住房公積金抵押貸款違約風(fēng)險管理探討論文
摘要：隨著(zhù)近年來(lái)購房潮的來(lái)臨，廣大年輕人想擁有一套住房都成為了奢望，由于住房公積金有著(zhù)長(cháng)期性、互助性、專(zhuān)項性的特點(diǎn)，住房公積金貸款被逐步認可和廣泛的應用中。而住房公積金在為人們提供便利的同時(shí)也存在一定的風(fēng)險，本文就公積金抵押貸款違約風(fēng)險管理進(jìn)行了科學(xué)分析和初探，分析原因，給出建議。
關(guān)鍵詞：住房公積金；抵押貸款；貸款違約
由于社會(huì )經(jīng)濟不斷發(fā)展，人民生活質(zhì)量及投資理念逐步提高，城鎮購置房屋率也在逐漸增加，在住房?jì)r(jià)格日日攀升的情況下，由于住房公積金有著(zhù)“低息低貸”的優(yōu)勢，這使得絕大部分的人們需要借助貸款的資金方式實(shí)現購置房屋的愿望。
一、住房公積金的概述
�。ㄒ唬┳》抗e金的概念
住房公積金是職工及其所在單位共同繳存并用于購買(mǎi)住房的專(zhuān)項存儲資金，全部歸職工個(gè)人所有。
�。ǘ┳》抗e金的適用人群
住房公積金的適用范疇：所有國家機關(guān)、企事業(yè)單位等其他相關(guān)單位都要為本單位所有在職員工建立并足額繳存住房公積金。
�。ㄈ┨崛∽》抗e金的方法
達到法定退休年齡的，或者已經(jīng)辦理了離職退休手續的；完全喪失行使能力的，并且單位與其終止了勞動(dòng)合同的；已出境定居的公民；用于償還自己購買(mǎi)的住房貸款；連續失業(yè)兩年以上，家庭生活嚴重困難，人均收入低于城市最低收入的；在職的員工亡故，有其繼承人或者有其受贈予的人。
二、住房公積金抵押貸款風(fēng)險表現
一般在實(shí)施公積金借貸過(guò)程中主要涵蓋了三個(gè)主體，依次是受托銀行，住房公積金管理中心和借貸人。銀行作為“受托人只收取相關(guān)手續費，不承擔風(fēng)險”，所以住房公積金的貸款風(fēng)險實(shí)際上是由住房公積金管理中心獨自承擔。
�。ㄒ唬┙栀J人風(fēng)險
借貸人具體面臨如下風(fēng)險：信用風(fēng)險，我國現階段未建立完整的個(gè)人資信評估系統。無(wú)法及時(shí)準確掌握借款人實(shí)際情況的變動(dòng)；支付風(fēng)險，貸款過(guò)程中，借貸人在一定程度上預測走高自身的總體年收入，使得在將來(lái)還款時(shí)收入減少難以還貸；投資風(fēng)險；借貸人貸款所購房時(shí)想投資獲利時(shí)，當所購房屋貶值，貸款人就有可能難以還貸；失業(yè)風(fēng)險。借貸人可能隨時(shí)喪失經(jīng)濟來(lái)源；是意外風(fēng)險，因意外事故造成喪失還款能力。
�。ǘ⿹７绞斤L(fēng)險。擔保風(fēng)險主要分為保證人風(fēng)險和抵押物風(fēng)險
1、擔保人風(fēng)險
擔保人為自然人的，應該具有一定的完全民事行為能力以及代為清償的能力。在實(shí)踐貸款擔保階段中，假如不具有以上的相關(guān)規定，那么擔保人在一定程度上就沒(méi)有實(shí)質(zhì)意義，也就是所謂的空頭擔保，風(fēng)險性較大。二是保障能力風(fēng)險，擔保人屬于貸款人獲得債務(wù)履行擔保的第三人，如果貸款人無(wú)法正常履行償還原有債務(wù)的話(huà)，依據約定必須要擔保人進(jìn)行償還以及履行義務(wù)，不過(guò)因為擔保人的擔保能力并不是固定的，因此其支付能力應該進(jìn)行全面的把控，所以也在一定程度上出現風(fēng)險。
2、抵押物風(fēng)險
中心發(fā)放公積金貸款時(shí)，為確保自己的利益，都會(huì )要求將新購買(mǎi)的房屋作為抵押物來(lái)降低風(fēng)險，但是，即便有抵押物，風(fēng)險卻仍然存在。而抵押物也會(huì )因為各種原因而降低價(jià)值，例如各種自然災害、人為災害等。
�。ㄈ╉椖匡L(fēng)險
1、價(jià)格風(fēng)險
價(jià)格風(fēng)險是指房屋因為房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系出現一定程度的變更，在一定程度上會(huì )影響到貸款的正�；厥�。一是因為經(jīng)濟環(huán)境以及市場(chǎng)狀況等因素，房屋市場(chǎng)價(jià)值下降，在一定程度上會(huì )影響到開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售，運用虛假購房合同套取貸款；二是隨著(zhù)經(jīng)濟環(huán)境以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷變化影響下，房屋價(jià)格出現一定程度的下跌，借貸人會(huì )放棄貸款所購房屋，而另購新房。
2、開(kāi)放商風(fēng)險
開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)出現困難，難以完成項目；由于開(kāi)發(fā)商是貸款資金的實(shí)際使用者，如果開(kāi)發(fā)商將貸款金挪用，會(huì )造成項目建設資金的缺口。
3、樓盤(pán)的'風(fēng)險
樓盤(pán)市場(chǎng)地方偏差，戶(hù)型結構不合理，銷(xiāo)售困難，樓盤(pán)規劃設計有缺陷、配套設施不完善，都會(huì )影響借貸人的還款意愿。
�。ㄋ模┝鲃�(dòng)性風(fēng)險
當住房公積金繳存的增長(cháng)而不能滿(mǎn)足借貸需求時(shí)，就會(huì )產(chǎn)生資金缺失。
�。ㄎ澹┙�(jīng)濟風(fēng)險
住房公積金貸款的利率、期限、個(gè)人住房貸款的違約率與宏觀(guān)經(jīng)濟情況相關(guān)，如果宏觀(guān)經(jīng)濟情況好的話(huà)，失業(yè)水平出現下跌，那么違約率也會(huì )出現下跌。
三、住房公積金抵押貸款風(fēng)險的管理
�。ㄒ唬┈F階段公積金中心違約風(fēng)險管理模式
貸款初審階段；貸款復審階段；貸款操作階段；貸款的檢查與審計。
�。ǘ┊斍斑`約管理主要存在的問(wèn)題
1、風(fēng)險管理理念由于現階段住房公積金中心個(gè)人住房抵押貸款違約率很低，導致很多人對個(gè)人住房抵押貸款違約的風(fēng)險認識不夠，很容易放松對個(gè)人住房抵押違約風(fēng)險的管理和研究。
2、風(fēng)險管理技術(shù)對于中心對申請借貸人的風(fēng)險調查和審查缺乏科學(xué)性。信息不準確性嚴重，應該制定更加嚴謹，更加科學(xué)的管理技術(shù)，使當前借貸審查的主觀(guān)性，隨意性進(jìn)行大力度改善。
�。ㄈ╋L(fēng)險管理的對策與建議
1、提高認知，增強管理意識由于現階段個(gè)人住房抵押貸款違約情況不常發(fā)生，導致銀行對對口違約風(fēng)險不夠重視。因此管理者應改善這種情況，加大重視情況。
2、提高風(fēng)險管理技術(shù)在國外，定量化管理技術(shù)已經(jīng)成為個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險管理的有效手段。這中定量化管理技術(shù)主要包括兩方面，一方面建立個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險定量評價(jià)模型，另一方面，在此基礎上科學(xué)量化評價(jià)指標體系。因此在原有管理基礎之上我門(mén)應多多借鑒外國已有的先進(jìn)管理技術(shù)，為我所用從而大大降低因管理問(wèn)題上帶來(lái)的風(fēng)險。
四、結束語(yǔ)
我們應該對人住房公積金貸款違約的風(fēng)險形式進(jìn)行深入的了解，對違約的可能方式和原因進(jìn)行分析，加大風(fēng)險管理理念的培養，完善風(fēng)險管理技術(shù)的缺陷，建立科學(xué)嚴謹的制度提高業(yè)務(wù)人員的能力和素養，從而才能大大的降低個(gè)人住房公積金貸款違約的風(fēng)險。
參考文獻：
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