房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究報告（精選6篇）
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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究報告 1
一、項目背景
1 、 項目名稱(chēng)： 居住小區(暫定名)
2、可行性研究報告的編制依據：
(1)《城市居住區規劃設計規范》
(2)《A市城市拆遷管理條例》
(3)《城市居住區公共服務(wù)設施設置規定》
(4)《住宅設計規范》
(5)《住宅建筑設計標準》
(6)《建筑工程交通設計及停車(chē)場(chǎng)設置標準》
(7)《城市道路綠化規劃及設計規范》
(8)《高層民用建筑設計防火規范》
3、項目概況
1 )地塊位置：該基地東起 ，南至 路，西至 路、北至 ，圍合區內土地面積約 平方米，該地塊屬A市 類(lèi)地段。
2 )建設規模與目標：
土地面積： xx畝( 平方米)
容積率：
開(kāi)發(fā)周期：
土地價(jià)格： xx元/畝(A市國有土地使用權掛牌出讓起價(jià)）建筑面積(預計)：總建筑面積： xx㎡
3 )周?chē)h(huán)境與設施
(1)步行約10 分鐘可至A市中心。
(2)西側為市城市中心景點(diǎn)。
(3)東側為 城市綠化帶，南側為 廣場(chǎng)。
(4)西南靠近A市 小學(xué)。
(5)北面為A市人民銀行。
4 、項目SWOT分析
優(yōu)勢及機會(huì )
(1）該項目地處A市最具發(fā)展潛力的地段，周邊環(huán)境在不久的將來(lái)是最佳的居住區域。
(2）A近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設步伐，使得該區域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。
(3）東側 的成功開(kāi)發(fā)，為該區域的房?jì)r(jià)定位提供了市場(chǎng)認可性。
(4）周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎。
(5）拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。
(6）該項目以毛地出讓?zhuān)饍r(jià)xx元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
(7）該項目規劃定位為A市第一個(gè)小高層住宅小區，我公司在B市開(kāi)發(fā)小高層的經(jīng)驗可以為之借鑒。
(8）我公司與A市的政府及建設主管部門(mén)的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當地的發(fā)展。
(9）物業(yè)管理公司在A(yíng)市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補的性。
(10）拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價(jià)成功創(chuàng )造了一定的機會(huì )。
劣勢及威脅
(11）拆遷密度過(guò)大，拆遷成本及風(fēng)險是該項目成功與否的關(guān)鍵。
(12）A市拆遷實(shí)施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風(fēng)險性。
(13）市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。
(14）外來(lái)資金的介入，有可能使得土地的掛牌價(jià)抬的過(guò)高。
(15）規劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規劃能否通過(guò)，具有一定的不可確定性。
(16）小高層的居住觀(guān)念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷(xiāo)售帶來(lái)一定的抗性。
(17）該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。
(18）花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。
(19）拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。
(20）周遍的生活配套設施及交通不夠完善。
二、市場(chǎng)分析
1、 A市概況(參考)
A市位于 河南岸，面積 平方公里，人口 萬(wàn)。
生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內有國家級森林公園、國家級野生動(dòng)植物保護區、國家級水禽濕地保護區。全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批準為國家生態(tài)經(jīng)濟示范區和實(shí)施《中國21世紀議程》地方試點(diǎn)。
投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網(wǎng)；水運以長(cháng)江干流的重要港口——A港為樞紐，擁有國家對外開(kāi)放口岸，年設計吞吐能力達500萬(wàn)噸，A港泥洲新港區一期工程已動(dòng)工；通信已形成以數字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò )。
項目所在區位于 江中下游南岸，與B市接壤，是A市政治、經(jīng)濟、文化中心。全區總面積2516平方公里，人口62萬(wàn)，轄8個(gè)鄉、13個(gè)鎮、4個(gè)街道辦事處。城區人口12萬(wàn)。
2、 A市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析
A市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統代建行為逐步消失，商品房開(kāi)發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規范階段。以城區南門(mén)“兩點(diǎn)一線(xiàn)”舊城改造和西苑小區的成片開(kāi)發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區人口、規模迅速擴張，城市建設與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)場(chǎng)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止，A市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現了創(chuàng )業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著(zhù)改善，產(chǎn)業(yè)結構趨向合理，市場(chǎng)體系基本建立。
二OO三年，A市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現在以下幾個(gè)方面：
表現之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,占全市建設系統投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。
表現之二：市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺。主城區竣工商品房面積 20.04萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積22.04萬(wàn)平方米，消化空置房2萬(wàn)平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。
表現之三：房?jì)r(jià)平穩上升。城區商品住宅價(jià)格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。
表現之四：交易市場(chǎng)持續升溫。全市全年共辦理各類(lèi)房產(chǎn)交易1.12萬(wàn)起。A市城區共辦理各類(lèi)房產(chǎn)交易7938起，面積達89.62萬(wàn)m2，比上年度分別增長(cháng)25%和35%，其中存量房買(mǎi)賣(mài)2305起，面積24.40萬(wàn)m2，成交金額8800萬(wàn)元。
表現之五：拉動(dòng)經(jīng)濟效果顯著(zhù)。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP增加值14%，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元，帶動(dòng)社會(huì )商品銷(xiāo)售6.16億元；房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收2800萬(wàn)元。
對今后市場(chǎng)的預測：
——從購房能力看
伴隨著(zhù)經(jīng)濟增長(cháng)，城鎮居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房?jì)r(jià)漲幅較大，但消費市場(chǎng)仍保持旺熱。
——從投資角度看
由于股市長(cháng)期低迷，銀行利率多次下調，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著(zhù)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場(chǎng)的`需求。目前通過(guò)按揭貸款購買(mǎi)商品房的比例為42%，年增幅達16%。
——從消費結構看
隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民住房消費觀(guān)念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿(mǎn)足于“夠住就行”的傳統觀(guān)念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。據調查，匯景花園一期95%以上購房戶(hù)均為房改房換房。
——從需求關(guān)系看
根據城市總體規劃，城市建城區面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里，城市人口由12萬(wàn)人增加到30萬(wàn)人。在不考慮有效購買(mǎi)力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長(cháng)拉動(dòng)的住房需求，加之城市外來(lái)人口的購買(mǎi)需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。
3、主要競爭項目分析
住宅小區詳細情況如表：
項目 套數 建筑面積(萬(wàn)㎡）平均單價(jià)(元/㎡）位置
向陽(yáng)小區 1500 22 1400 寶山路
新華小區 785 8 1344 黃河街
銀河小區 170 1460 銀河街
成光小區 130 1400 學(xué)院路
太陽(yáng)神小區500 6.9 1508 英雄路
部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)詳細情況
項目 面積㎡ 單價(jià)元/㎡ 位置
匯豐花園 40~~80 4000~5600 新城區
秋爽花園 50~~70 5000~12000 市中心
碧苑小區 36~~50 6800 建設路
桃園小區 車(chē)庫 550 秋浦路
荷花村 車(chē)庫 550 建設路
三、項目財務(wù)分析
(一)拆遷成本分析
圍合區域內房屋均為磚混結構，其中4棟5層住宅樓房(實(shí)驗小學(xué)職工二棟40戶(hù)，四建公司職工住宅一棟16戶(hù)，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶(hù))。其它房屋均為二——四層。
根據掛牌文件附圖及現場(chǎng)核結，圍合區內需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營(yíng)性用房600平方米，合計住戶(hù)約205戶(hù)。住戶(hù)成份多為由市區房屋拆遷到此健房。住戶(hù)90%以上均有土地證，規劃建房證，房屋產(chǎn)權證、獨戶(hù)水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。
拆遷成本估算：
按照A市《城市房屋拆遷管理辦法》規定和拆遷補償評估報告。
1、住宅：640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元
2、經(jīng)營(yíng)性用房：640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附屬物(水、電、電話(huà)、空調以上其它)
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*45元/平方米=27000元
4、室內裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、閣樓、圍墻院內地坪等：
34929平方米*48元=1676592元
6、搬家費、臨時(shí)過(guò)渡費等：
1)、搬家費：
住宅：200戶(hù)*300元=60000元
經(jīng)營(yíng)性用房：9戶(hù)*500元=4500元
小計：64500元
2)、過(guò)渡費：
住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個(gè)月=514935元
經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*16元/平方米*6個(gè)月=57600元
小計：632535元
其他費用
3)、 管理費，委托拆遷費：
34929平方米*15元/平方米=523935元
4)、 房屋拆遷評估服務(wù)費費：35000元
5)、 獎勵：
34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。
按照A市人民政府令，對A市城市區域內房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開(kāi)始執行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。
1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米
1203.18元*34929平方米=42025874.2元
(二)建筑成本分析
對該宗地塊的建設規模作了初步的規劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。
主入口設在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設在 路靠近 小區的橋旁。沿建設東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。
地塊內大致布置
一棟 15層29.4*13.8*15層；
一棟 12層29.4*13.8*12層；
三棟 12層40*15*12層；
一棟 15層40*15*15層；
占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡
總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%
總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17
高層均設計地下室，面積為4861㎡，總戶(hù)數約為297戶(hù)。
建設成本估算
(一)、工程前期費：
1、拆遷成本
2、土地出讓金
3、城市基礎設施配套費：61460㎡*50元/㎡=307.3萬(wàn)元
4、人防基金：配套建地下室
5、規劃技術(shù)服務(wù)費：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬(wàn)元
6、墻改：61460*8=49.168萬(wàn)元
7、散裝水泥：61460*2=12.29萬(wàn)元
8、白蟻防治費：61460*2=12.29萬(wàn)元
9、質(zhì)量監督費：61460*2=12.296萬(wàn)元
10、施工圖審查：61460*1=6.15萬(wàn)元
11、防雷審查：61460*1=6.15萬(wàn)元
12、消防審查：
13、文物：0.2萬(wàn)元
14、規劃設計：10萬(wàn)元
15、建筑設計：2000*12+59460*30=180.78萬(wàn)元
16、地質(zhì)勘探：61460*2=12.29萬(wàn)元
17、測量定位：10萬(wàn)元
18、煤氣增容：2500元/戶(hù)
19、供水管網(wǎng)配套費：20元/㎡
小計：627.93萬(wàn)元(18、19項代收代繳，未計)
(二）工程成本
1、樁基：59460*100元/㎡=594.6萬(wàn)元
2、地下室：4861*600元/㎡=291.66萬(wàn)元
3、主體：59460*900+2000*500=5451.4萬(wàn)元
4、電梯：9棟*50萬(wàn)元/棟=450萬(wàn)元
5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬(wàn)元
6、小區綠化、道路等工程：61460*60=368.76萬(wàn)元
7、監理費：6337.66*1%=63.38萬(wàn)元
小計：7527.1萬(wàn)元
總計、8155.03萬(wàn)元
(三)項目費用分析
依據比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結合的原則，就該項目的預算定價(jià)為：
小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車(chē)庫800元/㎡
銷(xiāo)售收入 住宅1900*56160=106704000
商鋪6000*5300=31800000
地下室4861*800=3888800
總計：142392800元
營(yíng)業(yè)稅及附加 142392800*5.5%=7831604
各項費用 142392800*4%=5695712
總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本
=42025874.2+81550300+7831604+5695712+x=137103490.2
毛利潤：銷(xiāo)售收入—總成本
=142392800-137103490.2
=5289309.8元
四、項目費用分析結論
如土地掛牌競價(jià)在五百二十八萬(wàn)以?xún)�，該項目具有一定的利潤空間，項目可行。如超出項目風(fēng)險較大，項目不可行。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究報告 2
項目名稱(chēng)：
福建省某住宅混合公建用地項目可行性研究報告
項目性質(zhì)：
新建項目
項目地點(diǎn)：
福建省
項目背景：
近年來(lái)，隨著(zhù)公租房、經(jīng)濟適用住房建設和棚戶(hù)區改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房條件得到較大改善，而進(jìn)城務(wù)工人員由于是一個(gè)非正式、非固定、收人低廉、無(wú)城市戶(hù)口、無(wú)城市居民待遇和社會(huì )保障的群體，他們的'住房需求一直處于被漠視的狀態(tài)。城市中高漲的商品房?jì)r(jià)格遠遠超出了他們的承受能力，而國家的經(jīng)濟適用房、公租房等優(yōu)惠政策又只針對城市居民，這些進(jìn)城務(wù)工人員被排除在住房改革制度之外，即沒(méi)能在城市住房分配制度的改革中獲益，也很難有機會(huì )獲得經(jīng)濟適用房和住房公積金。只能選擇住在環(huán)境比較差的企業(yè)集體宿舍或租住民房。隨著(zhù)一些員工逐步進(jìn)入婚戀、安家、生育子女的人生階段，各種社會(huì )矛盾更是層出不窮。
建設內容：
本項目占地21022.28平方米，可建設用地21022.28平方米，旨在建設以公租房、商業(yè)住宅為核心，集酒店、商場(chǎng)等為一體的居住區。建設內容主要包括商業(yè)住宅、公租房、酒店、商場(chǎng)、地下車(chē)庫兼人防和輔助配套等建安工程及土石方、場(chǎng)區道路綠化、電力、消防、環(huán)保、照明、給排水等其他配套設施。
項目總投資：
項目總投資43704.53萬(wàn)元，所需資金全部由建設單位自籌解決。
項目結論：
項目順應國家各項政策和法律法規的要求，用地符合選址原則，地理位置優(yōu)越，自然環(huán)境質(zhì)量良好，基礎設施配套齊全，充分具備了項目建設集公共租賃、商業(yè)住宅、購物、酒店等多功能于一體的選址優(yōu)越性。項目市場(chǎng)需求巨大，實(shí)施后將產(chǎn)生較大社會(huì )效益，可行度較高。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究報告 3
第一部分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的準備工作
在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質(zhì)的勘察設計院對待建項目進(jìn)行研究并制作報告書(shū),應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實(shí)足夠的開(kāi)發(fā)資金。
第二部分，行政審批部分
根據我國當前法律、法規、規章，房地產(chǎn)建設項目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1)選址定點(diǎn)；2)規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3)初步設計及施工圖審查；4)規劃報建圖審查；5)施工報建；6)建設工程竣工綜合驗收備案。
一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項：
1、計委審查可行性研究報告和進(jìn)行項目立項。
2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
3、建委辦理投資開(kāi)發(fā)項目建設條件意見(jiàn)書(shū)。
4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見(jiàn)書(shū)(表)。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內容和范圍進(jìn)行審查。
6、規劃部門(mén)辦理項目選址意見(jiàn)書(shū)。
二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：
1、人防辦進(jìn)行人防工程建設布局審查。
2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內容和范圍進(jìn)行審查。
4、規劃部門(mén)對規劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)《建設用地規劃許可證》。
5、規劃部門(mén)確定建設工程規劃設計條件。
三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：
1、規劃部門(mén)對初步設計的規劃要求進(jìn)行審查。
2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進(jìn)行審查。
3、公安局交警支隊對初步設計的'交通條件進(jìn)行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進(jìn)行審查。
5、國土資源局進(jìn)行用地預審。
6、市政部門(mén)、環(huán)保局、衛生局、地震局等相關(guān)部門(mén)對初步設計的相關(guān)專(zhuān)業(yè)內容進(jìn)行審查。
7、建委制發(fā)初步設計批復，并對落實(shí)初步設計批準文件的要求進(jìn)行審查。
8、建委對施工圖設計文件進(jìn)行政策性審查，根據業(yè)主單位意見(jiàn)，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。
9、建委根據施工圖設計文件審查機構發(fā)出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發(fā)放《建設工程施工圖設計文件審查批準書(shū)》。
四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：
1、公安消防支隊進(jìn)行消防設計審查。
2、人防辦進(jìn)行人防設施審查。
3、建委、市政部門(mén)、園林局、環(huán)保局、衛生局按職責劃分對相關(guān)專(zhuān)業(yè)內容和范圍進(jìn)行審查。
4、規劃部門(mén)對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關(guān)規費后，核發(fā)《建設工程規劃許可證》(副本)。
五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建設單位辦理施工報建登記。
2、建設方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類(lèi)工程通過(guò)招標確定施工隊伍，非招標類(lèi)工程直接發(fā)包。
3、建委組織職能部門(mén)對工程開(kāi)工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。
六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：
由房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預售登記，核發(fā)《商品房預售許可證》。
開(kāi)發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件(復印件)及資料：
1、以下證明材料：
(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書(shū)；
(2)持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
(3)按提供預售的商品房計算，投入開(kāi)發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
2、開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執照》和資質(zhì)等級證書(shū)；
3、工程施工合同；
4、商品房預售方案。預售方案應當說(shuō)明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建筑工程質(zhì)量監督站(機構)對建設單位提供的竣工驗收報告進(jìn)行備案審查。
2、財政部門(mén)對建設項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進(jìn)行核實(shí)驗收。
3、規劃部門(mén)、市政部門(mén)、水利局、環(huán)保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門(mén)，按照法律、法規、規章的有關(guān)規定對相關(guān)專(zhuān)業(yè)內容和范圍進(jìn)行驗收。規劃部門(mén)根據上述部門(mén)和本部門(mén)驗收情況核發(fā)《建設工程規劃許可證》(正本)。
4、建委綜合各部門(mén)驗收、審查意見(jiàn)，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。
第三部分 房地產(chǎn)項目權屬初始登記階段
1、由房管局核準新建商品房所有權初始(大產(chǎn)權證)登記。
2、開(kāi)發(fā)商應提交材料：
(1)申請書(shū)；
(2)企業(yè)營(yíng)業(yè)執照；
(3)用地證明文件或者土地使用權證；
(4)建設用地規劃許可證；
(5)建設工程規劃許可證；
(6)施工許可證；
(7)房屋竣工驗收資料
(8)房屋測繪成果；
(9)根據有關(guān)規定應當提交的其他文件。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究報告 4
一、項目的基本情況
1、項目背景
2、項目主辦單位簡(jiǎn)介
3、主辦單位之合作意想及盡職調查結論
4、可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟指標
二、項目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究
1、項目所在地概況及經(jīng)濟發(fā)展基本情況
2、項目所在地房地產(chǎn)發(fā)展及市場(chǎng)的基本情況
A、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展概況
B、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作量增加概況
C、商品房的銷(xiāo)售概況
D、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)濟收益概況
E、項目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)的展望
三、項目所在地周邊高層、多層住宅、商場(chǎng)的開(kāi)發(fā)、出售、出租經(jīng)營(yíng)情況
1、供應情況
2、需求情況
3、物業(yè)出租情況
4、項目所在地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體評價(jià)
5、對本項目開(kāi)發(fā)的'功能、規模、標準及營(yíng)銷(xiāo)的建議
6、項目開(kāi)發(fā)及技術(shù)設計方案的分析及比較
四、地塊及周?chē)h(huán)境、建筑開(kāi)發(fā)條件
1、地理位置及道路交通
2、地形、地質(zhì)
3、附近商業(yè)及生活配套；市政基礎及公建配套設施
4、綜合評述
五、地塊撤遷安置情況
六、地場(chǎng)三通一平的安排
七、項目開(kāi)發(fā)建設及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計劃
八、項目投資構成、總投資估算、資金籌措計劃
1、基本參數
2、土地成本
3、建安工程成本
4、前期費用
5、紅線(xiàn)內外工程及公建配套
6、不可預見(jiàn)費
7、開(kāi)發(fā)期稅費
8、資金籌措計劃及財務(wù)費用
A、資金籌措
B、財務(wù)費用
九、可行性研究財務(wù)數據的選定和預測
(一)售樓收入的測定
1、住宅銷(xiāo)售單價(jià)的測定
2、商鋪銷(xiāo)售單價(jià)的測定
3、單位銷(xiāo)售單價(jià)的測定
4、建議銷(xiāo)售價(jià)
5、實(shí)際銷(xiāo)售總收入
(二)項目經(jīng)營(yíng)管理費用收入與支出
(三)經(jīng)營(yíng)稅費及所得稅的繳交
(四)土地增值稅
(五)所得稅
十、項目經(jīng)濟效益分析
十一、項目盈虧能力分析
1、內部收益率(IRR)
2、凈現值(NPV)
3、凈現值率(NPVR)
十二、項目的不確定性分析
1、項目盈虧平衡分析
2、項目敏感性分析
3、概念分析
十三、公司對項目控制方式及人力資源配置
1、項目的控制方式及組織機構設想與建議
2、項目對人力資源的要求及現有人力資源狀況分析
3、公司可用于項目的人力資源
4、擬派人員與項目的適應性
5、擬新聘人員的要求
十四、可行性研究結論與建議
十五、項目綜合經(jīng)濟評價(jià)
十六、有關(guān)說(shuō)明及建議
十七、項目主要經(jīng)濟數據、指標綜合付表、付圖
1、項目綜合效益表
2、項目動(dòng)態(tài)、綜合表
3、項目投資利息估算表
4、土地增值稅計算表
5、項目敏感性分析表
6、概率分析表
7、項目盈虧平衡分析曲線(xiàn)圖
8、項目敏感性分析圖
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究報告 5
一、概述
(一)項目選址及地緣環(huán)境
項目選址：位于xx市目腦路東方大飯店后面地塊；
項目土地面積約135000㎡折合1.35公頃(0.135平方公里)。項目所處環(huán)境優(yōu)越，交通便捷，是擬建理想的花園式住宅區。
(二)項目規模建設周期
規劃總建筑面積81000㎡，可入住居民270戶(hù)。計劃總投資9800萬(wàn)元，計劃建設周期三年，即二00六年至二00九年。
二、實(shí)施可行性分析
具有劃時(shí)代深遠意義的黨的十九大精神：“為全面建設小康社會(huì )，加快推進(jìn)社會(huì )主義現代化 ，這一宏偉目標，為我指明了前進(jìn)方向，鼓舞著(zhù)我們與時(shí)俱進(jìn)、開(kāi)拓創(chuàng )新。
(一)根據經(jīng)濟全球化的發(fā)展趨勢，我國加快了對外開(kāi)放的步伐。尤其是我國加入WTO后，國際貿易將使我國更加開(kāi)放，長(cháng)期來(lái)，我國單一向東發(fā)展，沿海開(kāi)放的經(jīng)濟格局，在黨中央實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰略決策的推動(dòng)下，如今一直把自己當邊疆省的云南提出了建設連接東南亞、南亞次大陸的經(jīng)濟大xx，建立湄公河次流域經(jīng)濟帶。啟動(dòng)參與中國東盟自由貿易區建設行動(dòng)計劃，加快建設“五大xx”、構筑“五大平臺”、推進(jìn)六大產(chǎn)業(yè)合作。云南開(kāi)始了“邊緣”向對外開(kāi)放前沿的戰略轉移。我們xx市正好是連接東南亞及南亞次大陸的前沿橋頭堡，不僅獨占地理區域優(yōu)勢，而且有二十年來(lái)的改革開(kāi)放打牢的基礎。面對如此難得的時(shí)代機遇，我們要趁勢而上抓住機遇，加快發(fā)展。
(二)項目建設的市場(chǎng)分析
云南與東盟自由貿易區的形成，必然給xx市帶來(lái)旺盛的人氣。人流的增加將拉動(dòng)居住的需求，這無(wú)疑會(huì )給我們項目的開(kāi)發(fā)建設帶來(lái)極好的契機。
1、國內外商家對xx市住房的需求的調查分析。我們通過(guò)民間訪(fǎng)問(wèn)、調查發(fā)現其中有相當的客戶(hù)，他們看好xx的房地產(chǎn)市場(chǎng)，對xx的發(fā)展和繁榮昌盛，對社會(huì )的安定和文明及和諧的社會(huì )環(huán)境，他們中的部分人都有在xx居住的愿望。據國內外客戶(hù)向我們提供分析情況看愿在xx購買(mǎi)花園式住宅。
2、住房消費市場(chǎng)的調查分析。xx市是一個(gè)與緬甸三面接壤的新興開(kāi)放城市，是典型的一個(gè)壩子，兩個(gè)國家的特殊地緣，美麗的瑞xx滋潤著(zhù)兩岸肥沃的土地，哺育著(zhù)兩國的二十幾萬(wàn)邊疆人民。xx市城區規劃面積20平方公里，市區建成面積6平方公里，全市總人口12萬(wàn)，流動(dòng)人口4萬(wàn)。由于得天獨厚的地緣優(yōu)勢，和優(yōu)越的自然環(huán)境、氣候，同時(shí)又長(cháng)期得益于改革開(kāi)放二十幾年來(lái)的發(fā)展，xx市已成為西南邊陲上一顆璀爛的明珠。一個(gè)12萬(wàn)人口的縣級市，居民的儲蓄存款余額達27億元，高于全國人均水平，這充分展示了居民的富裕程度及潛在的購買(mǎi)力水平，據調查90%以上的城市居民均擁有人均15平方米的住房，住房條件相對內地而言較為優(yōu)越。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，生活水平的為斷提高，人們對住房的需求也由過(guò)去住得下、分得開(kāi)向舒適、寬敞、優(yōu)越、時(shí)尚的較高層次追求，計劃經(jīng)濟時(shí)期福利分房，按標準住房的觀(guān)念已被住房商品化、貨幣化所取代。在市場(chǎng)調查中發(fā)現為數不少的公職人員，他們都有改變現有住房狀況的愿望，尤其對住房按揭，花明天的錢(qián)提前享受個(gè)性化的高層次的居住，較有興趣。隨著(zhù)“單位人”這一觀(guān)念的弱化，“社會(huì )人”享受社區服務(wù)，享受方便、周到、安全的物業(yè)管理服務(wù)也成為一種權力追求，這些都是住房商品化、居住小區化、住房個(gè)性化，環(huán)境園林化所帶來(lái)的新理念。開(kāi)發(fā)部分適應工薪階層承受能力的小康戶(hù)型的住宅，是有市場(chǎng)前景的。
由于xx是的邊境口岸，在我省沿邊的眾多口岸中像xx這樣優(yōu)越的地緣環(huán)境優(yōu)勢的城市，因而在四萬(wàn)多人的流動(dòng)人口中，有相當的外來(lái)居民是在xx經(jīng)商貿易的，他們居住大部分是靠租房，有的經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展和積累，也渴望擁有屬于自己的經(jīng)營(yíng)店鋪和住房。在流動(dòng)人口群體中盡管存在著(zhù)分散零星和不確定性，但且有一定的市場(chǎng)潛力，問(wèn)題的關(guān)鍵主要在于房地產(chǎn)商的項目吸引力和競爭力。
三、項目?jì)热?/strong>
四川省xx市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)項目，開(kāi)發(fā)占地面積200畝，總建筑面積約81000㎡，項目建設定位是花園式住宅小區，同時(shí)建設與之相配套的公共建筑和會(huì )所。
1、花園式住宅小區在規劃建筑上著(zhù)力于地方特色。既要體現亞熱帶風(fēng)光的'民族風(fēng)情，同時(shí)又能展示現代氣息和時(shí)代特征的現代住宅區：它既有別于大中城市的多層和高層住宅，又不同于散亂無(wú)章xx度的民居住宅；在滿(mǎn)足統一和諧的城市環(huán)境前提下，提倡建筑風(fēng)格多樣化，實(shí)現建筑技術(shù)和建筑藝術(shù)的完整統一。在建筑的空間構圖、創(chuàng )意新、體現精品意識，避免了單調雷同，使之形成一街一景，一個(gè)建筑組團體現一種格調，力求達到統一中有變化，變化中有統一。進(jìn)而使瑞xx畔花園的建筑構圖實(shí)現連續有序、靈活生動(dòng)、豐富多彩的環(huán)境空間。
2、環(huán)境規劃上注入了“以人為本，構建和諧社會(huì )”的現代理念。體現出實(shí)用、自然、和諧的時(shí)代精神。xx市是一個(gè)四季長(cháng)青的美麗城市，小區的環(huán)境在滿(mǎn)足本位功能的前提下適當布置了一些綠化、建筑小品，進(jìn)而豐富大環(huán)境的內涵；對活動(dòng)空間、道路、綠化、建筑間距等諸方面實(shí)現全面統籌，做到設計適當、布局合理。小區內的生產(chǎn)環(huán)境與人文自然、民族風(fēng)情有機地結合，進(jìn)而實(shí)現環(huán)境優(yōu)美，人與自然和諧的花園式小區。
3、市政設施及路網(wǎng)建設，作為花園式小區須具備良好的城市環(huán)境，市政設施須配套完善、規范安全、城市空間文明有序。供水、供電均采用市政網(wǎng)絡(luò )，對供水、排污、電力、通訊、有線(xiàn)電視、信息寬帶等系統的所有管線(xiàn)按功能區分全部為地下管、溝埋設。對車(chē)流、人流交通路網(wǎng)的規劃應滿(mǎn)足小區內交通流暢、安全、迅速、經(jīng)濟及整潔、寧靜等要求，布置疏密相間的干道和支道，干道上可以通行一定流量的機動(dòng)車(chē)，大部分支道作為人行通道，使所有的道路做到主次分明，分工明確互不干擾，進(jìn)而組成一個(gè)合理的交通網(wǎng)絡(luò )。
4、小區的建筑規劃，按81000㎡的用地，規劃容積率0.563，可建房屋面積460000㎡。
(1)住宅建筑45603㎡，可入住205戶(hù)。其中：A型戶(hù)224㎡/戶(hù)有20戶(hù)，B型戶(hù)264㎡/戶(hù)有69戶(hù)，C型戶(hù)275㎡/戶(hù)有15戶(hù)，D型戶(hù)290㎡/戶(hù)有11戶(hù)，四種戶(hù)型的別墅共115戶(hù)，面積30092㎡，連排成幢別墅90戶(hù)，戶(hù)均166.8㎡/戶(hù)，面積15048㎡，住宅全部面積：45603㎡。
(2)其它公共建筑500㎡；合計規劃面積約46103㎡。
(3)土地規劃使用情況：總用地面積81000㎡，其中道路占22275㎡，占27.54%；綠化34668㎡，占42.8%；建筑24024㎡，占29.66%。
(4)投資分析：
�、倩A設施投入867.3萬(wàn)元；
�、诰G化環(huán)境投入646.8萬(wàn)元；
�、劢ㄖ度�6438.6萬(wàn)元；
�、懿豢深A見(jiàn)投資238.5萬(wàn)元(按以上三項之和的3%)；
�、萘鲃�(dòng)資金投入1600萬(wàn)元。合計投資約人民幣9791.2≈9800萬(wàn)元。
4、項目建設計劃
我們將根據州內的建筑市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢，采取總體布局，分步實(shí)施，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，逐步就位的思路，計劃在2009年內全部開(kāi)發(fā)完成，建設周期三年,具體計劃是：
1、2006年投入2450萬(wàn)元，承付土地出讓金1300萬(wàn)元，用1150萬(wàn)元投入基礎設施建設，完成小區內50000㎡的道路及地下管道的鋪設，完成總投資的25%。
2、2007年2744萬(wàn)元，建成4.5萬(wàn)㎡住宅，可入住110戶(hù)，完成總投資的28%。
3、2008年投入2842萬(wàn)元，建成4.6萬(wàn)㎡的住宅和商貿用房，可入住95戶(hù)，完成總投資的29%。
4、2009年投入1764萬(wàn)元，建成9000㎡的公共建筑和附屬配套設施，同時(shí)全部完成綠化和環(huán)境投資建設，完成總投資的18%。至此全部完成小區建設，并籌組物業(yè)管理公司，納入市場(chǎng)化的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)。
五、資金籌集按建設計劃投資總額9800萬(wàn)元。
1、四川省xx市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司作為投資主體，自籌資金3000萬(wàn)元，公司自籌方式包括集資、融資，臨時(shí)拆借等方式，公司其余自籌資金于2006年底全部到位。
2、通過(guò)招商引資、預約、預售實(shí)現籌資2000萬(wàn)元，占房屋建設投資的30%。該資金籌措從2006年5月啟動(dòng)到2007年，用10個(gè)月的時(shí)間加強銷(xiāo)售力度實(shí)現。
3、向銀行貸款2000萬(wàn)元。2005年工程開(kāi)工后用在建工程(公司資產(chǎn))作為抵押，使用貸款時(shí)3年。
4、2007年實(shí)現銷(xiāo)售3500萬(wàn)元(扣除預約預售2000萬(wàn)元)實(shí)際籌資1500萬(wàn)元。
5、2008年實(shí)現銷(xiāo)售3300萬(wàn)元，售房率達到60%以上，除用于歸還2000萬(wàn)元貸款外，可有效投入后續開(kāi)發(fā)資金1300萬(wàn)元。
該項目按滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，6000萬(wàn)元流動(dòng)資金可保證實(shí)現全部開(kāi)發(fā)建成。公司對資金的籌集將采用資本的營(yíng)運方式，保證開(kāi)發(fā)計劃實(shí)施。
六、組織實(shí)施
為保證項目的順利實(shí)施，四川省xx市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，全權承擔項目的開(kāi)發(fā)建設，四川省xx市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，將按公司法組建。依照有限責任公司的章程組成公司治理結構，實(shí)行董事會(huì )領(lǐng)導下的總經(jīng)理責任制，按現代企業(yè)制度要求和現代企業(yè)管理的理念和手段進(jìn)行公司運作。公司依法注冊，自立經(jīng)營(yíng)、獨立核算，自負盈虧，獨立承擔債權、債務(wù)，獨立承擔經(jīng)濟民事的法律責任，同時(shí)，自覺(jué)執行黨的方針、政策、遵守法律、法規，接受相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導監督和管理，并嚴格按房地產(chǎn)市場(chǎng)規則規范公司行為。
公司的組織機構是一室、三部(即：總經(jīng)理辦公室、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部、工程經(jīng)理部、財務(wù)部)。
公司的宗旨是：能人開(kāi)發(fā)、精英管理、開(kāi)拓市場(chǎng)、營(yíng)銷(xiāo)xx。公司有決心在3年的開(kāi)發(fā)建設中，實(shí)現碧波揚風(fēng)帆、創(chuàng )新鑄發(fā)展。畫(huà)意燃詩(shī)情，實(shí)干創(chuàng )一流，為xx市邊境建設、為了xx市新的一輪發(fā)展，做出應有的貢獻。
7、效益與風(fēng)險分析
(一)、預期效益
1、企業(yè)利潤，根據房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系和市場(chǎng)景氣指數及社會(huì )平均利潤(行業(yè)平均0.158)計算，9800萬(wàn)元的投資，可實(shí)現利潤。
2、對當地國民經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻按2001年房地產(chǎn)投資對GDP貢獻率41.94%的水平推算(按支出法計算)，9800萬(wàn)元的固定資產(chǎn)投資對當地GDP的貢獻為4110.12萬(wàn)元，按2001年xx市國內GDP值7.85億元計算增幅，每年能拉動(dòng)xx經(jīng)濟增長(cháng)1個(gè)百分點(diǎn)。
3、促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
據投入產(chǎn)出模式測算，每100萬(wàn)元房地產(chǎn)投資(或銷(xiāo)售)可拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展285萬(wàn)元，房地產(chǎn)與40多個(gè)產(chǎn)業(yè)部門(mén)有密切關(guān)系，其中建筑行業(yè)最直接�？烧T發(fā)產(chǎn)出31.73萬(wàn)元，高居榜首，其次是建材、制造、開(kāi)采、商業(yè)、運輸等行業(yè)，9800萬(wàn)元的房地產(chǎn)投資，對拉動(dòng)當地消費需求，增加就業(yè)，保持社會(huì )穩定，促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展，具有潛在的社會(huì )效益。
4、增加地方財政收入
在9800萬(wàn)元的投資中，土地使用權出讓增加地方財政600萬(wàn)元，(200畝x3萬(wàn)元/畝)。增加建筑稅收(建筑營(yíng)業(yè)稅和城市建設附加，教育附加)480萬(wàn)元，同時(shí)拓展了稅源。
(二)風(fēng)險分析
1、國內市場(chǎng)變化的風(fēng)險
房地產(chǎn)作為特殊的商品，在社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟中。房地產(chǎn)市場(chǎng)的商住樓仍具有廣闊的市場(chǎng)前景，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系已發(fā)生了變化，尤其結構性矛盾已經(jīng)突出。一方面，大量中小工商從業(yè)者想買(mǎi)商鋪又買(mǎi)不
起；另一方面，近兩年來(lái)的商住樓空置率居高不下，據有關(guān)資料顯示；截止二00二年三季度，商住樓的空置率已達24.4%。今年九月，國家六部委局(建設部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局)就《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展》提出了若干意見(jiàn)，警告：防止“泡沫”經(jīng)濟的發(fā)生。最近國家的土地建設、銀行等部門(mén)已相繼出臺了若干宏觀(guān)調控的政策措施。如：強化土地供應管理，嚴格控制土地供應總量，調整土地利用結構；嚴格控制自有資金不足，行為不規范的房地產(chǎn)企業(yè)新開(kāi)發(fā)項目；大力發(fā)展經(jīng)濟適用住房，調整房地產(chǎn)市場(chǎng)結構；嚴格審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目貸款條件，加強對房地主貸款使用監督，充分發(fā)揮金融對房地主市場(chǎng)的調控作用。以上信息已表明，對“房地產(chǎn)熱”已亮出了“紅燈”，國家宏觀(guān)管理這一大趨勢，對我們將進(jìn)行的項目，無(wú)疑是一大風(fēng)險信號。
我們必須審時(shí)奪勢，趨利避害，認真分析和研究已發(fā)生變化了的情況，從xx房地產(chǎn)市場(chǎng)這一客觀(guān)實(shí)際出發(fā)，謹慎操作，任何盲目樂(lè )觀(guān)、頭腦“發(fā)熱”的舉措都是有害的。要在充分調查研究的基礎上以市場(chǎng)需求為出發(fā)點(diǎn)，制定切實(shí)可行的開(kāi)發(fā)計劃。
2、不確定因素風(fēng)險
房地產(chǎn)發(fā)展的市場(chǎng)定位，不能僅從居民銀行存款的平均余額不看供求潛力。我們要看到，xx這一邊境開(kāi)放城市盡管儲蓄余額較大，但游資成分較多，投入房地產(chǎn)消費的資金十分有限。我們要理智的看到，我國目前存在的貧富懸殊差距正在擴大；我們應當充分的注意到時(shí)下的中國，富者確實(shí)目了，貧者依然很窮。尤其像xx這樣民族聚集居的邊境
城市，這樣的差距還較為突出。因此，對國內居民的住房，特別是城市居民的住房狀況，已購房率、預期購房率、普通居民的有支配收入、消費意向等情況，進(jìn)一步做深入細致的調查分析，在此基礎上，確定國內居民購房需求的市場(chǎng)定位。要充分認識到，拉動(dòng)市場(chǎng)消費需求，主要在于擴大國內需求。對此，我們要著(zhù)力做好當地常住居民，尤其是個(gè)體工商業(yè)者對商住樓需求的調查，利用擴大內需進(jìn)一步深化對外貿易這一歷史機遇，促進(jìn)購房消費；同時(shí)，要做好消費導向宣傳，切實(shí)推出貨真價(jià)實(shí)，質(zhì)量?jì)?yōu)良(包括戶(hù)型合理)優(yōu)美，多功能花園住宅小區，占領(lǐng)和開(kāi)拓xx的住宅房市場(chǎng)。
3、公司自身的弱勢
四川省xx市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是一個(gè)品牌，要在本地打響
這一品牌，除面臨上述的困難和風(fēng)險外，還要克服公司自身的弱勢。首先就我公司而言，異地開(kāi)發(fā)、投資巨大，也存在鞭長(cháng)莫及的弱勢，趨利避害，與時(shí)俱進(jìn)，謹慎操作。必須以改革創(chuàng )新的思維對公司實(shí)施戰略改造。對經(jīng)營(yíng)決策、經(jīng)營(yíng)管理，都必須聚精竭力，做到指揮得當，組織有序、經(jīng)營(yíng)有方、管理得力、穩步推進(jìn)、調整及時(shí)、決心下定、矢志不移。
八、結論
四川省xx市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設項目是一個(gè)需要歷經(jīng)數年的中長(cháng)期項目，無(wú)論建設規模，還是投資規模，對一個(gè)企業(yè)而言無(wú)疑是一個(gè)大的項目，其前景看好，可操作性顯示。盡管存在一定的風(fēng)險，但在xx市委、市政府及相關(guān)部門(mén)的領(lǐng)導下，在社會(huì )各界和有關(guān)專(zhuān)家的支持幫助下，我們有信心、有能力開(kāi)發(fā)建設好。
經(jīng)廣泛深入的調查研究和全面論證，同時(shí)，我公司通過(guò)一年富有成效的工作，目前已具備啟動(dòng)實(shí)施條件，建議政府列入二00六年度計劃。以便盡快展開(kāi)實(shí)質(zhì)性工作。綜上所述，四川省xx市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設項目是可行的。請市委、市政府、xx市邊境經(jīng)濟合作區給予大力支持。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究報告 6
一、目前我區房地產(chǎn)基本情況
�。ㄒ唬┰诮椖窟M(jìn)展情況
目前，全區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目共11項，總占地面積1315.58畝，總建筑面積128.66萬(wàn)㎡，總投資9.35億元。主要為：民和苑住宅小區、文化名園小區、傳世經(jīng)典小區、東方宜家小區、錦城佳苑小區、永業(yè)嘉苑小區、桃源世家小區、同旺家園小區、星光花園小區、漢都華庭小區、祥頤園小區二期。其中，民和苑、文化名園、桃源世家一期、祥頤園二期已全部竣工。建筑面積為18.46萬(wàn)平方米。部分竣工的有傳世一期12萬(wàn)平方米，東方宜家11萬(wàn)平方米，永業(yè)嘉苑8萬(wàn)平方米、同旺家園2.34萬(wàn)平方米。目前，在建項目總竣工面積為51.8萬(wàn)平方米，占在建項目總面積的40.26%。
�。ǘ┩恋匾颜莆撮_(kāi)工項目
共有7個(gè)項目，總占地面積約1007畝，規劃總建筑面積90.6萬(wàn)平方米，總投資約7.2億元，具體為：久地雅苑小區、育才小區、東風(fēng)花園小區、中信康橋小區、同樂(lè )雅苑小區、麗景嘉苑小區。
二、近三年來(lái)xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況
20xx年——20xx年，全區房地產(chǎn)總開(kāi)發(fā)面積為149.61萬(wàn)平方米。 20xx年為25.04萬(wàn)平方米，其中新開(kāi)工面積為17.17萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積為8.59萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額為11738萬(wàn)元。20xx年為66.18萬(wàn)平方米，其中新開(kāi)工面積為43.29萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積為8.03萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額11600萬(wàn)元。20xx年1-9月份為58.37萬(wàn)平方米，其中新開(kāi)工面積為29.02萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積為4.63萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額為7800萬(wàn)元。三年的開(kāi)發(fā)趨勢呈低、高、平的趨勢，其中，20xx年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較快，開(kāi)發(fā)量突破60萬(wàn)平方米，至20xx年沒(méi)有出現在20xx年基礎上繼續攀升的勢頭，發(fā)展趨勢平緩。
根據以上近三年的數據分析可得出：①20xx年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積速度減慢。今天截止到九月份，建筑面積比去年增長(cháng)17.6％，相較去年與20xx年同比增長(cháng)的164.2％有大幅度的下降；②商品房新開(kāi)工面積較去年減少14.26萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積比去年下降3.4萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額比去年減少7880萬(wàn)元③開(kāi)工率低。在今年全區總計18個(gè)房地產(chǎn)項目中，未開(kāi)工的就有7項，占所有項目的38%，開(kāi)工率為62%，未開(kāi)工面積占所有項目面積的70.4%。另外還有部分開(kāi)工項目因資金問(wèn)題出現中途停頓現象（如錦城佳苑、永業(yè)嘉苑等）。
三、近三年來(lái)我區房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況和存在問(wèn)題
1.發(fā)展情況
1993年區劃調整后至20xx年的12年中，全區商品房開(kāi)發(fā)總量為80萬(wàn)平方米，但在20xx年至20xx年不到三年的時(shí)間內，全區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量就達到149.61萬(wàn)平方米，較前12年總和增長(cháng)了53.47%。并且在小區開(kāi)發(fā)的數量、開(kāi)發(fā)規模及小區開(kāi)發(fā)的檔次上較前12年有很大水平的提高，特別是近兩年來(lái)所開(kāi)發(fā)的桃花潭、民和苑、文化名園及今年開(kāi)發(fā)的傳世經(jīng)典、東方宜家等一批小區，在綜合配套、園林綠化上有所突破。并且商品房售價(jià)由20xx年前徘徊12年的600—800元／平方米，到20xx年升至1700元／平方米，20xx年突破1800／平方米，房地產(chǎn)業(yè)契稅收入由20xx年前的年均200—300萬(wàn)元，上升至20xx年1500萬(wàn)元，20xx年3200萬(wàn)元，遞增幅度為10倍，并且至20xx年底，全區拆遷安置率達100%，新建商品房空置率在5%以?xún)�，低于全�?5個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，在賈從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的外地企業(yè)由05年前的三家，至20xx年發(fā)展到20家，20xx年為28家。整體來(lái)看，近三年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)秩序明顯好轉，開(kāi)發(fā)企業(yè)水平不斷提高，開(kāi)發(fā)的數量和規模較05年前呈現大幅度的增長(cháng)。
2.存在問(wèn)題
雖然我區近三年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度較快，但也存在著(zhù)許多問(wèn)題，購買(mǎi)勢頭下降，建銷(xiāo)比例失調的矛盾，已在08年中顯現，導致銷(xiāo)售不旺原因主要有以下幾點(diǎn)：
�、俜课萁ㄔO戶(hù)型結構問(wèn)題突出。房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有形成高、中、低檔齊全的商品房結構體系，房屋戶(hù)型缺乏特色，房屋結構千樓一面，小區綜合配套沒(méi)有明顯的特色和突出優(yōu)點(diǎn)，導致收入高的群體到市里買(mǎi)房子，收入低的群體又買(mǎi)不起合適的低價(jià)房，而中等價(jià)格的房屋在市場(chǎng)上又出現斷檔，戶(hù)型面積偏大，中小戶(hù)型比例偏少。
�、诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項目單一，市場(chǎng)發(fā)展不平衡。目前，我區投資開(kāi)發(fā)項目主要集中在住宅項目和少數配套門(mén)面房，并出現扎堆現象。而投資在寫(xiě)字樓、賓館、酒店、文化娛樂(lè )等三產(chǎn)服務(wù)業(yè)設施的項目太少，一方面與我區的經(jīng)濟總量和生活水平有關(guān)，另一方面也存在著(zhù)正確引導的問(wèn)題。
�、刍A設施落后，購房吸引力低。
一是市政公共設施覆蓋面還不足，供氣、供暖、雨污分流、截污管網(wǎng)建設滯后于城市發(fā)展。
二是城市老城區部分設施陳舊，路網(wǎng)結構不合理，中心城區交通排擠，停車(chē)配套設施不全。
三是環(huán)衛設施建設滯后，垃圾收集、清運和處理設施缺口較大。四是城市綜合環(huán)境水平低，城市綠化率低，生態(tài)環(huán)境有待提升。五是與徐州主城區全面融入的交通道路發(fā)展還需加快。
四、影響我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原因
我區房地產(chǎn)業(yè)由于受大環(huán)境影響，進(jìn)入08年來(lái)，其建設速度趨緩，銷(xiāo)售幅度放慢，導致開(kāi)發(fā)商信心不足，既有政策和市場(chǎng)原因，出有開(kāi)發(fā)企業(yè)自身問(wèn)題，歸納起來(lái)主要存在以下幾個(gè)方面問(wèn)題：
�、僬叩闹鸩揭幏�，約束了開(kāi)發(fā)企業(yè)的投機行為。至20xx年來(lái)，國家在土地、房屋建設結構等方面不斷出臺新政，如土地出讓金一次性交納、房屋全框架結構、商品混凝土推廣、建筑節能運用、用電增容、拆遷保證金、民工工資保證金等，在很大程度上限制和約束了開(kāi)發(fā)企業(yè)的投機行為，使開(kāi)發(fā)企業(yè)資金運作的范圍大大縮小，開(kāi)發(fā)企業(yè)投資風(fēng)險進(jìn)一步加大，無(wú)實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)難以為繼。
�、陂_(kāi)發(fā)公司資金來(lái)源短缺。
一是政府對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的行政事業(yè)性收費逐步規范，過(guò)去對個(gè)別開(kāi)發(fā)商給予的一些特殊收費減免政策，不再繼續執行，開(kāi)發(fā)利潤縮水。
二是銀行加強對開(kāi)發(fā)公司三級資質(zhì)企業(yè)貸款的限制，這就大大的限制了xx房地產(chǎn)公司的資金來(lái)源。xx到目前為止，除了江蘇怡華置業(yè)有限公司為二級開(kāi)發(fā)資質(zhì)，其余的都是三級或三級以下開(kāi)發(fā)資質(zhì)。
三是鋼材、水泥等建材價(jià)格不斷上漲，直接導致商品房?jì)r(jià)格提高 ，自去年以來(lái)，鋼材的價(jià)格由原來(lái)的每噸3000多元上漲到現在的'4500余元，幾乎翻了一番。據統計，在06年土建招標為316元/㎡，07年為496元/㎡，到目前為694元/㎡，這就大大的增加的建筑成本。
�、凼袌�(chǎng)秩序還有待規范。xx區的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起步晚，還在處于房地產(chǎn)的不成熟期而不是成熟期。個(gè)別開(kāi)發(fā)公司出現未經(jīng)過(guò)辦理小區交付使用擅自上房和低價(jià)售房，惡意競爭現象，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)拖欠民工工資現象嚴重，導致建設速度跟不上和信訪(fǎng)壓力增大。
�、懿疬w難的問(wèn)題制約了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。20xx年，全區房屋拆遷5萬(wàn)平方米，20xx年除去京滬高鐵拆遷約5.8萬(wàn)平方米外，城市房屋拆遷面積為零。部分小區由于個(gè)別釘子戶(hù)問(wèn)題導致久拆不下，造成項目無(wú)法按時(shí)開(kāi)工，同時(shí)，也使部分已拿到土地的開(kāi)發(fā)企業(yè)形成觀(guān)望態(tài)勢，開(kāi)發(fā)積極性不高。
�、菔袌�(chǎng)信心不足。今年我區新上的房地產(chǎn)項目很少，一方面開(kāi)發(fā)商對房地產(chǎn)市場(chǎng)信心不足，另一方面開(kāi)發(fā)商自身資金鏈的短缺。xx今年房?jì)r(jià)基本為1700元/㎡左右，與去年相比沒(méi)有變化，激發(fā)不起開(kāi)發(fā)投資的欲望。
�、拮》勘Ｕ象w系不夠完善。在我區廉租房和經(jīng)濟適用房建設至今尚未啟動(dòng)，商品房在占主導地位，造成了底層消費者買(mǎi)不起房的局面。
五、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策和措施
1.改善房屋開(kāi)發(fā)結構，滿(mǎn)足不同層次居民的購房需求。
一是學(xué)習沐陽(yáng)低地價(jià)、低房?jì)r(jià)的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)模式，吸引投資企業(yè)開(kāi)發(fā)建設，吸引周邊村鎮農民進(jìn)城購房。
二是結合經(jīng)濟適用房和廉租房建設，增加小戶(hù)型結構樓房建設和中檔房建設，滿(mǎn)足困難群體和普通居民的購房需求。
三是適當開(kāi)發(fā)低密度、組團式、園林小區建設，吸引周邊城市居民來(lái)賈購房，留住xx高層消費群體。
2.擴大項目投資范圍，推動(dòng)商貿三產(chǎn)設施建設。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與城市人氣有直接關(guān)系，對于投資三產(chǎn)服務(wù)業(yè)設施的開(kāi)發(fā)企業(yè)在政策上，予以?xún)?yōu)惠。積極引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目多元化發(fā)展，集聚城市人氣，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)由單純的商品房建設逐步向樓宇經(jīng)濟過(guò)渡。
3.提升綜合環(huán)境，完善基礎設施。
加大城市供氣、供熱、道路等基礎設施建設力度，提升城市功能，特別是重點(diǎn)推進(jìn)山水城區建設，加大園林綠化投資，加快河湖公園整治，以城市生態(tài)環(huán)境的提升促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
4.利用棚戶(hù)區改造的機遇，改造建設老城區
我區主城區還有棚戶(hù)區40余萬(wàn)平方米，居民換房、購房的潛力很大。抓住棚戶(hù)區改造這個(gè)機遇，制定政策盤(pán)活土地，將棚戶(hù)區居民拆遷安置到區郊，把老城區土地集中起來(lái)，用于居住和商業(yè)開(kāi)發(fā)，這樣的話(huà)，既解決了棚戶(hù)區改造問(wèn)題，最大的好處是利用老城區凈地進(jìn)行商品開(kāi)發(fā)。
六、幾點(diǎn)建議
1.建議區政府和相關(guān)部門(mén)應盡快制定出我區房地產(chǎn)業(yè)的近期和遠期發(fā)展規劃，培植本土和引進(jìn)外地企業(yè)，積極引導我區的房地產(chǎn)走規范化的發(fā)展道路，形成具有一定規模、資質(zhì)級別高、企業(yè)品牌化程度高、融資能力強、承擔市場(chǎng)風(fēng)險強的企業(yè)。
2.規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，營(yíng)造良好投資環(huán)境。
一是規范政府各部門(mén)的行政行為，提高辦事服務(wù)速度和水平。
二是規范規費征收，實(shí)行一站式服務(wù)，特別是各項手續和規費征收。三是盡快解決拆遷難的問(wèn)題。
3.繼續完善和改造城市和市政基礎設施建設，特別是教育水平的提高，醫療水平的提高，農貿市場(chǎng)建設，休閑娛樂(lè )場(chǎng)所建設，文化場(chǎng)所建設等，通過(guò)城市功能的不斷完善和建設改造，留住xx居民，吸引周邊人口來(lái)xx安居樂(lè )業(yè)。
4.運用政策杠桿，穩定當前房?jì)r(jià)。
目前乃至今后幾年，房地產(chǎn)業(yè)是買(mǎi)方市場(chǎng)，房?jì)r(jià)是商品房銷(xiāo)售的晴雨表，要根據全區存量房產(chǎn)合理調節市場(chǎng)房?jì)r(jià)，并使之與全區居民收入水平相適應。房?jì)r(jià)不能過(guò)高，要和本地區收入水平相適應，應在保證開(kāi)發(fā)企業(yè)有利潤的前提下制定房屋價(jià)格，否則房?jì)r(jià)定的過(guò)高，購房熱情不高，房子銷(xiāo)售不好，可能形成惡性循環(huán)，防止房?jì)r(jià)大起大落的情況發(fā)生。
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