物業(yè)公司審計實(shí)施方案范文

　　一、被審計項目基本情況

　　*物業(yè)公司是*控股有限公司下屬三級子公司隸屬于*房地產(chǎn)公司管理。根據數天來(lái)對物業(yè)公司總部、各項目管理處的走訪(fǎng)、調查、了解，發(fā)現物業(yè)公司分別制定了物業(yè)中心經(jīng)理職責、業(yè)主投訴處理辦法、樓層保潔員職責、每日巡查制度、院區保潔崗位制度等內控及各項規章制度，同時(shí)在內部控制制度的執行方面尚可，執行力相對薄弱的是財務(wù)部門(mén)的監督、管理職能尚未完全發(fā)揮。

　　二、審計目標

　　通過(guò)對物業(yè)公司財務(wù)收支的真實(shí)性的審計及對其內部控制制度執行情況作進(jìn)一步的審核，揭示物業(yè)公司及各項目中心在財務(wù)和內部控制制度方面存在的問(wèn)題和不足，綜合分析問(wèn)題產(chǎn)生的原因，提出切實(shí)可行的整改建議，促進(jìn)公司治理結構的完整、改善其管理行為和提高物業(yè)公司經(jīng)濟效益水平。

　　三、審計范圍、內容和重點(diǎn)

　　(一)審計的范圍針對物業(yè)公司基本情況，審計的范圍將包括：物業(yè)公司及各個(gè)項目中心xxxxx年度財務(wù)收支的真實(shí)性、合法性；出租房屋及樓體廣告合同的簽訂及執行情況；對內部控制制度執行情況作進(jìn)一步的審核；對重大問(wèn)題可依法追溯到以前年度及其他相關(guān)單位。

　　(二)審計的內容和重點(diǎn)針對物業(yè)公司基本情況，審計的重點(diǎn)為：

　　1、以物業(yè)費、房屋租賃收入和員工工資、日用品采購支出為主線(xiàn)，采用財務(wù)審計與效益審計相結合的方式，核實(shí)物業(yè)公司和各項目中心收支真實(shí)性、合法性。物業(yè)公司是以物業(yè)費、網(wǎng)點(diǎn)(*房地產(chǎn)公司所有)租賃收入、樓體廣告牌收入等項目為主要收入來(lái)源。而員工工資、采購費用、維修費用及總部業(yè)務(wù)招待費等為主要支出項目。物業(yè)公司共計10個(gè)項目中心，因總部財務(wù)對各項目管理處內部控制相對不完善，故針對各項目中心審核的工作量會(huì )相對增加。且各項目管理處員工流動(dòng)頻率高，對其員工工資管理這塊的審核難度會(huì )相應增大。另各項目具體情況不一樣，如美瓴居尚有停車(chē)費收入，福苑小區地下室租賃收入等個(gè)別項目需審查。

　　2、進(jìn)一步審核物業(yè)公司及各項目中心單位內部控制制度的建立和執行情況，審核其內部控制制度的具體執行情況。通過(guò)初步的調查了解到因房地產(chǎn)售后與施工單位對涉及建筑房屋質(zhì)量等系列問(wèn)題不能協(xié)調一致及時(shí)解決，給物業(yè)的管理帶來(lái)了一定的難度，既牽扯物業(yè)公司的人力、精力并直接導致天晟苑等多個(gè)項目的部分業(yè)主情緒不滿(mǎn)，拖欠物業(yè)費。另外由于報酬、工作量的原因，物業(yè)公司部分崗位人員缺失情況嚴重，衛生保潔、保安、管家、維修人員短缺。根據初步的調查了解，下一步的工作將側重于安全保衛、衛生環(huán)境和服務(wù)職能等重點(diǎn)工作環(huán)節的審核，從受理的業(yè)主投訴入手，向有關(guān)人員進(jìn)行咨詢(xún)，并深入現場(chǎng)實(shí)地查勘和測試，從而得出比較真實(shí)、可靠的結果。

　　3、對出租房屋及樓體廣告的`合同的簽訂及執行情況進(jìn)行審核。對部分有租賃或廣告收入的項目中心進(jìn)行專(zhuān)項審查，主要采取比照附近位置、價(jià)位、合同簽訂時(shí)間和問(wèn)詢(xún)相關(guān)人員的方式，對租賃合同、廣告合同的真實(shí)性、效益性做出判斷。根據國家及公司有關(guān)規定，審查物業(yè)公司各職能部門(mén)和各項目中心負責人在執行托管合同和合同管理目標過(guò)程中，有無(wú)不按合同執行的情況。

　　四、重要事項的審計實(shí)施程序與步驟方法

　　(一)對貨幣資金進(jìn)行審計：1、對現金日記賬進(jìn)行審核，對現金進(jìn)行突擊盤(pán)點(diǎn)，并現金日記賬核對相符；2、檢查銀行存款余額調節表是否定期編制并經(jīng)復核，審計銀行賬戶(hù)開(kāi)立的合規性；3、檢查支票領(lǐng)用情況，是否設立登記簿和支票存根，關(guān)注收款收據管理的合理性；4、驗證貨幣資金在會(huì )計報表上披露的真實(shí)性。

　　(二)對應收應付款審計：1、檢查應收賬款明細賬與總賬余額是否相符；2、編制應收賬款賬齡分析表，判斷其可收回性，同時(shí)進(jìn)行函證或實(shí)地調查，以確定應收賬款是否真實(shí)存在；3、審查是否專(zhuān)款專(zhuān)用，是否設置專(zhuān)賬進(jìn)行核算管理，有無(wú)擠占挪用的情況發(fā)生。

　　(三)對固定資產(chǎn)、低值易耗品審計：1、對賬面上的固定資產(chǎn)、低值易耗品進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)；2、查看是否有已損壞未報損，或已購買(mǎi)未入賬現象發(fā)生。

　　五、預定審計工作

　　起訖日期2011年5月8日向被審計單位送達審計通知書(shū)，5月10日至31日實(shí)施審計，6月1日至5日撰寫(xiě)審計報告并征求被審計單位意見(jiàn)，6月6日至15日修改審計報告報審計長(cháng)審批并為董事會(huì )代擬審計決定書(shū)。后續審計從審計處理決定規定的執行期限終了日起。

　　具體工作時(shí)間分配：

　　1、由于物業(yè)公司有*物業(yè)、*華都、內部帳等未予合并的三個(gè)賬并行，所以在財務(wù)審計方面可能需要時(shí)間較多，約20天；

　　2、關(guān)于對內部控制制度具體執行情況進(jìn)一步審查的時(shí)間，由于項目較多為10個(gè)，故需七天；

　　3、對于出租房屋及樓體廣告合同及執行情況的審核在某些階段可與對內部控制制度的執行情況的審查和并，需3天。

　　六、編制人員：

　　七、編制日期：2011年3月27日

　　調整審計計劃事項：應在審計復核性測試階段就對其與各租賃網(wǎng)點(diǎn)簽訂合同的執行情況進(jìn)行審核。如：某網(wǎng)點(diǎn)租賃費多少，而其在某年或某一階段入賬金額多少，其間、金額是否一致。

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