課堂合同案例：如何處理商品房的糾紛問(wèn)題
2010年7月，市民張先生與某房開(kāi)公司簽訂了一份商品房認購協(xié)議。協(xié)議中就認購商品房的房屋位置、房型、價(jià)格、建筑面積等進(jìn)行了明確約定。由于張先生認購的房屋還處于開(kāi)發(fā)初期，尚未取得預售許可證，張先生依照認購協(xié)議，向房開(kāi)公司支付了2萬(wàn)元的認購金。2010年9月，張先生收到房開(kāi)公司的書(shū)面通知：“一期物業(yè)已取得預售許可證，可以簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同�！迸c此同時(shí)，房開(kāi)公司表示由于整體樓市房?jì)r(jià)大幅上漲，所以張先生之前訂購的房屋房?jì)r(jià)也由之前約定的每套20萬(wàn)元左右，上調至25余萬(wàn)元。若張先生在10日之內不能按房開(kāi)公司通知的價(jià)格簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，則視為放棄原定的.認購協(xié)議。對此，張先生表示不能接受，在雙方協(xié)商未果情況下，張先生與其他多名購房者分別向法院提起訴訟。
近日，法院已對該案作出判決，在交易中違背了誠信原則的開(kāi)發(fā)商將向購房者們作出巨額賠償。
法院判決認為，訂立合同的雙方當事人應遵循誠實(shí)信用原則。但本案中某房開(kāi)公司在認購協(xié)議簽訂完、購房者按約支付了認購款后，卻提出了大大超過(guò)雙方預約時(shí)約定的價(jià)格條件，違背了我國合同法所規定的誠實(shí)信用原則和公平原則，導致購房者締約機會(huì )的喪失，應對此承擔責任并作出賠償。最后，法院參照房開(kāi)公司向購房者發(fā)出的通知中的售價(jià)與原認購價(jià)的差額，酌情確定了賠償標準。張先生獲得了2萬(wàn)元經(jīng)濟損失賠償，已支付的2萬(wàn)元認購款也如數返還。
【律師點(diǎn)評】：
商品房認購糾紛相當復雜，一般認為，根據現有法律規定，在違背認購協(xié)議的約定不履行簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同義務(wù)的情況下，違約方應承擔締約過(guò)失責任。承擔締約過(guò)失責任的方式為損害賠償，其中包括直接利益的減少和失去與第三人訂立合同機會(huì )的損失，并不包括強制簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的責任。
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