淺議城市小區物業(yè)管理創(chuàng )新
隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的飛速發(fā)展和居民生活水平的提高以及精神文明需求的擴大，對居住環(huán)境的要求也在快速的提高，因此對物業(yè)管理提出了很多新的要求。
【摘要】現今不管?chē)鴥冗�是國外，公司化進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理已經(jīng)成為了一種較普遍的現象，但是其中不乏很多問(wèn)題。隨著(zhù)中國社會(huì )經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城市化進(jìn)程的不斷加快，加強城市小區物業(yè)管理，改善居民生活環(huán)境，提高居民生活滿(mǎn)意度，已經(jīng)成為一個(gè)不容回避且無(wú)比重要的問(wèn)題。
【關(guān)鍵詞】現代化;城市小區;物業(yè)管理;創(chuàng )新模式
1前言
隨著(zhù)中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市化水平的不斷提高，越來(lái)越多的現代化生活小區拔地而起，越來(lái)越多的居民住進(jìn)了現代化新居。然而，隨之而來(lái)出現了很多方面的難題，比如居民原生活習慣，小區周邊環(huán)境，小區內部居民素質(zhì)的良莠不齊，小區居民對自身居住環(huán)境要求的參差不齊，幾乎每一個(gè)都是不容易解決的難題。
專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司的介入是社會(huì )發(fā)展的趨勢，但是在中國這樣一個(gè)城市化水平真正步入現代化不足二十年的國家來(lái)說(shuō)，對城市小區實(shí)行良好的物業(yè)管理，有著(zhù)很多制約和阻撓因素，其中很重要的一點(diǎn)就是國情決定的居民生活習慣和發(fā)達國家有著(zhù)天壤之別，這就決定了我們必須尋找適合我國國情的具有創(chuàng )新意義的物業(yè)管理模式，才能起到我們所希望的效果，進(jìn)而促進(jìn)我國城市化進(jìn)一步健康快速發(fā)展。
2我國城市小區物業(yè)管理滯后的原因
我國近幾年城市化進(jìn)程很快，城市小區如雨后春筍般大量出現，與之伴隨的是住進(jìn)現代化小區的居民再不僅僅是所謂的“有錢(qián)人”或者“有權人”，普通群眾包括眾多原來(lái)生活在農村的群眾，也隨著(zhù)城市發(fā)展的需要拆遷范圍的不斷擴大化而進(jìn)入城市化小區的居民群體。如此一來(lái)，城市小區居民的復雜程度加深了，居民的需求也更加復雜和多樣化了，此外隨著(zhù)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續升溫，房子越來(lái)越多的成為很多人投資的一種途徑而不再是居住的場(chǎng)所，加上城市化進(jìn)程的加快尤其是東部沿海城市對大量中西部人口具有的吸引效力，使出租房從原來(lái)的低端概念延伸到了各現代化城市小區。種種這一切，均導致了我國目前的城市小區物業(yè)管理嚴重滯后，居民普遍存在對小區物業(yè)管理的不滿(mǎn)，綜合來(lái)看，導致目前我國城市小區物業(yè)管理滯后的原因主要有以下兩個(gè)：
2.1城市小區住戶(hù)日益復雜
以前城市化水平不高，現代化城市小區數量不多，由于我國當時(shí)并沒(méi)有全面推行商品房制度，大部分群眾都是居住在各種類(lèi)型的平房或者老新村，城市人口也沒(méi)有現在這么多，各種管理需求并不旺盛�，F在我國的城市化發(fā)展水平較十幾年前有了質(zhì)的變化，城市人口的大量增加，各類(lèi)平房和老新村的大量拆遷，與之伴隨的就是現代化城市小區的迅速增多，以及小區居民的日益復雜化。以前的現代化城市小區由于數量少，價(jià)格高，居民一般以所謂的“有錢(qián)人”和“有權人”為主，此外居民大多都是本地人，生活習慣大致相同，物業(yè)管理也相對比較容易�，F在由于現代化城市小區已經(jīng)成為了居住場(chǎng)所的主力軍，其住戶(hù)范圍自然也有了很明顯的擴大，并且越來(lái)越多的外來(lái)人員成為了各城市小區的居住者。住戶(hù)復雜了，生活習慣也相差很大，對小區的物業(yè)管理需求自然也不盡相同，有些甚至差異很大。
比如很多原先在農村生活的居民，習慣了自己種些蔬菜之類(lèi)的農耕生活，住進(jìn)現代化城市小區后，看到某些樓房背后有空閑的草坪，就會(huì )喜歡重些蔬菜，有了第一個(gè)就會(huì )有第二個(gè)，在他們看來(lái)這是充分利用小區資源，可是在其他不習慣這種生活方式的居民眼中就是破壞他們生活的環(huán)境。再比如說(shuō)現在城市中很多人喜歡飼養各類(lèi)寵物，其中尤其以貓狗居多，幾乎每天主人都會(huì )帶著(zhù)寵物出來(lái)閑逛，其排泄物有些人是及時(shí)處理掉，有些則視而不見(jiàn)，這在有飼養寵物習慣的人眼中稀松平常，可是在沒(méi)有這種習慣的人眼中就是眼中破壞其生活環(huán)境。居民生活習慣的不同導致了其對小區物業(yè)管理的要求不同，這在很大程度上加大了物業(yè)公司進(jìn)行管理的難度。
2.2城市小區功能的改變，出租房的日益增多
以前的城市化小區一般都是居民自己購買(mǎi)自己居住，自己對自己居住的環(huán)境自然會(huì )要求比較高，同時(shí)也會(huì )自發(fā)的加以維護�，F在由于城市化進(jìn)程的加快，各類(lèi)城市尤其是東部沿海城市涌入了大量外來(lái)人口，這么多人口的涌入必然會(huì )大大增加對住房的需求，對住房的需求首先增加的肯定是購買(mǎi)房屋的需求，買(mǎi)房需求井噴后自然刺激了開(kāi)發(fā)商建房子的欲望，買(mǎi)的人多了自然價(jià)格也會(huì )上漲，價(jià)格上漲必然導致投資行為的滋生。
所以目前中國房產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不再是單純以提供居住為其功能的市場(chǎng)，而是很大程度上成為投資場(chǎng)所，投資的目的自然是不斷增值而不是自己居住，于是各城市化小區的出租房現象越來(lái)越多。對于出租者來(lái)說(shuō)，房子不是自己在住，當然不會(huì )過(guò)多關(guān)心環(huán)境等一系列問(wèn)題，對于承租者來(lái)說(shuō)嗎，房子不屬于自己，自己只是暫時(shí)居住在這里，同樣不會(huì )過(guò)多關(guān)心環(huán)境等問(wèn)題，更不會(huì )對小區物業(yè)管理有太多的要求，這導致了目前我國很多城市小區物業(yè)管理困難。
3我國現代化城市小區物業(yè)管理模式創(chuàng )新的方向
3.1政府進(jìn)一步加強政策引導和健全各類(lèi)機制
城市化發(fā)展是政府工作的重要內容，而目前我國隨著(zhù)城市化發(fā)展而出現的各類(lèi)城市化問(wèn)題很多，小區物業(yè)管理滯后就是其中之一，既然這是由城市化發(fā)展導致的，政府就應當責無(wú)旁貸承擔起提高城市小區物業(yè)管理的責任。當然，這并不是說(shuō)要求政府以強制性的手段來(lái)直接進(jìn)行管理，而是通過(guò)進(jìn)一步加強政策的引導和進(jìn)一步健全各類(lèi)機制，從而解決困擾目前我國現代化城市小區物業(yè)管理差的癥結，進(jìn)而全面提高我國現代化城市小區的物業(yè)管理水平。
具體來(lái)說(shuō)，應該進(jìn)一步明確對各類(lèi)城市化小區物業(yè)管理水平的要求，制定相關(guān)的標準，要求物業(yè)公司必須根據本小區的定位明確自己的物業(yè)管理必須達到何種程度的標準，并且設置一定的巡視制度，同時(shí)對巡視結果建立一定的獎懲機制，從根本上起到對擔任各城市小區物業(yè)管理的公司既約束又激勵的機制。此外，這一舉措還能讓居民對自己小區物業(yè)管理應達到哪些方面的要求有一個(gè)統一的認識，一定程度上也能強化居民對物業(yè)公司的監督。
3.2現代化城市小區物業(yè)公司集團化、統一化、專(zhuān)業(yè)化
同為現代化城市小區，其質(zhì)量和檔次也有所區別，在此基礎上的物業(yè)管理方式，必然也有所不同。上面已經(jīng)說(shuō)了作為政府需要根據各類(lèi)城市化小區的特點(diǎn)制定各自相關(guān)的物業(yè)管理標準。作為物業(yè)公司。應該根據自己的特點(diǎn)選擇適合自己的小區類(lèi)型進(jìn)行管理，在這一基礎上逐步集團化。如此就能做到術(shù)業(yè)有專(zhuān)攻，客戶(hù)明確，專(zhuān)業(yè)化水平大大提高后，自然就能形成更好的管理手段和方式，從而大大提高管理效率和效果。
3.3具體管理方式法制化、規范化
物業(yè)公司的具體管理是困擾小區物業(yè)管理效果的一大難題，尤其體現在住戶(hù)對物業(yè)公司相關(guān)規定的遵守力不夠以及小區周邊環(huán)境物業(yè)公司無(wú)力管理這兩方面。很多小區都多少存在著(zhù)物業(yè)公司明文規定的條款，某些住戶(hù)就是不遵守，物業(yè)公司對此除了一再通知盡快改進(jìn)外并沒(méi)有什么太好的辦法。
針對這些情況應該對具體管理方法進(jìn)行法制化、規范化，這里所說(shuō)的法制化并不是上升到在國家法律中對此作出相應的要求和規范，而是指通過(guò)與住戶(hù)簽訂協(xié)議的方式來(lái)實(shí)現物業(yè)管理過(guò)程中的法制化。為什么物業(yè)公司在管理過(guò)程中會(huì )遇到種種阻力，原因就在于其管理不具備強制性，對住戶(hù)沒(méi)有任何規范性約束條款。簽訂協(xié)議后，明確規定了日常中的各種方面，明確了住戶(hù)和物業(yè)公司雙方的責任和義務(wù)，并且以具備法律效力的經(jīng)濟合同形式明確了違約責任，自然可以解決物業(yè)公司平時(shí)管理難的問(wèn)題，同時(shí)也使住戶(hù)可以更好的監督物業(yè)公司，更具有主人翁意識，如此雙向規范，互相監督，才能起到最好的效果。
3.4同步社會(huì )各類(lèi)配套制度改革的深化
小區物業(yè)管理絕對不僅僅是一個(gè)小區的問(wèn)題，因為小區環(huán)境本身就包括小區周邊外環(huán)境。困擾目前很多現代化城市小區物業(yè)管理還有一個(gè)很重要的問(wèn)題就是周邊往往會(huì )比較雜亂，各類(lèi)小商販較多。每到清晨和傍晚各種攤販云集，嚴重擁堵小區出入口并且造成大量城市垃圾，對此住戶(hù)怨聲載道而物業(yè)公司卻無(wú)力改變，因為小區外道路等并不在物業(yè)公司管理權限范圍內。
對此一方面需要社會(huì )相關(guān)職能部門(mén)加強巡視力度和處理處罰力度，另一方面，可以考慮授予物業(yè)公司一定的周邊環(huán)境管理權并定期檢查其管理效果是否良好，并且可以將該部分內容一并計入對物業(yè)公司整體的各類(lèi)優(yōu)惠與獎勵考核中，如此便可以充分發(fā)揮物業(yè)公司管理人員長(cháng)期在小區的優(yōu)勢，進(jìn)行常態(tài)化管理，只有常態(tài)化管理，才能徹底改變小區周邊環(huán)境的一系列問(wèn)題。
4現代化城市小區物業(yè)管理創(chuàng )新模式的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)
4.1物業(yè)公司提供管理服務(wù)流程重點(diǎn)的改變
物業(yè)公司提供管理服務(wù)的流程，長(cháng)期以來(lái)一直都是重點(diǎn)在于中期在于關(guān)注具體日常管理階段，然而筆者認為目前針對我國現代化城市小區的特點(diǎn)，進(jìn)行良好的.物業(yè)管理必須充分重視前期的規劃計劃和后期的跟蹤調查，做到事前、事中、事后三者并重。
4.1.1充分做好前期的管理規劃和計劃筆者走訪(fǎng)了多個(gè)城市的不同類(lèi)型城市小區，發(fā)現其物業(yè)管理都基本沒(méi)有任何事前的規劃和計劃，很多方面的管理措施和方法不合理，同時(shí)在管理過(guò)程中又出現諸多問(wèn)題。要解決這些困難，必須做好事前的規劃和計劃，充分了解本小區的特點(diǎn)，包括周邊環(huán)境、內部住戶(hù)構成、管理定位、管理目標等，在此基礎上做好嚴格的物業(yè)管理計劃，并向全體業(yè)主通報，逐一與住戶(hù)簽訂協(xié)議明確雙方的權責利關(guān)系，這樣才能保證后續管理措施的有效執行，保證管理效果的有效實(shí)現。
4.1.2充分做好后期的跟蹤調查物業(yè)公司的后期跟蹤調查其實(shí)是一個(gè)非常重要的環(huán)節，可是目前在我們的走訪(fǎng)調查中發(fā)現幾乎所有的城市小區物業(yè)管理都沒(méi)有后期調查這一環(huán)節。物業(yè)公司的管理規劃和計劃做得再好，畢竟只是一種事前的規劃計劃，在具體管理過(guò)程中不可避免的會(huì )發(fā)生一些事前所沒(méi)有了解到的困難和問(wèn)題，如果沒(méi)有持續的后期跟蹤調查，這些問(wèn)題很難被發(fā)現，自然也就很難被改變，長(cháng)期下去，問(wèn)題將越來(lái)越多。必須通過(guò)一系列的手段措施來(lái)加強常態(tài)化的后期跟蹤調查，及時(shí)發(fā)現管理過(guò)程中的所有問(wèn)題，及時(shí)根據問(wèn)題提出解決方案，并且向全體業(yè)主通報，這樣既能持續提高自身的物業(yè)管理水平，又能讓業(yè)主知道物業(yè)公司做好本小區物業(yè)管理的誠意，增強業(yè)主對物業(yè)公司的信賴(lài)程度，可謂一舉兩得。
4.2物業(yè)公司提供管理服務(wù)時(shí)對其服務(wù)對象的必要權力
物業(yè)公司在行使其管理職能時(shí)，不可避免的會(huì )與某些業(yè)主產(chǎn)生矛盾和摩擦。上文已經(jīng)充分闡述，由于目前我國城市小區住戶(hù)的日益復雜性以及越來(lái)越多的出租房現象，導致很多城市小區普遍存在物業(yè)公司與業(yè)主之間在很多方面無(wú)法達成共識或者住戶(hù)漠視物業(yè)公司規定的情況，這種情況會(huì )嚴重影響物業(yè)公司管理目標的實(shí)現。之前已經(jīng)做了闡述表明物業(yè)公司應該重視前期的規劃與計劃，并且與業(yè)主簽訂相關(guān)協(xié)議以明確雙方的權責利關(guān)系�？墒沁�有一個(gè)問(wèn)題，那就是如果仍然有住戶(hù)未能按照協(xié)議的要求行事導致物業(yè)管理遇到阻礙，必須要有一定的懲罰措施，這種懲罰措施可以是經(jīng)濟上的，也可以是其他方面的。有了懲罰措施，必然可以大大提高條約的執行效果，可是目前我國并沒(méi)有相應的法規或者條文明確物業(yè)公司有類(lèi)似權限。所以筆者認為要真正提高現代化城市小區物業(yè)管理水平，賦予物業(yè)公司一定的處理處罰權是必須的，只有這樣，才能真正有效完成物業(yè)管理目標。
4.3物業(yè)公司之間進(jìn)行適當合并以及與其它行業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟
4.3.1物業(yè)公司之間進(jìn)行適當合并目前我國的物業(yè)公司存在著(zhù)數量多、實(shí)力弱的現狀。要想真正全方位提高物業(yè)管理水平同時(shí)保證物業(yè)公司自身的良性經(jīng)濟運作，必須進(jìn)行適當合并以收獲以下好處：(1)解決物業(yè)公司資金需求的困難�，F代社會(huì )，無(wú)論是進(jìn)行高科技投資，還是引進(jìn)有發(fā)展潛力，有領(lǐng)導才能的高素質(zhì)人才，都需要大量的資金。資金不足制約著(zhù)物業(yè)公司的發(fā)展，合并可以很大程度的解決資金問(wèn)題。
(2)全面提高自身的業(yè)務(wù)承接能力。目前我國的很多物業(yè)公司都只面向幾家甚至一家小區，規模小，成本壓縮，管理水平嚴重不足。合并后規模擴大，提供的服務(wù)范圍自然也能迅速擴大，而且前文已經(jīng)闡述了物業(yè)公司應該根據自己的特點(diǎn)選擇適合自己的小區類(lèi)型進(jìn)行管理，客戶(hù)群體特點(diǎn)一致，更便于其制定統一的管理規劃和計劃，在統一化的規劃計劃下進(jìn)行統一化的管理，效率效果都將得到大大提升。
(3)取長(cháng)補短，優(yōu)勢互補，增強提供全方位服務(wù)的專(zhuān)業(yè)實(shí)力。
4.3.2物業(yè)公司與其他行業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟
目前社會(huì )越來(lái)越明顯的呈現出跨行業(yè)合作的趨勢，物業(yè)公司也應當根據社會(huì )的變化及時(shí)的與其他行業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟以提高自身的競爭力。比如可以與快遞行業(yè)聯(lián)盟。通過(guò)該聯(lián)盟可以讓業(yè)主通過(guò)本公司直接進(jìn)行相關(guān)快遞收發(fā)業(yè)務(wù);比如也可以與外賣(mài)行業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟，從而業(yè)主通過(guò)本公司可以直接進(jìn)行外賣(mài)下單業(yè)務(wù)，比如還可以與醫療行業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟，從而業(yè)主可以通過(guò)本公司直接獲得常規化的醫療衛生服務(wù)�？缧袠I(yè)聯(lián)盟可以更好的整合社會(huì )資源，同時(shí)也可以更好的對諸如快遞、外賣(mài)、小區醫療等現代化城市小區常規化程度很高的領(lǐng)域進(jìn)行更好的管理，提供更好的服務(wù)，從而大大提高業(yè)主的滿(mǎn)意度，業(yè)主滿(mǎn)意度上來(lái)了，對物業(yè)公司的自身物業(yè)管理自然是大有裨益。
綜上所述，隨著(zhù)我國社會(huì )經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市化水平的不斷提高，涉及到越來(lái)越多的現代化城市小區物業(yè)管理問(wèn)題，對這些問(wèn)題的妥善解決是政府維持城市經(jīng)濟穩定和諧發(fā)展所必須解決的問(wèn)題，經(jīng)濟社會(huì )對現代化城市小區物業(yè)管理服務(wù)的要求將會(huì )越來(lái)越高，必須大力推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)的理念和模式創(chuàng )新，才能早日滿(mǎn)足城市化水平飛速發(fā)展的需求。希望在不久的將來(lái)，各類(lèi)城市小區物業(yè)管理都能夠做到盡然有序，有條不紊，為住戶(hù)提供一個(gè)真正安全、溫馨、舒適的居住環(huán)境，同時(shí)也為我國城市化的進(jìn)一步蓬勃發(fā)展增加一份助推力。
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