核項目資料，認真查看項目現場(chǎng)。同時(shí)，按照《獎勵辦法》建議區委、區政府對其進(jìn)行獎懲兌現。
商業(yè)招商計劃書(shū) 11
一、項目介紹：
溫州商貿城是由江蘇奔宏置業(yè)有限公司出資建設的，該公司的重點(diǎn)項目——句容溫州商貿城位于擁有南京御花園之稱(chēng)的句容市，是句容市政府20xx年重點(diǎn)標志性工程，占地面積200畝，處于西環(huán)路和104國道的交匯口。輻射南京大都市經(jīng)濟圈，是周邊地區目前規模最大的專(zhuān)業(yè)建材、五金機電批發(fā)市場(chǎng)。該項目投資2億多元，建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。
二、產(chǎn)品定位優(yōu)勢：
溫州商貿城堅持以市場(chǎng)為龍頭，以產(chǎn)業(yè)為依托，以物流為基礎，來(lái)打造該市場(chǎng)的集群經(jīng)濟、板塊經(jīng)濟和名牌經(jīng)濟，它的建成既順應了當今商貿流通向大時(shí)尚集聚的趨勢，也符合該地政府倡導的大力發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟的要求，它高起點(diǎn)的定位、規劃，超前的建設理念，長(cháng)遠經(jīng)營(yíng)思路，是本地區一個(gè)融規范化，品牌化，專(zhuān)業(yè)化為一體最大的綜合市場(chǎng)。經(jīng)營(yíng)項目分別有陶瓷潔具、石材油漆、燈具家具、木業(yè)制品、移門(mén)櫥柜、五金低壓電器鉆業(yè)交易區等，將句容建材裝飾、五金機電消費市場(chǎng)進(jìn)行了科學(xué)的規劃整合和有效的管理運作。另外，工商、技監、金融、供水、供電等及教育、餐飲、網(wǎng)絡(luò )等服務(wù)設施一應俱全。溫州商貿城是一座融展示貿易、倉儲物流、科技服務(wù)、信息交流為一體的科技商貿城、文化城、信息城。
三、交通概況：
本處于西環(huán)路和104國道的交匯口。到達句容市區只有1.2公里的路程。項目門(mén)口有公交2路10路汽車(chē)，平均10分鐘一班直達市區。項目距離南京江寧區只有20分鐘車(chē)程，距離南京市區只有40分鐘車(chē)程。
四、SWOT分析：
1、S——優(yōu)勢
(1)地段——離句容市城市中心只有1.2公里，規劃的物流商貿區域，對于大型的主題建材市場(chǎng)來(lái)說(shuō)地段優(yōu)越、位置顯赫。
(2)交通——項目?jì)扔泄?路車(chē)直達市區10分鐘一班，10路車(chē)離項目只有5分鐘的路程。
(3)口碑——項目為句容市政府招商引資項目，20xx年10強民營(yíng)企業(yè)，20xx年消費者信得過(guò)企業(yè)。
(4)物業(yè)——項目占地面積200畝，該項目投資2億多元，建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。是句容市最大的建材家具批發(fā)零售市場(chǎng)。
(5)配套——配置自動(dòng)扶梯、6500平米的大型停車(chē)場(chǎng)，還有寬24米的中央綠化帶配置休閑區域，配套設施較為完備。
(6)品牌商家入駐——一期，二期成功引進(jìn)馬可波羅瓷磚，冠軍陶瓷，麒麟床墊，全友家私，皇明太陽(yáng)能句容總經(jīng)銷(xiāo)，世友地板句容專(zhuān)賣(mài)店嘉寶莉油漆句容專(zhuān)賣(mài)，品牌影響力強大。
2、W——劣勢
(1)由于早期句容商業(yè)市場(chǎng)沒(méi)有成熟給投資者帶來(lái)了憂(yōu)慮。
(2)句容老的建材市場(chǎng)由于產(chǎn)生的早在句容人的心里有的一定的認知度，目前新市場(chǎng)開(kāi)始需要一定周期的培育。
(3)項目臨104國道道，車(chē)流快，人流被阻隔，有礙人氣的聚集和商氣的形成。
(4)項目居句容市區以外，區域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布較稀，商業(yè)氛圍不足。
3、O——機會(huì )
(1)經(jīng)濟因素——股市衰退、證券市場(chǎng)蕭條、銀行存款利率太低，有效投資渠道窄;與此正好相反的是連年存款余額上升，大量閑散資金找不到有較好回報的投資方式。
(2)政策因素——國家宏觀(guān)經(jīng)濟調控失當，造成房?jì)r(jià)一路高升，給投資者帶來(lái)了商機。
(3)市場(chǎng)因素——隨著(zhù)經(jīng)濟復蘇，人均收入大幅度提升，消費水平提高，消費能力和消費總量迅速增長(cháng)，商業(yè)行業(yè)日益興旺，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前景也越來(lái)越美好。
(4)區域發(fā)展——本區域被政府規劃為商貿物流區，本項目正符合本區域發(fā)展，在附近政府有意建造大面積的'經(jīng)濟適用房，加大了本區域的人流量。
(5)現行的產(chǎn)權式商鋪推廣模式，可以滿(mǎn)足很大一批中小投資者的投資欲望。
4、T——威脅
(1)國家相關(guān)法規明確規定“禁止返租”，而產(chǎn)權式商鋪推廣模式必須向投資者承諾返租。
(2)工商局以及廣告法對返租、回報承諾等禁止宣傳，使本項目在推廣中無(wú)法將信息傳達到位。
(3)國家對目前房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)熱不斷的控制，銀行利息不段上調。
(4)招商難度大，開(kāi)業(yè)時(shí)若無(wú)大量商戶(hù)進(jìn)入，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)會(huì )遭致失敗，還有可能引發(fā)市場(chǎng)危機。
(6)商業(yè)市場(chǎng)競爭激烈、經(jīng)營(yíng)困難，若不能盈利或保本，將難以擺脫這一沉重負擔而無(wú)法徹底解套。
五、崗位職責：
(一)、部門(mén)本職：
1、組織及負責整個(gè)商城的招商工作：市場(chǎng)調查、市場(chǎng)分析、項目定位、信息收集、反饋信息、商品結構調整、組織各種促銷(xiāo)及展銷(xiāo)活動(dòng);
2、負責招商洽談工作，進(jìn)行市場(chǎng)拓展和完成領(lǐng)導交辦的其他工作。
(二)、主要職能：
1、計劃安排：編制部門(mén)本職所管年度、月度指導工作計劃;
2、業(yè)務(wù)開(kāi)展：對部門(mén)本職所管業(yè)務(wù)進(jìn)行信息搜集和業(yè)務(wù)開(kāi)展;
3、規范制訂：對部門(mén)本職所管業(yè)務(wù)組織制定操作規程和管理制度;
4、檢查考勤：對本部門(mén)所管業(yè)務(wù)進(jìn)行監督、檢查和考核;
5、資料管理：對本部資料進(jìn)行管理;
6、工作協(xié)調：協(xié)調與公司各部門(mén)的關(guān)系;
7、市場(chǎng)拓展：開(kāi)展對外客戶(hù)洽談?wù)猩坦ぷ?
8、工作報告：向總經(jīng)理提交部門(mén)工作報告;
(三)、管理范圍：
部門(mén)本職所管理業(yè)務(wù)范圍。
(四)、工作要求：
1、同事之間，分工不分家，分職不分責，齊心協(xié)力完成工作;
2、要經(jīng)常深入市場(chǎng)基層，了解市場(chǎng)形勢，搜集信息，提出計劃方案及實(shí)施策略;
3、將以顧客服務(wù)為中心作為工作原則，高質(zhì)量完成好本職工作，促進(jìn)公司整體管理服務(wù)水平的提高;
4、對于應由本部解決的問(wèn)題，必須在一日內給予明確答復。
商業(yè)招商計劃書(shū) 12
一、考核內容
�。ㄒ唬┕I(yè)項目：
新辦獨資、合資企業(yè)，在考核期內固定資產(chǎn)（包括出讓土地、廠(chǎng)房、設備及配套設施，下同）投入達到200萬(wàn)元以上的；以增資擴股、股份轉讓或以兼并收購方式盤(pán)活現有企業(yè)，且在考核期內新增固定資產(chǎn)投入達到200萬(wàn)元以上的。
�。ǘ┺r業(yè)項目：
引進(jìn)從事農業(yè)種植和養殖業(yè)的，在考核期內固定資產(chǎn)投入達到100萬(wàn)元以上的（各級政府投入除外）。
�。ㄈ┑谌a(chǎn)業(yè)項目：
引進(jìn)旅游、商貿、服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)項目（房地產(chǎn)項目除外），在考核期內單個(gè)項目固定資產(chǎn)投入達到500萬(wàn)元以上的（各級政府投入除外）。
�。ㄋ模┙鹑诓块T(mén)：
發(fā)放半年期以上的貸款，當年貸款增量達到500萬(wàn)元以上的。
二、獎勵標準
�。ㄒ唬┱猩桃Y中介人的獎勵標準：
工業(yè)項目按固定資產(chǎn)投資總額的2‰給予獎勵，其它項目按1‰給予獎勵。
�。ǘ┼l鎮辦區和市直部門(mén)招商引資的獎勵標準：對招商引資計劃目標在5000萬(wàn)元以上并完成計劃的，給予招商引資額1‰的獎勵；對招商引資計劃目標在5000萬(wàn)元以下并完成計劃的，給予招商引資額0.5‰的獎勵；超額完成任務(wù)的，對超額部分給予2‰的`獎勵；未下達招商引資計劃目標但有招商引資額的單位，給予招商引資額0.5‰的獎勵。
�。ㄈ┮M(jìn)貿易企業(yè)和爭取國家無(wú)償項目資金的獎勵辦法另行確定。
�。ㄋ模┙鹑诓块T(mén)新增貸款的獎勵標準：按當年貸款增量的0.5‰予以獎勵。
三、約束措施
�。ㄒ唬⿲ξ赐瓿烧猩桃Y計劃目標的責任單位進(jìn)行通報批評，其單位“一把手”年度考核不能評為優(yōu)秀等次。連續三年未完成計劃目標的，調整主要負責人工作崗位。
�。ǘ⿲Ρ炯壺斦A算單位未完成招商引資計劃目標的，調減其下年度預算經(jīng)費0.5%；完成數未過(guò)半的，調減其下年度預算經(jīng)費1%；完成數為零的，調減其下年度預算經(jīng)費2%。
�。ㄈ┐构軉挝徽猩桃Y計劃目標的完成情況，向其上級主管部門(mén)通報。連續三年未完成計劃目標的，建議其上級主管部門(mén)調整主要負責人。
�。ㄋ模⿲](méi)有成立招商引資工作專(zhuān)班，沒(méi)有招商引資措施，沒(méi)有認真開(kāi)展招商引資工作，招商引資項目為零的計劃目標單位，除執行上述約束措施外，由市監察局對其單位主要負責人誡勉談話(huà)。
四、考核方法
�。ㄒ唬┱猩桃Y實(shí)行年度考核，截止時(shí)間為每年月底。
�。ǘ┯墒姓猩叹譅款^，組織市統計局、市績(jì)考辦、市監察局成立考核專(zhuān)班�？己藢�(zhuān)班要堅持實(shí)事求是原則，并將考核情況報市政府審定。
�。ㄈ└髡猩桃Y責任單位要提供被考核項目的協(xié)議書(shū)、法人代表身份證、營(yíng)業(yè)執照副本復印件和固定資產(chǎn)投資的相關(guān)合同和付款憑證。新增貸款項目由市金融辦提供考核情況。
商業(yè)招商計劃書(shū) 13
一、招商引資主要工作開(kāi)展情況
�。ㄒ唬┩晟乒ぷ黧w制機制
一是健全工作機制。成立由團主要領(lǐng)導任組長(cháng)，團場(chǎng)副職領(lǐng)導副組長(cháng)，經(jīng)發(fā)辦牽頭，有關(guān)部門(mén)為成員的招商引資工作領(lǐng)導小組，建立周調度、月總結和項目聯(lián)絡(luò )員制度，全面負責招商引資工作的推介、謀劃、對接、審批和跟蹤服務(wù)。
二是實(shí)施產(chǎn)業(yè)鏈招商。圍繞團場(chǎng)農副產(chǎn)品優(yōu)勢資源，重點(diǎn)開(kāi)展棉紡，農產(chǎn)品冷鏈、加工、儲運等方面招商引資，以延伸產(chǎn)業(yè)鏈、提升附加值。
三是優(yōu)化招商服務(wù)。認真落實(shí)兵師招商引資工作部署，堅持“招商引資是第一要事，用第一要事保障發(fā)展第一要務(wù)”的方針，秉承“營(yíng)商環(huán)境是發(fā)展第一競爭力”的意識，不斷優(yōu)化投資環(huán)境，科學(xué)謀劃項目，及時(shí)外出拜訪(fǎng)企業(yè)，熱情接待企業(yè)咨詢(xún)回訪(fǎng)，加快項目審批辦結進(jìn)度，有力推進(jìn)項目落地落實(shí)，服務(wù)到一線(xiàn)、辦公在現場(chǎng)，幫助企業(yè)解決好實(shí)際困難，讓企業(yè)有更多歸屬感。
四是擴大招商渠道。利用大數據、網(wǎng)絡(luò )、多媒體、視頻推介等方式加大宣傳力度，開(kāi)發(fā)利用有效資源，推進(jìn)“以企引資、以民引資、以商招商”，營(yíng)造全團黨員干部群眾、各行各業(yè)參與招商，社會(huì )各界積極招商的社會(huì )氛圍。
�。ǘ┳ズ谜猩桃Y項目
一是抓好項目建設。在建項目4個(gè)，投資總額0.88億元，形成實(shí)物量投資0.49億元，其中已入庫項目4個(gè)，投資額0.88億元，形成實(shí)物量投資0.49億元。入庫項目中，新建項目1個(gè)，同比增加1個(gè)，投資額0.3億元，形成實(shí)物量投資0.1億元。
二是推進(jìn)項目洽談。上半年外出精準對接企業(yè)14家，洽談項目13個(gè)，簽約項目9個(gè)，計劃總投資5.47億元，涵蓋工業(yè)、農業(yè)、農副產(chǎn)品加工等多個(gè)領(lǐng)域，其中億元以上項目1個(gè)，主要是新建（軋花、種籽、肥料、蛋白加工車(chē)間）綜合建設項目。截止本月，新簽約已落地項目3個(gè)，形成實(shí)物量投資0.1億元，項目履約率100%。當前重點(diǎn)跟進(jìn)促簽約項目3個(gè)，分別是投資1億元農產(chǎn)品儲運、保鮮、物流項目，0.6億元的商業(yè)服務(wù)樓建設項目，投資0.2億元的加油、加氣綜合服務(wù)站建設項目。
三是做好項目?jì)�。今年以�?lái)深挖潛力，重點(diǎn)謀劃招商引資項目13個(gè)，總投資7.65億元，其中一產(chǎn)項目3個(gè)，投資額1.68億元，占總量22.0%；二產(chǎn)項目7個(gè)，投資額4.77億元，占總量62.4%；三產(chǎn)項目3個(gè)，投資額1.2億元，占總量15.7%。針對本團經(jīng)濟特點(diǎn)，計劃開(kāi)展農業(yè)農機和農副產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)鏈招商，將前往山東、浙江、廣東等地區開(kāi)展專(zhuān)題推介。
�。ㄈ┘訌娬猩剃犖榻ㄔO
一是制定《20XX年招商引資工作實(shí)施方案》，明確任務(wù)目標，劃出專(zhuān)項經(jīng)費，為招商活動(dòng)及項目服務(wù)提供資金保障。
二是吸納懂經(jīng)濟、會(huì )管理、善溝通、具有開(kāi)拓意識的機關(guān)事業(yè)單位成員充實(shí)招商引資工作領(lǐng)導小組，形成優(yōu)勢互補、協(xié)調配合，具有較強凝聚力、戰斗力的招商隊伍。
三是建立項目聯(lián)絡(luò )人制度，對引進(jìn)的每一個(gè)項目確定1名對接責任人。每周召開(kāi)1次工作例會(huì )，研究新情況、解決新問(wèn)題。
二、存在的主要問(wèn)題
�。ㄒ唬┱猩谭椒ê褪侄芜�不夠，多以傳統方式進(jìn)行招商活動(dòng)。招商信息多是領(lǐng)導、朋友介紹和客商找上門(mén)的，沒(méi)有建立起有效的'信息網(wǎng)。
�。ǘ﹫F場(chǎng)自主為項目配套能力不強，正�！捌咄ㄒ黄健倍既狈Y金滿(mǎn)足項目需求。
�。ㄈ╉椖�?jì)溥�不足，服務(wù)意識不強。今年多是新洽談簽約的項目，前期手續辦理緩慢，而且只是給予項目單位進(jìn)行指導，沒(méi)有做到貼身服務(wù)、親自為項目單位跑手續，造成項目一直未落地見(jiàn)效。
�。ㄋ模┎糠制髽I(yè)有投資意愿，但資金未到位，項目一直未落地見(jiàn)效，導致今年不能按原計劃完成任務(wù)。如：商服樓項目資金遲遲未到位，無(wú)法完成資產(chǎn)購置；物流園項目涉及原有項目手續不全，原有企業(yè)破產(chǎn)等因素推進(jìn)緩慢。上述兩個(gè)項目已從我團項目庫中刪除，但仍會(huì )繼續跟蹤項目，爭取有新突破。飼料加工項目也是因為資金不到位，未取得土地使用權，造成項目停滯。
三、下一步工作計劃
�。ㄒ唬﹫猿謱W(xué)習經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策，增強招商引資小組成員的政策水平、業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)能力。
�。ǘ┏浞职l(fā)揮獨特的區位優(yōu)勢，重點(diǎn)促進(jìn)商貿倉儲物流項目盡快落地見(jiàn)效。
商業(yè)招商計劃書(shū) 14
一、組織領(lǐng)導
為確保20xx年駐點(diǎn)招商工作取得實(shí)效，成立市駐點(diǎn)招商工作領(lǐng)導小組，負責開(kāi)展駐點(diǎn)招商工作任務(wù)。
組長(cháng)：
副組長(cháng)：
馬xx市經(jīng)濟技術(shù)合作局局長(cháng)
成員單位：市經(jīng)濟技術(shù)合作局，經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區、興慶區、金鳳區、西夏區、永寧縣、賀蘭縣、靈武市經(jīng)合局。
協(xié)助單位：發(fā)改委（金融辦）、市工信局、市科技局、市國土局、市農牧局、市商務(wù)局、市規劃局、市旅游局、市工商聯(lián)，市政府駐北京辦事處、市政府駐上海辦事處、市政府駐深圳辦事處。
二、駐點(diǎn)招商人員
駐點(diǎn)招商小分隊由領(lǐng)導小組確定一名處級干部帶隊，各招商主體單位分別選派1—2名專(zhuān)職招商人員組建駐點(diǎn)招商小分隊各單位招商小組成員一經(jīng)確定，不得隨意更換，駐點(diǎn)招商小分隊人員全年駐點(diǎn)不少于5次，每次不少于10天。
三、駐點(diǎn)招商區域
各招商主體單位于20xx年2月15日將駐點(diǎn)招商計劃（包駐點(diǎn)地區、駐點(diǎn)城市、工作計劃）上報市經(jīng)合局。各招商主體單位駐點(diǎn)招商計劃一經(jīng)確定，應在20天內開(kāi)展工作。各招商主體單位駐點(diǎn)招商區域應根據各自的產(chǎn)業(yè)定位和園區特色確定重點(diǎn)駐點(diǎn)招商地區，原則上一個(gè)區域駐一個(gè)單位。市經(jīng)合局對口區域分配如下：
1、長(cháng)三角地區駐點(diǎn)對口單位：市經(jīng)合局合作處
2、珠三角地區駐點(diǎn)對口單位：市經(jīng)合局綜合處
3、京津唐地區駐點(diǎn)對口單位：市經(jīng)合局項目處
4、成渝經(jīng)濟區駐點(diǎn)對口單位：市經(jīng)合局辦公室
四、主要工作任務(wù)及職責
各駐點(diǎn)招商小分隊要緊緊圍繞我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)領(lǐng)域和各轄區優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)，廣泛聯(lián)系、扎實(shí)工作，全面完成各項任務(wù)。
1、在駐點(diǎn)地區通過(guò)當地經(jīng)合局、商會(huì )和其它相關(guān)組織、部門(mén)及其它關(guān)系，與社會(huì )、企業(yè)廣泛聯(lián)系，積極聯(lián)絡(luò )對優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)具有投資意向的客商和企業(yè)。
2、努力提高市在駐點(diǎn)招商區域的影響力，做好市優(yōu)惠政策、產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢的宣傳工作，積極對外推介招商項目。
3、認真調查研究、收集整理、匯報駐地及周邊地區經(jīng)濟發(fā)展動(dòng)態(tài)、投資導向和各種招商項目信息，并及時(shí)向市經(jīng)合局反饋情況。
4、每次駐點(diǎn)拜訪(fǎng)企業(yè)不少于5—10家，要達成一定數量的合作意向或完成本單位的部分招商任務(wù)。
5、各縣（市）區、開(kāi)發(fā)區的駐點(diǎn)招商小分隊向市經(jīng)合局集中反饋獲取的不符合自身產(chǎn)業(yè)定位的投資項目信息，必須上報市經(jīng)合局備案，市經(jīng)合局綜合平衡整理后推薦到符合落戶(hù)條件的市內其它地區。
6、每次駐點(diǎn)結束后5天內向自治區招商局及市經(jīng)合局遞交書(shū)面工作情況匯報，包括駐點(diǎn)地區有價(jià)值的`經(jīng)濟發(fā)展動(dòng)態(tài)、投資導向及項目信息（工作情況匯報中要寫(xiě)清拜訪(fǎng)客商姓名、單位、地址、職務(wù)和聯(lián)系方式以及企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍，有無(wú)外出投資意向等），并提出下次對接工作意見(jiàn)。
7、完成市委、市政府，派出單位和市經(jīng)合局交辦的其它工作。
五、工作要求
1、各駐點(diǎn)招商單位要提高思想重視程度，認真組織，選拔業(yè)務(wù)熟、素質(zhì)高的精兵強將開(kāi)展駐點(diǎn)招商工作。
2、各招商主體要盡快緊密結合產(chǎn)業(yè)發(fā)展規劃、園區發(fā)展定位、龍頭企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，組織策劃一批對接度較強的大項目、好項目。每個(gè)縣（市）區項目庫必須有30個(gè)以上項目，編訂一本項目?jì)�，每個(gè)項目有一本項目建議書(shū)或可研報告，以提高駐點(diǎn)招商對接成功率。
3、各駐點(diǎn)招商小分隊要緊緊圍繞我市“十二五規劃”產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)領(lǐng)域和各轄區優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)開(kāi)展廣泛的對外聯(lián)系推介，促使我市優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大。
4、各駐點(diǎn)招商小分隊在駐點(diǎn)招商過(guò)程中要互通信息，客商資源共享，投資項目要符合優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和園區定位，避免惡性競爭，形成全市招商一盤(pán)棋。
商業(yè)招商計劃書(shū) 15
一、本項目招商計劃書(shū)市調工作
市場(chǎng)調查時(shí)收集基礎數據的過(guò)程�；A數據的收集對于項目分析十分重要，是一切研究的基礎。市調信息收集的準確、全面與否，將直接關(guān)系到我們后續對項目的商業(yè)定位、業(yè)態(tài)規劃、銷(xiāo)售招商等工作的質(zhì)量。
我司在營(yíng)運方面是專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)咨詢(xún)顧問(wèn)及管理專(zhuān)家，所以我們只要進(jìn)入某一城市地產(chǎn)市場(chǎng)，就一直保持著(zhù)對該城市信息的嚴密追蹤。同時(shí)，我們也擁有強大的市場(chǎng)信息數據庫，并且在以往的市調過(guò)程中，摸索出了城市印象法、相對高度法、連續跟蹤法、案例分析法等一系列成熟的市調工作方法，依次作為我們市調工作的保證。
對于貴司項目具體情況而言，其市調工作主要包括以下幾個(gè)方面：
1、項目招商計劃書(shū)調查目的
這是一個(gè)為什么要調查的問(wèn)題，調查的目的是我們對于這個(gè)地區有了一些定論之后確定的，也就是說(shuō)，只有在項目有了一個(gè)或若干個(gè)假設后，調查才能有的放矢，商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規劃才能達到高度準確性。特別是貴司項目所處的商業(yè)中心地段，更要有一個(gè)基本客戶(hù)群的實(shí)際情況，我們將調查目標確定為濟源市及其周邊區域大型商業(yè)綜合項目及商圈等分布狀況，以此確定在貴司"xx商業(yè)步行街"項目未來(lái)客戶(hù)群體的分布情況及招商銷(xiāo)售計劃。
2、項目招商計劃書(shū)調查方法
這是一個(gè)如何調查的問(wèn)題，調查方法有多種。針對競爭項目的調查方法有"神秘顧問(wèn)法"、同業(yè)討論法；針對客戶(hù)群的調查方法有問(wèn)卷法、在售項目深訪(fǎng)法；綜合的項目調查方法有案例分析法等。我們將會(huì )把案例分析法作為一個(gè)重點(diǎn)調查方法來(lái)繼續，并根據現實(shí)情況選擇適當的調查方法。
3、項目招商計劃書(shū)預定客戶(hù)群選擇
這是一個(gè)調查范圍的問(wèn)題。在此項目所在的競爭項目相對地區，對客戶(hù)群的調查是最關(guān)鍵的。在對客戶(hù)群調查之前，必須先確定我們的初步目標客戶(hù)群，以及最有效的調查對象來(lái)源，以使調查的有效程度及準確性達到最高。
二、地段分析
1、區域地段的過(guò)去與現狀
區域地段的過(guò)去與現狀分析，將包括區域在城市中的功能定位、人口的由來(lái)與遷移、經(jīng)濟狀況、基礎設施狀況等。對于此區域地段而言，尤其要注重對于已有的城市印象分析。由于貴司項目所處地段為濟源市的商業(yè)中心，使得在此項目的運作過(guò)程中，針對此地段分析尤為重要。
其中，主要內容包括：
�。�1）宏觀(guān)地段分析
�。�2）中觀(guān)地段分析
�。�3）微觀(guān)地段分析
�。�4）城市印象分析
�。�5）交通環(huán)境分析
2、未來(lái)在城市結構中的位置
項目區域自身的發(fā)展和變革、政府的政策傾斜、基礎設施的建設、人口的遷移、區域中的突發(fā)時(shí)間等，都會(huì )影響到"河南濟源凱旋商業(yè)步行街"的項目區域未來(lái)在城市中的位置，從而決定項目區域的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢。就目前而言，尤其要對項目區域的交通狀況、環(huán)境狀況改造所帶來(lái)的此區域市場(chǎng)變化加以分析。
項目招商計劃書(shū)中主要內容包括：
�。�1）項目區域在未來(lái)城市結構中的變遷
�。�2）項目區域在未來(lái)城市結構中的地位
�。�3）區域更新改造對項目區域長(cháng)短期影響
三、項目招商計劃書(shū)項目區域市場(chǎng)分析
1、項目招商計劃書(shū)中市場(chǎng)形勢分析
區域房地產(chǎn)形勢，是由區域的過(guò)去與現狀，以及區域未來(lái)在城市結構中的位置所決定的，在供應、銷(xiāo)售量、價(jià)位、產(chǎn)品品質(zhì)、購買(mǎi)特征、推廣銷(xiāo)售等方面都有所體現。
項目招商計劃書(shū)其中的主要內容包括：
�。�1）相關(guān)物業(yè)市場(chǎng)供應分析
�。�2）相關(guān)物業(yè)市場(chǎng)需求分析
�。�3）現有競爭項目分析
�。�4）潛在競爭項目分析
�。�5）市場(chǎng)空間分析
四、項目招商計劃書(shū)中市場(chǎng)定位工作
1、項目招商計劃書(shū)中客戶(hù)群定位
根據上述市場(chǎng)調查結果，確定項目地區的各類(lèi)潛在客戶(hù)群，如涉外客戶(hù)、外地客戶(hù)、地緣客戶(hù)等，并得到項目的目標客戶(hù)群定位。
項目招商計劃書(shū)中主要內容包括：
�。�1）區域客戶(hù)群分析
�。�2）目標客戶(hù)群分析
2、項目招商計劃書(shū)中亞客戶(hù)群定位
不同的商業(yè)需求動(dòng)機可能是不同的，尤其對于客戶(hù)群構成相對復雜的貴司項目更是如此。這就需要我們進(jìn)行亞客戶(hù)群即目標客戶(hù)群的細分，根據各類(lèi)客戶(hù)在經(jīng)營(yíng)目的、經(jīng)濟狀況、行業(yè)、文化、生活模式等方面的不同將其分解，并進(jìn)行詳細論述。只有客戶(hù)群進(jìn)一步分成不同動(dòng)機的亞客戶(hù)群，才能夠根據他們各自的經(jīng)營(yíng)行為，制定出相應的市場(chǎng)定位與廣告策略。
項目招商計劃書(shū)中主要內容包括：
�。�1）亞客戶(hù)群定位
�。�2）亞客戶(hù)群類(lèi)群分析
�。�3）亞客戶(hù)群經(jīng)營(yíng)行為分析
3、項目招商計劃書(shū)中產(chǎn)品定位
由目標客戶(hù)群的需求動(dòng)機分析得出項目產(chǎn)品定位。上述客戶(hù)群的多種需求動(dòng)機將反映在產(chǎn)品偏好上，具體體現為規劃形式、單體形式、配套設施、環(huán)境塑造、建筑外觀(guān)風(fēng)格等。產(chǎn)品定位就是客戶(hù)需求與產(chǎn)品設計之間的推導過(guò)程。
項目招商計劃書(shū)中主要內容包括：
�。�1）商業(yè)規劃概念
�。�2）產(chǎn)品概念
�。�3）物業(yè)風(fēng)格建議
�。�4）設施配套建議
�。�5）環(huán)境特征建議
�。�6）租售價(jià)格定位建議
五、項目招商計劃書(shū)中租售策略建議
結合項目出租與出售的可能性和貴司的投資匯報需要性，并結合貴司項目投資匯報的需要，我們將具體地向貴司提供所需要的總體租售策略。這包括不同類(lèi)型的物業(yè)投資順序、規模、產(chǎn)品定位以及價(jià)格策略。
項目招商計劃書(shū)中主要內容包括：
�。�1）租售模式建議
�。�2）租售程序建議
第二階段商業(yè)概念設計
一、項目招商計劃書(shū)中商業(yè)概念設計
1、總體商業(yè)規劃概念設計：以平面圖的形式將總體商業(yè)規劃的設計概念表達清楚，并配以適當的文字說(shuō)明（需發(fā)展商提供原始圖紙，表明平面位置、紅線(xiàn)、規劃要求、現狀道路和規劃道路）；
2、空間結構分析圖：以平面和剖面的形式將建筑產(chǎn)品的內部空間和外部空間表達清楚，并配以適當的文字說(shuō)明；
3、人流動(dòng)線(xiàn)分析圖：以平面圖的'形式表達商業(yè)街區規劃與人流動(dòng)線(xiàn)體系，并力圖尋找到最佳的商業(yè)組合；
4、外觀(guān)環(huán)境特色分析圖：以平面圖的形式標明地塊的現狀、項目處和環(huán)境將未來(lái)能實(shí)現的景觀(guān)，并分析產(chǎn)品四置外向的特色景觀(guān)；
5、產(chǎn)品概念設計特色建議：針對設計及建筑產(chǎn)品本身的功能、外觀(guān)、結構、設施裝修用料等提供設計概念，并對建筑的外觀(guān)設計特別提供特色要求，以增強建筑物之時(shí)代感及風(fēng)格；
6、概念設計輔助資料：提供我司積累的相關(guān)設計資料，包括許多輔的圖片和文字；
7、商戶(hù)組合策略：以平面圖的形式，將我司對商鋪市場(chǎng)分析后的成果，綜合商戶(hù)組合落實(shí)在各層區的建議圖上；
8、設計工作會(huì )議：由投資商召集，與設計單位一起，將概念設計最終落實(shí)為設計圖紙；
9、方案評審：根據貴司項目之實(shí)際需要，對貴司聘請設計公司所作之方案，進(jìn)行審核評定，并出具相應評審意見(jiàn)，以供貴司作為方案修訂之參考。
二、項目招商計劃書(shū)中招商策劃
以下內容是指我們?yōu)橘F司項目招商推廣出具報告的具體內容。在經(jīng)濟可行性原則的基礎上，并針對貴司項目的財務(wù)安排及資金回收計劃，制定出合理的招商計劃：
1、項目招商計劃書(shū)中整體市場(chǎng)招商策略定位
由客戶(hù)群購買(mǎi)能力行為分析得出整體市場(chǎng)招商銷(xiāo)售策略定位。商業(yè)行為分析包括決策人、決策時(shí)間、客戶(hù)心理特征、影響因素等，這些都決定了我們的銷(xiāo)售策略。
其中，主要內容包括：
�。�1）招商及銷(xiāo)售總體計劃建議
�。�2）招商及銷(xiāo)售策略計劃建議
�。�3）宣傳推廣策略建議（商場(chǎng)推廣活動(dòng)之設計、安排及執行則由專(zhuān)業(yè)公司提供，不含在標本工作安排內）
2、項目招商計劃書(shū)中定價(jià)策略
對于房地產(chǎn)項目而言，價(jià)位的確定既是整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)計劃的核心，也是未來(lái)展開(kāi)項目競爭最重要的工具，為此，我們必須制定出與我們項目相匹配的租售價(jià)格策略。
其中，主要內容包括：
�。�1）分階段價(jià)格策略
�。�2）項目平均定價(jià)
�。�3）競爭性?xún)r(jià)格策略
這是針對周邊地區相關(guān)的競爭項目，制定出的相關(guān)競爭性策略，以使得我們項目在市場(chǎng)競爭中，能夠儲備好相應的應變預案。
其中，主要內容包括：
�。�1）競爭對手策略分析
�。�2）項目競爭優(yōu)劣勢分析
第三階段商場(chǎng)物業(yè)、設施管理前期介入
一、項目招商計劃書(shū)中服務(wù)范圍
�。ㄒ唬┣捌诠芾砘I備工作
1.協(xié)助發(fā)展商建筑施工單位對各項設施、設備智能化管理、節能等提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。
2.提供各排水系統布置和預理參考建議。
3.提供電力供給容量分配及公共用電控制建議。
4.提供給水系統布置及公共區域清潔用水設置建議。
5.提供消防系統設施布置建議。
6.草擬管理公約、出售與出租條件，方便發(fā)展商出租物業(yè)時(shí)對各類(lèi)管理文件妥當齊全。
7.配合銷(xiāo)售部門(mén)訂定物業(yè)管理收費標準。
8.制定物業(yè)驗收、移交、交付使用程序。
9.擬定及籌組項目之物業(yè)管理中心，制訂各類(lèi)物業(yè)管理規章制度。
10.核查設備安裝、調試運行情況，并指導物業(yè)管理工程人員收集、整理有關(guān)數據。
11.委派專(zhuān)業(yè)職員出席發(fā)展商組織的研究或協(xié)調會(huì )議并提供物業(yè)管理意見(jiàn)。
12.制定智能化管理項目，并提出智能化設備安裝的各項意見(jiàn)及建議。
二、項目招商計劃書(shū)中服務(wù)內容
�。ㄒ唬┬姓耸�
1.籌建管理中心
2.制定招聘計劃，參與員工選聘。
3.制定管理費預算。
4.制定樓宇交付使用的各項流程。
5.制定員工守則、崗位制度、工作細則及勞動(dòng)合同。
6.制定各部門(mén)管理制度、各項表格。
7.制定員工上崗培訓計劃。
8.對各部門(mén)員工進(jìn)行上崗培訓。
9.定期檢討人員架構、薪酬建議及員工福利，及時(shí)作出適當調整。
�。ǘ╉椖空猩逃媱潟�(shū)中財務(wù)
1.制定財務(wù)制度。
2.監管財務(wù)各項工作，并就工作作出意見(jiàn)及建議。
3.定期制定各項預算支出。
4.定期作好各項稅務(wù)安排。
�。ㄈ╉椖空猩逃媱潟�(shū)中工程
1.我們將協(xié)助管理中心防止停電、火警，設備失靈或發(fā)生故障等情況出現。
2.我們有多名具備綜合技能的技術(shù)人員，24小時(shí)隨時(shí)候命，為客戶(hù)提供服務(wù)。
�。ㄋ模╉椖空猩逃媱潟�(shū)中與租戶(hù)的關(guān)系
1.我們將協(xié)助管理中心定期與業(yè)主聯(lián)絡(luò )主對租戶(hù)的要求或建議作出及時(shí)的回復，以達到與租戶(hù)間的良好關(guān)系。
2.我們將協(xié)助管理中心與各租戶(hù)商討對項目的各項保險
3.我們將協(xié)助管理中心跟進(jìn)投訴及作出調查，以確保投訴事項得到適當的處理。
4.我們將協(xié)助管理中心跟進(jìn)投訴及作出調查，以確保收集租戶(hù)對管理上的意見(jiàn)。
5.本公司通過(guò)定期巡察及召開(kāi)會(huì )議，及時(shí)向租戶(hù)反映有無(wú)改善工作的意見(jiàn)及建議。
三、項目招商計劃書(shū)中顧問(wèn)工作時(shí)間與顧問(wèn)工作費用
�。ㄒ唬╊檰�(wèn)工作時(shí)間
根據貴司項目的實(shí)際情況，我們工作范圍將分三部分進(jìn)行，具體工作時(shí)間表將按貴司之項目進(jìn)度另行訂定：
�。ǘ╊檰�(wèn)工作費用
1、市場(chǎng)分析與定位（包括制定市場(chǎng)調查報告及相關(guān)費用）：人民幣xx萬(wàn)元整（RMB）。
2、商業(yè)策劃顧問(wèn)費為人民幣xx萬(wàn)元整（RMB），服務(wù)期暫定為半年。
3、招商傭金：按相等于出租面積x個(gè)月租金之金額計算。
4、商場(chǎng)物業(yè)設施管理前期介入服務(wù)費:每月人民幣xx萬(wàn)元整（RM），服務(wù)期暫定為x個(gè)月。
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