小戶(hù)型住宅分析論文
一、當前小戶(hù)型存在的問(wèn)題
目前市場(chǎng)上的小戶(hù)型物業(yè)主要有以下幾類(lèi)問(wèn)題：
�。ㄒ唬┓啃筒缓侠�，居住功能差�，F在，小戶(hù)型住宅中大多是賓館標房式的一室戶(hù)房型，無(wú)獨立廚房、無(wú)日常起居的活動(dòng)空間，往往只具有通常集體宿舍的功能和旅店暫住的功能，而缺乏日常居家生活的功能。這類(lèi)標房式房型，實(shí)際上就降低了作為居住物業(yè)的使用價(jià)值，因為即使是酒店式住宅，其畢竟還是供人居住生活的“住宅”，而非“酒店”。
除了這些標房式房型外，小戶(hù)型中還有不少三角形、斜邊形、不規則多邊形的怪異房型，且只有一面能采光，一旦分隔，便形成暗室暗間，無(wú)任何自然通風(fēng)采光，這種不合理是顯而易見(jiàn)的。這也是小戶(hù)型住宅的通病。嚴格地說(shuō)，這類(lèi)小戶(hù)型房型可謂是市場(chǎng)的無(wú)效供應，是社會(huì )資源的浪費。
�。ǘ┑梅柯实�，走道過(guò)長(cháng)。如今，小戶(hù)型住宅的得房率普遍遠低于常規住宅，大多在70％左右，有的甚至只有60％，如“新銀座”60％，“東方新地”64％等。這與通常新建住宅80％以上的得房率相比，實(shí)在是相差懸殊。對于日趨理性與精明的購房者來(lái)說(shuō)，這一過(guò)低的得房率，顯然會(huì )影響他們購房的抉擇（尤其是當市場(chǎng)上出現了更高得房率的小戶(hù)型時(shí)）。
過(guò)低的得房率，實(shí)際上就縮小了套內的使用面積，或者說(shuō)實(shí)際上增加了套內使用面積的折合單價(jià)，其不實(shí)惠、不合算是不言而喻的。
�。ㄈ┳R別性差，存在安全隱患。
由于小戶(hù)型住宅設計的陳舊，一個(gè)層面幾十戶(hù)，魚(yú)骨狀、回環(huán)狀一貫通的平面布局，便必然導致各家各戶(hù)識別性差的弊端。進(jìn)入走道，除非辨認門(mén)牌室號，幾乎無(wú)其他可識別的不同空間格局的標志，往往使人不辨東西，失去方位感。有的甚至七拐八彎，仿佛進(jìn)入了迷宮，一旦有火警便難以迅速疏散。且外人闖入也難以覺(jué)察，不像一梯兩戶(hù)、兩梯三戶(hù)那樣的容易分辨。這便會(huì )給不法之徒留下可乘之機。
�。ㄋ模┮惶輲资畱�(hù)，上下不便�，F有小戶(hù)型住宅，大多都是一梯幾十戶(hù)的集中式的電梯設置。如“金銀匯”的32層三梯54戶(hù)，“自由自宅”的6層2梯40戶(hù)，“奔騰新干線(xiàn)”的32層三梯20戶(hù)，“藍朝部落”的32層四梯24戶(hù)等。平均每部電梯每天要承載一百多戶(hù)至二百多戶(hù)的上下運量，有的小戶(hù)型甚至平均一部電梯要超過(guò)三百戶(hù)的運量。就算每戶(hù)只有一人居住，那么每天幾百人上下進(jìn)出，其擁擠狀況、久等狀況也是可想而知的。
�。ㄎ澹┟娣e不當，總價(jià)失控�，F在小戶(hù)型住宅中標房式的一室戶(hù)房型建筑面積，不少都在40-50平方米，如“新銀座”、“富通城”、“東方新地”等，對一室戶(hù)而言，顯然偏大。這一面積完全可設計成緊湊的小一室一廳。而小戶(hù)型中的一室一廳也同樣偏大，大多在70平方米左右，有的甚至超過(guò)80平方米建筑面積。這就失去了小戶(hù)型的本來(lái)意義。小戶(hù)型就應體現其“小”，以符合特定的市場(chǎng)需求。這一面積的不當也就直接導致了總價(jià)的上揚，使小戶(hù)型原有的低總價(jià)優(yōu)勢逐漸消失。此外，如此“雙高”的小戶(hù)型，其未來(lái)的預期租金也必須隨之高漲，這就又與租賃市場(chǎng)實(shí)際的`需求結構相矛盾、相背離，導致今后此類(lèi)小戶(hù)型的難以出租與變現，甚至引發(fā)一系列的市場(chǎng)問(wèn)題。其實(shí)這也反映出發(fā)展商對小戶(hù)型市場(chǎng)定位的失誤。
上述五大缺陷，也是當今小戶(hù)型市場(chǎng)不成熟的表現。如何解決這些缺陷與不足，如何優(yōu)化乃至細化小戶(hù)型產(chǎn)品，提高對特定居住使用者的適應性（包括價(jià)位），這是今后小戶(hù)型開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵，也是小戶(hù)型市場(chǎng)進(jìn)一步良性發(fā)展的保證。
二、小戶(hù)型產(chǎn)品的優(yōu)化與對策
�。ㄒ唬└狞c(diǎn)式為板式，創(chuàng )新平面布局。改變整體建筑造型，將點(diǎn)式塔樓改為板式結構，并將通常一梯二戶(hù)或二梯三戶(hù)的板式住宅，每戶(hù)再一分為二，形成一梯四戶(hù)、一梯六戶(hù)的小戶(hù)型。這就既能減少走道面積，提高得房率，又能增加各戶(hù)采光，并能有效避免一梯幾十戶(hù)，中間通廊式的諸多弊端，增加安全保障。
�。ǘ└闹碧诪闄M套，縮短進(jìn)深�，F有的小戶(hù)型往往進(jìn)深過(guò)長(cháng)，大都只能形成直套型的一房一廳，以及暗衛、暗廚。且客廳要么無(wú)直接采光，要么采光不足，不如臥室明亮。如果能將其改為并列式的橫套，同時(shí)縮短進(jìn)深，并將臥室在平面布局上與客廳相錯，凹進(jìn)一塊，形成曲折階梯狀布局，這就既能有效控制總面積，又能開(kāi)設更多的窗戶(hù)，做到廳、臥、廚、衛全明，增強居室自然通風(fēng)采光的生態(tài)性能。同時(shí)又能豐富外立面凹凸變化的建筑表現，強化其造型美感。
�。ㄈ┘毣δ軈^隔，合理面積配比。小戶(hù)型不應以犧牲居室功能為代價(jià)來(lái)一味求小，而應在細化功能區隔，合理各功能區域的面積配比，以及充分利用空間的基礎上，做到小而全、小而精，小得合理、便利，不影響使用。
對于1-2人居住的一房一廳來(lái)說(shuō)，其各功能區域的面積，當然要比常規住宅的二房、三房要小得多。但又不能太小，應以符合人體工程學(xué)的基本空間尺度為限。如臥室不能小于10平方米，客廳不應小于12平方米，衛生間不宜小于4平方米等，否則就會(huì )影響使用，使空間過(guò)于局促、逼仄。其它功能空間的面積也應有合理配比，如儲藏室、壁櫥、小陽(yáng)臺、玄關(guān)以及冰箱、洗衣機等的專(zhuān)用放置空間等。各功能空間面積的恰當配比，各空間尺度的適宜準確，既能滿(mǎn)足需要，又無(wú)面積損失，這是“螺絲殼里做道場(chǎng)”，細化小空間功能區隔的關(guān)鍵一環(huán)。
�。ㄋ模┳兓植扛魯�，增加儲存空間
為了充分利用空間，“借空不借地”，可采用類(lèi)似“S”形、“弓”形和“工”形，以及勺子形、“山”字形等多種形式的隔斷，以形成大小不同、厚薄不一的各類(lèi)壁櫥空間，既能增加分門(mén)別類(lèi)的多種儲存空間，又能節省占地，提高空間利用率。且又能保持分隔墻面的平整和完整，提高隱蔽性。雖說(shuō)相似的隔斷在常規房型的二房、三房中已有運用，但尚未普及，而在小戶(hù)型的設計中，卻幾乎絕跡。如能更好地、因地制宜地采用這類(lèi)隔斷，則小戶(hù)型的設計便能有所突破。其實(shí)用性、功能性將隨之陡增，且又能有效控制面積。
�。ㄎ澹┓啃驮O計與裝修設計同步結合，相得益彰
在裝修設計中，常會(huì )因房型的局限和空間區隔的不合理而給裝修帶來(lái)麻煩和尷尬。如果能在房型設計時(shí)，事先考慮到裝修的需要，將兩者結合起來(lái)，形成互補互動(dòng)的效應，建立相輔相成的關(guān)系，那么便能使相當有限的小戶(hù)型空間，發(fā)揮更大的效用，真正做到小而全、小而精。并通過(guò)裝修增強居室的實(shí)用性、功能性，同時(shí)也增強視覺(jué)美感，擴大和延伸視覺(jué)空間，使小空間不覺(jué)其小，產(chǎn)生以小見(jiàn)大的空間感受。如各類(lèi)吊柜、壁櫥、壁龕的設計，鏡面墻的運用，全透或半透的玻璃隔斷，似斷非斷的半隔斷，兩用或多用的空間處理和家具設計等。
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