桂林市區樓盤(pán)價(jià)格地域分布特征與營(yíng)銷(xiāo)對策論文

　　近年來(lái)，在大數據應用的宏觀(guān)背景與國家房地產(chǎn)政策改革穩步推進(jìn)的形勢下，中國城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢引起學(xué)者與社會(huì )產(chǎn)生越來(lái)越高的關(guān)注度。如何結合互聯(lián)網(wǎng)大數據的力量來(lái)實(shí)現研究中國城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀，成為十分具有理論與現實(shí)意義的問(wèn)題。本文以桂林市為代表，通過(guò)網(wǎng)絡(luò )收集桂林市區的 58 個(gè)代表性樓盤(pán)銷(xiāo)售信息，利用多元統計方法及統計軟件，研究了桂林市區房地產(chǎn)的統計特征及價(jià)格的地域分布，為桂林市區樓市營(yíng)銷(xiāo)策略及政府相關(guān)政策制定提供了理論依據。

　　1 桂林市區樓盤(pán)價(jià)格分布統計特征

　　通過(guò)網(wǎng)絡(luò )收集 2014 年 1 月到 12 月桂林市七星區、象山區、秀峰區、疊彩區、臨桂區和其他區（如雁山、八里街）等區域的代表性樓盤(pán)的房?jì)r(jià)（數據來(lái)源于桂房網(wǎng)），對桂林市區樓盤(pán)地理分布及價(jià)格水平的統計特征進(jìn)行研究分析。首先通過(guò)扇形圖刻畫(huà)桂林市區樓盤(pán)數量分布圖如圖 。

　　從圖 1 可以看出桂林市區樓盤(pán)主要分布在七星區和臨桂區，七星區是由于處于城市的偏中心地段而具備可觀(guān)的可開(kāi)發(fā)地皮條件，而臨桂區則得益于為市政府辦公所在地而成為城市的政治中心，這兩個(gè)區聚集了桂林市區一半以上的樓盤(pán)。而雁山區因地處郊區而無(wú)競爭優(yōu)勢，秀峰區則因地處市黃金地段而無(wú)地皮可開(kāi)發(fā)，因此這兩個(gè)區僅存在少數樓盤(pán)。其次，利用 SAS 軟件對房?jì)r(jià)數據進(jìn)行描述性統計分析。

　　由表 1 可知，從均值來(lái)看，桂林市平均房?jì)r(jià)從高到低依次是秀峰區、七星區、其他區、象山區、疊彩區和臨桂區。從方差和標準差來(lái)看，桂林市房?jì)r(jià)波動(dòng)從大到小依次是其他區、七星區、秀峰區、臨桂區、象山區和疊彩區。從變異系數來(lái)看，桂林市房?jì)r(jià)變異程度由大到小依次是其他區、七星區、臨桂區、秀峰區、象山區和疊彩區。

　　偏度系數用來(lái)度量桂林市各個(gè)區房?jì)r(jià)分布是否對稱(chēng)，峰度系數用來(lái)度量桂林市各個(gè)區房?jì)r(jià)數據在中心的聚集程度，表 1 顯示除了臨桂區樓盤(pán)價(jià)格右偏程度較大，峰度過(guò)大，顯示價(jià)格數值充分集中且處于較高水平外，其余地區表現比較勻稱(chēng)。

　　2 桂林市區樓盤(pán)價(jià)格分布的地域特征

　　為進(jìn)一步了解桂林市區樓盤(pán)價(jià)格分布的地域特征，考慮利用多元統計中的聚類(lèi)分析方法，對桂林市臨桂區、七星區、疊彩區、秀峰區、象山區、雁山、八里街等區域的 58 個(gè)代表性樓盤(pán)進(jìn)行聚類(lèi)分析，通過(guò)分類(lèi)得到各區樓盤(pán)的在桂林市區的.價(jià)格水平屬性特征。針對網(wǎng)絡(luò )收集的桂林市區樓盤(pán)價(jià)格數據，以 2014 年 12 個(gè)月的平均房?jì)r(jià)作為聚類(lèi)指標，利用 SAS 軟件進(jìn)行聚類(lèi)分析，通過(guò)分析 R2統計量隨。

　　類(lèi)數的變化特征，可得出將桂林市的 58 個(gè)代表樓盤(pán)分為 3 類(lèi)是最恰當的，其中第一類(lèi)為水印長(cháng)廊和桂林潤園，第二類(lèi)為東方亭院、信昌穿山 18 號和信和信原鄉墅，其余樓盤(pán)為第三類(lèi)。更具體的，各類(lèi)樓盤(pán)特征如下。

　　首先，第一類(lèi)中的水印長(cháng)廊坐落于漓江景區內，漓江景區是國家 5A 級景區，并且位于漓江景區最精華的核心地段與金牛山之間，跟桂林舉世聞名的老八景之一的"奇峰掛月"隔江相望。是桂林市唯一一個(gè)位于國家 5A 級景區內的純別墅區。水印長(cháng)廊旁就是桂林市十八中和桂林市育才小學(xué)，更是大家向往的學(xué)府區，水印長(cháng)廊的均價(jià)為 30 000 元 / 平方米。桂林潤園位于七星公園附近，環(huán)境優(yōu)美，適合居住，擁有廣西師范大學(xué)、桂林育才小學(xué)、甲天下購物廣場(chǎng)、大瀑布酒店等優(yōu)質(zhì)配套資源，桂林潤園的均價(jià)為 25 000 元 / 平方米。因此，我們將第一類(lèi)歸為高端豪華別墅類(lèi)。

　　第二類(lèi)中的東方亭院地處臨桂區萬(wàn)福路南側，整個(gè)建筑環(huán)繞山邊而建，毗鄰翰林學(xué)府、八中、臨桂縣人民醫院、甄皮巖公園、國家森林公園等配套資源。均價(jià)為 15 000 元 / 平方米。信昌穿山 18 號位于桂林市七星區穿山東路 18 號，毗鄰穿山公園、體育館、小南國飯店、第五人民醫院等配套資源。均價(jià)為 19 500 元 / 平方米。信和信原鄉墅是桂林首例雙院墻新中式合院別墅，位于市中心秀峰區，桃花江景區與蘆笛巖景區中，信和信原鄉墅均價(jià)為 17 000 元 / 平方米。因此，將第二類(lèi)分為普通別墅類(lèi)。

　　最后，第三類(lèi)為剩余的 53 個(gè)樓盤(pán)，包含普通聯(lián)排別墅和普通住宅，均價(jià)在 3 800 元 / 平方米到 10 000 元 / 平方米不等。因此，我們將第三類(lèi)歸為普通住宅類(lèi)。由此可見(jiàn)，決定房?jì)r(jià)的首先是住宅性質(zhì)，眾所周知別墅和普通住宅的價(jià)格相差是很大的，其次，周?chē)�的配套設施也是關(guān)鍵，在相同的住宅性質(zhì)下，大家更向往配套設置完善的居住環(huán)境，因此這一類(lèi)的樓盤(pán)性?xún)r(jià)比更高。

　　3 基于樓市地域特征的營(yíng)銷(xiāo)建議

　　2014 年 12 月，國務(wù)院在《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)廣西經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的若干建議》中明確提出"建設桂林國家旅游改革試驗區",桂林市的房地產(chǎn)市場(chǎng)作為旅游房地產(chǎn)業(yè)正面臨著(zhù)一個(gè)嶄新時(shí)期。旅游房地產(chǎn)業(yè)顧名思義就是稀缺的旅游資源和房地產(chǎn)完美結合的產(chǎn)品，以多種旅游項目為依托和基礎，以?xún)?yōu)美的自然景觀(guān)和良好的配套設施為主要特征的具有一定主題的房地產(chǎn)項目。較之一般住宅，旅游地產(chǎn)的特點(diǎn)在于融合旅游、休閑、度假、居住為一體，從而具有更好的自然景觀(guān)、建筑景觀(guān)，同時(shí)擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值。

　　結合以上政策背景，本文研究為房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)提供了理論上的營(yíng)銷(xiāo)策劃依據。對于商家，首先對自己產(chǎn)品有準確定位，是屬于高端豪華別墅類(lèi)，還是普通別墅類(lèi)，或是普通住宅類(lèi)，在把握目標市場(chǎng)的細分特征前提下，結合國家政策方向考慮競爭性營(yíng)銷(xiāo)方案的籌劃與制定；其次，要通過(guò)各種渠道充分掌握了解各個(gè)區域的旅游性地域特征、人口特征、消費特征、心理特征等；最后，結合定位與區域特征、人口特征等因素制訂合適的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案，利用周?chē)�的配套設施對自己的產(chǎn)品進(jìn)行推廣，諸如產(chǎn)品的教育配套、交通配套、生活配套、娛樂(lè )配套以及景觀(guān)配套是否完善，揚長(cháng)避短，讓自己的產(chǎn)品在同類(lèi)產(chǎn)品中更具優(yōu)勢。

　　4 結 語(yǔ)

　　本文通過(guò)對桂林市區 58 個(gè)代表性樓盤(pán)價(jià)格進(jìn)行研究，通過(guò)分析研究了桂林市區樓盤(pán)價(jià)格分布的統計特征，并以 2014 年 12 個(gè)月的房?jì)r(jià)作為指標進(jìn)行聚類(lèi)分析，最終得到把 58 個(gè)樓盤(pán)分為 3 類(lèi)的結果，闡明了每類(lèi)結果的樓盤(pán)屬性特征，在大數據背景下，通過(guò)數據挖掘技術(shù)，從統計意義上對桂林市房地產(chǎn)價(jià)格分布特征進(jìn)行了刻畫(huà)分析，該研究結果為桂林市房地產(chǎn)商市場(chǎng)競爭提供了精準營(yíng)銷(xiāo)的統計依據，具有一定的理論與現實(shí)參考意義。

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