企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)
伴著(zhù)時(shí)間的流逝，辛苦的工作已經(jīng)告一段落，迎接我們的將是新的工作目標，想必現在的你有必要寫(xiě)一寫(xiě)策劃書(shū)了。相信寫(xiě)策劃書(shū)是一個(gè)讓許多人都頭痛的問(wèn)題，下面是小編精心整理的企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)，希望能夠幫助到大家。
企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)1
一、分析營(yíng)銷(xiāo)機會(huì )
1、管理營(yíng)銷(xiāo)信息與衡量市場(chǎng)需求
(1)、營(yíng)銷(xiāo)情報與調研
(2)、預測概述和需求衡量
2、評估營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境
(1)、分析宏觀(guān)環(huán)境的需要和趨勢
(2)、對主要宏觀(guān)環(huán)境因素的辨認和反應(包括人文統計環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、自然環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、政治法律環(huán)境、社會(huì )文化環(huán)境)
3、分析消費者市場(chǎng)和購買(mǎi)行為
(1)、消費者購買(mǎi)行為模式
(2)、影響消費者購買(mǎi)行為的主要因素(包括文化因素、社會(huì )因素、個(gè)人因素、心理因素等)
(3)、購買(mǎi)過(guò)程(包括參與購買(mǎi)的角色，購買(mǎi)行為，購買(mǎi)決策中的各階段)
4、分析團購市場(chǎng)與團購購買(mǎi)行為(包括團購市場(chǎng)與消費市場(chǎng)的對比，團購購買(mǎi)過(guò)程的參與者，機構與政府市場(chǎng))
5、分析行業(yè)與競爭者
(1)、識別公司競爭者(行業(yè)競爭觀(guān)念，市場(chǎng)競爭觀(guān)念)
(2)、辨別競爭對手的戰略
(3)、判定競爭者的目標
(4)、評估競爭者的優(yōu)勢與劣勢
(5)、評估競爭者的反應模式
(6)、選擇競爭者以便進(jìn)攻和回避
(7)、在顧客導向和競爭者導向中進(jìn)行平衡
6、確定細分市場(chǎng)和選擇目標市場(chǎng)
(1)、確定細分市場(chǎng)的層次，模式，程序，細分消費者市場(chǎng)的基礎，細分業(yè)務(wù)市場(chǎng)的基礎，有效細分的要求;
(2)、目標市場(chǎng)的選定，評估細分市場(chǎng)，選擇細分市場(chǎng)
二、開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)戰略
1、營(yíng)銷(xiāo)差異化與定位
(1)、產(chǎn)品差異化、服務(wù)差異化、渠道差異化、形象差異化
(2)、開(kāi)發(fā)定位戰略——推出多少差異，推出那種差異
(3)、傳播公司的定位
2、開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品
(1)、新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的挑戰，包括外部環(huán)境分析(機會(huì )與威脅分析)
(2)、有效的組織安排，架構設計
(3)、管理新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程，包括營(yíng)銷(xiāo)戰略發(fā)展，商業(yè)分析，市場(chǎng)測試，商品化
3、管理生命周期戰略
(1)、產(chǎn)品生命周期包括需求、技術(shù)生命周期，產(chǎn)品生命周期的各個(gè)階段
(2)、產(chǎn)品生命周期中的營(yíng)銷(xiāo)戰略，引入階段、成長(cháng)階段、成熟階段、衰退階段，產(chǎn)品生命周期概念的歸納和評論
4、自身定位——為市場(chǎng)領(lǐng)先者、挑戰者、追隨者和補缺者設計營(yíng)銷(xiāo)戰略
(1)、市場(chǎng)領(lǐng)先者戰略，包括擴大總市場(chǎng)，保護市場(chǎng)份額與擴大市場(chǎng)份額
(2)、市場(chǎng)挑戰者戰略，確定戰略目標和競爭對手，選擇一個(gè)進(jìn)攻戰略，選擇特定的進(jìn)攻戰略
(3)、市場(chǎng)追隨者戰略
(4)、市場(chǎng)補缺者戰略
5、設計和管理全球營(yíng)銷(xiāo)戰略
(1)、關(guān)于是否進(jìn)入國際市場(chǎng)的決策
(2)、關(guān)于進(jìn)入哪些市場(chǎng)的決策
(3)、關(guān)于如何進(jìn)入該市場(chǎng)的決策，包括直接出口，間接出口，許可證貿易，合資企業(yè)直接投資，國際化進(jìn)程
(4)、關(guān)于營(yíng)銷(xiāo)方案的決策(4p)
三、營(yíng)銷(xiāo)方案
1、管理產(chǎn)品線(xiàn)、品牌和包裝
(1)、產(chǎn)品線(xiàn)組合決策
(2)、產(chǎn)品線(xiàn)決策，包括產(chǎn)品線(xiàn)分析、產(chǎn)品線(xiàn)長(cháng)度、產(chǎn)品線(xiàn)現代化、產(chǎn)品線(xiàn)特色化、產(chǎn)品線(xiàn)削減
(3)、品牌決策
(4)、包裝和標簽決策
2、設計定價(jià)策略與方案
(1)、制定價(jià)格包括選擇定價(jià)目標，確定需求，估算成本，分析競爭者成本、價(jià)格和提供物、選擇定價(jià)法，選定最終價(jià)格
(2)、修訂價(jià)格，地理定價(jià)，價(jià)格折扣和折讓?zhuān)黉N(xiāo)定價(jià)，差別定價(jià)，產(chǎn)品組合定價(jià)
3、選擇和管理營(yíng)銷(xiāo)渠道
(1)、渠道設計決策
(2)渠道管理決策
(3)、渠道動(dòng)態(tài)
(4)、渠道的合作、沖突和競爭
4、設計和管理整合營(yíng)銷(xiāo)傳播(開(kāi)發(fā)有效傳播，包括確定目標受眾，確定傳播目標，設計信息，選擇傳播渠道，編制總促銷(xiāo)預算，管理和協(xié)調整合營(yíng)銷(xiāo)傳播)
5、管理廣告，銷(xiāo)售促進(jìn)和公共關(guān)系
(1)、開(kāi)發(fā)和管理廣告計劃，包括確定廣告目標，廣告預算決策，廣告信息選擇，媒體決策，評價(jià)廣告效果
(2)、銷(xiāo)售促進(jìn)
(3)、公共關(guān)系
6、管理銷(xiāo)售隊伍
(1)、銷(xiāo)售隊伍的設計，包括銷(xiāo)售隊伍目標，銷(xiāo)售隊伍戰略，銷(xiāo)售隊伍結構，銷(xiāo)售隊伍規模，銷(xiāo)售隊伍報酬)
(2)、銷(xiāo)售隊伍管理，包括招牌和挑選銷(xiāo)售代表，銷(xiāo)售代表培訓，銷(xiāo)售代表的監督，銷(xiāo)售代表的極力，銷(xiāo)售代表的評價(jià)
四、管理營(yíng)銷(xiāo)
1、營(yíng)銷(xiāo)組織，營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)的演進(jìn)，組織營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)的方法，營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)與其他部門(mén)的關(guān)系，建立全公司營(yíng)銷(xiāo)導向的戰略
2、營(yíng)銷(xiāo)執行監控以保證營(yíng)銷(xiāo)的有效性
3、控制營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，年度計劃控制，盈利能力控制，效率控制
4、根據營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)的信息來(lái)進(jìn)行戰略控制
企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)2
一、湖南省房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃現狀
20世紀90年代以來(lái)，商品房從熱銷(xiāo)到滯銷(xiāo)再到理性化銷(xiāo)售，房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭加劇。湖南省房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者在這種大氣候的影響下，必須拋棄“生產(chǎn)觀(guān)點(diǎn)”，樹(shù)立“用戶(hù)觀(guān)點(diǎn)”，圍繞用戶(hù)的要求作市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃。目前湖南省經(jīng)濟發(fā)達的中心城市長(cháng)沙、株洲、湘潭的房地產(chǎn)企業(yè)形成了市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的初步理念，著(zhù)手了樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)策劃工作。長(cháng)沙升陽(yáng)公司根據“e．c”時(shí)代概念的要求，策劃了省內外享有盛名的`“巴黎香榭”，打造了21世紀長(cháng)沙新地標。湖南省夢(mèng)澤園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為了滿(mǎn)足工薪階層住房的需求，整體策劃了濱湖園林生態(tài)社區、國家級康居工程智能化示范小區“夢(mèng)澤園”，它“以家門(mén)口有個(gè)美麗的湖”為特色，使大批工薪族俱歡顏。營(yíng)銷(xiāo)策劃經(jīng)理張恒志組織一班人以傲視群雄的氣魄策劃了湖南CEO官邸社區——荷塘月色·世博城，在長(cháng)沙高檔別墅中舉起了一面引人注目的旗幟，滿(mǎn)足了越來(lái)越多的成功人士的住房需求。株洲市城市建設綜合開(kāi)發(fā)公司，為了城市人鬧中取靜，把株洲市賀家土鵝頸洲策劃為業(yè)主首選的天鵝花園、把“土鵝”變成“天鵝”，使其四面環(huán)水，風(fēng)景幽雅，情調別致，靜中有景。湘潭市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提出了“溫馨的住宅，深情的策劃”的順口溜，對商品房進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃時(shí)，以科學(xué)性、合理性、創(chuàng )造性、預見(jiàn)性為宗旨，突出“以人為本”，注重環(huán)境功能和質(zhì)量水平，創(chuàng )造優(yōu)美、舒適、衛生、安全的居住環(huán)境，同時(shí)還結合城市的歷史文化特征和居住者心理，著(zhù)力策劃具有地方特色和文化內涵的樓盤(pán)。長(cháng)株潭三市尤其是長(cháng)沙市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃上已有一定的建樹(shù)，是湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的領(lǐng)頭雁，在不斷引領(lǐng)全省房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作。他們還不斷學(xué)習省外先進(jìn)經(jīng)驗，經(jīng)常派相關(guān)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員到廣州、深圳、上海、溫州、武漢等地實(shí)地學(xué)習考察。同時(shí)也把知名的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃專(zhuān)家、學(xué)者請來(lái)指導市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作，先后特邀特請被媒體號稱(chēng)為房地產(chǎn)業(yè)“女掌柜”的謝家瑾司長(cháng)，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副理事長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)顧云昌教授，中國人民大學(xué)教授、博土生導師兼任多家地方政府及多家超級機構經(jīng)濟顧問(wèn)葉衛平先生，《房地產(chǎn)世界》雜志主編、上海房地產(chǎn)策劃專(zhuān)家許仰東先生前來(lái)暢談營(yíng)銷(xiāo)策劃、指點(diǎn)迷津。通過(guò)采取“走出去、請進(jìn)來(lái)”的方法迅速提高房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的技能。
湖南省長(cháng)株潭以外地市的房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃處于虛而不實(shí)、朦朦朧朧的狀態(tài)，他們所做的營(yíng)銷(xiāo)策劃是局部的、單項目的、淺顯的、無(wú)意識的，往往是單純的價(jià)格策劃、廣告策劃，并且分析市場(chǎng)結構和行為——選擇市場(chǎng)機會(huì )——制定營(yíng)銷(xiāo)戰略——部署營(yíng)銷(xiāo)戰術(shù)——實(shí)施和監控營(yíng)銷(xiāo)操作的水平停留在低級狀態(tài)。
二、湖南省房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃存在的問(wèn)題
1、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃觀(guān)念較淡薄
多年來(lái)，全國各城市房地產(chǎn)年脫銷(xiāo)率一直在30％-40％間徘徊，現實(shí)的壓力使廣大房地產(chǎn)企業(yè)認識到：房地產(chǎn)業(yè)競爭很激烈，粗放型的經(jīng)營(yíng)已經(jīng)不行了。1995年后，國內不少房地產(chǎn)企業(yè)尤其是從事地產(chǎn)代理的企業(yè)，紛紛投入人力和物力進(jìn)行房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃問(wèn)題的研究，全國大中城市相繼展開(kāi)了房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)大戰，爾后房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃大戰在全國拉開(kāi)，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃觀(guān)念融入到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針中。但由于湖南省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展沒(méi)有受一波一折的沖擊，一直保持平穩發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭并不激烈，投資的風(fēng)險小，因而缺乏危機感、緊迫感，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的觀(guān)念較淡薄，甚至連一些企業(yè)領(lǐng)導腦海里還沒(méi)有形成市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的概念。
2、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃沒(méi)有長(cháng)遠打算
目前，湖南省的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)存在嚴重的“跟風(fēng)現象”，一遇到市場(chǎng)上好的賣(mài)點(diǎn)，就不顧實(shí)際一哄而上，結果開(kāi)發(fā)無(wú)個(gè)性，策劃無(wú)創(chuàng )意，樓盤(pán)被套。短期行為很普遍，急功近利，缺乏可持續發(fā)展的基礎和后勁，小區規劃只重效益，忽視生態(tài)、環(huán)境、人文、歷史等因素，目前的規劃對今后小區的改進(jìn)和管理帶來(lái)的負面影響拋于腦后。在取得短期收效的同時(shí)，埋下導致市場(chǎng)混亂的種子，這種營(yíng)銷(xiāo)策劃無(wú)視長(cháng)期發(fā)展，嚴重影響了與之相協(xié)調的長(cháng)期規劃的實(shí)現。
3、對市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃缺乏理性思考
湖南省許多開(kāi)發(fā)商信奉“兵貴神速”，匆忙作某種營(yíng)銷(xiāo)決策，然而這種倉促的決策不乏短見(jiàn)和過(guò)于迷信他人，熱情追捧流行概念，盲目炒作市場(chǎng)熱點(diǎn)。瘋狂的“歐陸風(fēng)情”后，又是“綠色概念”、“錯層概念”、“生態(tài)概念”、“智能概念”，沒(méi)有深刻地體會(huì )市場(chǎng)的涵義，沒(méi)有將市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃滲透到市場(chǎng)調整和工程立項中去，致使商品房沒(méi)有自身的特色，銷(xiāo)售前景黯淡，資金積淀呆滯，形成惡性循環(huán)。
4、缺乏合理的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃體系
湖南省房地產(chǎn)企業(yè)盡管在探索組建自己的營(yíng)銷(xiāo)策劃體系，但人、財、物的保證未完全到位，營(yíng)銷(xiāo)策劃機構的設置不合理，機構行政化，或將營(yíng)銷(xiāo)機構歸口于經(jīng)營(yíng)科，還缺乏營(yíng)銷(xiāo)策劃人員，對營(yíng)銷(xiāo)策劃方案實(shí)施情況的診斷、評價(jià)流于形式。對營(yíng)銷(xiāo)策劃中出現的重大問(wèn)題表現得束手無(wú)策，調查預測、市場(chǎng)分析、策略制定、行動(dòng)方案出臺、營(yíng)銷(xiāo)費用控制、營(yíng)銷(xiāo)管理等工作還不成體系，營(yíng)銷(xiāo)策劃能力低下。
5、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃不夠科學(xué)規范
湖南省有的開(kāi)發(fā)商囿于自身的短見(jiàn)，至今輕視營(yíng)銷(xiāo)策劃，策劃缺乏科學(xué)性與系統性。有的開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)行為不規范，既不做深入細致的市場(chǎng)調研，也沒(méi)有獨到新穎的營(yíng)銷(xiāo)思路，以為營(yíng)銷(xiāo)策劃就是簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)推銷(xiāo)，這其中有操作上的淺薄，更有心態(tài)上的鄙陋，這對營(yíng)銷(xiāo)策劃科學(xué)化、規范化很不利。
三、湖南省房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的對策
1、強化市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃意識
湖南省房地產(chǎn)企業(yè)要形成市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的全新理念，強化市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃意識，對市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃概念、作用要有一個(gè)全面的認識。21世紀的最大的競爭是觀(guān)念的競爭，觀(guān)念的落后是最大的落后，尤其是企業(yè)領(lǐng)導應是觀(guān)念追潮的促進(jìn)派，要大膽改革，敢于實(shí)踐，創(chuàng )新市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的方法。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和完善，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃將成為市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的至高境界，對市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的各項工作有機地、整體地安排、部署、協(xié)調、銜接，做到市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作周密合理，從而有效地盤(pán)活市場(chǎng)，確保產(chǎn)品暢銷(xiāo)。因此，湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作上多分析與研究，從膚淺粗陋的認識中解脫出來(lái)。
2、確立全面系統的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃思想
房地產(chǎn)企業(yè)應抓好前期策劃，即就是項目選擇和投資決策，項目選得好，市場(chǎng)就會(huì )有需求，后期銷(xiāo)售就水到渠成，如果前期投資決策失誤，后期再采取廣告、讓利、促銷(xiāo)等措施，也無(wú)濟于事。尤其在市場(chǎng)不景氣時(shí)，開(kāi)發(fā)商應注重市場(chǎng)調整和前期策劃工作。在業(yè)外人士看來(lái)，開(kāi)盤(pán)前無(wú)非是一些無(wú)關(guān)大節的瑣碎之事，其實(shí)開(kāi)盤(pán)成功是實(shí)現良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的重要基礎，開(kāi)盤(pán)前的整合營(yíng)銷(xiāo)策劃是一種運用整合行為的過(guò)程，通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)方式、手段的系統化結合，根據市場(chǎng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)修正，實(shí)現樓盤(pán)價(jià)值的全程營(yíng)銷(xiāo)效果。此階段應完成的策劃工作是發(fā)掘項目的最佳賣(mài)點(diǎn)，打造個(gè)性化產(chǎn)品，做好定價(jià)前的市場(chǎng)調查研究，選擇好定價(jià)方法，進(jìn)行科學(xué)合理地定價(jià)，策劃好廣告，做好開(kāi)盤(pán)的時(shí)間選擇。一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)項目開(kāi)盤(pán)后一段時(shí)間形成一個(gè)銷(xiāo)售高峰，在高峰過(guò)后，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)將會(huì )明顯下降，此時(shí)要注意加強盤(pán)后滾動(dòng)的營(yíng)銷(xiāo)策劃工作，調查消費者對品牌的認識與接受程度，發(fā)掘新的細分市場(chǎng)與目標客戶(hù)，調整營(yíng)銷(xiāo)策略，進(jìn)行尾盤(pán)處理與售后策劃。湖南省大部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏全面系統的營(yíng)銷(xiāo)策劃思想，對整體營(yíng)銷(xiāo)策劃知之不多，憑感覺(jué)搞策劃，這樣的策劃不符合房地產(chǎn)全程策劃的客觀(guān)要求。一個(gè)完善的商品房營(yíng)銷(xiāo)策劃包括前期階段、銷(xiāo)售階段、售后階段的全面策劃，只有整合起來(lái)策劃，方可使房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃充分發(fā)揮作用，否則，營(yíng)銷(xiāo)鏈不能搭接起來(lái)反而被中斷。因此，湖南省的房地產(chǎn)企業(yè)往后應該樹(shù)立全面系統的營(yíng)銷(xiāo)策劃思想，展開(kāi)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃、整體營(yíng)銷(xiāo)策劃工作。
3、加強時(shí)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的理性思考
開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)多年的探索，已開(kāi)始用理性的眼光看待市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的價(jià)值，但仍有許多企業(yè)還未從根本上認識房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的合理內涵，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐中未能最大限度地發(fā)揮營(yíng)銷(xiāo)策劃的作用。營(yíng)銷(xiāo)策劃是一種貫穿市場(chǎng)意識、連接產(chǎn)前市場(chǎng)與產(chǎn)后市場(chǎng)的一種行為方式，營(yíng)銷(xiāo)策劃不是一本洋洋灑灑或字字珠璣的策劃方案文本，而是結合所在樓盤(pán)，總結出一種如何把樓盤(pán)市場(chǎng)推廣的行為方式。開(kāi)發(fā)商分析樓盤(pán)與市場(chǎng)的對接問(wèn)題，是為了適應市場(chǎng)發(fā)展需要，做好樓盤(pán)的市場(chǎng)推廣。營(yíng)銷(xiāo)策劃是一種主動(dòng)創(chuàng )造效益的行為方法，是一條基于市場(chǎng)需求之上的“綱”，貫穿房地產(chǎn)定位、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等工作環(huán)節，它采用市場(chǎng)調研、銷(xiāo)售技巧等工作來(lái)開(kāi)拓、擴大市場(chǎng)。營(yíng)銷(xiāo)策劃是一種運用整合效應的行為過(guò)程，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的一種內化行為，是塑造品牌形象的行為手段。營(yíng)銷(xiāo)策劃是物業(yè)構筑品牌的基礎，樓盤(pán)品牌的創(chuàng )立，不是營(yíng)銷(xiāo)策劃方案的簡(jiǎn)單虛擬，而是在營(yíng)銷(xiāo)每一環(huán)節中追求品牌意識的體現。因此，湖南省一些房地產(chǎn)企業(yè)“匆忙決策”、“盲目開(kāi)發(fā)”、“追捧時(shí)髦流行概念”的做法，實(shí)質(zhì)上是對房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃缺乏理性的思考，對市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的理解還停留在表面上、現象上，對于市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃是貫穿市場(chǎng)意識，有效連接產(chǎn)前產(chǎn)后市場(chǎng)，運用整合效應謀劃營(yíng)銷(xiāo)方略，更高程度上塑造企業(yè)品牌，主動(dòng)適應市場(chǎng)、創(chuàng )造效益的概念還很淺薄。針對如此情況，湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應進(jìn)一步加深對市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的理解，從整體上把握住市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的概念與作用，走出適合企業(yè)自身情況的營(yíng)銷(xiāo)策劃之路，用審視的目光、科學(xué)的理念、嚴謹的態(tài)度來(lái)對樓盤(pán)進(jìn)行周密的營(yíng)銷(xiāo)策劃，使樓盤(pán)給企業(yè)帶來(lái)效益。
4、建立有效的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃體系
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃是一個(gè)系統工程，它牽涉到企業(yè)、消費者、社會(huì )三者之間關(guān)系的處理及利益的分配，包括機會(huì )與問(wèn)題分析、目標確定、策略制定、行動(dòng)方案設計、營(yíng)銷(xiāo)費用預算等多環(huán)節的配套整合，對市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)要控制、銜接、調整與處理，需組建一定的組織機構，配備一定的專(zhuān)業(yè)人員，加強市場(chǎng)調查、預測與研究，進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰略的可行性設計，開(kāi)展市場(chǎng)細分、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品定價(jià)、銷(xiāo)售渠道選擇及促銷(xiāo)等的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃牽涉的面廣，包含的內容多，環(huán)節很復雜，需要建立市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃體系，以保證市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的有效實(shí)施。湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應根據市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的要求，結合市場(chǎng)與企業(yè)實(shí)際情況，不斷完善市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃體系。首先，建立由知識比較全面、營(yíng)銷(xiāo)技巧老到的人員組成營(yíng)銷(xiāo)策劃機構，使市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作有專(zhuān)門(mén)的機構來(lái)管理，也有專(zhuān)門(mén)的人員來(lái)具體運作。其次，制定合理的物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)計劃，使各項營(yíng)銷(xiāo)工作事先得到周密的安排與部署，在時(shí)間進(jìn)度上相銜接，在實(shí)施行動(dòng)上能協(xié)調，在效果控制、檢查，評價(jià)上有具體措施，使市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃體系進(jìn)一步完善。
5、從長(cháng)計議做好市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作
“短期行為”、“急功近利”是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為不理性的代名詞，忽視可持續發(fā)展的要求開(kāi)展的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃實(shí)質(zhì)上無(wú)視了長(cháng)期發(fā)展，這樣的企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟的大風(fēng)大浪中經(jīng)不起考驗�！懊つ扛L(fēng)”的實(shí)質(zhì)是缺乏自己的經(jīng)營(yíng)主張，由于市場(chǎng)信息有時(shí)滯性、隱蔽性，信息時(shí)常出現失真現象，捕風(fēng)捉影式的開(kāi)發(fā)，潛伏的危險較大。不結合市場(chǎng)行情、樓盤(pán)具體要求，一哄而上搞開(kāi)發(fā)，看起來(lái)是搶奪市場(chǎng)，追求效益，實(shí)質(zhì)上不能塑造企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特色，投資也獲不到理想的回報，企業(yè)也無(wú)法實(shí)現穩定的效益。從歷史營(yíng)銷(xiāo)的角度來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的利益包括目前利益與長(cháng)遠發(fā)展兩個(gè)方面，目前利益一般來(lái)說(shuō)比較直截了當，引人注目；而長(cháng)遠發(fā)展要用遠見(jiàn)的目光來(lái)審視，否則被認為“不現實(shí)”、“無(wú)刺激”，因而易被忽視。其實(shí)長(cháng)遠發(fā)展應是經(jīng)營(yíng)者追求的目標，只有長(cháng)遠發(fā)展，才可經(jīng)久不衰。只追求目前利益，經(jīng)營(yíng)上就會(huì )因缺乏長(cháng)遠打算而打亂仗，產(chǎn)生短視最后導致“好景不長(cháng)”，可以說(shuō)把暫時(shí)的經(jīng)濟效益指標當成唯一的追求，開(kāi)發(fā)商在營(yíng)銷(xiāo)策劃過(guò)程中就易喪失品德，毀滅的日子也就不會(huì )太久了。當然，目前利益是長(cháng)遠發(fā)展的現實(shí)需要，沒(méi)有目前利益要求長(cháng)遠發(fā)展也是不可想象的，而長(cháng)遠發(fā)展應該是開(kāi)發(fā)商一貫追求的目標，不圖長(cháng)遠發(fā)展也令人不可理喻。因此，追求目前利益的同時(shí)要考慮長(cháng)遠發(fā)展，考慮長(cháng)遠發(fā)展的時(shí)候不可避開(kāi)目前利益，但當目前利益與長(cháng)遠發(fā)展兩者不可兼得時(shí)應優(yōu)先考慮長(cháng)遠發(fā)展。湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應冷靜地檢查自身的經(jīng)營(yíng)方針，樹(shù)立科學(xué)的效益觀(guān)，在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃時(shí)權衡好目前利益與長(cháng)遠發(fā)展的關(guān)系，避免“短期行為”、“急功近利”、“盲目開(kāi)發(fā)”等毛病的產(chǎn)生，從長(cháng)計議地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作，促進(jìn)企業(yè)的可持續發(fā)展。
6、確保市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃科學(xué)規范
據消費者協(xié)會(huì )的統計表明，近幾年物業(yè)投拆的個(gè)案最多，投拆的內容大體為：發(fā)展商挪用工程款，遲遲不交樓，管理系統不完善，宣傳內容與事實(shí)不符，物業(yè)管理收費高且不合理等，引起這些糾紛的原因是湖南省很多開(kāi)發(fā)商不深入細致的市場(chǎng)調研就上項目，急躁冒進(jìn)，這是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃不科學(xué)、不規范、不理智的表現。隨著(zhù)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃將朝著(zhù)規范化、科學(xué)化發(fā)展。就這一發(fā)展趨勢來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)企業(yè)最需要的是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃人才和優(yōu)秀的營(yíng)銷(xiāo)人員，湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應加強市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)隊伍管理，提高隊伍素質(zhì)，建立健全有關(guān)營(yíng)銷(xiāo)隊伍管理的各項規章制度，找好營(yíng)銷(xiāo)主管，遵循營(yíng)銷(xiāo)人員思想、行為的客觀(guān)規律，發(fā)揮他們的積極性、創(chuàng )造性，注重營(yíng)銷(xiāo)人員素質(zhì)與業(yè)務(wù)的培訓。注重營(yíng)銷(xiāo)策劃工作各項內容的銜接、協(xié)調，使營(yíng)銷(xiāo)策劃科學(xué)化、規范化。加強房地產(chǎn)市場(chǎng)的調查與分析，把握市場(chǎng)機會(huì )，規避市場(chǎng)風(fēng)險，制定營(yíng)銷(xiāo)目標、設計策略與行動(dòng)方案并及時(shí)進(jìn)行實(shí)施后的追蹤檢查，以便發(fā)現策劃科學(xué)與否。
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