房地產(chǎn)財務(wù)的企業(yè)合同管理作用論文
摘要：近年來(lái)，我國的房地產(chǎn)行業(yè)告別了高速擴張、成長(cháng)的黃金時(shí)期，在中央“房住不炒”的定位下，購房市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了顯著(zhù)變化，金融信貸政策明顯收緊，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境日趨嚴峻。面對業(yè)績(jì)壓力，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)轉向加強企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)、財務(wù)、風(fēng)險的管控，著(zhù)力提升企業(yè)的營(yíng)運能力水平，向管理精細化要效益。合同管理是企業(yè)管理的核心內容和重要抓手，涉及企業(yè)管理的方方面面，抓好合同管理具有綱舉目張的作用。本文從財務(wù)管理視角指出了房地產(chǎn)企業(yè)合同管理的現狀及存在的問(wèn)題，并對企業(yè)如何有效地將財務(wù)管理與合同管理相融合，更加有效、科學(xué)地推進(jìn)企業(yè)發(fā)展提出了建議。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)；合同管理；作用
1房地產(chǎn)企業(yè)合同管理的現狀
房地產(chǎn)企業(yè)項目開(kāi)發(fā)存在開(kāi)發(fā)周期長(cháng)、資金投入量大，產(chǎn)品及財務(wù)核算復雜的特點(diǎn)，各類(lèi)經(jīng)濟合同是貫穿整個(gè)開(kāi)發(fā)周期全過(guò)程的，合同管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要抓手，涉及土地獲取、銷(xiāo)售資金回收、投資資金支付、項目結盤(pán)清算等方方面面。在過(guò)去房地產(chǎn)行業(yè)高歌猛進(jìn)、瘋狂擴張的年代，房地產(chǎn)企業(yè)合同管理往往都會(huì )為土地獲取、項目快速開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售而放松管控，企業(yè)合同管理存在認識不夠、管理水平粗放、合同執行監督不完善、合同管理與財務(wù)管理融合不足特點(diǎn)。
2房地產(chǎn)企業(yè)合同管理存在的問(wèn)題
2.1對合同管理的認識還不夠
很多房地產(chǎn)企業(yè)認為合同管理是業(yè)務(wù)部門(mén)和合同管理部門(mén)的事，而忽視了企業(yè)內部的財務(wù)管理狀況。對財務(wù)管理沒(méi)有引起足夠的重視，合同在執行中經(jīng)常出現執行要素與企業(yè)掌握的財務(wù)資源不匹配，從而就沒(méi)有制定有效的方針。在對合同的管理中財務(wù)內容沒(méi)有形成很強的管理意識，財務(wù)部門(mén)不能參與到合同的前置談判，財務(wù)管理出現后置，這就影響了財務(wù)方面的工作，使得財務(wù)報表不完整、相關(guān)財務(wù)信息不可靠。企業(yè)要加強對合同管理，對企業(yè)的財務(wù)狀況做出梳理，充分采納財務(wù)部門(mén)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，這樣才能夠幫助企業(yè)有效地實(shí)施財務(wù)管理。
2.2合同的管理水平不夠合理
隨著(zhù)管理標準化和流程化的逐步推進(jìn)，企業(yè)的合同管理工作也相繼得到了發(fā)展。但是，當時(shí)合同管理的工作還有很多技術(shù)都不成熟，管理工作不嚴謹的地方，處理業(yè)務(wù)活動(dòng)沒(méi)能充分進(jìn)行規劃，甚至有的企業(yè)的合同格式、條款、條例都不是完整的。有的企業(yè)在日常的交易中也不按照法律要求來(lái)制定合同，一些需要注意的事項也沒(méi)能引起注意。對不同合同的分類(lèi)也沒(méi)能準確進(jìn)行，有的合同也沒(méi)有合理的編號，很多企業(yè)簽訂合同都只是走的形式。如果合同保管的不合理，就會(huì )影響到財務(wù)部門(mén)對合同內容進(jìn)行登記，導致企業(yè)不能按時(shí)繳納稅款。有的企業(yè)沒(méi)有借助網(wǎng)絡(luò )來(lái)完成相應的工作，單純靠手工來(lái)操作和內部流轉，這樣會(huì )導致企業(yè)工作效率低下、錯誤頻現，這些都會(huì )給企業(yè)的財務(wù)管理工作帶來(lái)麻煩。
2.3監督機制不夠完善
房地產(chǎn)企業(yè)對合同進(jìn)行管理的時(shí)候，既要制定、執行相應的實(shí)施計劃，還要加強對財務(wù)活動(dòng)的重視�，F有的很多房地產(chǎn)企業(yè)僅僅只是把重點(diǎn)放在了貨幣性的信息上面，對那些非貨幣形式的內容沒(méi)引起足夠的重視，這就會(huì )產(chǎn)生弊端影響合同的嚴謹性、規范性，導致企業(yè)不能制定出準確的財務(wù)分析報告，財務(wù)數據分析只能反映出當前賬面財務(wù)狀況，對企業(yè)存在的潛在合同義務(wù)及風(fēng)險無(wú)法披露，也無(wú)法進(jìn)行監督。當前，不能充分發(fā)揮監督職能的一個(gè)重要因素就在于企業(yè)合同管理的重點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)不全面，財務(wù)部門(mén)對合同中非貨幣形式內容的監督會(huì )出現缺失，企業(yè)財務(wù)分析、預測報告存在失真的風(fēng)險。
2.4企業(yè)合同管理存在財務(wù)管控缺失
房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員在對合同的認知方面還有不足，在合同管理中經(jīng)常出現財務(wù)管控的缺失。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員一般將工作重心放在會(huì )計核算、稅收籌劃、外部融資方面，卻未認識到合同管理是重要抓手，合同管理出現財務(wù)管控缺失。例如，一份房地產(chǎn)對外銷(xiāo)售合同，必然涉及首付款及按揭款的資金回款時(shí)間，財務(wù)管理必須提前籌劃時(shí)間，合理安排資金支付，保障企業(yè)現金流安全，也有利于對銷(xiāo)售回款進(jìn)行監督。再者，銷(xiāo)售合同中個(gè)別贈送、搭售，是存在較大涉稅風(fēng)險的。房地產(chǎn)企業(yè)合同管理，財務(wù)人員存在管理融入認識不足，未能將企業(yè)財務(wù)管理內涵融入合同管理中。
3加強企業(yè)合同管理中房地產(chǎn)財務(wù)的應用方法
3.1加強企業(yè)內部財務(wù)管理人員的職業(yè)素質(zhì)
針對各自企業(yè)員工的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)情況，應分別開(kāi)展不同培訓標準的活動(dòng)，通過(guò)各種活動(dòng)來(lái)增強員工的工作積極性并提高他們的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，從而給企業(yè)的財務(wù)管理工作順利實(shí)施提供保障。要讓員工們認識到合同管理的重要性，要改變他們傳統的理念，房地產(chǎn)業(yè)還可以通過(guò)大數據等信息化的實(shí)現來(lái)提高員工們對合同管理的應用，要做到信息的準確度高、工作的效率高，當然還要確保財務(wù)方面的人員能夠給予合同管理中專(zhuān)業(yè)的幫助，這樣就能為企業(yè)的業(yè)務(wù)活動(dòng)順利進(jìn)行提供保障。
3.2加強對合同執行控制
有的房地產(chǎn)企業(yè)的工作沒(méi)用體現及時(shí)性，對所發(fā)生合同的數據沒(méi)能及時(shí)地記錄。針對這點(diǎn)企業(yè)管理部門(mén)的人要加強對合同的管理，爭取做到簽訂一份合同記錄一份合同，這樣才能保證工作的及時(shí)性和準確性。在對合同的管理過(guò)程中可以采用分級管理的方法，把工作任務(wù)確認到各個(gè)人。為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作能夠順利進(jìn)行，需要企業(yè)加強其內部各部門(mén)之間的聯(lián)系溝通，建立合同信息信息共享，及時(shí)監測合同執行情況，財務(wù)部門(mén)通過(guò)財務(wù)數據中樞，動(dòng)態(tài)反饋合同執行情況并及時(shí)將相關(guān)信息反饋到合同管理部門(mén)，對合同執行過(guò)程中的偏差，房地產(chǎn)財務(wù)部門(mén)應第一時(shí)間分析反饋，下達清理欠款通知或暫停合同付款指令來(lái)加強合同過(guò)程控制。在對合同進(jìn)行洽談時(shí)，財務(wù)人員應該提前介入或者直接參與到洽談中，這樣就可以同合同管理人員一起進(jìn)行審查，提前考慮合同風(fēng)險，保障企業(yè)利益。
3.3加強合同數據的管理
加強對合同的管理制度對企業(yè)的發(fā)展是很有幫助的，它可以幫助企業(yè)改善不規范的執行狀況，還可以幫助企業(yè)很好的經(jīng)營(yíng)。首先要做到就是確保合同的格式、內容要合理，然后就是要加強對合同更改問(wèn)題的管理，企業(yè)可以自己制定相應的更改政策，防止有人在對合同進(jìn)行更改之后不能及時(shí)發(fā)現影響企業(yè)的經(jīng)濟利益。同樣還要根據不同形式的合同，制定出不同的解決辦法，避免產(chǎn)生不必要的損失。企業(yè)的管理者還需要及時(shí)對前期發(fā)生簽訂的合同進(jìn)行審查，要重點(diǎn)審查簽訂合同發(fā)生的時(shí)間、簽訂合同的單位、合同上業(yè)務(wù)發(fā)生的金額是否合理、是否已經(jīng)收到或者支付錢(qián)款，管理者要能夠對企業(yè)發(fā)生的業(yè)務(wù)足夠了解，從而可以幫助工作人員發(fā)現不足，保證企業(yè)的.合同管理工作能夠順利進(jìn)行。有條件的房地產(chǎn)企業(yè)可以提升財務(wù)信息化，將合同的簽訂、重要節點(diǎn)、資金收支等重要信息納入財務(wù)系統，并將數據按權限與合同管理部門(mén)人員的信息共享，能有效地加強對合同管理。
3.4制定合理、完整的檢查制度
房地產(chǎn)業(yè)要想保證其在合同管理方面能夠做到標準無(wú)誤，就需要運用評估、核算的方式來(lái)調整企業(yè)的財務(wù)管理工作。同樣，財務(wù)管理工作也需要有一定的設計方法，要在合理時(shí)間內對前一段時(shí)間所發(fā)生的合同進(jìn)行財務(wù)方面的審查，做出相應的決策和總結，進(jìn)而保證能夠及時(shí)處理其中出現的問(wèn)題。要想提升企業(yè)的財務(wù)管理價(jià)值，就要不斷地加強對合同的管理制度。當然，一個(gè)企業(yè)也只有對其財務(wù)管理工作進(jìn)行不斷的改革、制定實(shí)施有效的方針才能保證發(fā)生合同的真實(shí)性以及可靠性，保證企業(yè)的經(jīng)濟任務(wù)可以順利實(shí)施。
3.5改變以往的錯誤理念
當前，房地產(chǎn)企業(yè)只是把目標定位在了利潤最大化上，合同管理還沒(méi)能引起企業(yè)管理者的重視。社會(huì )水平在不斷地提高，消費者對樓盤(pán)的要求也越來(lái)越高，要想保證自己企業(yè)的業(yè)績(jì)處于同行的前面就必須要改變以往的錯誤理念。對合同的管理理念要持有一種豐富多彩、科學(xué)合理的態(tài)度，把這種新的管理理念引入到財務(wù)管理中，可以在很大程度上解決在工作中遇到的麻煩，還可以幫企業(yè)處理好財務(wù)與合同管理之間的關(guān)系，可以提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)，從而幫助企業(yè)處于激烈競爭中領(lǐng)先位置。
4結語(yǔ)
綜上所述，房地產(chǎn)財務(wù)對企業(yè)合同管理有著(zhù)重要的影響。企業(yè)要想提升自己的合同管理能力以及轉變效率，就需要來(lái)加強企業(yè)財務(wù)管理工作人員的技能水平、加強對合同的控制和管理、完善自有的合同管理制度，促進(jìn)財務(wù)管理與合同管理相融合，從而推進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。
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