房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建議書(shū)「完整版」

　　項目建議書(shū)就某一具體新建、擴建項目提出的項目的建議文件，是對擬建項目提出的框架性的總體設想。下面小編為大家推薦的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建議書(shū)范文，歡迎閱讀參考。

　　第一章 項目概述

　　一、項目背景

　　為落實(shí)《XX城市整體規劃》，加快規劃市區綠化隔離地區建設，推進(jìn)城鄉結合部地區環(huán)境整治和城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善和經(jīng)濟社會(huì )可持續發(fā)展。XX市政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區建設的意見(jiàn)》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區建設暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區舊村改造和新村建設實(shí)施意見(jiàn)》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)建綠，以綠養綠”的原則。隨著(zhù)XX市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動(dòng)，特別是中國正式加入WTO、XX2XX8奧運會(huì )申辦成功，溫榆河流域開(kāi)發(fā)建設將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn). 順義區后沙峪位于溫榆河流域，商機無(wú)限。

　　由XXXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在XX市順義區后沙峪鎮開(kāi)發(fā)建設低密度項目(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“該項目”)。

　　二.項目歷史條件

　　1、宗地簡(jiǎn)介

　　宗地位于順義區后沙峪鎮馬頭莊村，規劃用地性為二類(lèi)居住用地，可用來(lái)開(kāi)發(fā)別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340畝，北側尚有4XX畝規劃二類(lèi)居住用地，因機場(chǎng)聯(lián)絡(luò )線(xiàn)未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機場(chǎng)北門(mén)的聯(lián)絡(luò )線(xiàn)，東臨后沙峪玉馬教練場(chǎng)，西南側為后沙峪鎮羅馬湖，交通便捷。

　　2、項目概況

　　宗地由后沙峪政府與XXXX經(jīng)濟開(kāi)發(fā)公司于1993年簽訂合作協(xié)議，歷經(jīng)十年，XXXX公司于1996年取得順義政府核發(fā)的國有土地使用證。2XX0年10月13日，XX公司與XXXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了338畝土地轉讓協(xié)議。后由XX公司對其175畝地進(jìn)行土地變性，計委立項和規委規劃意見(jiàn)書(shū)工作。因多方面原因后沙峪鎮政府考慮收回該塊用地。

　　3、合作方式

　　由我方出面與XX公司簽訂協(xié)議，該公司負責解除與XX公司的合作合同，與后沙峪鎮政府的合作合同，此部分費用為1350萬(wàn)元(含2XX萬(wàn)元付政府定金)，由我方與后沙峪鎮政府重新簽訂土地開(kāi)發(fā)協(xié)議。

　　三、項目建設單位

　　1、項目公司名稱(chēng):XXXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

　　2、公司經(jīng)營(yíng)范圍:

　　在規劃范圍內從事“該項目”的開(kāi)發(fā)與建設、商品房銷(xiāo)售、物業(yè)管理等。

　　3、項目建設規模和建設內容:

　　“該項目”開(kāi)發(fā)建設總建筑面積約13.5萬(wàn)平方米。建設內容為T(mén)OWNHOUS低密度住宅和配套設施。“該項目”由XX當代投資集團有限公司投入全部建設資金。

　　四、可行性研究報告編制

　　1、編制單位:

　　由XXXX古德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司編制XX順義后沙峪項目可行性研究報告。

　　2、編制依據:

　　2.1、XX市政府文件:京政辦發(fā)(1994)7號。

　　2.2、XX市政府文件:京政辦發(fā)(1996)55號。

　　2.3、XX市政府文件:京政辦發(fā)(2XX0)12號。

　　2.4、XX市政府文件:京政辦發(fā)(2XX0)20號。

　　2.5、XX市政府文件:京政辦發(fā)(2XX1)31號。

　　2.6、溫榆河流域住宅項目市場(chǎng)調查資料。

　　第二章 項目名稱(chēng)和選址

　　一、項目名稱(chēng):XX順義后沙峪 --------項目。

　　二、地理位置:“該項目”位于順義區后沙峪鎮馬頭村北

　　三、項目占地面積:占地面積約22公頃(22萬(wàn)平方米)。

　　四、項目用地現狀:項目用地范圍內為瓜田。

　　第三章 項目規劃建設方案

　　一、項目建設內容:

　　“該項目”建設內容為低密度TOWNHOUSE項目及配套設施等。

　　二、項目初步規劃設計方案

　　1、規劃建設用地面積: 22萬(wàn)平方米。

　　2、總建筑面積: 15.5萬(wàn)平方米。

　　3、居住建筑面積: 13.5萬(wàn)平方米。

　　4、配套公建建筑面積: 1.5萬(wàn)平方米。

　　5、非配套公建建筑面積:0.5萬(wàn)平方米。

　　6、建筑高度:高度控制在12米以?xún)取?/p>

　　7、居住總人口: 約1XX0人。

　　8、居住總戶(hù)數: 約 3XX 戶(hù)

　　9、建筑層數: 地上三層，地下一層。

　　10、綠化率: 60%。

　　三、項目規劃設計特色。

　　1、規劃設計:

　　在規劃設計上擬聘請新加坡、香港、美國，意大利，加拿大等國外著(zhù)名設計大師通過(guò)招、投標形式參與“該項目”建筑、景觀(guān)、人文等規劃設計工作。“該項目”力求吸收當今國際先進(jìn)的建筑藝術(shù)，體現首都風(fēng)貌和時(shí)代特色。規劃設計方案既能滿(mǎn)足現代化低密度住宅的各項使用要求，同時(shí)也必須適合XX總體規劃要求，既能突出自己，又能與周?chē)�環(huán)境相協(xié)調。

　　2、設施、設備、材料:

　　“該項目”建設將充分引入國際先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò )技術(shù)、引進(jìn)先進(jìn)的設備、設施。

　　3、綠化:

　　“該項目”力求在項目周?chē)�建設大面積生態(tài)園林和生態(tài)景觀(guān)設施，為入住TOWNHOUSE的各級客戶(hù)提供綠色、優(yōu)雅、舒適、安逸的居住氛圍。

　　第四章 項目建設條件

　　一、地理條件:

　　“該項目”位于順義區后沙峪鎮(馬頭村)。其北鄰機場(chǎng)聯(lián)絡(luò )高速;東鄰后沙峪村;南鄰馬頭村，占地面積約22公頃。地理位置條件非常優(yōu)越。

　　二、市政條件

　　“該項目”目前大市政條件不足，由于周?chē)�已�?jīng)建成一批TOWNHOUSE和別墅項目，特別隨著(zhù)XX市加快綠化隔離地區建設，加大了對該區域市政投資，因此“該項目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設施將會(huì )同期得到改善。

　　第五章 物料消耗與供應

　　一、建筑材料

　　“該項目”建筑內容為T(mén)OWNHOUSE及配套設施，建筑結構為全現澆鋼筋混凝土結構。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據設計規范和本項目的總體規劃設計，“該項目”所需的主要建筑材料估算為:

　　鋼材: 8XX0 噸

　　水泥: 2XXXX噸

　　木材: 3XX 立方米

　　二、主要設備

　　“該項目”的建設內容為T(mén)OWNHOUSE及配套設施，在設備、設施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用的設備、設施，其所需的主要設備有:

　　消防滅火設備、停車(chē)車(chē)庫、排風(fēng)、送風(fēng)系統、應急發(fā)電設備、通訊電話(huà)系統、照明系統、供暖設備、衛星電視接收系統、通訊電話(huà)系統、計算機集成管理系統等。

　　三、水、電、氣、熱供應

　　根據初步計算，“該項目”水、電、氣、熱等用量為:

　　1、用電量:60瓦/平方米，則預測項目用電量為12XX0 千瓦。

　　2、用水量:按2升/平方米·日，用水量為40萬(wàn)立方米/日。

　　3、熱力量:按80大卡/小時(shí)·平方米計算，則預測用熱量為16 百萬(wàn)大卡/小時(shí)。

　　第六章 環(huán)境保護

　　按照國家環(huán)境保護局“建設項目環(huán)境保護管理辦法”和“XX市實(shí)施建設項目環(huán)境保護管理辦法細則”，建設項目要采取嚴格的環(huán)境保護措施。“該項目”的建設內容為T(mén)OWNHOUSE是XX市建設“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程，對環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護問(wèn)題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車(chē)廢氣，此外無(wú)其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問(wèn)題，對環(huán)境的不利影響較少。項目建設及建成后的使用過(guò)程中，將采取嚴格的環(huán)境保護措施，嚴格遵守國家和XX市的環(huán)境保護法規。

　　環(huán)境保護措施如下:

　　1、污水:生活污水經(jīng)化類(lèi)池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達到規定的排放標準，污水排放將嚴格執行國家和XX市的有關(guān)規定和標準。

　　2、生活垃圾:將生活垃圾分類(lèi)收集，由專(zhuān)門(mén)的管理部門(mén)專(zhuān)設清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環(huán)衛部門(mén)統一清運至垃圾處理廠(chǎng)和垃圾消化場(chǎng)處理。

　　3、噪聲:噪聲污染源主要是排風(fēng)機，停車(chē)庫的排風(fēng)、送風(fēng)系統、發(fā)電機等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設備。

　　4、汽車(chē)廢氣:因車(chē)輛進(jìn)出、停放造成的汽車(chē)廢氣污染問(wèn)題，通過(guò)在設計時(shí)停車(chē)庫保證車(chē)庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車(chē)廢氣排放完全可以達到國家和XX市規定的廢氣排放標準。汽車(chē)廢氣還可通過(guò)建筑物周?chē)�綠化，減少污染影響。

　　第七章 項目建設周期與日程安排

　　一、建設方式

　　“該項目”建設按照XX市有關(guān)建設工程招標、投標的有關(guān)規定，采取招標或議標的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量，工程建設采用施工監理的方式進(jìn)行，聘請有經(jīng)驗的建設、監理單位進(jìn)行監理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。

　　二、建設進(jìn)度安排

　　“該項目”總建筑面積約為15萬(wàn)平方米，預計建設周期為3 年，即從2XX4年到2XX7年為建設期，項目建設實(shí)施進(jìn)度為:

　　1、2XX4年6 月之前完成前期準備工作。

　　主要包括:協(xié)議簽訂、搬遷、規劃設計、施工圖設計 七通一平、工程招投標等。

　　2、2XX4年7 月至2XX7年7月為施工工期，竣工驗收。

　　第八章 經(jīng)營(yíng)管理方式

　　一、經(jīng)營(yíng)設想

　　1、“該項目”擬采用目前國際流行的建設工程管理模式，按照國際通用建設施工條款。

　　2、“該項目”建成后將吸收國內外的先進(jìn)管理模式和管理經(jīng)驗，以物業(yè)管理公司的形式統一經(jīng)營(yíng)管理。將以現代化的設施、完善的服務(wù)，使其成為國內具有一流管理水平的企業(yè)。

　　第九章 投資估算

　　一、成本構成

　　宗地占地338畝，為二類(lèi)建筑用地，成本由以下幾塊構成:

　　1、土地費用

　　宗地因歷史原因，需投入補償清算費用2XX0萬(wàn)元

　　土地方拆遷等補償費用:3.5萬(wàn)/畝×338=1183萬(wàn)元

　　小城鎮建設費用:1萬(wàn)/畝×338=338萬(wàn)元

　　農民與鄉鎮補償費用:3XX元/m× *338 =6760萬(wàn)元

　　其中包含已付土地方費用2XX萬(wàn)元

　　總計:投入土地成本1XX81萬(wàn)元

　　2、土地出讓金

　　3、其它投入

　　二、項目設計

　　方案A:以0.6容積率做中高檔TOWNHOUSE項目預計

　　×1XX0×0.6=13.5萬(wàn)m2

　　銷(xiāo)售按65XX元/ m2計，13.5×65XX=8.78億元

　　方案B:以0.8容積率做中低檔 TOWNHOUSE項目預計

　　×1XX0×0.8=18萬(wàn)m2

　　銷(xiāo)售按55XX元/ m2計，18×55XX=9.9億元

　　方案C:以1.3容積率做多層帶電梯計

　　×1XX0×1.3=29.3萬(wàn)m2

　　銷(xiāo)售按4XX0元/ m2計，4XX0×29.3=11.72億元

　　三、成本測算:

　　A、以收入最低的方案A設計

　　項目 總額(萬(wàn)元) 標準

　　1、土地費用2、土地出讓金 1XX814507 見(jiàn)上表述以2XX元/m2計

　　3、建安費用 33750 按建安平米造價(jià)25XX元/m2

　　4、勘測費5、設計費6、可研方案咨詢(xún)7、執照費8、規劃方案咨詢(xún) 113830763876

　　9、基礎設施10、臨時(shí)水電路 405076 3XX元/m2

　　11、監理費12、質(zhì)量監督費13、標底招標費14、綠化建設費15、公共配套費16、市政公用設施費17、不可預見(jiàn)費 378953810840513501890

　　合計 58580

　　固定成本合計58580萬(wàn)元

　　2、經(jīng)營(yíng)成本

　　項目 總額(萬(wàn)元) 標準

　　銷(xiāo)售費用 管理費用財務(wù)費用 175617564686 銷(xiāo)售額2%固定成本8%

　　合計 8198

　　3、毛利:銷(xiāo)售額-固定成本-經(jīng)營(yíng)成本

　　=878XX-58580-8198=21022萬(wàn)元

　　B、以方案B設計

　　1、因費用計算以建安費比率計，故分類(lèi)為:

　　項目 總額(萬(wàn)元) 標準

　　1、 土地費用2、 土地出讓金 1XX814507

　　3、建安費用 45XX0 建安單平米25XX元

　　4、其它綜合 2070 建安費4.6%

　　5、基礎設施費6、公共配套7、市政設施費 54XX54018XX 3XX元/m230元/m21XX元/m2

　　8、不可預見(jiàn)費 2250 建安×5%

　　合計 71648

　　2、經(jīng)營(yíng)成本

　　項目 總額(萬(wàn)元) 標準

　　銷(xiāo)售費用管理費用財務(wù)費用 198019805732 銷(xiāo)售額2%固定成本8%

　　合計 9692

　　3、毛利:銷(xiāo)售額-固定成本-經(jīng)營(yíng)成本

　　=9.9-7.2-1= 1.6億元

　　C、以方案C計:

　　項目 總額(萬(wàn)元) 標準

　　3、 土地費用4、 土地出讓金 1XX815860 以建安平米2XX元/m2計

　　3、建安費用 43950 15XX元/m2計

　　4、其它綜合 2332 建安費4.6%

　　5、基礎設施費6、公共配套7、市政設施費 879010143380 3XX元/m230元/m21XX元/m2

　　8、不可預見(jiàn)費 2535 建安×5%

　　小計 77942

　　9、銷(xiāo)售費用10、管理費用11、財務(wù)費用 235023506235 銷(xiāo)售額×2%×2%固定成本8%

　　合計 10935

　　12、毛利: 28323

　　第十章 項目經(jīng)營(yíng)策劃

　　一、調查區域TOWNHOUSE項目綜合評述

　　本區域內在售TOWNHOUSE項目主要分布在八達嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著(zhù)XX市政府治理溫榆河工程的逐步實(shí)施，沿溫榆河兩岸開(kāi)發(fā)TOWNHOUSE項目將具有巨大的經(jīng)濟價(jià)值。從現有TOWNHOUSE項目的銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售進(jìn)度情況看，市場(chǎng)需求還有一定的潛力。

　　二、TOWNHOUSE市場(chǎng)需求分析

　　中國正式加入WTO以后，世界5XX強企業(yè)有近2XX家在XX開(kāi)設分支機構或辦事處，外籍中高級雇員成為T(mén)OWNHOUSE市場(chǎng)的潛在客戶(hù)群體;XX2XX8奧運會(huì )申辦成功以后，據了解XX現有賓館飯店的接待能力尚有近50%的缺口，屆時(shí)將會(huì )產(chǎn)生潛在購買(mǎi)和租賃客戶(hù)群體;隨著(zhù)居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費品。目前TOWNHOUSE市場(chǎng)需求結構日趨合理，主要分為以下幾個(gè)層次:

　　1、外籍購買(mǎi)群體

　　1.1、外交使館高級外交官及資外大型公司的中高級雇員

　　XX作為中國的首都，匯集了眾多國家的大使館和世界跨國集團的分支機構或辦事處，這些使館高級外交官、跨國集團的外籍中高級雇員對XXTOWNHOUSE市場(chǎng)的需求在不斷增加。尤其美國、歐州發(fā)達國家國內經(jīng)濟增長(cháng)放緩，使得這些國家的大型財團和跨國企業(yè)不斷增加在華投資，由于消費習慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷(xiāo)TOWNHOUSE。

　　1.2、港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng )業(yè)人士

　　這一群體是一支不容忽視的購買(mǎi)團體。由于國內的改革開(kāi)放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟持續穩定的發(fā)展，一大批港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng )業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng )業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷XX東北部地區的TOWNHOUSE。

　　2、國內購買(mǎi)群體

　　2.1、中資企業(yè)家、高級經(jīng)理人及IT業(yè)、金融業(yè)精英

　　這些行業(yè)的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時(shí)多考慮選購郊區環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。

　　2。2、大公司高級管理人員、文體名人、律師等高知人才

　　這些人員構成城市的“中產(chǎn)階級”，他們二次置業(yè)時(shí)多會(huì )選擇物業(yè)檔次、形象較高，價(jià)格優(yōu)惠和付款方式靈活實(shí)惠的，親近自然又具有良好的人文環(huán)境的經(jīng)濟型TOWNHOUSE。

　　2。3、私營(yíng)企業(yè)業(yè)主

　　國內經(jīng)濟持續增長(cháng)，富有階層將逐步擴大。隨著(zhù)國家鼓勵發(fā)展私營(yíng)經(jīng)濟的優(yōu)惠政策的實(shí)施，國內的私營(yíng)經(jīng)濟將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來(lái)的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買(mǎi)者。

　　三、項目市場(chǎng)走向

　　目前影響TOWNHOUSE項目最大的因素，除了國家宏觀(guān)政策外，從項目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價(jià)格。從“TOWNHOUSE項目”本身因素看，影響項目市場(chǎng)和價(jià)格的最主要的因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的項目應具備的條件是:交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點(diǎn)等。而“該項目”的地理位置完全具備上述條件。

　　從近期XX的TOWNHOUSE項目變化特點(diǎn)看，影響項目市場(chǎng)和價(jià)格的因素除地理位置外，還有整體現劃、戶(hù)型設計、景觀(guān)氛圍等。

　　1、周邊環(huán)境

　　本項目位于XX五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2 公里，南部為XX嘉浩別墅城、XX名都園等別墅項目，該區域別墅項目具有較高的市場(chǎng)知名度。

　　2、建筑設計

　　本項目力求為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結合，根據不同的戶(hù)型，設計各種風(fēng)格的TOWNHOUSE和花園景觀(guān)。建筑設計由國外國及國內知名設計院共同完成，目標是建設成為XX市標志性的TOWNHOUSE建筑。

　　3、環(huán)境設計

　　將請國外專(zhuān)業(yè)公司設計綠化園藝廣場(chǎng)，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應北方氣候、花期和的植物立體綠化。

　　4、戶(hù)型設計

　　多種戶(hù)型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟型TOWNHOUSE，大到5XX余平米豪華型TOWNHOUSE。采用大客廳、大衛生間，根據不同設計風(fēng)格配以相應的玻璃窗。專(zhuān)門(mén)設有工人房、洗衣間，動(dòng)靜分開(kāi)，功能分明，使用率高。

　　5、室內設施及功能

　　5.1、充分引入智能化概念。綜合布結入戶(hù)，預IDD電話(huà)插口，國際衛星電視接收系統，火警煙感報警系統，可視對講電話(huà)，車(chē)庫防盜系統，周界報警系統，密碼防盜門(mén)。集中報警。

　　5.2、分戶(hù)供冷(暖)，便于自主控制溫度。

　　5.3、高檔裝飾材料，進(jìn)口高檔洗浴潔具。

　　6、配套服務(wù)設施齊全，特設會(huì )員俱樂(lè )部

　　6.1、康體設施:游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺球室、練功房等。

　　6.2、咖啡廳、餐廳。

　　6.3、美容美發(fā)、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務(wù)中心、郵局等。

　　7、物業(yè)管理

　　聘請國外知名物業(yè)公司進(jìn)行管理，同時(shí)提供多項有償服務(wù)，如:送餐、聘保姆、接送孩子、特快專(zhuān)遞等等。

　　四、項目?jì)?yōu)勢分析

　　1、絕佳地理位置

　　本項目位于XX五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項目具有較高的市場(chǎng)知名度。

　　2、便利的交通

　　地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2公里。

　　3、獨特的生態(tài)旅游環(huán)境

　　XX市以將“溫榆河綠色生態(tài)走廊”規劃為自然生態(tài)的保護和培育區、生態(tài)建設示范區及生態(tài)教育基地。

　　五、項目?jì)r(jià)格優(yōu)勢

　　“本項目”周?chē)鶷OWNHOUSE項目市場(chǎng)價(jià)格大致在7XX0-9XX0元/平方米。從規劃上看該地區是自然生態(tài)建設示范區及生態(tài)教育基地，是XX市東北部地區綠色生態(tài)屏障。以開(kāi)發(fā)TOWNHOUSE項目為主，地區規劃實(shí)現后，可為居住于此的國內外各界人士創(chuàng )造方便、舒適、優(yōu)美、清靜、安全的居住環(huán)境。因而若整體規劃實(shí)現后，項目?jì)r(jià)格提高還有潛力。

　　六、該項目經(jīng)營(yíng)策劃

　　1、項目定位

　　1.1、項目定位依據

　　1.1.1、政府實(shí)施建設“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程

　　XX市政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區建設的意見(jiàn)》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區建設暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區舊村改造和新村建設實(shí)施意見(jiàn)》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)建綠，以綠養綠”的原則。隨著(zhù)XX市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動(dòng)，溫榆河流域開(kāi)發(fā)建設將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)

　　1.1.2、中國正式加入WTO對本地區的影響

　　據悉，全球5XX強大企業(yè)中已有近二百家在XX設立了分支機構或代表處，隨著(zhù)中國加入世貿組織和改革進(jìn)程的逐步推進(jìn)，跨國大企業(yè)中會(huì )有更多的公司看好中國市場(chǎng)�？鐕�大企業(yè)的外籍中高級雇員，尤其美國、歐州發(fā)達國家的高級經(jīng)理，由于消費習慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷(xiāo)TOWNHOUSE。因此會(huì )促進(jìn)XXTOWNHOUSE市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。

　　1.1.3、港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng )業(yè)人士

　　由于國內的改革開(kāi)放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟持續穩定的發(fā)展，以及鼓勵港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)人員回國投資創(chuàng )業(yè)的政策，一大批港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng )業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng )業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷XX北部地區的TOWNHOUSE。

　　1.1.4、國內金融業(yè)、IT業(yè)高級經(jīng)理人文體名人、律師等高知人才

　　這些行業(yè)的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時(shí)多考慮選購郊區環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。

　　1.1.5、私營(yíng)企業(yè)業(yè)主

　　隨著(zhù)國家鼓勵發(fā)展私營(yíng)經(jīng)濟的優(yōu)惠政策的實(shí)施，國內的私營(yíng)經(jīng)濟將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來(lái)的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買(mǎi)者。

　　1.2、定位設計

　　1.2.1、構思的原點(diǎn):締造“真豪宅”，展現高尚生活的家居。

　　1.2.2、真豪宅理念:不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創(chuàng )新的建筑設計理念，每一個(gè)細節上突顯出“名家風(fēng)范”。

　　1.2.3、本可研所應體現的價(jià)值

　　任何商品的出售都是因為它本身具有使用或心理上的`特殊價(jià)值，房屋也不例外，只是這種價(jià)值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場(chǎng)所(最基本的含義)，而是包含更為廣義上的意義:實(shí)際價(jià)值和心理價(jià)值。

　　2、本項目的賣(mài)點(diǎn)

　　賣(mài)點(diǎn)是銷(xiāo)售中帶給客戶(hù)的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶(hù)一處價(jià)值感。以現有的產(chǎn)品特點(diǎn)可包裝的賣(mài)點(diǎn)只有2點(diǎn):

　　2.1、地處XX“溫榆河綠色生態(tài)走廊”;

　　2.2、單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結合，多種戶(hù)型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟型TOWNHOUSE，大到5XX余平米豪華型TOWNHOUSE。

　　賣(mài)點(diǎn)分為實(shí)質(zhì)內容和概念性感受。實(shí)質(zhì)的內容即房屋在實(shí)際生活中所真正具備的設施，而概念性感受是在該房屋中所帶來(lái)的各種相關(guān)感受�？梢钥隙ǖ厥菍�(shí)質(zhì)內容如果超前和富有新意，能夠博得客戶(hù)認可，則物業(yè)必定熱銷(xiāo)，所以在前期物業(yè)的規劃設計和設備的選用必須要不斷的改進(jìn)，以爭取做到最好。使客戶(hù)真正感到“物有所值”才是銷(xiāo)售的根本動(dòng)力。

　　好的產(chǎn)品終歸會(huì )受到客戶(hù)的青睞，得到市場(chǎng)的認可。

　　3、競爭對策

　　對于競爭對手的競爭優(yōu)勢，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù)、新工藝和獨特的銷(xiāo)售支持點(diǎn)都應盡量采用，甚至在細節上進(jìn)行模仿，以做到取長(cháng)補短，特別是競爭項目給客戶(hù)留下的最佳印象，必須在本項目中整合運用。

　　4、增加項目的附加值

　　如果要以豪宅品質(zhì)出現，必須增加項目可包裝的賣(mài)點(diǎn)。具體地從以下三大方面考慮:

　　4.1、豐富專(zhuān)業(yè)化設計，聘請國外知名公司參與項目的各項設計，包括:

　　4.1.1、會(huì )所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內設計師進(jìn)行設計。

　　4.1.2、社區室外環(huán)境由境外設計公司設計。

　　4.1.3、建筑立面由一個(gè)外國建筑設計事務(wù)所擔綱，推廣時(shí)可以冠上該外國事務(wù)所名稱(chēng)。

　　4.1.4、物管公司由國際知名的物業(yè)管理公司擔綱。

　　4.2、使用高品質(zhì)的建筑材料及設備包括:

　　4.2.1、衛生間采用進(jìn)口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。

　　4.2.2、廚房采用進(jìn)口成套櫥柜、灶具，例如德高麗(DEL TONGOL)。

　　4.2.3、外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開(kāi)上懸的五金件。

　　4.2.4、小型集中中央空調，實(shí)現24小時(shí)熱水、制冷、采暖。

　　4.2.5、綜合布線(xiàn)，每戶(hù)強電按空調、電器、照明三路分線(xiàn);弱電每個(gè)房間將電話(huà)、電視、電腦三線(xiàn)均安裝到位。鋪設ISDN光纜，建立社區局域網(wǎng)

　　4.2.6、。家庭安全系統:每戶(hù)設置可視對講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監視探頭。

　　4.2.7、公共安全系統:社區及大樓周界防范系統;小區道路、樓宇大堂的公共保安監視系統;公共部分設置消防探頭，集中消防報警系統。

　　4.2.8、衛生電線(xiàn)電視接收系統。

　　4.2.9、智能化物業(yè)管理:三表遠程計量，停車(chē)、門(mén)禁的IC卡系統。

　　4.3、采用高檔次社區服務(wù)，規劃好會(huì )所功能，包括:咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫療室、美容美發(fā)室、家庭教室等。如此，本項目可增加賣(mài)點(diǎn)。

　　4.3.1、高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品，使客戶(hù)產(chǎn)生滿(mǎn)意和知足的心理。

　　4.3.2、與客戶(hù)心理上的價(jià)值尺度象吻合，通過(guò)提供足夠的附加價(jià)值帶來(lái)超值感受。

　　4.3.3、建設最現代化的都市高級TOWNHOUSE。

　　總之，塑造賣(mài)點(diǎn)的觀(guān)點(diǎn)是:在設計上的投入比在材料上花錢(qián)更為重要。務(wù)必塑造出名師設計、品牌品質(zhì)，名家管理的形象。這樣才能達到促進(jìn)預售效果的目的

　　第十一章 效益評價(jià)

　　一、經(jīng)濟效益評價(jià)

　　1、評價(jià)方法說(shuō)明:

　　1.1、“該項目”的經(jīng)濟效益評價(jià)是在通過(guò)對本市東北部的主要TOWNHOUSE項目的銷(xiāo)售狀況進(jìn)行了調查，并參照了與“該項目”類(lèi)似的經(jīng)營(yíng)單位經(jīng)濟效益的基礎上做出的。

　　1.2、“該項目”建設內容主要為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE，建成后全部銷(xiāo)售，并由物業(yè)管理公司統一經(jīng)營(yíng)管理，配套設施自營(yíng)。

　　1.3、效益評估貸幣本位幣為人民幣。

　　2、“該項目”銷(xiāo)售收入預算:

　　“該項目”可銷(xiāo)售面積13。5萬(wàn)平方米，按65XX元/平方米，銷(xiāo)售收入總額為87750萬(wàn)元。

　　3、“該項目”總成本:

　　“該項目”的總成本，主要包括兩部分:

　　3.1、固定成本:主要是地價(jià)款、前期工程費、建安工程費、綜合費稅、間接開(kāi)發(fā)費、不可預見(jiàn)費等合計58580萬(wàn)元人民幣。

　　3.2、經(jīng)營(yíng)成本:主要包括管理費用、財務(wù)費用、銷(xiāo)售費用、貸款利息、人員工資、經(jīng)營(yíng)費用、水電燃料費等為8198萬(wàn)元。

　　4、“本項目”利潤:

　　4.1、利潤:利潤=銷(xiāo)售收入-總成本=87750萬(wàn)元-58580萬(wàn)元-8198萬(wàn)元=20972萬(wàn)元。

　　二、社會(huì )效益評價(jià)

　　“該項目”的開(kāi)發(fā)建設，不僅有經(jīng)濟效益，亦有社會(huì )效益，其社會(huì )效益主要體現在:

　　1、“該項目”建設為XX溫榆河流域提供了一定數量的TOWNHOUSE與旅游服務(wù)場(chǎng)所，滿(mǎn)足了文化、旅游消費需要，對于繁榮首都經(jīng)濟，促進(jìn)首都經(jīng)濟建設和城市發(fā)展，起了一定的推動(dòng)作用。

　　第十二章 結論

　　一、XXXX古德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬開(kāi)發(fā)建設的順義后沙峪項目，既加快了XX城市建設的發(fā)展，又滿(mǎn)足了首都日益增長(cháng)的物質(zhì)文化生活需要。

　　二、經(jīng)測算“該項目”在經(jīng)濟上是可行的。

　　從評價(jià)方案的分析可以看出，“該項目”具有較好的經(jīng)濟效益。

　　XXXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

　　20XX年10月21日